2011年6月金华市绿城金为华御园项目营销工作汇报

湖北赤壁市

105亩地块市场调研及定位报告【全程策划中心】2011.6Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.目录第一部分城市背景分析第二部分房地产市场概况第三部分地块分析第四部分项目定位Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第一部分城市背景分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.赤壁市位于湖北省南部，北倚省会武汉，南临湘北重镇岳阳，素有“湖北南大门”之称。现辖15个镇，4个办事处，2个国有林、茶场。总面积1723平方公里，人口52万。历史悠久，四海知名。赤壁古称蒲圻，缘起于三国东吴黄武二年设置蒲圻县。1986年5月经国务院批准，有着1700多年沿革的蒲圻撤县设市。1998年6月更名为赤壁市。城市概况湖北省咸宁赤壁市Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.行政区划现辖15个镇，4个办事处，2个国有林、茶场。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.交通赤壁市地处湘、鄂、赣三省经济、文化交流的结合部和武汉、黄石、岳阳等大中城市的经济技术辐射圈上，天然的成为南北交通要塞，省际交流窗口，平原山区纽带。京广铁路复线穿城而过，107国道和京珠高速公路纵贯全境。乡村公路四通八达。陆水河通江达海，万里长江依境而过。航空仅百里之距可达天河、山坡两个大型机场经济状况。武广高铁2009年12月开通途经站点。

