中山市XX年7月房地产市场月报

中山市XX年7月房地产市场月报市场研究报告营销部市场研究组20目录1.1、中央房产政策动向1.2、金融体系政策1.3、标杆房地产企业动态第二部分中山整体楼市分析2.1、市政规划2.2、房地产交易情形2.3、楼市动态及简评2.4、广告投放分析2.5、新盘推介第三部分公司项目周边市场分析3.1、美林假日项目周边区域分析3.2、金逸豪廷周边区域分析3.3、肇庆市怀集县楼市分析一、中央政府三部委否认调控松动地产股上午应声大跌(北京晚报2018.7.13)7月11日，住房和城乡建设部政策研究部主任、中国社科院研究生院城乡建设经济系副主任秦虹在深圳某银行举行的活动中表示，对第三套房不放贷、对没有社保人员限制购房数量等临时性政策有可能放松和退出。为此，针对部分媒体关于“第三套房不放贷政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”等报道引起了各界高度关注。7月12受有关报道阻碍，地产股7月12解读：此次政策出台后，调控时刻将有多长一直是热点话题。此番言论本身并非出自政府决策部门，只是偏学术性部门的专家对市场进行的个人判定，不能当成是市场解冻的信号，该言论在引起一定的社会反响之后，国家迅速做出了反应，三部委集体否认政策放松，这也足以讲明国家此次调控的决心之大，个人估量以后楼市还将有新的政策出台。政策应该更趋向合理化，更强调可执行性。住建部：坚决遏制投机购房(2018.7.13)7月12下一时期，住房和城乡建设部将督促各地连续坚决不移地贯彻国发〔2018〕10号文件及相关配套政策措施，严格执行差不化的住房信贷政策，在支持居民合理住房消费的同时，坚决遏制投资投机性购房；连续采取积极措施，促开工、促销售，努力增加一般商品住房供应，加快推进保证性住房建设和各类棚户区改造；连续加强房地产市场监管，促进房地产市场平稳健康进展。解读：如此的负面信息，不得不让宽敞的购房者陷入恐慌。假如地点政府在宏观调控一段时刻后，就按捺不住地以各种掩人耳目的方法来救市，那么购房者将会专门受伤，以后对国家出台的政策信心也将会打打折购。确实如此，称为史上最严格的新政将会称又一个“百日维新”而已。金融体系银监会：严格执行二套房认定标准(2018.7.13)银监会7月12解读：以二套房信贷为标志的紧缩性政策是专门有必要的。政策有效限制和打击了投资、投机需求对住房市场的冲击，同时在有效引导这些投资资金流向商业、办公地产领域。实现了房地产消费投资结构的优化。尽管一线都市最近两个月成交量大幅度下降，但从全国的角度看，成交量依旧保持健康的进展态势，二、三线都市成交量下降幅度比一线都市不明显，这同样是全国房地产进展结构的优化。财政部：酝酿2019年试点房产税上海等都市将先行(每日经济新闻2018.7.22)财政部近日举行的地点税专题工作研讨会上，有关人士表示，作为地点税改革的一部分，房产税试点将于2019年开始推行。只是，全国范畴内推行房产税试点的难度较大，试点将从个不都市开始，但他并未透露具体试点都市。辟谣：7月23日，财政部科研所的多位专家都表示未曾听闻这一消息，地产股形势急转直下。解读：征收房产税本身有两难：若征收人群广、税率高，直截了当确实是与民争利，伤及市场；若征收人群窄、税率低，实际发挥的作用有限。因此，仓促推出房产税，或许短时刻内投资者会因为消化政策阻碍而暂缓入市，市场陷入低迷，然而，就如同交易环节的税收没有改变整个房地产市场的进展环境一样，持有环节成本增加，中长期同样不足以阻碍购买需求，房产税增加的成本，能够通过转嫁直截了当提高房价，包括售价和租金（与营业税的功效没有本质差异），存量市场的供求关系可不能有全然改变。而且，房产税可能给市场供给方传达错误的信息和预期，带来供应减少的效应，使以后供求关系更加不平稳。标杆房企保利集团低调降价万科称将“顺应趋势”《2018中国房地产企业上半年销售排行榜》出炉，房地产销售20强，万科、恒大、保利居三甲位置(上海证券报2018.7.2)排名公司名称销售金额

(亿元)排名公司名称销售面积

(万平方米)1万科集团3551恒大地产3322恒大地产2112万科集团2943保利地产2083保利地产2574绿地集团2074碧桂园2565绿城集团2045绿地集团2486中海外1956世纪金源1847碧桂园1397中海外1708富力地产1258绿城集团1139万达集团1179富力地产10510龙湖集团10510万达集团9311世茂房地产10011雅居乐9212中信地产9612世茂房地产8913世纪金源9413中信地产8813雅居乐9414融侨金辉地产7815远洋地产7215龙湖集团7416首都开发6516重庆金科6916华润置地6517保利香港6118融侨金辉地产6318华润置地6019越秀地产5618远洋地产6020金地集团5520金地集团56房企20强中，60%的企业仍旧实现30%以上的销售增长。恒大、碧桂园、绿地等房企的业绩同比接近翻番。恒大、绿地等公司在执行降价促销后，销售业绩逆市上升。6月份，绿地销售额环比增幅达到20%以上。恒大85折促销后，日均合约销售金额与销售面积比促销前上升超过100%。解读：企业提高净资产收益率要紧有两种方式，一是加速周转、扩张规模，二是提高售价、最大化单位利润。在房地产低迷期和平稳进展期，一线地产商往往会倾向于前一种方式；而在行业调整期，追求高周转和规模化扩张的房企通常会降低库存、增持现金。今年上半年，入围房企20强的门槛进一步提高。销售金额入围的门槛达到55亿元，而10强房企的销售金额门槛则超过100亿元。招商地产被指资金链紧绷房企降价迫在眉睫(华夏时报2018.7.31)依照招商地产的半年报，招商地产上半年实现营业收入69.8亿元，其中房地产开发销售额61亿元，同比增长188.77%，但毛利率为42.76%，却比上年同期下降5.19%。7月份公布的《2018年中国房地产企业上半年销售排行榜》显示，上半年招商地产销售额甚至跌出了前20，而该公司在2018年上半年以74亿元的销售额位居该排行榜的第11位。解读：受房地产调控新政的阻碍，许多房地产企业上半年销售业绩并不理想，招商地产也没能躲过。招商地产刚刚于6月底撤回定向增发的申请，至少在今年股权融资已不可能，假如成交量连续下降，借款的各种途径则已差不多用尽，那么绷紧的资金链甚至会有断裂的可能。万科综合新闻(万科集团网站2018.7月)万科公布了6月份的销售情形。6月份万科实现销售面积85.7万平米，实现销售金额87.7亿元，环比5月份分不增长82.3%和71.6%，同比分不增长27.8%和27.9%。至此，万科今年上半年累计实现销售面积320.2万平米，销售金额367.7亿元。销售金额相比去年同期增长19.5%，公司亦成为目前房地产行业中唯独一家半年销售超过300亿的企业。2010年7月19日，由经济观看报社和经济观看研究院共同主办的“2018中国最佳低碳企业”评选结果揭晓，万科荣获“中国最佳低碳企业”称号，获奖理由是：能源资源的合理配置，绿色科技的研发应用，环保材料的布置使用，万科筑就了一个个阳光般辉煌的无限生活。2010年7月13日，《财宝》（中文版）第167期公布了“中国上市公司500强”排行榜，万科位列第45位，同时在“最赚钞票的40家公司”排行榜中位列第32位，在“房地产行业”排行榜中，位列第1位。