XX0420重庆南方东银建设厂投标

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观点1本项目面临的困境和核心问题本项目现状——商品房容积率3.7、25万建面、老厂民宅区、非一线江景、在区域商业中心的步行距离范围内项目本身的区位价值与资源价值相对较好，但放大到整个重庆来看，则价值一般； 初步判断——本项目的成功开发面临以下四大挑战：项目主体为非一线江景，江景资源不够强势，导致直接拉低产品档次，价值拉升受影响挑战之一项目江景一线江景与二线江景的价格差：1000-1500元/平米；传统的强势江景以南滨路和北滨路为主，两江景观的差距不明显；九滨路江景价值相比较低；项目距江岸距离为300-400米，需步行一定时间；在项目约10层高度可远眺长江江景区域无规划利好，政府推动不够明确，须完全依附华润24城的规划与开发建设，项目较被动挑战之二北滨路：江北CBD,新的城市面貌南滨路：休闲滨江商业；南CBD规划项目目前所处的九滨路未来的规划尚未清晰，整体规划方案还在设计中，无明确的政府导向九龙坡整体市场消费力较低，且辐射能力有限，项目属性为区域性项目，辐射力受限挑战之三指标套数建筑面积（万㎡）金额（亿元）均价（元/㎡）南岸区441842.3117.734189渝北区403533.7111.633451沙坪坝区369833.3610.383112江北区255923.5910.234339九龙坡区247821.717.673532北部新区178020.109.814882高新区138310.853.913601渝中区12088.482.893409巴南区10089.312.562752大渡口区6124.851.823749北碚区5194.541.302855合计23698212.8279.933756重庆主城各区2009年3月商品房成交情况（建面）重庆主城各区2009年3月住宅套内面积成交均价情况九龙坡整体房价可以反映，区域内的消费力相对较低整体消化同比其他区域体量趋中在售项目数量较少，且项目辐射能力有限，基本为本区域客户群体区域项目名称体量(万㎡）建筑类型面积区间（㎡）推出套数开盘时间开盘均价（元/㎡）成交均价（元/㎡）九龙坡区华宇·春江花月3号楼1.2高层37-721632009-3-745004400广厦城·洛卡庄园0.5花园洋房95-146402009-3-763006300广厦城·巢上3期11号楼3单元0.7小高层73-90722009-3-2144004300华润·二十四城4.5高层88-1443212009-3-2852005100紧邻大规模品牌项目华润24城，直观对比看，项目处于竞争弱势，项目价值拉升空间受限挑战之四华润24城总占地面积为1051.3亩，规划建筑面积近200万平方米，其中住宅建筑面积160万平方米、大型集中商业建筑面积24.6万平方米、教育面积数万平方米。集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的城市中心大型居住区。可能面临的其他挑战如何化解未来宏观大势存在的风险？如何实现项目的利润最大化？如何处理项目商品房与还建房的相互关系？统一或区隔？如何选择入口方向，弱化进入性差的劣势？如何发挥南方东银的品牌优势，并使企业品牌同时获得提升？如何彰显本项目的在城市中的地位和功能？……面对以上困境，本项目将面临如下的核心问题如何看待区域价值，从而建立项目的市场与区域的价值支点？怎样建立项目的核心价值体系，与华润24城形成差异化，从而实现利润最大化？项目核心问题结合开发目标：利润最大化；品牌价值获得提升；世联

理解2本项目定位需要考虑的方面自身价值的梳理——紧邻区域商业中心，同时共享城市和自然资源的具有一定人文资源价值区域江景资源城市资源人文资源与杨家坪商业中心距离较近，步行约10分钟能充分享受区域内的成熟配套所属建设厂老厂家属住宅区区域内有见证旧厂历史的砖房和厂房相对丰富的大院植被地块的东侧紧邻长江，可观鹅公岩大桥与南岸景观整体视野相对开阔项目在文化传承、历史挖掘方面，项目难以超越华润24城华润在文化方面上的操作相当成熟，从其他城市的项目以及最近在推广的电影《24城记》来说，相对做得极致在历史文化传承和保护方面，华润二十四城通过对地块内现有的人文、自然元素的归纳和整理，通过保留、移植、叠加、重构、演绎五种方式，延续传统的城市风貌。如部分烟囱、防空洞、厂房等创新利用的同时，通过重构和演绎方式实现历史文脉的传承。同比华润24城丰富的资源来讲，项目传承历史文脉中无法超越华润客户会先入为主，对历史传承方面的概念更多为华润24城的记忆项目在这方面下投入将成为一种跟随，无法形成独立的占位从项目经营层面理解，项目的开发时机上有相对较大的选择空间初步判断，项目的开发时机将为未来2年后，加上建设周期1年，项目最快的入市时机在3年之后受区域整体改造进程的影响，项目的主动权相对较小，需要借助华润对区域改造的推动，预计需要2-3年区域发展拆迁范围主要为民宅区，相对拆迁难度较大，拆迁的进程把控相对较难，时间周期相对较长拆迁难度大项目地价成本压力较小，意味着无财务成本，不涉及启动就会产生费用投入的问题；时机的选择范围大地价成本小我们需要转换角度价值重估我们需要以前瞻性的眼光，以未来的名义————我们要审视的是2-3年后的区域价值3年后，我们需要考虑哪些变化未来变化趋势判断框架3年后，宏观层面如何变化3年后，华润区域的变化进程3年后，区域的规划价值变化宏观经济层面区域价值规划价值3年后，资源价值变化资源价值3年后，企业的品牌发展变化品牌价值3年后，产品的趋势发展变化产品层面类比研究：本轮经济危机最可参照研究的是97年亚洲金融风暴中的日本和香港通过研究最近一次经济危机对亚洲国家的影响，类比此次经济危机对我国造成对影响。政策特点：提振信心扩大内需刺激消费中国日本香港年代当前20世纪90年代1997后背景受美国次贷危机的影响，虚拟经济影响到实体经济，世界经济增速减缓91年受美元大幅度贬值影响，日元被迫升值，极大影响出口导向型经济1997年遭遇东南亚的金融风暴；1998年8月初，遭遇国际炒家对香港发动新一轮汇率攻击.问题人民币迅速升值出口受严重冲击长三角及珠三角大量外向型中小企业破产倒闭股市、房市全国性持续疲软低档产业面临转移日元急剧升值出口最先受到冲击国内物价暴涨劳动力成本急剧攀升产业外移；股市疲软产业空心，服务业已经取代制造业而占据产业结构的主体地位；该产业的特殊性导致高薪酬、高物价、高通胀的经济泡沫；金融风暴加速了泡沫经济的破灭，股市、楼市暴跌，导致香港居民财富大幅度缩水，严重影响了港人的消费能力。研究参照案例：日本与香港都曾以出口拉动为经济增长的主要驱动力，且先于中国经历过国际金融风暴洗礼，并进行了相应的经济转型类比香港、日本97年金融危机，预计中国到2010年经济形势有所恢复