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.宏观经济概况

国民经济稳步小跑增长。2008年全市生产总值（GDP）突破百亿元，近两年更有迅猛发展之势。数据来源：《赤壁市统计公报》Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.产业结构逐步调整。三大产业结构由2006年17.1:51.0:31.9调整为2010年15.6:49.7:34.7。呈现出第一产业、第二产业比重下调，第三产业向上发展的态势。数据来源：《赤壁市统计公报》Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.数据来源：《赤壁市统计公报》财政收入大幅增长，2010年收入同比增长近一倍。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.金融运行保持较快的发展势头。数据来源：《赤壁市统计公报》Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.人口保持平稳低增长2010年全市总人口52.06万人，常住人口47.7万人，城区人口约21万。数据来源：《赤壁市统计公报》Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.根据近年数据显示，农民人均纯收入由2006年3934元增长至2010年7044元；城乡居民生活水平稳步提高。数据来源：《赤壁市统计公报》Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.数据来源：《赤壁市统计公报》居民消费结构逐步优化，衣食住行用水平不断提高，城镇居民人均可支配收入不断增长有力于促进大额消费品的消费。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.数据来源：《赤壁市统计公报》从恩格尔系数可以看出，赤壁城乡居民生活水平都已达到富裕水平，理论上赤壁属于幸福指数较高的城市。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.数据来源：《赤壁市统计公报》固定资产投资2009年和2010年表现出跨越性增长,固定资产投资的增大不断巩固和强化了赤壁市化市经济发展的基础。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.赤壁市城市背景小结赤壁市地处湘、鄂、赣三省经济、文化交流的结合部和武汉、黄石、岳阳等大中城市的经济技术辐射圈上。武广高铁的开通不仅更加拉近了赤壁与武汉、岳阳的距离，还拉近了赤壁与沿海经济圈的往来。城际高铁对于一个三、四线城市来讲最直接的影响将会体现在：承接各大经济圈的产业转移；带来人口的流动。这两点在赤壁市目前的经济环境和城市背景中并未体现出来。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.由于武汉、岳阳、黄石大中城市一直以来就对赤壁产生了辐射作用，加上高铁的开通，使赤壁市的受辐射面更提升了一个阶层，最直接的就是武汉经济圈、长株潭城市群，还可延伸到广东沿海城市，与这类城市比较，赤壁市城市毫无就业竞争优势，难以吸引外来人口，反而可能还会促进了赤壁的人口向外流出。珠三角经济圈长株潭城市群武汉都市圈赤壁Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.通过宏观经济数据图表可以看出赤壁市整体经济运行状况良好：国民经济健康运行；以二、三产业为主带动城市发展,但支撑力度有限；突破万元的人均GDP和城镇居民收入，使居民消费能力持续走高；达到富裕水平的恩格尔系数，提升了居民生活的水平和保证了固定资产投资的大幅增长。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第二部分房地产市场概况Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.数据来源：《赤壁市统计公报》08年随着大环境的调控，赤壁市也随大势向下。房地产运行概况Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.数据来源：《赤壁市房管局》商品房供应量的80%为住宅。上图综合分析得出，2011年上半年商品房住宅供应面积为277.8万㎡，销售总套数为2159，根据市调情况预判每套平均面积为100㎡，那么，上半年销售面积约为21.59万㎡，由此可见，赤壁市商品房供应和去化速度失衡，市场去化阻力较大，市场货量有过剩现象。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.数据来源：《赤壁市房管局》全市商品房住宅均价今年稳步向上，市区均价已达2600元/㎡Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.楼盘名称地理位置占地面积总建面积建筑类型绿化率总户数价格销售情况众诚国际陆水湖大道--46429.6㎡高层30%3622700剩余115套赤壁郡都清泉公园旁360亩56万㎡多层小高高层42%40002800二期销售中永邦欧洲城陆水湖大道185亩30万㎡多层高层36%14732700三期销售中世纪豪庭陆水湖大道----高层--3122650剩余69套润园清泉公园旁32亩49895m2多层小高31.5%2562750已经销售95%凯旋名都河北大道--27873m2高层25%2442790已销售70%福星花园河北大道70亩109500m2多层30%2802600一期销售中银河花园城一桥--85573m2高层30%8742750剩余6套赤壁市区楼盘调研——住宅项目代表以百亩以下项目为主，各楼盘价格差距不大，“郡都”为当地公认的品质、价格最高楼盘。都为现房销售，其原因为销售速度较慢，大都从期房卖到现房；从本次市调情况了解，销售最理想的项目应属于银河花园城，一年销售约700套，说明赤壁市购房者对地段的认可度非常高；第二理想的为世纪豪庭，半年销售约240套。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.项目名称一房二房三房四房五房其他众城国际——120㎡135㎡160㎡————永邦欧洲城————120㎡160㎡————赤壁郡都58㎡90㎡120㎡140㎡——复式200㎡福星花园——116㎡142㎡173㎡——顶层280㎡世纪豪庭————94—119㎡137㎡————润园47.63㎡82—97㎡92—135㎡130—136㎡————凯旋名都39—45㎡68㎡114—139㎡——————从此表可以得知，赤壁市的主要房型为三房和四房。不难发现以上项目对每种房型的面积分布并不一致，因此可以断定赤壁市房地产市场对房型的设计差异化较大，产品设计落后，也可以归结为舒适性产品为主。赤壁市区楼盘调研——户型对比分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.郡都售楼部润园Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.