【住宅物业与商业物业财务管理内部管控问题研究5600字（论文）】

住宅物业与商业物业财务管理内部管控问题研究目录TOC\o"1-3"\h\u27827一、引言 一、引言内部控制是现代企业财务管理的核心内容，企业内部控制的主要目的是提高会计信息质量，保证企业财产的安全以及完整，确保顺利实施和遵循金融法规及制度。物业管理企业是一个新兴行业，随着中国的房地产企业的崛起，但其实地产开发的发展历史还并不是很长。随着近年来中国城市建设步伐的加快，中国的房地产行业得到了快速的发展，这些都对物业管理企业提出了更高的要求，对物业管理企业的要求越来越高也是对物业水平提高的鞭策。[[]张涛.加强物业管理企业财务内部控制的思考[J].现代物业(中旬刊),2015,02:45-47.]物业管理企业只有为人们提供高水平的服务质量才能进一步的得到发展。虽然在中国的物业管理业务起步较晚，但整体上发展的步伐还是很快速的。近年来，随着中国房地产行业的迅速发展，物业管理行业已经发展成为一个充满活力的朝阳产业。物业管理为业主和用户创建和维护一个安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境，延长物业的使用寿命，使得物业能得到保值甚至是增值，为社会文明的进步的以及城市的发展做出了巨大的贡献。目前，物业管理服务对象主要为住宅物业和商业物业，在这个市场上，业界积累了丰富的开发经验。通过住宅物业的发展及商业物业的发展，集团物业公司的发展也开始涉及物业管理、小区物业管理、商业物业管理等。但是这些企业的内部控制都存在或多会少的[]张涛.加强物业管理企业财务内部控制的思考[J].现代物业(中旬刊),2015,02:45-47.二、物业企业财务管理内部控制相关概述（一）内部控制的基本涵义内部控制不是只有单独的一个控制职能，而是由多种方法、程序和措施的规范化及系统化综合形成的一个较为完整而严密的体系。根据控制的目的、内容、形式不同，可分为会计控制和管理控制，会计控制相对来说比较安全。随着财产物资的保护，对控制相关的会计信息的真实性和完整性以及财务活动的合法性；管理控制手段来保证经营方针、决策的顺利实施，促进企业经营发展效率，实现经营目标的影响和控制。根据COSO内部控制的框架，对内部控制体系主要包含风险评估、控制环境、控制活动、信息沟通与监督这五个方面的。[[]赵雨.住宅小区物业管理系统的分析与设计[D].山东大学,2016.]内部控制制度的五要素由便是上述的五个方面构成，由此可见其涉及面广、相互关联。控制环境是其他控制要素的基础，如果控制环境出现了问题，那么内部控制就无法有效[]赵雨.住宅小区物业管理系统的分析与设计[D].山东大学,2016.（二）物业管理企业内部控制的重要意义物业管理是一个新兴行业，发展较快，但总的来说，物业管理企业在管理水平上还不是很高，整体盈利能力不理想，在我国还存在一些负面社会效应的不利局面。物业管理企业是原国有住房部门重组形成物业管理企业的一部分，物业管理企业受到传统思维的限制，使得旧住宅区的维修（如住房面积等），价格相对低廉，很难适应市场竞争，损失较大；另一部分是附属房地产开发商的物业管理企业。根据现行的物业管理条例，新的小区建成之前，委员会没有成立各自的物业管理公司，所以只能去派一些具有代表性的开发商去指定的小区进行管理，由此和业主或是里面的其他居民在服务意识上相对较为淡漠，对替代率的小区物业管理的新公司很小，所以这类物业管理企业市场竞争意识还相对薄弱，不注重附属地位，将自己定位于房地产开发企业来改进物业管理。[[]黄健.LGB物业管理公司战略管理探析[D].西南财经大学,2015.]内部财务管理过程的原因是企业不健全、内部财务管理薄弱[]黄健.LGB物业管理公司战略管理探析[D].西南财经大学,2015.三、我国物业企业财务管理内部控制的现状及问题（一）住宅物业财务管理内部控制现状及问题1.财务人员能力有待加强根据住宅物业管理的公司的实际情况显示，为企业节省人力成本，财务人员招聘会计人员时对于职业道德素质和专业知识的标准都不够重视，只图以最小的成本来作为会计人员选择的基础，许多小区物业的财务人员从出纳或其他行业转行来的，有很多甚至连会计从业资格证都没有。[[]李春枝.物业管理企业财务内部控制探究[J].会计师,2015,18:48-49.]