2023-2028年购物中心市场调研及发展前景趋势预测报告

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2023-2028年购物中心市场调研及发展前景趋势预测报告报告目录TOC\o"1-3"\u第一章报告核心观点 8第一节购物中心行业市场变化 8一、需求特征变化 8二、需求偏好变化 8三、需求群体变化 9第二节行业发展机遇 10一、C-REITs扩容带来的机遇 10二、新消费带来的机遇 10三、重奢购物中心的机遇 11四、中高档及重奢购物中心的机遇 11五、业态机遇 12六、客群机遇 12七、运营机遇 13第二章中国购物中心行业特征分析 14第一节中国购物中心行业需求概况 14一、需求概况 14二、特征分析 15三、动向分析 19第二节中国购物中心行业市场需求分析 19一、消费者分析 19二、个性化需求 21三、趋势分析 22第三节我国购物中心行业市场特征与特点 25一、供给侧仍处快速发展阶段 25二、购物中心内门店线上热度指数快速回暖 26三、购物中心未来受线上销售影响较小 28四、租户同比减少，瞄向有效客群 29五、优化招商能力成短期商管重点 31第三章2022-2023年我国购物中心行业市场深度调研 32第一节2022-2023年购物中心行业市场发展情况 32一、存量时代趋势不变，轻资产扩规模 32二、行业迎来结构性机遇 34三、客流波动重回常态 35四、大宗交易国资并购为主，TOD商业的玩家、体量持续分化 36五、企业分化：零售销售额”喜忧参半，头部玩家答卷“超预期” 37六、2023一季度五大业态开关店收缩，首店地区选择多样 39第二节2023年我国购物中心行业市场预测 41一、2023年购物中心出租率情况分析 41二、2023年购物中心客流呈环比逐步恢复趋势 45三、2023年全国拟开业购物中心588个 47四、2023年下半年消费基础设施的趋势 49第三节2022-2023年我国购物中心行业市场竞争格局分析 52一、购物中心行业竞争格局分析 52二、2023年购物中心行业新开业情况分析 52三、购物中心行业品牌竞争情况分析 58四、当前购物中心行业竞争策略分析 63（一）华润万象生活国内领先品牌运营方，利润率增长迅速 63（二）百联股份 72五、购物中心行业企业核心竞争力分析 82（一）核心城市，核心区域 83（二）项目先发优势 85（三）以大为美 87（四）日常运营管理要求高 88第四章2022-2023年购物中心入驻品牌和业态研究 92第一节品牌开店数量触底反弹 92第二节开关店研究：2022开店量未达预期，但已触底反弹 93第三节融资报告：收并购浪潮来袭，行业洗牌加速 94第四节品类研究 95一、热门品类忙拓店 95二、饮品：开启加盟模式，策略各有不同 95三、中餐：突破传统运营桎梏，重塑新式格局 96四、运动鞋：国际品牌光环退去，国潮品牌异军突起 97五、瑜伽：头部瑜伽店退出，消费热度不减 97第五章2023数字化趋势下购物中心的变化 98第一节进击的“流量” 98第二节“新”尝试 99第三节流量线下变换 100一、拯救“天空”购物中心 100二、电商平台抢占线下体验空间 101（1）小米之家——以面向未来的AIIoT为中心 101（2）小米有品——全且精主是“爆品”模式 102（3）天猫国际——不直接销售商品 102（4）网易考拉海淘品店——大数据加持 103（5）京之家——高情商零售种 104（6）网络容易严格选择——线以下的慎重试水 105（7）当当实体书店——三大模式定位互补 106第四节线上品牌线下孵化形成优势互补 107一、三只松鼠投食店 107二、精灵的口袋——里有内容有感情的IP 108三、创造茵曼——“慢生活” 109第五节社区型APP在线体验 109一、Keepland——将继续客户的需求 109二、YOHO！蓝光/store——线下潮流风向标 111三、小红书(RED)之家REDhome——“流量收获机”实现实体商业 112第六节新媒体商店——在线IP扩展备选方案 113一、日煮——美食视频变身“城市厨房” 113二、食记——网拍美食行线下 114三、一条生活馆——中产阶级生活的标准装备 115四、十点书店——阅读：从书籍到品味生活 116五、DankeFalimyCaf——by星座不求人 117第七节跨界内容的改变快闪店的试水在新的高度玩了 117一、白兔奶茶快闪店——老品牌“新”营销 117二、将谷歌快闪店——在线娱乐体验搬到网上 118三、优酷快闪店——内容资源变现 118第六章中国购物中心行业消费环境分析 120第一节消费环境分析 120第二节中国打造国际消费中心 121一、中国打造国际消费中心 121二、中国经济发展步入新征程 122三、中国经济向消费主导型转型 123四、中国超大规模市场优势 125五、超大规模消费市场 127六、中国的购物中心和零售商不断探索 129七、产业链供应链韧性増强 130八、都市圈资源配置优化 132七、助推城乡融合发展 134第三节消费者趋势 134一、城市群中产阶层 135二、“悦己消费”兴起 135三、新务实主义 137四、传统文化回归 139第四节新城青年 142一、蕴藏消费潜能 142二、精神消费持续扩大 146第五节中老年 149一、网络消费新生力量 149二、年轻的消费心态 153第七章2023-2028年中国购物中心行业发展前景与趋势预测 154第一节2023-2028年购物中心行业发展空间 154一、我国购物中心总量不少 154二、购物中心的总量有成长空间 156三、存量改造提效的空间不小 158四、存量运营需求突出 162五、未来仍存在增量空间 164第二节购物中心消费需求特点及发展趋势 165一、在填补县域商业空白及城镇存量升级上合理增量空间有限 165二、存量规模已接近5亿方，对购物中心运营升维有更高期待 165三、轻资产是头部房企首选的多元化扩张路径 167四、社交隔离恢复后线下消费市场迎来复苏信号 171五、购物中心于资产证券化市场上已有成熟尝试 173第三节新型购物中心的设计与运营 175一、购物中心发展趋势 175二、新型购物中心的设计 176三、新型购物中心的运营 177第八章2023-2028年购物中心行业市场需求变化带来新的商业机遇 179第一节REITs试点存在的机遇 179一、消费类基础设施：政策支持C-REITs扩容 179二、项目禀赋优异的资产可能率先纳入REITs 181第二节新消费带来的机遇 185一、大数据视角的全国购物中心概览：泛购物中心集中于一线、准一线城市 185二、短期疫情叠加消费意愿变迁，零售业闭店较多，悦己消费门店增长 187三、聚焦新消费，满足消费者需求和趋势的优质消费品能够帮助购物中心引流 194第三节重奢和中高档购物中心存结构性发展机遇 196一、重奢购物中心坪效与客单价呈现较高相关性 196二、中高档及重奢购物中心在线上流量及线下门店均表现优异 201第四节业态+客群+运营，三维指标下机遇 207一、业态：新消费助力华润万象、恒隆、凯德旗下购物中心门店相对稳定 207二、客群：瞄向高净值客群，华润万象、恒隆核心发力重奢，吾悦、龙湖布局较广 210三、运营：优秀运营能力叠加新消费布局，助力购物中心长久发展 213第一章报告核心观点第一节购物中心行业市场变化一、需求特征变化截止2022年12月31日，全国购物中心存量项目达5685个，体量达5.03亿平方米。2022年开业购物中心366个，体量3268万平方米。我们估计，当前中国规模以上购物中心总租金规模约6200亿元，并有望在2030年达到约1万亿，未来每年仍有300-400座以上的开业规模。二、需求偏好变化三年疫情对社区商业发展产生了深刻影响，社区型购物中心利用已有的社群、“团长”等新的营销模式，以“邻距离”提供便捷的一刻钟便民服务。