永邦欧洲城纵城国际Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.凯旋名都世纪豪庭Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.博园Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.楼盘名称地理位置占地面积商业体量商业形态销售形式众诚国际陆水湖大道9亩7464.994层底商整体出售凯旋名都河北大道----2层底商整体出售新街口商业街陆水湖大道--33400㎡纯商业20000—30000元/㎡农副产品市场白鹤路45亩--纯商业13000元/㎡赤壁市区楼盘调研——商业项目代表赤壁市最好的商业项目为新街口商业街，该项目以广州上下九步行街为原型参考打造，引进了中影电影院。农副产品市场目前是赤壁销售最好的商业项目，开盘当天销售率就达到95%左右。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.商业项目代表——新街口商业街新街口商业街是赤壁新近落成的城市商业综合体！具有现代商业、电影餐饮娱乐、商务酒店、商务公寓、地下停车场等五大核心功能。不同业态优化组合，采用国际通用的品牌连锁经营模式，与全国大城市接轨。是目前赤壁市最大体量、最高定位的商业项目。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.引进中影集团，中影星美电影院为中影集团旗下唯一的控股院线公司；“中影赤壁电影城”是严格按照国家电影城五星级标准设计建造的现代化多功能影城，总投资2000多万，建筑面积3000平方，共设4个豪华影厅，可同时容纳580多人观影。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.新街口Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.农副产品市场Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.赤壁市房地产市场小结赤壁市地产发展现状 商品住宅均以小体量为主赤壁市商品住宅发展处于起步阶段，虽然在售商品住宅项目较多但全年销售量较少，而且在售商品住宅项目均以小体量为主，大型社区项目较少主要集中在陆水湖大道沿线，如：永邦欧洲城、赤壁郡都等。小产权房充斥市场售价较便宜赤壁市已建成多年并居住的房屋很多还为私人小产权房，并已经形成一定氛围，如：赤壁北站陈家湾整村的人都是私人盖房；赤壁市步行街临街商铺目前较多的还是以小产权房底商商铺为主。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.赤壁市商品住宅发展特征就目前从赤壁市商品住宅供应量、销售价格以及在售项目调研结果显示，赤壁市房地产市场目前处于起步阶段，销售速度较慢市场吸纳能力较弱，且均以小体量项目为主，大型社区项目较少。具体而言：建筑形式特征：处于从多层向高层转变的阶段建筑工艺：多层主要是砖混结构、小高层和高层为框架结构。销售特征：市场供需失衡，销售速度较慢，目前基本都为现房销售，但特别好的地段销售速度又太快，呈现出两级现象。客户特征：刚性需求为主，市场对购买商品房的意识较弱，各个企事业单位都有自建房，将减少公务员购房需求，商铺需求，投资客基本可以忽略。户型特征：主要以三房、四房为主，小户型投资产品接受度逐步提高。景观特征：沿陆水湖大道及步行街项目基本无自然景观。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第三部分地块分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.本案老城区新城区Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.高铁站建设大道本案陈家塆村自建房砂子岭路（在建）80亩地块（雍景家园项目）建设大道延伸段（在建）站前广场铁路隔离带地块环境/四至情况Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.地块经济指标占地：105亩容积率：3.5—4.8建筑密度：≤30%绿地率：≥30%本案Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.地块环境综述周边项目：目前项目周边无在售楼盘，无商业。景观资源：地块周边景点仅有高铁站站前广场。交通条件：位于城市北大门高铁站旁，公交线路起始站，目前建设大道高铁段已投入使用，连接赤壁大道通向新老城区，随着建设大道的建设完工，该地段交通将四通八达，担负着城市人口流动的主要功能。周边配套：暂无配套，目前主要生活配套集中在离本案月3分钟车程的河北大道沿路。河北大道沿路有可以满足生活所需的商业业态以及市人民医院和市政单位。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第四部分项目定位Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.定位思考——城际高铁对房地产市场的影响Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.城际高铁开通后对房地产的影响例一：我们可以先来看一些例子，沪宁成际铁路是“长三角地区城际轨道交通网规则”中的网络主轴之一，线路全长297公里，其中江苏境内长267公里，总投资约422亿元。该线途径昆山，一个“城南印象”楼盘，因距离沪宁铁路昆山站仅步行15分钟的路程，一期多层尚未开盘已经售罄，二期高层、小高层尚未开盘，确已日均接受到50个咨询来电。例二：沈抚城际铁路于2008年11月开工，2009年7月30日竣工，全长61公里，工程起于沈大线的沈阳站，经浑河、榆树台、大官屯站等到达终点在抚顺北站，沿途共计18个站，设计时速为120公里，直达列车49分钟可跑完全程。在这样的条件下，沈抚城际铁路沿线节点城市房价普增。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.武广高铁赤壁站位于城北。武广城际高铁赤壁站的开通提升了城市的交通能力，增强了与沿海经济圈的往来，成为城市中高端人群南下的主要快速输送通道；武广高铁赤壁站是湖北省境内惟一的县级站点。将给赤壁旅游业带来了新机遇。赤壁市原来是300公里旅游圈，现在正向500公里、800公里扩展。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.武广高铁赤壁站通车后，主要带来的是人口的流动，无论是北上武汉还是南下广东，都将成为城市对外的重要交通工具，在这一区域必然会新增需要容纳这么多人口的餐饮、娱乐、休闲场所，为房地产提供了基础与保障。以武广高铁赤壁站为核心，高铁概念下的房地产市场其辐射区域将沿整个新城片区放射开，一直影响到周边湖南临湘，这也是赤壁近年来重点打造的重要片区，是赤壁对外的形象与窗口。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.近年打着高铁概念的楼盘价格都是一路上扬