日本GDP增幅在97年亚洲金融风暴后仅下跌1年即反弹，但直到第3年才反弹至97年水平

97亚洲金融风暴使香港经历3年下跌后反弹研究的前提：未来楼市影响将从政策面转向经济面2009-094万亿投资计划十大产业振兴计划宽松的货币政策积极的财政政策

受4万亿的经济刺激影响，经济可能出现反弹，但却非真正的好转世界：经济未来充满较大不确定性，本轮经济危机将经历1-2年的衰退通过对历次由于金融危机引发的实体经济的衰退研究表明，经济的走势直接与金融信贷和资本体系的开发和复苏相关；日本90年代的经济危机和1929-1933年的经济危机都是由于政府采取了适得其反的措施，进一步了加深了对实体经济的影响；本轮经济危机，各国采取的救助措施都旨在向各国银行注入流动性和刺激消费。因此我们可以判断，持续5年以上的经济危机发生的可能性较小。引用：麦肯锡观点世界：各方对中国经济的预测比较乐观，2009年GDP预测7.5-9%世界经济疲软估计将持续到2010年。世界经济已经快速发展了6年左右的时间，原油和农产品价格不会快速大幅回落，全球通胀的压力会持续到明年。复苏将会延迟一年。新兴市场国家很容易受到发达经济体的影响和冲击，冲击最为严重，没有丝毫的防御能力。这些国家经过若干年发展所积累起的财富只是账户上的外汇储备，而这种储备也在美元贬值、本币升值的压力下慢慢缩水。来源：新华网区域世界银行预测2009年增长率IMF预测2009年增长率全世界1%2.2%新兴发展中国家4.5%7.1%美日欧发达国家-0.1%-0.3%中国7.5%9%权威机构对当前欧美经济的评估与预期：1、摩根大通预测：预计2009年全球经济增长率为0.4%，发达国家经济将缩减0.5%，新兴市场将增长4.2%。2、欧盟委员会预测：欧盟2009年经济增速将从今年的1.4%下降至仅0.2%，而欧元区经济今年将增长1.2%，2009年将仅为0.1%。3、世界贸易组织(WTO)即将完成的最新评估显示：2008下半年世界贸易总量有所下降，看起来这种下降趋势将至少持续至2009年中期。高盛、摩根士丹利预测中国经济将在2010年开始正式好转出口：2009年的出口实际增幅可能从2008年的11.8%降至2009年的6.5%，净出口会为GDP增长作出1.1%的贡献，将比过去三年下降约1.5%投资：固定资产实际增幅将从2008年的9.8%降至2009年的8.5%CPI：2009年CPI通胀率将从2008年的6.3%逐步降至1.5%

高盛：中国经济增长的放缓是周期性的，而不是结构性信息来源：高盛《2009展望：危中有机》（2008年11月5日）2009年中国经济“恶化继之以好转”，2010年复苏2009年中国GDP增长大约为7.5%经济放缓的关键原因是房地产投资减速而非出口疲软，房地产投资是判断2009年增长预期的最大的不确定因素利率：预计基准利率在2009年期间将大幅度削减另外162个基点

汇率：中国将允许人民币对美元进行适度、暂时的贬值(5-10%)大因素导致了明显的经济放缓，包括（按重要程度排列）：房地产投资降温；原材料库存的大幅削减和外部需求衰退CPI：预测2009年CPI为-0.8%信息来源：摩根士丹利《中国经济2009年展望：恶化继这以好转》（2008年12月10日）信贷扩张作为本次全球金融危机根源并不是中国经济变化的主因高盛摩根士丹利中金公司预测2009、2010年经济增速分别为8%和7.8%，预测中国在2011年开始好转本轮外需放缓比98年更严重出口依存度远高于98年98年基建投资带动房地产投资明显

当前经济情况与98年相比更难政府的资产负债表更加稳健，国债余额占GDP的比重有所上升政府的财力增强：财政收入占GDP的比重由1998年的12%上升至目前的21%，中国具备利用财政政策作为经济增长稳定器的能力有利3年后，我们需要考虑哪些变化未来变化趋势判断框架3年后，宏观经济层面转好3年后，华润区域的变化进程3年后，区域的规划价值变化宏观经济层面区域价值规划价值3年后，资源价值变化资源价值3年后，企业的品牌发展变化品牌价值3年后，产品的趋势发展变化产品层面我们研究了世界各国滨水区的城市更新项目，总结规律来看区域的发展价值：苏格兰格拉斯哥克莱德河ClydeRiver荷兰鹿特丹格拉斯MaasRiver英国伦敦ThamesRiver金丝雀码头热那亚老港区巴尔的摩港……国外城市滨江区域重建更新案例规律和启示规律与启示三最具资源价值区域打造为公共活动空间，吸引人流并提升价值，发展成为城市最具活力休闲区毕尔巴鄂的古根海姆博物馆活动区、克拉码头休闲街区、巴尔的摩的休闲娱乐区规律与启示二核心区重建都具有关键标志性项目，住宅和商业是最重要的启动方式麦迪逊的会展中心、毕尔巴鄂的古根海姆博物馆都是打造核心区价值的关键项目，而住宅和商业是最重要的启动方式规律与启示一重建区域都包含着商业、商务、居住、休闲娱乐等功能，多功能是区域的最基本特征商业和商务是核心区活力和价值的最集中体现（金丝雀码头、拉德方斯、新宿等）规律与启示四重建的核心区能够促进老城发展，成为城市发展的新增长极拉德方斯副中心，新宿副中心，克拉码头、金丝雀码头中心区、毕尔巴鄂核心区带动老城发展，促进城市全面进步华润规划：包含大量商业和公共商务的大规模新城模式开发商业、酒店写字楼、公寓城市中心品质居住区教育配套区高品质江景住宅区项目总占地面积为1051.3亩，规划建筑面积近200万平方米，其中住宅建筑面积160万平方米、大型集中商业建筑面积24.6万平方米、教育面积数万平方米；万象购物中心、国际酒店、顶级写字楼、数万平米情景商业街、数万平米区域教育中心，城市立体交通网络。3年后，预计华润24城的开发进入第三期阶段，整体配套投入使用区域内的其他商业配套西城天街：商业人气逐渐聚集、酒店发力；盛世华城：公寓、酒店陆续成熟；正升·百老汇：进入成熟营业状态。2012年：华润高品质滨江社区陆续成熟；商业开始运营；学校配套开始建设；景观大道（Ⅱ）建成通车。预计华润项目开发进入第三期ⅠⅡⅢⅢⅣⅤⅠⅡⅢⅢⅣⅤ2012-201320102011-20122009-20103年后，区域的交通环境获得改善，项目通达性好6543217891、南北快速干道2、景观大道3、轻轨2号线4、轻轨环线5、九滨路支路6、九滨路7、直港大道8、地块南侧道路9、地块北侧道路2012年华润的景观大道（2号线）实现通车九滨路支路（5号线）初步成型通过与华润共同协商及企业自身运作，地块南北两侧道路也能在3年后实现通车综合判断：华润24城的未来3年后，将成为区域内的新城市中心，项目将站在区域价值增值的基础上来构建居住未来未来项目将站在巨人的肩膀项目将站在区域价值增值的基础上来构建居住未来3年后，我们需要考虑哪些变化未来变化趋势判断框架3年后，宏观经济层面转好3年后，城市新增长极，新中心3年后，区域的规划价值变化宏观经济层面区域价值规划价值3年后，资源价值变化资源价值3年后，企业的品牌发展变化品牌价值3年后，产品的趋势发展变化产品层面3年后，区域的规划逐步清晰，从重庆市整体规划上分析，一城五片规划：杨家坪区域未来的走向为城市副中心“一城五片”主要由中部、东部、南部、西部、北部五大片区组成。其中，中心城区包括中部、北部、南部3个片区。大杨石组团：由杨家坪、大坪、石桥铺等地区组成。杨家坪是城市副中心；袁家岗是市级体育中心；石桥铺地区是国家级高新技术开发区所在地；重点发展高新技术产业。

