物业管理处装修监管与巡查内容及方法培训课件

装修监管及巡查内容与方法公司LOGO

主讲人：XXXxxxx年xx月xx日为了做好装修管理，要求我们除了拥有饱满的热情和充沛的精力，还需要足够的专业知识。丰富的知识带给业主的将来不只是对物业管理人员的敬佩，更多的是对物业企业服务的认可。装修巡查可依据建设部2011年1月26日9号令《住宅室内装饰装修管理办法》。

前言

培训内容及目录物业装修管理的基本概念物业装修管理的目的及意义房屋装饰装修禁止行为房屋装饰装修巡查内容装修巡查的内容及方法装修违规案例分析

物业装修管理的基本概念

一、物业装修管理的基本概念物业装修，是指业主或使用人为了改善居住、办公或经营环境，对自有物业或租赁物业范围内的地面、墙面、顶棚(天花)、门窗、给排水、强弱电、有线电视、电话、宽带进行装修处理的活动和过程。物业装修管理，是指物业管理公司依据国家相关法规和条例，受开发商或全体业主委托，对物业管辖范围的业主或使用人在装修过程中，对新建房屋的室内装修活动实施审查、监督和管理的行为。二、物业装修管理的目的及意义1、从安全的角度来讲：物业人员为什么要对装修的过程进行监控巡查？A.由于装修的从业人员的不确定性因素(人员流动、全国各地、人员素质），存在治安隐患，如:有案底的人员有可能混在装修队伍当中——非常危险;B.装修期间不规范操作，导致装修期间存在较大的安全隐患（如：违规高空作业、吊装搬运物资不采取相应的保护措施、装修现场防火措施不到位、违规动火作业施工等不安全因素）；C.装修期间施工人员野蛮施工对小区公共设施、设备及场地造成严重的损坏；D.装修期间施工人员的不文明行为，对小区住户会造成影响(如：打架斗殴、寻衅滋事、垄断市场、着装随便、小区内随地大小便、小区内高声喧哗、在公共位置玩耍、睡觉等不文明行为。

二、物业装修管理的目的及意义2、从服务的角度来讲：A.

装修期间物业服务中心按照前期物业服务合同及装修协议的相关约定履行物业服务职责，加强服务区域内装修活动的管理，维护广大业主的合法权益不受侵害，为业主的装修把好关，制止一切违章装修的行为，消除业主在装修期间给小区带来的各项安全隐患，使小区的物业保值、升值；B.房屋装修质量的好坏，直接关系到业主的切身利益和物业管理的地位，一间装修得富丽堂皇且无质量问题的房屋，给业主带来的是家的温馨，人生的享受，使他们能安居乐业，对物业管理充满信心。三、房屋装饰装修禁止行为房屋装饰装修禁止行为为了保证本物业管理区域内房屋的使用安全，维护广大业主的物业安全和公共权益，根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《长沙市房屋安全管理条例》的规定以及我公司对房屋装饰装修管理的工作经验，特拟定《房屋装饰装修禁止行为》并告知如下：1.未经原设计单位或者具有相应等级的设计单位提出设计方案，严禁擅自变动建筑主体，如刨凿水泥地面（找平层除外）、破坏屋面防水隔热层、重击顶板或外墙内侧、拆改排烟管道、开挖地面等。2.未经原设计单位或者具有相应等级的设计单位提出设计方案，严禁擅自变动建筑承重结构，如在承重墙上开挖壁柜、门窗，扩大原有门窗尺寸，拆除连接阳台的墙体、门窗等。3.未经原设计单位或者具有相应等级的设计单位提出设计方案，严禁超过设计标准或者规范增加楼面荷载，如在室内用红砖砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设超重大理石地面等。4.未经城市规划行政主管部门批准，严禁在共用区域搭建建筑物、构筑物，严禁改变房屋外立面和在非承重外墙上开门、窗，如空调、太阳能、晾衣架、防盗网、封闭阳台等安装应符合建筑物外观协调统一的要求，施工污损外墙面的应及时清除或修补。5.未经消防管理单位批准，严禁拆改房屋原有消防管道和设施。三、房屋装饰装修禁止行为6.严禁将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，严禁破坏或者拆改地面和屋面防水层。7.严禁损坏房屋原有节能设施，降低节能效果，严禁使用不符合消防要求的装修材料。8.严禁不穿管直接暗藏铺设电线，严禁将雨水管道和空调排水管用于生活污水的排放。9.严禁私自改动或损坏共用供、排水主管道、消防设施、防火门、电视通讯系统、智能监控系统管线、门禁对讲设备、主电源开关及供电线路等。10.装修施工过程中，在封闭厕所、厨房防水层之前应做72小时闭水试验，在封闭供水管之前应做管道打压试验和保护措施。11.更换原入户门，新门须符合原防火门等级，不得改变原有入户门洞的设计，损坏墙面的应修复如初。12.禁止聘请“三无”人员从事装修施工，禁止使用≥8磅大锤敲打墙体、地面和房顶。13.每日12:00至14:00、19：00至次日8:00之间和节假日，不得从事产生噪声的房屋装饰装修活动,夜间≤40dB（A）、昼间≤50dB（A）（见GB3096-2008声环境质量标准）。