是不是靠着城际高铁的楼盘成功都是必然的

我们的项目是不是也会顺应规律而一举成功Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.城际高铁概念楼盘成功的主导

房地产大环境向上投资心理占主导因素Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.面对05年的全面调控，虽然上海房价回稳，但全国房价依然出现上升势头，于是06年，国家再次以“国六条”为核心，对05年的政策调控进行加强，以巩固调控效果。2006年：加强07年，一度稳定的房地产市场再次火热，供不应求矛盾凸现，调控依然在继续，虽然直接手段并不多，但更多的是对于整个房地产市场规则的进一步完善和补充。2007年：完善政策走势一览定位思考——政策面08年，政策思路以稳定为重，进入政策实施和深入阶段，力求实现控制过热、实现市场软着陆，土地监管将会更加严格，银根收紧，资金控制将会更规范、合理。2008年：稳定Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2009年：宽松09年，中央围绕着保8的目的，第一，通过融资支持来鼓励房地产的开发投资保持增长；第二，通过政府的积极财政政策，加大保障性住房的投资；第三，通过减税和信贷优惠来鼓励住房的消费。2010年：制约“国四条”明确了2010年遏制房价过快上涨的政策导向和意图，房地产政策由09年的“保增长”转为“调结构，压房价，抑投机”。2011年：遏制在调控政策不放松的前提下，增加房地产市场供给，通过加息、限购打压投资。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.政策预判近几年调控过程表明，国家对于稳定房地产市场的决心非常大，调控措施正在逐年完善。中国城市化进程有别于发达国家。因此政府同时也在不断的吸取经验，采取更有针对性的调控措施，而不是一味的直接进行打压和抑制。总的来看，投资客会受到政策性抑制，而现行的限购政策也会误伤一部分刚性需求，特别是在三四线城市。商业地产本身就有明显的投资性，在房地产住房宏观调控中，商业地产的投资优势更为明显，促进了市场投资资金转向商业地产。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.定位思考——swot分析S优势：紧邻高铁站，教育配套，市政建设多。靠近第五初级中学、南鄂高级中学项目周边拥有较多已建及待建的市政项目，如：市公安局、市检察院、市法院、图书馆等W劣势：离铁轨太近噪音大，商业配套不足，离城区较远。离铁轨距离约90米，时速300公里的列车经过噪音较大；目前未有任何商业配套；地块虽然靠近高铁站，但距离市中心相对较远。O机会：赤壁北大门，政府重点打造的形象窗口。随着区域市政建设的完工，区域形象将大提升；未来高铁站片区将作为政府重点打造的形象窗口，有利于引导市民向北置业。百亩大盘在赤壁市不多，易于打造形象；市场在售项目大多都为两年前项目，产品设计落后，本案在产品设计上易于领先；T威胁：整体市场吸纳能力有限，销售时间越久区域竞争压力越大。宏观经济、房地产市场疲软的压力。整体市场销售速度较慢，本案为该区域第一个楼盘，容易被超越。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.城市地位尴尬，受周边大中城市的辐射干扰，城市竞争力难以提升；房地产市场发展正处于从传统的多层向高层过渡，正在经历从普通的以功能满足为目的的楼盘向主题文化性的都市楼盘过渡；楼盘较多但销售速度较慢，大都从现房卖到期房，因此产品设计较落后；限购政策实施，阻止了外地人购房，紧邻县城湖南临湘也被划入限购范围。综合定位思考Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.项目定位的原则

