环球中心管理方案汇报课件

环球中心物业管理方案汇报潘嘉倩整体物业管理思路1目录23管理机构设置和人员配置费用测算456

五项关键控制点的管理装修管理档案管理7项目经济效益8项目管理目标及实施措施9经营拓展思路及创意PARTONE整体物业管理思路01一、项目概况二、客户、租户群体分析三、项目智能化、信息化特点及亮点分析四、物业管理整体思路和策划01整体物业管理思路一、项目概况◎项目总建筑面积：120861平方米，地上总建筑面积：82218平方米，地下总建筑面积：38643平方米◎环球中心主要有主楼和裙楼两幢建筑组成：主楼建筑36层，高166.3米，其中地下2层，地上36层，其中1至5层商业，面积为8901平方米，6至36层写字楼设计为5A智能化写字楼，面积为48748平方米。裙房5层，规划建设为商业，面积为21484平方米。◎项目背景：环球中心由宁海经济开发区新兴工业园有限公司投资建设，总投资103097万元，集商务、休闲、文化、办公于一体，创业商业化、办公化、文化性、生态性与周围景观融于一体的绿色环境空间，打造成高标准、高品位、多功能、具有国际化商业文化氛围的现代化商务楼宇。01整体物业管理思路销售模式：以小型办公室（或办公位）出租或出售，作为一个公司的形象窗口，会议室、洽谈室等作为配套临时租用；潜在客户：创业初期的中小企业及个人、办事处及分支机构；服务内容：代接电话、电话转接、代收信件、传真、饮用水、客户接待、行政服务等，并且根据实际需要提供各类衍生适用的增值服务。配套设施：商务中心、电讯中心（具备虚拟话务员、语音信箱等功能）、各种规格的会议室、洽谈室等。为租户提供独特的虚拟办公环境——使客户花极低的代价轻松拥有国际化甲级写字楼二、客户、租户群体分析01整体物业管理方案空调冷热源监控系统新风、空调机监控系统变配电监测系统送、排风监控系统照明控制系统给、排水监控系统电梯运行监控系统其他机电设备监控系统背景音乐及紧急广播系统消防自动报警系统闭路电视监控系统入侵报警系统（含周边防范）访客系统内部联络保安对讲系统智能卡管理系统卫星接收及有线电视系统综合布线系统通信接入系统计算机网络系统公共信息显示系统机房、电源、防雷接地系统大厦物业管理系统电子会议系统数据库管理系统电子收费管理系统无线综合通信平台建设楼宇设备自动化系统（BAS）消防自动化系统（FAS）综合安保系统（SAS）通信自动化系统（CAS）办公自动化系统（OAS）视频安防监控室内移动通信覆盖车库照明、排风系统控制吸顶音箱触摸查询一体机高端写字楼5A智能化系统三、项目智能化、信息化特点及亮点分析◎我们将紧紧围绕项目的物业特点及管理重点、难点，集我公司管理人才优势、系统管理资源优势、技术优势，引入“高端酒店式”创新服务理念，结合亚太物业酒店式服务特色，与开发商共同努力，力争将环球中心项目打造成高标准、高品位、多功能、具有商业文化的现代国际化品牌商务楼宇。

01整体物业管理思路四、物业管理整体思路和策划1、引入“至尊酒店式”服务模式2、“至尊酒店式”特色服务3、5A级自动智能化管理全方位参与4、车辆及人员进出口管理员工要求形象识别

每一位员工的言行举止力争达到五星级酒店礼仪的标准

每一位员工都经过星级酒店专业培训后上岗。并实施系统的绩效考核每周每月评估

一站式受理业主的报修投诉咨询接待需求，全程跟踪反馈回访微笑服务，满意率100%

统一的标识牌、指示牌、宣传用品、员工制服等01整体物业管理方案员工礼仪1、引入“至尊酒店式”服务模式前台接待物品邮件上门

我们将全程策划，对环球中心项目的外立面和内立面进行VI、CI设计及全方位包装，营造创业商业的文化内涵

所有业主的物品邮件我们通过服务中心统一送货上门，与精品物流合作，让您享受安全便捷的至尊服务

前台服务中心开通24小时服务热线，提供全方位的特色服务和个性化服务，并同时落实首问责任制和实效工作制两项务实的管理服务制度01整体物业管理方案形象统筹服务2、“至尊酒店式”特色服务一站式服务01整体物业管理思路3、5A级自动智能化管理全方位参与

