物业公司计划管理

1总则1.1业务工作方案管理是公司管理体系的重要内容之一。业务工作方案是以物业管理方案为基础，保证明现管理目标(目标管理责任书)的具体监控措施。1.2各类工作方案中，公司年度业务工作方案必需满意物业管理方案和目标管理责任书的要求，各级方案必需切实支持和保证公司整体方案的实现。1.3各阶段工作方案(年、季、月)及专项工作方案的执行状况必需在方案周期末进行检查、分析和考核，结合本阶段方案执行状况、整体方案要求和实际工作环境变化等因素制订下一阶段方案，或提议修订整体方案。1.4限于实际工作的状况，本规定不包括各物业分公司中长期进展方案(规划)的内容，也不包括岗位工作方案（岗位工作方案在各级方案中的责任要求的基础上加以细化并落实）。2相关职责界定2.1物业分公司负责制订本公司及各部门(管理处)的年度、月度及专项业务工作方案，并组织实施。2.2项目所在公司负责审批所属物业分公司的年度业务工作方案，并对实施状况(结果)进行考核。2.3管理公司物业管理部负责指导各物业分公司业务工作方案的制订和实施，并将物业分公司的年度业务工作方案地履行及考核状况作为监督评价内容。3业务工作方案类型3.1按方案范围划分3.1.1依据业务工作方案影响和约束的业务范围，物业分公司业务工作方案可分为：综合方案：以公司、本部（管理处）、班组为主体的综合性方案；专业方案：仅在某一职能范围内的工作方案，可能涉及全公司、部门或岗位，如收支预算方案、工程修理修缮方案、商业经营方案、职工或职工或员工培训方案等。专项工作实施方案：针对某项具体工作任务制订的工作实施方案资料文件资料资料文件，统称为专项工作实施方案，如：物业接管验收、质量审核、创优评比、社区文化活动等，专项工作应列入相关执行部门的综合方案中。3.1.2下一级别的方案作为上一级别方案的分解，各专项方案和综合方案方案应与上一级别方案沟通沟通协调全都。3.1.3除非得到授权，方案部门应与本部门职能相符合。3.1.4综合方案中可包含专业、专项方案内容。3.2按方案周期划分3.2.1依据方案周期的时间长短，物业分公司业务工作方案可分为：年度业务工作方案；季度工作方案；月度工作方案。3.2.2在上述公司、职能、部门、班组工作方案中，结合方案范围和周期，各物业分公司的方案类型组合包括：公司年度业务工作方案；部门（管理处）年度工作方案、部门月度工作方案；管理处班组月度工作方案；专业年度、月度工作方案（特殊状况下也可制定阶段性专业作方案）；专项工作方案。4业务工作方案的制订4.1公司年度工作方案4.1.1物业分公司公司年度工作方案由总经理负责组织编制，于上年度1xx月5日前报项目所在公司审批（年度收支预算须经过管理公司审批），10个工作日内审批履行并报管理公司物业管理部备案。4.1.2物业分公司年度工作方案编制的依据包括，但不限于：上年度本公司工作总结(管理评价资料文件资料资料文件资料文件资料)；本公司承接项目的物业管理方案(依据顾客需求变化、竞争环境、法规变化、职工或职工或员工素养和管理基础每年动态更新)；物业分公司与项目所在公司签订的《目标管理责任书》；上级公司年度进展方案，以及政府主管部门的政策法规等。4.1.3公司年度工作方案的内容应包括，但不限于：年度工作方案编制依据；年度工作指导思想；任务指标：管理目标、服务目标、经营目标；年度收支预算方案（单列报管理公司审批）；年度工程修理修缮方案；年度商业经营方案（如有）；年度培训方案；年度工作任务明细分项（含专项工作）；方案说明：含分项任务负责部门/人员，工作权限，可使用资源，工作实施说明、工作方案履行时间表等内容。4.2年度收支预算方案4.2.1年度收支预算方案是指公司年度收支预算总表，由物业分公司财务部负责组织编制，结合各部门/管理处单位预算总表形成，履行时间为上年度1xx月15日前。4.2.2年度收支预算方案编制的依据为《目标管理责任书》、上年度财务收支实际状况和本年度的工作方案项目预算等。4.2.3年度收支预算方案内容包括收入、支出、利润三项内容。4.3公司年度培训方案4.3.1公司年度培训方案指公司年度培训总体规划，由品质部负责编制，履行时间为上年度1xx月5日前。4.3.2公司年度培训方案的制订应按本手册5.2《培训》的要求执行，并包括以下内容(不限于)：编制依据；培训目的；培训内容及工作方案履行时间表；培训经费及资源提供；培训工作实施说明。4.4年度工程修理修缮方案4.4.1年度工程修理修缮方案由工程主管部门负责编制，履行时间为上年度1xx月15日前。4.4.2年度工程修理修缮方案由例行修理修缮保养方案和一次性修理修缮方案组建。年度工程修理修缮方案内容应包括，但不限于：一次性工程修理修缮项目内容、修理修缮地点、组织形式、责任人、时限；例行修理修缮保养项目内容、修理修缮地点、责任人、时限、要求；修理修缮保养项目资金预算及其他资源要求(报财务部审核)。4.5年度商业经营方案4.5.1年度商业经营方案由主管经营的部门负责编制，履行时间为上年度1xx月15日前。4.5.2年度经营方案内容应包括，但不限于：编制依据；经营目标；已开展项目市场调查状况；将开展或取消的经营项目及其原因(若没有可不写)；下年度所需资源及收支测算(报财务部审核)。4.7部门(管理处)年度(月度)工作方案 4.7.1部门(管理处)年度工作方案的编制依据为公司年度工作方案、与物业分公司签订的部门《目标管理责任书》和上年度部门工作总结等。年度工作方案不规定统一表格形式，参照4.1.3要求进行编制（专项方案内容可不列入）。4.7.2部门(管理处)月度工作方案的内容主要由部门（管理处）年度工作方案分解而来，结合上月工作总结、上月工作检查报告关于状况编制而成，填写《月份工作方案及考核表》。4.7.3部门(管理处)月度工作方案于每个方案周期前的5个工作日内呈报总经理审批后执行。4.8管理处各班组的月度工作方案于每个方案周期前的2个工作日内呈报管理处主任审批后执行。5工作方案的执行与调整5.1物业分公司管理层应确保各部门按工作方案的支配开展工作，每一方案周期应对方案内容和要求进行具体交底和动员，并在月度工作例会中检查方案的执行状况。5.2在方案实施过程中，当资源、环境、政策等发生重大变化，或公司经营服务策略进行重大调整时，可对各级方案进行相应调整，调整的审批权限如下：5.2.1涉及物业分公司《目标管理责任书》的方案调整，由物业分公司填写《目标(方案)调整审批表》，经项目所在公司审核后，由管理公司经营管理委员会审批。5.2.2未涉及物业分公司《目标管理责任书》的方案调整，由方案调整提出部门填写《目标(方案)调整审批表》，交该方案原审批部门进行审批。6工作方案的检查与考核6.1物业分公司管理层对各部门月度工作方案的检查和争论  必需综合考虑对公司年度工作方案的影响，对可能影响公司年度工作方案的状况应提出专项整改措施要求，督促相关部门及时履行或改进工作。6.2物业分公司年度工作方案地履行状况由项目所在公司作为年度内部审核内容之一，审核结果纳入年终考核内容，结合《目标管理责任书》对物业分公司的年度方案执行状况进行考核和奖