至少3—5年项目规划/产品设计不落后定位思考结论Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.项目整体定位国际复合生活共同体物业类型住宅酒店公寓商业客群定位产品定位形象定位聚焦主城区，面向全市各县及周边城市。辐射高铁一小时经济圈住宅：以小高层，高层为主；商业：以大卖场、五星级酒店，百货，休闲商业街为主，底商为辅；高端形象！以休闲、消费为驱动，以特色商务、商业为配套，以高端住宅为核心的代表赤壁未来生活方式的“城市综合体”Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.本案地块所处城市北大门，紧邻城际高铁站，政府重点打造的城市门户，城市招商引资的形象窗口。不管是从赤壁市城市规划发展方向还是该区域的功能定位，未来都将成为一个新的城市中央商务区。从区域的发展来看，未来该片区必须满足酒店、办公、居住、购物、娱乐等功能，所以，赤壁市的城市综合体必定会在该片区出现。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，也被称为“城中之城”。什么是城市综合体Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。产品打造要求——超大空间尺度本案Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。产品打造要求——现代城市景观设计Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店、高层地标式双塔等。产品打造要求——地标式的城市建筑Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.城市综合体是在“有机系统理念”指导下开发的高价值的建筑综合体通过一组建筑将城市活动中多种不同功能空间进行有机组合，并与城市的交通协调。同时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的能动关系，从而形成一个功能复合的、高效率的、复杂而统一的综合体城市综合体中可能包括的物业功能城市综合体的基础解读Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.巨大的社会效应城市综合体拥有优越的区位条件和庞大的建设规模，且具备多种城市功能，能吸聚大量的人流，注定成为一个城市的“名片”，产生巨大的社会影响作为“城市名片”的城市综合体产生的社会效应对推动企业品牌价值的进一步提升有重要的作用巨大的增值潜力各种功能的相互依存、相互补充能完善综合体的整体功能价值，通过成功的商业经营，带动物业自身的及周边区域土地的升值城市综合体项目能够产生巨大社会和经济效益Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.特征1

城市综合体具备的四种基本功能使其成为一个“微型的城市”功能复合空间：物业类型丰富，以酒店、办公、公寓和商业为基本功能，自身可以实现完整的工作和生活配套运营体系空间依存、价值互补：各功能之间形成价值链，各物业空间之间通过规划形成紧密联系城市综合体各种功能之间的价值关系城市综合体的特征Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.特征2

城市综合体开发需要对土地进行高强度、高效率的利用高密度、集约性：开发强度大，容积率多在10以上；建筑高度和密度均很高，人口密度大，白天及工作日商务人流密集，夜晚及周末居住、消费人流集中，各种人流形成互补土地使用的均衡性：不同类型、价值的土地分布不同功能的建筑；在不同时段都有两种以上的功能在运作小时办公商业酒店酒店公寓公寓各种物业在一天24时内的主要使用时段分布Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.特征3

城市综合体需要打造内部和外部交通组织的完整性与城市交通紧密衔接：内部交通与外部交通需要实现无缝衔接，使城市人流方便地进出内部交通组织：完善的立体及平面交通体系使不同功能的建筑有机结合，良好的人流动线设计提升物业的整体价值“通道树型”（AccessTree）体系Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.特征4

城市综合体的建筑空间应该具备统一性、连续性及标志性整体统一性：城市综合体各单体建筑风格的统一；综合体与周边城市环境与肌理的和谐空间连续性：城市综合体的有机整体性决定其在建筑空间上具备连续性，各建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系

