房地产市场调查报告

绿地香颂1-南昌房地产市场调查报告（绿地香颂）南昌市红谷滩绿地香颂项目市场调查报告一、项目简介绿地香颂位于南昌市红角洲大学城，江西科技大学东侧，项目东起长庚路，南接学府大道，西临规划公园，北毗昌樟高速公路。项目占地103529平方米，总建筑面积232198平方米，绿化率35%，可容纳1700多户。项目整体呈蝶形地貌，整体规划以仿生态环境营建，两大主打产品“蝶墅”与“高馆”。其中一期花院蝶墅2009年12月首度推出；二期高馆2010年上市。蝶墅使用面积约200-300㎡，蝶墅内进行了套房设计、地下双车库配置，并附送精装庭院、下沉式庭院，多露台，地下室等空间。二期高馆100-150㎡三房、四房，方正格局，南北朝向，开阔视野。绿地香颂小区会所总建筑面积4600㎡，会所内有室内游泳池、网球场等；社区内商业配置777㎡。类独栋、类双拼别墅面积230-270㎡，共122套；别墅内进行了套房设计、地下双车库配置，并附送精装庭院、下沉式庭院，多露台，地下室等空间。高层公寓是面向中端白领首次置业的产品类型，户型面积70-90㎡之间。绿地香颂社区规划实现最大限度的人车分流。其规划、建筑、景观、配套、CIS系统均围绕“法式建筑理念”与“新古典主义”建筑精神、现代居住理美结合，欲打造一个富有浓郁法式风情的高品质社区。2008年12月30日，绿地香颂别墅品牌凭借良好的品牌行业领先性和品牌公众认知度，荣获“2008年度中国市场最具竞争力品牌”大奖。二、调查设计（1）调查目的①通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解本市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划本项目地块，明确项目定位，较准确地发挥地块环境特征和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资收益回报的最大化。②根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。（2）调查内容①对本市宏观经济环境的调查：宏观经济及市政规划；本市房地产现状。②项目自身情况：产品的整体研究与特性分析；项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）；产品公司组成（开发商、设计单位、策划公司、物业公司）。③需求市场调查：未来三年内市民置业意向；购买偏好（地段、价格、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）；购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）；购买行为（适宜置业时间、销售行为主动性、付款方式）；价格支付能力；对物业配套的需求；购买人群。④竞争市场调查（项目对比）。基本情况：楼盘位置、占地面积、总建筑面积、总投资、开工竣工日期、容积率、类别、档次及整体布局、装修材料、硬件设备、配套服务功能及功能分区、公开销售日期、销售价格、开发期价格的变化情况、销售率、付款方式、银行按揭安排、车位配备、物业管理公司及费用。⑤营销策略：目标客户选择决策，市场定位与宣传重点，营销组合策略。（3）调查方法①宏观研究：报刊文献资料收集与分析，网上资料②项目自身情况调查：项目现场考察，相关资料收集整理③需求市场调查：网上资料，问卷调查④竞争市场调查：现场踩点调查，报刊文献收集与分析三、南昌市宏观环境调查红谷滩新区位于南昌市区的西北面，与南昌市中心区分居赣江两侧。红谷滩新区东濒赣江、西临昌九高速公路、北起赣江大桥、南至建设中的生米大桥，沿江岸线长达16公里。通过对区域规划打造，新区的优越地理位置凸显，便利交通条件受到市民的追捧。在红谷滩的长远规划中，政府已经将红谷滩定位为南昌的CBD。CBD中心区设施包括政府—酒店—办公—商场—娱乐—餐饮—文化—医院等设施。形成南昌市最为核心的“四大中心”即：以市委、市政府为核心的政治中心；以工人文化宫、报业大厦、广电大厦为核心的文化中心；以南昌世贸中心、红谷大道为核心的商业中心以及以江南证券等大量证券公司和银行组成的金融中心。