四、房屋装饰装修巡查内容房屋装饰装修巡查内容1.装修现场文件的巡查1.1《装修施工告知书》应张贴在户门外，是否有遮挡、涂改、损坏、脱落、丢失等情况。1.2《装修温馨提示》应张贴在每单元楼入户大堂内，是否有遮挡、涂改、损坏、脱落、丢失等情况。1.3未完成的《整改通知书》应张贴在户门外，是否有遮挡、涂改、损坏、脱落、丢失等情况。1.4核对每个现场装修管理/施工人员的《临时出入证》。1.5装修现场无吸烟情况。2.装修施工禁止行为的巡查2.1有无刨凿水泥地面（找平层除外）、屋面防水隔热层和重击顶板、外墙内侧以及拆、改排烟管道、开挖地面等情况，如有应核实是否与原设计单位或者具有相应等级设计单位的方案相一致。2.2有无在承重墙上开挖壁柜、门窗，扩大原有门窗尺寸，拆除连接阳台的墙体、门窗等情况，如有应核实是否与原设计单位或者具有相应等级设计单位的方案相一致。2.3有无在室内用红砖砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设超负荷大理石地面等情况，如有应核实是否与原设计单位或者具有相应等级设计单位的方案相一致。2.4有无在共用区域搭建建筑物、构筑物，有无在住宅外立面和在非承重外墙上开门、窗等情况，如有是否经城市规划行政主管部门批准。2.5有无安装空调、太阳能、晾衣架、防盗网、封闭阳台等情况，核实是否符合管理处的统一要求，施工污损的外墙面是否及时清除或修补，安装施工是否有安全措施。2.6有无拆改消防管道和设施等情况，如有是否经消防管理部门批准。2.7有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房的情况，有无破坏地面或屋面防水层。四、房屋装饰装修巡查内容2.8运送建筑材料或垃圾有无实行袋装化，搅拌水泥、石灰有无在地面加垫层，防止损坏路面或造成渗漏。2.9有无将雨水管道和空调排水管用于生活污水排放的情况，如用于洗衣机排水。2.10有无改动或损坏共用供水、排水主管道、消防设施、防火门、电视通讯系统、智能监控系统管线、门禁对讲设备、主电源开关及供电线路等情况。封闭共用供水、排水主管道的，是否预留管道检修口。2.11有无更换原入户门的情况，新门须符合原防火门等级，有无改变原有入户门洞的设计，损坏墙面的有无修复如初。2.12有无使用≥8磅大锤敲打墙体、地面和房顶的情况。2.13是否接到噪音施工的投诉，是否发现在禁止噪声施工时间段和节假日进行噪音施工的情况。2.14动火作业是否经过批准，无使用明火（如燃气灶、煤炉、酒精炉、煤油炉、电热炉等）的情况。2.15是否使用危险化学物品的情况。2.16已口头指出的问题或下达《整改通知书》的事项，是否已按要求整改的情况。3.装修施工阶段性见证3.1在封闭厕所、厨房防水层之前，进行了72小时闭水试验且无渗水情况。3.2在封闭供水管之前，进行了管道打压试验且无漏水情况。3.3在封闭供电线路之前，采取了套管保护措施。注：1.装修施工涉及房屋结构或外观时，装修巡查频次应≥2次/天。五、装修巡查的内容及方法（一）对装修材料的监管1、防止违章材料进场；（如：大理石、红砖、青砖、假山、自制防盗网、防盗门、搭建天台的钢材、空调打孔机等）