标志性和可识别性：出色的建筑及空间设计，使综合体成为区域的视觉焦点①新加坡新达城独特的屋顶设计②柏林索尼中心的鸟瞰图③柏林索尼中心的巨型天幕①②③Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.城市综合体的价值研究——国际/国内成功案例Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.纽约洛克菲勒中心：居住和酒店功能的补充提升项目的整体价值洛克菲勒中心占地4.5万平方米，总建筑面积约67万平方米，属高强度的综合开发项目最初包括办公大楼、购物商场、图书馆等功能物业，但由于缺乏居住功能的物业使该项目在夜晚的使用效率不高后来建设了希尔顿酒店和高档公寓之后，夜晚和周末的人流量增加，知名度和辐射范围也不断增大，使该项目的整体价值得到提升下沉式广场办公大楼希尔顿酒店高档公寓Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.日本六本木中心：连续的空间体系是有机功能体发挥作用的重要承载六本木中心占地11万m2，是集办公大楼、酒店、零售商业、文化设施、娱乐场所于一身的大型综合体丰富的空间类型、多层次的空间联系、流畅的空间过渡，使整个综合体形成一个的连续的空间体系标志性建筑形成强制性的视觉冲击，增强综合体的可识别性丰富的空间类型多层次的空间联系和流畅的空间过渡Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.香港朗豪坊：拥有完善的内部交通组织及与外部交通的良好衔接裙楼4楼写字楼购物中心4~12楼中庭购物中心的通天走廊街面朗豪坊裙楼4楼平面图朗豪坊剖面图内部交通组织平台购物中心4~12楼写字楼街面酒店地处旺角商业区，位于地铁站出口及城市南北向主干道弥敦道东侧，公共交通发达内部空间的连接点与外部环境分隔，有利于减少外部交通对综合体内部空间活动的干扰Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.广州中信广场：物业功能的有机整合打造出高端的商务环境购物商场公寓公寓写字楼广州中信广场占地约2.3万m2，建筑面积约29万m2，是广州最顶级的超高层写字楼，包括写字楼、公寓和商业物业三种物业档次高，各功能之间相互依存并形成价值链，营造出高价值的办公环境中信商业大厦甲级智慧型商厦，是广州的顶级写字楼中信公寓高档服务式公寓，保安严密、配套完善中天购物广场经营国际品牌精品，设置高端生活配套写字楼的高端配套大量高端商务人士写字楼的高端配套高端消费人群高端消费人群完善的生活配套设施中信广场三种物业功能之间的价值联系Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.长春高铁新城：服务于高铁站及开发区的商业服务物业用地面积：89.07万平方米建筑面积：198.49万平方米建设内容：风情休闲项目：主要以商业、餐饮、休闲娱乐、文化展示为主。占地面积7.55万平方米，建筑面积13.36万平方米。综合配套项目：服务于高铁站及开发区的商业服务设施，如贸易咨询中心、商务酒店等。占地面积7.39万平方米，建筑面积33.3万平方米。商住混合项目：商业购物、娱乐休闲、商务公寓，会议中心、展示中心、会展酒店。占地面积31.9万平方米，建筑面积126.4万平方米，停车场占地6000平方米。高端商务项目：南部圆形商务办公综合体，包括商务办公区、商务金融区以及绿化广场。占地面积5.75万平方米，建筑面积26.5万平方米。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.项目功能定位分析商业项目定位集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮等多功能服务于一体的一站式大型商业地产项目。地产定位由国内大型综合超市人人乐和崇尚百货商场及多种配套经营项目组成的复合型商业地产。目标市场定位全力满足眉山市及周边区域中高层消费者需要。业态规划主力店：国内上市商业零售企业之“人人乐”；国内百货零售商业之“崇尚百货”；国内一类院线“太平洋电影院线”；次主力店：国内知名家电连锁国美电器，国际著名快餐连锁肯德基、爱乐游儿童亲子城、阳光钱柜KTV、三国烤肉、101牛排、良木缘、豪客来、一点味餐厅等；品牌名店：一线精品服饰品牌、化妆品、皮具箱包、童装童玩、运动休闲等。眉山万景国际：新老城交汇处的城市综合体Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.华诺国际占地达183亩，是南充首个集住宅、五星级酒店、大型商业、办公、会议、餐饮，娱乐为一体的城市综合体。利用水资源以“南充的上海浦东”概念，建设成为南充市城市标杆，城市经典作品。以政府发展导向创造了营销上有利的条件；以本项目住宅和周边未来住宅体量满足商业投资的前提条件；以大型商业综合配套吸纳住宅需求客户，三者形成销售上的互惠。南充华诺国际：新城区代表整个城市的首个城市综合体老城区新区Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.城市综合体的特征及价值总结城市综合体作为“有机功能体”，其核心理念主要表现在以下四个方面：物业功能组合：物业功能经过选择与优化组合土地利用方式：对土地进行高强度、高效率的利用内外部交通组织：打造内部和外部交通联系的完整性建筑与空间设计：建筑空间具备统一性、连续性及标志性有机整体的价值>个体价值1＋个体价值2＋个体价值3＋……Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.