中部片区，主要为现状建成区。位于中梁山以东、铜锣山以西，长江和嘉陵江环抱的区域，包含渝中组团、大杨石组团、沙坪坝组团、大渡口组团、歌乐山———中梁山功能区。中部片区将重点加强和提升城市中心品质，改善城市人居环境，逐步疏解人口和功能，大力发展以金融、商贸、现代物流以及都市区旅游为主的第三产业。以重钢搬迁为契机，提升大渡口的城市功能，分担杨家坪城市副中心的部分职能。两江四岸新规划，杨家坪片区为旧城更新的主要区域，未来将突出商贸与创意产业重钢片区—工业文化及创意产业位于大渡口区东北部，为原重钢厂区范围，规划面积5.43平方公里，岸线长7.4公里。功能定位为工业文化博览区及创意产业和生活居住复合功能。北部新区滨江片区—生态社区与商务办公位于北部新区西部，规划面积19.14平方公里，岸线长16.5公里。功能定位为面向软件高技术人才的高品质生态居住社区和科技研发商务办公综合功能。钓鱼嘴片区—会议中心加高端住宅位于大渡口区东南部，规划面积7.93平方公里，岸线长10.3公里。功能定位为国际性会议论坛中心和高端居住综合区。杨家坪片区——突出商贸与创意产业位于九龙坡区中心地带，是危旧房改造、城中村改造、旧城更新的主要区域，规划面积24平方公里，岸线长9.7公里。功能定位突出商贸及创意产业。井口片区——复兴产业与文化居住区位于沙坪坝区东部，与北部新区隔江相望，规划面积8.95平方公里，岸线长12.24公里。功能定位为复兴产业和综合文化居住区。溉澜溪片区—江北城CBD配套区位于紧临两江交汇的江北嘴中央商务区北部，规划面积2.47平方公里，岸线长2.5公里。功能定位为以居住和商务休闲为主的江北城CBD配套功能区。3年后，我们需要考虑哪些变化未来变化趋势判断框架3年后，宏观经济层面转好3年后，城市新增长极，新中心3年后，区域成为副中心宏观经济层面区域价值规划价值3年后，资源价值变化资源价值3年后，企业的品牌发展变化品牌价值3年后，产品的趋势发展变化产品层面重庆的滨江打造在国内首屈一指，可与上海外滩、香港维多利亚媲美，项目气质应与城市整体气质匹配重庆的气质是什么？这气质不单来自于它的两江并流，不单来自于它的山地起伏，更来自于它仿佛是与生俱来的建筑盛宴与建筑亢奋；它的都市感的方向将非常强烈，朝天门的天际线不亚于上海外滩，也不亚于维多利亚港湾。在这样的城市视角和城市个性下，项目的建筑气质与城市应有整体的融合资源价值变化案例：深圳拥有完整的山、海、湖资源，深圳高端产品发展代表了完整的城市高端产品发展历程资源条件产品特点价格表现代表项目2001-2004，两阶段有所交叉2004-20052005-2007银湖山庄蛇口半山别墅黄埔雅苑雅颂居星河国际熙园兰溪谷水榭花都波托菲诺中信红树湾红树西岸香蜜湖1号星河丹堤圣莫丽斯十七英里占据城市最好资源，银湖与蛇口一级的自然资源高端产品在城市近郊区域占据城市中心区资源内部打造自身大环境资源占据城市稀缺的二级自然资源区位发展成熟，交通便利城市新开发区域二级自然资源仅剩成熟区域地块城市近郊区域，二三级资源资源城市新城中心低密度产品为主，注重大尺度，注重景观资源利用打造产品密度增加注重产品材质及产品尺度产品形象大幅提升，风格突出注重户型创新高密度产品产品适度创新高配置，高配套户型适度创新个性化产品出现是区域价格5-6倍是区域价格1.5-2倍是区域价格2-3倍是区域价格1.5-4倍是区域价格1.5-4倍90年代-2002顶级自然资源主导阶段城市中心资源主导阶段二级自然资源主导阶段城市新区主导阶段城市近郊自然资源主导阶段蛇口半岛华侨城香密湖梅沙片区尖岗山横岗观澜坂田红树湾中心区一级资源区深圳高端产品发展历程分布图银湖第一阶段：顶级资源区域开发，一线海景与一线湖景开发；高端产品产品出现；代表项目蛇口半山别墅、银湖山庄第四阶段：城市新区区域开发，区域的规划价值未来发展空间，次级自然资源区域；代表项目中信红树湾、红树西岸第三阶段：城市中心区域占有，城市资源丰富区域，高密度高端产品产品出现；代表项目星河国际、雅颂居、黄埔雅苑，时间上与第二阶段有所交叉第五阶段：城市近郊自然资源区域开发，高端产品产品郊区化；代表项目星河丹堤、圣莫丽斯第一阶段：顶级资源区域开发，一线海景与一线湖景开发；高端产品产品出现；代表项目蛇口半山别墅、银湖山庄第二阶段：城市内的二级自然资源区域开发，区位成熟交通便利；代表项目熙园、水榭花都、波托菲诺丰泽湖高端产品诞生条件——资源与市场发展是高端产品诞生的两大关键条件起步阶段上升阶段成熟阶段城市资源自然资源发展阶段初级阶段，城市自然资源区域丰富高端产品最早诞生在城市自然资源最高区域产品开发水平较低高端产品价值较高无城市资源高端产品上升与发展阶段，城市资源价值凸现，高端产品价值初步提升，产品开发水平提升自然资源在城市内极为稀缺，高端产品向城市外郊扩展，自然资源价值低城市一般资源型高端产品价值高于外郊自然资源型高端产品成熟阶段，自然资源极为稀缺；城市资源成熟，稀缺城市新的外扩区域，具有资源土地价格上涨城市资源型高端产品成为代表性产品，外郊自然资源型产品逐渐显现价值注：高端产品诞生规律当中，存在自然资源与城市资源的共有的项目，只参照项目较强势资源一方面城市住宅价格由高至低的排序通常是：城市核心区域（便利指数＋人文指数）→新开发城区（潜在便利指数）→旅游风景区（人文指数＋自然指数）→工业区→郊区（自然指数）快速发展阶段高端产品诞生规律规律一：自然资源高端产品的诞生先于城市资源高端产品；首先是依赖于自然资源，此时抢占顶级自然资源成为高端产品开发的首要方式；规律二：城市资源高端产品的诞生，一定程度上依赖于自然资源的消耗和稀缺；当自然资源被消耗完后，城市资源开始凸显其价值，城市资源型高端产品开始进入市场；规律三：高端产品的价值，随着市场的发展，将由早期的资源价值，逐渐被产品价值替代，消费者的关注，也将从早期的资源向产品逐渐转化；规律四：就高端产品的产品塑造价值而言，市场越发展，产品的投入力度越大，产品层次越升级，产品的豪华程度更突出；3年后，主城区内的江景资源相对稀缺——滨江项目将成为资源价值最突出的项目，价值支撑进一步提升重庆天地14万建面中海北滨1号10.5万建面招商江湾城50万建面龙湖春森彼岸78万建面龙湖江与城12万建面龙湖郦江41万建面富力现代广场27.4万建面阳光100新城住宅90万建面珊瑚水岸45万建面海棠晓月40万建面武夷滨江36万建面聚丰江山里20万建面喜来登国际中心23万建面广厦城80万建面华润二十四城住宅80万建面丽水菁苑28.7万建面中驰半岛荟景20万建面华宇金沙港湾55万建面融汇半岛约3000万建面融侨半岛占地3000亩中海国际社区210万建面骏逸第一江景26万建面龙湖郦江珊瑚水岸瑞安重庆天地龙湖春森彼岸中海国际社区未来城市滨江区域的开发供应逐步递减，滨江项目未来的价值将获得进一步提升3年后，我们需要考虑哪些变化未来变化趋势判断框架3年后，宏观经济层面转好3年后，城市新增长极，新中心3年后，区域成为副中心宏观经济层面区域价值规划价值3年后，资源价值相对较高资源价值3年后，企业的品牌发展变化品牌价值3年后，产品的趋势发展变化产品层面3年后，经过四个项目的发展，企业进入上升通道，市场影响力较大，而建设厂需要承担企业的完全转型，向市场展示企业全面的开发能力企业的发展规划来判断一米阳光大城小爱小龙坎项目338厂项目新进入者市场创新小户型产品个性化产品小户型专家城市运营商产品档次提升品牌价值创新小户型小户型专家小规模开发城市地标写字楼特色商业多元物业企业进入第一层次中高端产品企业开始转型企业能力获得提升建设厂项目？？3年后，我们需要考虑哪些变化未来变化趋势判断框架3年后，宏观经济层面转好3年后，城市新增长极，新中心3年后，区域成为副中心宏观经济层面区域价值规划价值3年后，资源价值相对较高资源价值3年后，企业的品牌发展成熟品牌价值3年后，产品的趋势发展变化产品层面对未来的基本估计——中国GDP增长和城市化发展过往十年城市化进程速度减半

