房地产项目可行性研究报告(工管毕设)

XX工程可行性研究报告目录TOC\o"1-2"\h\z第一章总论 11.1工程提出的背景 11.2工程概况 21.3工程可行性研究的依据 41.4工程开发建设的必要性 41.5工程开发建设条件 61.6工程进度安排 61.7主要技术经济指标 61.8结论及建议 7第二章市场分析 112.1全国房地产环境分析 112.2西安市房地产市场分析 152.3城南房地产市场分析 212.4工程的SWOT分析 232.5工程初步定位 26第三章工程的建设条件 293.1工程建设自然条件 293.2工程建设用地条件 303.3工程市政配套条件 31第四章工程的规划设计方案 324.1规划设计方案的指导思想 324.2总体设计思路 334.3小区技术指标 38第五章工程的实施进度安排 395.1工程进度安排的依据 395.2工程启动区域确定 395.3工程实施的进度安排 40第六章工程初步营销方案筹划 426.1营销方式 426.2营销理念 426.3营销主要策略 446.4价格定位 506.5销售面积实现方案及销售收入回笼方案 55第七章工程的总投资估算 567.1工程总投资估算的依据 567.2工程总投资估算的原那么 567.3工程总投资估算 577.4工程总投资的资金来源 59第八章工程财务评价 618.1财务评价根底数据的测算 618.2财务盈利能力分析 618.3清偿能力分析 61第九章风险及不确定性分析 629.1不确定性分析 629.2分析结论 65第十章工程综合评价结论及建议 6610.1工程评价结论 6610.2建议 67第一章总论1.1工程提出的背景2011年中央经济工作会议设定的房地产调控目标是，坚持房地产巿场调控政策不动摇，要让房价回归到一个合理水平。而2012年中央经济工作会议，对房地产调控，没再继续提出要让房价回归到一个合理水平。如果说，今年中央经济工作会议之前的房地产调控，重在对价格的调控，那么，今年中央经济工作会议之后的房地产调控，可能会更加注重内在的质的调控，由过去降房价为主旨调整为稳定房价〔至少要控制房价上涨幅度〕为主旨的调控。因而，未来中国房地产市场或将呈现稳中有升的格局，房价大幅下跌的概率小，但涨幅将进一步收窄。不过，房地产市场将呈现区域分化特征：一、二线城市相对乐观，成交将稳中有增，房价上行概率较大；三、四线城市由于高库存等客观原因的存在，而人口数量难以暴增，行情可能不会很理想。尽管2013年上半年西安商品房新开工量呈现明显回落，但随着下半年市场交易的持续上扬，商品房供给呈现放量增长，同时2013年度土地市场交易的上扬增长，说明房企对西安房地产市场未来走向仍较为看好，西安房地产市场多年来以刚需为主体、市场开展相对平稳理性，也正赢合了行业调控下房企运营趋于稳健化开展的目标。在此背景下，预计2014年商品房市场供给仍量呈现放量，但调控常态化的市场环境下仍将促使房企以稳健化运行战略为主导，在2013年商品住宅库存量同比增长48%、商业物业库存增长14%的市场运营风险仍显严峻的背景下，去库存仍将是2014年房企市场运营的主要内容，因此2014年预计房企仍将加大供给以迎合市场需求，但与市场销售速度将根本维持同步平衡。在此背景下，基于对公司未来开展战略的考虑，陕西华龙特提出本工程。1.2工程概况1.2.1工程简介绕城高速1.5公里高新三期南三环路丈八东路路本工程位于位于南二环与太乙路十字南北、西延路和青龙路两侧，与建大、交大、理工大校区交相照应。东联曲江、南接雁塔、西通小寨、北达钟楼，地理位置极为优越。土地性质为住宅用地，期限70年。绕城高速1.5公里高新三期南三环路丈八东路路工程的市场定位为中高档住宅小区，兼有商业物业。规划总建筑面积为110400平方米，其中地上建筑面积为98000平方米，包括规划住宅建筑面积70000平方米，规划商业建筑面积20000平方米，公共建筑面积8000平方米；地下建筑面积12400平方米。容积率为3.5，绿地率大于40%。工程总投资估算约为4.66亿元〔含建设期利息〕，资本金47%，其余为贷款。1.2.2开发商简介本工程的开发商——陕西华龙房地产开发注册成立于2000年，注册资金5156万元人民币，并具有房地产一级开发资质，公司下设开发筹划部、技术管理部、销售部、人力资源部、生产技术科、设备平安科、财务科四部三科，管理人员28名，工程技术人员12名。9年来先后投资开发的地产工程有延安华龙大厦、延川河东市场、安塞县食品公司商住楼工程、延安龙锦园、龙圣园、虎头园、龙泽园、华龙大酒店、延河南岸等颇具规模的地产工程，总建筑面积达98万平方米。在企业开展的同时，公司不断完善内部管理体制，努力提高企业管理水平，赢得了良好的经济效益和社会效益。2004年和2008年先后两次被延安市人民政府授予市级优秀民营企业称号，2005年被农行陕西省分行评为3A级信用客户，2006年又被陕西省建设厅授予诚信企业殊荣。1.3工程可行性研究的依据1.委托方提供的有关书面材料；2.开发商对工程的开发意向；3.《城市居住区规划设计标准》；4.《西安市建设工程城建费用统一征收方法》实施细那么；5.《陕西省建筑安装工程综合概预算定额》；6.《陕西省工程建设其它费用定额》；7.工程投资估算所得到的数据；8.高新区规划部门对本宗地块提出的规划要求；9.其他与工程可行性研究相关的资料和数据。1.4工程开发建设的必要性1.4.1改善城市环境，集约利用土地，加快城市化进程城市是国家政治、经济、文化教育和科学技术的中心，在国家现代化建设中起着主导作用。城市建设是形成和完善城市多种功能、发挥城市中心作用的根底性工作，它必须与经济建设相互协调。西安市是陕西省政治、文化的枢纽，更应当注意保护生态环境，防止污染，大力加强城市绿化建设和市容环境卫生建设。本工程位于西安市太乙路与南二环十字西北角，东联曲江、南接雁塔、西通小寨、北达钟楼，地理位置极为优越。周围有李家村万达广场、万千百货、沃尔玛等商场。该工程建成后，聚集大型商业、休闲会所、居住、美食、娱乐、办公、酒店为一体。加之周围已有一些住宅群体，富有生活和文化气息。因此，从所处的地段及内外环境分析，在未来本工程的升值潜力巨大。随着本工程和周边规模社区的陆续建成，将进一步加快城南地区的开展步伐和提升区域环境质量。另一方面，中国的根本国情是人多地少，特别是在西安，随着经济的不断开展，对土地的需求量也越来越大，所以合理用地、节约用地是城市开展的重要原那么。本工程根据政府规划部门要求，合理安排建筑布局，充分发挥土地使用效率，为人们提供宜居型社区。所以本工程的建设对于完善环境、集约利用土地，使得工程所在地周边整体环境清洁优美，提供有利的生产条件和方便的生活条件，适应人们日益增长的物质和文化生活需要是非常必要。1.4.2良好的交通配套设施和居住环境为工程提供了有利的竞争条件随着市居民消费水平持续增长，住宅商品房销售速度也一直保持增长趋势，房地产市场越发引起居民的广泛关注。而在购置房屋的过程中，其交通配套、居住环境和房价等成为群众选择房产的主要因素。交通配套是购房者最为关注的因素之一。本工程位于西安市太乙路与南二环十字西北角，东联曲江、南接雁塔、西通小寨、北达钟楼，其优越的地理位置和周边便利的交通环境，必将成为吸引消费者的有利条件。旺盛的消费需求。本工程周边范围内，各类教育与医疗机构较为齐全，购物与餐饮气氛已逐渐形成，人口和住宅供给量持续增长的同时必将带来更大的商业市场潜力，这也成为吸引消费者的有利条件之一。1.5工程开发建设条件工程用地具备五通一平的建设条件，现场存在已有建筑，规划设计时可考虑其用途；城市集中供热管网尚未引到工程区，所以该工程需要自建锅炉房解决小区内部采暖；其他的公共配套设施比拟齐全，外部协作条件也能满足工程的开发建设需求，所以工程的资源供给及外部协作条件能够保证工程的顺利开发。1.6工程进度安排本工程前期工作于2014年6月底完成，工程方案分两期进行开发，一期工程预定于2014年7月份开始到2016年7月份完成全部的工程建设结束。住宅楼拟由2014年11月开始销售，销售周期为两年半，预计2021年底售完。1.7主要技术经济指标结合工程情况，本次可行性研究根据现有规划建设方案和目标客户群体拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表。主要财务数据及评价指标表序号名称单位数量一财务数据1总投资万元46610.12总销售收入万元146409.243销售税金及附加万元8052.504利润总额万元15314.775所得税万元5048.586税后利润万元10266.18二财务评价指标1工程财务净现值〔税前〕万元104802工程财务净现值〔税后〕万元63013工程内部收益率〔税前〕%17.83%4工程内部收益率〔税后〕%15.67%5静态投资回收期年3.746借款归还期〔集团委贷〕年4.847借款归还期〔渭河电厂委贷〕年4.178盈亏平衡点%77.57第二章市场分析本工程的市场分析将从全国房地产环境、西安市房地产市场、西安市城南房地产市场、工程自身所具有的优势、劣势、投资时机和工程的威胁等方面进行分析，最后对工程的功能、目标客户、品牌形象和价格等进行初步定位。2.1全国房地产环境分析2.1.1宏观经济形势

