世茂九溪墅2014年度营销方案

世茂九溪墅2014年度营销方案2014.1.15张家港市场分析本项目竞品分析本项目2013年总结分析本项目2014年年度营销方案1234目录

Contents张家港市场分析1PartonePart1--one2013年张家港成交分析2013年商品房市场数据物业类型供应面积（万方）成交面积（万方）供求比住宅85.6887.800.98别墅25.2910.712.36商业49.1733.481.47办公17.5110.211.71其它22.2210.992.02合计199.87153.191.30本年度商品房成交中商品住宅的占比超过五成，商业由于新增供应的推动，成交大幅增加，其余物业占比仍较弱。（商品房年度成交结构）本年度商品房成交面积199.87万平米，各物业类型中，别墅与其他物业的成交供求差距较大供求比高，其次是办公物业，普通住宅的供销结构变化最小。在成交结构上看，本年度商品住宅成交比重占到了57%，商业由于新增供应的推动，成交占比大幅增加，其余物业占比仍较弱。Part1--one2013年张家港成交分析（商品房年度成交结构）Part1--one2013年张家港成交分析（商品房区域成交结构）市区（二环内）是成交集中区域，各物业皆领跑其它片区；乡镇板块中，金港片区普通住宅成交表现最优。2013年普通住宅供求情况本年度数据供求比供应面积（万㎡）85.680.98成交面积（万㎡）87.80本年度全市普通住宅新增供应面积85.68万平方米；成交方面，本年度全市普通住宅共成交87.80万平方米。Part1--one2013年张家港成交分析（普通住宅供求走势）本年度全市普通住宅新增供应面积85.68万平方米；成交方面，本年度全市普通住宅共成交87.80万平方米。7月与8月受季节因素的影响，港城的房地产市场一直处于低迷的状态，各楼盘的营销速度也逐渐放缓，随着金九的来临，开发商集中供应，数个新项目的连续开盘为冷清的楼市加了一把火，市场结束了前段主要以消化库存为主的日子，新房源的入市极大的拉动了港城楼市的回升，后期成交持续平稳。市区（二环内）普通住宅以绝对的优势占据成交首位，金港片区由于供应的拉动成交紧随其后。Part1--one2013年张家港成交分析（普通住宅区域供求分析）2013年别墅供求情况本年度数据供求比供应面积（㎡）25.292.36成交面积（㎡）10.71本年度别墅供应面积为25.29万方，成交了10.71万方，别墅市场新房源的入市带动了港城别墅市场的回暖。本年度别墅市场新增供应大幅上涨，成交在新鲜血液的刺激下也远远高于去年同期水平。Part1--one2013年张家港成交分析（别墅市场供求走势）本年度别墅供应分别来自市区（二环内）和市区（二环外）；成交房源仍以市区（二环内）为主。Part1--one2013年张家港成交分析（别墅市场区域供求走势）商品住宅主力供应面积段主要集中在120-144㎡首改户型。注：其他物业类型中包含：车库、保障性用房以及其他公建配套用房等。Part1--one2013年张家港成交分析（供求结构细分）与商品房不同，2013年商品住宅新增供应量不及去年，供应面积约110.88万平方米，环比减少了8.75%；但是年度商品住宅成交面积为98.51万平方米，环比增长了15.69%；在供大于求的情况下，库存房源开始积压，去化压力加重。在供应结构上，120-144㎡首改户型是主力面积段，全年共新增3150套，约占住宅供应数量的44%。2013年商品房新增供应大超去年同期，在去年交易热度的惯性驱动与本年度供应大好的拉动下，成交量同比去年增长34%。Part1--tow2013年张家港商品房供求分析2013年张家港商品房市场新增供应约199.87万平方米，环比去年上涨了25.70%；在去年下半年成交热度的惯性驱动与本年度供应大好的拉动下，2013年全市商品房的交易形式同比大好；共销售商品房面积153.19万平方米，同比增长33.98%。2013年商品住宅新增供应110.88万方，成交98.51万方，在供大于求的情况下，库存房源开始积压，去化压力加重。Part1--tow2013年张家港商品住宅供求分析与商品房不同，2013年商品住宅新增供应量不及去年，供应面积约110.88万平方米，环比减少了8.75%；但是年度商品住宅成交面积为98.51万平方米，环比增长了15.69%；在供大于求的情况下，库存房源开始积压，去化压力加重。（注：商品住宅包含：普通住宅和别墅）商品住宅供求高度集中于市中心区域，各乡镇片区楼市在城镇建设的推动下有明显进步，不过在全市的占比上仍表现有限。区域2013年供应(万㎡)同比变化面积占比2013年成交（万㎡）同比变化面积占比金港1712%15%145%14%锦丰12-22%11%8-2%8%乐余6263%6%566%5%市区（环内）55-5%50%5110%52%市区（环外）11-40%10%1214%12%塘桥105%9%956%9%合计111-6%100%9913%100%Part1--tow2013年张家港区域商品住宅供求分析2013年1-12月各区域商品住宅供应量（万方）区域1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全港片区3.070000.0300011.47001.98锦丰片区0.0802.650000003.1806.02乐余片区0.190003.7301.5200001.01市区（二环内）1.648.863.7611.435.790.0507.457.872.9705.26市区（二环外）0000.1500.0405.784.46000.26塘桥片区03.79001.0200003.981.390合计4.9812.656.4111.5810.570.091.5213.2323.810.131.3914.53Part1--tow2013年张家港区域商品住宅供求分析2013年1-12月各区域商品住宅成交量（万方）区域1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全港片区1.470.551.860.871.220.950.660.811.350.871.531.98锦丰片区0.790.651.190.530.620.720.410.470.591.010.390.36乐余片区0.380.280.280.401.241.000.100.300.290.200.310.34市区（二环内）5.133.747.815.065.224.662.642.983.473.522.044.60市区（二环外）1.260.852.270.690.820.340.441.291.511.170.500.60塘桥片区0.500.340.680.240.540.330.490.330.640.742.841.28合

