租赁合同法律风险防范讲座

租赁合同风险防范讲座

1、什么是租赁合同？2、为什么要签租赁合同？3、怎样签订租赁合同？4、如何防范租赁风险？5、如何解决租赁纠纷？—关于租赁合同的二三事

一、租赁合同的概念

租赁合同指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租金就是承租人为使用、收益租赁物而支付的报酬或者对价。租赁合同的标的物称为租赁物，包括动产和不动产。二、为什么要签订租赁合同？

房屋租赁合同约定不明确，导致纠纷产生后双方各执一词。很多当事人缺乏房屋租赁经营，没有法律风险防范意识，对租赁合同理解过于简单，导致很多重要事项没有约定或约定不明，不少当事人在合同履行中不及时办理相关手续，有的在很短时间内“一房二租”，有的见对方经营有方，擅自要求增加费用、租金等1、出租人与承租人需要在房屋租赁合同中详细地约定双方的权利与义务。

因双方当事人之间缺乏一定了解，在纠纷发生后乙方当事人往往很难提供对方准确的住址，甚至个别案件原告无法提供被告的真实姓名。有的承租人在经营状况不佳时偷偷溜走，纠纷发生后难以找到承租人。2、租赁市场人员流动频繁，明确当事人身份、住址等相关信息。

对于装修，又涉及物权行为中的添附制度等等。因为没有就具体问题约定明细，一旦发生纠纷需要协商解决，协商不成的，在时间精力上给双方当事人都带来很大的困扰。

3、多数纠纷不仅仅是单纯拖欠租金，往往伴随优先购买权、财产损害赔偿、擅自转租、房屋装修等问题。三、怎样签订租赁合同？如果你是出租方，你该注意什么？如果你是租赁方，你要着重看那些条款？（一）交付出租物（二）维修出租物（三）排除妨碍（四）协助履约（五）通知义务（六）检查义务（七）接收租赁物（一）接收租赁物（二）支付租金（三）合理使用租赁物（四）妥善保护保管租赁物（五）协助履约（六）通知义务（七）返还租赁物在租赁关系存续期间，出现以下情形之一的，承租人应当及时通知出租人：（1）装修、修复租赁物；（2）租赁物发生或可能发生危险；（3）第三人主张权利；（4）其他依诚实信用原则应该通知的事由。承租人怠于通知，致出租人不能及时救济而受到损害的，承租人应负赔偿责任。四、如何防范租赁风险《民法通则》规定：

诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。自权利实际被侵害时起开始计算，在20年以内，房屋租赁合同权利人知道或者应当知道权利被侵害的，适用2年的诉讼时效，若无中断、中止的法定事由，也不得超过从权利被侵害时起计算20年的时间。1、诉讼时效的问题房屋租赁合同纠纷中，承租人拒付、延付租金，出租人起诉请求人民法院予以保护的时效为1年。所以出租人一定要牢记其诉讼时效为1年，超过1年起诉的，法院若查明此前出租人明知自己的权利收到侵犯而不主张，那么，出租人就丧失了胜诉的权利。2、对承租人主体资格的审查

法律规定：《合同法》第9条规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。

《民法通则》第11条规定，十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。

《民法通则》第12条规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。

在核实承租人的身份信息后，签订租赁合同的时候要确定签订合同的主体必须是本人签署，否则有可能出现承租人并非真正的“承租人”的情况。届时，承租人违约，出租人难以主张权利。

合同中应写明承租人的名称、姓名、联系人、约定送达地址、联系电话等情况。这些承租人的基本信息，特别是送达地址、联系电话的信息。这关系到在日后的诉讼中利于法院进行送达，诉讼过程不会因联系不上被告而导致诉讼过程被延长。

甲与乙签订租赁合同，约定甲将自有房屋租给乙使用，签订合同时，未将乙的身份证复印件作为合同的附件。合同履行过程中，乙在拖欠10个月租金后突然人去楼空。甲欲向乙方追收租金，但不知道乙的户口登记信息，无法确定被告身份，因此无法通过法律手段维护自己的权益。作为自然人承租人签订合同时应当提供的材料为身份证、暂住证、驾驶证等身份证明。作为法人、其他组织签订合同时应当提供的材料为营业执照、组织机构代码证等身份证明材料。案例3、关于租赁物信息的约定（一）租赁合同当中应当详细写明租赁房屋的证号、面积、位置

举例：甲与乙签订租赁合同，约定甲将场地租给乙使用，该场地上有房屋若干间，空地若干平方米，当时口头约定场地上部分楼房出租，部分空地出租，但未在合同当中注明租赁范围。另外，乙向甲交付定金25万元，约定如果甲方违约需双倍返还定金。甲将部分场地交付乙。但乙认为甲未将约定的全部租赁场地交付，要求甲方双倍返还定金。（二）其他情况