我国“十二五”开展规划指出：“十二五”时期是全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济开展方式的攻坚时期。我国开展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。

“十二五”期间中国经济社会开展面临许多新的甚至是更加复杂的国内外环境。世界经济难以迅速恢复到危机前的水平，贸易保护主义抬头，中国经济的外需依然低迷，而中国现行开展方式的体制性缺陷和结构性瓶颈进一步凸现。

国务院开展研究中心宏观经济部研究员张立群指出，“十二五”会更加在“好”字上下功夫，经济增速可能会略有回落。但这并不意味着中国经济不需要较快增长，也不意味着没有较快增长的空间和条件。展望从现在到2020年未来的中国经济，中国将辞别10%上下的超高增长，进入平稳较高增长趋势，但中国未来经济增长的动力仍然会表现强劲。2.1.2房地产开展现状

经济的持续增长必然带来城市开展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。国民经济持续稳定快速的开展，为房地产业的开展提供了强劲动力。

中央经济工作会议提出，2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，特别提到“要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加”，这意味着2013年银根会进一步放松，这将给房地产市场带来更多增量资金和更强的购置力。另外，随后召开的全国住房城乡建设工作会议提出“支持合理自住和改善性需求”，这是近两年来首次提及支持合理的改善性需求，改善性需求一旦入市，将有效激活市场，促进市场加快复苏。

但当前我国房地产市场尤其是商品房价格上涨速度过快，房产结构不合理、房产造价与销售价格严重偏差、与大多数居民的实际消费能力不相符合，房地产市场投机气氛严重，严重影响了房地产业的健康开展。2.1.2国家调控政策及未来趋势

在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康开展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，2013年2月20日国五条的出台，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。

在政府调控及引导下，未来房地产的消费将更加理性，房地产市场将会更加标准。房地产自身的行业细分将会越来越细，住宅市场、写字楼市场、商业市场的各自属性也越来越明确。中国房地产也将从疯狂的“商品时代”转为“商品时代”与“产品时代”并重。

