户外主题公园投资运营

户外主题公园投资运营随着我国旅游经济的不断深入，人们对休闲化产品需求的不断升级，主题公园作为一种集娱乐活动、休闲要素和服务接待设施于一体的现代旅游目的地，近年来发展十分迅速。同时现代人对健康的需求日益增强，人们越来越向往亲近自然，倡导运动，而户外运动作为一项在自然场地举行的一组集体项目群，其具有很大的挑战性和刺激性，满足了人们拥抱自然，挑战自我的需求。由此，户外主题公园应运而生。何为户外主题公园？户外主题公园是指以户外运动为主题的，利用自然的载体结构（如山地、森林、水面等），整合载体周边的优势资源，将户外运动的露营、真人CS、拓展训练、定向运动、亲子活动、森林瑜伽、户外BBQ、登山运动、山地车速降运动、和越野跑等项目结合，是一种新型的，集生态、户外、刺激、健康、时尚、教育等为一体的主题型公园。本文从解读户外主题公园发展与形式入手，分析其发展机遇与主题功能，并在此基础上探讨其投资收益与商业运营模式。一、户外主题公园发展与形式户外运动最早起源于二战时期的德国，二战后迅速把目光转向商界精英，OUTWARDBOUND形式的户外管理培训立即风靡欧洲，蔓延到全世界。户外运动的场所也随之标准化、专业化，由最开始的户外培训基地、俱乐部向户外主题公园形式发展，是户外运动与旅游业得到了良好结合。户外主题公园，从狭义来讲，是指专门为带有探险挑战性质的户外运动提供场地的主题公园，这类主题公园在国内外均很鲜见。狭义的户外运动主要以专项活动基地、俱乐部的形式出现在户外爱好者的面前，如野外生存俱乐部、山地滑雪俱乐部等，项目专业而单一，消费水平相对较高；而我们这里讲到的户外主题公园则取其广义，是与城市相对的一种生活形态，不仅仅是探险与挑战，而是与国际通用解释（Tooutdoortohappy，tooutdoortobemyself）相对的汇集多种户外项目为一体的主题公园。由于此类项目是建立在户外运动和主题公园的共同发展之上，近几年才得到广大游客的认可，所以其发展尚不成熟。户外俱乐部、体育公园、户外游乐场等所谓的“户外主题公园”只能称其为户外主题公园的雏形，总体来说可以将其分为两种形式，即单纯的户外拓展基地和某大型主题公园内附设的户外运动项目。户外拓展基地主要为企业团队、社团组织提供团队户外拓展培训等活动以加强团队之间的破冰信任、共同协作以及意志等心理因素的场所。内部设施简单，项目相对难度不大，大部分需团队协作完成，针对的是大众市场；主题公园内附设的户外运动项目则是作为主题公园内众多项目中的一部分，是扩大主题公园的受众人群、提供主题公园利润的重要手段。主题公园内的户外项目相对较为高端，针对的是高消费人群，但仍存在项目种类有限、专业程度不高等问题。我们这里所强调的户外主题公园是介于两种形式之间，汇聚了众多户外运动项目，是集山地极限运动场、户外体验艺术馆、拓展运动生活茂、户外体验嘉年华、企业培训度假村为一体的专一的、专业性强的主题公园形式，，尚属于新型的主题公园模式。二、户外主题公园的发展机遇户外主题公园的兴起与快速发展依托于国家经济的快速发展，国民生活水平的提高，此外，国家的鼓励与支持政策、国民对户外项目的认可与狂热也是其重要的发展机遇。（一）国家的大力度扶持。国家发展改革委员会2011年5月发布新修订的《产业结构调整指导目录（2011年本）》（以下简称《目录》），旅游业被列入鼓励类产业。该《目录》第三十四条列出了鼓励“旅游业”发展的主要内容：休闲、登山、滑雪、潜水、探险等各类户外活动用品开发与营销服务；乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其他旅游资源综合开发服务。