本项目中配备很多智能化的设备、设施，通过5A级自动管理即楼宇（BAS）、办公（OAS）、通讯（CAS）、消防（FAS）、安保（SAS），发挥智能化设备的作用。充分体现科技亚太，信息化管理的手段，运用“微信管家”手机APP的简洁高效的系统信息平台，全方位构建与广大业主的服务沟通渠道。多媒体会议系统信息发布一体机移动互联平台--统一的APP界面、互联网+二维码01整体物业管理思路地下车库出入口（商业及临停）地下车库出入口（APP支付客户及业主进出）4、车辆及人员进出口管理地下车库出入口（业主办公）管理要点：人车分流合理布局人机结合标识指引采用车辆识别系统道闸门禁一卡通管理（APP系统）通过地面智能化道闸封闭式管理，做到地面车辆停放有序，地下室规范化停车管理，提升大楼整体形象管理目标：PARTTWO实现以管理处项目总经理直线管理方式，下面分别设置综服务部、工程部、秩序维护部、保洁部，四个职能部门，并确立综合服务部为枢纽中心。管理机构配置和人员配置0202管理机构配置和人员配置项目总经理1人客服经理1人大楼前台2人大楼商务秘书3人裙楼商务秘书2人项目总经理助理1人项目部保安经理1人门岗、形象岗9人监控岗3人车管兼巡逻岗15人领班3人工程经理1人高配兼强电3人弱电兼万能6人保洁经理1人外围兼清运3人保洁员15人绿化工2人一、人员配置（74人）财务兼文员1人02管理机构配置和人员配置实现以管理处项目总经理直线管理方式，下面分别设置综服务部、工程部、秩序维护部、保洁部，四个职能部门，并确立综合服务部为枢纽中心。营造酒店式服务的氛围，设立服务中心接待业主，对业主实行档案化管理、程序化服务，定期开展由业主参与的活动，加强与业主的凝聚力和商业社区感的培养。负责中心工程工作计划、维保计划的制定和执行，中心外包工程的监管和进入项目施工单位的监管，负责大厦能耗计量表的管理，制定节约能耗措施，为业主提供安全的生活环境。维护小区正常的运作秩序，处理各种应急和意外事件，保障小区的人员、财物、消防安全，执行物业承诺的安保服务。为业主（使用人）提供公共场所、公共环境、公共部位的保洁服务，做好管理区域内的绿化维护，做好管理区域内的垃圾收集和清运服务。综合服务部工程设备部秩序维护部环境保洁部二、管理机制设置及职责PARTTHREE一、前期管理二、节能管理三、车辆及重点门岗管理四、安全及应急预案管理五、培训考核管理

五项关键控制点的管理0303五项关键控制点的管理

按照项目工程进度和各系统各个阶段的实际情况，深入现场进行系统的查验、、记录、跟踪、调配，及时加强对前期工程质量遗留问题的整改处理，及时发现设计和各系统施工过程中存在的缺陷，提前防范质量隐患、安全隐患和使用的功能性缺陷，为日后降低物业设施设备的维护成本打下坚实的基础。一、前期管理

在节约能耗方面，我们重点控制灯源、线路、技术改造和人工管理、标识管理相结合的管理思路，按计划节点进行合理调配。人员配置需精干高效、财物管理需规范化，整合部门间的人力资源，培养专一多能的复合型人才。提高全体员工的资源节约意识，做好节能降耗工作，全面降低运营成本。二、节能管理