一些驻店品牌餐饮、超市药房充分利用外卖外销外送模式，让消费者足不出户也能享受美好生活。报告指出，2023年上海拟新开的购物中心项目中，3万—5万平方米的有20家，加上新开3万平方米以下社区商业广场，占上海新开项目的50%以上。“国潮+新潮”相融合的业态，也将成为2023年购物中心发展的新趋势。“商业+文化”“商业+艺术”“商业+运动健身”等跨界复合体验型品牌将以首店首发等形式，不断呈现在消费者面前;类似“围炉煮茶”、主题市集、露营微度假、微电影微剧场、智创电玩、新能源车联销等既有中式消费又有时尚体验的跨界业态更受消费者青睐;运用数字化技术进行运营创新，营造新场景，将成为主要的竞争手段和制胜法宝;“元宇宙”技术的开发运用，将现实场景与虚拟场景有机融合，将是购物中心聚客增流的重要内容。三、需求群体变化瞄准“Z世代”“α世代”新消费群体，提供“邻距离”一刻钟便民服务，将“国潮+新潮”进行到底……随着年轻消费群体的崛起，年轻人正在成为购物中心的消费主力。因此，如何吸引年轻人成为购物中心行业关注的焦点。为了吸引年轻人，很多购物中心都在费尽心思打造新奇潮酷的体验场景。不过，在强化体验的同时如何保持消费同步增长，实现体验和消费的平衡，对于很多购物中心来说依然是一大挑战。第二节行业发展机遇一、C-REITs扩容带来的机遇消费基础设施纳入C-REITs试点，购物中心、百货商场、农贸市场可发行REITs。2023年3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，明确指出“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”。参考美、日、新加坡等地REITs市场，中国或将迎来超千亿市值消费基础设施REITs市场。二、新消费带来的机遇新消费能带动购物中心线上热度的增长，我们认为新消费不是指品牌新颖，而是指优秀的消费品牌可以满足消费者尤其年轻消费者们日益丰富的消费需求，这里我们假设各个行业的优秀品牌基本已代表行业内的消费趋势与消费偏好，因此识别400+各个行业的优秀品牌，并以这些优秀品牌作为购物中心内的新消费租户集群。全国23座重点城市中，我们观察到购物中心内优秀品牌的布局数量存在聚集效应，随着优秀品牌数量的增加，购物中心内所有门店的店均线上热度随之增加。在复苏速度上，随着优秀品牌数量的增加，购物中心的整体线上热度指数的同比增速随之而上升。关于优秀品牌的筛选，我们认为具备较多门店且保持稳定甚至扩张趋势的品牌往往是符合了消费需求的门店，因此我们不仅筛选出乐刻、超级猩猩等新兴业态，也会筛选李宁、酷乐潮玩、泡泡玛特、太二酸菜鱼等一些比较成熟的品牌。三、重奢购物中心的机遇重奢购物中心坪效与店均客单价呈现较高相关性，轻奢型购物中心单独客单价指标不足以解释坪效的差异。针对每一个购物中心，我们计算购物中心内店均客单价，该指标与购物中心的坪效呈现较高相关性，21个样本重奢购物中心的坪效与店均客单价相关系数达到0.9。聚集在一起的奢侈品集群，所能吸引到的客群是相对稳定的，同城的竞争格局也是相对确定，业绩有望随着经济的发展以及高净值客群的增加而得以稳定增长。轻奢购物中心的店均客单价未与购物中心的坪效呈现出较高相关性，少量奢侈品牌的聚集不足以吸引来稳定的购物人群，购物中心需要依靠其他的店铺来吸引更多有效客流。四、中高档及重奢购物中心的机遇消费者对高档、重奢、次高档购物中心存在偏好，计算同行业门店在不同购物中心里的评分差异，进而反映消费者对不同分类购物中心的偏好度。整体来看，截至2023年3月末，上述全国280个地级市中，购物中心作为运营者，可以通过优质的运营能力，提升场内门店好评度，基于此我们计算各个购物中心里，门店评分相较同城同行业的其他购物中心内门店的评分增幅。从结果上来看，高档、重奢类购物中心更受偏爱。五、业态机遇布局有较多新消费门店的购物中心品牌内门店态势相对较好。2023年3月，23座重点城市内，各知名购物中心的门店数量同比变化幅度呈现较大差异，天虹、百联、王府井等购物中心门店缩减幅度超过15%，而吾悦、华润万象、恒隆、凯德等购物中心内门店变化相对较好，同比缩减幅度在6%以内。从门店业态上看，华润万象、恒隆、凯德等购物中心内均有着较高的场均新消费门店；而门店变化态势最好的吾悦广场零售业占比为前述20个品牌中最低，仅有31%，与之相对应的，吾悦广场内休闲娱乐、餐饮业门店占比分别为12%、38%，居于较高位置。六、客群机遇华润万象、恒隆等重奢型购物中心能吸纳周边高净值人群，场所内门店客单价相较同城同行业的平均门店客单价处于高位。截至2023年3月末，前述280个地级城市内，门店的客单价主要受两方面因素的影响，一是门店本身的价位水准，二是购物中心客群的实际购买能力。从整体上看，各个购物中心的门店价位与其本身的客群是基本相匹配的，但是购物中心个体是存在差异性的，尤其针对布局门店相对类同的重奢型购物中心，门店的客单价的相对变化幅度反映了实际客群的消费能力。从数据上看，恒隆广场、华润万象等重奢型购物中心的门店客单价高出行业均值有77%、43%。七、运营机遇优秀的商管公司应当是精准定位客群，招商能满足客户需求的优秀业态，并通过较强的运营能力，持续引流客户。第二章中国购物中心行业特征分析第一节中国购物中心行业需求概况一、需求概况购物中心行业已在全球范围内成为最重要的零售经营方式之一，而且远远突破商品零售的界限，它对一个城市的商业环境改善、消费与休闲方式的改变、投资结构的优化、对经济繁荣的贡献等越来越显示出它的重要性和生命力。我国的购物中心建设起步较晚，开始于20世纪80年代，最早的项目是位于珠江三角洲的天河城购物中心，但是近年来以飞快的速度向前发展，已经成为全球购物中心建设最为活跃的市场。购物中心以选址划分可分为城市型、区域性、社区型及奥特莱斯型四类。城市型位于城区核心地段，经营业绩稳定，客流维持高位；奥特莱斯型特点鲜明，保有固定客户群体，两者均为海外商业REITs资产组合的的重要部分。此外，购物中心按主要租户品牌类型划分可分为精品型、市场型及生活型三类。生活型受自身性质影响，盈利性往往弱于时尚型及精品型。而精品型虽然为最景气的细分市场，但其单市场容量小、总市场容量和增量市场都不大，且由于盈利性极为突出，往往也非开发商资产退出的首选。图表：购物中心定位分类数据来源：华经产业院二、特征分析据赢商大数据统计，截止2022年12月31日，全国购物中心存量项目达5685个，体量达5.03亿平方米。2022年开业购物中心366个，体量3268万平方米。我们估计，当前中国规模以上购物中心总租金规模约6200亿元，并有望在2030年达到约1万亿，未来每年仍有300-400座以上的开业规模。图表：购物中心存量数量及增速资料来源：赢商网，中信证券研究部注：数量单位：个图表：购物中心存量体量及增速资料来源：赢商网，中信证券研究部图表：2011-2022购物中心市场存量与增量体量资料来源：赢商网，华泰研究图表：2016-2022年全国购物中心增量及增速，座，%资料来源：赢商大数据，东海证券研究所图表：2022年新开业购物中心地区分布，万平米，座资料来源：赢商大数据，东海证券研究所图表：2022年新开业购物中心体量分布，座资料来源：赢商大数据，东海证券研究所三、动向分析近年来，购物中心建设行业在我国方兴未艾，项目兴建如火如荼。从购物中心业态调整变化数据看，零售业态整体配比有所减小，体验性业态配比呈上升态势，特别是儿童亲子及服务类业态增长幅度相对较大，购物中心对此类业态的需求看涨。大型综合性购物中心及中型社区购物中心是主流。从单体购物中心规模数据看，5-10万㎡的购物中心占比过半;从不同发展阶段数据看，单体规模整体呈上升趋势，5万㎡以下的占比下降，15万㎡以上的占比上升幅度较大。