对未来的基本估计——意味着2030年几个基本数据

中国15亿人口中，生活在城市新建50，000幢高层建筑170套新的大众交通系统（比较而言欧洲目前仅有70套）年消耗9亿吨原油，进口量近80%（已考虑单位GDP每五年降耗17%—18%）年消耗44亿吨原煤，进口其中的20%温室气体排放150亿吨CO2钢需求量7亿5千5百万吨（2020年）水泥需求量17亿5千万吨（2020年）汽车（轻型）2亿9千1百万辆住宅总建筑面积6660亿平方米商业总建筑面积从50亿扩大到240亿平米可持续发展的潜力估计在所有节能部门中，建筑与家电潜力名列前茅，高于运输和农业，同时减排举措的推出时机十分敏感！农村民用建筑面积保持平稳，城市居民个人居住面积平均增长60%,即2030年达42㎡/人(达到台湾、韩国今天的水平）消费模式与能源价格的关系十分敏感建筑形式与制度安排十分敏感土地资源紧张金融危机和世界范围内资产缩水影响能源问题成为核心问题碳排放占全球一半，成为国家政治问题全国将面临石油和煤炭供应不足中长期几个重要趋势1、容积率全面提高，带来的时空关系转换趋势；关注点：高层、超高层与交通节点2、全装修家居方案带来的空间与面积关系转换趋势；关注点：家居集成，空间设计3、能源价格提升带来的生命周期成本和建筑成本转化趋势；关注点：被动设计、家电4、金融危机带来的财富效应和功能效应转换趋势；关注点：营销模式5、建筑规范与规划的环保机制转换趋势；关注点：围护结构、窗和外样结论：初步判断，项目具备开发高端产品的基本素质未来判断的结论未来变化趋势判断框架3年后，宏观经济层面转好3年后，城市新增长极，新中心3年后，区域成为副中心宏观经济层面区域价值规划价值3年后，资源价值相对较高资源价值3年后，企业的品牌发展成熟品牌价值3年后，产品的趋势发展高层化节能化产品层面项目与华润的关系类似上海新天地与华府天地的关系,新天地做区域,华府天地直接利用本项目的使命理想“南方东银在本项目的开发理念、建筑实践和营销实践，将在未来5年甚至更多的时间里，深刻地影响重庆的滨江地产走向，并奠定南方东银的领导者地位”因此本项目必须在理念、产品、营销和服务等方面全面为重庆市场带来贡献我们将借助华润区域建立“城市滨江豪宅的新一极”——超越传统滨江豪宅的开发模式——一座为城市增值的滨江社区——一道值得城市骄傲的风景线具备开发高端产品的条件，但项目受到高容积率，高密度的指标限制，产品如何突破高密度高端产品价值点如何营造？指标项目占地858亩，总建面积达165万平米

规划5栋30－55层滨江高端产品呈一字排开，相互错开前后无遮挡，楼宇的楼间距较大，空间更开阔，保证了80%业主的观景需求，实现“户户观景”。前排滨江联排别墅、滨江商业休闲街，中排纯板式超高层及酒店式服务公寓，“长江之门”包含超五星级酒店和5A写字楼，后排艺术soho区，长江博物馆、市民广场、开放绿地及园林错落其中，建筑天际线有层次地顺向流动！园林景观与建筑的相互交融：将建筑作为社区景观中的一个重要组成部分，园林空间的视线组织和布局，始终和建筑的布局及空间相互融合、协调，使景观和建筑互相融合。会所1亿元元打造会所配套。大面积玻璃幕墙，通透简洁中彰显建筑灵气。多功能体育馆、健身房、桑拿洗浴、韵律室、红酒雪茄吧、桌球室一应俱全。顶层的恒温泳池，透明玻璃幕墙与水底变幻灯价值创造点：宽公共空间/奢华会所城市高密度高端产品价值创造点——宽公共空间规划、奢华会所武汉锦绣长江城市高密度高端产品价值创造点——通过核心景观主轴和围合空间营造占地面积487800㎡建筑面积1390000㎡容积率2.7绿化率30%物业地址北京朝阳区双井桥西北北京富力城富力城规划图景观主轴实现“开发一个社区，建设一座公园”的目标，富力城共有17万平米的水景园林，形成核心景观主轴或者景观园林通过主轴、中心广场、会所等形成核心区，同时营造部分开放空间分组团，建筑围合，形成邻里空间，除了打造核心景观轴和景观区，社区内的每个组团都有不同的设计概念，最大化发挥大社区的公共空间价值。楼体相互错开，形成了比较丰富的项目效果，从层高分布上高低交错，群体有致，消除了高大楼体对于居住者的心理压抑感内部大空间园林环境楼王形象设计/空中院馆设计功能空间厅宽4.58米以上，收纳更大面积阳光奇偶层错层送双层高大露台，部分带中庭花园，部分主卧双洗手位入户及内花园,内外空间的平衡流动,将动静自然过度并完美区隔双套房设计,维护主人生活的私密性建筑特点楼王设计，板列结构，斜列式41度布局的艺术化建筑竖向植架,步入式阳台,结合水平线角飘板,与建筑外部产生丰富细腻的阴影效果,削弱高层住宅的体量感,园林景观300米景观轴线,南北两区均有一条,以不同树林主体形成视觉焦点,城市高密度高端产品价值创造点——建筑形象创新和户型设计深圳中信红树湾占地16.26万平米建面65万平米容积率3.179绿化率65％