三、车辆及重点门岗管理

车辆管理严格按照制定的车辆进出口管理方案实施，门岗实行24小时值班制，严密巡查并进行引导，实行一车一卡一位管理，制定合理的车辆收费制度及重点门岗管理制度，结合考核，保障业主的人身及财产安全。03五项关键控制点的管理

按照总公司安全生产工作三个共识、四个决定的精神层层落实，强化危险源的控制和核查，对楼层顶天台、过道口、地下通道口和外围道口都配上规范的安全标识，制定一系列系统的安全防范措施和应急预案，强化培训员工和业主的安全防范意识。四、安全及应急预案管理

重视管理团队的培训工作，按照总公司的培训管理制度及各部门的管理手册，按计划进行系统的培训，倾力打造一支专业化、高素质的管理队伍和员工队伍，通过持续的考核评估不断提升服务技能和管理水平，以达到快捷、高效、高质为业主服务的目标。五、培训考核管理PARTFOUR费用测算04一、年度物业管理人员工资费用支出二、年度物业费用收支状况表04费用测算部门岗位人数月工资年工资管理处项目总经理1600072000项目总经理助理1450054000小计2126000综合服务部部门经理1350042000财务兼客服1280033600大楼前台2280067200大楼商务秘书32800100800裙楼商务秘书2280067200小计9310800公共秩序部部门经理1380045600领班3340040800门岗、形象岗93000324000一、年度物业管理人员工资费用支出04费用测算部门岗位人数月工资年工资公共秩序部监控岗33000108000车管兼巡逻岗153000540000小计311058400工程部部门经理1380045600高配兼强电33200115200弱电兼万能63200230400小计10391200环境部部门经理1350042000外围兼清运3240086400保洁员152400432000绿化工2250060000小计21620400合计68250680004费用测算二、年度物业费用收支状况表项目指标数说明一、收入1、综合服务费80072㎡*5.1元/㎡*12月4900406.42、租金3、特约服务费4、停车费759个*30元/月*12月2732405、其他收入收入小计5173646.4二、支出1、实发工资见“人员配置表”25068002、社会保障费工资总额×28.7%719451.63、高温费160元/人/月×74人×4个月473604、节假日加班费2886/21.75×3×11天×38人166392.804费用测算项目指标数说明5、员工福利1000元/人/年×74人740006、卫生保洁支出垃圾袋消耗、保洁易耗品、垃圾清运等1010007、绿化养护支出绿地养护、绿化水费、绿化农药耗材等321788、秩序维护支出警械更新、安保专项培训、消防安全培训438009、办公费用支出办公水电费、宣传印刷费、通讯费2040010、共用设备设施保养费电梯维保费、电梯安检费、电梯保险费7560011、员工服装劳保费800元/人/年×74人5920012、固定资产折旧1355013、公众责任险综合测算1000014、管理费及税金337115.79支出小计4202048.19营业利润971598.21PARTFIVE一、装修管理总体程序二、二次装修管理方案三、装修管理重点

装修管理0505装修管理一、装修管理总体程序二、二次装修管理方案三、装修管理重点现场交底（工程部）装修监管（各部门）装修处理（各部门）装修验收（各部门）1、成品保护2、装修材料及垃圾管理3、内立面装修标准4、外立面装修标准5、整层购买（租）、多户购买（租）装修标准6、大厦内公共区域标识牌标准7、商场外围装修标准装修申请（客服部）1、制定二次装修的管理标准2、成品保护管理3、外立面内立面控制4、过程检查控制5、验收把关6、各部门按照不同的检查重点交叉检查记录7、发现问题及时整改PARTSIX一、档案的建立与收集二、资料的分类与整理三、资料的归档管理

档案管理0606档案管理

物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术一、档案的建立与收集

收集后的所有信息，统一由客户服务处档案室集中整理。根据档案的来源、信息的内容、信息的表现形式等特点进行细分，做到条理清晰、分类合理。二、资料的分类与整理

对利益影响较大的档案应加密保存。这些档案在电脑中按授权级别检索，对保存在档案室的原始资料应严格控制借阅。三、资料的归档管理PARTSEVEN一、增收节支计划二、以业养业计划及提高自身发展后劲的计划