对于租赁房屋的其他情况，如装修情况，住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况；配备设施和设备情况，如住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等这些具体情况可以在交付租赁房屋的时候双方进行书面确认。4、关于租赁期限、交付及其他费用的约定

（一）租赁期限《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《合同法》第215条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。合同当中，应当明确租赁期限。（二）租赁物交付方式对于不动产的交付，除房产钥匙的交付外，还应考虑相应的不动产的是否能够达到使用的条件。如在房屋租赁中，除了要求出租人交付钥匙，还应考虑场地是否被占用、原有设施的状况

（三）租金（含物管水电等费用）的支付方式支付方式：1、现金。2、转账或者汇款：清楚列出收款人及银行账户信息。3、支票。是否需要出租方出具租金发票？税费负担？5、关于租赁物使用的约定（一）对于租赁物的使用，需要考虑租赁物的用途（二）租赁期间证照的办理，租赁期间管理责任的分配：消防，治安，卫生，防疫、用电、水、气安全，防水防涝（三）租赁期间租赁物毁损的责任分担

《合同法》第222条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。因此交付和交换的时间界定很重要。因不可抗力原因造成的租赁物毁损灭失的风险是归于所有权人（出租人）（四）租赁使用期间租赁物装修工程的批准（五）租赁期间优先购买权

《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但可以约定承租人放弃优先承租权。（六）出租人的监督权利6、关于租赁物维修的约定

《合同法》第220条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

《合同法》第221条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。7、租赁合同的解约条件（一）拖欠租金或或其他费用超过十五天（二）擅自更改承租场所的建筑结构或者造成破坏性作用的（三）在消防、安全生产、卫生、环保等方面不采取防范措施或者防范不力存在事故隐患或导致事故发生的（四）违法经营的（五）未经出租方书面同意擅自转租的（六）未经甲方书面同意擅自修建建筑物（七）承租人有其他任何违协议的行为五、如何解决租赁纠纷——租赁纠纷的表现形式（1）因承租人拖欠租金而发生纠纷。这类纠纷占房屋租赁纠纷70%左右，是主要变现形式。拖欠的原因多为经营困难、资金周转不灵、无故拖欠或者借口房屋有瑕疵或不符合约定用途，主张形式抗辩权。（2）因承租人擅自转租或改变房屋结构、使用功能而引起的纠纷。在近年的租赁纠纷案件占了相当比例，有的承租人为了谋求更大利益，擅自改变房屋结构或者转租，有的合同约定该房屋使用功能是住宅，而承租人实际上改变为商业用途，用来进行经营。（3）因旧城、旧村改造拆迁而导致合同无法继续履行而引起的纠纷。主要集中在违约责任的承担和经营性补偿的归属等

（4）因出租屋存在质量问题不符合约定的用途而引起的纠纷。

有的房屋漏雨、潮湿、出租人不及时修缮，承租人要求解除。有的承租人承租房屋用来开办酒店、宾馆、因房屋无专用烟道或消防设施而不能实现合同目的，承租人为此要求解除合同。

（5）因出租人单方原因提前终止合同履行而引起的纠纷。

如有的出租人在房租不断上升的情况下违背诚信原则，以出租房屋未办理规划手续为由要求确认租赁合同无效，并要求承租人滕让房屋。由于该类合同大都签订时间较早，租期较长，租金较低，承租人往往投入了很多资金用来装修或购买设备。

（6）因租赁期内房屋所有权变动而引起的纠纷。

有的承租人在未通知出租人的情况下将房屋所有权转让，有的承租人因欠债不还导致出租房屋被依法拍卖、折价、变卖，有的承租人在租赁期内死亡，新产权人不愿继续履行合同，或者承租人主张优先购买权，由此发生纠纷。

——房屋租赁当中的常见问题（相关案例）。1、出租未经消防验收的房屋，租赁合同是否有效？

出租未经消防验收合格的房屋违反了《消防法》关于房屋使用条件的强制性规定，依照最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条第3款的规定，在该种情形导致租赁房屋无法使用时，承租人请求解除租赁合同的，法院应予支持。房屋是否经过消防验收合格与租赁合同的效力没有必然联系，除非租赁合同的双方当事人明确约定其为租赁合同的生效要件。

合同法规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。最高院司法解释规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。关于合同解除日，因原告无证据证明其于诉讼之前以通知方式行使解除权，故以起诉状副本送达之日作为合同解除日。2、出租没有产权证的房屋租赁合同是否有效？

一般认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据，故实践中，因出租房屋没有产权证而主张房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。

如果因为未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设而不能取得产权证的，由于该类房屋违反国家关于建筑、规划等方面法律规定，属于违法建筑，法律不予保护，出租该类房屋，租赁合同无效3、没有办理登记备案或没有办理《房屋租赁许可证》的房屋租赁合同是否有效？