这些政策的颁布与实施无疑使得户外主题公园的发展加快了脚步，为其提供了强大的后备力量。（二）户外运动的市场前景。自20世纪90年代中期以来，我国户外运动开始从纯官方化向民间化和社会化转变，到目前为止，已经呈现出多元化、规模化的发展态势。据中国登山协会不完全统计，目前我国每年参与户外运动的人数已达5000万，截止到2009年底，专业从事户外运动的俱乐部已达1000多家，专业从事户外拓展培训的机构也已经超过1000家，每年参与拓展培训的群体近亿人。深受各个大中型企业、机关事业单位、工商业、学校、军人等众多社会群体所喜爱。其中很多诸如攀岩、极限运动、轮滑等都是当下最为流行的运动方式之一。三、户外主题公园的功能与载体户外主题公园拥有良好的市场机遇和广阔的市场前景，使得大批投资商把目光聚集于此，那究竟其具有哪些功能呢，其功能载体又是如何？笔者根据多年的市场调查与研究发现，其功能主要有户外观光、旅游休闲、拓展培训、健康养生、科普教育等五个方面。户外观光与旅游休闲功能：户外主题公园大多依附于风景秀丽、环境优美的森林或是水岸，户外观光与旅游休闲的功能自然成为其不可或缺的功能之一。秀美的环境、清新的空气、与之接待能力相应的餐饮与住宿设施以及定期举办的户外运动赛事为顾客提供短则2天，长则15天以上的行程安排，户外观光与旅游休闲作为园区项目的基础，配合拓展养生等其他功能吸引着无数游客的到来。拓展培训与健康养生功能：在国内外现有的户外主题公园中，拓展培训功能似乎已成为其主体功能，众多的企业、团队在专业的教练带领下在此进行活动以提高员工的心理素质与团队精神，增强团队的文化。健康养生功能则可以说是众多功能综合的结果，宜人的户外观光、众多旅游休闲设施、健康的专业拓展培训，无论从哪一方面讲都是对人类的健康有着重要的意义。同时随着人们生活水平的提高，健康养生越来越得到重视，户外主题公园的这一功能也可以说是顺应时代与社会的发展应运而生。科普教育功能：户外主题公园在承担拓展培训的同时，也具有着广泛的科普教育功能。它作为众多学校、企业、机构的户外科普教育基地，发挥其教育功能之外，也吸引着这些成员的资金、技术、科研成果等发展自身，使其科学持续的发展。四、投资策略（面积、投资金额、施工周期、投资回报率）占地面积：按照户外主题公园项目定位、园区性质与项目配置的不同，其占地面积可以从100亩——500亩不等，其面积大小应根据实际情况具体商定。知名专家在关于《水上主题公园投资商业策略》曾指出：以水岸为载体的户外主题公园，总体而言其中三分之一的面积是设备面积，三分之一的面积为景观的面积，另外的三分之一为道路与服务设施的面积。而以森林为载体的主题公园，在保护森林资源的前提下，按照尽量最少破坏森林资源的原则在其中开发相应的户外项目，其面积分配中设备与景观所占比重较大，而与之配套的服务设施所占项目总面积的比重越少越有利于其主题功能的发挥，这里比较推荐帐篷或林中小木屋的住宿形式，即新颖又有利于环境的整体协调性与可持续发展的需要。投资金额：户外主题公园由于其很多项目可直接借助于景区内的景观与基础设施，所以其投资额相对较小，500万——1000万即可。资金主要用于园区内基础设施的建设、户外设备的配置、景观工程以及园区项目的维护等建设与运营管理等方面。施工周期：项目的施工周期取决于项目的性质、施工节奏、以及资金支持等众多方面。总体来说，施工周期一般在六个月左右。时间过长，投入成本增高，投资回报率受到影响；时间过短，工程质量难以保证，势必影响项目的长期发展与成长高度。