项目经济效益0707项目经济效益

4、充分发挥公司在管理中的统筹作用，利用公司现有管理人员和技术人员，合理安排，降低管理的成本。

5、用现代化设备代替部分人工工作，减少费用比例高的人员开支，逐步用新型节能的设备设施，替代旧式设备，降低能耗。

为了能更好的为业主服务，我们将在日常工作中不断推出新的服务措施，提高服务质量。我们制定以下增收节支计划：

2、根据业主的需求，提供各类相关的配套服务，如商务服务、各类中介服务、各类休闲服务等，增加收入来源。3、切实加强项目各项基础设施管理，均要逐步推行定额管理。项目设备要精心养护，避免出现大事故，以节约维修费用开支，降低管理成本。

1、规范物业管理服务行为，诚信服务，提高业主的满意率，提高物业管理的收费率。一、增收节支计划07项目经济效益4、加强对物料用品领用的管理，杜绝浪费现象发生，规范物品采购制度，减少成本开支。2、制定年度公共能耗计划，平时定期核对实际使用数同计划数之间的差额，及时发现问题，及时处理，减少公共能耗支出。3、对能耗支出额度较大的中央空调、水泵等设备注意日常保养，避免因保养不善引起机械磨损过大，从而造成增加能耗支出。1、在不影响项目整体形象的前提下，对项目的公共部位、公共设施进行有效地利用，如物业房、物业经营用房、地下室人防室、车位和空间的出租利用，尽量的增加收入。二、以业养业及提高自身发展后劲的计划PARTEIGHT一、总体目标二、围绕这个总目标制定六大措施项目管理目标及实施措施08

创建“环球中心”温馨、舒适、便捷、安全、美化的办公商务环境，树宁海亚太“至尊酒店式物业服务品牌”新标杆，力争在交付后四年内创省及全国优秀示范大厦08项目管理指标及实施措施一、总体目标二、围绕这个总目标制定六大措施08项目管理指标及实施措施一、分项承诺指标二、创优目标及实施方案三、创优指导思想四、创优计划及实施方案五、加强考核、狠抓落实六、加强检查、持续优化完善六大措施PARTNINE按照环球中心国际化招商引资的品牌推广定位需求，对应项目创立的“至尊酒店式”物业服务管理模式，在充分利用项目常规的经营用房，公共区域租用、广告位利用之外，寻求经营拓展突破，设想创立五大构想。经营拓展思路及创意0909经营拓展思路及创意

按照环球中心国际化招商引资的品牌推广定位需求，对应项目创立的“至尊酒店式”物业服务管理模式，在充分利用项目常规的经营用房，公共区域租用、广告位利用之外，寻求经营拓展突破，设想创立五大构想。第二项构想

创立一个业主俱乐部（会所）配置茶吧、咖啡吧，既增加收入，又建立了与业主互动沟通的平台，一举两得。

创立物业会务中心、利用服务中心的特色服务、个性化服务，配置中小型会议室进行一系列的会务服务09经营拓展思路及创意第三项构想

利用区域总部的优势，创立一个办公用品、生活用品一站式配送中心，满足业主办公、生活全方位服务，便捷、安心、服务到家，提高业主满意率。第一项构想第五项构想

创立邮件、物品报刊寄送中心，由物业服务中心统一上门配送与精品物流快递公司建立合作关系，保障大楼安全。

创立商务中心对应大厦中小企业，配套业主企业的行政后勤、商务行程、文秘会务、业务中介、品牌推行、宣传服务、提高亚太酒店物业多元化的服务档次，渗透参与业主的经营活动，提高服务品牌的附加值。09经营拓展思路及创意第四项构想

◎通过上述物业管理方案和经营服务的运作和实施，不断完善我们的管理机制，我们的特色服务和个性化服务项目也需不断的发展和挖掘，持续的市场开拓，机遇和挑战并存，随着“品质亚太、科技亚太、微笑亚太”主题活动的深入开展，环球中心这个项目必将又成为亚太酒店物业宁海区域的新品牌、新标杆……THANKYOU11醉翁亭记

1．反复朗读并背诵课文，培养文言语感。

2．结合注释疏通文义，了解文本内容，掌握文本写作思路。

3．把握文章的艺术特色，理解虚词在文中的作用。

4．体会作者的思想感情，理解作者的政治理想。一、导入新课范仲淹因参与改革被贬，于庆历六年写下《岳阳楼记》，寄托自己“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”的政治理想。实际上，这次改革，受到贬谪的除了范仲淹和滕子京之外，还有范仲淹改革的另一位支持者——北宋大文学家、史学家欧阳修。他于庆历五年被贬谪到滁州，也就是今天的安徽省滁州市。也是在此期间，欧阳修在滁州留下了不逊于《岳阳楼记》的千古名篇——《醉翁亭记》。接下来就让我们一起来学习这篇课文吧！【教学提示】结合前文教学，有利于学生把握本文写作背景，进而加深学生对作品含义的理解。二、教学新课目标导学一：认识作者，了解作品背景作者简介：欧阳修(1007—1072)，字永叔，自号醉翁，晚年又号“六一居士”。吉州永丰(今属江西)人，因吉州原属庐陵郡，因此他又以“庐陵欧阳修”自居。谥号文忠，世称欧阳文忠公。北宋政治家、文学家、史学家，与韩愈、柳宗元、王安石、苏洵、苏轼、苏辙、曾巩合称“唐宋八大家”。后人又将其与韩愈、柳宗元和苏轼合称“千古文章四大家”。

关于“醉翁”与“六一居士”：初谪滁山，自号醉翁。既老而衰且病，将退休于颍水之上，则又更号六一居士。客有问曰：“六一何谓也？”居士曰：“吾家藏书一万卷，集录三代以来金石遗文一千卷，有琴一张，有棋一局，而常置酒一壶。”客曰：“是为五一尔，奈何？”居士曰：“以吾一翁，老于此五物之间，岂不为六一乎？”写作背景：宋仁宗庆历五年(1045年)，参知政事范仲淹等人遭谗离职，欧阳修上书替他们分辩，被贬到滁州做了两年知州。到任以后，他内心抑郁，但还能发挥“宽简而不扰”的作风，取得了某些政绩。《醉翁亭记》就是在这个时期写就的。目标导学二：朗读文章，通文顺字1．初读文章，结合工具书梳理文章字词。2．朗读文章，划分文章节奏，标出节奏划分有疑难的语句。节奏划分示例

环滁/皆山也。其/西南诸峰，林壑/尤美，望之/蔚然而深秀者，琅琊也。山行/六七里，渐闻/水声潺潺，而泻出于/两峰之间者，酿泉也。峰回/路转，有亭/翼然临于泉上者，醉翁亭也。作亭者/谁？山之僧/曰/智仙也。名之者/谁？太守/自谓也。太守与客来饮/于此，饮少/辄醉，而/年又最高，故/自号曰/醉翁也。醉翁之意/不在酒，在乎/山水之间也。山水之乐，得之心/而寓之酒也。节奏划分思考“山行/六七里”为什么不能划分为“山/行六七里”？

明确：“山行”意指“沿着山路走”，“山行”是个状中短语，不能将其割裂。“望之/蔚然而深秀者”为什么不能划分为“望之蔚然/而深秀者”？明确：“蔚然而深秀”是两个并列的词，不宜割裂，“望之”是总起词语，故应从其后断句。【教学提示】引导学生在反复朗读的过程中划分朗读节奏，在划分节奏的过程中感知文意。对于部分结构复杂的句子，教师可做适当的讲解引导。目标导学三：结合注释，翻译训练1．学生结合课下注释和工具书自行疏通文义，并画出不解之处。【教学提示】节奏划分与明确文意相辅相成，若能以节奏划分引导学生明确文意最好；若学生理解有限，亦可在解读文意后把握节奏划分。2．以四人小组为单位，组内互助解疑，并尝试用“直译”与“意译”两种方法译读文章。3．教师选择疑难句或值得翻译的句子，请学生用两种翻译方法进行翻译。翻译示例：若夫日出而林霏开，云归而岩穴暝，晦明变化者，山间之朝暮也。野芳发而幽香，佳木秀而繁阴，风霜高洁，水落而石出者，山间之四时也。直译法：那太阳一出来，树林里的雾气散开，云雾聚拢，山谷就显得昏暗了，朝则自暗而明，暮则自明而暗，或暗或明，变化不一，这是山间早晚的景色。野花开放，有一股清幽的香味，好的树木枝叶繁茂，形成浓郁的绿荫。天高气爽，霜色洁白，泉水浅了，石底露出水面，这是山中四季的景色。意译法：太阳升起，山林里雾气开始消散，烟云聚拢，山谷又开始显得昏暗，清晨自暗而明，薄暮又自明而暗，如此暗明变化的，就是山中的朝暮。春天野花绽开并散发出阵阵幽香，夏日佳树繁茂并形成一片浓荫，秋天风高气爽，霜色洁白，冬日水枯而石底上露，如此，就是山中的四季。【教学提示】翻译有直译与意译两种方式，直译锻炼学生用语的准确性，但可能会降低译文的美感；意译可加强译文的美感，培养学生的翻译兴趣，但可能会降低译文的准确性。因此，需两种翻译方式都做必要引导。全文直译内容见《我的积累本》。目标导学四：解读文段，把握文本内容1．赏析第一段，说说本文是如何引出“醉翁亭”的位置的，作者在此运用了怎样的艺术手法。

明确：首先以“环滁皆山也”五字领起，将滁州的地理环境一笔勾出，点出醉翁亭坐落在群山之中，并纵观滁州全貌，鸟瞰群山环抱之景。接着作者将“镜头”全景移向局部，先写“西南诸峰，林壑尤美”，醉翁亭坐落在有最美的林壑的西南诸峰之中，视野集中到最佳处。再写琅琊山“蔚然而深秀”，点山“秀”，照应上文的“美”。又写酿泉，其名字透出了泉与酒的关系，好泉酿好酒，好酒叫人醉。“醉翁亭”的名字便暗中透出，然后引出“醉翁亭”来。作者利用空间变幻的手法，移步换景，由远及近，为我们描绘了一幅幅山水特写。2．第二段主要写了什么？它和第一段有什么联系？明确：第二段利用时间推移，抓住朝暮及四季特点，描绘了对比鲜明的晦明变化图及四季风光图，写出了其中的“乐亦无穷”。第二段是第一段“山水之乐”的具体化。3．第三段同样是写“乐”，但却是写的游人之乐，作者是如何写游人之乐的？明确：“滁人游”，前呼后应，扶老携幼，自由自在，热闹非凡；“太守宴”，溪深鱼肥，泉香酒洌，美味佳肴，应有尽有；“众宾欢”，投壶下棋，觥筹交错，说说笑笑，无拘无束。如此勾画了游人之乐。4．作者为什么要在第三段写游人之乐？明确：写滁人之游，描绘出一幅太平祥和的百姓游乐图。游乐场景映在太守的眼里，便多了一层政治清明的意味。太守在游人之乐中酒酣而醉，此醉是为山水之乐而醉，更是为能与百姓同乐而醉。体现太守与百姓关系融洽，“政通人和”才能有这样的乐。5．第四段主要写了什么？明确：写宴会散、众人归的情景。目标导学五：深入解读，把握作者思想感情思考探究：作者以一个“乐”字贯穿全篇，却有两个句子别出深意，不单单是在写乐，而是另有所指，表达出另外一种情绪，请你找出这两个句子，说说这种情绪是什么。明确：醉翁之意不在酒，在乎山水之间也。醉能同其乐，醒能述以文者，太守也。这种情绪是作者