建筑覆盖率19.3%城市高密度高端产品价值创造点——概念性的艺术型产品设计北京维多利亚花园公寓项目特点澳大利亚的建筑设计风格，新地标项目，由来自墨尔本的建筑设计大师BatesSmart和DCM联袂设计整个分布如同中国古代的金元宝，隐喻财富外墙采用珍珠白的澳大利亚进口多乐士高级防水耐久性石漆房间采用了大量的木质材料，厨房和卫生间则用了大量的大理石，典型欧洲风格概念性的建筑设计城市高密度高端产品价值创造点——极致户型创新立面设计外形线条不拘一格，三面全景花园，唯一单墙，让完整美景无阻隔侵入视觉户型设计厅高5米，中庭7.2米180度的环型花园布局，户户独园，做到真正的空中别院。园林穿插于内，分离客饭厅与起居空间，自然分隔动静区域，保持空间独立、互不干扰。户型座北朝南，户户南北通透，单户各拥自有园林。窗窗有景，270°园博园空中观景大型露台以及花园步道替代了室内走廊，户外自然光随意流泄在每一个角落，空间与自然步调完美合谐。入户花园/高厅/高房/大露台/夹层，赠送面积达100%房屋实用率达200%，立面/唯一单墙三面景观/环型花园/户户独园/无电梯间深圳蝴蝶谷城市高密度高端产品价值创造点——高科技配置，智能化家居豪华装修300平方米以下单位送豪华装修：SieMatic橱柜、Miele电器、Duiavit洁具、Grohe龙头花洒、JOHNSONDOOR、亚细亚瓷砖等配置隔音楼板/阻隔垂直方向噪音户式中央冷暖空调+新风系统JUSTRIGHT热水循环/无需等待同层侧向排水系统，避免直接垂直排水带来的噪音软化水装置/清除水中多余钙、镁离子每户避雷器进水铜管/保障饮用水质量檫窗机/保持玻璃幕墙的美观智能化连同LG、HONEYWELL、日讯及CLIPSAL，投资3000万美元打造亚洲代表性的数字化社区尖端配置，豪华装修，智能化深圳红树西岸开发理念——构建融入上海历史、文化和未来的奢华生活位于上海最繁华的淮海路商圈，正对上海历史文化和现代生活形态代表的新天地，“代表上海过去100年及未来100年”。新天地不仅仅是对淮海路商圈高档餐饮、时尚娱乐、人文景观的简单弥补，更是对海派文化的又一次延展和丰富。新天地是一个国际交流和聚会的地点，不仅吸引上海本地高收入人群和居住上海的外籍人士，还吸引其他城市的名门贵裔。上海华府天地复古摩登的奢华：挖掘目标客户的心理需求，暗示购买“华府天地”就是购买“上海的奢华生活”历史：风华经典、雍容华贵文化：海派文化未来：鸿图未来上海城市的特点古典、华贵、艺术文化沉淀新兴、时尚、现代、混合文化国际化上海华府天地社区特点目标客群：5-15亿身价的全球顶级富豪喜欢上海，感受上海的历史文化沉淀和国际化的未来，买的就是上海的生活新古典主义建筑风格，五星级酒店式挑高大堂，宫廷式入口奢华的新古典主义风格内部装修，装修标准4000元/平艺术汇粹：景观艺术长廊、名贵植栽的空中花园…上海华府天地城市高密度高端产品价值创造点——奢华极致的配套设施项目概况占地面积310000㎡建筑面积900000㎡容积率2.89绿化率40%惠州珠江帝景新古典主义艺术风格；2.5公里长，10万平米欧陆风情商业街；五星级酒店会所；5A级写字楼；星级酒店式商务公寓；风情商业街五星级会所新古典建筑五星级专属会所，位于社区内的国际标准五星级酒店——帝景豪庭酒店内。室内恒温游泳池、桑拿健康中心、健身中心、SPA水疗、英式桌球等运动建身设施，以及穹顶雪茄吧、各色风情酒吧、西餐厅等高档休闲娱乐项目。业主能享有五星级酒店配备的专业定制服务。超高层产品拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级地段地段繁华，无敌海景资源位于九龙城海边繁华地段紧靠园林中央公园临海而建，南向维多利亚港，西向中港码头，无敌海景资源交通非常便利到中环只需一站直达香港国际机场靠近中港码头将建南环线驳通港九新界和通往内地凯旋门客户：已与100多位买家签约，约一成是内地客户，主要来自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人。他们大部分都是最能干的企业家，很多人买房子都是一次性付款，不用做按揭。在九龙区买房子的大部分都是香港的厂家、企业家和实业家，经常要到内地做生意，如果这些铁路沿线接通了，他们回内地做生意会很方便，这因而成为凯旋门很大的卖点。香港凯旋门顶级摩天会所，拥有无敌海湾视野，配套顶级豪华，完全体现顶级高尚生活，仅为业主专属59楼的摩天大厅，就是凯旋门豪华会所的空中恒温泳池，每一位身临其境的参观者，都会被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的维多利亚港夜景倒映在游泳池畔，显得波光粼粼，令人不禁迷醉。60楼为宴会及休闲区，星梦宴会厅豪华典雅，天花板垂吊着6盏法国Baccarat水晶吊灯；最令人惊艳的是空中酒廊云霄阁，180度的临海景观，是适合小酌几杯的好地方；61楼是大型健身中心，在跑步机上跑步，高空俯瞰维港，彷佛空中漫步；62楼为空中花园，以法国浪漫情怀为蓝本，划分为茶花园、桂花园、松树园、茉莉园、蔷薇园及榕树园，让住户在绿化空间中舒展筋骨。62楼空中花园60楼为宴会及休闲区61楼是大型健身中心香港凯旋门高密度高端产品价值点创造与项目条件匹配度评价开发模式宽空间规划+大尺度景观建筑形象创新极致概念性艺术型产品历史人文挖掘项目自身条件项目滨江物业，拔高高度有利于江景实现项目占地规模足够；容积率可实现利于塑立项目的形象与气质项目规模无法成为细分市场的项目项目的人文资源不够强势开发模式户型设计创新高科技智能化奢华的配套与服务超高层产品项目自身条件项目需要承担产品升级的需要项目利润最大化的目标要求项目投入较高，风险较大目前高端服务成为高端产品必备基础可以利用江景资源易于成为区域地标世联

建议3本项目发展的可能方向对于项目来说，生存不是问题，项目开发更多是承担企业品牌提升，市场影响力的扩大定位考虑，产品的价值体系是居于未来而构造定位的可选方向，产品的组合形式项目价值的体现，项目价值点考虑选择模式后，项目定位考虑项目定位要考虑的方面对于三年以后的项目，其中的市场和政策变化太大，定位的考虑相对理性，相对超前性，并且要具有相对的灵活性从市场发展规律和项目基本条件来判断定位方向参考目前的高端产品的价值点创造模式竞争层面：与华润产品、市场有影响力的产品形成差异需要建立相对独特的产品体系，扩大市场影响力，提升企业品牌从经营层面考虑，什么样的物业组合能够实现利润最大化从未来产品发展趋势判断，产品面临怎样的变革注：在项目定位内容的阐述过程中，我们将采用案例的方式更为形象和具体的描述项目定位项目定位方向项目定位物理定位精神定位方向一方向二方向三需要建立企业精神形象需要艺术文化的物业形象需要创新型的产品形象全高层物业，注重产品附加值的提升高低配物业，低密度产品+高层超高层产品+大面积园林代表项目整体形象和气质的代表企业品牌发展的代表未来产品形象的全高层围合空间北京朝阳公园旁北京新一代豪宅代表作；11栋23-33层的板楼、塔楼组成内设万豪商务公寓建筑设计：陈世民建筑师事务所；园林设计：贝尔高林；室内设计：G.I.L全高层北京棕榈泉国际公寓城市中央公园区豪宅建筑群大空间园林景观导向规划奢华配套方向一定位参考1整个建筑设计现代感强，线条简单清晰摩登外立面采用浅棕红的豪宅流行色，窗玻璃采用单向透光材料顶部的设计来源于欧洲的歌德风格，现代与古典豪华尊贵融为一体建筑师或公司：陈世民、雅科本建筑师事务所、新加坡DP公司。浅棕色外立面现代气息，简洁明了的线条朝阳公园内看棕榈泉建筑设计上突出现代感，采用简洁明了的线条营造高层独特的形象气质全高层北京棕榈泉国际公寓棕榈泉的园林覆盖率达50%11栋建筑构成围合式的中庭主题花园，面积38000平方米园林的设计具有欧洲古典特色园林内移植了不少从美国来的棕榈树园林上充分利用大空间排布，主题式的设计，精细化的打造全高层北京棕榈泉国际公寓会所面积超过1万平米由G.I.L艺术设计顾问公司设计会所分为三层，功能超五星级的豪华会所，有健身房、桌球室、游泳、按摩室等功能全高层北京棕榈泉国际公寓极致的会所配套为客户提供高端的服务方向一全高层定位评价策略层面全高层开发相对难度较小，企业开发上技术压力较小全高层开发产品平台较大，产品附加值提升空间较为宽泛1劣势层面市场差异性不大，易于陷入同质化竞争无法完全体现企业的开发能力位置：商圈、旧厂旁边的中小地块万科·润园，位居城市内环线旁，隐贵武昌徐东原517通讯仪表厂旧址内，于2006年初开工建设，2006年底对外开放接受预约参观，是万科在汉开发建设的首个高端项目。万科·润园建筑、园林取型于中国古代庭院文化精髓，在密布50年以上林木国营老厂旧址上最大限度保留树木与景观，树下“种”房，培植城市内环罕有4－9层底容积率建筑产品，在充分沿承中国传统院落居住模式的同时，用现代的围合形式、突出5重景观体系新旧互融，成就城市建筑奇观。老城区、周边环境较差、不纯粹高低配万科朗润园形象定位：城市隐居型豪宅方向二定位参考2举措一：中心城区的1.0密度的别墅，强调对地块价值的占有4栋高层产品，两栋12层的小高层抢容积率，而更多空间留给其亚别墅的容积率0.8；一则有稀缺低密度产品提升利润；二则形成抓住华润24城的产品空白，形成差异化竞争；高低配万科朗润园举措二：高层物业强调视野、外部景观、朝向的最大化创造开阔的景观视野和采光面。规避了城市中心常见的建筑拥挤、互相遮挡、视野局限等规划弊端，让每个家庭都可以迎接充沛明媚的阳光，并可俯揽润园精心保留的数百株原生林木，共享城市中心的静逸之地。

