商业策划书文本格式及商业地产策划案例(购物中心)

商业策划书目录[隐藏]商业策划书的基本要求和原则商业策划书写作教程商业计划书应该注意的几点商业策划书形式与内容怎样写好商业计划书商业策划书的撰写[编辑本段]商业策划书的基本要求和原则商业策划书，也称作商业计划书，目的很简单，它就是创业者手中的武器，是提供给投资者和一切对创业者的项目感兴趣的人，向他们展现创业的潜力和价值，说服他们对项目进行投资和支持。因此，一份好的商业计划书，要使人读后，对下列问题非常清楚：1、公司的商业机会；2、创立公司，把握这一机会的进程；3、所需要的资源；4、风险和预期回报；5、对你采取的行动的建议。商业计划不是学术论文，它可能面对的是非技术背景但对计划有兴趣的人，比如可能的团队成员，可能的投资人和合作伙伴，供应商，顾客，政策机构等，因此，一份好的商业计划书，应该写得让人明白，避免使用过多的专业词汇，聚焦于特定的策略、目标、计划和行动。商业计划的篇幅要适当，太短，容易让人不相信项目的成功；太长，则会被认为太罗嗦，表达不清楚。适合的篇幅一般为20-40页长（包括附录在内）。从总体来看，写商业策划的原则是：简明扼要；条理清晰；内容完整；语言通畅易懂；意思表述精确。商业计划书一般包括如下十大部分的内容：[编辑本段]商业策划书写作教程一、执行总结是商业计划的一到两页的概括。包括：1、本商业（business）的简单描述（亦即“电梯间陈词”）2、机会概述3、目标市场的描述和预测4、竞争优势5、经济状况和盈利能力预测6、团队概述7、提供的利益二、产业背景和公司概述1、详细的市场描述，主要的竞争对手，市场驱动力2、公司概述应包括详细的产品/服务描述以及它如何满足一个关键的顾客需求。3、一定要描述你的进入策略和市场开发策略三、市场调查和分析这是表明你对市场了解程度的窗口。一定要阐释以下问题：1、顾客2、市场容量和趋势3、竞争和各自的竞争优势4、估计的市场份额和销售额5、市场发展的走势（对于新市场而言，这一点相当困难，但一定要力争贴近真实）四、公司战略阐释公司如何进行竞争，它包括三个问题1、营销计划（定价和分销；广告和提升）2、规划和开发计划（开发状态和目标；困难和风险）3、制造和操作计划（操作周期；设备和改进）五、总体进度安排公司的进度安排，包括以下领域的重要事件1、收入2、收支平衡点和正现金流3、市场份额4、产品开发介绍5、主要合作伙伴6、融资六、关键的风险、问题和假定1、创业者常常对于公司的假定和将面临的风险不够现实2、说明你将如何应付风险和问题（紧急计划）3、在眼光的务实性和对公司的潜力的乐观之间达成仔细的平衡七、管理团队1、介绍公司的管理团队。一定要介绍各成员与管理公司有关的教育和工作背景2、注意管理分工和互补3、最后，要介绍领导层成员，商业顾问以及主要的投资人和持股情况八、企业经济状况介绍公司的财务计划，讨论关键的财务表现驱动因素。一定要讨论如下几个杠杆：1、毛利和净利2、盈利能力和持久性3、固定的、可变的和半可变的成本4、达到收支平衡所需的月数5、达到正现金流所需的月数九、财务预测1、包括收入报告，平衡报表，前两年为季度报表，前五年为年度报表2、同一时期的估价现金流分析3、突出成本控制系统十、假定公司能够提供的利益这是你的“卖点”，包括1、总体的资金需求2、在这一轮融资中你需要的是哪一级3、你如何使用这些资金4、投资人可以得到的回报5、你还可以讨论可能的投资人退出策略[编辑本段]商业计划书应该注意的几点当你在写商业计划的时候，应该达到下列目标：1、力求表述清楚简洁。2、关注市场，用事实说话，因此需展示市场调查和市场容量。3、解释潜在顾客为什么会掏钱买你的产品或服务。4、站在顾客的角度考虑问题，提出引导他们进入你的销售体系的策略。5、在头脑中要形成一个相对比较成熟的投资退出策略。6、充分说明为什么你和你的团队最合适作这件事。7、请你的读者做出反馈。当你做商业计划并向投资者提交时，必须避免下列问题：1、对产品/服务的前景过分乐观，令人产生不信任感。2、数据没有说服力，比如拿出一些与产业标准相去甚远的数据。3、导向是产品或服务，而不是市场。4、对竞争没有清醒的认识，忽视竞争威胁。5、选择进入的是一个拥塞的市场，企图后来居上。6、商业计划显得非常不专业，比如缺乏应有的数据、过分简单或冗长。7、不是仔细寻求最有可能的投资者，而是滥发材料。[编辑本段]商业策划书形式与内容目录执行概要…………………第一部分公司基本情况…………………第二部分公司管理层……第三部分产品/服务………第四部分研究与开发……第五部分行业及市场情况………………第六部分营销策略………第七部分产品制造………第八部分管理……………第九部分融资说明………第十部分财务计划………第十一部分风险控制………第十三部分其它……………备查资料清单……………………1．创办企业的目的？为什么要冒风险，花精力、时间、资源、资金去创办风险企业？2．创办企业所需的资金？为什么要这么多的钱？为什么投资人值得为此注入资金？[编辑本段]怎样写好商业计划书1．关注产品2．敢于竞争3．了解市场4．表明行动的方针5．展示你的管理队伍6．出色的计划摘要二、商业计划书的内容1．计划摘要计划摘要一般要有包括以下内容：公司介绍、主要产品和业务范围、市场概貌、营销策略、销售计划、生产管理计划、管理者及其组织、财务计划、资金需求状况等。在介绍企业时，首先要说明创办新企业的思路，新思想的形成过程以及企业的目标和发展战略。其次，要交待企业现状、过去的背景和企业的经营范围企业家的素质对企业的成绩往往起关键性的作用。在这里，企业家应尽量突出自己的优点并表示自己强烈的进取精神，以给投资者留下一个好印象。在计划摘要中，企业还必须要回答下列问题：（1）企业所处的行业，企业经营的性质和范围；（2）企业主要产品的内容；（3）企业的市场在那里，谁是企业的顾客，他们有哪些需求；（4）企业的合伙人、投资人是谁；（5）企业的竞争对手是谁，竞争对手对企业的发展有何影响。摘要要尽量简明、生动。特别要详细说明自身企业的不同之处以及企业获取成功的市场因素。如果企业家了解他所做的事情。2．产品（服务）介绍在进行投资项目评估时，投资人最关心的问题之一就是，风险企业的产品、技术或服务能否以及在多大程度上解决现实生活中的问题，或者，风险企业的产品（服务）能否帮助顾客节约开支，增加收入。（1）顾客希望企业的产品能解决什么问题，顾客能从企业的产品中获得什么好处？（2）企业的产品与竞争对手的产品相比有哪些优缺点，顾客为什么会选择本企业的产品？（3）企业为自己的产品采取了何种保护措施，企业拥有哪些专利、许可证，或与已申请专利的厂家达成了哪些协议？（4）为什么企业的产品定价可以使企业产生足够的利润，为什么用户会大批量地购买企业的产品？（5）企业采用何种方式去改进产品的质量、性能，企业对发展新产品有哪些计划等等。3．人员及组织结构有了产品之后，创业者第二步要做的就是结成一支有战斗力的管理队伍。企业的管理人员应该是互补型的，而且要具有团队精神。4．