第二节中国购物中心行业市场需求分析一、消费者分析一线城市北上广深开业数量、购物中心体量排名依次是上海、北京、深圳、广州;仅上海维持高增长高供应，数量和商业体量占一线城市的近五成，稳居一线城市首位;北京、广州、深圳趋于放缓，回归理性调整。受疫情影响，22年购物中心客流有所下滑。据汇客云和赢商大数据，2022年全国购物中心累计总客流270亿人次，全年全国购物中心场均日客流1.5万人次，同比2021年下降19%，较2020年下降11%，3/12月触底，场日均客流仅约1.2万。图表：全国购物中心客流资料来源：赢商大数据，华泰研究图表：2022年全国各线级城市购物中心日均客流及同比增速资料来源：赢商大数据，华泰研究注：数据为全国3万平以上购物中心的平均单日客流图表：全国购物中心客流同比增速资料来源：赢商大数据，华泰研究二、个性化需求瞄准“Z世代”“α世代”新消费群体，提供“邻距离”一刻钟便民服务，将“国潮+新潮”进行到底……今后，作为上海国际消费中心城市建设重要载体的购物中心业态将如何发展迭代?近期，上海购物中心协会发布《上海购物中心2022—2023年度发展报告》，对后疫情时代购物中心业态的一些发展趋势进行预测。报告提出，2023年上海拟新开3万平方米以上购物中心达45家，面积超300万平方米，为近三年来最多的一年。这是因为一些原本在前两年完工开业的项目受疫情影响延迟到了今年。2023年，上海3万平方米以上购物中心总量将超过400家。购物中心向二三线城市下沉是大势所趋。从城市选择和商圈进驻上来看，前十年60%的购物中心集中在四个一线城市，在2015-2020年这五年间二线城市购物中心开始进入快速发展期，入市占比是一线城市的2倍，进入二线城市购物中心占比超过70%，购物中心拓展向二三线城市下沉是大势所趋。随着年轻消费群体的崛起，年轻人正在成为购物中心的消费主力。因此，如何吸引年轻人成为购物中心行业关注的焦点。为了吸引年轻人，很多购物中心都在费尽心思打造新奇潮酷的体验场景。不过，在强化体验的同时如何保持消费同步增长，实现体验和消费的平衡，对于很多购物中心来说依然是一大挑战。三、趋势分析近年来，随着零售商业房地产行业不断发展，越来越多的开发商开始参与购物中心开发，因此对购物中心运营服务需求不断增长。但是，大多数开发商，特别是中小型开发商，在这方面没有丰富的经验。少数大型购物中心运营服务提供商具有优势掌握市场机会。预期轻资产模式会随着中国购物中心运营服务市场发展而日益盛行。面对停滞的业绩增长与上升的经营成本，奢侈品进入盘整稳固阶段。快时尚及大众时尚品牌继续扩张，面对中国中产消费者的迅速崛起，轻奢品牌也面临着较大的市场发展空间。以餐饮为主导的体验式消费，已经成为实体零售在为电商不断侵蚀市场份额时的“护城沟壑”并成为了购物中心提升客流的重点业态。改变经营方式，转型升级。社区型商业和奥特莱斯未来发展潜力巨大。分城市能力来看，一线城市发展力同比下滑9.2，主要是因为一线城市竞争较为激烈，使得营销和技术的成本上升，从而导致一线城市指数下跌。二线城市综合发展力录得62.2低于三线及以下城市的68.3，目前二线城市购物中心存在的主要问题是开发量过大和急需去存量。三年疫情对社区商业发展产生了深刻影响，社区型购物中心利用已有的社群、“团长”等新的营销模式，以“邻距离”提供便捷的一刻钟便民服务。一些驻店品牌餐饮、超市药房充分利用外卖外销外送模式，让消费者足不出户也能享受美好生活。报告指出，2023年上海拟新开的购物中心项目中，3万—5万平方米的有20家，加上新开3万平方米以下社区商业广场，占上海新开项目的50%以上。“国潮+新潮”相融合的业态，也将成为2023年购物中心发展的新趋势。“商业+文化”“商业+艺术”“商业+运动健身”等跨界复合体验型品牌将以首店首发等形式，不断呈现在消费者面前;类似“围炉煮茶”、主题市集、露营微度假、微电影微剧场、智创电玩、新能源车联销等既有中式消费又有时尚体验的跨界业态更受消费者青睐;运用数字化技术进行运营创新，营造新场景，将成为主要的竞争手段和制胜法宝;“元宇宙”技术的开发运用，将现实场景与虚拟场景有机融合，将是购物中心聚客增流的重要内容。与一二线城市不同，城市、商圈相对闭合的三线及以下城市，在2019年城市综合发展力录得68.3，高于同年一二线城市的水平。三线及以下城市优质购物中心项目选择较少。相对于一二线城市，三线及以下城市的发展优势主要体现在城市本身较大的商铺、住宅投资需求，逐渐缩小的城镇差异带来的低线城市居民巨大的消费需求以及中高端品牌自身的渠道下沉需求。同时，在三线及以下城市投资购物中心还应当注意人才匮乏、地区排他性以及资金短缺等风险。而以网购为主要途径的品牌宣传正迅速培育起此类城市消费者的品牌认知度，加上可支配收入的不断增长，越来越多的品牌意欲进驻和布局远离经济核心区的较低能级的人口节点型城市。第三节我国购物中心行业市场特征与特点一、供给侧仍处快速发展阶段2023年待开业购物中心商业面积占存量的16%。赢商网数据显示，截至2023年4月，全国已开业购物中心总量有7854座，商业面积达57025万平方米，人均购物中心总面积达0.40平方米/人。2023年待开业购物中心总量较大，赢商网平台显示，预计于2023-2027年开业的购物中心有1691座，商业面积达14566万平方米，占存量的26%，其中预计于2023年开业购物中心有1166座，商业面积达9298万平方米，占存量的16%。（注：这里我们把赢商网所划分的购物中心和百货大楼均归入泛购物中心。）图：全国购物中心总量资料来源：赢商网（含预测），中信证券研究部二、购物中心内门店线上热度指数快速回暖依据大众点评、赢商网、百度指数、高德地图地数据，我们观察到，购物中心内的线上热度快速回升，截至2023年4月，23座重点城市中，2929座样本购物中心内门店总在线浏览次数达到11.47亿人次。我们依据在线浏览人数构建线上热度指数（下同）。2023年2-4月，样本购物中心单月线上热度指数较去年同期增幅不断提升，4月线上热度指数同比提升78%。线上热度快速跃升的背后，反映的是出门消费意愿的快速回暖。图：23座重点城市内，购物中心线上热度指数同环比快速提升资料来源：赢商网，大众点评，百度指数，中信证券研究部人均购物中心商业面积已接近日本水平，据赢商网、中国统计局地数据，中国人均购物中心商业面积于2022年末达0.40平方米/人，接近日本、新加坡、新西兰、英国水平，超过德国同期水平，根据赢商网显示的将于2023年开业的各购物中心商业面积，结合全国人口数量，我们计算得中国人均购物中心商业面积将于2023年末达0.47平方米/人。据国际购物中心协会及澳大利亚购物中心协会数据，国外重点国家中，美国、澳大利亚人均购物中心商业面积较高，分别达2.15、1.06平方米/人，日本、新加坡、新西兰等地人均购物中心商业面积相对较低，分别为0.41、0.54、0.50平方米/人。图：中国人均购物中心商业面积快速提升资料来源：赢商网，中信证券研究部图：人均购物中心商业面积存在明显区域差距资料来源：ICSC，澳大利亚购物中心协会，中信证券研究部三、购物中心未来受线上销售影响较小全国线上渗透率渐减缓，购物中心作为一种体验+零售集合平台，未来受线上销售影响较小。从社会零售的角度来看，疫情前，社零增速保持同比8个百分点以上的增速，疫情间短期受挫。网上商品和服务零售额占社会消费品零售总额的比重渐趋稳：2019年网上零售占比在26%的水平；2020-2022年受疫情影响，线下出行意愿受挫，网上零售占比居于高位；疫情结束后的2023年1-2月，网上零售占比回落至26.66%。我们认为短期积压线下消费需求释放导致网上销售占比下降的现象固然存在，但是网上销售占比未来增速预计将趋缓。对于以用户体验为核心，包含购物、服务、休闲娱乐等各类业态的购物中心来说，未来的线下空间仍广阔。