高低配万科朗润园方向二高低配定位评价策略层面低密度产品高层产品高低配的在容积率限制下，能够抢出相对价值较高的低密度产品，经济效益相对较高高低配能够整体提升项目形象，易于在客户心目中建立高端形象产品多元化，有效扩大客户群体，相对降低开发风险单价能够实现拉升；项目盈利主体；承担拉升项目形象；市场空白产品现金流量产品，实现快速销售的主要产品；容积率贡献产品2劣势层面建筑覆盖率较高园林空间相对较小占地30公顷，计划容纳2800个住宅单位，共两期；二期由6座高层公寓楼及11座别墅式公寓楼组成项目地址：由码头改造而成，位于吉宝湾，面临圣淘沙岛，背倚花芭山，毗邻佳丽比园项目类型：公寓土地期限：99年地契建筑面积：193，400平方米容积率：2.3物业类型：3栋41层、3栋24层玻璃高楼，11栋高6至8层的公寓楼。单位数目：1129户稀缺资源：整幅地段的海岸线长达750米ReflectionsatKeppelBayKeppel码头一期二期3超高层新加坡吉宝湾方向三定位参考项目定位：打造融生活、工作、娱乐于一体的世界级滨海湾居生活方式开发商：“没有建筑理念的建筑不过是一堆空洞的混凝土。我们需要赋予建筑物以生命，创造出兼具形态与功能的建筑杰作。”建筑师：“高楼的垂直线和低层别墅的水平线，在海水和蓝天的映照下，交织成一种完整与和谐的状态。此外，每一层楼的景观都不一样，绝无重复，让每个住户都能感受到自己与众不同。”

在reflections，你可以享有离市区最近却最幽静、拥有750米海岸线的一线海滨生活；你可以仅花五分钟车程即可到达新加坡最繁华的CBD和商业区；你可以免费10年加盟顶级海滨俱乐部，充分享有吉宝湾一切资源。工作娱乐生活超高层新加坡吉宝湾项目卖点：“滨海湾居像中国长城一样被标上了世界地图”成为新加坡城市名片MarianBay750米海岸线圣淘沙高尔夫俱乐部圣淘沙度假村资源及配套的私享：拥有750米的海岸线，业主私享；将MarianBay当成自己的“大操场”；高尔夫俱乐部；滨海俱乐部；交通便利，有地铁站，仅5分钟车程即到市区CBD和商业区；靠近新加坡史上最大的购物娱乐中心怡丰城，未来设施还包括圣淘沙综合娱乐城。产品体系新加坡发展特色规模最大的顶级豪宅单位，横跨1330平米，并附带1100平方米的内置空中花园；项目的特色还包括有著名的建筑师的签名、使用钢和钛的合金材料来反映现代意识、分体式建筑和错综纵横线以及反映自然环境的曲线。全方位观海体系建立，满足业主从任何角度体验海raffleplace商业街MarinaatKeppelBay圣淘沙度假村ReflectionsatKeppelBay超高层新加坡吉宝湾产品：美国著名建筑大师林贝斯金亚洲首个项目，外立面极富冲击力，成为新加坡地标建筑ReflectionsatKeppelBay高楼的弯曲线条使整体造型宛如水中盛开的莲；倾斜屋顶上的空中花园代表希望和生机；衔接高楼的空中走廊是最佳的观景台，山光水色尽收眼帘。美国世贸中心总规划米兰Fiera柏林犹太博物馆丹佛美术馆

香港城市大学创意媒体中心美国市民博物馆DanielLibeskind新加坡Reflections肯塔基州Roebling桥超高层新加坡吉宝湾产品：从客厅、卧室到洗手间均观湾景、海景，观海阳台180度观海180度屋顶观海阳台从屋顶阳台看圣淘沙观海客厅观海卧室观海卧室的夜晚观海洗手间地标性建筑超高层新加坡吉宝湾逾千个共管公寓单位分布在6栋高24层楼至41层楼的玻璃高楼，以及11栋高6~8层的公寓楼。最小的公寓单位是面积约73.2平方米的套间公寓，最大的就是中央大楼顶端的6个卧房式超级顶层豪宅。顶层豪宅的偌大空间，超级主人房能占据每一层的整个翼楼，其余空间可供休闲和娱乐用途，屋主甚至能在其间建造私人的SPA、健身房或美术展示厅，且能眺望吉宝湾和圣淘沙;除了超级顶层豪宅，吉宝湾的这个濒水共管公寓项目，还有另外34个面积介于360～820平方米的两层楼顶层豪宅。顶层豪宅为13300平方英尺，屋主可在其间建造私人的SPA、健身房或美术展示厅两房卧室与洗手间由玻璃隔开，180度观海卧室与书房由玻璃隔开超高层新加坡吉宝湾产品：超级顶层豪宅，主人房占据每一层的整个翼楼，其间建造私人的SPA、健身房或美术展示厅等奢侈功能空间Reflections2900平方米示范公寓，邀得意大利豪华家具品牌Minotti和Giorgetti，借出高档家具摆设，而其中有些还是在本地第一次出现的家具摆设。四房样板房，350平方米，家具为Minotti品牌三房样板房，100平方米，家具为Giorgetti品牌掌上智能化服务超高层新加坡吉宝湾精装修，邀得意大利豪华家具品牌高档家具摆设会所：设10个主题，1万平方米的反射池（相当于8个奥林匹克游泳池的规模），打造滨海特色充分利用空间，会所的不同主题分散在楼宇的各个角落，为每栋业主带来便捷服务。会所拥有健身房、露天阳台、蒸汽室、缓步跑道、2个网球场、烧烤亭、儿童泳池、露天按摩浴缸、儿童游戏区、开放式草坪、公共体育长廊等，会所充分人性化，不仅有专门的儿童游乐园，还有专门的儿童游泳池；一个1万平方米的反射池（相等于大约8个奥林匹克游泳池的规模）。11232456537991081网球场2反射池3按摩浴缸4会所5泳池6儿童泳池7健身房8健身房9烧烤亭10儿童游憩区会所儿童游憩区超高层新加坡吉宝湾整合湾区资源750m海岸线、滨海俱乐部、MarianBay、圣淘沙高尔夫俱乐部、圣淘沙度假村，形成完整的湾区生活配套体系MarianBay750米海岸线圣淘沙高尔夫俱乐部圣淘沙度假村2007年初，一条全长245米的绳缆大桥完工，把吉宝岛与本岛联系起来。除了豪华住宅单位，吉宝岛上也将兴建一个滨海俱乐部。这个耗资超过15，000万元建造的俱乐部预计在2007年第四季完工，到时将能停泊75艘长度介于6～60米的船只。吉宝集团透露，吉宝湾的所有住宅业主都能自动成为该滨海俱乐部的会员，不但拥有十年的免费会员资格，并且还豁免五年的会员费。公开招收会员活动预料在明年初正式展开，收费还没有最后确定。吉宝湾对岸的升涛湾ONE15游艇中心俱乐部已于去年4月开始招收会员，截至06年7月，已经吸引1000人入会，其中65％是新加坡人。这个可停泊204艘船的俱乐部预计在07年第一季完成第一期工程，会费已在一年内调高三次，由最初23888元，上月调高到30888元。吉宝湾滨海俱乐部内的设施还包括会员俱乐部会所、美食餐厅、spa和租船服务，此外，它也会与吉宝集团持有股份的峇淡岛NongsaPoint滨海俱乐部挂钩。raffleplace商业街计划2007年底建成的滨海俱乐部超高层新加坡吉宝湾◆当国外超高层住宅与别墅一起成为财富人群权利和身份的象征；当土地越来越稀缺，资源越来越珍贵；当开发商不由自主，或者迫不得已纷纷筹备超高层住宅时；当超高层成为一种“现象”前；我们需要准备些什么？◆当香港寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地；◆当深圳、上海等一线城市超高层住宅从起初出现时客户的抗拒发展到现在的逐渐接受；◆当青岛、杭州、海口等资源型城市对于超高层与资源间微妙关系的逐渐觉醒；◆当2008年类似成都等二三线城市超高层住宅开始出现“井喷”……从市场验证角度：成都超高层开发商从高品质产品、园林尺度扩大、物管服务前置、生活方式打造等主动引导客户成都客户超高层接受度呈增长趋势开发商从居住感觉上主动引导，强化超高层优势，淡化劣势高品质产品景观最大化生活方式打造园林尺度扩大物管服务前置从成本与技术角度：超高层相比普通高层产生了质的变化我国《民用建筑设计通则》（JG37—87）将住宅建筑层数划分为：1～3层为低层；4～6层为多层；7～9为中高层；凡超过100米均为超高层。联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。日本建筑大辞典将5～6层至14～15层的建筑定为高层建筑，15层以上为超高层建筑。