装修监控第一道关便是小区的出入口，如果对装修材料严格把关，让违章装修消灭在萌芽状态。一旦这关放松，那后面的违章装修简直是防不胜防，更严重的有可能激化业主同物业管理的矛盾，为后期物业管理几乎是雪上加霜。（如果出入口岗对违章装修施工材料监控不严，导致违章材料进场，装修工户内封闭装修，后期物业工作将陷入极为被动的局面）2、若违章材料进场后，及时知会装修管理员或物业服务中心到现场跟进处理；3、防盗门、推拉窗需统一款式及颜色；4、加强对装修材料搬运过程的监控，防止在搬运的过程中对公共设施、设备及场地造成损坏。（需重点防止施工人员野蛮使用电梯、蓄意破坏公共设施、设备，严禁施工人员运输散沙进电梯）五、装修巡查的内容及方法案例：业主运输自制防盗门进入小区，门岗及巡查人员未及时发现并拦阻，导致业主违规施工侵占电梯厅面积五、装修巡查的内容及方法案例：施工人员运输河沙未进行打

包且野蛮使用电梯导致电梯严重受损五、装修巡查的内容及方法5、装修材料的堆放；重点检查：装修材料堆放点有无引起火灾的隐患；住户阳台有无堆放装修材料，有无坠落的隐患。提醒业主公共区域堆放装修材料及时处理防丢失！（公共区域堆放装修材料不及时清理或被其它装修工搬走使用）6、装修垃圾的处理；重点检查：装修垃圾是否装袋处理！是否用使用货运电梯搬运！有无堆放地下室、电梯厅、消防通道等公共区域长时间无人清理？有无堆放住户阳台导致坠落隐患！台风暴雨天气重点巡视住户阳台堆放垃圾情况。（要点：装修巡查人员可以每天对装修户在公共区域装修垃圾堆放情况进行登记，由巡查人员或客服督促施工人员进行清理，也可告知业主）五、装修巡查的内容及方法（二）对户内装修的常规检查1、每天检查装修住户是否已开具并张贴《装修施工告知书/签到表》，装修是否超过许可期限，有无破损或掉落；2、检查装修施工人员的《装修临时出入证》；

出入证检查要点：姓名、相片是否为本人，施工的房号是否相符，是否加盖物业服务中心公章，出入证的有效日期，如装修出入证过期，门岗及巡查人员需提醒施工人员至物业服务中心办理延期，对于拒绝的施工人员巡查人员可采取对应措施或进行驱赶；3、检查装修现场是否配置灭火器，压力、数量、铅封是否完好；4、装修有无动火，是否提前办理《动火作业申请》（如：现场生火做饭、电焊作业、在装修现场抽烟等）；五、装修巡查的内容及方法5、装修时间的控制：每日12:00至14:00、19：00至次日8:00之间和节假日，不得从事产生噪声的房屋装饰装修活动,夜间≤40dB（A）、昼间≤50dB（A）（装修时间的控制依据为：GB3096-2008声环境质量标准）

五、装修巡查的内容及方法1、水电线路施工管理大多数的水管材质是PPR热融管，相对来讲，容易漏水的地方是接头部位。我们可以建议业主要求施工单位用加压泵打压，然后封闭4个小时以上，观察压力表的读数变化情况，压力表在±0.2个压力下变动为正常，否则要检查管道渗漏情况。简单的将管道连接在自来水管道上以不漏水来确定管道安全，是极端不科学的。压力表和打压泵是正规装修公司必备工具，不能听信施工工人的言词，他可能是偷懒。业主在卫生间施工上水管道时，建议业主将所有冷热水管铺设在离地面30㎝以上的墙壁上，避免破坏地面上的防水层。一旦施工人员破坏了防水层，必须及时开具《整改通知单》，提醒业主防水层已经破坏，地产公司将不在负责维修其防水层，改由施工单位保修，同时建议多做几次防水层。如果业主不听，将来楼下的业主会频繁的拜访他。业主的热水管线从厨房到卫生间的铺设，我们建议不要铺在地面下，因为长时间的踩压会造成水管的破损而引起漏水，检修起来将是非常麻烦的事情。（三）对不同装修过程的检查要点

五、装修巡查的内容及方法2、结构改造小区的房屋户型，是经过专业的设计师精心设计的，业主在购买房产时已经认可该户型，因此没有必要进行改建，而且也不准改建，任何改建都将会影响到整座楼的安全。如果业主改动结构，将会产生很大的响声，要求秩序部巡查人员密切关注，一旦发现有可疑情况，及时查看。如果存在严重违规行为可以要求施工人员停工，等业主到物业服务中心协商处理。五、装修巡查的内容及方法业主在铺设房间的地板时，建议干铺，不能铺设太厚的混凝土层，以防楼板荷重太大。不能大面积的灌水泡地板，因为除了卫生间，其他房间都没有设置防水层，不能让楼下“下雨”。卫生间的地漏一定要用防臭的，地漏、阴阳角、管道等地方要多做一次防水，马桶安装不能用水泥，要用洼胶。3、地板及瓷片铺设五、装修巡查的内容及方法4、下水管道及烟道的施工厨房和卫生间的下水管道施工时，建议业主用塑料扣板封闭并预留检修口，不主张用水泥板、瓷片封闭，否则将来维修时将增加难度和恢复成本，尤其是底层业主更应注意。厨房的烟道开口位置是根据国家规范设计的，不能做任何改动，否则极易产生串烟现象。如果业主执意要改，应该告诉他相关责任由业主自行承担。物业企业不会接受报修，并需保留劝阻的证据。如果业主已经改动，当发生串烟时，可以购买止逆阀安装上。厨房的燃气管道不能有改动，否则燃气公司将不会通气，同时也会存在安全隐患。连接软管的长度不得超过2.5m，连接软管不得封闭在墙内，一旦发生泄漏，后果将十分严重。五、装修巡查的内容及方法5、木工施工相对来讲，对于业主的木工施工管理比较轻松，只需要查看业主的装修进度，注意防范施工人员的用电安全、消防安全、在公共区域施工问题、环境卫生的保持等方面的问题。需要提醒业主的是：在吊顶和家具内安装的电线一定要穿线管，减少火灾隐患，尽量少安装大功率的照明设备。五、装修巡查的内容及方法业主的墙壁和家具油漆施工，也是相对比较轻松的管理环节，需要提醒施工人员的是注意环境卫生，不能影响到相邻业主的正常生活，施工时一定要关闭进户门，提醒业主在注意劣天气情况下门窗要及时关闭，以防损坏已经完成的装修工程。6、油漆施工

装修违规案例分析六、装修违规案例分析违反《装饰装修禁止行为》、《住宅室内装修管理办法》等相关法规或协议。违章条例：未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案（非住宅用途房屋须报政府部门审批并取得装饰装修工程施工许可证），变动建筑主体和承重结构，超过建筑设计标准或规范增加楼面荷载（如随意在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大理石和大型吊灯等）。定义：违章装修原则性问题，服务中心必须劝阻、禁止的行为。对违反装修禁止行为、影响建筑物外观及其它未经批准私自改变房屋结构及用途者，除要求及时恢复原样外，物业服务中心有权扣除装修人及装修单位的所有保证金，装修人及装修单位还须承担由此产生的法律责任。只要发现业主有违章行为，及时发放“装修整改通知书”，拒不签收的要张贴在房号旁拍照；情节特别严重且劝阻无效的可上报行政部门，并保留相关证据。违章搭建楼板及加建房间六、装修违规案例分析违反《装饰装修禁止行为》、《住宅室内装修管理办法》等相关法规或协议。违章条例：未经规划部门批准搭建建筑物、构筑物（如雨篷、遮阳篷、花架等），改变住宅建筑外立面，在非承重外墙上开门、窗。说明：违章装修操作性问题，因客观原因限制，物业服务中心在判定符合实际需求且完成“发现-告知-制止-上报”流程并保留相关证据前提下可默许。违章在室外搭建雨篷六、装修违规案例分析违反《装饰装修禁止行为》、《住宅室内装修管理办法》等相关法规或协议。违章条例：任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线。说明：违章装修原则性问题，服务中心必须劝阻、禁止的行为。对违反装修禁止行为、影响建筑物外观及其它未