图：社零线上渗透率提升减缓资料来源：Wind，国家统计局，中信证券研究部四、租户同比减少，瞄向有效客群受去年疫情和线下消费疲软影响，购物中心进入业态置换期，数据观察期内（2021年12月至2023年4月）门店总量减少14.0%。我们以多线上平台（线上平台包括：赢商网、大众点评、联商网、高德地图）所显示的“购物中心”为统计范围，截至2023年4月末，我们观察到全国23个重点城市中，购物中心内门店（全文所指门店均为运营中门店，后续简称为门店）有48万个，较数据观察起点——2021年12月末地购物中心内门店总量减少14.0%。2022年短期疫情波折和线下消费的疲软是购物中心内门店削减的核心因素，也促使购物中心运营者提升招商的能力，优化招商的方向，对准有效客群，精准布局业态。我们所统计的门店数量是线上平台（具体平台同上）所显示的门店，与实际的线下门店数量可能存在误差。同时，优秀品牌扩大单店营业面积，缺乏竞争力的门店在前期疫情干扰下出清。这一因素导致购物中心内实际营业中面积的变化优于门店变化趋势。图：23个重点城市内的购物中心门店总量（21M12-23M4）资料来源：赢商网，大众点评，联商网，高德地图，中信证券研究部疫情影响下，前期各环线城市均呈购物中心内运营中门店总量持续减少趋势，一线城市购物中心内门店缩减趋势最高，三、四线城市购物中心门店缩减趋势最低。从2022年6月至2023年4月，107个样本城市内购物中心门店总量减少12%，从城市环线维度来看，四线、三线城市分别缩减4%、8%，门店缩减幅度较低，一线城市门店缩减幅度最高，其次为二线城市，分别达到14%、13%，由高线到低线的反向闭店趋势，反映出在成本和客流双侧的平衡中，一线城市购物中心内不具备较高竞争力的线下门店率先出局。图：107个样本城市中购物中心门店指数（22M6-23M4）资料来源：赢商网，大众点评，联商网，高德地图，中信证券研究部而以北京为例，我们看到门店缩减较多的购物中心不乏燕莎奥特莱斯等知名头部品牌。整体来看，各类偏百货、偏低端零售性质购物中心如百荣世贸商城、新华百货、国泰百货等购物中心门店受挫较严重。表：北京市21年12月末至23年3月末，部分购物中心门店数量变化展示资料来源：赢商网，大众点评，联商网，高德地图，中信证券研究部五、优化招商能力成短期商管重点前期的门店数量减少更多是短期、临时性质的出清，是疫情期间短期出行意愿下降的结果，而非消费意愿下降，反而从部分悦己类门店的变化趋势上，我们认为消费意愿依旧旺盛，消费能力也在逐渐修复。展望后续，受益于线下出行的回暖与收入水平的修复，我们认为今年全年，购物中心内线下门店总量会延续3月份开始的总量净增加趋势，单店坪效和盈利水平会随着经济的回暖持续提升。第三章2022-2023年我国购物中心行业市场深度调研第一节2022-2023年购物中心行业市场发展情况万物复苏，四季初始。经历了困顿的疫情三年后，生活逐渐恢复正常，相伴而生的，是经济重新迈向了一个有序发展的运行轨道。2022年，消费市场受到了较大的考验，特别是聚集性、接触性消费的受限。另外，居民消费意愿也在下降，不敢消费、不便消费，消费市场受短期扰动非常明显。回归2023，商业地产作为线下消费的核心载体，行业的景气程度与消费大气候息息相关。作为行业头部平台，我们把观察到的新现象、新趋势、新实践，带入到长期变量的思考框架中去，挖掘出潜在的增长机会点，提供增长启示。赢商网X中城研究院再度联合，发布《2023中国购物中心年度发展报告》。一、存量时代趋势不变，轻资产扩规模从目前购物中心存量来看，据赢商大数据统计，截止2022年12月31日，全国存量购物中心5685个，体量达5.03亿平方米。整体市场容量已经趋向饱和，运营、空间等结构性不平衡愈加凸显。当购物中心进入存量市场，增量放缓已经是必然趋势，疫情的冲击只是加剧了增速的下滑。长期而言，看待购物中心行业的角度，应从关注每年整体新开数量转到质量，以及发展不平衡的区域、城市、商圈等市场上。目前，重资产开发持有仍然是购物中心主要发展模式。但随着行业竞争趋于激烈、外部融资逐渐收紧，坚持纯重资产模式拓展的资金压力增加，轻资产已经是规模拓展的必选项之一。短期来说，重资产形成的资金沉淀十分明显，轻资产化运作的商业模式受到追捧，越来越多商管公司开始牛刀小试，或者大规模进入轻资产轨道，加速着商业地产领域的碎片化整合。横向对比，世界范围内商业地产的发展，如西蒙、西田、凯德等，多以追求不动产投资增值为主，基础的商业逻辑是“低买高卖”，通过投资商业项目，持续改善其运营现金流提升资产价值，以REITs等资本化手段退出，进而获取资产增值收益。不管怎样变化，企业始终是在自己的优势领域向外拓展管理半径。对于行业规模头部的企业而言，轻资产是他们在规模之上切入的赛道，但商业地产行业发展至今，行业的格局已相对稳定。据赢商网不完全统计，2022年拓展/开业轻资产数量最多的企业为万达商管，共三十余个轻资产项目；其次为华润万象生活、印力，轻资产项目数在十个以上，新城控股、龙湖商业奋力追赶。由此可见，轻资产的行业竞争非常激烈。对头部企业而言，要转身做乙方，从“内部管理”走向“外部生意”，从“服务母公司”扩大到“服务外部业主”，从“管理思维”转变为“服务思维”，面临很多新的挑战。根据商业轻资产赛道企业目前的拓展实践，及已签约项目后续逐渐开业投入运营，预计未来5年商业轻资产市场格局会相对清晰、整体市场发展会走向成熟。二、行业迎来结构性机遇2023年3月24日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资[2023]236号）。通知表示“支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs”、“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”。这是2020年4月公募REITs启航以来、2022年12月18日中国不动产证券化合作发展峰会首次释放“REITs扩容商业不动产领域”以来，首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。待真正落地，对于国内商业不动产投资将是里程碑式的发展。三、客流波动重回常态通过具备风向标意义的行业观察，深度理解不同企业的模式、变化，思考发展的大趋势，在不确定性当中保持冷静和克制。客流图谱：2023年Q1客流反弹明显，2022年样本项目业绩悲喜参半一季度，样本mall场日均客流恢复至17756人，环比涨幅达25.4%，同比增33.9%。具体而言，不管是节假日的恢复程度，还是不同城市线级、项目档次等细分因素，一切都指向着：购物中心客流已经基本摆脱疫情的外生干扰，重回常态化稳定区间。而热闹的五一小长假，国人的出门、消费热情爆棚。据商务部消息，“五一”假期，国内旅游出游合计2.74亿人次，超过2019年同期水平。同期，全国重点零售和餐饮企业销售额同比增长18.9%。但脉冲式的节假日消费过后，商场们该思考着，如何在归于常态的客流曲线中，找到小爆点小惊喜，而不是一个“限时”流量场。而影响客流的内生因素可分为三部分：品牌力夯实客流基础，产品力决定客流上限，而运营力保障客流的可持续增长。现在，摆在商场们前面的问题，不再是客流被封住了，而是客流被分食了。它们需要回到商业经营的几个核心问题上：目前的存量竞争中，自身的产品定位有没有比较优势？客流基本盘稳定的情况下，日常招商、调改、运营，能不能争取到更多的消费者？如何降本增效，避免盲目扩张？如何在战略上思考有质量的增长，在战术上有效落地？四、大宗交易国资并购为主，TOD商业的玩家、体量持续分化2020-2022年，国资背景企业为收购主体，进行的商业地产大宗交易共46起，多集中在2022年，占三年总数的63%，总体交易规模达735.21亿元。背靠政策，手握多样化资金来源，以中海、华润、招商蛇口、越秀、保利等为代表的国央企屡屡在商业地产大宗交易市场上大显身手。辗转腾挪间，解救了“斗兽之困”，重塑商业地产格局。而行业机会之一的TOD，王者恒强，形态却日渐丰富。在城市端，西南的成都、重庆TOD项目数一骑绝尘，跑赢了北京、上海、深圳。坚挺的广州，靠着外延、加密的轨交线，稳稳占着前三。玩家分化、竞争还在加剧，龙湖、华润、万科们越战越猛，后发潜力者越秀、保利最为惹眼。在模式上，合作开发已成主流。业态组合则因站点规划、覆盖客群有别，中小体量TOD项目（10万㎡以下）倾向做熟人生意，可以是社区型，也可以是青春派；而大体量TOD项目（10万㎡及以上）多为地标mall，多元的客群，匹配多元品牌、体验与服务。望向新五年，国内TOD商业的版图，会因更多的非高线城市、更多样的玩家出现，格局微变，而蓬勃之态不会减弱，只会趋强。五、企业分化：零售销售额”喜忧参半，头部玩家答卷“超预期”赢商网收集了全国247家商场2022年销售额等经营数据，并结合其运营情况进行分析：从销售额区间来看：百亿商场仅3家，分别为南京德基广场、上海环球港与杭州万象城；50亿元以上的商场共9家，占比不足5%，超4成商场销售额在10-29.99亿元区间。从增长情况来看：悲喜参半。21.5%的商场销售额呈向上增长；26%的商场销售额同比下降，4%左右的商场销售额与2022年持平。从城市商业线级来看：年销售30亿元以上的商场中，来自商业一线与商业准一线的各占半壁江山；3个二线城市标杆mall——常州江南环球港、青岛海信广场、东莞海德·汇一城进入30亿以上的梯队。“50亿+俱乐部”的前排几乎是被以奢侈品销售为主的高端商场所承包，高端商场依然是“吸金王者”。细看头部玩家，业绩表现超预期。华润万象生活在2022年逆势领跑，营收120.16亿元，同比增长35.4%；核心净利润22.25亿元，同比增长30.7%。截至2022年底，华润万象生活在营购物中心86个，全年租金收入158亿元，同比增长4.3%。其中，归属于业主端的经营利润收入达到94.52亿元，同比增长2.2%，业主端经营利润率为59.7%。这样的成绩背后，主要取决于以下两点：华润万象生活在营项目大多位于高能级市场，整体租金贡献水平较高。据赢商网统计，其在营的86个商业项目，69座分布在商业一二线城市，占比达80%。单个项目运营能力突出。据管理层业绩会上分享的数据来看，86个项目全年平均出租率达到了96.1%，有69个项目销售额位列所在城市销售额排名TOP3，占比亦达到80%。而作为全球规模第一的商业地产企业，万达商管踏入轻资产生意场至今九年。据官方业绩快报，2022年万达商管新开业55座万达广场，成为2022年唯一一个开业量在20个以上的企业。其中，据赢商大数据不完全统计，轻资产项目接近40个。在城市布局上，据赢商大数据统计，万达商管自持项目在商业高线级城市（商业二线及以上）数量更为集中，而下沉市场（商业三线及以下）则是轻资产项目占比更高。2022年初，太古地产提出“1000亿港元投资计划”，其中计划预留500亿港元用于积极发展内地市场，全力发展“太古里”“太古汇”两个品牌，目标是将内地物业组合的总楼面面积在10年内增加一倍。截至2023年3月7日，公司已承诺投放390亿港元，占投资计划总额近40%，其中的170亿港元用于内地，已落实的内地重点项目包括位于西安的以零售为主导的综合发展项目、位于三亚以零售为主导的发展项目，以及收购成都远洋太古里余下50%权益等。内地慢行二十载，太古地产突然加快了在内地的拓展步伐。目前太古地产在内地共7个存量零售物业组合，加上此前太古地产计划在广州市荔湾区打造珠江太古商业项目，未来一至五年里，太古地产将在内地开业包括上海张园（西区已开幕）、颐堤港二期、西安太古里及三亚零售项目等多个新项目，太古地产内地版图将不断扩大。六、2023一季度五大业态开关店收缩，首店地区选择多样受疫情影响，2022年品牌市场整体呈收缩状态。品牌首店在地区选择上更加多样，资本市场上品牌融资数量下降。越来越多品牌开始独立进行投资，收并购浪潮加速行业洗牌。*开关店：据赢商大数据监测，2023年1季度，9个重点城市约200个标杆购物中心，新开店约2500家，新关店约3000家，开关店比0.82，整体表现不及2022年4季度（1.08）。样本购物中心中，五大业态开关店表现均弱于上季度，仅文体娱小幅扩张。*首店格局：根据赢商大数据监测，2020-2022年有录入首店数据的城市分别为82个、154个、100个，对应首店数为1484家、4422家、3836家。从绝对数看，2021年是个小高峰；从平均数看，城均首店数逐年递增，从18家增至38家。以赢商大数据统计的样本城市及项目为载体，2022年武汉以全年336家首店位列第一位；武汉330+首店中，全国首店、华中首店占比近半，达47%。36家全国首店，餐饮占了12家。而南京的新首店数量在2022年闯入TOP5，是南京万象天地携77家首店重磅出街的直接结果，更是城市高消费力与经济力、以及政府全方面首店促进政策的深层作用。*投融资，2022全年消费品牌融资事件共325起，虽然比2021年的513起锐减接近1/4，但比2020年的245起，仍显得活跃。从49起亿元级融资项目中可看出，年轻人热衷城市户外运动，重新发现“消失的附近”；拒绝统一审美的家居风格，懒宅生活也要个性、品位。透过17个“一年双轮融资”的品牌看到，餐饮是资本最钟情的赛道。茶饮不输咖啡，但却陷入创新窘境；中式烘焙降温，日式烘焙崭露头角。而89起品牌转身做投资的案例则表明，真正拥有行业背景的资方更受欢迎；企业间的收并购活跃，行业洗牌加剧。第二节2023年我国购物中心行业市场预测一、2023年购物中心出租率情况分析重点城市的购物中心出租率分化，其中杭州、南京、深圳等城市的市场较为活跃。3月24日证监会出台了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，其中提到“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”。购物中心等消费REITs的出台成为关注热点。从一线城市看，深圳的零售出租情况表现较好，北上广空置率略有提高。截至2023年3月，北京、广州、深圳的优质物业空置率分别为8.7%、11.5%、1.6%；截至2022年12月末，上海最新的空置率为8%。从变化趋势看，上海、北京、广州的空置率均较前次统计有所提高，深圳2023年一季度末的空置率为近年来最低水平。从其他核心城市看，杭州、南京的零售市场更加活跃，其他城市空置率在10%左右。我们同样梳理了部分省会城市的优质零售物业的空置情况。截至2022年末，杭州、南京、成都、武汉、西安、重庆的优质零售物业空置率分别为3%、3.2%、9.7%、10.3%、10.8%、11.9%，其中杭州、南京近三年的空置率基本维持在5%以内。将一线城市和以上的城市作为样本城市进行对比分析后，我们发现在样本城市中，杭州和南京的空置率处于相对较低的水平，充分展现了城市零售市场的活跃程度；截至2022年末，广州、西安、重庆、武汉的优质零售物业空置率均在10%以上，零售市场有待进一步恢复。从房企看，我们筛选了大悦城、华润置地、万科、新城控股、龙湖集团、宝龙作为样本池，2022年这六家房企的购物中心出租率均受疫情影响有所下滑；从近年来的整体表现看，六家房企的购物中心近年来的平均出租率均在90%以上。1）大悦城旗下的购物中心项目以大悦城、大悦春风里、祥云小镇三条产品线为主；近四年来的平均出租率为93.93%。2）华润置地旗下的购物中心项目形成了万象城、万象汇、万象天地三大商业产品线的战略布局，近4年的平均出租率为95.70%。3）万科旗下的商业产品线包括印象城、印象汇、印象里、万科广场等产品线，近三年的平均出租率为91.97%。4）新城控股旗下的商业项目为吾悦系产品，近四年的平均出租率为97.87%。