但是我国房地产刚性需求将不容无视，房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康开展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的开展趋势，政府将寻求房价更加平稳、社会更加和谐、利益更加平衡的房地产调控目标。十八大提出加快城镇化建设，2013年的土地和房地产供给将会更加关注城镇化推进中的需求与供给，调控政策或将在兼顾房地产市场开展的新契机和适应经济结构调整之间取中，在收紧一线城市房地产政策的同时，加大三线和小城镇建设。未来五年内，在中小城镇，房地产市场将依然红火。2.2西安市房地产市场分析2.2.1西安市房地产市场总体状况2013年以来，西安市继续严格执行限购、限贷等房地产调控政策，市场在经历了2012年的深度调整后逐步趋于稳定。2013年，全市房地产市场上半年走势较为强劲，投资额、销售面积、施工面积等指标增长迅速。但由于三季度新增工程的减少及工程建设季节性影响，开发投资和销售面积增速回落，企业到位资金增速减缓，新开工面积和竣工面积降幅扩大，全市房地产开发市场呈现趋冷态势。2.2.2西安市房地产市场供求状况住宅市场分析截止2013年全年整体呈现供大于求趋势不变，其中受“国五条”政策带来成交持续释放的影响，二季度市场一度到达供求平衡状态。存量方面，西安普通住宅全年平均成交到达百万方，去化周期保持13个月左右；截止12月31日，普通住宅可售量达1357.6万㎡，存量继续上升，销售压力仍较大。在成交上，2013年西安市场整体趋势与全国市场步伐一致，全年成交延续去年上涨态势，呈现小幅震荡上行的轨迹。虽然西安市场今年价格涨幅有限，但首置首改类客户仍作为市场主力，支撑着市场成交，其成交占比也呈现不断扩大趋势；外埠知名房企工程，大多采取高周转或低价走量策略，到达快速去化的目的。下列图为历年住宅成交量价走势图：2013年全年住宅成交价格整体呈现平稳运行开展态势；成交量方面，除2月份受到春节假期的影响，成交量出现大幅度下滑之外，其余各月成交量均维持高位运行。2013年住宅共成交1232万㎡，同比增长19%，仅次于2009、2010年成交量；成交价格6893元/㎡，同比上升1%，价格保持平稳微涨。2013年西安市住宅市场累计供给面积1422.1万，同比去年下滑20%，成交面积1231.5万㎡，同比去年上涨19%，成交均价6893元/㎡，同比去年上涨1.2%，全年供求均破1000万㎡大关，市场活泼度高。2.商业市场分析西安的房地产市场可以说得上色彩缤纷，风格多元，上半年伊始，不管是南郊的还是北郊的，离城区近的、远的，西安楼市就涌现出了很多新工程。下列图为2013年商品房供求关系分析图：截止2013年，西安市商品房供给量到达1935万㎡，成交量到达1440万㎡，整体供求表现为供大于求，从全年的供求关系来看，供给量从四月份放量显著，成交量全年震荡上行，7月份首度出现单月供不应求的局面；从成交来看，3月份开始回暖趋势越创造显，局部改善性客户开始进入市场，至8月份市场开始进入淡季，9、10月份市场成交疲软，四季度11、12月份集中备案情况的出现导致市场成交逐步平稳的销售局面。2013年新旧政府换届之后，对房地产的态度出现分化。政府并没有像过往那样出台全国性的政策全面打压房地产市场，相反是各个城市根据具体情况出台相应的调控政策，在调控长效机制的导向下，未来区域调控政策差异化将常态化;在这样的政策背景下，西安政策相对温和，3月“小阳春”拉开了楼市回暖的序幕，“红5月”城市成交量高位徘徊。下半年成交量继续震荡上行，12月成交量到达近一年的顶峰，市场趋势在震荡中平稳上行。下列图为西安市2013年房地产均价走势图;从此图上可以看出自2013年起，房间已经波动减缓，西安楼市仍然伴随着来自政策面的进一步调整相对平稳运行，继去年首次调息后，央行再次提高贷款利率，以此来打压市场投机行为，使商品房购置回归到理性居住需求层面。近两年来自中央对房地产方面出台的一系列的收紧政策，对于处在快速上升期的整个房地产市场而言其意义将是极其深远的。2.3城南房地产市场分析对于西安人来说，城南永远是最理想的居住地点，而南郊的住宅市场之所以能够在近几年迅速形成，城南十余所大学功不可没，相对良好的配套设施，高校林立的人文环境，使得城南的房子特别好销。工程定位虽然在一定程度上受制于本钱，但起决定作用的却是周边的产业群。西安城南集中了众多的教育和科技产业群，财富人群密度高，因而高档社区较多，即便与其他区域大致相当的物业，价格也会来得高一些。以下以城南区2013年土地整体分析：图5城南区土地分析图2.4工程的SWOT分析2.4.1工程优势分析1.区位优势本工程位于西安市太乙路与南二环十字西北角，东联曲江、南接雁塔、西通小寨、北达钟楼，地理位置极为优越。周围有李家村万达广场、万千百货、沃尔玛等商场。