此外，许多小区物业管理公司为了节省人工成本，在岗位设置上也不合理、职责不分离、会计人员一人持有多个本不兼容的职责（征收和结算），这种现象[]李春枝.物业管理企业财务内部控制探究[J].会计师,2015,18:48-49.2.财务管控体系比较薄弱住宅物业管理由于能力有限，内部财务控制体系相对薄弱。例如，日常办公用品会计都没有做相应的台账，临时停车费这些也没有对应的监控和管理措施，车位没有特别的审核和保管合同、固定资产、办公用品不区分管理，物业收费不及时，部分营业收入未能有效监督。由于缺乏上述控制制度，导致收入记录不及时，不能有效地节约开支，最终损失越来越多。[[]崔婧.基于内部控制的物业管理公司财务管理[J].财会学习,2016,01:41+43.[]崔婧.基于内部控制的物业管理公司财务管理[J].财会学习,2016,01:41+43.3.投资回报低，盈利较难住宅物业的快速发展主要是近年来，由于目前住宅物业收费标准相对较低，许多住宅物业公司一直处于亏损状态。同时，受经营规模和资质限制，物业公司可以选择其他投资项目较少，即使有合适的项目，因为物业公司缺乏强大的管理团队，结果，存在很大的风险。因此，目前住宅物业的财务状况反映在财务报表中是很难盈利的，或者说规模稍大的住宅物业公司依靠房地产开发商的补贴继续经营。有的小区面积较小，在同一地段，由于开发商的不同，往往由不同的物业管理公司管理，物业管理没有进行集约化管理，这也是住宅物业公司难以盈利的原因之一。（二）商业物业财务管理内部控制现状及问题1.内部控制工作的重视程度不够我国商业物业管理企业起步较晚，行业内各企业的发展水平参差不齐。大多数企业起步晚、规模小，这些因素制约着商业物业管理公司的发展。由于这些“先天不足”，导致商业物业管理企业在产后发展中还存在一些问题，其中最突出的问题是没有企业内部控制给予足够的重视。国内的物业管理公司现在提供大部分的管理水平不高，因为他们自己的问题，管理层将不会上升到相关的内部控制和企业管理水平，由于看似较为简单，所以没有给予足够的重视。主要表现在不重视内部控制业务培训，没有内部控制对业务流程的监督。2.企业内部控制资金管理不规范商业物业的资金管理不规范，是影响企业财产内部财务控制的主要因素之一。资金管理力度相对较弱是因为资金管理的一部分不规范，出现了融资能力不足是企业财产管理问题的关键所在。[[]乐双艳.商业物业管理企业内部控制改进的思考[J].新经济,2016,29:90-91.[]乐双艳.商业物业管理企业内部控制改进的思考[J].新经济,2016,29:90-91.3.物业企业缺乏完善的内部控制体系中国目前的房地产市场的发展，一些房地产开发引领企业设立的物业公司进行管理，例如，万科地产、华润地产、保利地产等。还有一些二线房地产开发企业设立的物业管理企业只限于相关的房地产开发企业在房地产开发的本地部分提供服务。一些小房地产开发企业只有一个房地产开发项目，其物业管理公司也只为这一地区提供物业服务。这个小区的物业管理在中国一些中小城市的企业比比皆是，在一些大城市，由于管理松弛，规模较小，导致了物业管理企业运作不规范，对业主投诉不处理的问题频繁发生。虽然一些物业管理公司已经建立了内部财务控制制度，但在实施过程中仍存在许多问题，使内部控制制度流于形式，形同虚设，频繁发生的金融问题，企业的基础工作不规范，例如：一些物业管理公司没有会计账，或者以票代替账目，使得账目十分的混乱；再例如：有些小区的物业管理公司建立了两套账、多套账，在进行核算的时候极其容易出现操纵利润的情况发生。四、加强物业企业财务内部控制的对策（一）加强财务人员的专业培训首先对没有上岗证的财务人员应该让员工赶紧去报考会计从业资格证书，公司应该给予学费和考试费上的支持，这样财务人员能力得到了提升，对公司的财务管理才能有所帮助，才能成为项目经理的助手，一起探讨如何盈利。其次物业公司要让财务人员针对性地参加一些会计、税务的培训，有条件的物业公司可以集中对各项目的财务人员每季度集中一次学习，并针对学习需要安排必要的考试，这样才能保证学习的效果，只有财务人员的能力提升了，公司的财务管理水平才能有所改进。最后财务人员自身的意识要改变，不仅仅是一个单据传递员，机械地处理一些账务，更多地是要通过财务数据发现问题，辅助项目经理，提升项目的盈利能力。（二）建立健全财务内部控制制度体系物业管理企业中的财务内部控制制度时企业进行财务控制的基本前提与基础，因此，必须切实落实与贯彻执行。