恒大综合新闻(恒大集团网站2018.7月)2018年6月恒大实现合约销售额48.0亿元，较2018年同期的37.9亿元，增长26.6%，环比五月的40.5亿元增长18.5%，创下今年以来单月最高销售金额；合约销售面积80.6万平方米，同比增长1.9%，环比增长25.9%；合约销售均价5952元/平方米，较2018年同期的4791元/平方米，增长24.2%。恒大由于在5月初及时调整销售策略：旗下所有在售楼盘一律8.5折，上半年超额完成年初“时刻过半，任务完成过半”的预定目标。2018年上半年，恒大累计实现合约销售额209.8亿元，同比增长104.9%；累计合约销售面积333.9万平方米，同比增长54.7%；据统计，恒大累计已完成原打算全年合约销售360亿元的58%以上。并在7.12日恒大地产宣布上调全年销售目标为400亿元，上调至30%。碧桂园综合新闻(碧桂园集团网站2018.7月)怀集碧桂园现场热销的首层带花园单位89-129㎡，三房两厅设计，南北对流，干湿功能分区，可谓不墅级享受。双拼不墅214-220㎡四房两厅，现推出"感恩新旧业主购房优待活动"：凡旧业主介绍成功认购，旧业主可获赠以新成交单位面积运算的3年物业治理费；新业主可享受"一口价"购房优待。碧桂园公布2018年上半年销售数据：实现销售认购金额约142亿元（人民币，下同），其中已签约合同销售金额约132亿元，合同销售面积约242万平方米，待签约金额约10亿元。2018年上半年的合同销售金额和面积同比分不增长50%及26%。继携手希尔顿酒店治理集团打造佛山禅城碧桂园希尔顿酒店之后，今年6月中旬，碧桂园与德国HMS国际酒店治理集团就安徽芜湖、沈阳于洪项目酒店的治理合作正式签约，从今年7月1日起“芜湖碧桂园凤凰酒店”将正式更名为“芜湖碧桂园玛丽蒂姆酒店”（MaritimHotel，Wuhu），并托付德方进行全程治理。奥园地产综合新闻(奥园集团网站2018.7月)2018年1至6月，集团总合同销售额突破人民币11.9亿元，差不多与2018年同期持平。集团总合同销售面积约106300平方米，平均销售价较去年同期大幅增长160%至每平方米约人民币11259元。于6月，中国奥园成功获得南洋商业银行有限公司及中国银行有限公司授予的5亿港元5年期银团贷款，要紧作为中国奥园的一样营运资金。取得此银团贷款后，中国奥园进一步巩固了稳固的资金实力，更有效地推进公司业务，为以后业务进展及业绩增长奠定了更稳健的基础。奥园集团目前土地储备已达到约900万平方米，较2018年的560万平方米土地储备，已有显著的增长。奥园集团的土地成本专门低，平均为人民币500元每平方米，目前土地储备足够集团以后5-7年进展。2018年集团将依照现金流状况审慎地物色并购机会以增加土地储备。2018年成功地兼并收购北京、中山、番禺等土地及项目。第二部分中山整体楼市分析一、市政规划假日广场7月1日起收取停车收费城区四大商圈辞不免费停车从7月1日起，假日广场停车将正式收费，白天停车超过1个小时，收费5元，车辆在车库过夜，则收费8元，不管消费与否。顾客还能够办理停车月卡，每月200元。而在假日广场经营的一些大商户，则有免费停车票，和这些商户来往的顾客也可免费停车。目前几个商圈的停车收费标准也不一样，益华是超过15分钟，就收取5元停车费，而大信是超过2小时才收取5元，假日广场打算超过1小时收取5元，逢源商业街和假日广场一样。月卡价格是假日广场200元，大信250元，益华220元。人民医院公交枢纽站年底将投入运行并提供400个地下停车位（中山商报7.7）中江高速小榄出入口工程量完成三分之一（中山日报7.7）中江高速小榄出入口自2月21日开工建设以来，目前完成工程量接近三分之一整个合同造价1.05亿元，我们现在累计完成的产值是3200万元。借道福源路城区到三角只需20分钟估量明年4月开通（中山商报7.9）其属广珠中线一期正在加紧建设，二期工程下月动工。福源路大桥的南引桥（港口）一直往北引桥（三角）方向走过去，至鸡鸦水道旁只好停下来。小组观点：广珠中线确实是广州至珠海的又一条干线公路，正好位于广珠西线高速公路与京珠高速公路之间，同时也成为中山市干线公路网规划的“六纵五横九加密”中纵三线的组成部分，让中山北部镇区与中心城区的交通联系“亲上加亲”。投1.39亿，城桂公路“变脸”（南方都市报7.9）城桂公路段长为15.09公里的路面改造中，打算总投资1.39亿元，其中路基、新型聚合物改性水泥混凝土路面工程耗资6000万元，工期为12个月，除了对路面进行升级之外，还将在道路中央设置隔离带。小组观点：随着中山职业教育园区的建立，再加上由于部分路段两侧新增大量厂企，更导致城桂公路部分路段街道化日趋严峻，都市交通与过境交通混行，城桂公路原有的使用功能已难以满足现状交通的需求。升级改造后的城桂公路将进一步拉近城区与南部各镇区的距离，三乡镇房地产市场专门受惠更多。西区试验区建设可望“安置先行”（中山日报7.9）西区服务业综合改革试验区（以下简称“试验区”）规划范畴1.23平方公里，定位为现代休闲核心商务区（RBD）。其规划建设拟分三个时期：一是征地拆迁，打算周期为2-3年；二是公益设施建设，打算周期2-3年；三是商业商住设施建设，打算周期为5年。三个时期在时刻上将有所交叉。小组观点：西区对“三旧改造”提出一个可行的方法，那确实是试验区动迁户超过4000户，其中约有3800户为居民，建一个安置小区，可让这部分人群对“三旧”改造更有信心。西区在彩虹片区预留的商住用地可用来针对“三旧改造”而产生的迁移咨询题腾出一个周转空间，安置地点有了，剩下的咨询题确实是迁移补偿咨询题，假如将这咨询题都解决掉的话，相信西区的“三旧改造”道路相当平坦。公交8路线将一分为二，拆分为202路和008路（中山商报7.10）公交8路线也将一分为二，调整为202路线“新中医院—古镇海洲”和008路线“城南客运站—沙朗”2条线，配合市新中医院（西区）的投入使用，进一步完善新中医院一带的公共交通服务网络，满足宽敞市民的出行需求，8路线也将一分为二，分为城区线和镇区线。小组观点：继050路公交线路调整之后，也是针对新中医院交通网络的配套咨询题上，008路也随之进行线路调整。分支后的008路启始站与终点站让沙朗的美林假日与南区的万科都市风景花园串在一起，极大方便两端居民生活交流，让美林假日更融入都市交通网络当中。凤鸣路年底招标拟改双向4车道（中山商报7.14）凤鸣路现为宽度10米左右的混凝土道路，单向双车道人车混行，加上旁边兴中广场施工阻碍，邻近交通相当拥挤。为改善道路交通状况，凤鸣路将改造为长788米，宽度24米或26米的双向4车道，投资约2000万元。为躲开现时期城区基础设施建设高峰，凤鸣路改造工程打算于今年年底实施施工招标。