市场预测当企业要开发一种新产品或向新的市场扩展时，首先就要进行市场预测。市场预测首先要对需求进行预测：市场是否存在对这种产品的需求？需求程度是否可以给企业带来所期望的利益？新的市场规模有多大？需求发展的未来趋向及其状态如何？影响需求都有哪些因素。其次，市场预测还要包括对市场竞争的情况？？企业所面对的竞争格局进行分析：市场中主要的竞争者有哪些？是否存在有利于本企业产品的市场空档？本企业预计的市场占有率是多少？本企业进入市场会引起竞争者怎样的反应，这些反应对企业会有什么影响？等等。在商业计划书中，市场预测应包括以下内容：市场现状综述；竞争厂商概览；目标顾客和目标市场；本企业产品的市场地位；市场区域和特征等等。5．营销策略营销是企业经营中最富挑战性的环节，影响营销策略的主要因素有：（1）消费者的特点；（2）产品的特性；（3）企业自身的状况；（4）市场环境方面的因素。最终影响营销策略的则是营销成本和营销效益因素。篇二：策划书格式模板策划书策划书是对某个未来的活动或者事件进行策划，并展现给读者的文本。策划书可以为整个活动提供有力的指导，并能找到活动的不足之处。一般分为：商业策划书、创业计划书、广告策划书、活动策划书、营销策划书、网站策划书、项目策划书、公关策划书、婚礼策划书、医疗策划书等。1写作格式1、策划书名称尽可能具体的写出策划名称，如“×年×月××公会××活动策划书”，置于页面中央，当然可以写出正标题后将此作为副标题写在下面。2、活动背景这部分内容应根据策划书的特点在以下项目中选取内容重点阐述;具体项目有：基本情况简介、主要执行对象、近期状况、组织部门、活动开展原因、社会影响、以及相关目的动机。其次应说明问题的环境特征，主要考虑环境的内在优势、弱点、机会及威胁等因素，对其作好全面的分析(swot分析)，将内容重点放在环境分析的各项因素上，对过去现在的情况进行详细的描述，并通过对情况的预测制定计划。如环境不明，则应该通过调查研究等方式进行分析加以补充。3、活动目的、意义和目标：活动的目的、意义应用简洁明了的语言将目的要点表述清楚;在陈述目的要点时，该活动的核心构成或策划的独到之处及由此产生的意义(经济效益、社会利益、媒体效应等)都应该明确写出。活动目标要具体化，并需要满足重要性、可行性、时效性4、资源需要列出所需人力资源，物力资源，包括使用的地方，如教室或使用活动中心都详细列出。可以列为已有资源和需要资源两部分。5、活动开展作为策划的正文部分，表现方式要简洁明了，使人容易理解，但表述方面要力求详尽，写出每一点能设想到的东西，没有遗漏。在此部分中，不仅仅局限于用文字表述，也可适当加入统计图表等;对策划的各工作项目，应按照时间的先后顺序排列，绘制实施时间表有助于方案核查。人员的组织配置、活动对象、相应权责及时间地点也应在这部分加以说明，执行的应变程序也应该在这部分加以考虑。6、经费预算活动的各项费用在根据实际情况进行具体、周密的计算后，用清晰明了的形式列出。7、活动中应注意的问题及细节内外环境的变化，不可避免的会给方案的执行带来一些不确定性因素，因此，当环境变化时是否有应变措施，损失的概率是多少，造成的损失多大，应急措施等也应在策划中加以说明。8、活动负责人及主要参与者：注明组织者、参与者姓名、嘉宾、单位(如果是小组策划应注明小组名称、负责人)。2写作技巧1、条理一定要清楚，分类要合理，一般包括以下几部分：活动目的、可行性分析、活动内容(这个最重要)、分工(含工作推进)、预算2、活动内容这一块应包含以下几个方面的内容：宣传(包含宣传形式以及宣传日程)报名(又叫参赛方式，含报名时间、报名方式、参赛要求等等)活动形式(这才是真正意义上的活动内容，包括活动分为哪几个环节，每个环节都是些什么内容，如果是体育类比赛就应包含赛程赛制规则等等。)活动流程(这个应从两方面写，一是大流程，即整个活动期间各个环节应该干的事，什么时候宣传，什么时候都是哪个阶段的比赛等等;二是小流程，即正式比赛或活动当天的流程，严格来讲这一部分的流程不应出现工作人员要干的事情，而只出现活动相关的内容，类似于晚会节目单，只出现观众和比赛人员应知道的流程。一般情况给外人看的策划只出现小流程)评奖(含奖项设置、评奖办法、平分细则等等),注意事项(具体活动具体分析)3、分工要按照“工种”给工作人员分类，同时著名各项工作完成时限(这一块一定要细，要责任到人)4、预算要合理(实地考查)、有周转空间、同时应学会“该花的不能吝啬，该省的一定要省”5、如果是要拉赞助的活动一定要单独做赞助邀请6、策划的语言一定要精炼、书面化，不能罗嗦或是出现大白话7、策划要讲求格式统一，该空行的地方统一空行，包括行间距、字体大小、缩进度都得保持一样，这样才清楚整齐。3注意事项1、可以专门给策划书制作封页，力求简单，凝重，策划书可以进行包装，如用设计的徽标做页眉，图文并茂等;2、如有附件可以附于策划书后面，也可单独装订;3、策划书需从纸张的长边装订;4、一个大策划书，可以有若干子策划书。策划书模板社团活动策划书格式要求一、策划书名称写清策划书名称，简单明了，如“xx活动策划书”，“xx”为活动内容或活动主题，不需要冠以协会名称。如果需要冠名协会，则可以考虑以正、副标题的形式出现。避免使用诸如“社团活动策划书”等模糊标题。二、活动背景、目的与意义活动背景、活动目的与活动意义要贯穿一致，突出该活动的核心构成或策划的独到之处。活动背景要求紧扣时代背景、社会背景与教育背景，鲜明体现在活动主题上；活动目的即活动举办要达到一个什么样的目标，陈述活动目的要简洁明了，要具体化；活动意义其中包括文化意义、教育意义和社会效益，及预期在活动中产生怎样的效果或影响等，书写应明确、具体、到位。三、活动时间与地点该项必须详细写出，非一次性举办的常规活动、项目活动必须列出时间安排表（教室申请另行安排）。活动时间与地点要考虑周密，充分顾到各种客观情况，比如教室申请、场地因素、天气状况等。四、活动开展形式协会须注明所开展活动的形式，比如文艺演出、文体竞赛、影视欣赏、知识宣传、展览、调查、讲座等。五、活动内容活动内容为活动举办的关键部分。活动内容要符合时代主题旋律和校园文化建设内涵，健康向上，富有教育意义与启示意义。杜绝涉及非健康文化的消极内容。要详细介绍出所开展活动的主要内容，如影片放映要写出影片的性质、名称和大致内容。六、活动开展作为策划的主题部分，表述方面要力求详尽，不仅仅局限于用文字表述，也可适当加入统计图表、数据等，便于统筹。活动开展应包括活动流程安排、奖项设置、时间设定等。涉及到奖项评定标准、活动规则的内容可选择以附录的形式出现。活动流程安排大致可以分为三个阶段：（一）活动准备阶段（包括海报宣传、前期报名、赞助经费等）；（二）活动举办阶段（包括人员的组织配置、场地安排情况等）；注：须注明开展活动的阶段负责人、指导单位、参加人数等信息。（三）活动后续阶段（包括结果公示、活动开展情况总结等）；注：如有涉及校园卫生、环境等情况，应及时清理。七、活动经费预算经费预算要尽量符合实际花费；写出每一笔经费预算开支，以便于报销处理（报销时附正规发票）。