项目投资概论-《房地产投资分析》授课提纲课件

项目投资概论-《房地产投资分析》授课提纲

二、本课程的讲授与学习方法理论与实际相结合培养动手能力举一反三、融会贯通、学以至用注重调查,带问题学注重实践,边干边学三、本课程与其他课程的关系主要前导课程:技术经济学、会计学、房地产经济学、房地产经营学。主要相关课程:营销调研、房地产市场营销、房地产金融第一讲绪论:项目投资概论本节讨论重点内容投资与资本运动项目与项目周期房地产项目投资

(一)投资与资本运动

投资的定义投资要素的内涵投资活动的分类资本及资本运动1、投资:投资者为了获取未来收益而将资金、土地、设备、物资、技术等生产要素投入社会再生产过程的经济活动。2、投资构成的四要素

(1)投资主体:实施投资的行为主体投资主体形式的四项条件:①投资决策权②投资资金运用权③所有权和经营权④承担投资风险,享有投资收益

(2)投资客体:投资对象、目标或目的物实物资产:房屋、土地、厂房、设备金融资产:股票、债券无形资产:商标、专利

(3)投资目标:投资目的、动机赢利性目标:资本的回收和增值社会性目标:社会效益、公益效益环境性目标:环境效益

(4)投资方式:投资过程的运行方式直接方式:资金直接投入建设项目间接方式:购置有价证券进行投资3、投资活动的分类

(1)按投资主体分类国家投资企业投资个人投资

(2)按投资客体分类实物投资:厂房、设备、土地、房屋等等;金融资产投资:股票、债券、期货等等;无形资产投资;商标、版权、专利等等。

(3)按投资客体经济性质分类固定资产投资:生产性固定资产投资(更新改造、基本建设)、非生产性固定资产投资(住宅、办公楼宇)。流动资产投资:材料费、培训费、试车费等。4、资本与资本运动*资本:能够带来剩余价值的价值(资本论)。在西方经济学中,资本更多地被理解为一种生产要素,其本质属性是追求价值的增值。《经济百科全书》对资本的解释是“由房屋、建筑物、工厂、机器设备以及库存等构成”。在会计学中,资本的含义是指资本金,即投资者投入的资金,包括货币资金、实物及无形资产等其他形式的资金。*资产:某一特定主体由于过去的交易或事项而获得或控制的可预期的未来经济利益(美国财务会计准则)。*资本的运动:资本的空间运动、分烈运动以及资本化的运动过程。

(1)资本的空间运动:追逐利润的动力驱使资本移向增值率(剩余与成本之比)尽可能大的空间。包括资本的位移运动和结构运动。资本的位移运动;稳定的高增值地域成了资本的吸纳中心。资本的结构运动:资本向高附加值的产业或产品转移,随产品结构、产业结构的变化,从而导致资本结构的改变。

(2)资本分裂运动:适应资本扩张的需要,将一部分资本分裂出去,在新的组织结构中开展资本运动资本分裂——整合运动:资本分裂为若干子资本,以子资本和其他资本的连接组合(优化组合)

(3)资本化——资本的转化运动:非资本的资源转化为资本的高效载体的过程证券资本化:在财产所有权向证券形成转化的过程中实现资本化

(二)项目与项目周期项目的定义项目的周期房地产项目

1.项目的定义

(1)项目的本质特征是一系列工作的组合是一种必须完成的、临时性的、有限的任务过程具有特定的目标必定在一定的约束条件下进行必然消耗或占用一定的资源(2)项目的定义:在一定的约束条件下,具有明确目标的一次性任务或事项。

2、项目的周期(项目寿命期)项目周期:项目从开始到结束的寿命周期,是项目工作在时序上的安排项目周期三大阶段:

(1)投资前期:从项目设想到项目投资实施前的一段时期市场调查、投资机会研究、项目建议投资方案策划、投资方案可行性研究项目评估、项目决策(2)投资实施期:从项目投资决策后到项目完成交付使用的一段时期项目设计、施工建设(发包)管理设备采购、安装、竣工验收市场推广、市场营销

(3)经营使用期:从项目交付使用到经济寿命终了(或实现投资回收)后的一段时期生产经营、设施管理租赁经营、物业管理营销促销3.项目管理(1)项目管理的定义:在项目活动过程中,为实现项目目标而运用知识、技能、工具、技术和经验对项目实施的策划、计划、指挥、协调和控制过程。(2)项目管理的内涵DM-

开发管理DevelopmentManagementPM–项目管理(建设管理)ProjectManajementFM–设施管理.物业管理FacilityManagement项目前期项目实施期

