2024年3月地产债运行情况报告-3 月行业利差走势逆转供需两端政策有望进一步加码

核心观点：3月地产债发行规模季节性回升，但同比仍存在16%的降幅，且民企自主融资能力依然偏弱，当月仅2家民企成功发债。民企到期规模显著下降，一季度地产债整体净融资额回正。受资金面和房企负面舆情等因素影响，3月地产债发行利差较2月上行13bp。万科舆情引发市场高度关注，带动3月地产债价格异动频次显著升高。由于万科最大股东为国有企业，其信用风险变化在一定程度上导致国企地产债利差走扩并带动行业利差整体上行，相比之两端持续发力推动楼市实现软着陆。供给方面，房地产融资协调机制有望在全国所有城市实现全覆盖，会有更多房地产项目进入“白名单”，房企开发贷发放速度会明显加快。需求端政策有望从三方面发力：一是在因城施策原则下，有序放松一线及重点二线城市限购，重点满足刚性和改善性需求；二是在2月大幅下调5年期以上LPR报价后，继续通过下调首套及二套房贷利率下限等方式，引导新发放居民房贷利率较大幅度下调；三是通过全面推行“带押过户”等方式，进一步激活二手房市场，同时部分地区将对房地产交易环节实施更大幅度的税费减免。我们判断，若各项支持政策及时调整到位，下半年楼市有望出仅2家民企成功发债。民企到期规模显著下降，一季度地产债整体净融资额回正。受资金面和房企负1民企到期规模显著下降，整体净融资额回正。3月共计24家房企发行地产债52只，合计发行规模为490.7亿元，受季节性因素影响环比增长227.4%，但同比仍存在16.2%的降幅；净融资方面，当月到期规模下降，带动整体净融资额回正至36.4亿元。整体来看，一季度合计发行规模为1142.5亿元，同比小幅下降3.2%。民企到期规模较去年同期显著下降46.4%，带动民企净融资缺口显著收窄至），元、-135.4亿元。具体看，当月仅滨江集团和绿城集团2家民营房企发行债券，2只债券均以发行人22图表53月境内地产债加权平均融资利率1及同------1--122241----1--431537223321--------3----二、万科舆情引发市场高度关注，带动3月地产债价格异动频次显著升高。由于万科最大股东为国有3月行业利差走势逆转，月内行业利差合计上行超11bp。具体看，3月行业信用利差由月初的末利差升至85.06bp,较月初上行14.06bp；当月民企利差上行走势中止，利差由月初的4150.23bp下行至月末的3653.04bp，下行幅度合计为497.19bp。我们认为，由于万科最大股东为国有企业，月内万科集团负面舆情对国企地产债造成一定冲击，相较之下1平均融资利率采用加权平均法计算，权重为发行3亿元，交易债券数量、成交总额环比提升22受舆情影响万科债券价格出现大幅波动，带动3月地产债价格异动频次显著提高。3月，债券单团、万科股份、远洋控股、金科地产、阳光城集团、融创集团、深圳龙光和上海宝龙实业；月内单日集团、阳光城集团、深圳龙光、万科股份和上海宝龙实业。我们关注到，月内万科股份债券价格异动频次高达76次，主要系近期万科有一些舆情流出，引发市场455图表8地产债二级市场价格异动频次统计（单位：次）2融资缺口为12.11亿美元。具体看，当月发行境外债的主体包括中梁控股、奥园集团、恒隆地产、太穿透债务主体530--4-系统33本报告对境外债的统计均以发行或到期当月平均汇率为基础计算，汇率数据来源为中国外汇交易中心网站。远洋控股和天建地产，其中天建地产为首次发生境内债展期。境外债方面，共计新增3只违约债券，涉及违约金额13.13亿美元，涉及3家主体，分别为合景泰富、金辉控股和旭辉控股，展期的主体仍认定为新增境内债违约（或展期）主体。对境外债的统计同理；2.同一主体先展期后违约属于信用风险的进一步暴露，分别计入新增展期和新增违约；同一主体先违约后展期只6径新增信用风数量数量数量数量111--11--1--1--14--4--22--2--1----1--14--42--1--1--22--3--21--2--2金科\世茂3--4115--6--67\方圆17--4\佳兆业\泰勒2--3--1广州时代控股1--21金科11--1--12--2--12--21--2--11--1--1121--1----1--11--111----1--1--31--3----211--1--11------11--1-----1--1---111金辉--2---5-77当前楼市仍面临较大下行压力，预计后续政策将从供需两端持续发力促进房地产软着陆。高频数两端持续发力。供给方面，房地产融资协调机制有望在全国所有城市实现全覆盖，会有更多房地产项目进入“白名单”，房企开发贷发放速度会明显加快。需求端政策有望从三方面策原则下，有序放松一线及重点二线城市限购，重点满足刚性和改善性需求；二是在2月大幅下调5年期以上LPR报价后，继续通过下调首套及二套房贷利率下限等方式，引导新发放居民房贷利率较大幅度下调；三是通过全面推行“带押过户”等方式，进一步激活二手房市场，同时部分地区将对房地产交易环节实施更大幅度的税费减免。我们判断，若各项支持政策及时调整到位，下半年楼市有望出本研究报告及相关的信用分析数据、模型、软件、研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有，东方金诚保留未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告，东方金诚对本研究报告的未授权使用、超授权使用和非法使用等不本研究报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性、完整性均由资料提供方