办理登记备案和《房屋租赁许可证》是房地产行政管理部门加强对房屋租赁市场管理的一种行政手段与方式，不是租赁合同有效与否的法定条件，除非当事人对此进行了明确约定。4、承租人未经出租人同意转租房屋行为是否有效？承租人未经出租人同意转租房屋损害了出租人的利益，租赁各方的法律关系亦处于不稳定的状态，不利于交易的安全，转租合同原则上认定为无效合同，但出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求认定转租合同无效的，人民法院不予支持。5、部分共有人出租共有房屋是否有效？

认定部分共有人出租共有房屋的租赁合同是否有效，不应仅因出租人未经其他共有人同意为由，认定租赁合同无效；如果承租人为恶意，即其指定或应当知道承租房屋存在其他共有人，出租人未经其他共有人同意而擅自出租，构成恶意串通，如果损害了他人利益，则租赁合同为无效合同。6、房屋在出租期间由谁负责维修？承租人因此受到的损失应当如何处理？对于租赁房屋的修缮义务，首先应当由当事人在租赁合同中约定，并作为主要合同条款。

根据意思自治原则，如果租赁合同中明确约定了出租房屋修缮义务的，应按约定履行；如果合同中没有约定或者约定不明确的，按法律规定应由出租人承担。7、承租人在那些情况下可以解除租赁合同，提前退租？（1）不可抗力；（2）出租人拒不交付租赁房屋；（3）租赁房屋部分或者全部毁损、灭失；（4）对于不定期租赁，承租人随时可以解除合同；（5）租赁房屋危机承租人安全或者健康的，承租人随时有权解除合同；（6）司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用而解除；（7）权属有争议导致承租人不能使用房屋的，承租人有权解除；（8）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况导致房屋无法使用的，承租人有权解除合同。《建筑法》第61条第2款规定，《消防法》第13条第2款规定，租赁房屋不符合上述两个法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的，承租人可以解除合同。（9）一房数租之有效合同不能实际履行，承租人有权解除合同

承租人拒付或者延期支付租金，出租人不能直接选择解除合同，必须经过给承租人一个合理期限的催告期，否则，人民法院不能支持直接解除合同的请求。

租赁合同被解除后，租赁期间尚未届满的，合同终止履行，承租人应返还租赁房屋，承租人欠付的租金以及对出租人造成的损害，应当进行清算。8、房屋交付后，承租人延期交付租金或不支付租金，出租人可以采取哪些措施维护自己的权益？9、产生房屋租赁纠纷，出租人擅自变动承租房屋结构的，应当如何处理？承租人不经出租人同意，擅自改变房屋用途，如住宅用改为商用等，则出租方有权解除租赁合同，将出租房屋收回。承租人对房屋进行改建、扩建的，也应经出租方同意，并报房管、规划部门审批，否则即为违章建筑，同时也侵犯了出租房屋所有权。10、租赁期限届满后，对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修物如何处理？案例：2010年8月20日，某房地产公司与陈某签订一份《房地产租赁合同》，约定房地产公司将其所有的商铺出租给陈某使用，租赁期限为2010年8月20日至2015年8月19日，陈某应与每月5日前向房地产公司交付该月租金，对合同期满装修的处理没有约定。合同签订后，某房地产公司将商铺交付给陈某使用。陈某因经营需要对商铺进行大规模墙体装修，特将装修方案递交给房地产公司，房地产公司同意陈某的装修方案。2015年8月19日，房地产公司与陈某之间的《房地产租赁合同》到期，陈某因市场惨淡不再续租。陈某清缴所有租金以及将租赁商铺归还给房地产公司，但陈某认为其为租赁商铺内的装修花费了大量的费用，因而要求房地产公司对其进行补偿。11、房屋租赁合同解除后，承租人对房屋的装饰如何处理？

案例：2013年8月20日，某房地产公司与陈某签订一份《房地产租赁合同》，约定房地产公司将其所有的商铺出租给陈某使用，租赁期限为2013年8月20日至2015年8月19日，陈某应与每月5日前向房地产公司交付该月租金。合同签订后，某房地产公司将商铺交付给陈某使用。此后，陈某因经营需要对商铺进行大规模墙体装修，特将装修方案递交给房地产公司，房地产公司同意陈某的装修方案。

2014年9月20日，房地产公司因陈某拖欠租金3个月而向陈某发出解除租赁合同的书面通知，并要求陈某将清缴所有租金以及将租赁商铺归还给房地产公司。陈某收到书面通知后，按房地产公司要求清缴了所有租金并将租赁商铺返还给房地产公司，但陈某认为其为租赁商铺内的装修花费了大量的费用，因而要求房地产公司对其进行补偿。案例：假设前述案件当中，陈某在使用中，未经出租方同意，对租赁房屋进行了扩建，花费500万元。陈某在合同期限届满时要求出租方支付扩建费用500万元，能否得到法院支持？处理原则：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）