准备

设计

施工项目使用期

运营商FM

开发商DMPM

设计方PM

承包商PM

供应商PM投资商DMPMFM施工阶段设计阶段工程建设监理

项目管理

项目全寿命管理使用阶段物业管理

项目建设的全过程管理决策阶段项目前期策划与管理项目构思和设想决策—开始实施项目完成—开始运营报废—拆除运营阶段实施阶段决策阶段项目管理PM开发管理DM物业管理FM

保修期(1-2年)DM、PM、FM和LM的时间范围FM

LMLM

(三)房地产项目投资1、房地产项目的主要类型

(1)土地:旧城区的二次开发.新区开发

(2)住宅按经营性质分类:销售型住宅、租赁性住宅

按建设标准分类:普通住宅、公寓式住宅、别墅旧城区的二次开

(3)办公楼宇(写字楼)

(4)旅店、酒楼、商场

(5)工业厂房、仓库、停车厂

(6)休闲物业:健身房、游乐场、活动中心、剧院、电影院、网球场、高尔夫球常等

(7)特种物业:车站、码头等2、房地产项目投资的主要特性(1)前期策划十分重要(不可移动性)(2)与法规关系十分密切(3)依赖金融的参与与支持(4)投资周期长,投资风险大(5)涉及面广,投资运作复杂(6)制约因素多,入世门槛高

(7)与市场关系极大商业shāngyè

[commerce;trade;business]以货币为媒介进行交换从而实现商品的流通的经济活动。商业有广义与狭义之分。广义的商业是指所有以营利为目的的事业；而狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业。首先影响制造业然后影响商业的原材料短缺。《二十年目睹之怪现状》第五五回：“见了继之，谈起到广东的事，原来也是经营商业的事情。”黄金货币商业，是一种有组织的提供顾客所需的品与服务行为。大多数的商业行为是通过以成本以上的价格卖出商品或服务来赢利，如微软、索尼、IBM、联想、通用都是盈利性的商业组织典型的代表。然而某些商业行为只是为了提供运营商业所需的基本资金，一般称这种商业行为为非赢利性的，如各种基金会，以及红十字会等。一般认为，商业源于原始社会以物易物的交换行为，它的本质是交换，而且是基于人们对价值的认识的等价交换。编辑本段释义商业有广义与狭义之分。广义的商业是指所有以营利为目的的事业；而狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业。商业保险商业保险又称金融保险，是相对于社会保险而言的。商业保险组织根据保险合同约定，向投保人收取保险费，建立保险基金，对于合同约定的发生造成的财产损失承担赔偿责任；或当被保险人死亡、伤残、疾病或者众业达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金责任的一种合同行为。其具有如下特征：1、商业保险的经营主体是商业保险公司。2、商业保险所反映的保险关系是通过保险合同体现的。3、商业保险的对象可以是人和物（包括有形的和无形的），具体标的有人的生命和身体、财产以及与财产有关的利益、责任、信用等。4、商业保险的经营要以盈利为目的，而且要获取最大限度的利润，以保障被保险人享受最大程度的经济保障。社会保险社会保险是指国家通过立法强制实行的，由劳动者、企业（雇主）或社区、以及国家三方共同筹资，建立保险基金，对劳动者因年老、工伤、疾病、生育、残废、失业、死亡等原因丧失劳动能力或暂时失去工作时，给予劳动者本人或供养直系亲属物质帮助的一种社会保障制度。它具有保障劳动者基本生活、维护社会安定和促进经济发展的作用。其具有如下特征：1、保障性：指保障劳动者的基本生活。2、普遍性：社会保险覆盖所有社会劳动者。3、互助性：利用参加保险者的合力，帮助某个遇到风险的人，互相互济，满足急需。4、强制性：由国家立法限定，强制用人单位和职工参加。5、福利性：社会保险是一种政府行为，不以盈利为目的。商业保险与社会保险的区别：1、性质不同：社会保险具有保障性，不以盈利为目的；商业保险具有经营性，以追求经济效益为目的。2、建立基础不同：社会保险建立在劳动关系基础上，只要形成了劳动关系，用人单位就必须为职工办理社会保险；商业保险自愿投保，以合同契约形式确立双方权利义务关系。3、管理体制不同：社会保险由政府职能部门管理；商业保险由企业性质的保险公司经营管理。4、对象不同：参加社会保险的对象是劳动者，其范围由法律规定，受资格条件的限制；商业保险的对象是自然人，投保人一般不受限制，只要自愿投保并愿意履行合同条款即可。5、保障范围不同：社会保险解决绝大多数劳动者的生活保障；商业保险只解决一部分投保人的问题。6、资金来源不同：社会保险的资金由国家、企业、个人三方面分担；商业保险的资金只有投保人保费的单一来源。7、待遇计发不同：社会保险的待遇给付原则是保障劳动者基本生活，保险待遇一般采取按月支付形式，并随社会平均工资增长每年调整；商业保险则按“多头多保，少投少保，不投不保”的原则确定理赔标准。8、时间性不同：社会保险是国家稳定的、连续性的制度；商业保险是一次性、短期的企业行为。9、法律基础不同：社会保险由劳动法及其配套编辑本段现代意义的“策划”现代意义的“策划”可以理解为借助一定的信息素材，为达到特定的目的、目标而进行设计、策划，以为具体的可操作性行为提供创意、思路、方法与对策。策划就是一种策略、筹划、谋划或者计划、打算、它是为个人、企业、组织机构为了达到一定的目的，充分调查市场环境、以及相关联的环境的基础之上，遵循一定的方法或者规则对未来即将发生的事情，进行系统、周密、科学地预测并制定科学的可行性的策划方案，同时在发展中不断地调整以适应环境的变化，从而制定切合实际情况的科学的方案就叫做策划。综上所述策划有以下几个主要的特点：第一、策划的本质一种思维智慧的结晶。第二、策划具有目的性，不论什么策划方案，都是有一定的目的，不然策划就没意义了。第三、策划具有前瞻性、预测性，策划是人们在一定思考以及调查的基础之上进行的科学的预测、因此具有一定的前瞻性。第四、策划具有一定的不确定性、风险性。策划既然是一种预测或者筹划就一定具有不确定性或者风险。第五、策划具有一定的科学性。策划是人们在调查的基础之上、进行总结、科学的预测，策划不是一种突然的想法、或者突发奇想的方法、它是建立在科学的基础之上进行的预测、筹划。第六、策划具有科学的创意，策划是人们思维智慧的结晶，策划是一种思维的革新、具有创意的策划，才是真正的策划，策划的灵魂就是创意。第七、策划具有可操作性，这是策划方案的前提，如果一个策划连最基本的可操作性就没有，那么这个策划方案，再有创意、再好也是一个失败的策划方案。发展观念：从用户和市场需求入手，逐步认识、掌握及运用行业发展规律，推行“知本运营(人力资源)战略”、“资本运营战略”、“资讯运营战略”及“创新+速度”战略，高速成长，非线性发展。经营策略：通过用户评判、以提高用户为主导来树立企业品牌；通过对外拓展，标准化运营模式，大幅度扩展、巩固设计市场份额；通过开放式、多方位的合作形式，建立、丰富工作室的人力资源队伍。工作风气：宽厚、专业、创新、高效。营销策划的方法营销策划是对营销活动的设计与计划，而营销活动是企业的市场开拓活动，它贯穿于企业经营管理过程。因此，凡是涉及市场开拓的企业经营活动都是营销策划的内容。