该工程建成后，聚集大型商业、休闲会所、居住、美食、娱乐、办公、酒店为一体，将缔造西安CBD和CLD旗舰航母。加之周围已有一些住宅群体，富有生活和文化气息。因此，从所处的地段及内外环境分析，在未来本工程的升值潜力巨大。2.完善的医疗设施环境工程所在地周边拥有众多的大中型医院，如：西安市第九医院、三二三医院、空军医院、红会医院等，同时小区内也将配置相应的医疗保健中心、防疫站。因此，完善的医疗设施可为本住宅小区带来良好的医疗保障。3.良好的文化教育环境本工程周边设有各种大中专院校和中小学校，如：西安建筑科技大学、长安大学、西安科技大学等，而且小区内部建有幼儿园，如此便利的教育设施将使小区内的孩子受到良好的教育。因此，在子女教育普遍受到家庭特别重视的今天，这一点将成为一个优势。2.4.2工程劣势分析从整体上看，本工程的建设具有很大的优势。但鉴于局部考虑，此工程也存在几方面的不利因素，应引起开发商的注意。1.工程的开发较集中，资金占用量较大。为今年开工较大的一个城中村改造工程。2.由于开发商进入市场较晚，开发商的品牌知名度低。2.4.3工程时机分析1.西安市居民收入显著提高 本次的受访人群中，整体家庭年收入较去年有所提升，其中5-8万元依然是市场主力，占比由去年的39.9%上涨至42.12%;8-12万元占比为21.96%，较去年上涨2个百分点。整体年度购房者收入较上年度仍呈现上涨趋势，相对于当前较为稳定的房价而言，市场购置力有所增强。2.西安市城市规划带来的时机目前，西安市城市规划的指导思想是人口中心向城南移，本工程地处城南，这对于工程来说是一个好的开发时机。3.西部大开发会带动房地产业的开展西部大开发极大的促进了西安市经济开展，房地产作为拉动整个经济开展的龙头产业，必将有极大的开展空间。4.中国城市化会给房产业特别是住宅业创造极大的需求空间每年我国都会有一局部农村人口转化为城市人，这必将导致住房需求量的增加，因此为房地产业营造了新的开展空间。2.4.4工程威胁分析1.国家一些对于房产业开展不利的政策所带来的威胁国家出台的一些对于房产业开展不利的政策，比方银行贷款利率上调等等。2.国家严格保护土地资源，导致取得土地的本钱上升。3.住宅竞争对手威胁工程附近楼盘较多，比方绿地九号观邸、哈弗印象等竞争尤为剧烈。其他大多数为现房，使本工程销售难度加大。具体情况如表所示。这些工程成为本工程竞争对手的同时，也对本地区住宅市场的进一步开展起到一定的推动作用。从这一点来说，这几个工程本身可以在竞争的同时形成一种互补的关系，互相促进、互相开展、各具特色。由此可分析得出，该地段附近的住宅市场需求潜力较大，销售形势看好。在以上的竞争楼盘中，天伦御城龙脉、绿地九号观邸和哈佛印象是以大中户型为主外，其余均以中小户型为主。4.商业竞争对手威胁本区域商业气氛不是很足，除了西部电子商业步行街能对本工程造成威胁之外，其余多为街边小门面或小型商铺。因此，西部电子商业步行街将是本工程最大的竞争对手，直接影响商铺的销售，但在造成威胁的同时其已形成的商业气氛也将会带动本区域商业的开展。2.5工程初步定位2.5.1目标客户定位1.住宅目标客户定位目标客户群体主要选定在以下范围：〔1〕周边工作的白领、企业中高层管理人员；〔2〕附近一些具有高收入的医生和高校具有中高级职称的教师；〔3〕有意对房地产进行保值、增值的投资者；〔4〕工程附近有望集体购房的企事业单位。2.商场目标客户定位本工程的商场局部为临街住宅楼的下面几层，因此，将商场的目标客户市场定位为：〔1〕有意在南二环进行商业经营或投资的企业或个人；〔2〕工程附近原有的商铺经营者。2.5.2工程的功能定位本工程是中高档商品住宅小区，除临街的下面几层作为商用以外，其余主要用来居住。具体功能定位如下：〔1〕塑造良好的居住环境，坚持以人为本，实现人与自然的和谐与统一，建立一个现代化的住宅小区；〔2〕为居民提供舒适优美的居住生活空间，营造和谐的邻里关系；〔3〕商业用房为小区居民以及周边社区提供周到便利的效劳。2.5.3品牌形象定位工程的形象定位如下：〔1〕“梦之城”的中高档住宅小区；〔2〕青春、张扬，敢于追逐梦想的的现代化小区；〔3〕西安市城南富有文化理念的人文社区；〔4〕西安市文明示范居住小区2.5.4初步价格定位我们对近期相似楼盘进行调研以确定工程价格的初步范围：调研楼盘根本情况表所在区域工程总体规模类型均价〔元/M2〕平均户型面积〔M2〕主力户型交易时间绿地九号观邸占:6.6万㎡；建:20万㎡高层、多层11500106二、三房2012年底哈佛印象占:5.8万㎡建:4.7万㎡高层6900110二、三房2014年初小高7500天伦御城龙脉占:7.1万㎡建:40万㎡高层7800120二、三房2012年底针对以上分析对价格初步定为：高层7500－8000元／㎡；小高层8500－9500元／㎡；商铺价格初步定为15000－20000元/㎡左右。