首先要做好不相容业务相互分离的牵制制度，其次要做好对关键物件的管理，例如：企业的有价证券、重要发票、贵重资产、银行票据与印鉴等，最后要对企业的财务人员进行严格的甄别，防止那些不懂专业知识的人担任会计或出纳岗位。合理借鉴其他行业成熟的财务控制理念。在我国许多大型国有企业及其外资企业财务内部控制的环境基础相对较好，职责分工比较明确，企业内部财务账目的管理工作相对细腻，在关注预算管理、内部控制和绩效考评工作的基础上，企业财务内部控制工作整体水平与工作质量都高于其他企业。[[]王国丽.物业管理企业财务内部控制探讨[J].长江大学学报(社会科学版),2014,11:45-46.[]王国丽.物业管理企业财务内部控制探讨[J].长江大学学报(社会科学版),2014,11:45-46.（三）提高管理者对内部控制重要性的认识商业物业管理企业只有提高对内部控制体系的认识，才能在激烈的市场竞争中走得更远。提高商业物业管理企业的管理者对内部控制制度的认识，是企业加强内部控制管理的充分要求，只有管理层重视了，在企业内部宣扬内部控制体系的重要性，才会产生上行下效的示范作用。[[]翁建.试论物业管理企业财务内部控制[J].企业导报,2015,01:63-64.[]翁建.试论物业管理企业财务内部控制[J].企业导报,2015,01:63-64.（四）物业管理企业的资金管理规范化企业资金是企业最重要的经济资源。如果没有钱，企业就不能正常运转。住宅物业公司一般都要提前去收取物业费，这世谓了企业在未来一段时间内的资金相对宽裕做出的考虑，思考如何利用好这部分资金，但是需要在责任制度允许的范围之内。你可以做一些投资基金，七天通知存款或存款协议，基金管理，同时不影响公司业务收入的增加。商业物业企业内部财务管理中的资金管理要做到以下几点。第一，避免单一资金来源，方式应多样化，多渠道筹集资金来源。物业管理公司不能靠物业管理服务收入创造利润，为业主提供标准服务和委托服务，扩大服务范围。但扩大服务范围并不意味着你不能保证服务质量。[[]向茂琳.浅探物业管理公司的财务内部控制[J].新经济,2015,05:108-109.]此外，开展多种业务利润。开发各种业务的其他方法可以是多方面的。这些方面可以是家政服务、便捷维修、车辆维修等。[[]刘馨静,刘昆.新时期物业管理企业财务内部控制分析[J].行政事业资产与财务,2014,24:137-138.]第二，进行科学的资本运营。规范、科学的运营资金，我们应该坚持的社会效益和经济效益的有机统一的原则，合理筹集资金，并明确资金的使用，应当充分利用闲置资金；规范、科学的运营资金，严格控制资金。在资金的分配给公司的财务部门之后，要重点监测，而且还要注意下属公司的日常现金流出，以及日常现金支付情况。最后就是应收账款清理和回收。物业管理企业应收账款不同于商业企业，不会给企业带来企业赊销，不会增加企业的利润。房地产企业财务管理，加强应收账款管理，根据对物业企业应收账款形成的调查和分析，及时将调查的结果反馈给项目管理部门，并需要在最短的时间内解决问题，[]向茂琳.浅探物业管理公司的财务内部控制[J].新经济,2015,05:108-109.[]刘馨静,刘昆.新时期物业管理企业财务内部控制分析[J].行政事业资产与财务,2014,24:137-138.五、结语住宅物业行业将来前景无限，财务人员不应仅仅看到住宅物业管理的现在，更要有发展的眼光看待住宅物业的未来，以更好的财务管理来支持住宅物业的发展。随着物业管理行业的日益成熟，不管是住宅物业还是商业物业管理企业都面临着良好的发展机遇但也将面临同业之间日益激烈的市场竞争，要使自己的企业在市场竞争中立于不败之地，企业就要强化自身的财务管理，建立合理的财务内部控制体系。只有企业的内部控制合理有效，企业财务管理规范、科学，才能使企业在市场竞争中具有优势；只有使这些系统有效发挥支撑、保障和引导作用，物业管理企业才能更强大。参考文献[1]张涛.加强物业管理企业财务内部控制的思考[J].现代物业(中旬刊),2015,02:45-47.[2]赵雨.住宅小区物业管理系统的分析与设计[D].山东大学,2016.[3]黄健.LGB物业管理公司战略管理探析[D].西南财经大学,2015.[4]李春枝.物业管理企业财务内部控制探究[J].会计师,2015,18:48-49.[5]崔