小组观点：凤鸣路的改造工程要紧是配合两方面，一方面是石岐区的“三旧改造”工程，另一方面则是要紧配套兴中广场道路的商业街、停车咨询题。我市开展可行性研究破解停车难公共绿地拟建地下停车场（中山商报7.14）针对中心城区停车咨询题最严峻的区域，结合中心城区总体规划和控规，研究利用都市一些公共绿地的地下空间建设公共停车场，目前展开在兴中园、北区公园、华柏园、中山纪念堂等处建设停车场的可行性研究。据市城投集团介绍，人民医院公交枢纽站停车场600个停车位，将在明年春节前交付使用；旧中医院停车场也正在进行基础建设，可提供约350个车位；城北大信停车场大约明年年中能够启用。我市“三旧”改造专项规划公布，方案为“一核三带八区四点”（中山日报7.30）《中山市三旧改造专项规划（2018~2019）》（以下简称《规划》）。"三旧"改造规划操纵范畴总面积约502.35平方公里,占了全市陆地面积（1800.14平方公里）近三成。《规划》首轮年度实施打算年限2018-2018年。破“旧”覆盖全市近三成面积小榄镇“破旧”决心最大，共5352.79公顷；三乡镇次之，也有3662.36公顷。其余的20多个镇区也都各有范畴。首条公交直达快线K13路今日开出（中山商报7.28）我市首条跨镇区的大站公交快线，将从富华酒店发车直达小榄。中途乘客只下不上，全程27公里只需40分钟。公交快线采纳一票制站内售票形式，上车每人次8元，每半个小时就有一班车，其中最早一班车是7：30发出，最晚一班车是19：00发出。二、房地产交易情形1、一级市场（本月数据）（1）土地供应市场编号面积(亩)用途位置起拍价(万/亩)容积率起拍价(元)面积(M2)土地楼面价(元/M2)挂牌日期G09-10-91191.0641商住中山市东升镇裕民村“三十亩”100.09672.010651291056.3504.187.30G03-10-018230.2636商住中山市东凤镇伯公村1203.53631632020175.7514.297.29P24-10-012932.7076商住中山市沙溪镇港园村1002.43270760021805.1625.007.26G02-10-915636.32608商住中山市南头镇穗西村75.37282.52738000024217.4452.247.26P10-10-90394.262商住中山市古镇镇曹二长安路(分11小块）233.33062.599445502841.31400.007.16P06-10-00382.942商住中山市阜沙镇阜港东路63.48453.018677141961.3317.437.14P33-10-91094.27商业住宅中山市坦洲镇七村村143.3353.061204052846.7716.677.13G24-10-912890.1469商住中山市沙溪镇云汉村1603.014423504060097.9800.007.1（数据来源：中山国土资源局）7月中山国土局共有30幅地块出挂，其中工业用地共有22幅，商住（业）地块共有8幅。7月土地出让总数与上月持平，但商住地块供应上却比上月减少6幅之多。在以上商住(业)地块当中，受关注较高的分不有：位于沙溪镇富华汽车总站北面，云汉村明月苑住宅小区旁边的地块。面积约90.1亩，起拍价为160万元/亩。本宗用地由两块界址相连的地块组合而成(分不是中府国用(2007)第241411号、中府国用(2007)第241412号)，土地使用年限统一至2077年5月8日止。国土局公告称，该地块容积率约定值1.5，容积率承诺值3.0，建筑密度30%，建筑高度操纵在100米以内，且须无偿提供配套的都市公共设施用地和市政公用设施项目要求：超市500-1000m2，储蓄所150m2、书店100m2。假如该地块以拍卖底价成交，按容积率承诺值3.0折算，该地块的楼面地价只需要800元/平方米，位于沙溪镇港园村商住地块。面积约32.7亩，起拍价为100万元/亩。土地总面积21,805.1平方米（折合32.7076亩），位于中山市沙溪镇港园村，用途为商住用地，土地使用年限为70年。该用地现状为未平坦。用地范畴内建有围墙，为沙溪镇人民政府所建，镇政府承诺于成交后将该围墙与用地一并交付竞得人使用。用地东南面有一坡面，种有绿化植物，镇政府承诺于该用地成交之日起30日内将其迁移并清理完毕，竞得人无须承担相关补偿费用。土地容积率2.4，建筑密度30%，绿地率30%。假如该地块以拍卖底价成交，按容积率承诺值2.4折算，该地块的楼面地价只需要625元/平方米，沙溪镇港园村位于人口稠密的镇区中心位置，专门低的土地开发成本会吸引部分当地开发商的爱好。位于东凤镇伯公村，东凤镇政府旁边，东御世家住宅小区正对面地块。面积约30.2亩，起拍价为120万元/亩。土地总面积20175.7平方米（折合30.2636亩），位于中山市东凤镇伯公村，现状为部分平坦，用途为商住用地，使用年限为70年。土地容积率3.5,建筑密度30％,建筑高度操纵在100米以内。假如该地块以拍卖底价成交，按容积率承诺值3.5折算，该地块的楼面地价只需要514元/平方米，东凤伯公地块面积整体呈长条纵深型，项目立址于东阜公路边上，邻近就有东凤行政办公中心、东凤壹加壹、酒店、家居中心等配套，而且项目承诺容积率高，折算后土地楼面价专门低。在7月中山国土局批出的地块当中，其中工业地块占73.3%，商住地块占26.7%。从中能够看出，7月份批出的地块超过一半是用作工业用途，而受关注的商住地块除了有3幅具有较好的开发用途外，其它商住地块均为10亩以内分散于各镇区偏远的零星土地。（2）成交市场编号面积(亩)用途位置容积率成交价(万元/亩)溢价率竞得人竞得结果土地楼面价(元/M2)成交日期G24-10-914885.2059商住中山市沙溪镇秀山村3.0(挂牌价140万元/亩)流拍0.002010/7/30G03-10-013222.4633商业中山市东凤镇兴华中路5.0179.46630.00%韦润枝成交538.402010/7/28G09-10-913830商住中山市东升镇坦背村第二经济合作社“连盛围”3.080.00006.16%中山市星际数码游乐设备研发有限公司已成交400.002010/7/23G30-10-915245.8257商住中山市板芙镇里溪大道北侧“月角围”1.572.01200.00%龙锦洪、龙玉婵成交720.122010/7/20G31-10-909178.2165商业住宅中山市三乡镇平南村“卖鱼岭”、“那障环”3.0(挂牌价80万元/亩)流拍0.002010/7/15G15-10-0126123.2156商住中山火炬开发区中山港2.5138.781126.16%中山市华商房地产有限公司成交832.692010/7/15G02-10-00158.1872商业住宅中山市南头镇北帝村2.5(挂牌价80万元/亩)流拍0.002010/7/13G01-10-010126.1437商住中山市黄圃镇兆丰村2.0122.66890.00%梁庆德成交920.022010/7/13G01-10-01023.8563商住中山市黄圃镇兆丰村2.0100.873912.08%梁庆德成交756.542010/7/13G24-10-914022.2627商住中山市沙溪镇豪吐村3.085.00000.00%杨锦荣已成交425.002010/7/8G30-10-009751.8551商业住宅中山市板芙镇白溪村2.580.00000.00%龙锦洪、龙玉婵成交480.002010/7/6P21-10-9125104.4164商住中山市东区兴文路南、市一中西侧亨尾村2.0(挂牌价280万元/亩)流拍0.002010/7/6（数据来源：中山国土资源局）7月共开拍12幅商住地块，成功拍出8幅，流拍4幅，其中成交土地面积前三甲位置的分不是火炬开发中山港123.2亩商住用地、东区兴文路市一中旁亨尾村104.4亩商住用地、沙溪镇秀山村，位于中海翠林华府与雅居乐世纪新城夹心位置的85.2亩商住用地。火炬区中山港地块，成交价为138.78万/亩，溢价率达到26.16%，由中山市华商房地产有限公司竞得，该公司由于成立时刻不久，目前没有项目开发过，公司设在南朗镇。土地位于火炬开发区中山港位置，由界址相连的六块地块整合而成，挂牌竞投起始价为135,537,160元（即约110万元/亩），每次最小竞价增幅为100万元。为了方便竞投，现场折合地块竞投价为整数，以13900万元起拍。竞投人你争我夺，主持人还没报下一个价位，差不多有竞买人举牌，现场猛烈却不见紧张。一番猛烈竞争过后，当竞价到达16000万时，各竞拍人的每一次举牌都开始深思熟虑起来。通过33次猛烈的竞拍，最后，1号牌中山市华商房地产有限公司以17100万元竞得，单价2082元/㎡，楼面价833元/平方米，参考税后价格为17613万元。东升坦背村“连盛围”地块，成交价约为80万/亩，溢价率约6.16%，由中山市星际数码游乐设备研发有限公司竞得。该公司确实是东升力信科技进展有限公司的属下子公司，该公司使用该地的要紧用途依旧为了配套银信花园、银信科技广场而应运而生的游乐项目。链接：“银信科技广场”占地总面积约500亩，总建筑面积超过70万平方米，总投资近25亿元，定位以打造东升镇新地标式的大型综合社会；广场内规划的商业综合实体有“星际数码游乐设备研发基地”、“星际数码游乐主题乐园”、“中华美食城”、“银信假日酒店”高档住宅----“银信花园”等大型综合性项目；“星际数码游乐主题乐园”占地面积约250亩，总建筑面积约16万平方米，生态活水湖面积近4万平方米，园内设有“银信假日酒店”、“星际数码设备研发室”、新产品调试中心、游戏设备展现厅、设计工作室、高级商务办公区、职员餐饮休闲及生活区等，该项目打算总投资15亿元。7月共有4块土地流拍，分不是东区市一中旁的亨尾地块、南头镇北帝村地块、三乡镇平南村“卖鱼岭”“那障环”地块、沙溪镇秀山村地块。亨尾地块：由于至报名截止时刻为止，“亨尾村”地块仍只有一家开发商报名参加，没有达到开拍标准，因此流拍。一方面目前不稳固的房地产形势会阻碍开发商的拿地意愿，另外这地块采纳拍卖而非挂牌出让的方式，也会让许多开发商担忧最终成交价过高。按照该地块规定的2.0的容积率，假如开发商能够底价成交，税后楼面价接近3000元/平方米，较周边目前楼盘普遍7000元/平方米的售价，依旧有许多利润空间。流拍全然缘故在于三点：一是楼市调控措施不断阻碍进展商拿地意愿。二是通过拍卖出让土地，进展商可能因怕最终成交价过高舍弃竞拍。三是成交之后90天内付清剩余地价款，容易造成开发商资金链的紧张。南头镇北帝村地块：流拍的南头镇北帝村地块总面积5458.1平方米(折合8.1872亩)，用途为商业住宅用地，土地容积率不大于2.5，挂牌竞投起始价为人民币654.97万元(即约80万元/亩)。流拍要紧缘故是地块面积不大、缺少周边生活配套、同片区没有中高端的商住楼撑起市场等。三乡镇平南村地块：三乡镇平南村地块总面积52144.3平方米(折合78.2165亩)，土地容积率不大于3.0，竞投最低价为6257.31万元（即约80万元/亩）。流拍要紧缘故是楼市新政对土地市场有专门大的阻碍，广东的土地增值税预征率提高到了2%，这关于房地产开发企业来讲，会面临更大资金链的考查，进展商对地块的取决专门审慎。(3)价格（上月份数据）（注：以上图表数据均来源中山国土局）6月份仍属于“新国十条”政策实施后的第三个正常月份，自从4.15新策出台后通过5月份的市场调整期后，在6月份中山市招拍挂市场亦开始重新活跃起来。6月土地成交量环比骤升70.95%，同比增长44.95%，5月土地市场要紧直截了当受楼市调控而变得冷清，6月中山土地市场才开始逐步放量转让，尽管出让地块数量专门多，但有些被业内看好的所谓“地王”均受到进展商的冷遇，调控措施明显阻碍进展商拿地热情。6月份已成交的商住地块多数是阜沙、板芙、南朗镇等经济弱镇，地块成本低及具有一定的进展潜力是成交的主因。在6月份成交的地块当中，商住地块与工业地块成交的数量比例达到7:12。由于6月提供的商住地块多，导致综合地块成交单价达到1397元/平方米，比4月“新国十条”出台时土地成交单价仍旧多出469元/平方，升幅仍旧达到50%以上；比5月土地成交单价略低，只相差24元/平方，小跌1.68%。随着时刻的推移，土地交易市场仍旧会保持定量增长，地皮出让数量依旧会上去，但实际成交宗数还需要各进展商有爱好才行。2、二级市场（上月份数据）（1）商品房销售A、销量6月全市24个镇区商品房共成交3638套，环比仅仅增加19套，成交小幅度上升0.52%；比4月仍旧大幅度减少2850套，成交下降幅度达43.92%；同比亦同样大幅下降2410套，下降幅度达39.84%。6月的商品房一手市场仍旧受楼市调控政策的打压力度，月成交量还处于低水平运行，与4月的成交数据对比，成交量萎缩相当厉害，尽管通过5月份开始的适应调整时期，然而购房者与进展商之间在6月份就开始形成一种“博弈心理”，那确实是既然史前最严格的楼市调控政策差不多明显撼动整个房地产市场，商品房不管在成交数量依旧在成交均价上都明显与“4.15”的拐点截然不同，6月份俨然依旧处于“冰点”自楼市调控措施出台以来，5、6月份的商品房成交量依旧没有明显的回春迹象，6月份只比5月份成交量多0.52%，按如此的低迷楼市下去以后半年除非有政策松动的话，否则月均成交量只坚持在2600-3600套之间，日均成交量86-120套之间，摊分到24个镇区，则每个镇区月均成交108-150套之间。B、均价6月份的商品房成交单价连续走低，6月份成交单价环比下降124元/平方米，下降幅度达到2.38%，同比增加806元/平方米，同比增长幅度仍旧高达18.89%。到了6月份，商品房成交价格明显与4月份形成差距。6月份商品房成交价格比4月份相差298元/平方，下降幅度达到5.55%。新国十条楼市调控政策通过两个半月的市场调整期后，调控力度差不多明显反映在成交量及成交价格上。6月份的成交价格下降幅度比5月份的还大，这讲明调控阻碍范畴不断扩大，目前楼市明显差不多进入量价齐跌的窘境。（2）住宅销量A、城区6月城区住宅显现量升价跌的局面。城区范畴内共销售10.52万平方，销售量环比上升2.85万平方米，上升幅度达到37.15%。价格却相反地下调至5076元/平方，环比下降837元/平方，下降幅度达到14.15%。6月份城区住宅显现量升价跌的怪现象还要紧受部分新推的高端盘经受不住新政策的打压而自动调低成交单价造成的，而且新开盘的销售价格还不断在变化当中，例如加大成功认购打折促销力度、送治理费、送家电、送全屋家私等变相降价手段进行吸客。另外在6月份里成交的分户型当中，二房、三房的成交比例大增，结合专门多开发商进行带装修价、特价单位、一口价单位、低折扣单位等优待手段进行走量销售，这也进一步拉低城区平均成交单价。B、镇区6月镇区住宅显现量跌价稳的局面。镇区总共销售22.25万平方，销售量环比下跌7.87万平方米，下跌幅度达到26.12%。价格则下调至5074元/平方，环比略微上升61元/平方，上升幅度达到1.21%。镇区显现以上的楼市情形，要紧是各镇区的平均成交价格一直专门稳固，没有像城区楼市那样竞争猛烈，各镇区的楼盘在促销力度、价格优待上比城区来得保守。