第三章工程的建设条件工程建设条件包括工程建设自然条件、工程建设用地条件以及工程建设的市政配套条件。3.1工程建设自然条件西安市平原地区属暖温带半湿润大陆季风气候，冷暖干湿，四季清楚。冬季寒冷、风小、多雾、少雨雪；春季温暖、枯燥、多风、气候多变；夏季炎热多雨，伏旱突出，多雷雨大风；秋季凉爽，气温速降，降霜明显。1.气温：年平均气温13.0～13.4℃，1月份平均气温－0.4～0.9℃，7月份平均气温25～26.6℃，年极端最低气温－20.6℃(1995年1月11日)，年极端最高气温43.4℃(1966年6月19日)。2.风向：平均风速1.8米/秒，全年盛行风向为东北风；3.日照：年日照时数1412.7小时；4.湿度：年平均相对湿度69.6%；5.霜期：无霜期219～233天；6.气压：平均气压970.4Pa；7.降水：年降水量507.7～719.8毫米，由北向南递增。7、9月份为两个明显降水顶峰。8.降雪：年平均降雪日13.8天9.气象灾害：年内主要气象灾害有干旱、雨涝、冰雹、大风、干热风和低温冻害。3.2工程建设用地条件工程位于西安市太乙路与南二环十字西北角，占地42亩，具备五通一平的用地条件，工程现场存在已有建筑，规划设计时可考虑其用途。3.3工程市政配套条件市政根底设施与道路同步建设，具体包括给水、雨水、污水、电力、电信、热力、天然气集中管线，工程开发需要的市政接驳点可从邻近已建成的道路接驳，市政设施能够满足工程开发的要求。由于城市集中供热管网尚未引到工程区，所以该工程需要自建锅炉房解决小区内部采暖。第四章工程的规划设计方案4.1规划设计方案的指导思想充分结合周边建筑、文化及交通资源，抓住都市客户人群的生活节奏和性格理念，紧紧围绕城市、梦想和居住三者之间的衔接点，打造具有青春、张扬与奋斗的“梦之城”主题小区。再结合周边交通、社区配套、景观资源等资源的重组，形成别具一格的现代化特色小区。另一方面，本工程要结合社会开展方向以及政府出台的政策，及时做出响应方案，并应充分考虑日照、通风、温度、湿度等自然环境的影响，以降低使用过程中的能源消耗，实现“以人为本”的理念，充分为每一位居住者进行全方位的考虑。4.2总体设计思路本工程分为住宅区和商业，住宅局部由小高层、高层组成，商业局部以商业、餐饮、休闲娱乐功能为主，进而使其成为南二环上又一个集居住、购物、休闲、娱乐为一体的现代化时尚小区。4.2.1设计理念结合“城市与梦想”、“西安与梦城”、“梦想与居住”三者之间的联系，在小区内打造特色标志性景观，为新一代白领或教师等社会“追梦人”提供一个优越的居住气氛和人性化效劳，充分展现人文精神，结合现在化科技产品，实现节能低耗的社会号召，打造新时代的“梦之城”。4.2.2环境景观在小区景中，要形成“处处是景观”的环境，即在建筑周边形成别具一格的布置，或是小型花园，或为中心广场，或为音乐喷泉等，为小区居民提供全方位的休闲活动，无论是老人、孩子或是年轻情侣的闲暇时光都有所寄托，真正地表达新时代人文色彩。4.2.3道路交通体系规划“树”：充分利用绿色景观，使行驶在小区道路上的驾驶人轻松愉悦，景在路上，放慢车速，放松心态。“速”：保持主干道尽量直达，而次干道采用适度的曲折，营造停留空间，减速、限速以提高环境的完整性。“舒”：拟于太乙路设一主入口，于南二环路设次入口，毗邻城市主干道。次干道与主干道枝状相连，辅以宅前小路。实现舒畅的内外交通联系，创造适度的人车分流交通系统。4.2.4配套公建为了满足小区居民的多种需求，按国家有关政策及设计标准要求，小区内配置了物业管理中心、商业效劳设施、医务所、小型超市、会所等，结合绿化形成有机的整体。4.3小区技术指标主要技术指标序号工程单位指标1总用地面积平方米28000.02总建筑面积平方米110400.02.1地上建筑面积平方米98000.0住宅用房地上建筑面积平方米80000.0商业用房地上建筑面积平方米10000.0公共建筑地上建筑面积平方米8000.02.2地下建筑面积平方米12400.03容积率%3.54建筑密度%<305绿化率%40.06住宅户数户530.07机动车停车泊位数位530.0地下停车位位300.0地上停车位位230.08层数层23住宅用房层数层2-23商业用房层数层1-29建设周期月24