5）龙湖旗下的商业项目包括天街、星悦荟两类，其中天街为主要的商业项目；近四年龙湖商业购物中心的平均出租率为96.35%。6）宝龙的商业产品线包括宝龙一城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地等，近四年的平均出租率为91.80%。这六家房企的购物中心平均出租率均在90%以上，展现出这些代表房企优秀的购物中心项目运营能力。二、2023年购物中心客流呈环比逐步恢复趋势据赢商网统计，一季度样本mall场（全国3万㎡以上的购物中心）日均客流恢复至17756人，环比涨幅达25.4%，同比增33.9%。分单月来看，1月因春节消费下沉尤为明显，下沉市场客流复苏远高于高线市场，到了2月、3月，高线城市（商业一线、准一线、二线）购物中心客流强势增长，三、四、五线城市客流则稳中略有降。总体上看，当前线下客流逐步摆脱疫情外生干扰，客流重回常态化。图：疫后线下客流快速复苏资料来源：赢商网，招商证券，*注：全国3万㎡以上的购物中心。因疫情原因，2022年3-5月客流数据不包含上海图：23Q1购物中心客流呈环比逐步恢复趋势资料来源：赢商网，招商证券，*注：全国3万㎡以上的购物中心。因疫情原因，2022年3-5月客流数据不包含上海三、2023年全国拟开业购物中心588个据赢商大数据统计，2023年全国拟开业购物中心达588个，体量约5201万㎡，创下2017年以来拟开业量新低，仅最高峰的2021年拟开业的一半。经历了三年疫情，虽然目前防控政策解除了消费场景的限制，但需求、供给两侧需要更多时间修复。而且，随着全国购物中心存量逐年上升，购物中心新增量放缓也是必然趋势。从过去6年的实际开业情况看，开业率一路走低，从疫情第一年开始，连续三年开业率低于五成。不过，2023年拟开业数量、体量约为2022年实际开业量的1.6倍，若开业能如期推进，全年增量仍然可期。数据说明：1、统计范围为全国368个城市（不含港澳台）管辖行政区内，商业建筑面积3万㎡及以上，计划2023年内开业的购物中心（含1月份已开业数据）；2、统计数据包含新建项目及存量改造项目；3、统计时间截止至2023年1月30日。从城市角度来看，2023年拟开业量≥5个的城市共25个。北京跃升至全国第一，数量与上海并列第一，均为23个项目，但北京总体量超260万㎡，较上海多80余万㎡；广州第三，21个项目。紧随其后的是，武汉、成都、西安、杭州、深圳、重庆、苏州依次位列前十。拟开业量前十的城市中，上海、苏州人均购物中心面积超过1㎡/人，杭州0.96㎡/人；北京、广州、成都、重庆、西安人均购物中心面积相对较低。据赢商大数据统计，截止2022年12月31日，人均购物中心面积≥1㎡的城市已经增至4个，依次为上海（1.07㎡/人）、南京（1.04㎡/人）、苏州（1.04㎡/人）、佛山（1.01㎡/人）。而2021年底，仅上海唯一一座城市人均购物中心面积率先突破1㎡/人。可见，南京、苏州、佛山商业市场增速之快。在新的一年，这三座城市拟新增开业量依然高企，项目数量均在10个以上，体量在100万㎡以上，市场竞争将明显加剧。2023年筹开项目体量主要集中在5~10万㎡之间，占比为35.26%，同比有所下滑，下滑5个百分点；10~15万㎡区间占比其次，为28.11%，但该区间占比同比增加4个百分点。此外，3~5万㎡的小体量项目略微增加1个百分点，较为明显集中在高线级城市，是低线级城市的1.75倍。15万㎡及以上区间的较大型项目占比略微下滑。40万㎡以上的超大体量项目共2个，其中铜陵北斗星城吾悦广场47万㎡、九江联盛国贸40万㎡；30万㎡以上项目3个，分别是常州弘阳1936项目36万㎡、兰州万达茂32万㎡、北京五棵松万达广场31万㎡。奥特莱斯综合商业体在2023年有“刹车减速”之势。全年筹开项目13个，合计体量140万㎡，不足2022年同期筹开奥特莱斯项目的一半。砂之船、首创、百联、王府井、RDM集团等头部奥莱运营商在2023年集体“失声”，光大安石、中骏商管成为奥莱新入局者，将带来首个奥莱作品首秀。四、2023年下半年消费基础设施的趋势预计商业供给量保持稳定，存量物业改造占比可能明显提升。根据赢商数据，2023年4月份，全国开业购物中心项目34个，总商业建筑面积278万平方米，是疫情以来同期的最高峰。根据赢商网数据，今年拟开项目数588个，在开业率回到疫情前水平的情况之下，仍可保证一定数量的开业规模。单店情况也预计程良好恢复态势。根据赢商数据，一季度样本购物中心日均场均客流恢复至1.78万人，环比涨幅25.4%，同比增幅33.9%。由于购物中心客流明显的季节性因素，客流高峰和节假日、寒暑期高度相关，预计下半年暑期到来后，购物中心客流将望录得较好的环比表现。购物中心拟开和实际开业量（个）资料来源：赢商网，中信证券研究部预测购物中心场均日客流（万人）资料来源：赢商网，中信证券研究部预测空置率亦是衡量行业景气指数的关键指标。2022年下半年，9大重点城市购物中心平均空置率10.9%，创历史新高。商铺的开店意愿复苏可能晚于零售消费的复苏，我们估计2023年下半年开始，购物中心空置率开始出现下行趋势。整体而言，2023年以来开业量级适中，客流、人流、出租率等指标向好。我们预计，优秀购物中心资产组合可以在2023年录得双位数的同店销售增速。全国9大重点城市购物中心平均空置率（%）资料来源：赢商网，中信证券研究部华润置地2023年租金收入及增速（亿元）资料来源：华润置地公告，中信证券研究部第三节2022-2023年我国购物中心行业市场竞争格局分析一、购物中心行业竞争格局分析据联商网数据，在2021年新开商业项目的企业供应量中，企业贡献量前列的均为全国性连锁开发企业，这其中，万达集团、新城控股、宝龙商业、华润万象生活、万科集团、印力集团、龙湖集团、世纪金源、保利商业、爱琴海集团的购物中心开业数量位居前十位。二、2023年购物中心行业新开业情况分析全国商业营业用房累计竣工面积同比增速已在2023年3月由负转正，因而今年购物中心建成面积有望增加，新开业购物中心数量有望恢复。2022年，全年共开业366个购物中心，我们筛选了大悦城、华润置地、龙湖集团等房企作为样本房企，2022年9家房企新开业购物中心共有93个，二线城市为房企购物中心主要布局城市。根据赢商网数据和我们的假设测算，2023年有望开业365个购物中心。从全国层面看，商业用房的累计竣工面积同比增速已在2023年3月转正，今年购物中心建成面积有望增加，新开业购物中心数量有望恢复。2012-2019年，我国商业用房累计竣工面积维持在1亿平方米以上，其中2017年达到12670万平方米，是近十年的巅峰；受到疫情等因素的影响，2020年以来，我国商业用房累计竣工面积不及1亿平方米，尤其2022年我国商业用房累计竣工面积降至6800万平方米，同比降幅达到22%。在疫情因素的影响逐渐削弱下，今年商业用房累计竣工面积同比增速触底回升，2023年3月同比增速成功由负转正。图：2012-2022年我国商业营业用房累计竣工面积及同比增速资料来源：wind、天风证券研究所图：2012-2022年各月我国商业营业用房累计竣工面积及同比增速资料来源：wind、天风证券研究所具体细化到购物中心，受到疫情影响，2022年购物中心开业366个，是2016年以来开业购物中心数量最低的一年。根据赢商网的数据，2016年-2019年每年新开业购物中心数量在550个以上，2020年骤减至401个，2022年仅开业366个，主要因为2020年、2022年受疫情影响，购物中心的竣工和开业计划或有调整，因而开业购物中心数量均较前一年骤减。图：2016-2022年购物中心开业数量及同比增速资料来源：赢商网、天风证券研究所我们梳理了前期购物中心样本房企（参考2023年4月23日《上市房企购物中心规模如何——REITs周报》）2022年新开业购物中心数量，根据上市公司公开披露口径，2022年9家房企共新开业93个购物中心，较2021年的114个减少21个。