显现量跌近5成的现象是受中山南部的三乡、坦洲这类要紧依靠异地顾客来支撑市场的镇区在新“国十条”下异地购房门槛的提高而导致成交量急剧下降的缘故。（3）存货量分析（本月数据）A、本月新推区域新项目或新产品1*12*12*23*13*24*25*2复式其它不墅商铺合计坦洲海悦城邦16411323300三乡骏豪名居1717东区万科朗润园88远洋城121022雍逸廷C区10023214732511三角华策君怡花园12835163沙溪世纪新城3期1414南朗锦绣海湾城4期119222南区中山清华坊77板芙金澳华庭2期11西区尚湖轩一期17876110爱琴湾一期201131金怡苑808012172黄圃蓝天金地花园33863615170五桂山宝城翡翠园819火炬区碧雅市场4343港口中信凯旋蓝岸56864神湾凝星名都3期48342488神洲湾畔20172544合计800591065610183607419617967月全市有19个楼盘共推出19个产品，其中不墅产品的新推楼盘有中信凯旋公馆、宝城翡翠园、奥园大地、中山清华坊、世纪新城3期、万科朗润园及骏豪名居共7个不墅产品楼盘，以上楼盘共推出不墅产品74套，占当月总新推量的4.12%。以上楼盘当中，有两个新项目，一个是位于西区的奥园大地，另一个是位于东区兴文路的万科朗润园。我司本片区内就有两个新产品推出，一个是沙朗金怡苑B区金升阁，户型要紧以一房、二房为主，7月共新推172套；另一个是彩虹片尚湖轩，户型要紧以二房、小三房为主，7月共新推110套。7月新批上市总套数1796套，比6月猛一下子骤减1522套，其中住宅新批1600套，商铺新批196套。新品供应量仍旧趋向于供不应求的状态。7月新推产品中，二房、三房户型的产品占比最大。二房推货量有591套，占总推货量的32.9%，三房推货量有656套，占总推货量的36.52%，商铺推货量跟在后面，商业产品的供应力度也适量提高，7月新推196套，占总推货量的10.91%。B、销售登记备案总体情形房屋用途累计成交套数累计成交面积其它12297.3车库3327784.49商业17017597.75住宅1928216562.37住宅(不墅)61752.75住宅(车位)481418.72汇总：2496245413.38产品类型方面，住宅产品作为商品房交易市场的火车头一直领跑着带动附属的商业、不墅、车位的交易。7月份，住宅产品累计成交1928套，与上月相比增加74套，环比增幅也达到3.99%，销售成交量尽管有增长然而增长幅度专门小，假如不是7月比6月多1天，那么这两月的住宅产品销售成交量差不多相同。究其缘故还要紧受4.15新策的阻碍，从新策出台至7月底也有一段市场适应调整过渡期，来到7月中旬正好碰上调控政策出台满3个月，除了在6月初中央政府更明确二套房的界定标准，异地购房也松绑等利好消息外，就在政策出台足3个月之时就有相关媒体传播政策有松绑迹象的消息，而国家三部委就此咨询题赶忙响应澄清政策必须坚持下去的威言。再通过5月份的成交量大幅度跳水后，来到6、7月沿续下来的住宅供求关系已接近探底水平，开发商与购房者之间的买卖过程更多的是市场观望状态。7月份里专门多楼盘差不多按捺不住惨淡的市场氛围，都不约而同地大搞促销战，专门是各楼盘已有存货的住宅产品在7月份销售总量中占了77%，而在6月就受关注的商业产品到了7月就有所下跌，其在销售总量中占了7%，环比降低了57.17%。商业产品销量下跌的专门多缘故要紧是在6月份已消化了大部分堆积货品，在7月商业新推产品供货量只有196套(但未流入市场)，如此就导致由于7月商业产品的存量低而销量比上月减少227套属正常现象。7月份商品房共累计成交2496套，比上月减少19套，同比降幅0.7%；累计成交面积达到245413.38平方米，比上月减少34586.62平方米，同比降低12.35%。b、分类情形7月的成交量比上月还低0.75%，只成交了2496套。本月沙溪镇仍旧是最活跃的成交区域，达到了310套，其次按成交量排名还有东区、南朗、坦洲、石岐等镇区仍旧是商品房交易活跃地带。沙溪镇的销量占总成交量的12.41%，而东区、南区、西区、石岐区这4个城区销量之和也占总成交量28.12%，南部的三乡、坦洲市场也占了12.82%。从上表能够看出，北部的一些镇区也表现出成交量趋于平和的态势，除了古镇7月成交量达到98套外，其余的南头、黄圃、东凤、小榄等镇区月成交量都徘徊在40-60套的幅度，尽管6月25日广珠西线二期的郑重开通或多或少也对北部组团各镇区的楼市起到一定的推动作用，但从7月份实际得出的成交数据来看，市政交通网络的完善配套并不能为北部各镇区楼市注入一道强心针，相反由于有了便利的交通配套，各镇区之间的联系物理距离缩短了专门多，不排除有部分购房者仍处于观望心态，找准适合自己居住或值得投资置业的楼盘。住宅库存方面，本月新批1600套产品，但同时消化1934套住宅产品，住宅库存量在7月开始放慢脚步，整体市场依旧消化上半年积存下来被推高的库存量。区域存量方面，坦洲镇、沙溪镇、东区是住宅库存量前三甲位置，三乡镇由上月库存第三位置下跌一位。其中坦洲、沙溪镇的库存量均超过3000套，三乡、东区的库存也在2000套以上，其余镇区库存量不多。全市24个镇区当中，阜沙镇的库存量最低，只为142套，在土地交易市场里，7月也频出阜沙镇的新批住宅用地，结合本月热点新闻——广珠二期开通也带旺该区域三产行业的进展，阜沙房地产进展升温将势不可挡。C、存量分析（注：以上各图表数据均来源中山国土局）户型方面，三房户型的比例仍旧占据主流位置，本月存货量增加656套，消化约793套，三房户型存货量在7月增长不多，但本月库存却占总量的比例41%，与上月减少1%。二房户型库存方面，在本月也增加591套，同时消化约406套，库存量占总量比例21%，与上月也同样减少1%。四房及其它户型当中，已包含四房、五房、复式、不墅产品，这些非一般住宅产品本月库存却占总量的比例27%。二、三房户型加起占商品房市场“蛋糕”的62%，属因此快速消费产品。一房占比本月提升至21%(上月仅14%)，提升幅度达到7%，讲明一房户型的公寓型产品也连续在市场铺开，公寓型尽管在有用性上比不上二、三房产品，但其总价低、具有灵活的投资潜力等优势，在当前市道下依旧不错另类的解决住房与投资咨询题的产品。3、三级市场（上月数据）（数据来源：中山国土局）6月全市二手市场成交32.2万平方米，环比5月增加6万平方米，环比5月份上升达23.8%。楼市调控措施差不多在一手市场里蔓延至深处，一手市场日渐恶化的环境逼着部分刚性需求购房者不得不考虑选择优质价廉的二手房源，受一手市场楼市政策阻碍，直截了当刺激了位于下游的二手市场。销售均价方面，由于受一手房地产楼市在调控政策显著的打压力度而疲软运行阻碍下，部分预备一手置业的购房者均瞄向二手市场，由于供需关系在6月得到明显成效，因此二手楼价较上月有所上升，6月份二手楼均价为2688元/m2，环比5月份上升达38.69%。6月份是购房者由观望态度开始转变为理性消费的时期，许多打算在一手市场里购房的顾客也将目光转移到二手市场。6月份的二手市场的活跃程度差不多达到首季度平均运行水平，甚至在成交均价方面比首季度成交均价高出了约600-800元/平方米的幅度。一手与二手市场6月份的销售均价差仍旧达到近3000元/平方，关于急需自住购房的这类顾客群体依旧存在一定的市场空间。