第五章工程的实施进度安排5.1工程进度安排的依据〔1〕建筑安装工程工期定额〔2〕电子工业园工程初步规划设想〔3〕分期滚动开发；〔4〕室外景观配套与房屋开发同步进行；〔5〕高效运用资金。本工程前期工作于2014年6月底完成，工程方案分两期进行开发，一期工程预定于2014年7月初开始到2015年10月底结束；两期工程预定于2015年3月初开始到2016年6月底结束。开发期2年，工程的实施进度横道图如下页图所示：项目建设进度横道图时间〔半年〕工程名称第一年第二年第三年1~67~121~67~121~67~12前期工程一期工程根底工程主体及安装工程装修工程二期工程根底工程主体及安装工程装修工程室外工程

第六章工程初步营销方案筹划6.1营销方式本工程的营销形式，定为由开发商委托物业代理商进行工程的营销工作，并且在实际操作当中，是由开发公司的营销部与物业代理公司相互结合的方式来进行营销工作，双方可以经常交换意见，制定出最优的营销方案，并且保证营销方案最终有效的实施，共同完成工程的营销工作。6.2营销理念本工程坚持“文化营销”的理念，力求创造一种和谐的邻里关系和温馨的居住文化。坚持为孩子们创造一个良好的成长气氛。为此，开发商及代理商不仅要注意在建筑风格上尽量表达文化内涵，通过富有特色的主题文化，提升住宅小区的文化价值，为人们展现一种高品位的美好生活蓝图。另一方面，作为青春一代，往往把个性能否得以发挥和张扬，作为衡量和选择商品的一个重要标准。为此，开发商及代理商必须注意特色营销的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的思想作为另一经营理念，不仅在小区布局、建筑外型、色彩、楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破，突出居住者的个性，而且在广告宣传、价格确定、促销方式等方面也要独具风格，努力成为市场亮点。6.3营销主要策略6.3.1销售策略根据不同的销售时期，制定不同的价格和营销策略，大致分为工作准备期、公开强销期、销售持续期和尾盘销售期/二期启动。具体实施如下：1.准备期：这一期的工作包括对市场的预热引导，对本产品形象定位的前期推广，树立开发商在当地的公众形象。同时，为工程树立综合形象，即进行工程品牌建设，试探市场反映，为今后的推广打下良好根底，强调产品形象定位，形成差异化竞争。另一方面，利用各种媒介手段，使目标客户从对物业形成良好的主观软价值认同，逐步从欣赏到信任到最后实现购置，多方位，多角度包围客户，帮助他们去除种种顾虑并下决心购置。2.工程强销期与销售持续期：经过前期的广告宣传，已在市场上引起强烈反响，积累的客户需要在该阶段消化，宣传重点转为销售情况，价位优势等具体卖点的推广。以强力销售与强势推广，引起社会巨大反响，成功塑造形象。同时推广主题，阐释社区定位的内涵，明确差异化竞争的实质，对确定的一些优惠条件给予明确的诠释和公布，使本工程在地区形成关注热点。强化对进驻品牌的宣传，起到连动作用。3.销售持续期和尾盘销售期/二期启动：这一期售楼已接近尾声，为了尽早销售完毕，可根据前期的实际销售情况，对余下的进行折扣调节销售价。另一方面，准备二期启动。6.3.2促销策略为延续前期销售势头，强化品牌优势、社区优势、产品优势，促进销售，稳固品牌形象，同时为二期开盘积累客户，采用如下的促销策略。1.广告推广一是可以迅速建立工程品牌，促成工程销售；二是可以使企业形象资产有效的积累。有效的广告不仅能帮助房地产公司建立足够的知名度，而且能够不断提高潜在顾客购置产品。一般房地产广告策略主要有以下几种：eq\o\ac(○,1)全面推进策略：以播送，报纸，派发DM宣传资料、电视，车身等作为主要广告媒介，进行全面，广泛的宣传活动，扩大在某一特定区域内的宣传效果eq\o\ac(○,2)突破策略：针对某一特定区域或特定对象，连续邮寄大量具有说服力、印刷精美、能激发好奇心的广告，吸引潜在房地产购置者。eq\o\ac(○,3)因地制宜策略：善于利用地理环境，使广告适应环境，易于接近顾客，为顾客所接受，不同地区的政治，宗教，文化，风俗习惯不同，消费者特点不同，要因地制宜，有的放矢。eq\o\ac(○,3)阻止策略：在建设工地设立大型围墙版，向公众预告房地产建设工程己经开工，从而阻止消费者或用户目前购置其他房地产的想法，待这一建设工程竣工后再投入消费。2.公关活动eq\o\ac(○,1)促销包括折让、有奖销售等措施，引起消费者对房产的注意；eq\o\ac(○,2)公共宣传具有高度的可信性，并能消除消费者的心理防卫；eq\o\ac(○,3)举办现场展销会和参加大型房地产展销会，用媒介配合宣传，到达良好的营销效果。6.3.3销售价格策略为了实现开发商的营销战略目标，必须根据市场需求、房地产产品的特点和竞争对手的情况，采取灵活的定价策略，促进和扩大销售，提高工程的整体经济效益。6.4价格定位本工程的住宅价格定位采用市场比拟法，商业价格定位采用市场比拟法与收益复原法相结合的方法。1.高层住宅价格确定〔1〕选择可比实例选择的可比实例有哈佛印象、绿地九号观邸、天伦御城龙脉。〔2〕修正因素确实定★区域因素★交易情况★个别因素★交易时间〔3〕计算修正系数确定修正系数〔见下表〕：可比实例比拟因素哈佛印象6900元/m2绿地九号观邸11500元/m2天伦御城龙脉7800元/m2交易时间2013年下半年2013下半年2013下半年区域因素100/99100/102100/100交易情况100/100100/100100/100个别因素100/99100/101100/103修正系数1.020.970.97另：西安市房地产市场近年来楼盘均价平均增长率为3%。故交易时间的修正将可比实例的交易价格修正到本工程入市时点即可。〔4〕权重确实定考虑到哈佛印象和天伦御城龙脉与本工程较为类似，对工程的影响较大，故对各可比实例的权重确定如下：绿地九号观邸：0.1；哈佛印象：0.4；天伦御城龙脉：0.5〔5〕比准价格确实定根据以上结果，确定各案例的比准价格如下：案例一比准价格：6900×1.02×〔1＋3％〕2＝7466元/m2案例二比准价格：11500×0.97×〔1＋3％〕2＝11834元/m2案例三比准价格：7800×0.97×〔1＋3％〕2＝8026元/m2〔6〕工程最终合理比准价格确实定高层的价格为以上三个案例的比准价格的加权平均，计算如下：高层比准价＝11834×0.1＋7466×0.4＋8026×0.5＝8183元/m2依据以上计算结果，考虑到“低价入市”的销售策略，综合确定本工程高层住宅在预售期的均价为7850元/m2，随着时间的推移，工程配套设施日趋完善，工程人气逐渐上涨，因此价格也可逐步上调。2.小高层住宅价格确定原理同前，价格修正系数如下表：可比实例比拟因素哈佛印象7500元/m2绿地九号观邸14000元/m2天伦御城龙脉8500元/m2交易时间2013年下半年2013下半年2013下半年区域因素100/99100/102100/100交易情况100/100100/100100/100个别因素100/99100/101100/102修正系数1.020.970.98比准价格确实定根据以上结果，确定各案例的比准价格如下：案例一比准价格：7500×1.02×〔1＋3％〕2＝8116元/m2案例二比准价格：14000×0.97×〔1＋3％〕2＝14407元/m2案例三比准价格：8500×0.98×〔1＋3％〕2＝8837元/m2小高层比准价格＝14407×0.1＋8116×0.4＋8837×0.5＝9105元/m2依据以上的计算结果，考虑小高层与高层的价格差距以及与其他周边楼盘更好地开展竞争，综合确定本工程小高层住宅在预售期的均价为8800元/m2。3.商业价格确定考虑工程的具体情况和商业物业市场价格走势，综合确定本工程商铺均价为20000元/m2。6.5销售面积实现方案及销售收入回笼方案本工程分三期滚动开发，拟定工程在一期开发到主体1/3时开始预售，届时可以组织客户到现场看楼，看本工程的施工现场以及建成的样板间等，加深客户对该物业的了解，增加销售。据市场调查，一般房地产工程的开发销售期大约在2.5年左右，故本工程的销售期为2.5年。一期销售定为两年半，二期销售期为两年。现把二期销售共分为8个阶段，每半年为一个销售阶段，建立销售面积、销售收入实现方案表见附表7。