计9.536.4114.097.799.6684.746.187.857.517.619.16Part1--tow2013年张家港区域商品住宅供求分析2013年,从各个区域供应和成交对比来看,供需差额最大的是市区（二环内）与锦丰片区，供需差额均达到了4.21万平米，其次为金港片区，供需差额在2.42万平米，这三个区域市场竞争压力相对较大；从各个区域成交情况来看，2013年表现最好的区域是市区（二环内），全年商品住宅共成交50.88万平方米，占到全市总成交量的51.65%，其次为金港片区，共成交14.13万平米，占全市总成交量的14.34%，接下来就是市区（二环外）和塘桥片区。从各区域表现来看，金港片区在利好政策规划和利好的环境下，近年房地产市场发展如火如荼。指标2012年数值2013年数值环比变化供应面积（万㎡）43083293.49%成交面积（万㎡）209505141.63%成交金额（亿元）10213633.33%楼板价（元/㎡）48802093-57.11%2013年土地市场出现“量增价升”，土地出让量增加明显，土地出让价格显著提高。Part1--three2013年张家港土地市场供应情况2013年土地市场挂牌出让土地145宗，合计新增供应面积832万平方米，环比去年增长了93.49%；成交方面，2013年共成交土地83宗，折合面积505万平方米，环比上涨141.63了%，成交金额约136亿元，环比比增加了33.33%，不过本年度成交土地楼板价环比比出现了较大的回落，跌幅达57.11%；2013年土地市场出现“量增价升”，土地出让量增加明显，土地出让价格显著提高。2013年，在世茂房地产公司60.4亿元强势进驻暨阳湖的同时，金科房地产公司在金港镇拿地，新城集团公司在南二环拿地，朗诗地产在市区华昌路拿地，另外还有张家港金新城集团、美辰置业等本地实力公司不断拿地。多家知名开发商齐聚港城，绝不是偶然现象，充分说明他们对张家港城市的普遍认同和对港城房地产市场未来持续健康发展的坚定信心。2013年出让的地块以商住用地为主，3幅纯住宅用地中市区建农路东侧地块因优越的区位条件，价格奇高，突破万元。用地性质出让宗数出让面积（㎡）出让总建面积（㎡）出让金额(万元)楼板价（元/㎡）商办1132621591777586775945商业294595556432421136841767商住401726830332082510745553236住宅392587163677877635362合计832605187504551913627772701Part1--three2013年张家港土地市场供应情况2013年成功出让的83幅地块中，商住混合用地独占五成；另外纯商业用地也占到了三成多，其次是商办性质的土地，也成交了13%，仅有3幅纯住宅成交，其中市区建农路东侧地块由于优越的区位条件，成交楼面价奇高，达到了11643元/平方米，最终被新金洲房地产摘得。2013年土地供求活动最活跃的是市区，城镇供应主要集中在金港镇，成交地块大多集中在锦丰镇。区域供应宗数（幅）供应面积（㎡）成交宗数（幅）成交面积（㎡）成交金额（万元）楼板价（元/㎡）大新镇322122211096026722438凤凰镇184503793127620255252000金港镇2316379531313003071581931217锦丰镇1711661381710746051378811283开发区1313489476780460872641118乐余镇211693615547338609南丰镇1132913133030492653057市区5028285373416526199301165628塘桥镇8221752563097115231826汇总145832099483504551913627772701Part1--three2013年张家港区域土地市场Part1--three2013年张家港区域土地市场2013年成功出让的地块中，有超过30%的成交面积来自于市区，另外还有约26%的成交面积来自于金港镇，其次是锦丰镇，占比超过20%，其余板块成交低迷；成交价格方面，综合楼面价市区最高，主要受成交的一幅高价住宅用地所影响；乐余镇因其受地理位置的制约，综合楼面价在全市各片区中最低，本年度仅成交1幅小面积商业用地。张家港2013年住宅性质用地成交溢价情况Part1--three2013年张家港土地溢价分析美辰置业和新金洲房地产有限公司分别拿下2013年年度总价和单价地王地块，东盛房地产有限公司摘得溢价率最高地块。Part1--three2013年张家港土地溢价分析2013年，张家港住宅用地估算成交建筑面积约272.07万㎡，约占总建筑面积的53.92%，平均楼板价3364元/㎡。住宅用地成交量价攀升至近年来的较高位置。“底价成交”依然是张家港今年土拍的最大的特点，今年全市共计成交43幅住宅类用地，溢价成交土地仅占19%。Part1--three2013年张家港土地供应成交明细土地供应成交明细Part1--four2013年张家港成交形态分析市中心区域（二环内）是住宅交易的主战场，全市有接近五成的购买力集中于此，区位条件仍是影响购房的主要因素。全市范围内商品住宅的成交主要集中在130-150㎡二改户型，其次是100-130㎡首改户型，部分区域受供应房源的影响，成交结构有所不同。全市商品住宅成交面积段结构面积段成交套数成交面积套数占比面积占比100㎡以下161613714023%14%100-130㎡172420454024%21%130-150㎡263336431237%37%150-170㎡170272572%3%170-200㎡336628415%6%200-230㎡92196691%2%230-250㎡60145921%1%250-300㎡133354562%4%300㎡以上2771193054%12%合计7041985111100%100%Part1--four2013年张家港成交形态分析张家港除了稳固的大量首置首改需求外，还蕴涵不少改善以及高改需求。由于2013年供应结构的改变，超大面积超高总价段成交量明显上涨，但市场主力仍集中在100-150平米区间内。Part1--five2013年张家港成交TOP10排名项目名称