4家房企开业购物中心，万科开业数量最多（包括社区商业），为25个，新城控股、龙湖集团、华润置地分别开业15个、15个、13个购物中心。图：2020-2022年部分房企新开业购物中心数量资料来源：wind、各公司公告、天风证券研究所备注：万科新开业数量中包含社区商业我们整理了如上部分房企2022年新开业购物中心所在城市及城市能级，发现各家房企均在二线城市有所布局。3家房企在一线城市有新开业购物中心，分别为华润置地（北京）、中国海外发展（北京）、招商蛇口（上海）；宝龙商业、招商蛇口分别在三线城市、四线及以下城市有新开业购物中心。表：部分房企2022年新开业购物中心所在城市及城市能级资料来源：各公司公告、天风证券研究所根据赢商网预计，2023年全国购物中心拟开业数量有588个。根据2017-2022年购物中心拟开业数量和实际开业数量而计算得出的实际开业率，2017-2019年实际开业率保持在50%以上，2020年和2022年均受到疫情等因素影响，实际开业率较上一年下滑较多，2022年实际开业率仅为40.89%。考虑到2023年疫情影响因素削弱，餐饮等消费有所复苏，购物中心开业意愿或较往年恢复，若2023年实际开业率达到疫情前2017-2019年实际开业率的平均水平62.13%，则2023年预计实际开业量或达到365个，或与2022年基本持平。图：2017年-2023年(E)购物中心拟开业量和实际开业量资料来源：赢商网、天风证券研究所注：2023年的实际开业率为假设数、实际开业量为测算数三、购物中心行业品牌竞争情况分析根据我们统计的16家公司数据，开业在营购物中心数量共有1228个(包含未上市的万达)，已开业面积达到6095万平方米，资产账面价值达到11361亿元。上市房企逐渐重视购物中心业务的发展，我们整理了如下规模房企的商业购物中心业务情况，包括大悦城、华润置地等共15家上市房企和未上市的万达。我们首先梳理了部分内地房企购物中心产品系列，多数房企的购物中心有多个产品线。根据整理的资料显示，除新城控股和万达等房企之外，多数房企的购物中心有多个产品线，如华润置地旗下购物中心有“万象城”、“万象汇”、“万象天地”等三条产品线，大悦城同样有“大悦城”、“大悦春风里”、“祥云小镇”等三条产品线。表：部分内地房企购物中心产品系列、代表项目资料来源：各房企官网、宝龙商业公告、招商蛇口公告、南国置业公告、陆家嘴公告、金融街公告、中国国贸公告等、天风证券研究所我们拆分了上面部分房企的购物中心开业情况，开业在营购物中心数量共有1228个，已开业面积达到6095万平方米。覆盖城市数量超过100个的有万达、新城控股；覆盖城市数量达到双位数的有大悦城、华润置地、万科、龙湖、宝龙、旭辉、招商蛇口。已开业购物中心面积超过1000万平方米的有新城控股、万科、宝龙（宝龙商业）；已开业购物中心面积超过100万平方米不足1000万平方米的有大悦城、华润置地、龙湖集团、招商蛇口、保利发展、南国置业。开业购物中心数量超过100个的有万达、万科、新城控股。表：部分房企覆盖城市数量资料来源：大悦城官网、万科官网、龙湖官方公众号、万达官网、各房企公告等、天风证券研究所图：部分房企购物中心已开业面积资料来源：华润置地官方公众号、龙湖官方公众号、各房企公告等、天风证券研究所注：大悦城和旭辉为截至2022年6月30日的数据，其他房企为截至2022年12月31日数据图：部分房企开业在营购物中心数量资料来源：华润置地官方公众号、龙湖官方公众号、万达官网、各房企公告等、天风证券研究所注：大悦城和旭辉为截至2022年6月30日的数据，其他房企为截至2022年12月31日数据根据2022年上市公司披露数据，以上公司的2022年购物中心商业收入租金收入共有480亿元，其中收入体量最大的是华润置地，占公司总收入比例最大的是中国国贸。2022年购物中心商业收入体量过百亿元的有华润置地、新城控股；购物中心商业收入体量超过50亿元不足百亿的有龙湖、万科。购物中心商业收入占公司总收入比例最大的是中国国贸，达到33.67%；其他占比超过5%的有新城控股、华润置地、宝龙地产；占比不足1%的有招商蛇口、中国海外发展、保利发展。图：截至2022年末部分房企的购物中心商业收入规模和占公司总收入比例资料来源：各房企公告、wind、天风证券研究所注：宝龙地产的购物中心商业收入仅包含60个自持项目的收入根据2022年上市公司披露数据，以上公司投资性房地产账面价值合计11361亿元，其中规模最大的是华润置地，投资性房地产占公司总资产比例最高的是中国国贸。2022年投资性房地产资产规模超过1000亿元的是华润置地、中国海外发展、龙湖集团、新城控股、招商蛇口。2022年投资性房地产资产规模占公司总资产比例超过50%的仅有中国国贸；其他占比超过20%的有宝龙地产、陆家嘴、龙湖集团、华润置地、中国海外发展。图：截至2022年末部分房企的投资性房地产规模和占公司总资产比例资料来源：wind、天风证券研究所四、当前购物中心行业竞争策略分析（一）华润万象生活国内领先品牌运营方，利润率增长迅速公司是国内领先高端商业管理公司，购物中心管理是公司的核心业务。2022年公司购物中心实现营业收入24.82亿元，同比增长16.5%，毛利率62.4%，购物中心是公司商业管理业务的主要利润贡献来源，收入利润保持高增。图：购物中心营业收入及毛利率稳步增长资料来源：公司公告、国联证券研究所我国购物中心已成为线下消费核心载体，是城市生活的中心枢纽。近年来国内购物中心数量快速增加，面积不断扩张，2020年以来，我国购物中心面积增速有所放缓，步入平稳增长期，购物中心已经成为人们日常生活的枢纽。未来随着我国中高收入人群的不断增加，人们对高品质购物中心的需求有增无减，购物中心仍然会是线下消费的核心载体。公司购物中心业务有序扩张，规模稳中有增。2020-2022年，公司旗下在营购物中心数量为59个、71个、86个，在营购物中心的管理面积已达640万平米、760万平米、920万平米，公司购物中心在营项目数量、在营项目面积实现稳步增长。图：公司购物中心在营项目数量稳步增长图：公司购物中心在营项目面积稳步增长资料来源：公司公告、国联证券研究所公司购物中心零售额市场领先。2020-2022年，公司购物中心累计零售额分别为827亿元、1189亿元、1264亿元；公司零售额排名当地市场第一位的购物中心达21个、27个、33个；公司零售额排名当地市场前三的购物中心多达40个、54个、69个；公司零售额排名当地市场前三的购物中心占公司购物中心的67.8%、76.1%、80.2%。说明公司购物中心零售额在当地市场处于领先地位，多个购物中心零售额高居当地市场榜首。公司着力打造高品质购物中心，2022年公司重奢购物中心项目数量达11个，品牌影响力不断提升。图：零售额排名当地市场第一、前三项目数量增加资料来源：公司公告、国联证券研究所图：零售额排名当地市场前三项目占比增加资料来源：公司公告、国联证券研究所图：2022年购物中心重奢项目数量增长资料来源：公司公告、国联证券研究所图：购物中心累计零售额稳中有升资料来源：公司公告、国联证券研究所公司购物中心租金收入实现稳步增长，购物中心出租率维持高位。2020-2022年公司购物中心租金收入分别为112亿元、152亿元、158亿元；公司购物中心出租率分别为94.3%、96.9%、96.1%。近三年来公司购物中心租金收入稳中有增，购物中心出租率维持在95%左右，波动率较小。2020-2022年公司NOI分别为54亿元、93亿元、95亿元，公司NOImargin分别为51.0%、60.9%、59.7%，接近百亿级的NOI为公司未来资本化提供良好储备。