综上所述本项目定位为城市综合体，是对本地块地段优势、升值潜力、生态资源的充分利用，是对地块价值较好的一种利用手段，物业发展定位是可行的，将很大程度上提升区域价值与形象，给开发商带来较大的经济与社会效应。

在建筑细化设计中，需充分考虑项目内、外部交通组织的完整性，建筑空间的整体性与标志性。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.产品定位演绎——规划项目地块约105亩。根据地块周边条件和自身特征，地块东、南、西面沿路为商业，中心向北为住宅。具体布置如下：1、地块西南角、东南角规划广场，西南角设置集中式商业；2、集中性商业两侧为两栋地标建筑，五星级酒店和酒店式公寓；3、地块南面和北面设置内景式商业步行街；4、地块东面为小区主入口，西面上为次入口。具体规划详见本司产研中心《概念性规划方案》Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.商业定位赤壁市首席时尚体验式“ShoppingMall”“ShoppingMall”即购物中心“体验式”即在休闲娱乐的过程中购物Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.底商商业街集中性商业综合楼1.目前项目基本都规划了底商，竞争大；2.底商过多，会降低住宅的品质；3.底商的售价远高于住宅，可以便于迅速回笼资金。沿住宅外围尽量多做1.项目周边无商业。2.商业必需要有特色，结合本项目的地段条件，打造内景商业步行街。走特色化1.大型超市。2.百货3.大卖场具有很大汇集人气的作用。目前现有的大卖场都集中在老商业中心。1.集酒店、大型餐饮、办公、会议等为一体。

2.本项目的地标做，面积适中地标建筑商业定位归纳公寓1.可住可商的酒店式公寓，满足小户型需要，部分可做精装房。2、将作为本项目地标建筑。地标建筑城市形象窗口的地标项目抗风险能力强，可将未来5—10年的风险降至最低。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.商业的成功不是卖多少或者租多少

而在于是否能够进行成功的商业运营Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.主力店与小商铺小商铺低收益高安全性黄金分割线高收益低安全性主力店商业的三对矛盾Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.租金与品牌Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.连锁品牌与当地商家Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.实施订单式的招商模式订单式招商模式的优势联合发展平均租金满场开业Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.智森【国际】凭借与多家商业品牌的战略合作关系和多个成功商业的操作案例，对本案实施订单式招商模式的建议：引进“北京华联集团”电影院线品牌折扣店Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.零售60%餐饮娱乐40%业态组合建议Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.在商业原有购物功能基础上，引进餐饮、小吃、酒吧、书吧、健身、数码等业态，打造一种以休闲娱乐为主、购物为辅的商业模式。可以去购物，也可以去看电影，可以来喝咖啡，也可以来吃饭，包括在商场随意逛逛，并不以购物消费为唯一目的。餐厅小吃街商业定位演绎Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.家电体验馆Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.音响体验馆Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.数码体验馆Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.内景式步行街Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.住宅也是本案城市综合体中不可忽略的部分

与商业定位和形象保持一致但又要有所区分Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.产品定位演绎——住宅定位赤壁门户地标大盘Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.住宅定位归纳地块资源区位基础设施市场目前市场整体去化量有限；一年时间房价上涨约1000元，说明市场具有大额消费的潜力，需求有待进一步释放，未来具有一定的上升空间；目前市场上真正的高档产品项目还没出现，是市场空白点。地块紧靠高铁站，资源条件得天。独厚地块面积大，拥有很大的集聚效应。地块位于城市新重点发展方向。地块位于城市交通重要要塞，交通便利，基础设施会逐步完善。借政府引导的东风量大，售价低，有上升空间，存在市场切入点。高铁概念炒作下衍生高品质产品品质生活的保障规划领先户型领先中高档Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.建筑风格定位现代简约风格，以震撼性的建筑外观，打造国际化都市视觉效果。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET