可支付性住房国际研讨会专家访谈

可支付性住房国际研讨会专家访谈

第一次中国行威廉罗纳尔：我已经来北京很久了。1998年我从日本回英国,乘船来到了中国,途径上海、南京等城市,还在北京呆了一个星期,之后坐火车到蒙古转乘到英国的列车。那是我第一次中国行。不过我经常去香港,那是个非常棒的城市。城市的建设是城市物质环境的变化RichardRonald:给我印象最深的是,今天的北京和13年前的北京简直就是两座完全不同的城市,可以说是发生了翻天覆地的变化。城市建设的规模令人叹服,城市的物质环境改变了很多。比如,我记得13年前的天安门广场显得有些脏乱、无序,而且十分拥挤;但是昨天,当我重访天安门广场时发现那里已经变得井然有序,周边的建筑非常雄伟。如此巨大的改善使我十分惊讶。日本的住宅和相对的城市空间RichardRonald:东西方在很多方面都是相似的,比如城市空间、物质环境,不过我也经常能发现其中的不同。比如说,我现在居住的城市是阿姆斯特丹,我住的那栋房子是1639年建成的,已经建成300多年了。那是一座砖砌的房子,我住在最顶上的两层。但是在东京、首尔或者北京,人们往往住在高层建筑中。特别是在香港,甚至还有超高层住宅。当然,日本稍有不同,那里对高层住宅的需求只是近年来的产物。在1995年以前,那里很少有高于5层的建筑。在日本,现代化的独幢住宅是最主要的建筑类型。另外,日本和韩国的城市空间显得有些混乱,缺乏统一与协调。在日本,规划意味着给每个人划一块地,然后任其在上面盖自己喜欢的东西。另一个方面就是高密度的居住生活对机动交通的过分依赖。我没有买车,但是在我住的地方我有一辆自行车。在日本的时候,我也有自己的自行车。但是在韩国和中国,城市的通勤十分依赖小汽车,这不是一种可持续的模式。这种模式使得人与人之间的交流变得困难,造成了人际关系上的隔离。统一思想的体现RichardRonald:社会公正。美国的穷人太多了,那是一个两极分化特别严重的国家。美国在经济上非常成功,但经济发展的成果并不是跟所有人分享的,它只被社会中特定的阶层所享有。移民接受着不同的经济待遇。而欧洲则不同,以荷兰为例,它开展社会主义已经有很长时间了,并且政府广泛地参与各种合作。荷兰有一种体系叫做“极化模式”,因为荷兰是个低地国家,大部分国土处在海平面以下,所以所有人必须团结一致,才能把海水排出去,之后再进行城市建设或从事其他活动。因此,必须要有一个大家都必须遵守的体系,这种体系就是统一思想。所以,我非常喜欢住在荷兰。如果你去荷兰、瑞士瑞典、挪威和丹麦这些国家,你会发现那里的人享有比美国更高的生活质量。在美国与欧盟的比较RichardRonald:荷兰是一个只有1600万人口的小国,所以它可以以一种非常特殊的方式来运行。拿欧盟同美国进行比较,你会发现两者的体制迥然不同。美国是个很不一样的国度,不同地域之间存在很多差异,每个城市都有各自不同的特点。我认为如果中国意图寻求更为广泛的社会公正,那么欧洲的模式会更好一些。住房自有率的研究RichardRonald:部分原因在于一些巧合。因为在我1999年开始进行博士研究的时候,正值英国和其他一些国家住房市场的高涨期。那是我人生中第三次经历住房市场的高涨。在那之前,英格兰上一次高潮期是在1980年代晚期。然而一进入1990年代,住房市场很快就崩溃了。那时对住房市场的监管停止了,对住房的大量投资也没有了。然而,到了2000年代,当人们彻底忘记那场危机的时候,危机再次发生。所以,我的研究非常关注住房自有率问题,原因在于当房价上升的时候,所有人都想买房,但其实买房子最好的时机恰恰是在房价下跌的时候,所以说人们总是在做错误的决定。随后我就对住房自有率的有关情况进行了深入研究,在此过程中渐渐地就对不同国家、不同体制及其优缺点产生了兴趣,我甚至还到日本做了一些住房建设体制的研究。尽管不同国家的体制区别很大,但它们的决策、运行都要基于住房自有率的情况,以保障民众的家庭生活和社会福利。研究对象的特定RichardRonald:这是一个很好的问题。这个问题的关键在于很多研究者自认为保持了价值观的中立,但事实上任何研究者看待问题的角度都受到他们所身处的文化的影响。所以说,我是以英国人的眼光看待问题的。但在日本居住了多年以后,我多多少少带有一些日本的眼光,到了现在,我又多多少少带有一些荷兰人的眼光。人总是从某一个特定的角度出发去看待问题。我认为,价值观的中立应当是学者努力追求的目标,但你也应时刻认识到我们对问题的认识总是带有偏见的,距离真相总是存在一段差距。其他社会问题RichardRonald:也许会吧。我想说一说荷兰的高层社会住房的一些情况。从1980年代开始这些住房出现了大量的问题。事实上很多人写过有关社会住房的文章,而且这些问题在很大程度上得到了解决,其实它并没有人们想象的那么糟糕。有钱人拆除了部分高层住宅并在那里新建了一些房地产项目,包括一些供租赁的住房。现在Bijlmermeer仍然保留了一些高层住宅,不过整个居住区社会结构有了一些调整。整体的住房自有率不高,但是这些住房全部被利用了起来。因为Bijlmermeer住房的质量并不差,但是在那居住的人口是被隔离的少数族裔、海外移民。Bijlmermeer最初是为有工作的白种荷兰人建设的,在1950年代进行规划,1960～1970年代逐步建成,但那时恰好正值印度尼西亚、苏里南、摩洛哥、土耳其等国劳工移民荷兰的高峰期,而这些人来到Bijlmermeer居住非常方便,所以Bijlmermeer逐渐变成了一个少数民族聚居的地方。要么用于出租要么为家庭私有。荷兰在1960年代以前采取的社会住房模式,其后荷兰开始照搬英国的模式,而这种模式其实存在很多问题。原本打算建设完成后出售作为私有住宅的高层住宅在社会上不受欢迎,因而出现了一些社会问题。而这些住房在伦敦市场上比较受欢迎。所以高层住宅这种建筑形式本身并没有问题,当时那个时代背景下的社会原因才是这些问题产生的源头。同样的情况在英国也发生过,曾经国际移民大量涌入社会住房导致了贫困人群和非白种人群的高度集中,进而引发了一系列的社会问题。这确实是一个非常复杂的问题。住房的特性—《住区》:在荷兰租房子住的人是很多的,居住在社会公租房和私人出租住房的人口占荷兰总人口的比例超过60%。但是中国人买房子的意愿似乎比欧洲人和美国人更加强烈,您认为事实是这样吗?RichardRonald:我认为这是胡说。当我第一次来到中国的时候,研究中国住房自有率的人告诉我,所有中国人都必须要买一套属于自己的房子,这是文化使然;等我到了日本的时候,他们又告诉我,所有日本人都必须要买一套属于自己房子,这是文化使然;如果你去比利时,那里的人一定会告诉你,所有比利时人都想买一套属于自己房子,这是文化使然。即使是在住房自有率比较低的国家比如说荷兰,绝大多数人都认为最好还是能拥有一套自己的房子。拥有总比租要好。所有的文化都给自己的人民为什么更喜欢买房臆造了一个同样理由,甚至英国有些关于住房自有率的书,比如有一本从生物学、心理学上发掘买房动机原因的书,那都是毫无根据的。不管是在哪种文化背景下,拥有一样东西永远都好过租一样东西。而实际情况呢?在欧洲最富裕的国家和城市,举个例子,比如在苏黎世,大概75%的人租房住。在那里租房是很便宜的,而且居住权有很好的保障,租房者不会被从屋里赶出来,因为那是你的家。你可以重新粉刷你租来的房子,可以换家具。你可以享有和房屋所有人一样的房屋使用权力。这才是真正意义的文化影响了人们有关买房和租房的观念。在德国,大多数人都是租房住的,比如说一个年轻人,已经成家,那必须要租房子,另外,有房者大多数都是在四五十岁的时候才买上房子,之后他们就再也不需要搬家了。选择租房还是选择买房其实并不重要,两种方式所能达到的效果是一样的。这就是我的答案。预防社会经济体系中不同人群间的不平衡RichardRonald:我想政府还是乐于保持经济的增长、创造更多的财富。买了房子以后,房价涨了,人们就会认为自己更有钱了。老百姓普遍认为买房可以让自己很快富起来。我想这就是其中一部分原因。无论在新加坡、香港还是在韩国,都是靠推高房价以增加财富、刺激消费,这对发展经济是很有利的。但是政府无法防止社会经济体系中不同人群之间的不平衡,所以形成了经济泡沫,最终会导致经济崩溃。另外,人们的记忆是很短的,当泡沫破灭时,人们会哭,但20年后人们就把这件事忘得一干二净,然后重复20年前的错误。