图：购物中心租金收入、出租率较为稳定图：购物中心NOI、NOImargin较高资料来源：公司公告、国联证券研究所公司旗下购物中心分为“万象城”、“万象汇”和“万象天地”三大商业产品线。公司凭借强大的商业运营管理能力打造出各具特色的三个品牌线，定位不同人群和城市，实现业务错位竞争。“万象城”是公司旗下的高端商业品牌，力图打造城市地标性商业建筑。万象城定位引领高品质的风尚标杆，主要针对中高端人群，是全国重奢门店数量最多的购物中心之一，该品牌主要布局于一二线城市的核心区域，2004年建立的深圳万象城是该品牌首次推出的购物中心。深圳万象城于2004年12月9日正式开业，位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域，是深圳颇具示范效应的大型室内购物中心。深圳万象城总建筑面积达18.8万平方米，采取“主力店+次主力店+专门店”的门店组合形式，整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等元素，为深圳居民及游客提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。成都万象城是华润置地继深圳、杭州、沈阳之后的第四座万象城，于2012年5月11日开业。成都万象城总建筑面积31.8万平米，其中购物中心24.4万平米，华润大厦超高层甲级写字楼7.4万平米。项目位于二十四城西北角，斥资25亿打造汇集高档百货、大型超市、品牌旗舰店、电影院、真冰场、各色餐饮等于一体的大规模都市综合体。“万象汇”是公司旗下的优质生活商业品牌，力图打造活力生动的购物及社交胜地。万象汇面向家庭和年轻人，提供购物、餐饮、娱乐活动服务。该品牌于2013年首次推出，主要布局于一、二线城市区域中心或三线城市的核心地段。“万象天地”是公司旗下的潮流品牌，力图打造“街区+MALL”的特色商业空间。万象天地系列试图挖掘所在地的自然元素、保留历史文化，模糊商业与公共空间的边界。万象天地主要聚焦一二线核心城市，面向青年及潮流人群，于2017年在深圳首次推出。上海苏河湾万象天地创造性地利用城市公园和历史建筑群，打造独具开放性和文化性的时尚地标。万象天地以“城市峡谷”为设计理念，6万平方米开放式商业空间与4.2万平方米苏河湾绿地公园共生，营造了“地面公园+地下商业”的独特下沉购物空间，为人们营造的一种轻松惬意的生活方式。同时，苏河湾万象天地保护性修缮了上海两大老派建筑“慎余里”和“天后宫”，使它在重现历史风貌的同时，实现了从民居到商业功能的转型，为人们提供高品质的、具有历史韵味的消费体验。南京万象天地由“Mall+街区+古建”组成，是定位高端的现象级城市商业综合体。项目主体建筑为传统风格的现代诠释，内院保留黑簪巷、弓箭坊等历史街巷肌理，场地以原址原貌修缮的历史文化资源点云章公所为核心，形成古街巷融合的文化商业氛围。万象天地将建于1895年、曾是云锦织造业行会的云章公所原地复建，并联合罗浮紫公共艺术，以云章公所为核心打造南京万象天地首届公共艺术季“X·超体都市”。（二）百联股份（1）一站式购物体验受青睐，发力购物中心业态建设消费者重新关注线下消费体验，购物中心成为发展重点。近年来随着电商增速趋缓，顾客重新线下消费体验的乐趣，对于消费者而言，综合性购物中心不仅环境更加友好舒适，而且公司旗下不同购物中心各具特色，能够进行差异化营销，为广大消费者提供集购物、餐饮、娱乐休闲、商务、服务为一体的一站式多元消费体验近些年来愈发受到消费者欢迎。公司顺应需求端的变化趋势，持续加码购物中心业态，截至23Q1公司旗下购物中心共23家购物中心创收占综合百货业务比重有所提升。2015-18年间购物中心营收占综合百货(百货+购物中心+奥特莱斯)总营收比重约30%，2019年随着两个新项目的开业首次上升至超35%。2022年公司购物中心创收占综合百货业务比重约为32.35%/YOY-3.87pct，2020-22年间公司购物中心业态收入占比虽然有所下降，但相比疫情前已有较明显提升，23Q1购物中心创收在综合百货业务中占比达42.19%,提升趋势明显。表：截至23Q1公司旗下购物中心梳理数据来源：公司财报，公司2022年信用评级报告，广发证券发展研究中心图：公司年购物中心门店数量变化（单位：家）数据来源:公司财报，公司22Q1-3经营数据公告，广发证券发展研究中心图：购物中心营收贡献比重呈逐年上升趋势数据来源:公司财报，公司22Q1-3经营数据公告，广发证券发展研究中心（2）新项目推进+重点门店升级改造并行，打造购物中心新亮点购物中心稳中有增，稳健发展构筑项目竞争力。2018年第一百货商业中心项目整合完成，纳入购物中心业态;2019年百联曲阳购物中心及位于淮海中路的淮海TX开业;2020年新增百联临港生活中心、2021年原悠迈生活广场(青浦店)由百货业态调整为百联青浦购物中心。以百联TX淮海项目为例，公司致力于打造差异化购物休闲场景。2020年全球首个策展型零售商业空间“百联TX淮海”开业，TX淮海主打“体验零售与沉浸艺术融合”的策展型模式，拥有独特的社群文化。对消费者而言，策展型零售商业更贴近年轻一代消费者的兴趣，通过展示文化与艺术的方式使得品牌与消费者产生情感连接，突破顾客“体验”与“消费”的界限感。对公司而言，策展型商业抛开了具象的场所设置，往往可以容纳传统购物中心3-4倍的业态品牌;且对比传统购物中心依靠销售商品、门店租金的收入模式，主打体验式消费的策展型商业还可以通过销售门票等获得营收增量。根据界面新闻报道,TX淮海项目2021年举办了近300场活动.平均每月约25场，日均客流达到2-2.5万人次。公司在做大增量的同时，也加快对现有重点门店的升级。2020年公司对百联沈阳购物中心、百联中环购物广场等5家购物中心完成改造升级。此外，公司还针对百联南桥购物中心、世博源、百联嘉定购物中心、百联徐汇商业广场等门店成立PMO小组，制定项目转型规划工作计划表。2021年公司将百联青浦购物中心进行转型升级、2022年6月起百联西郊购物中心闭店升级。表：公司购物中心门店转型改造梳理（部分）疫情导致线下消费持续承压，购物中心营收及坪效降幅较大。2015-18年公司购物中心业态营收基本稳定，2019年公司新项目开业叠加部分百货门店并入购物中心统计口径的影响，当年购物中心营收增至69.87亿元/YoY+27.69%，坪效也相应增至3425.63元/㎡，同比上升22.51%。疫情期间公司购物中心业态坪效始终维持低位，主要因线下销售下滑及对商户减免租金影响。从盈利能力看，2022年购物中心毛利率为39.01%/YoY-15.60pct，但23Q1环比回暖至42.05%。图：2015年-23Q1购物中心营收及变化情况数据来源：公司财报，广发证券发展研究中心图：2015年-23Q1购物中心毛利率变化情况数据来源：公司财报，公司23Q1经营数据公告，广发证券发展研究中心图：2015-22年公司旗下购物中心坪效及变化情况注：此处面积采用财报中披露的门店建筑面积数据来源：公司财报，广发证券发展研究中心公司2017年以来围绕“打造新型商品结构模式，优化传统联营联销模式”的思路，积极推进业务转型和创新，包括①推动自有品牌发展；②推进与国内外集团供应商的合作；③发展深度联营联销；④联华超市积极优化生鲜采购供应链等。表：供应链优化与经营模式更新项目资料来源：公司2017-2022年年报，海通证券研究所2023年1月15日，位于南京东路的原华联商厦完成改造升级，建立起国内首座聚焦次元文化的商业体“百联ZX创趣场”。作为百联股份的商业创新项目，百联ZX创趣场引进多家全国首店，包括海外首家万代魂TAMASHIINATIONSSTORE上海，全国首家万代南梦宫MegaHouse，全国首家东映动画等。同时引进国潮《山海经》IP店虎掌门、国潮原创店蓝月的娃娃屋与COMICUP