100米高度带来的质的变化户型成本实用率安全性物业管理通透性差异形房间面积的影响阳台开窗公摊较高消防楼梯增加每50米设置避难层实用率多在70％左右成本比高层高出15%～25%对抗风、抗震的要求变化，带来成本大量增加电梯安全系数可燃性材料增加人员疏散问题便于统一管理日常运行能耗高后期维护管理费用高其他开发周期拉长智能化技术的使用水系统、配电、消防要求的变化超高层的界定在不同国家不同，但建筑高度超过100米时，在开发成本与技术要求方面会产生质的变化。从客户感知角度：超高层与高层没有大的变化，只是形态上的差异独栋、双拼、联排叠拼、洋房、多层小高层高层、超高层对高度的感知对空间的感知低中低中高有天有地，独门独院邻里空间，亲近院落空中感受，俯视园林开阔视野，远眺景观从客户角度，对高层与超高层的区别并不敏感高度：能够接受20多层的高度也能够接受40层左右的高度；在地平线上仰视对20与40层感知差别不大景观：同样对社区园林感知不强的情况下，超高层的远眺景观好于高层户型：高层与超高层面临的户型问题类似，空间感觉类似从销售价格角度：无强势景观支持的情况下，超高层与高层价格差别不大，但超高层顶层部分可以实现溢价综合案例经验可知，超高层销售价格可以明显地分成两部分：看不到景观的楼层与高层均价相差无几；可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不同，而价格相比高层也会出现一个跳差超高层楼盘超高层均价高层均价备注深圳金域蓝湾17000元/平米（2006年），排除市场泡沫，正常价位为9000元/平米8200元/平米（2004年）珠海金域蓝湾2008年五一推出，预计均价13000元/平米15000元/平米超高层33层以下价格与高层接近，33层以上价格出现跳差芜湖世茂滨江花园预计均价8500元/平米预计均价8000元/平米武汉世茂锦绣长江均价15000元/平米均价14500元/平米方向三超高层定位评价策略层面超高层产品能够迅速扩大项目影响力超高层产品能够体现企业综合开发能力超高层产品能够有效节约土地面积，有更为宽阔的园林空间超高层产品能够突破周边环境限制，拥有更多的城市景观，江景景观3劣势层面超高层投入成本相对较高建设周期相对较长使用率相对低，可售的套内面积相对较少经济测算对方案的影响：价格选定洋房8000—10000、高层7000—7500、超高层8000--85000成本客户感知价值：客户愿意支付的最高价（上限）市场比较法定价洋房：8000—10000高层：7000--7500超高层：8000--8500参考项目物业类型价格（元/平米）华润二十四城高层5200龙湖春森彼岸高层约9000广厦城洋房6400中海北滨1号叠墅18000--25000定价参考2--参考在售的江景物业：定价参考3--超高层价格梯度：参考项目100米以上均价：100米以下均价MOCO7500:6500双子星座13000:11000定价参考1--江景物业价格增长趋势：10%增长美丽山水2004200520062007200833003500450058004800阳光10034007000-8500480045006200珠江太阳城5200从经济角度，超高层+低密的方案利润率及利润水平都最高项目方案1：高层方案2：低密度+高层方案3：低密度+超高层物业类型多层

1.21.2高层25140超高层

023.3经济指标总利润11706171289136488成本利润率202.0%190.0%223.8%税后成本利润率135.37%127.33%149.97%4,6824,6905,563方案发展方向原则原则1：低密度产品的利润水平更高，建议多做低密度产品；原则2：超高层和高层产品相比，小高层产品的利润水平更高，但小高层产品会牺牲容积率；原则3：为博取更高利润，可适度牺牲部分容积率多做低密度产品计算基本指标产品类型售价建安成本洋房90001500高层70001800超高层80002300项目定位方向项目定位物理定位精神定位方向一方向二方向三需要建立企业精神形象需要艺术文化的物业形象需要创新型的产品形象全高层物业，注重产品附加值的提升高低配物业，低密度产品+高层超高层产品+大面积园林代表项目整体形象与气质的代表企业品牌发展的代表未来产品形象的单独开辟一块场地建立南方东银建筑博物馆，完整展示南方东银的全面家居(小龙坎项目）解决方案和各项节能环保研究成果，开辟各项先进技术的体验方案。同时对南方东银的企业发展历史、企业文化、历年来的优质产品进行综合展示，使之成为普通市民的体验馆、同行企业的学习馆、企业自身的展示馆。企业品牌发展展示——南方东银建筑博物馆开馆企业精神建筑博物馆：关于居住空间的无限畅想

展示1：生活方式变迁带来的居住空间变迁这里是南方东银多年对于居住、对于生活空间的不断思索和创新轨迹，从洗衣机到空调的逐渐普及，从传统电视到壁挂式电视的形态变化……对于生活空间的不断拓展和改变，展示在人们眼前的是生活变迁的时光印记。企业精神建筑博物馆：关于居住空间的无限畅想

展示2：类日本纳得工坊式，整合上下流企业的关于居住的思考和创新可以是南方东银的全面家居解决计划、可以是南方东银的住宅工业化实践、模型展示、样板房试住；甚至可以南方东银对未来居住的更多思考……这些都是关于现在居住，当下人们最关心，最实在的空间考量。企业精神建筑博物馆：关于居住空间的无限畅想

展示3：关于未来居住的多种可能性畅想和个性化体现这里是一个想象力爆发的场所，我们可以着重展示我们公寓关于32平米的无限可能性，也可以提供人们一个关于未来生活无限畅想的舞台；或者我们借助名人之力，以未来居住理想为名，建立一种关于居住的市场话题。设计关键词：张智强//艾未未//岳明君//生活畅想……企业精神艺术体验场1——名门streetmall

以空间的魅力展示街区的艺术“历史的诱惑”——通过新旧建筑的有机结合，展示未来街区的时尚氛围，展示部分可作为客户接待和服务区域物业艺术艺术体验场2——名门openarea

以艺术本生赋予社区艺术标签“艺术的标签”——在入口内的开放式城市广场，可以以历史、时间变迁为主题设置艺术广场，成为对城市展示的空间、场物业艺术艺术体验场3——售楼处

以空间的氛围的传达艺术“艺术的空间”——作为正式的项目展示区，在内部空间氛围营造上强调艺术性，通过家居、灯光、材质的使用，表达项目优雅的艺术感物业艺术时尚体验场4——多功能厅

多重感官体验，以艺术的方式描述历史“历史洗脑房”——半公益的项目展示中心——通过声光电的方式介绍南方东银发展历史，记录九龙坡区的改造工程，预先展示区域未来的城市面貌和城市功能，物业艺术艺术体验场5——样板房

以大师的名义展示时尚大师的室内设计——邀请知名室内设计师打造专属的主题室内设计

设计风格建议：纯粹的美国风格物业艺术原汁原味的细节处理——家具、灯光、材质、饰品……寻求最正宗，最地道的美国味道。物业艺术一个新的建筑尝试：四十平米公寓中的生活方式与一百二十平米的是否一样？

香港微型城市之一：太古城。三室二厅二浴公寓。约四十平米。微型化公寓。如果将太古城的三室二厅二浴带入北京蓝旗营某住宅的一百二十平米的三室二厅二浴，一套蓝旗营住宅可容纳三套太古城住宅或有九室六厅六浴。未来产品玩家元素强化——张智强《我的32平米》