区域成交面积(万m²)成交套数1未来城市区（二环内）19.518242君临新城市区（二环内）12.4214773香蜜湖公馆市区（二环外）6.077424阳光里程花园市区（二环内）6.049725廊桥水岸金港片区5.875496中锐尚城花园市区（二环内）4.623757湖滨水岸锦丰片区4.525038阳光绿城花园金港片区4.446749国泰润园市区（二环内）3.6834710塘桥针纺城塘桥片区3.68501（商品房项目销售面积排行榜）未来城以19.51万方的成交量高居排行榜榜首；君临新城和香蜜湖公馆分居二、三位；本年度成交量靠前的楼盘，均为传统热销大盘，其中大部分项目2013年均有新增供应，供应对成交的拉动是显而易见的。Part1--five2013年张家港成交TOP10（商品住宅项目销售面积排行榜）排名项目名称

区域成交面积(万m²)成交套数1君临新城市区（二环内）11.658512阳光里程花园市区（二环内）5.263933香蜜湖公馆市区（二环外）5.062994廊桥水岸金港片区5.014215中锐尚城花园市区（二环内）4.603586湖滨水岸锦丰片区4.252997阳光绿城花园金港片区3.672928国泰润园市区（二环内）3.492029缇香世家市区（二环内）3.0418510福德庄园乐余片区3.01281排行榜上，前十名项目分布比较均匀，除塘桥片区外基本每个区域有项目入选，而排名头位的是市区（二环内）的君临新城，其次为阳光里程花园，前两位成交量差距较大。Part1--five2013年张家港成交TOP10（普通住宅项目销售面积排行榜）排名项目名称

区域成交面积(万m²)成交套数1君临新城市区（二环内）11.658512阳光里程花园市区（二环内）5.263933廊桥水岸金港片区4.984204香蜜湖公馆市区（二环外）4.832935中锐尚城花园市区（二环内）4.603586湖滨水岸锦丰片区4.252997阳光绿城花园金港片区3.542878福德庄园乐余片区3.012819东海华庭塘桥片区2.8323510玉景天筑塘桥片区2.77229排行榜上市区（二环内）项目占据30%，首位项目君临新城月均能去化70套以上，其余项目正常月均在20~30套左右，项目之间的差距逐渐拉大，优势显著。Part1--five2013年张家港成交TOP10（别墅项目销售面积排行榜）排名项目名称

区域成交面积(万m²)成交套数1中昊.檀宫庄园市区（二环内）1.73572阳光怡庭市区（二环内）1.36323国泰润园市区（二环内）1.22244廊桥美墅金港片区0.95365棠樾花园市区（二环外）0.90216暨阳湖1号市区（二环内）0.78237苏园市区（二环外）0.76218金凤凰.温泉逸墅塘桥片区0.49149缇香世家市区（二环内）0.421110帝景豪园市区（二环内）0.3713张家港别墅市场一直处于不温不火的状态，成交还是集中在市区（二环内）板块，其余成交较弱，榜单上仅前三成交超万方，其余均压在万方线以下。Part1--市场小结从2012-2013年的月度供求走势来看，房产市场呈现一定周期性波动，半年为一个供应周期，12年1月到13年1月为一个成交周期，通过之前二年的周期性轮回从而预判出2014年港城的供求走势；通过2012年及2013年数据对比走势来看，2014年整体供应仍平稳过渡，年初与年中会迎来供应的低潮期，而春节假期过后，进入2-5月份供应会达到高潮，传统的金九银十也一向是开发商推盘的集中期；而现在的成交良好态势从12年3月持续了近两年，从观察到的周期性（深层次原因来自：供需关系制衡规律、整体经济环境波动周期、政府政策压力等）来看，14年的政策调控压力巨大，市场即将面临波动；14年市场预计冲高回落，很快将面临波动期，需紧抓一季度牛市的尾巴；38本项目竞品分析2ParttowPart2--one本项目竞品分布图本项目竞品分布图（根据总价相近、面积段相近、客户重叠度来选定）Part2--tow本项目竞品销售情况物业类型面积段供应套数去化套数去化率月均去化/套（20个月）类独栋与双拼475-587746081%3联排345-452201575%0.8公20.6合计——89147854%20.2城南板块内竞品成交情况：（每个竞品项目的格式参照如下）Part2--tow本项目竞品销售情况物业类型面积段供应套数去化套数去化率月均去化/套（20个月）类独栋与双拼475-587746081%3联排345-452201575%0.8公20.6合计——89147854%20.2城南板块内外竞品成交情况：（每个竞品项目的格式参照如下）Part2--three本项目竞品推广分析主要竞品推广分析（列举不少于五个）每个竞品的主打推广语、主画面、主要营销活动Part2--four本项目竞品客户构成主要竞品的客户构成（列举不少于5个）每个竞品的客户构成图Part2--five本项目竞品小结Part2--six2014年竞品供应情况2014年竞品供应情况（已拿预售证的、剩余量的、2014即将新推的预估）本项目2013年总结分析3PartthreePart3--one本项目来电/来访/成交分析

叠加独栋双拼独栋

来访诚意金成交来访诚意金成交来访诚意金成交来访诚意金成交数量153015851121015011912728191820比例

10.33%32.28%

12.40%79.33%

22.05%67.86%

11.11%0.00%本次开盘总计来访客户2885组客户，诚意金总数338组，成交总数189组（一期加二期）客户来访转诚意金比11.7%，诚意金转成交比60%。独栋来访客户少，无成交；叠加流失率很高Part3--tow本项目产品供应/去化情况业态叠上边叠上中叠下边叠下中联排中联排边双拼独栋推盘套数163616366056227成交数量5924165955190成交比例41.7%37.5%91.7%83.3%98.3%98.2%86.4%0.0%联排、双拼基本去化完毕叠加下叠去化情况较好，上叠去化率低，主要原因是由于产权面积太小独栋无成交主要原因是由于样板房没有完成Part3--three本项目客户分析根据客户问卷，提供一系列分析图表和原始数据，成交客户主要类型人群特征提炼，及典型案例。未成交客户主要因素，及典型案例Part3--four本项目推广分析一个图表，以时间轴形式，表现营销事件及推广内容、媒体类型、频率。客户上门渠道分析、进线渠道分析主要的报广、网络、微信等画面和文字内容一览典型的活动事件（品牌活动、售楼处开放当天、1215活动、选房活动）客户对于品牌的回访语录反馈（）每个月的月计划费用表一览，Part3--five2013年小结以上三部分的总结，针对2013年进行一个总体的评述，对2014年进行预判市场关系和竞争关系。本项目2014年年度营销方案4PartfourPart4--one2014年项目货量分析2014年本项目货量盘点（分布图标示分批情况及产品线搭配、每批产品面积及均价预估，总体明年货值）2013年年底，世茂九溪墅首次亮相张家港，即取得傲人的成绩：开盘2小时销售198套销售额12亿Part4--tow2014年项目企划推演这一成绩的取得，又是在非常短的时间内完成的。全面推广从11月中旬启动，至12月底，仅有40余天时间。那么，我们改如何分析和看待这一成绩？首先，销售时间短、任务重，决定了我们进入张家港的方式，就是更具“暴力性”的直接的强势进入，推广采取了“高举高打”的策略，以“世茂品牌”和“湖畔顶级别墅”为突破点，非常强势的树立绝对的形象高度。其次，基于我们的推广策略，决定了我们的客户都是以“天然型”的死忠客户为主，这些人或者是出于对世茂品牌的信任，或者是对于别墅甚至是湖畔别墅的喜爱。不仅如此，2014年我们又面临着非常繁重的销售任务。全盘推货30亿，4月底别墅推货18亿，以500平米以上的双拼别墅为主。5月底和9月底，高层两次推货共12亿。在此，我们必须对一期的客户进行一定梳理，作为二期蓄客的参考（以下为首期开盘198组客户作为样本）抽样问题1（可多选）：您倾向的购房面积是多少？

200平米以下200-300平米300-400平米400-600平米600-800平米476763012（以下为首期开盘198组客户作为样本）结论：一期蓄客以小户型别墅为主，400㎡以上大户型客户仅有42人，仅占客户的21.2%。抽样问题2（可多选）：您为何选中世茂九溪墅？

想有好的环境提高生活品质值得投资，具有较大增值空间，同时可以保值原来面积太小，想住得更宽敞，更舒服一些提高居住档次，体现身份地位就近工作地点为子女后代购房追随亲戚、朋友购买觉得环境优美，周末休假父母养老想和父母分开居住，拥有独立生活空间想和父母住在一起17281072204020384368（以下数据为随机抽取成交客户中的51组作为样本）结论：提高生活品质和体现身份地位是张家港人选择世茂九溪墅的重要原因。抽样问题3（可多选）：世茂九溪墅哪些方面是您最看重的？

湖景地段世茂品牌

园林景观七星级物业户型万国风情立面云服务18492562460852（以下数据为随机抽取成交客户中的51组作为样本）结论：1.湖景、地段是绝大多数客户最关注的价值点，之后宣传需坚持；2.云服务虽然只有52组客户选择，但是其中有35组为双拼以上大户型客户，说明购买大户型的客户更看重于产品之外的别墅附加值，即服务为他们带来的未来生活体验。从以上分析可见，二期产品主要客群是户型500㎡、总价1500万以上的大户型客户，以及90-140平米的高层普宅客户。这两类客户与一期客户相比，已经发生颠覆性变化。因此，2014年的销售，我们必须解决两大问题：在客群发生绝对变化的情况下，大户型的双拼别墅如何做到开盘即热销，力保18亿销售额？高层第一次开盘仅有1个月蓄客时间，如何快速蓄客，让世茂九溪墅在张家港普通市民中深入人心？没有人能真正拥有百达翡丽，他们只是在为自己的后代保存而已。“没有人能真正拥有百达翡丽，他们只是在为自己的后代保存而已。”这是百达翡丽非常著名的一句广告语，传递的是国际顶级奢侈品的文化内涵：世代传承和价值的永恒68真正的顶级奢侈品，他们的推广已经完全超越了产品本身，强调了他们的精神主线和文化内核。在这一点上，Dior、CHANEL、Hermes都是如此。既然如此，我们所要思考的问题就是：世茂九溪墅的精神内核到底是什么？世茂九溪墅到底为张家港带来了什么？一处湖畔的房子？一个更加宽敞奢华的居所吗？仔细分析我们的核心价值，其实并非那么简单。一线暨阳湖瀚景，最具文化内涵的顶级居住独揽千亩暨阳湖，紧邻生态湿地公园，开启顶级生态人居无可复制的繁华之地，张家港的富人区紧邻城市中心，10分钟即可畅享都市生活。高端楼盘聚集，张家港的“富人区”的概念。最好的居住地，最后的居住地暨阳湖周边的土地基本上已经消耗贻尽，真正一线临湖的土地仅此一处。百万平米纯墅区张家港前所未有总建筑面积约118万㎡，划分南北地块，大体量、大手笔、大规划，打造张家港首席别墅社区。精工别墅，101个细节雕琢无论园林还是别墅，拥有前所未有的极致产品力，以及无与伦比的细节雕琢。世茂集团，中国豪宅教父，首个大品牌开发商入驻上海世茂滨江花园成都世茂玉锦湾厦门世茂湖滨首府沈阳世茂诺丁山上海世茂佘山艾美酒店大连世茂御龙海湾世茂云服务，打造港城峰层生活从未有过的奢华生活体验，敬献港城最纯正的的峰层生活。77一线暨阳湖城央繁华之地最后的珍罕之地百万平米纯墅区精工别墅细节雕琢世茂集团钜献世茂云服务极致的资源顶级的产品尊贵的服务张家港前所未有的全新居住体验比肩世界顶级富豪的全新生活方式资源、产品、服务的极致占有，世茂九溪墅为张家港财富顶层的人们提供了全新的居住体验和全新的生活方式，真正实现了我们一直强调的产品核心定位世界级湖居墅学的真正内涵。资源、产品、服务，同时印证了一期大户型客户最为关注的价值点，即暨阳湖、城央、别墅、云服务。同时契合了二期双拼别墅客群的需求。资源、产品、服务，对这三者的极致占有，实现了千万级别墅买家终极置业的需求。一生一墅一生一墅是对于世茂九溪墅永恒价值的阐述；亦是对于世茂九溪墅世代传承的价值概括；更是对于世茂九溪墅最核心价值内涵的最好解读。2014年全年推广主题：湖之大境一生一墅2014年全年推广主题（备选）：大湖视野墅以传世一生一墅这一概念的提出，对于我们的宣传推广提出了全方位的要求，资源、产品、服务，是终极居所的不可或缺要素，这也决定了在推广中，要广告宣传与活动推广两条线并行，两者缺一不可。从活动推广线上，我们为全年的活动规划了三条线：2014世茂艺术巡礼2014世茂耀动全城周末暖场以儿童艺术教育、海外参观艺术展等活动为主，强调居于世茂九溪墅的顶级峰层生活体验；以试驾巡游、全城送礼等多种活动，达到世茂九溪墅短时间内在张家港引爆的效果，将九溪墅深入普通百姓心中；丰富现场周末气氛。全方位树立世茂九溪墅的形象用仅有的1个月时间，为6亿货值的高层进行蓄客，是我们2014年营销推广需解决的第二个难题。想要解决这个问题，必须了解我们的高层核心价值在哪里？高层产品位于整个社区北侧，同享别墅社区的一切核心价值资源。同享全方位别墅生活千亩暨阳湖城央繁华之地顶级服务极致的园林景观不仅如此，高层产品更具自身独特的价值豪华瞰景，极眺千亩大湖浩瀚景观以别墅的手法建高层，精工打造港城顶级瞰景华宅200万低门槛，为港城刚需客户提供了一个进驻顶级富豪区的机会同享顶级别墅生活、瞰景优势、低总价高性价比，这成为支撑高层推广的最核心价值。高层推广主题：瞰湖华宅奢享360度别墅生活高层推广主题备选：200万入主千万级别墅区1个月的蓄客期，6个亿的高层销售额，这一任务对于世茂九溪墅的销售来说，异常困难。因此，就需要在最短的时间内，以最有效、最直击客户内心的广告语打动他们的内心。而“200万”与“千万级”的强烈对比，正是对客户最大的吸引力。高层分案名：世茂九溪墅澜庭世茂九溪墅澜庭1.“澜”，意为水波，以此强调高层独特的瞰景优势；2.“庭”，以此突显高层的产品特色。高层分案名（备选）：世茂九溪墅朗观世茂九溪墅朗观朗观，整体展现的是高层产品的180度舒朗景观体验。视觉表现视觉表现视觉表现视觉表现视觉表现视觉表现视觉表现视觉表现视觉表现视觉表现视觉表现2月4月9月12月营销节奏推广主题推广渠道营销活动（2014年营销推广计划）第一阶段第二阶段第三阶段双拼别墅，18亿高层6亿5月高层，6亿顺销期湖之大境，一生一墅瞰湖华宅，奢享360度别墅生活30亿销售，感恩港城户外、网络、纸媒、短信、微信户外、网络、纸媒、短信、微信、电梯轿厢、巡展户外、网络、纸媒、短信、微信走进巴黎时装周小小音乐家世茂九溪墅终极置业论坛点亮·苏南价值峰会周末暖场世茂送礼，温暖全城名车试驾，全城巡游世界博物馆之旅世茂中澳学生合唱团海选小小舞蹈家米兰时装周摩纳哥蒙特卡罗芭蕾之旅新年家宴Part4--three2014年营销策略价值支撑推广渠道公关活动湖之大境，一生一墅树立全盘形象高度。小卖点以园林及别墅产品力逐步释放，结合世茂生活体验之旅进行相应推广。第一阶段价值支撑推广渠道公关活动推广渠道：户外、电视、电台、网络、纸媒、短信、微信等营销活动：2014世茂生活方式之旅——走进巴黎时装周一生一墅·世茂九溪墅终极置业论坛2014年地产点亮·苏南价值峰会世茂社区儿童艺术教育系列活动——钢琴、小提琴周末暖场价值支撑推广渠道公关活动价值支撑推广渠道公关活动微信价值支撑推广渠道公关活动价值支撑推广渠道公关活动短信世茂集团鼎级之作，暨阳湖畔最后的低密纯墅区，演绎世界级湖居传奇，续写港城贵族的湖居梦想，世茂九溪墅即将华美开盘，恭迎品鉴58666666世茂九溪墅纯粹城央别墅区，坐拥千亩暨阳湖美景，享原生态湿地公园、镜湖公园等稀缺资源。湖之大境，一生一墅贵，贵宾专线88828888价值支撑推广渠道公关活动微信墅境至高，尽享暨阳湖一线美景200万的价格，入住千万级湖居墅区论坛（系列报道）区域引导价值，一座崛起的张家港一线房企世茂集团率先进军港城引导市场变革世茂九溪墅，为港城定制云图生活价值支撑推广渠道公关活动2014世茂艺术巡礼——走进巴黎时装周时间：2月25日－3月5日邀请九溪墅准业主遨游巴黎时装周，对位张家港人的消费及审美，更加体现了世茂九溪墅所能提供的顶级生活。价值支撑推广渠道公关活动2014世茂艺术巡礼——小小音乐家时间：4月中旬延续世茂九溪墅“小小音乐家”活动，以儿童艺术教育贯穿全年，在张家港全城范围内树立世茂集团对于少儿艺术教育的投入和关爱，扩大项目在全城范围内的知名度。邀请钢琴大师许忠、小提琴家吕思清为港城儿童传教授业。价值支撑推广渠道公关活动