第七章工程的总投资估算7.1工程总投资估算的依据1.陕西省建筑安装工程综合概预算定额〔1999〕；2.陕西省建设工程其他费用定额；3.电子工业园工程初步规划设计方案；4.相关概算指标；5.国家发改委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知〔计价格[2002]10号〕6.西安市建设委员会关于印发《〈西安市建设工程城建费用统一征收方法〉实施细那么》的通知〔市建发[2000]418号〕7.陕西省发改委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》8.类似工程的相关造价费用水平9.其他的有关房屋开发建设的相关收费标准7.2工程总投资估算的原那么1.工程投资估算尽可能反映工程的实际情况；2.工程总投资尽量符合节约和平安的原那么；3.工程总投资估算对于无法准确估算或因市场变化导致投资增加的工程在预备费中考虑。7.3工程总投资估算工程的总投资包括土地费用、工程前期费用、城建费用、建筑工程费用、安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期利息等项。1.土地费用确实定本工程占地42亩〔2.8万平方米〕，地价按约400万元/亩计算，地价款为16800万元，契税、印花税分别按地价的3%和0.05%计算，测量费、土地登记费等按1元／m2计算，那么总的土地费用为：16800×(1+3%+0.05%)+2.8×1=17315.2万元2.建安工程费用根据《陕西省建筑工程综合概预算定额》〔99〕，结合西安市类似工程的实际造价确定本工程建安造价见下表:建安工程费用估算表建筑面积〔万㎡〕估算指标〔元/㎡〕小计〔万元〕高层1.920003800小高层6.1175010675商业1.033003300公共建筑0.825002000合计9.89550197753.工程前期费用本工程前期费用包括规划设计费、工程申请报告编制费用、环评报告编制费、地质勘测费、招标代理效劳费、招标代理交易费、市政接口费、工程质量与平安监督费、工程建设监理费、预算定额管理费、施工图审查费、竣工图编制费和工程保险费。估算方法如下。〔1〕规划设计费参照国家开展方案委员会、建设部计价格〔2002〕10号文《工程勘察设计收费管理规定》，取建安工程费的1.5%。〔2〕工程申请报告编制费参照原国家计委《建设工程前期工作咨询收费暂行规定》计价格［1999］1283号，按50万元测算。〔3〕环评报告编制费参照国家计委、环保总局发布的《环境影响咨询收费有关问题通知》计价格[2002]125号，取30万元。〔4〕地质勘测费取建安工程费和室外工程费之和的0.5%.〔5〕招投标代理效劳费参照国家计委发布的《招标代理效劳收费管理暂行方法》的通知〔计价格[2002]1980号〕，共计51.9万元。〔6〕招投标交易效劳费按照本工程招投标代理效劳费的5%进行测算。〔7〕市政接口费暂按工程费用的4.5%测算。〔8〕冬施费暂按工程费用的0.5%测算。〔9〕工程建设监理费参照发改价格〔2007〕670号《建设工程监理与相关效劳收费标准》，取994.4万元。〔10〕其余取费标准具体见下表所示。序号工程单位标准备注1工程质量与平安监督费%0.3建安费的2预算定额管理费%0.1建安费的3施工图审查费%8.0设计费用的4竣工图编制费%8.0设计费用的5工程保险费%0.3工程费用的估算约为3840万元。4.城建统一征收费根据《西安市建设工程城建费用统一征收标准》，结合工程的实际情况，定出本工程城建费用包括以下几项：市政公用设施配套、消防设施配套费、抗震设计审查费的计算基数为建筑面积，定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金的计算基数为建安工程费，具体计费见下表：西安市建设工程城建费用统一征收标准〔单位：万元〕收费工程单位收费标准收费依据城市根底设施配套费平方米主城区150元/㎡(备注:住宅建设配套费新标准推迟至10月1日开始执行)市政办发[2005]159号易地“结建”人防工程建设费平方米6级防空地下室的收费标准为每平方米1500元〕〔按地面总建筑面积的4~5%核准〕；6B级防空地下室的收费标准为每平方米900元〔按地面总建筑面积的6~8%核准〕市人防函〔2004〕27号工程定额测定费建安总造价1.3‰陕价费调发(2001)113号工程质量监督费建筑面积砖混1.4元/㎡;框架8层以下1.8元/㎡;框架8层以上2元/㎡陕价行发[2005]208号劳保统筹基金建安总造价3.55%陕建政发(1993)483号陕建政发(1995)389号新型墙体材料专项费用平方米6元/㎡陕政发(1998)60号陕政办发(2003)74号散装水泥专项资金平方米1.5元/㎡市政办发(2003)6号工程勘察设计资格审查发证费元/次甲乙级300丙丁级250申报费20国家物价局、财政部价费字[1992]641号注：建筑面积、建安造价按政府主管部门核定的标准考虑城建费用总计2140.9万元。5.室外工程费室外工程包括小区道路、管网和绿化以及小区内各项构筑物等内容，分项估算如下：按建筑面积计150元/m2，合计本工程的室外工程费为1470万元。6.建设监理费建设监理费按建安工程总造价的0.8%计算，共计为158.2万元。7.建设单位管理费建设单位管理费按工程费用的2.5%，共计531.1万元。8.预备费综合考虑工程的根本预备费和涨价预备费，按2～7项之和的3%取，共计841.7万元。9.建设期利息建设期利息为538万元。10.工程的总投资确实定综合一至九项的费用，总计为4.66亿元。具体见附表1。17.4工程总投资的资金来源本工程总投资估算为46610.1万元,其中21873.5万元由华龙房地产开发自筹解决，占工程总投资的46.93%，公司贷款5000万元，贷款利率为6.16%。工程的投资使用方案及资金筹措表见附表2。