施工主要包括项目场地的选择与规划、基础设施与配套服务设施的建设、设备的招标与安装、景观布置与细化等。投资回报率：按照国内外户外主题公园的发展状况而言，其正处于产品生命周期的初期，也就是产品的萌芽期。此阶段的产品发展虽不成熟，但ROI(投资回报率)尚可。我们从简单的成本分析与收益分析来粗略计算产品的ROI，其投资成本较低，约500万——1000万，而项目收益很快，按每年10万游客，人均消费200元的保守数据估算，约一年便可收回成本。五、投资步骤规划设计：规划设计是户外主题公园建设的开端，同时也决定着项目的定位与发展。在规划设计之初，我们应首先对项目所在地进行考察与分析，对其客源市场、同类产品市场进行调查与研究，从而确定项目的主题定位与可行性，只有对这些做到充分与科学的调查与了解，我们才可以进行以下的项目，如项目的总规、详规与控规、设备的筛选、景观设计等，在此对于特殊的项目我们还需引进相关的专家参与项目的建设与开发。设备订制：通过对项目所在地的考察与相关的市场研究、规划设计等一系列准备工作的进行，接下来将进入具体的实施工作。项目设备的招标与订制首当其冲，我们应根据场地限制、市场需求等因素的选择设备项目与厂商，建立市场为导向的设备订制。主要包括项目规模大小的确定、游客人数的预估、设备订制、设备筛选确定和设备托运与安装等。项目施工监理：项目的施工监理间接决定着项目的施工周期与项目的工程质量，需选择专业的技术人员对其进行严格把关，保证项目的正常如期运营。主要包括项目施工过程中的游乐设备的管线预埋、土建施工、项目建设、设备安装、项目监理和运营检测等。六、运营模式项目的运营模式按照不同的角度有不同的分类方式，我们这里主要从项目的投资主体、业态投资方式两方面进行阐述。（一）按照项目的投资主体与运营方式来看，其运营模式主要包括以下几种：政府建设，专业户外主题公园运营商管理由政府出地并负责工程建设，在项目策划和设计阶段，邀请国际或国内知名的专业户外主题公园来设计，工程完工后交付专业的运营公司来管理运营。这种户外主题公园的投资模式比较符合我国的实际情况，因此在未来几年将是主要的投资模式。综合投资公司建设并管理运营由于专业投资公司有专业的投资需求，一定程度上，户外主题公园作为投资公司投资产品专业的配套设施，如度假酒店、度假村、高端房产开发和综合度假胜地的配套设施。这是由专业的户外主题公园服务商来提供规划、设施和施工服务等。专业户外主题公园运营商连锁经营这种模式国内目前还没有，但在户外运动发展较为发达的欧美国家已出现。项目的规划选址、投资建设、运营管理均由专业的户外主题运营商提供。这使得户外主题公园向更专业、更长远的方向发展，同时有利于各个户外主题公园间的资源共享，联带发展。（二）按照项目的业态投资方式来看，其运营模式主要包括以下几种：户外用品体验店模式：户外用品体验店模式是户外运动与购物紧密结合的产物，是新兴的一种发展模式。户外用品体验店汇集了国内外知名的户外用品，在这里户外爱好者可以尽情的挑选各种户外用品以满足其购物需求，同时众多知名品牌的加盟与巨大的销售利润为户外主题公园的成本回收提供了重要的来源。户外俱乐部模式：这里所指的户外俱乐部严格区分于主题公园内某一项户外运动的场所，而是指分布于城市间的户外运动俱乐部。它拥有其自己的会员，并定期组织会员到户外主题公园开展户外主题活动，承载了更多的营销功能，也可以称之为户外主题公园与城市客户群联系的纽带。户外基地模式：户外基地为各项户外运动提供了专业的场地、设备以及教练人员等，是户外主题公园中最重要的部分。同时吃、住、行、游、购、娱等各类配套设施的建设丰富了户外基地的活动项目，延长