1．点子方法什么是点子？从现代营销角度来说，点子是指有丰富市场经验的营销策划人员经过深思熟虑，为营销方案的具体实施所想出的主意与方法。

2．创意方法创意是指在市场调研前提下，以市场策略为依据，经过独特的心智训练后，有意识地运用新的方法组合旧的要素的过程。

3．谋略方法谋略是关于某项事物、事情的决策和领导实施方案。编辑本段非策划的含义非策划是相对于策划提出的一个策划思想.著名策划人兰何水生认为，策划人不能把自己禁锢在策划里头寻死觅活，策划人的高境界应该是超脱，超脱于策划理论技能之外，利用其他专业行业的知识解决策划内部的问题及与其他策划的较量，好比说，策划是正派武功，非策划是邪门歪道，策划人首先是敢于突破创新的人，沾一点、学一点甚至全用邪门歪道解决策划问题首先使得你看问题的视角和解决问题的方法更宽广，此外你的非策划必然让对手琢磨不透更易取胜。编辑本段概念及延伸概述有人问什么是策划。做某件事的逻辑顺序就是策划，也称作创意策划。简单的策划，也可以说是想法、创意、点子。比如某人要喝水，先要打井，要先勘测哪块地方打下去会有好喝的水出来，要找好将要约好来打井的朋友，要找铲子，大家某时间地点集合一起去挖井，把这些做事的过程逻辑写下来以后就是一个策划。策划是书面语言（或图表）就是在这些书面语言（图表）中阐述出一个实现某件事情的理论逻辑过程，有人说，有好的想法，在心里就好，何必要写下来，到时把这个想法，用原话即时说出来给必要的人听就是了。用原话与书面的对比效果：原话需要你们双方亲身某个场合，嘴巴交流，需要占用双方的时间，表达思想需要各种技巧，你的想法在这些条件下，能否被对方记住，你离开了，这些思想交流的过程就消失了，这些都是原话的弊端，如果你真的想让对方看到你的思想，你就必须要写下来，把这些思想放在了纸上，既可以方便你根据所得的资料即时改善想法，也不用你每个必要的人面前都占用时间去卖力的表达一遍，写在纸上也可以方便传播你的想法，别人可以在任何方便的时候，看到你的想法，这时你的想法就是策划了