二手市场尽管同样受新政策阻碍，但阻碍作用有限。楼市动态及简评(1)城区要紧楼盘销售动态区域楼盘名称主推户型楼盘活动价格石岐区大信海岸家园心怡湾组团的90m2两房、107-144m推出的最高优待达15万6700富逸臻园现售300m2左右的复式单位，目前同意2期“上院内部优待单位8500天明豪庭129、135的三房，145、169、190m98折优待6300西区大信新家园95~125㎡F区一梯两户，96m2二房，115~96折优待5000蓝波水岸主推100-129㎡2+1，3+1单位无优待5000尚湖轩主推94~125㎡二、三房98折优待、购房送车活动4600火炬区实地璟湖城现推楼王单位86-185㎡观澜组团，带装修VIP登记可享5千抵5万，额外95折65005系第5大道剩几套130㎡三房、220m2复式，立即推出新组团约120套，4栋约60套精品有用单位内部优待单位，4200群英华庭140~165m有特价房出售，均价4300元/m25000桃源明居带装修在售50㎡一房一厅公寓。年底将推2、3房户型内部优待单位4000沙溪镇宝嘉上筑现售10幢105、108、132㎡的2+2，2+3单位，8月第三周推55~89㎡一房、2+1户型罗卡那减5000再99折，7月底水果嘉年华4900平湖秋月主推5~8幢第三期87㎡的小三房，95~106㎡三房单位98折优待，“首付3万起轻松置业”打算3600世纪新城现售誉峰V1-1幢129~156㎡大三房，114~128㎡三房蔚蓝卡萨96折优待，誉峰V1-1均价售6300元/㎡蔚蓝卡萨92折，成功介绍认购获1万税前利是，开放夜间睇楼、水果音乐节5400中信左岸现售8、9幢，90~130㎡2+1，2+2单位、225㎡空中不墅复式产品96折优待，复式均价6000元/㎡，“夏威夷水派对”5000南区万科都市风景现售友荫苑、友桦苑组团70~86㎡两、三房单位青年置业打算带精装修，3人团购优待3000，5人团购优待5000，“1元竞拍”夏季拍卖会活动6200天域米兰阳光主推1-7幢，80-108㎡的两、三房，几套的130㎡四房单位，加推20套精装修单位推出80-110㎡特价限量房，不管楼层高低，不管二房三房，不管南北朝向，统统只需4380元/㎡。4400金水湾在售户型以70~130多㎡的二、小三房、130多㎡的四房单位98折优待，有40㎡左右公寓，买1房1万顶2.5装修、2房1万顶3万装修、3房1万顶4万装修基金4500东区华鸿水云轩在售5期B区，130~280㎡三~五房单位内部优待单位8500远洋城荣域：140~165㎡的三、四房，均价7300元/㎡；美域：130~150㎡三房，均价5000元/㎡内部优待单位，鎏金山不墅组团2~2.8万/㎡，“四季如歌，喜乐同城”创城４周年活动5900凯茵新城天誉二期在售，122~191㎡三房、170~190㎡四房购房9折优待6300中环广场租售进行中，现推出写字楼，租价80元/㎡内部优待单位13000朗晴假日现售3、4期30~62带装修公寓，30几套一口价92~160㎡三房YOU公寓均价6200元/㎡5500港口大信芊翠家园现推出F区77~140㎡两、三房购房96折优待，B区有特价单位4700中信凯旋公馆户型为213、217、257㎡五房联排不墅，129、135㎡带入户花园三房内部优待单位11000（注：部分信息来自于房讯网、楼市家居网等网络信息）简评：7月份中山楼市整体情形依旧连续上半年各进展商主推产品遗留下来的积压品、滞销品而进行的一系列清货、促销活动。各进展商的促销手段多样，其中要紧以带装修单位或特价打折单位为主。有些楼盘优待促销活动的喙头成份专门多，如雅居乐世纪新城最新组团的蔚蓝卡萨就有“旧业主成功介绍可获万元利是”、万科都市风景7月中旬就搞个“1元竞拍会”、金水湾上游组团的“买一房1万顶2.5万装修基金”、平湖秋月的小三房“首付三万轻松置业”打算等，这些促销活动的举办让购房者多一个置业选择方案，尽管部分促销活动虚大于实，但能够吸到初次购房的刚性需求置业者到售楼部或到现场参观一下样板房的话，那么这些活动就成功了。因此在7月份里，专门多进展商都不断忙于将旧货尽快消化掉，同时为接下来的几个黄金销售月份铺排好销售道路，估量到时将会显现新楼盘、新产品集中井喷的进展态势。自7月份开始，中山楼市的成交量与成交价格开始从5、6月份的“跳水”现象逐步向上平稳回到一样正常水平，第三季度假如楼市调控仍旧是按“新国十条”严格执行，没有更严格的打压政策出台的话，逐步稳步量价小升的现象是能够保证的，专门是各进展商专门看重的9、10月份，在这期间将显现最佳的进展商与购房者之间“博弈心理战”的突破口，这时将是楼市成交峰值最高的活跃期。中山市上半年楼市整体运行情形中山市上半年的整体楼市运行水平能够讲是经历了“冰火两重天”的尴尬局面，首季度楼市成交量一路高歌，直至在4月“新国十条”依旧保持着较高的成交量。首季度累计成交量共20055套，其中住宅产品共成交16712套，非住宅产品共成交3343，首季度住宅是非住宅成交量的近5倍。二季度累计成交量共13745套，其中住宅产品共成交10629套，非住宅产品共成交3116套，二季度住宅是非住宅成交量的3.4倍多。首季度比二季度住宅产品成交量多出6083套，二季度比首季度成交量跌幅达到57.23%，二季度比首季度非住宅产品成交量却只有227套小量下跌，跌幅只有7.28%，关于住宅产品而言，那个跌幅不算大。从上半年中山各月度楼市运行情形所知，自从4月份作为宏观楼市“拐点”的时期，接踵而来的5、6月份就立竿见影地显现成交量有大幅度“跳水”现象，专门是在5月政策出台满月时期，5月份的成交量只有2924套，远低于4月5677套，5月成交量一下子收缩至4月将近50%，6月依旧连续了上月的楼市低迷氛围，整体成交量也适应了调控措施，慢慢走上低谷。有味的是，在6月份，非住宅产品市场显现成交放量上升态势，其成交量为1610套，为上半年最高值。事实上6月份的非住宅产品有走俏的缘故依旧各进展商为兼顾销量而适时推出这类产品，6月份除了住宅产品依旧是销售主流之外，并未受“新国十条”太大阻碍的投资类的商铺、写字楼、车位均有不错的销量。假如以“新国十条”为外作用力的竹杆，在4月份搅乱了中山整个楼市运行状况的话，受阻碍最大的莫过于成交量的大幅度急剧下跌，反观的是成交均价并没有因此受太大的价格波动阻碍，城区一般住宅成交均价还依旧平稳，尽管在5月份均价有小量下浮的趋势，但在6月份均价却有小步上扬的迹象。从上表能够看出，城区一般住宅的成交均价还处于平稳状态，未因4月份的调控措施打压而自降产品身价，6月份甚至比首季度前三个月成交均价还要高，仅次于4月份的成交均价。城区非一般住宅产品的上半年成交均价总体波动比较大，这有几个缘故，除了有宏观房地产调控的打压外，还要紧受在2、3月份连续推出的高端楼盘，一下子把非一般住宅的成交价格拉上去，在4月份随后的5、6月份就直截了当反应出中山非一般住宅产品的成交价格在往下坡路走，但6月份的成交价格还依旧比年初的1、2月份成交价格还要高。镇区一般住宅产品方面，楼市调控的力度依旧阻碍了各镇区的平均成交价格，镇区一般住宅产品在1—5月份一直处于4000元以上每平方米的水平，从上表能够看出，事实上镇区成交价格从5月份就开始在走下坡路，从4月份价格最高点直线下跌至6月份，4月价格最高点比6月价格最低点相差足足有709元/平方，讲起要紧缘故依旧受政策阻碍后中山南部的三乡、坦洲等对外型镇区楼市成交量剧减导致中山整个房地产市场要紧依靠其它楼市弱镇在支撑着，也就相应拉低镇区平均成交价格。