如果大型活动需要资金赞助，联系社团联外联部。八、活动安全对于大型活动和户外活动，要成立安全小组，指定第一安全负责人，充分考虑安全隐患，把人身安全放在活动开展的首要位置。在策划书的结尾，除写明策划单位、策划时间以外，协会负责人须亲自签名，并盖上协会印章，以示责任。附：注意事项篇三：商业策划书的格式和提纲商业策划书的格式和提纲这是引资程序中一个很重要的环节。为了帮助商业计划书的起草者写好这一重要文件，我们收集了多种外商投资项目的商业计划书，加以汇总整理，并参照国际惯例，撰写了这份商业计划书的格式和提纲，以供参考。项目引资（包括游乐项目的引资）过程中，国外投资商常常需要你对引资项目做出一份详尽的客观真实的商业计划书，用以对投资项目作更为深入的了解和考查。同时，一份周密的、切合实际的商业计划书，也是项目经营者一份可操作的行动纲领。所以写好商业计划书十分重要。根据惯例，商业计划书的格式和提纲大体如下：首先，请牢记你准备商业计划的两个原因：①要清晰、简要、准确地描述你的公司，目前的状况及将要计划怎样。②要使潜在的投资者相信并投资于你的公司。一份精心研究，悉心书写的计划书不仅对潜在投资者有用，对你自己也是一个很有价值的工具，一份好的商业计划会迫使你以一种挑剔、客观、不带感情色彩的眼光来看待你正在考虑的项目。你将会察觉也许以前还不曾察觉到的有关该项目的重要问题，通过解决这些问题，使撰写商业计划书的过程，成为创造一个有效营销工具的过程。以下将要叙述的问题涉及许多方面，是否都需要采用，完全取决于你经营项目的类型。你可以运用自己的判断，决定在你的计划中采用哪些要点。你也许想涉及商业活动的所有基本方面，但应避免太多的注意细节，以免使报告过于繁琐而成为读者的负担。一方面，要做到全面和综合；另一方面，对要点要做到确定和简洁；一份五十页的计划书，对于大多数经营项目来说都已经足够了。你的商业计划应当精心组织使之便于阅读。考虑到要使投资者对该项目给予充分的关注，商业计划书应采用一种清晰、全面的格式。请记住：一个未来的投资者将时刻关注于以下三个方面：一个广阔的市场，一个优良的产品和一支长盛不衰的管理队伍。按照以下的通用标题为内容构建计划格式：——经理概述——公司历史——市场研究与销售战略（市场计划）——生产与制造计划（或设计与工程计划）——研究与发展——管理——财务报告1.经理概述：一份两页纸的经理概述在调动投资者通读计划的兴趣方面至关重要。概述应当简要描述公司成立、运作、管理及当期表现。描述你们的产品或服务方面与众不同的特征，以及为什么这些特征能够制造需求。简要地介绍一下需要筹资金额，所希望的筹资形式，筹得资金将用于何种目的，以及投资将用于购置公司的哪些部分等。使资金的需要与你公司预计的发展阶段相吻合。早期的产品发展或早期的建设工程耗资最为昂贵，而后期的生产或后期的建设工程、其资本基金则相对要少一些。2.公司历史追溯公司的经营历史，如公司成立于何时，怎样成立的，成立时期的地址和现在的地址（包括公司合并或分设的情况;方案范文,库.为您.搜集-整理/）。发起的股东及领导人，公司结构及其管理的重大变动，从发起至今仍在位的主要雇员和负责人，以及他们在公司发展中所担任的角色。记录当期的主要成绩和问题所在，对过去的问题持坦率的态度将有助于增加计划的可信程度，这些问题是什么？你将怎样处理它们？你将如何在将来避免同样的情况;方案范文,库.为您.搜集-整理/发生？3.生产与制造计划（适合于生产制造项目）详细描述工厂的地理位置、具体地点或楼区、楼层、建筑类型、占地面积，说明财产属于自有或租用，包括租用条件，列举所有主要设备、交通工具等并注明属自有或租赁。他们继续往前走。走到了沃野，他们决定停下。被打巴掌的那位差点淹死，幸好被朋友救过来了。被救起后，他拿了一把小剑在石头上刻了：“今天我的好朋友救了我一命。”一旁好奇的朋友问到：“为什么我打了你以后你要写在沙子上，而现在要刻在石头上呢？”另一个笑笑回答说：“当被一个朋友伤害时，要写在易忘的地方，风会负责抹去它；相反的如果被帮助，我们要把它刻在心灵的深处，任何风都抹不去的。”朋友之间相处，伤害往往是无心的，帮助却是真心的。在日常生活中，就算最要好的朋友也会有摩擦，也会因为这些摩擦产生误会，以至于成为陌路。友情的深浅，不仅在于朋友对你的才能钦佩到什么程度，更在于他对你的弱点容忍到什么程度。学会将伤害丢在风里，将感动铭记心底，才可以让我们的友谊历久弥新！友谊是我们哀伤时的缓和剂，激情时的舒解剂；是我们压力时的流泻口，是我们灾难时的庇护所；是我们犹豫时的商议者，是我们脑子的清新剂。但最重要的一点是，我们大家都要牢记的：“切不可苛求朋友给你同样的回报，宽容一点，对自己也是对朋友。”爱因斯坦说：“世间最美好的东西，莫过于有几个头脑和心地都很正直的朋友。”他们继续往前走。走到了沃野，他们决定停下。被打巴掌的那位差点淹死，幸好被朋友救过来了。被救起后，他拿了一把小剑在石头上刻了：“今天我的好朋友救了我一命。”一旁好奇的朋友问到：“为什么我打了你以后你要写在沙子上，而现在要刻在石头上呢？”另一个笑笑回答说：“当被一个朋友伤害时，要写在易忘的地方，风会负责抹去它；相反的如果被帮助，我们要把它刻在心灵的深处，任何风都抹不去的。”朋友之间相处，伤害往往是无心的，帮助却是真心的。在日常生活中，就算最要好的朋友也会有摩擦，也会因为这些摩擦产生误会，以至于成为陌路。友情的深浅，不仅在于朋友对你的才能钦佩到什么程度，更在于他对你的弱点容忍到什么程度。学会将伤害丢在风里，将感动铭记心底，才可以让我们的友谊历久弥新！友谊是我们哀伤时的缓和剂，激情时的舒解剂；是我们压力时的流泻口，是我们灾难时的庇护所；是我们犹豫时的商议者，是我们脑子的清新剂。但最重要的一点是，我们大家都要牢记的：“切不可苛求朋友给你同样的回报，宽容一点，对自己也是对朋友。”爱因斯坦说：“世间最美好的东西，莫过于有几个头脑和心地都很正直的朋友。”商业地产策划案例（购物中心）商业市场调查报告报告目录第一章xx市概况…………………1第二章xx市商业市场现状……5一、竞争主力店经营调查…………71、竞争主力店状况报告表…………82、xx商场经营综合分析…………93、xx商场经营综合分析…………104、xx超市经营综合分析………115、xx商场经营综合分析…………126、五交化商场经营综合分析………137、xx家电商场经营综合分析……148、xx超市经营分析………………159、集贸市场经营综合分析………………1610、竞争主力店经营现状比较分析…………………1711、xx市各主力商场租金价位状况一览表……1812、项目周边人潮调查统计汇总表………………19二、沿街商业网点店铺的经营调查……………241、xx市第一商圈业态分布状况表………………252、xx市各业态业种经营状况汇总分析表………263、xx市第一商圈各业种零售店数量面积对照表………………274、xx市各业态业种消费层次状况汇总分析表…285、xx市品牌档次汇总分析表……296、xx市商业楼盘租/售价格比较表……………30三、xx市经营服装品牌档次定位标准参照…321、市场依据分析……………………312、档次定位标准参照表……………33第三章xx市商业市场现状评估………341、竞争主力店综合评估……………342、沿街商业网点综合评估…………363、集贸大市场综合评估……………364、消费结构与消费习惯调查评估…………………37第四章xx市商业市场发展趋势分析…40第五章未来xx市商业市场发展展望…41第六章市场调查员工专用问卷调查分析报告………42第七章目标顾客有奖问卷调查汇总分析报告………48第八章周边店铺情况调查汇总表………53商业地产策划案例（购物中心）购物广场项目运作可行性报告纲要编制目的：为项目运作实施提供纲领性文件，指导整个项目运作，保证项目成功运作。纲要编制统筹：主要人员：纲要目录第一章项目名称………1第二章项目定位与经营管理模式构想………………1一、项目定位说明…………11、经营业态定位…………12、经营业种与经营商品定位……………23、竞争策略定位…………2二、经营管理模式构想……………………3三、经营管理理念简述……………………4四、经营信条要素…………4第三章项目经营规划与经营特色构想………………5一、总体规划思路与经营特色体现………5二、一楼经营规划简析……………………6三、二楼经营规划简析……………………8四、三楼经营规划简析……………………8第四章项目前期运营程序计划………11一、市场广告推广策略…………………11二、专业人才招聘、培训计划…………13三、组建运作机构………13第五章项目招商工作安排与作业程序……………15一、招商基本政策………15二、招商品牌基础档案的建立…………15三、招商宣传资料编制（略）…………15四、招商工作计划作业进度安排………15五、招商工作作业程序…………………15第六章项目经营管理构想……………16一、项目发展与管理目标…………………16（一）、规模效益与连锁经营……………16（二）、建立总店经营效应………………16（三）、促进商业现代化发展………16（四）、提高xx市整体商业水平………16（五）、缔造第二商圈………………17二、项目行政组织架构…………………17三、项目各部门组织架构………………17四、项目营业人员管理…………………17五、项目招商（出租）业主管理………17六、项目店面装修工程管理……………17七、项目经营管理制度…………………17第七章项目推广、宣传基本步骤…………………17一、广告策划、执行（纲要）…………17二、招商说明会策划、执行（纲要）…………………17三、开业筹备及开业庆典策划、执行（纲要）………17第八章项目运作费用投入分析……171、项目运作费用变动投入预算表（人事费用）………182、项目运作费用固定投入预算表（外部形象改造投入）……………213、项目运作费用固定投入预算表（内部装修投入）…224、项目运作费用固定投入预算表（商业设施投入费用）……………235、项目运作费用变动投入预算表（招商投入费用）…256、项目运作费用变动投入预算表（广告策划实施费用）……………26第九章项目经营利润回报分析……27一、招商租金收入分析…………………27二、广告位招商收入分析………………27三、项目经营收入分析…………………27四、项目投入及利润回报分析…………271、项目投资计划汇总概算表…………272、利润回报分析………27第十章报告可行性结语……………31一、项目运作的基础—引进专业人才…………………31二、项目执行的保证—专业运作团队…………………31三、项目持续发展的基础—组织、制度、效率………32第一章项目名称☆☆☆☆☆：诸城市爱民购物广场☆☆☆☆：诸城市爱民购物中心☆☆☆：诸城市新爱民购物广场☆☆：诸城市爱联广场☆：诸城市三联购物广场以上建议名称由甲方董事会批准，在未批准之前，本报告暂用“爱民购物广场”一名，后文中用“本项目”或“爱民广场”皆指同义。第二章项目定位与经营管理模式构想一、项目定位说明根据2005年5月2日至5月16日对诸城市场的调查资料汇总分析，对本项目的定位特作以下说明。1、经营业态定位针对诸城市场商业现状，本项目的经营业态定位为“超级大卖场”。这种业态是目前山东省、国内所有商业业态中最具活力的，而且在较长时期内不会被其他业态所取代。如现在风靡全球的家乐福均以这种业态的成功即是一个最近的有力证明。台湾统一企业在进军大陆零售业市场时，其旗下的“大润发”、“大福源”两个品牌皆是此种业态的成功典范。当然，仅是以“超级大卖场”单一业态，仍不足以和“利群”、“百盛”相抗衡。必辅配以其他相关业种，方能真正发挥以“超级大卖场”为经营核心，带动其他关联业种发展缔造新商圈的全新动力。（其他关联业种将在下一节《经营业种与经营商品定位》中作详细说明）2、经营业种与经营商品定位经营业种定位超级大卖场及辅配业种以如下10个大业种为主力业种：⑴超市（面积4000m2左右，经营单品应不8000个，涵盖所有百姓日常生活所需）；⑵家电（面积4000m2左右，经营所有家电系列）；⑶轻型交通用具（摩托车、电动自行车、童车等）；⑷家居（布艺、窗帘等家居装饰品）；⑸餐饮（各地风味、KFC、德克士、迪迪汉堡等）；⑹中高档品牌服装；⑺中高档鞋帽、化妆品系列；⑻儿童游乐园、童装童鞋、玩具、孕妇、婴幼儿用品等；⑼黄金珠宝、通讯器材、照相器材、钟表系列；⑽药品超市及相关医药产品；3、竞争策略定位战场中，最薄弱的防守位置，决定战争的成败。在本项目的最强对手中（百盛、利群），均有共同的弱势——餐饮，而且这个业种也是当前诸城市场的空白点。因此，我们认为本项目的竞争策略应采用避实击虚之策，即先用餐饮与其竞争，再回头用规模（即大卖场）与之强项“超市”争夺客源，再利用招商品牌与百盛的百货部分一争高低，我们认为，这应该是最有成功希望的策略。4、商品定位比例关系：A、高档商品10%，B、中档商品70%，C、中低档商品20%。二、经营管理模式构想1、经营管理模式简述准确的市场定位是一个商场生存与立足的根本，而成功的管理模式则是商场发展的保证。根据当前国内零售业态的发展方向与趋势，“超级大卖场”这种近年来发展出来的新型零售业态和模式，逐渐成为新的商业主流业态，因为这种业态是零售业态向顶级业态（ShoppingMall）发展的必由之路。因此，为了让诸城的商业发展驶上快车道，提升诸城商业文化水准，本项目将采用这种业态与经营管理模式来运营。本项目所推行的管理模式，更多地借鉴“家乐福”，而且通过“超级大卖场”的吸客能力，发展出其他复合型业态，如对品牌招商，餐饮娱乐等相关业种，在引进的这种复合型业态业种上，其管理上推行“统一经营，集中管理”的方式。在购物广场的统一架构下，全面推行“管理八统一”，以提升购物广场的市场竞争力和发挥规模效应，并有效提高经营水平。管理“八统一”即：⑴统一布局规划；⑵统一店面形象；⑶统一营业时间；⑷统一人员管理；⑸统一规范服务；⑹统一人员着装；⑺统一品牌管理；⑻统一价格政策。推行管理“八统一”的目的在于营造购物广场的经营氛围，吸引市场热销商品品牌进驻，也有利于提高购物广场的管理档次和水平。使这座位于核心商圈边沿的商场真正实现规范化经营、制度化管理，具有诸城地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物广场。三、经营理念阐述经营理念是购物广场的灵魂和思想，针对诸城市当前的市场状况，我们提出爱民购物广场的经营理念：引领时尚生活，创新都市文化。倡导平价消费，保证真品真价。都市生活方式是现代生活的重要标志，而时尚是都市人追求的理想生活状态，作为一个集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的现代都市购物广场，它有理由和条件引导当地的生活消费方式。都市的繁华是以商业发达为基础，自古就有“无商不富”之说，足见商业对社会经济发展的作用，商业文化是都市商业发展水平的主要特征。现代人追求时尚、舒适和回归自然，所以，爱民购物广场的经营理念核心是引领时尚，营造商业文化，倡导平价消费，提供真品真价之商品，并塑造真情服务品质。四、经营信条要素要能够完美的达成和延展经营理念，企业的管理内部必须推行与之相辅配的信条，我们提出经营信条要包含如下要素：诚信务实，经营永续。敬业创新，廉洁自律。互助互爱，共荣共利。第三章项目经营规划与经营特色构想一、总体规划思路与经营特色体现1、总体规划思路人潮（客流量）是购物广场生存的基础，怎样吸引人潮是购物广场总体规划必须优先考虑的问题，本项目共3层结构，总营业面积约为13000平方米，楼层单体面积均超过4000平方米，而且地处商圈边沿，远离主流消费群，所以必须考虑通过科学规划有效吸引人潮。龙城市场街当前已成为仅次于诸城第一商圈人气最旺的街道，但是由于缺乏主力商场，消费人潮集中在生活用品和菜市场上，消费水平停留在低档消费层次，依托市场现形成的人潮，做好本项目的整体规划，这是本项目最高决策层必须要认真面对的课题。根据市场调查结果评估，我们提出本项目的总体规划设想。利用经营业态优势，以1带1的规划思路，即将超市设在二层，利用超市的经营规模优势把消费人潮引上二层，一层则分别开设“风味餐饮街”、“品牌服装”、“品牌鞋帽”等中高档品牌商品，以吸引主流消费群，三楼则经营大小家电和家居用品，规划展现：☆1F：时尚广场；☆2F：爱民大卖场；☆3F：三联家电城。2、经营特色体现本项目的经营特色主要体现在以下四个方面⑴新理念：采用大卖场成功之经营理念；⑵新模式：引进购物广场多主题、多业态，组合式经营，最贴近市场需求，延伸经营面；⑶一站式：真正通过多业态、多业种经营，实现“一站式”购物；⑷平民化：商品以中档为主，低档为辅，高中低互补的经营定位，既迎合了诸城当前的市场消费，又逐步引导诸城的中高消费阶层。本项目将突破传统百货商场的管理模式，采用“统一经营，集中管理”的方式，既加强了购物广场的规范化管理，又增强了招商业主的经营自主权，同时，依托市场庞大的人潮，将消费主流客群引入购物广场，充分体现规划之可行性。二、1F经营规划简析（规划图见附件1）一层是商场的黄金楼层，以我们对诸城现有竞争主力店的调查结果分析，并结合目前诸城的消费现状，初步拟定1F的经营规划如下：总经营面积约5000平方米（建筑面积）。1、经营主题：时尚广场2、主要经营业种计划A、绅士馆：约700平方米，经营男装系列；B、女人天地：约1200平方米，经营女装、化妆品系列、黄金珠宝、中高档饰品等；C、时尚鞋馆：约800平方米，经营男女皮鞋及皮具；D、儿童世界：约500平方米,经营童装、童鞋、玩具、儿童娱乐项目；E、风味餐饮街：约1100平方米，经营风味小吃；F、沿街品牌店（西面、北面）：约188平方米，经营品牌服装等较有影响力的商品品牌，以提升商场经营档次；G、其他补充业种：肯德基、德克士等。H、其他面积使用见规划图。三、二楼经营规划简析（规划图见附件2）1、经营主题：爱民大卖场四、三楼经营规划简析（规划图见附件3）1、经营主题：三联家电城。第四章项目前期运营程序计划一、市场广告推广策略㈠项目形象推广策划1、项目推广口号；2、项目推广理念；3、项目促销专项活动策划；4、项目标志设计；5、项目标志字设计、标准色设计；6、项目标准组合规范设计；7、装修期间项目围档设计；8、招商接待中心导识、标识设计；9、招商手册设计（平面部分）；10、招商用手袋、DM设计；11、项目宣传车体广告设计；12、招商、项目管理人员服装设计（夏装、冬装）；13、项目各部门人员工装设计；14、招商人员、管理人员名牌、胸卡设计；15、项目保安人员服装设计；16、1F—2F规划分区图设计、制作。（二）项目运作文件编制1、招商手册编制（文案）；2、项目管理运作手册编制（超市部分）；☆营运管理手册；☆营运培训手册；☆收货运作手册；☆客户服务手册；☆生鲜管理手册；☆收银管理手册；☆安全防损手册；☆管理人员手册；☆人事工作手册。3、项目管理运作手册编制（百货部分）☆项目管理基本制度；☆业户手册；☆营业人员手册；☆接待中心管理手册；☆业户装修施工管理规范；☆管理人员手册（与超市共用）☆厂促人员管理规范；☆项目规范合同文本（含超市合同）。（三）办公场地规划设计1、办公场地规划方案（集中办公规划）；2、办公场地装饰设计；3、办公设备配置方案；4、办公室管理规范。（四）广告传媒投入方案策划1、电视专题广告投入方案；2、报纸广告投入方案；3、专项活动广告投入方案；4、其他广告投入方案；二、专业人才招聘、培训计划1、专业人才需求计划表（另附）2、培训计划表（另附）三、组建运作机构（见下表——组织架构表）第五章项目招商工作安排与作业程序一、招商基本政策1、免租金政策（具体减免由董事会决定）；建议：免租期2—4个月。2、免管理费政策（具体减免由董事会决定）；建议：免第一年的管理费。3、免税政策（具体减免由董事会决定）；建议：一楼招租部分免税两年。4、其他相关促进招商政策。二、招商品牌基础档案建立（另附）。三、招商宣传资料编制。1、爱民购物广场宣传画册（文案稿）；2、爱民购物广场三维动画宣传片（分镜头脚本文案稿）四、招商工作计划作业进度安排（已包含在诸城市爱民购物广场综合统筹策划工作计划进度表内）。五、招商工作作业程序。采用农村包围城市的战略占领诸城市场，以达成永续经营的企业目标。㈠规模效益与连锁经营（略）。㈡建立总店经营效应（略）。㈢促进诸城商业现代化发展（略）。㈣提高诸城市整体商业水平（略）。㈤缔造诸城第二商圈。二、项目行政组织架构（见前表）。三、项目各部门组织架构（略）。四、项目营业人员管理（另附《营业人员手册》）。五、项目招商（出租）业主管理（另附《业户手册》）。六、项目店面装修工程管理（另附《店面装修工程管理规范》）。七、项目经营管理制度（另附）。第七章项目推广、宣传基本步骤一、广告策划、执行（另附）。二、招商说明会策划、执行（另附《招商说明会实施方案纲要》）。三、开业筹备及开业庆典策划、执行（另附）。第八章项目运作费用投入分析1、项目运作费用变动投入预算表（人事费用）2、项目运作费用固定投入预算表（外部形象改造投入）3、项目运作费用固定投入预算表（内部装修投入）4、项目运作费用固定投入预算表（商业设施投入费用）5、项目运作费用变动投入预算表（招商投入费用）6、项目运作费用变动投入预算表（广告策划实施费用）第九章项目经营利润回报分析一、1F招商租金收入分析（见表）二、广告位招商收入分析（见表）三、项目经营收入分析（见表）四、项目投入及利润回报分析1、项目投资计划汇总概算（见表）2、利润回报分析根据本报告投资预算，本项目共投入启动资金798.26万元，其中固定费用758.16万元，变动费用35.1万元，综合人事费用投入第一年约250.56万元（本人事费用预算包含专业运作团队费用）。固定费用折旧摊销（按10年摊销）每年折旧摊销约为75.81万元。目前，本项目拥有建筑面积约13042.98m2，2F、3F分别为4105.46m2，按正常商业项目，折合营业面积约8478m2。根据诸城市商业网点租金状况，1F招租租金测算为315.94万元；2F、3F楼外店租金收入测算为42万元，2F、3F整体大卖场营业额预算，每年约5580万元，平均毛利率8%，实际毛收入446.40万元，整个项目年收入（第一年）约804.34万元。通过商业运作，1F的租金每年约递增15%左右。以正常商业投资测算，本项目约需3年可回收投资成本。第十章报告可行性结语一、运作的基础——引进专业人才购物广场的经营管理，是一项系统性、专业化、经验性很强的工作，从前期策划、招商、筹备开业到日常经营管理，均需要有相应从业经验的专业人才主导运作，以确保达到低成本投入，正确性执行，高效率运营的目的。1、前期策划：2005年5月20日—2005年6月15日，组建运作机构，引进各专业人才。2、前期招商：2005年6月15日—2005年9月15日，全面推动招商工作和编制购物广场经营管理政策、制度。3、内、外新改造及装修，2005年6月15日—2005年9月15日，全面改造商场。4、营运筹备：2005年7月1日—2005年9月30日，为营运和开业筹备阶段，准备各项营运工作和开业庆典工作。二、执行的保证高效、正确的执行公司决策、方针、政策是企业追求的目标，而执行的效果则取决于执行主导者的综合素质、个性、指挥能力、协调能力和沟通能力。但是，真正阻碍执行效果的是企业决策者对执行人的授权与信任程度。所以，在我们运作的项目中，都极力倡导合作双方均能以“信任、坦诚、信心”相待，给予主导运作者足够的信任和充分授权。三、经营的实施——组织、制度、效率要使这个计划方案变成现实，达成运作目标则必须推行规范化、制度化的管理，而规范化、制度比的管理，则必须要求有可行性的管理文本，这是一个高度集中，系统集成的工作，要有良好的组织，完善的制度，高效率的执行，只有这样才能保证购物广场的规范有效运行，以创造最佳利润。购物广场项目商业策划运作组织架构（计划）董事会代表：董事会代表：执行统筹：执行统筹： 副总经理：副总经理：副总经理：副总经理：总经办：总经办：营运部招商部销售部财务部人事行政部客服中心控管部营运部招商部销售部财务部人事行政部客服中心控管部购物广场营运部组织架构总监：管理制度（1人）信息汇总（1人）二楼商场（1人）制度编订：信息中心：档案管理（1人）品牌控制（1人）营业督察：三楼商场（1人）一楼商场（1人）助理：营业流程（1人）促销控制（1人）总监：管理制度（1人）信息汇总（1人）二楼商场（1人）制度编订：信息中心：档案管理（1人）品牌控制（1人）营业督察：三楼商场（1人）一楼商场（1人）助理：营业流程（1人）促销控制（1人）购物广场企划部组织架构经理：经理：助理：助理：文案编制现场执行设计制作文案编制现场执行设计制作购物广场招商部组织架构行政助理：业务助理：总监：行政助理：业务助理：总监：大业种：工艺饰品：服装鞋帽：日用百货：餐饮娱乐：大业种：工艺饰品：服装鞋帽：日用百货：餐饮娱乐：男女服装小商品风味小吃女用饰品国际品牌男女服装小商品风味小吃女用饰品国际品牌男女皮鞋家饰床用餐饮主力工艺品国内品牌男女皮鞋家饰床用餐饮主力工艺品国内品牌针织童装厨房用品娱乐项目关联业种关联业种针织童装厨房用品娱乐项目关联业种关联业种箱包皮具洗涤用品其他其他其他箱包皮具洗涤用品其他其他其他备注：本架构可根据招商进度与规划变更适时调整人员结构。购物广场销售部组织架构总监：总监：行政助理：业务助理：行政助理：业务助理：东区主管：南区主管：接待中心：西区主管：北区主管：东区主管：南区主管：接待中心：西区主管：北区主管：A区（1人）C区（1人）总机（1人）D区（1人）F区（1人）A区（1人）C区（1人）总机（1人）D区（1人）F区（1人）B区（1人）H区（1人）契约（1人）E区（1人）G区（1人）B区（1人）H区（1人）契约（1人）E区（1人）G区（1人）资料（1人）通道（1人）通道（1人）通道（1人）通道（1人）资料（1人）通道（1人）通道（1人）通道（1人）通道（1人）购物广场财务部组织架构总监：总监：采购审计（1人）销售审计（1人）财税会计（1人）销售会计（2人）招商会计（2人）招商结算（1人）销售结算（1人）财税结算（1人）助理：审计课：会计课：结算中心：采购审计（1人）销售审计（1人）财税会计（1人）销售会计（2人）招商会计（2人）招商结算（1人）销售结算（1人）财税结算（1人）助理：审计课：会计课：结算中心：招商审计（1人）招商审计（1人）购物广场人事行政部组织架构经理：经理：勤务（1人）日用采购（1人）资材管理（1人）资料（1人）培训考核（1人）招聘考勤（1人）规范服务（1人）纪律检查（1人）奖惩（1人）助理：总务课：人事科：行政课：勤务（1人）日用采购（1人）资材管理（1人）资料（1人）培训考核（1人）招聘考勤（1人）规范服务（1人）纪律检查（1人）奖惩（1人）助理：总务课：人事科：行政课：购物广场客服中心组织架构经理：经理：前台（1人）对口银行（1人）招商合同（1人）业务助理：接待组：按揭组：契约课：前台（1人）对口银行（1人）招商合同（1人）业务助理：接待组：按揭组：契约课：资格审核（2人）文件收发（1人）销售合同（2人）资格审核（2人）文件收发（1人）销售合同（2人）购物广场控管部组织架构经理：经理：晚班（1人）中班（1人）早班（1人）消防（3人）卖场（6人）办公区（3人）停车场（3人）入口（4人）巡逻（1人）助理：监控室：内控组：外控组：晚班（1人）中班（1人）早班（1人）消防（3人）卖场（6人）办公区（3人）停车场（3人）入口（4人）巡逻（1人）助理：监控室：内控组：外控组：购物广场招商说明会实施方案目录一、招商说明会目的………………（1）二、招商说明会工作组织架构……...(2）三、招商说明会暨新闻发布会人员分工安排……（3）四、招商说明会计划进度安排表…（4）五、招商说明会会议程序…………（5）六、招商说明会工作安排…………（6）七、招商说明会现场布置…………（7）八、招商说明会物资准备…………（8）九、招商说明会费用预算明细表…（9）十、招商说明会效果预估…………（10）一、招商说明会目的综合招商说明会各项工作内容，其所有工作所体现主要目的有（五）：（一）集中目标客户，通过对开发背景、经营管理理念、经营规划及发展方向与目标的全面阐述，树立、宣传爱民购物广场的整体形象，让客户了解爱民。