只要中国的经济持续增长,中国的泡沫就不会破灭。我们需要加强对住房和房价的市场监管,这方面韩国目前就在努力。在2000年的时候这是一个很严重的问题,政府引入了很多扭转市场过热的措施,住房自有率随之下降。当前,住房自有率在英国、美国、澳大利亚都在下降。因为在婴儿潮期间出生的整整一代人都处在不利的处境中,这就引发了代际间不同人群间的不平衡。在这种情况下,中国经济的增长是世界上大多数人愿意看到的。建设高质量的住房是最基RichardRonald:这是个很复杂的问题。每个国家都有不同的情况、自己的特点。我认为中国的户口制度非常有趣,这让人们从出生开始就享有不同的权利。总的来说政府对低收入人群的居住需求采取干预措施是一件好事,在一个发达社会建立健全的社会住房保障体系是很好的做法。为穷人建设高质量的住房对社会上所有人都有好处。我惟一的担忧在于这些住房的质量,因为即使是廉价房的建设也是需要大量投资的,而且这些住房的市场价值往往难以提高,因此它们通常难以长期保持高质量。空置房、投资房RichardRonald:这是个好的开始。在市场经济的国家,政府对经济采取管制措施是要承担很大压力的。但其实所有成功的资本主义国家都这样做。美国的经济危机波及整个世界,这正是不对资本主义采取控制的恶果。我在中国看见了很多空置房、投资房,很多人买了房子却将它空置着,但是还有很多人却付不起房租。我认为找到能够让拥有多套房产的人把自己不住的房子租出去的好办法,将会对提高住房的可支付性起到很好的作用。英国出租住房就非常多,我在英国有一套房子,把它租出去了,自己做房东。同时我又在阿姆斯特丹租房子住,别人是我的房东。这是很好的做法而且很有效,所有的房子都被利用起来了。英国有越来越多的人拥有二套房在英国的体制下,能够付清贷款的惟一办法就是把多余的房子租出去。也就是说,如果一个人买了第二套房作为投资,那他必须把房子租出去。在中国,人们买了二套房作为投资,但是他们却不把它租出去赚取房租,仅仅是空着它,这实在是难以理解。这样就影响了市场的有效性。体系的可持续性问题RichardRonald:我猜想你是想让我对亚洲国家的情况进行一下比较。我对国家发展水平和住房体系之间的关系做了很多研究。1960～1970年代,很多国家集中精力发展经济,推行了很多促进经济增长的政策,其中住房政策对于拉动家庭的房屋消费、增加家庭消费支出、创造社会财富、提高建设水平等方面起到了重要作用。但是这种发展模式已经终结,日本从中得到了教训,韩国多少也有些类似,那就是遭遇了发展停滞,当国家达到一定的发展程度之后,这个国家就很难继续保持每年10%的经济增长速度,你只能保持每年1%、2%的年增长率。所以,住房发展面临的最大难题在于寻找一种可持续的发展模式,保证住房市场在经济高速增长期结束以后仍能保持健康发展。经济发展大概以10～20年为一个周期,在经过一个周期的繁荣以后就会面临一个周期的低迷,反之亦然。我认为同其他国家相比,中国住房体系当前面临的最大问题在于还没有建立可持续的发展体系,或者说中国目前的体系在当前的经济发展状况下可以运行得很好,但是经济的高速增长总是会结束的,何况目前的这套体系已经引发了很多问题。不过可喜的是,中国政府为应对经济发展中已经出现的些许变化作出了一些回应。中国现在很有钱,有钱的国家最应该做的事情就是加大对社会保障的投入。因为等泡沫破灭、国家缺钱的时候,就很难再帮助穷人建造房子了。在过去10～20年欧洲恰恰没有这样做,这就是他们所犯的错误。即使当时他们意识到他们处在史无前例的经济高速经济增长期,也没有利用这些财富加强社会保障体系,现在我们正在偿付昂贵的代价。反思并调节的问题RichardRonald:我认为要成为一名学者最重要的事情就是阅读。读书、读书、再读书。学习、读书听起来好像很容易,但学习对待问题的不同思考方式是极为重要的,我给自己的学生布置了必读书单。只有通过阅读才能了解到别人是如何思考的,除此之外别无他法。对待任何问题都有多种思考方式、处理方式、解决方案,你可以通过阅读形成对事物的认识。我喜欢阅读亚洲学者写的东西,我也喜欢读美国学者写的东西,