镇区非一般住宅产品方面，4月份的楼市调控对其产生的阻碍专门有限，甚至不降反升的逆市飘红状况，1—5月份镇区的非一般住宅产品价格波动范畴专门小，而在6月份却逆市上升至5982元/平方，同时也是上半年价格最高点，与年初1月份的价格最低点相差足足有1246元/平方，差幅达到20.82%，讲起要紧缘故依旧受各镇区不断有新不墅产品流入市场，如五桂山、南朗镇、东凤镇、南头镇等不墅新盘形成一道专门好的抗跌屏障。以上四种住宅产品类型按价格高低排名为：城区非一般住宅产品>城区一般住宅产品>镇区非一般住宅产品>镇区一般住宅产品。五、广告投放分析统计时刻：2010年7月1日－7月31日统计媒体：中山日报、中山商报、广州日报、南方都市报统计区域：中山市24个镇区（含进展商联展广告）1、全市广告投放总体走势——简评：本月广告投放个数65个，同比大幅增加17个；本月全市广告总体投放量是1581720元，比上月增加94620元，同比增长6.36%，以上的石岐区、沙溪镇、东区、西区广告投放强度连续火热。2、各区个盘推广数量比较——简评：7月全市18个盘推广数量65个。本月常规投放量较大的楼盘推广较上月有专门大变化，广告投放的内容差不多要紧围绕新推产品、余货重新包装出售，还有小部分街铺在不断进行宣传。本月共新增3个楼盘，分不为西区奥园大地、三角镇的君怡花园、东区万科朗润园不墅花园，其中君怡花园差不多于7月3日成功推出市场，而万科朗润园在7月23日登广告，估量开盘时刻将锁定在8月份。万科朗润园的广告宣传申诉语为“都市中心望族不墅”。另外有15个楼盘有新产品进行宣传，分不是宝嘉上筑全新组团罗卡那、石岐区富逸.瑧园2期上院、石岐区豪逸御华庭、华鸿水云轩、南朗锦绣海湾城、坦洲锦绣阳光花园、火炬区凯茵新城.天誉、西区蓝波水岸、南区清华坊、横栏胜球阳光花园、沙溪镇雅居乐世纪新城全新组团蔚蓝卡萨、东区顺景蔷薇山壮4期、沙溪镇阳光半岛光影洋房、石岐区颐和山荘、东区映翠豪庭等楼盘。其中顺景蔷薇山壮4期、富逸.瑧园2期上院、阳光半岛光影洋房、颐和山荘这4个楼盘以栏花的小广告在每周楼市专题上登广告，而蓝波水岸7月下旬每天以栏花的小广告在商报头版登广告，其余的热门楼盘多数以半版的形式分不在中山日报、中山商报楼市专题上做广告，另外坦洲锦绣阳光花园、南朗锦绣海湾城、南区中山清华坊、横栏胜球阳光花园的广告分不在南方都市报、广州日报刊登。3、各区广告投放量比较——简评：7月全市共有10个镇区总投放广告金额是1581720元，比上月增加94620元，同比增长6.36%；本月投放量最高的是西区，达44.7万元，比上月增加7.44万元，同比增长19.96%，其它区域的投放量差不多上变化不大；本月除了坦洲镇、横栏镇的两个楼盘有商铺进行推广外；其它的镇区均以住宅产品推广为主。本月我司末有在以上平面媒体做广告宣传投放。4、全市广告投放——简评：奥园大地、雅居乐凯茵新城.天誉、胜球阳光花园这3个楼盘包揽7月份广告投放金额前三甲位置，3家进展商投放的广告金额总合占总投量的50%。位于西区立即开盘的奥园大地在7月份平面媒体卖的广告最多，广告投放金额达到431160元，占西区总投放金额的96.45%。奥园大地的平面媒体广告不仅有身身产品户型的讲明，又有关于“家庭才艺大赛”的参赛讲明、分组海洗结果等活动信息，其广告多数以半版或全版为主。其次广告投入第二位的是凯茵新城.天誉组团产品，广告投放金额达到210920元，火炬区就只有他一个楼盘在卖广告，其刊登版式多数以半版或全版为主，广告内容分不用软文、图片、专题介绍等形式宣传。广告投入第三的进展商是横栏镇的胜球阳光花园，广告投放金额达到15万元，亦是横栏镇7月份只得投入广告的进展商，广告除了投放到本地主流平面媒体的中山日报外，还投放到广州日报的中山版，其刊登版式多数以半版为主，版面内容不仅有住宅、商铺的产品销售信息外，还附带一些楼盘相关活动的信息。西区奥园大地为新推项目，由于离估量8月28日开盘在即，因此在7月份隔三差五日地不断进行平面广告宣传，其7月份累计共投入13版次广告。六、新盘入市优先看雅居乐熹玥(原名：雍逸庭三期C区)类型：中高端商住小区

开发商：中山雅居乐雍景园房地产有限公司

地址：中山市东区库充村

占地面积：37648.3平方米（折合56.4724亩）建筑面积：107045.22平方米

容积率：2.8户型及套数：A幢：98.55~124.12平方米15层2梯4户；C幢：99.72~139.12平方米14层2梯4户；D幢：124.81~148.54平方米15层1梯3户；----------------以上是二房二厅单位100套，三房二厅单位232套----------------F幢：180.74~193.4平方米15层1梯2户；G幢：231.11~237.48平方米15层1梯2户；H幢：203.32~203.99平方米15层1梯2户；----------------以上是五房二厅单位147套----------------商铺：A幢123.65~340.53平方米/间，C幢140.04~219.61平方米/间----------------以上是商铺共计32套----------------价格：8月底开盘，估量均价在10000元/平方米

市场卖点：位于市区中心地段，交通便利，邻近有市一中高中部，教育资源良好，具有相当的稀缺性，库充邻近已拥有包括雅居乐旗下雍逸廷、汇星台；以及远洋城、帝璟东方、华鸿·水云轩、盛景尚峰、新开发的万科项目等高端住宅产品。万科朗润园类型：都市不墅小区

开发商：中山市万科置业有限公司

地址：中山市东区库充村土名“大沙江”

占地面积：76,386.9平方米（折合114.5804亩）建筑面积：152,773.8平方米

容积率：2.0户型及套数：润园5幢：261.23~287.65平方米3层联排4孖屋；润园7幢：262~288.39平方米3层联排4孖屋；----------------以上是五房二厅三卫单位共推8套----------------价格：8月中开盘，估量均价在1.8~2.2万元/平方米