（二）通过政府领导与相关政府部门的讲话，充分展现政府的支持与爱民购物广场的实力。（三）利用现有优势资源及商家代表讲话，扩大爱民购物广场影响力，坚定客户进驻经营的信心。（四）利用绝对的招商政策优势，制造、炒作现场气氛，实现现场预定、抢租热烈场面的目的。通过媒体与客户口碑相传，影响周边潜在客户市场。（五）以完备、有序的整个会议组织控制过程，树立良好的团队整体形象，体现策划、经营管理者的运作能力，影响目标客户的选择。二、招商说明会工作组织架构作小组物资准备现场布置客户邀请外部协调程序控制会议总结段仰杰陈辉王金伟段仰杰刘伟李晓萍督导：组长：翁晓辉物资准备现场布置客户邀请外部协调程序控制会议总结段仰杰陈辉王金伟段仰杰刘伟李晓萍督导：组长：翁晓辉三、招商说明会暨新闻发布会人员分工安排序号责任人事项落实情况落实时间1统筹、应急2会场内外布置、物资准备及运送，外部协调及接待3签约台、应急4咨询台、礼品发放、应急5咨询台、外联（会场与公司间物资信息传递）、礼品发放6签约台、礼品发放7咨询台、礼品发放8签约台9签约台10咨询台11礼品发放12邀请函、就餐卡、礼品发放13帐目审查、现金收取14四、购物广场招商说明会计划进度安排表序号工作项目负责人工作内容目标要求1诸城目标市场客户采集针对重点调查对象，依规划经营项目主题，进行全面信息采集认真、细致的进行全面客户拜访，阐明招商说明会目的，并进行登记2邀请客户筛选确定根据客户登记资料进行筛选、确定邀请客户名单对有明确意向及有潜在发展意向客户实行登记，并做好追踪拜访记录3会场确定依据邀请客户名单数量，合理选定会场从服务、配套、影响力、费用等各方面综合比较，选定合理会场4会议程序制定会议当日工作流程安排简洁、完善、张驰有序，合理、科学、符合正规会议程序5会用物资准备会场内外布置道具、礼品、邀请函、卡、券，所用表格制作按时、保质、保量完成6会前广告推广电视、报刊、DM单、户外定位广告全方位实施、集中轰炸式按计划到位7发放邀请函上门当面发放或电话邀请自取真诚与客户当面邀请，并仔细填写取回回执单，再次向客户阐明招商会主要目的8确认与会客户名单依据回执单再次确认、评估与会客户数量，据此合理布置会场熟记与会客户名称、特征、电话、经营项目，细致认真，不能有疏漏9与会领导、媒体邀请重点邀请市领导、相关行政部门领导及各电视台、报刊媒体依据会议程序内容进行邀请，并按时确定名单10会场现场外布置拱门、立柱、横竖幅、花篮等热烈、红火、气派、不失正统格调11会场现场内布置★主席台、音像设备、宣传看板、咨询台、签约台等正统、不拘谨12会议当日流程控制★各个工作环节的协调与控制井然有序，每个环节专人负责，灵活机动，做到紧张而不慌乱13说明会工作总结、报告资料整理、汇总、分析，并做出正确判断客观、务实地对说明会实际达到的效果与体现的问题进行综合评估，并形成报告制表：审核：PAGE五、购物广场招商说明会会议程序2005年9月6日（农历八月初三）星期二上午9:58开会序号内容时间占用时间18月19日（星期五）发一期报纸广告、电视报纸09：58—10：057分钟播放爱民购物广场三维动画宣传片2司仪宣读与会领导、嘉宾、媒体及重点客户名单，主持人宣布会议开始10：06—10：1610分钟3董事长（逄总）致欢迎辞10：17—10：203分钟4政府领导（副市长）讲话10：21—10：243分钟5邀请客户代表讲话10：25—10：283分钟6王总全面介绍爱民购物广场经营理念、经营定位、规划与发展目标10：29—10：3910分钟7主持人致祝福辞，宣布会议结束10：41—10：443分钟8商铺预定登记、咨询、签约10：45—11：1530分钟9就餐（逄总、王总、刘总11:50—12：05共同致祝酒辞）11：16—12：4580分钟10参观现场，发放礼品13：00—13：3030分钟六、招商说明会工作安排具体事宜负责人执行人时间备注1物资运送李晓萍会前2会场外布置刘伟会前3会场内布置刘伟会前4指引台、签到台段仰杰08：30—10：305会前咨询段仰杰08：30—09：386邀请函、就餐卡周磊09：38—10：307会中签到引领09：38—10：448咨询、签约台10：45—11：459就餐桌11：46—13：0010礼品发放孙炳兰14：00—11整理礼券17：30—12资料汇总、报告段仰杰18：00—七、招商说明会现场布置道具位置数量规格内容责任人完成时间1拱门1个爱民购物广场招商说明暨新闻发布会刘伟2气模立柱8个八大统一刘伟3竖幅12条各有关单位及政府部门祝贺词刘伟4氢气球6个经营信条刘伟5花蓝16个庆典用刘伟6横幅1条热烈祝贺爱民购物广场招商说明暨新闻发布会隆重开幕刘伟7喷绘画3幅三大主题及经营理念刘伟8礼仪10名庆典用刘伟八、招商说明会物资准备物资名称数量到位时间责任人备注普通礼品400份9月1日前李晓萍贵宾、媒体礼品12份9月1日前李晓萍礼品袋1000份9月1日前徐珊珊就餐卡400份9月1日前徐珊珊礼品券400份9月1日前徐珊珊会场内布置道具按实地所需9月2日前刘伟会场外布置道具按实地所需9月2日前刘伟DM单、折页1500份8月8日前徐珊珊商铺购买预定表1000份8月8日前徐珊珊商铺出租预定表1000份8月8日前徐珊珊商铺认购书1000份8月8日前徐珊珊商铺认租书1000份8月8日前徐珊珊九、招商说明会费用预算明细表物资名称数量标准预计费用备注广告费————10000元普通礼品费500份20—30元/份10000—15000元高档礼品（贵宾用）10份200元/份2000元就餐费400人30元/人12000元现场布置（内）————500元现场布置（外）————1500元接待费————3000元其他————1000元合计40000元十、招商说明会效果预估根据以往经验，结合当前诸城本地目标市场资源实际，以及对现有登记客户资料的了解，现在所能预计的招商说明会直接实际效果应通过两个阶段体现：第一阶段：开招商说明会之前。目标登记客户数量应达到600个，计划在招商说明会召开的时候突破700个，按参会数量与参会人目的质量占比50%计算，意即实质可以到会350人，从中正常情况下，当日能够充分了解、信任并能直接认租者计划达到40%—50%，即有160个—200个业户达成认租意向，当然，完成这个数量的基础在于精心的策划与现场炒作。第二阶段：应是招商说明会后半月内，因为半月内认租与当日认租所享受优惠政策是一样的，这样就致使部分冷静客户与还不充分认识爱民购物广场的不坚定客户在此期间徘徊，此间部分基本了解客户在招商人员定向跟踪拜访、说服的情况下，此部分客户相对较易成交，成交数量大概在当日签约客户的50%左右，计划达到30—90个。两阶段相加，从招商说明会起30日内，可以预计认租客户能够在80个—160个，按每个客户认租一间店铺计算，能够完成购物中心总店铺数量的38%—47%，这应为招商说明会所能体现的直接效果。