规划中的整个南昌红谷滩新区按照三区（凤凰洲片区、红谷滩中心区和红角洲片区）二景区（千湖景区、碟子湖景区）五横十八纵（道路）布局，区域面积约50平方公里，规划居住人口约40万人，建筑密度控制在25%以下，绿化按花园城市标准控制在42%以上。三个片区的功能定位各有侧重：凤凰洲片区是以居住、旅游为主的城市新区，规划有碟子湖景区大型综合项目；红谷滩中心区以行政办公、商贸金融为主的中央商务区和中央生活区；红角洲片区是集高教、旅游、体育、高级商住为一体的生态新区。经过几年的发展。红谷滩新区发生了日新月异的变化。红角洲区、凤凰洲区都将是围绕中心区CBD而建设的，红谷滩中心区的发展直接决定了这两个区域的发展状况。2010年1-5月份，南昌市推出53宗土地，供应面积4050.943亩。相比上年同期，供应宗数和面积分别增加24宗和1569.579亩。推出的53宗土地最终成交50宗，成交面积3824.312亩。2010年前5个月推出的53宗土地中有12宗为限套型地块，总面积为1003.007亩，占总量的24.76%。12宗限套型地块成交11宗，成交面积936.426亩。2010年1-5月份南昌市居住和商住用地累计成交1203.835亩，比上月增加34.127亩，其中京东板块占61.25%。居住和商住用地规划建筑面积172.6万㎡，楼面地价为1619.82元/㎡。2010年6月南昌市至少推出9宗土地，供应面积为805.254亩，相比5月略微增加。6月土地供应以工业用地为主，供应面积达到630.845亩，约占总量的80%。2010年，受一线城市成交量影响，5月份，南昌市区新建商品房住宅共成交1761套，环比下跌48%；成交总面积为195428.17平方米，环比下跌42%，非住宅成交总套数为590套，非住宅成交总面积为61523.78平米。5月成交量迅速下滑，主要是调控新政作用的影响，新政如提高二套房贷、停发三套房贷、限制外地人购房等非常有针对性调控政策，立即抑制了以改善性、投资性需求为主体的消费市场，而同时刚性需求也出现了观望情绪，诸多因素叠加在一起，导致了五月成交量的快速下跌。新政出台，以红谷滩区域为代表的热点区域迅速冷却，区住宅总成交843套，跌至497套，环比下跌41%，改善性需求和投资性需求迅速退潮，随着二套房贷、地方细则以及房产保有税等利空政策消息蔓延，调控政策的叠加效应抑制了投资资本涌入楼市。投资资本开始将目标转向其他投资渠道。2010年5月份东湖区新建商品房总成交套数为463套，相比于4月份的254套，成交套数增加了209套，英雄经济开发区总成交套数为166套，环比增幅88%，成交量逆市上扬，而与此同时，高新区5月份成交量则出现大幅下滑，环比下滑惊人。其主要原因是，品牌大盘推盘左右了板块成交。在5月，紫金城的全面推盘和热销，影响了整个东湖区的5月份的成交量，同时，英雄经济开发区恒大绿洲的上市，也拉动了整个区域的月度成交量。紫金城和恒大绿洲也分别以月度成交量145套与129套，排在了5月市区住宅成交套数第一名与第三名。而另一方面，京东品牌大盘世纪风情在4月份的推盘以及5月份的沉寂也彻底左右了整个高新开发区的成交量。报告揭示了南昌房地产市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。四、南昌市房地产需求调查2007年以来，我国的楼市价格和国内大形势一样，经过快速上升、低迷、回稳等几个阶段，南昌的楼市也和全国一样，由2007年的疯涨到2008年的低迷再到2009年的逐步回暖，2004-2007年，房地产作为支柱型产业，一直处于快速发展阶段，由于经济两位数增长，人民收入快速增长，对置业需求、对住房环境的改善也就顺理成章，旺盛的需求加之土地资源的稀缺性，促使房地产价格快速飙升，房价也在成倍数增长。政府出台的一系列宏观调控政策依然没有起到抑制房价过快增长的作用，2004-2007年期间，南昌市区的楼房均价从每平方米2000元左右一路涨到每平方米接近5800元左右。2008年以来，由于次贷危机对房地产行业的影响较大，也直接影响到了南昌的楼市，2008年南昌市区楼房均价从最高峰的每平方米接近5800元左右，下跌至每平方米3500元左右，降幅达30%多。在经历2007年的“疯狂”和2008年的“低迷”之后，南昌楼市在2009年的春天迎来了一个小阳春。2009年一季度南昌市房地产市场成交量大幅增长，全市商品房预（销）售面积161.6万平方米，与去年一季度相比增长113%。其中商品住宅预（销）售13914套，与去年一季度相比增长103%，预（销）售面积147.4万平方米，与去年一季度相比增长115.1%。南昌市今年一季度新建商品房销售10147套，销售面积达115.65万平方米，占到去年全年销量的64%。市区1月至3月商品房成交量分别为39.19万平方米、32.12万平方米、44.14万平方米。一季度市区存量住房交易3257套，与去年一季度相比增长36.1%，与去年第四季度相比增长60.2%，交易面积27万平方米，同比增长37.5%，环比增长66.36%。今年3月南昌市区商品住宅成交3864套、43.46万平方米，为历史单月销售量新高。成交量放出来后，销售价格也呈略涨趋势。今年1月至3月商品房销售均价分别为每平方米3536元、4157元和4370元。2009年1-7月，南昌市工业生产继续保持增长、固定资产投资规模不断扩大、财税收入逐步回升、消费需求稳步扩大，全市经济保持持续稳定发展态势。2009年以来，南昌市不断加强基础设施和基础产业建设，加上工业方面的高投入，带动了南昌市投资持续较快增长。前7个月全市累计完成城镇以上固定资产投资690.46亿元，同比增长36.4%。支撑固定资产投资快速增长的积极因素首先表现在非国有主导地位进一步增强，1-7月全市完成非国有投资495.69亿元，同比增速达46.3%，增幅高于国有投资29.9个百分点，占全市城镇以上投资比重达71.8%，比上年提高4.9个百分点。其次是工业投资增长迅猛，1-7月全市工业累计完成投资335.49亿元，增长53.6%，比全市平均增幅高17.2个百分点。工业投资占全市投资比重达48.6%，比上年提高5.5个百分点，拉动全市投资增长23.1个百分点。新开工项目的大幅增加，也促成了全市固定资产投资规模不断扩大。1-7月，全市新开工项目达1324个,同比增长90.0%，其中3000万元以上项目数达到113个，增长2.42倍；完成投资63.03亿元，增长1.17倍。此外，1-7月全市城镇以上固定资产投资累计到帐资金878.62亿元，同比增长39.9%，其中，利用外资33.33亿元，增长167.9%；自筹资金539.55亿元，增长40.0%。从投资指标和销售指标看，南昌市房地产市场继续回暖。1-7月，全市房地产开发投资额71.23亿元，同比增长15.6%。从销售看，1-7月，全市商品房销售面积242.63万平方米，同比增长108.3%，其中住宅销售面积232.52万平方米，增长106.1%。2009年1-6月份，南昌楼市新增供应量95.51万平方米，同比减少27.75%，新增供应套数8318套。7月份新增供应量18.63万平方米，略有增加。与此同时，六、七两月均有两周出现新增供应量为零的情况。1-6月份，南昌市商品住宅供求比为1:2.52，新增供应量持续下跌使得供求矛盾进一步加深。8月原本是楼市传统的淡季。然而经历8月第1周楼市成交量3.65万平方米的下滑后，8月第2周，楼市成交量又迅速翻番，达7.28万平方米。成交量的快速上升，与开发企业积极的营销密不可分。楼王、盛大开盘、加推等一时间成为近期楼市的关键词。然而仔细分析，不难发现，近期新开盘的十余个楼盘中，多数房源为数月前甚至1年前的存量房源，并非最新取得预售证的新增供应量。新增供应量即商品房最新取得预售许可证的面积。继6月第1周与第4周两次出现新增零供应量的情况下，7月第3周与第4周，南昌楼市新增供应量再次连续为零。2009年1至6月，南昌楼市新增供应量95.51万平方米，同比下跌27.75%，新增供应套数8318套。7月份新增供应量也仅为18.63万平方米。但2008年与2007年上半年南昌楼市新增供应量分别达到132万平方米与181万平方米。一方面是新增供应量的急剧减少，另一方面楼市的成交量却出现骤增。1-6月份，商品房成交量240.59万平方米，同比上涨217.61%，成交套数22389套同，仅半年时间，南昌楼市成交量已全线超出了2008年楼市全年的成交总量。分区域看，包括东湖区、西湖区、红谷滩区、青山湖区、高新区、青云谱区、经济开发区、湾里区8大区域在内，仅湾里区的新增供应量4.09万平方米，超过其成交量3.65万平方米。其余7个板块，新增供应量绝大多数远远低于成交总量。红谷滩板块新增供应量与成交量均排第一，其新增供应量仅35.42万平方米，成交总量达到93.55万平方米。东湖区新增供应量19.76万平方米，成交总量36.88万平方米；而其中青山湖板块新增供应量仅8.11万平方米，其成交总量却达到31.77万平方米。本研究咨询报告由北京华经视点信息咨询有限公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、南昌市统计局、南昌市国土资源局、南昌市房产管理局、南昌市房地产经纪协会、南昌房地产业协会、中国行业研究网及国内外相关报刊杂志的基础信息，全面分析了南昌市房地产行业发展的宏观形势、政策、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。报告汇集了南昌及南昌主要片区的房地产开发、商品房交易价格、销售和空置状况等重要经济指标；报告涵盖了房地产开发、商品房销售、各主要类型物业、片区房地产、房地产需求规模、房地产政策与住房金融、行业竞争态势以及发展趋势等重要板块的内容；深度分析了南昌土地供给市场、住宅市场的供求状况、价格走势、住房消费状况与需求特征以及房地产开发企业的竞争态势；为南昌房地产商在激烈的市场竞争中洞察先机，根据市场需求及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。6月份南昌市新建商品房成交套数排名前十6月南昌新建商品房成交面积排名6月南昌新建商品房成交金额排名2010年市场供应情况2009-2010房价走势图五、绿地项目研究和特性分析项目SWOT分析√优势（strengths）1、位于前湖景区内，环境优越2、依托周边大学城，有客户导入资源3、绿地项目，品质保障4、产品规划上又叠墅的打造是小区更显高档以上优势特征决定了该项目整体属于中高档次。√劣势（weaknesses）地段可能离工作的地方远，比较偏僻周边配套还没有完善起来根据业主反映有些居室有点小，不易装饰√机会（opportunities）1、南昌城市建设向红谷滩扩张，新区板块将成为未来都市区2、随着附近休闲娱乐配套的跟进，将使周边的自然环境和公共资源得到更好地提升3、未来地铁的开通，借助便利的交通，可以享受沿线及周边区域的各项生活配套和工作便利√威胁（threats）1、宏观调控加强，紧缩银根2、周围开发了很多的新楼盘，竞争性比较大六、现有经济指标（1）楼盘参数：占地面积:112645平方米总建筑面积:200731.10平方米总户数:1304户楼层状况:绿16-18层小高层以及别墅容积率:1.20绿化率:35%装修情况:毛坯建材装修描述:停车位备注:每户送地下双车库物业管理费:2.2元/平方/月楼盘相关企业：开发商:绿地康林置业有限公司物业管理公司:上海深长城物业管理有限公司（2）小区建筑特色：南昌绿地香颂项目绿色建筑设计标识一星级评定专家评审会议由中国城市科学研究会绿色建筑研究中心组织在北京召开，并于近日在其网站进行为期一个月的公示后，成为江西第一个绿色建筑星级住宅楼盘。绿色建筑作为国家低碳经济政策的一个重要方面，作为集团产品开发的一个重要方向，越来越被提到战略高度进行研发。南昌事业部正是顺应这样的潮流和趋势，在事业部领导的支持和集团技术条线的帮助下，推出了南昌绿地香颂项目绿色建筑的开发。香颂项目在选址、设计的时候便开始引入了绿色、低碳的概念，倡导低碳社区建设。按照绿色建筑节地、节能、节水、节材、室内环境和运行管理六大技术体系进行项目规划设计，并按照绿色施工的标准进行建设。项目采用节能照明、外墙保温、节水器具、雨水回收、复式绿化等多种技术手段和技术措施，在有限的成本控制范围内实现了绿色建筑的各项控制指标。目前江西刚开始进行建筑低碳设计，目前建筑设计基本按照传统思路考虑，从之前的节能设计转变到低碳设计、低碳社区，需要各个方面的大力支持才能实现。南昌香颂项目为倡导低碳生活，为南昌事业部节能建筑系列产品都创立一个崭新的起点，争创南昌低碳社区样本工程，并努力使住户能够实实在在感受到低碳生活的贡献。七、市场机会分析09年的楼市，跌宕起伏宛如一部充满无数未知和悬念的电影。年初，行业性的资金缺乏，房价回归到06年水平，众多开发企业岌岌可危，随时都有资金链断裂的危险。到了年末，楼市的价格已经超越07年最高峰的数值，天价地王频出，成交量创新记录。