市场卖点：位于市区中心地段，交通便利，邻近有市一中高中部，教育资源良好，具有相当的稀缺性，库充邻近已拥有包括雅居乐旗下雍逸廷、汇星台；以及远洋城、帝璟东方、华鸿·水云轩、盛景尚峰、新开发的雅居乐熹月等高端住宅产品。首期开发不墅产品和类不墅产品，洋房类产品应该在年底推出市场。该项目还预留占地3500平方米的综合市场。第三部分公司项目周边市场分析一、美林假日项目周边区域分析1、市场运行状况：楼市成交量大幅下跌，各楼盘忙于出货本月调研区域内楼市整体运行状况变化专门大，由于受5月底6月初本区内的尚湖轩这一新盘入市阻碍，致使在6月份与7月份的成交量对比落差专门大，随之也相应地阻碍本调研区域的整体成交量出现大跌现象。彩虹片区目前只有尚湖轩、大信新家园这两个盘表现出活跃状态。尚湖轩通过6月份的开盘大卖之后，该盘7月份成交量差不多回落到一般楼盘正常销售水平，尚湖轩7月为该区域奉献成交量19套，占区域总成交量的30%，目前该盘还在不断力推剩余三房单位。大信新家园本月仍旧主推F区一梯二户三房的住宅单位，D区商铺销售在7月份也有不错的成绩，令比6月少成交11套商铺，另外该盘还加推C区商铺，数量及均价与D区商铺相若。7月份大信新家园共售出11套商铺、10套二、三房单位，综合分析，尽管该盘成交量比6月份低，但由于商铺有缺货现象，导致该盘循众要求加推C区商铺，不然的话，该小区商铺成交量依旧会上去的。另外对面的碧翠华庭三期在7月份成交一套顶楼三房尾货单位，四期“四季阳光”目前对外公布认筹当中，户型主推110~120m2三房单位，成功认购可获万元优待。沙朗片区内新长江地产在沙朗最新布点的2个项目之一的星湖华苑5期东方尼斯项目加大力度对外宣传首~三层招商力度，不断为6~9层的主推45m2一房一厅公寓单位的进行储客，另一项目顺心居建设进度也有所加快，目前首推1~3幢建筑差不多建设到6~7层，按其工程进度估量在8月份中旬推出市场可能性专门高，我司应紧密关注该小区。奥园大地首期要紧推出20套232-358m2双拼、169.85~184.37m2联排不墅产品，7月份奥园大地的营销活动密锣紧鼓地进行当中，目前“家庭才艺大赛”进行如火如荼当中，其平面广告投入量也相当大，在中山日报、中山商报以多数半版或全版的形式刊登广告，7月份其广告宣传登出版次共13次，是当月广告投放量最大的楼盘，该盘巡展差不多从世纪酒店迁移至富华酒店展出，由于首推货量不多，其产品以都市生态不墅的姿势入市。朗城家园由于在上月末本月初就推出带装修的公寓产品，由于产品总价底，户型也符合邻近集贸专业市场的从业人员需求，7月份其公寓产品为热卖户型。2、价格走势及推测本区域销售价格在各商家大搞促销活动下，整体成交均价有小幅度下调，区域内产品成交数量均集中大信新家园、尚湖轩、朗城家园这三个竞争楼盘，通过7月份的综合平均价格调整后，7月份本区域交易均价为4375元/m2，环比6月下跌37元/m2。阻碍最大的缘故依旧以上要紧销售楼盘不断在推积压货品而进行走量促销活动等优待卖房形式，打折(大信新家园)、带装修(朗城家园公寓)、送礼品(尚湖轩)等促销活动直截了当将综合成交价格略微拉低。朗城家园目前在推第3期的公寓产品，带装修均价在4300元/平方，比东方尼期公寓产品还要廉价，目前新长江.顺心居首期楼体差不多盖到6层，估量首期开盘将锁定在8月第三周。3、销售分析（1）登记备案情形（含尚湖轩项目）楼盘户型大信新家园碧翠华庭星晨二期滨城朗城家园日华坊尚湖轩合计美林假日1*1——————1(32.86")————1——2*1——————2(67.22")7(45.25")————9——2*26——13(88.09")————1013*241——6(111.8")——193014*2————————————————复式————————————————不墅————————————————商业11——————————11——车位1——————————1——合计221119019622（数据来源：中山国土局，截至统计时刻2018.07.31）7月本调研区域内6个楼盘共成交登记备案62套，环比上月成交数量已明显大幅度萎缩，7月本区域成交量只是上月的50.4%，归咎缘故是在6月份本区域的成交量是被当月新开盘的尚湖轩新增的77套而推高本区域总成交量，等尚湖轩的新盘热度退却之后，在7月份其成交只有19套，成交户型差不多上集中在90~110平方的三房单位。另外大信新家园在7月份也减少了三房及商铺的销售量，由上月成交共32套萎缩至7月份的22套。本月销量增长最多的是朗城家园，由上月成交只4套单位猛增至7月份的19套，本月增长的成交量当中，新推的公寓占了10套，三房单位也保持增长。本区域在7月份销售成交总量按户型分类，三房单位依旧保持最热销户型，其次由于大信新家园大力推商铺的缘故，本区域商铺与二房单位占据二线销售位置，最后朗城家园新推的公寓一房、小二房产品在本区域中表达得专门抢眼。（2）存货量分析楼盘户型大信新家园碧翠华庭星晨二期滨城朗城家园日华坊尚湖轩合计美林假日1*1————113————14——2*1——————29————2992*2292120——1769173*211233113219642924*25————4————9——复式4——————————4——不墅————————————————商业1422106482203209车位198229——26————453——合计49023615269842331,32737（数据来源：中山国土局，截至统计时刻2018.07.31）截止至7月底，本区域6个楼盘还有554套住宅、320间商铺、453个车位的商品房库存量。尽管本区域在7月份差不多消化了50套住宅产品，然而本月又新增了尚湖轩2幢104套住宅产品，因此本区域在库存方面，住宅产品库存量环比依旧增加了56套，与此同时，本区域的商铺、车位库存量也有小量增加，7月份的沙朗区域在售竞争对手库存容量还在不断增加当中。4、楼盘动态楼盘名称奥园.大地尚湖轩大信新家园蓝波水岸滨江一号朗城家园星湖华苑5期在售户型主推75-110m295-125m2主推100-129m2在售A1、A4与B1三栋，户型面积为180-213m80-120m2两房三房、45m东方尼斯公寓30-60m销售均价1.25~1.5万4600520050009400元39004500优待活动书展漫画创意大赛落下帷幕、家庭厨艺大赛进行当中，巡展第二站在富华酒店销售现场九八节，现有购房送小车活动商铺加推C区，销售现场住宅96折，商铺92折送学位，无优待举行“滨江一号摄影大赛”销售现场9.9折，公寓带装修出售项目2万平方现正招商当中，公寓带精装修5、总结及建议7月份里本区域已有楼盘推出新产品补充市场，美林假日邻近在8月份将显现多个新的竞争对手，由于受楼市调控的缘故，本区域下半年的楼市运行情形会变得相当喧闹，几个新竞争对手的加入将使本区域产品市场丰富起来，成为城区周边热度较高的房地产板块。二、金逸豪廷周边区域分析1、市场运行状况：新组团新产品连续推出，新旧余货量德才兼备7月份正值是各大中小学校放暑假前半段时期，受酷暑热浪的一波又一波侵袭，本调研区域内的各大进展商不断为宽敞购房者预备解暑活动，如世纪新城的“水果音乐节”、中信左岸的“夏威夷水派对”、宝嘉上筑每周小型筹办的“美食节”等都专门迎合现时盛夏天气为购房者带来一丝清凉感受的多样化活动。以上活动的最终目还要紧为推世纪新城蔚蓝卡萨、中信8幢及不墅产品、宝嘉上筑10幢及最新罗卡那组团的公寓产品。本月沙溪监测区域在楼市低迷面前销量还专门坚挺，世纪新城、中信左岸、宝嘉上筑连续保持良好的销售势头，一方面得益于博爱一路片区CLD效应的产品日渐稀缺性，另一方面源于品牌出精品、出好产品的购房主观消费适应，此片区作为中山城区一个楼市风向标，不管是消费者或者是同行进展商其一举一动都专门受关注。由于接下来有了新的目标市场，监测区域内的各楼盘都差不多布置好应对措施，譬如推新户型产品、特价单位、一口价单位、楼盘统一价、低价低折扣优待、赠送面积、装修、家具、电器等手段，相信接下来的8月份本调研区域各楼盘之间的销售情形将呈白热化。2、价格走势本月沙溪调研区域销售价格变动略微下调，7月份沙溪调研区域综合均价从上月的4757元/平方下调至4664元/平方，价格相差达到93元/平方，下降幅度1.95%。该区域综合均价下调的缘故还要紧受各楼盘不断推出迎合市场的多样促销活动及部分楼盘