代表未来的居住空间趋势和生活方式的实验性公寓“2003年，长城脚下的公社竣工，我沉湎于箱宅室内空无一物的‘奢侈’。……地板地下一米处收藏着所有家具必需的“元素”：厨房、浴室、厕所、储物间、隐约间……甚至是桑拿房。这些灵活的装置，制造出变化多端的室内景观。……箱宅反映了一些观念：改变、选择、共存和联想。我们称之为‘城市新动力’”——张智强《我的32平米》我们感动于那个32平米里关于生活的真诚空间思考，未来生活的空间必然不停压缩，城市不停向上或向下，未来的居住空间必然变得紧凑、丰富。我们的公寓产品所需要的就是一种全新的生活体验：改变、选择、共存和联想。有时候迷人的不是空间，不是大师，而是生活最质朴的本质。未来产品此处建议32平米是一种空间利用的理念，不等于户型产品定位为32平米在那32m2里各种家具被设计成为可折叠，可隐藏的，各种空间也都赋予了多重选择性，不同的时间，不同的情境下，进行功能的转换。未来产品沙发是可变的，床也是可变的，就看你是要躺要坐；窗帘是单纯的又可以是复杂的，拉开它你都不能想象你将见到的是什么；工作桌和餐桌可以是互相转换的，而只要一个滑轮就能满足你的两种需求；窗也是丰富的，打开它就晴空万里，关上它就乱世情仇，马上上演。所有的豪宅符号都在这里出现：影音室、豪华浴缸、步入式衣柜、甚至是桑拿房，一切元素，应有尽有。未来产品concept现代人把空间切得特别具体，然后暗示自己这个空间就是为了发生这样一个行为——去餐厅就是为了吃饭,去客厅就是为了看电视或接见朋友,而去卧室就是为了睡觉……目的这么强。生活中交织的丰富意义化成1+1+2+3这种关系,现在这个过程就缺少生动性,这其实是现代人居住过程中一个非常的遗憾……我们在这个空间可以发生很多有意义的事情，彼此交织在一起相互启发，相互丰富。超前产品设计思路：空间设计的突破ABC标杆产品建议——未来产品打破传统意义上的“厅房概念”：创造完整流动的室内空间，客户可根据实际所需与个性表达自行设计空间划分。室内隔断墙可演化成各种形式——大面透明玻璃、金属构架……未来产品concept超前产品设计思路：空间设计的突破“创意工场”引入办公或工业建筑的钢框架或框架拄结构，保证标准化制造的前提下最灵活的居住空间，以适应不断变化和极其多样的家庭居住状况，为住户提供最大限度的个体需求。户内除了橱卫，其它空间都可以根据主人需求灵活分割。在样板展示时提供“公众参与”，带来丰富的体验价值。ABC未来产品concept人——可以是工人、模特也可以是客户，他们可以随意移动室内的饰品、家具、隔断，营造内心的空间。ABC未来产品灵活功能采用合页门提供一种新的房门使用方法,通过旋转门扇的开放和关闭,空间或连通或分割。在关闭时保障了私密性，在开放时室内空间完全连通，在有限的都市居住空间中提供了视觉和心理上需要的极大化空间感受。concept超前产品设计思路：空间设计的突破ABC未来产品以上的内容为世联项目组对项目的初步想法，详细的项目定位将在前期市调工作完全开展后制定我们希望项目成为重庆最有品味，

最代表城市未来的社区。我司在下阶段解决核心问题时的思路和考虑方向重庆的市场大势将如何演变？这些演变的过程和结果将为本项目带来什么机会和威胁？本项目应该如何去利用机会和规避风险？市场板块的结构如何？城市各个区域的发展前景如何？哪些区域与本区域存在竞争关系？哪些区域对本区域存在共生或支撑关系？本区域存在哪些利好？哪些优势能够最大化地为本项目所利用？所在地段最大的价值是什么？本项目的客户来自哪里？哪些是核心客户，哪些是重要客户？市场实现高溢价的项目是哪些？其价值支撑点何在？主流客户的价值敏感点是什么？他们存在哪些未被满足的需求？本项目面临的竞争形势如何？存在哪些核心竞争对手？其核心竞争力是什么？其劣势又是什么？本项目如何与其形成差异化？本项目固有的属性中有哪些可以作为直接优势利用？哪些可以作为创造优势的基础条件？如何在市场空缺中挖掘项目自身的核心竞争力？全国范围内存在哪些类似条件下的成功案例可以为本项目所借鉴？大势区域客户竞争本体案例世联地产2009.04.20Youenjoy.Weserve.我们操作过的案例……中信红树湾中旅国际公馆金地·香蜜山鸿翔·御景东园中信高尔夫别墅城市山谷波托菲诺优品艺墅淘金山鸿景翠峰星河·丹堤香蜜湖1号万科17英里……深圳代理豪宅项目概览深圳代理豪宅项目中信红树湾代表着新一代的豪宅标准的建立。它不仅意味着住宅最基本的居住功能，它还意味着人生进入到了一个更高的层次，意味着一种生活的再造。中信红树湾采用了全新的方式，给家居、环境、文化、信息等带来了根本的变化。住宅的价值被多重定义。全新的营销体验给客户新的生活向往。湾区物业，比肩全球项目位置：沙河东路与白石路交汇处项目规模：总建筑面积约65万平米销售均价：14000元/平米深圳代理豪宅项目概览高举高打、资源整合、形象领先。前期鲜明公馆形象的成功营造，打响了“中旅·国际公馆”在深圳豪宅市场的知名度。营销节点和重点的成功把握，针对项目竞争者和客户特征的低成本营销都取得较大成功。港中旅地产的品牌也随着项目知名度提升，成为深圳家喻户晓的地产品牌。

香蜜湖畔，稀缺公馆豪宅项目位置：福田区农园路项目规模：总建筑面积约19万平米销售均价：13000元/平米中信红树湾中旅国际公馆金地·香蜜山鸿翔·御景东园中信高尔夫别墅城市山谷波托菲诺优品艺墅淘金山鸿景翠峰星河·丹堤香蜜湖1号万科17英里……深圳代理豪宅项目深圳代理豪宅项目概览个性化的定位，通过高端分流营销手段，锁定深圳豪宅高端客户，建立了项目的高端地位。山居十二院项目位置：深圳市福田区香蜜湖项目规模：总建筑面积约17万平米销售均价：8800元/平米中信红树湾中旅国际公馆金地·香蜜山鸿翔·御景东园中信高尔夫别墅城市山谷波托菲诺优品艺墅淘金山鸿景翠峰星河·丹堤香蜜湖1号万科17英里……深圳代理豪宅项目深圳代理豪宅项目概览水是永恒的主题，水是不变的旋律，水是无处不在的生活元素。在御景东园水社区，30000平米空中水景园林，静的池、动的瀑、急的泉、缓的流……水千姿百态呈现在生活里，营造了一个至纯至美的浪漫水世界。

城市中央26万平米水景园林社区项目位置：罗湖区红岭路与松园路交汇处项目规模：总建筑面积约26万平米销售均价：11000元/平米中信红树湾中旅国际公馆金地·香蜜山鸿翔·御景东园中信高尔夫别墅城市山谷波托菲诺优品艺墅淘金山鸿景翠峰星河·丹堤香蜜湖1号万科17英里……深圳代理豪宅项目深圳代理豪宅项目概览中信高尔夫242万平米私藏原林，109户纯别墅社区。湖、山、原林、高尔夫四者的结合，深圳仅此一处。私藏原林与品牌物管缔造私家“领地”。

看不见的上层生活项目位置：龙岗植物园内项目规模：总建筑面积约2.7万平米销售均价：23000元/平米中信红树湾中旅国际公馆金地·香蜜山鸿翔·御景东园中信高尔夫别墅城市山谷波托菲诺优品艺墅淘金山鸿景翠峰星河·丹堤香蜜湖1号万科17英里……深圳代理豪宅项目深圳代理豪宅项目概览精确的定位，利用其位置适宜的、商务便捷的、环境优雅的，打造新知富的未来中国“硅谷”。超低成本营销，最直效的推广方式，最终的营销费用仅为0.3％（传统的为1％）城市院街别墅，低调的奢华项目位置：南山沙河西路与北环大道交汇处项目规模：总建筑面积约8万平米销售均价：18000元/平米中信红树湾中旅国际公馆金地·香蜜山鸿翔·御景东园中信高尔夫别墅城市山谷波托菲诺优品艺墅淘金山鸿景翠峰星河·丹堤香蜜湖1号万科17英里……深圳代理豪宅项目深圳代理豪宅项目概览首推旅游地产品牌营销：依托华侨城旅游地产背景，创造旅游主题地产社区，强调