第八章工程财务评价工程财务评价主要对工程的财务盈利能力、工程的清偿能力两个方面进行分析，以确定工程在财务上是否可行。8.1财务评价根底数据的测算1.基准收益率确实定基准收益率考虑到资金本钱，时机本钱，投资风险，通货膨胀，资金限制等影响因素，确定为12%。半年基准收益率为5.83%。2.计算期确实定本工程计算期为4年，即从2015年底销售工作开始，到2018年12月工程楼盘销售完毕时结束。3.销售收入和税金及附加估算表见附表3。8.2财务盈利能力分析1.工程财务现金流量表，见附表6。通过该表计算可知：工程内部收益率为17.83%〔税前〕和15.67%〔税后〕，大于工程基准收益率12%；工程财务净现值为10480万元〔税前〕和6301万元〔税后〕，大于零；静态投资回收期为3.74年。2.损益表，见附表4。销售期末累计实现税后利润14949.54万元。8.3清偿能力分析通过对“借款还本付息计算表”〔附表5〕的计算，本工程贷款归还期为4.84年〔集团委贷〕和4.17年〔渭河电厂委贷〕。

第九章风险及不确定性分析9.1不确定性分析本工程的不确定性分析包括工程的盈亏平衡点分析以及工程的敏感性分析。9.1.1盈亏平衡分析各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化到达某一临界值时，就会使方案的损益情况产生质变。进行盈亏平衡分析，找出这种临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供依据。据线性盈亏平衡分析根本公式：销售收入方程：R=P×Q本钱费用方程：C=V×Q+T×Q+F式中：R实现销售收入P方案销售收入Q销售收入实现率C总本钱费用V单位可变本钱F总本钱中的固定费用T单位销售税金令B=R-C=0，便可求出Q的值。本工程方案销售收入P为290950万元，固定本钱F为194718.4万元。因此：290950×Q