2014世茂耀动全城一生一墅·世茂九溪墅终极置业论坛时间：3月底4月初邀请健康专家，建筑师，设计师等参与世茂九溪墅有关一生一墅置业论坛。以规模和市场声音宣告世茂九溪墅为张家港人一生一墅的绝对选择。以影响力形成潜在客群的心里印象，进而为开盘蓄势。

2014年地产对话点亮·苏南区域价值峰会时间：4月底5月初邀请著名地产专家，解析张家港、无锡、苏州等区域价值，进行区域价值联合炒作，提升世茂房地产在张家港，乃至整个苏南地区的影响力。同时，奠定本项目在苏南地区的美誉度和形象力。价值支撑推广渠道公关活动周末暖场——鸡尾酒会价值支撑推广渠道公关活动瞰湖华宅奢享360度别墅生活借势前期树立的全盘形象高度，以顶级别墅区内的高层，强调性价比，强调同享顶级生活，为高层蓄客，释放高层产品力。同时结合世茂生活体验之旅进行相应推广。营销活动以事件营销，扩大世茂九溪墅在张家港普通老百姓中的影响力。第二阶段价值支撑推广渠道公关活动推广渠道：户外、电视、电台、网络、纸媒、短信、微信、电梯轿厢、巡展等营销活动：世茂送礼温暖全城世茂中澳学生合唱团海选全城启动名车试驾全城巡游世茂社区儿童艺术教育系列活动——小小舞蹈家世界博物馆之旅价值支撑推广渠道公关活动价值支撑推广渠道公关活动短信价值支撑推广渠道公关活动价值支撑推广渠道公关活动短信世茂九溪墅·澜庭，90-140㎡瞰景美宅即将绽放！坐拥城央最后低密纯墅区，尽享暨