在09年的最后一个月，中央政府为抑制房价过快过高上涨，频频推出调控政策，但实际的效果能不能达到中央政府的预期还是个未知数。2010年全世界将继续大打国家间的贸易保护战争，中国出口行业将继续面临巨大挑战，居民消费在政策的刺激下，有小幅上升，拉动经济的主要动力寄托在国家的固定资产投资和居民消费的大幅提升上。2010年，政府会继续鼓励居民的自住型和改善型的房屋消费，但会严格控制投资型和投机型消费，将通过灵活的金融工具来控制。截止目前，美国的利率还是保持在非常低的一个水平，决定了全世界资本的流动性将持续泛滥，资产价格会随着货币量的上升而上升，中国也不能例外。随着不断的天价地王的拍出，高价土地在越来的市场中占领的比例将越来越大，同时也会推动价格的上扬。未来政府不排除会采取更严格的调控政策。或通过金融工具不断对市场进行调整。现在处于一个政策频出的密集期，未来的政策力度有多强很不明确，所以很难判断明年南昌的房价会如何走，明年的中期开始会有大批量的新建房源上市，能足够满足消费所需。明年的红谷滩板块，朝阳洲板块，象湖新城板块将继续成为南昌市各个板块的热点板块。众多有实力的开发商会持续推出优质房源。其中红谷滩板块更是热点中的热点，经过十年的打造，站在一个高规划起点上的红谷滩已经足够成熟，将真正成为南昌市的CBD和CLD。政府之所以密集性地出台各方面政策，也正是出于政府宏观调控市场的职能所在。2009年下半年以来，房价涨势迅猛，局部已超过2007年高峰值。政府此时出台系列政策也正是要遏制房价泡沫再次出现。此次调控不仅提高了对开发商投资的资金门槛，还增加了投资或炒房者的市场风险，使整个市场房价进入公平、合理和有序的发展轨道。也平抑了普通购房者对房价上涨的预期和恐慌，更加科学和理性的购置物业。而对于金融机构更能有效控制房地产信贷的市场风险，避免房地产泡沫对金融体系的破环作用，促使经济持续、稳定和健康的向前发展。目前南昌房价正处于2009年相对较高点，随着政府新一轮政策的频频出台，部分房地产投资者或炒房者以及改善型需求将产生新一轮观望，从而使得新增供应量在近期将有所回调，但波动比例不会太大，未来一段时间内房价将基本保持稳定，但不排除个别区域有小幅上扬的可能。对于市场供需矛盾的能否得到缓解的问题，由于各大开发商受2008年金融危机的影响，出于对市场风险的考虑，其市场投资额和开发总量都有明显的下降，加上2009年政府在土地供应量方面的萎缩，新增供应量下降等相关因素的影响下，总体来看，到2010年上半年，南昌市整个房地产市场都将处于供不应求的发展局面，但随着国家近期紧密的政策的实施，新增土地供应量增大，其市场总体开发量会有所上升，且投机因素相对萎缩的情况下，预计到2010年下半年，整个市场的供需矛盾开始相对缓解，从而保证了市场健康有序的发展以及价格与价值的相符。今年的热点板块，仍看好红角洲和朝阳洲板块。板块的热点与否直接跟区域的供应量有关。红角洲被政府定位为南昌的阿姆斯特丹，区域秉承高标准、高起点进行规划与建设，现已开发面积约297万平方米，待售面积约为174万平方米。今年朝阳新城板块的储备土地已达到413亩供应，约有76.12万平方米的建筑体量，因此，今年的热点板块仍将是红角洲板块以及即将形成的朝阳新城板块。2009年1-11月份，南昌城区住宅成交量已经超过370万平方米，全年成交量有望突破400万，创下历史新高。而在价格方面，全年是一个先抑后扬的走势，上半年较为平稳，而到了下半年则开始飙升。截止到11月，南昌城区房价均价已经达到5000元/平方米左右，这也已接近2007年5200元/平方米的最高峰值。虽然价格接近，但房价涨幅却大不相同，2009年1月份南昌城区均价仅为3530元/平方米左右，而到11月份已达过5000元/平方米，涨幅超过40%。2009年的南昌房价从接近大甩卖的成本价、亏本价，一路狂飙，当前房价已接近历史最高水平，局部区域甚至已突破历史最高水平；南昌楼市成交量创下历史新高，日成交量、月成交量、年成交量纷纷刷新纪录。2009年第三季度南昌的房地产销售价涨幅居全国第二位，涨幅为9.5％。显然，这是个值得寻味与反省的数字。对于南昌房地产而言，这组数据有可能将左右南昌政府对2010年楼市的适当调控。

2009年12月召开的中央经济工作会议为2010年楼市定了基调：保增长、防通胀、调预期、促稳定将是明年工作的重中之重。从整体经济来看，房地