间接效果，也就是通过招商说明会新闻媒介的宣传与不断认租客户的口碑宣传，所带来的影响而导致客户信任，认租的部分成交客户，这部分基本在10月31日前结束，大多应为诸城本地客户，数量大概在说明会实质到会资源的1%左右，即40个。这样，招商说明会预计达到的直接效果与间接影响产生效果基本达到认租28—34个，完成总店铺数量的44%—54%。以上预估效果的基础还在于团队精诚合作，按招商说明会即定工作安排，各个环节谐调一致、紧密配合，全体人员按部就班，努力工作为根本。尊敬的各位领导、来宾们、朋友们：非常感谢各位放下手中繁忙的工作，来参加今天爱民购物广场的招商说明会，在这里，我谨代表兴创集团董事长王义泉先生、爱民购物广场董事会及全体员工，对诸位的光临表示热情的欢迎和衷心的感谢！谢谢大家！回顾四年来爱民、三联在诸城的发展历程，均得益于社会各界朋友的鼎力支持和帮助，尤其是诸城市委、市政府及各级部门的关怀与扶持，使得我们在诸城零售业市场取得了很好的经营业绩。为了更好地服务诸城广大消费者，提升诸城市本土商业企业的竞争能力，兴创集团决定投资3千万元，在原有三联家电、爱民超市的基础上，在原址上扩建我们诸城首家一站式购物广场——爱民购物广场，扩建后的爱民购物广场，营业面积将达到15000平方米，计划经营品种20000多种。目前，整个改造扩建工程进展顺利，将定于2005后10月份对外营业。今天，把诸位客商都邀请到这里来，有三个目的：一是让大家有个彼此认识了解的机会；二是让大家亲身感受诸城当前良好的商业环境及投资环境；三是共同为我们的爱民购物广场提出宝贵意见。爱民购物广场是一个新型的投资舞台，相信在诸位的鼎力支持下，不管是现在，还是未来，爱民购物广场都将扮演着诸城最重要的商业角色。在此，我衷心地欢迎在座诸位品牌厂商的支持，也欢迎诸位早日加盟爱民购物广场，为我们共同赢得诸城市场奠定良好基础。放眼时下国内外商界，合作共赢是一个早已被大家认同的理念，基于这样一个理念，我们将一如既往、全力以赴的为各位朋友提供优质的服务。在彼此合作当中，我们将遵守我们的经营信条：诚信务实，经营永续。敬业创新，廉洁自律。互助互爱，共荣共利。再次感谢诸位的光临。谢谢！王靖国2005年9月6日招商说明会上的讲话来宾们、朋友们：很高兴参加今天由爱民购物广场在这里举行的招商说明会。在此，我代表诸城市委、市政府、以及108万诸城人民，向来自各地的客商表示热烈的欢迎！欢迎你们到诸城来投资创业。诸城虽然是一座县级城市,却是一座拥有着悠久历史的千年古城。诸城自古以来人杰地灵，人才辈出。三皇五帝中，古老的舜帝即出生在诸城。同时，诸城又是中国北方著名的“恐龙之乡”，中国自然博物馆所陈列的巨型恐龙化石，就出土在我们诸城。改革开放25年来，诸城人凭着聪明与勤劳，使这座千年古城重新焕发出夺目的青春光芒！尤其是近几年来，诸城的经济、文化、商业都取得了长足的进步。国民生产总值达到138亿元，经济总量在潍坊位居第二，仅次于寿光。诸城的年末居民储蓄存款达60亿元。人均存款额5633元，城镇居民人均可支配收入6522元。诸城的年人均消费支出6123元。市区年消费品总额高达16亿元。这是一个庞大的消费市场。爱民购物广场的启动，将有助于诸城零售业的快速发展。随着诸城零售业的发展，诸城也需要一个集购物、休闲、娱乐于一体的大型购物广场。爱民购物广场的应运而生，正好填补了我市没有综合大型购物广场的空白。购物广场这种新型的零售业态在我市诞生，将对我市未来零售业的发展产生深远的影响，对促进诸城商业发展，提升诸城商业文化水准，以及提高本土商业企业的竞争能力，都将是一次前所未有的革命。在这里，我也衷心地希望爱民购物广场的董事会以及全体爱民的员工，努力把爱民购物广场建设成一座人们喜爱、消费者放心、老百姓满意的商场。也预祝今天出席招商说明会的客商，能在诸城发展好自己的事业，和我们一起共同把诸城建设成一个美丽的家园。谢谢大家！祝招商说明会圆满成功。人民政府副市长：2005年9月6日在招商说明会上的工作报告尊敬的各位领导、来宾们、朋友们：大家早上好！在这里，我首先感谢百忙之中抽空来出席今天招商说明会的各位领导。感谢你们对爱民购物广场的关怀与支持，谢谢！同时，也衷心地感谢来自各地的品牌客商，欢迎你们的到来，谢谢你们！谢谢！今天，受爱民购物广场董事会的委托，在这里向诸位报告爱民购物广场的筹备及运作状况。下面，我就简单向各位报告爱民购物广场，是一个什么样的商场？所有了解诸城市场的朋友都会问：诸城还缺商场吗？百盛、利群难道还不能满足于诸城人们的日常购物需求吗？在运作这个项目之前，我心中也同样有这样的疑问。但是现在我已没有疑问，诸城不缺商场，而是缺一个能够满足诸城人们集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的大型一站式购物广场。因此，我们现在要做的，就是为诸城人民打造这样一个一站式购物广场。纵观时下国内的零售业发展，可谓百花齐放，一日千里，改革开放短短二十五年，在欧美国家历经一百多年的各种零售业态，在中国，只用了25年，便发展了所有的业态，购物广场即是这些业态最有活力，最适合中国本土商业文化的一种全新业态。诸城，这座拥有着悠久历史的千年古城。二十年的经济建设，已使这座城市焕发出蓬勃的青春活力：新郎集团、得利斯、北汽福田、卢河轮胎、昊宝西服……等等，都是这片土地上勤劳的诸城人民创造出来的经济奇迹。那么，今天的诸城，为什么不能拥有一座现代化的购物广场呢？我们现在正在创造，创造诸城另一个奇迹——一座采用全新经营理念运作的购物广场即将诞生。为了让这个新生的婴儿（爱民购物广场）顺利健康地诞生。爱民购物广场的最高决策者，决定聘请专业的策划团队来运作。我很荣幸成为了这个团队的负责人。在这里，我顺便向诸位介绍我的团队成员：营运与系统运行总监、法国家乐福进入中国首批特训骨干之一：王建荣先生；综合统筹策划运作顾问(我本人)，美国AIA联盟企业烟台顺天奇智商务服务（烟台）有限公司董事长：陈辉；内部规划与商品结构经理、潍坊百货集团、中百配送中心：赵长见先生；系统工程师：杨夫民先生；招商部经理：段仰杰先生；数十年来，我所率领的这个团队，转战南北，开创着一个个成功的商业项目，同时，也同样面临着个别的失败案例。正因为有着这样共甘苦、同患难的坚强团队，才让我对这个项目的成功运作充满信心！爱民购物广场，除了有我们这个专业的运作团队支持外。投资商诸城兴创集团雄厚的资金后盾，也是我们成功运作的必备条件。而且与潍坊中百配送中心的良好合作，也为我们项目的商品来源，铺平了道路。这是一个强强联合，互助共赢的合作模式。我们怎样来启动爱民购物广场？为了确保项目的运作成功，我们从以下八个方面来对项目进行保证：一、进行了全方位的市场调查：2005年5月到2005年6月，我们的团队对诸城的商业市场现状，进行了为期两个月的专业调查。研究了我们的竞争对手利群和百盛。为项目的市场定位和经营定位提供了科学的数据依据。二、对项目作了准确的市场定位和经营定位。三、整个楼层布局规划，均采用人性化的回环式设计，充分考虑了