XX广场物业管理投标书

无锡万达广场物业管理投标书上海锐翔物业管理2023年8月目录TOC\o"2-6"\h\z\t"标题1,1"TOC\o"2-6"\h\z\t"标题1,1"葬前盟言悲妇3匆第一章科例上海锐翔物惜业管理有限红公司简介键速5薄第一节集间管理目标油想10粱第二节剖报管理模式仰属10纽第三节英盟实施美式管利家、五星级倍酒店式服务情球12钥第四节技筝配合开发商郑工作呆穷12晒第五节雹孙贯彻日常检枕查制度，以饺保证管理目炭标承诺实现波过13央第三章意考前期物业管征理方案藏湿15口第一节箩谊前期物业管盛理工作的意肌义榴问15昼第二节笨帝前期物业管财理工作内容仍施16弊第三节涝忘前期物业管瓜理工作的组朴织枯腿17尤第四节猾苦前期管理的钟工作方式河朱17辩第四章而时全委托物业斑管理服务内隔容阿搅19吓第一节虚石物业管理服迫务标准再困19翻第二节杠物物业管理工铅作内容哗汪20触第三节眼尖物业管理便磨民服务内容益舱23遍第四节始葬塑造品位性敲、文化性社赠区削乐23晨项目特殊情年况管理方案资跪24续一、忌盗非长期性居股住住户管理凡方案应难24手二、袄项安置当地人图员就业，增列加劳动就业备机会忆归25伤第五章晶受各项费用测如算枪利26抹第六章丈朗物业管理服团务质量监督愚师32须第七章装村实施措施蕉具34葡前在言俗首先非常感烟谢无锡万达示商业广场投抓资奔领导对我司遥的信任，使贼我司对万达抗广场项目有丘了很好的了瘦解。成万达广场以雄其优越的地揉理环境、人照性化的设计愚理念、个性招化的居住空瘦间、高雅的就品质为锡城端的成功人士稀提供了理想忠的居所，为伏锡城的房地锦产项目增添畅了新的亮点排，必将为广育大成功人士束所青睐。如欺此高尚的社男区，需要选帆择一个好的猜物业散“笋管家豪”临，为广大业绑主提供社会汤化、专业化侄、规范化的种物业管理服匆务。上海锐耻翔物业管理气公司既具有纵国际化的酒毫店、高档别冈墅、公寓、横住宅等管理积经验，同时窄聚集了一批杏专业化程度皱很高的物业顽管理人才。脾我司诚挚期臣望能成为贵沾司的合作伙霞伴，将我司馆多年积累的鸽物业管理经酬验用于万达油广场的管理活，共同努力穿提高物业管易理服务水平兵，打造锡成桑物业精品，律使贵我双方旬及广大业主着共同实现肢“洋三赢宁”靠。仿为了能让贵趋司全面了解堵我司的专业肉管理水平和肆服务质量，球同时也为了妥实现万达广找场的升值潜降力，实现万柏达广场的使肤用价值和社诚会效应，给令客户提供全具方位、更周悲到、超值的为“低美式管家似”绢的管理与服日务，通过我片司的精心策挤划，编制出朝了本管理方孝案，在此呈钓报给贵司审搁阅。恼本管理方案扯由我司简介嗽、项目管理栏组织架构、帝管理人员编络制方案、前某期物业服务学管理内容、嫩物业开办费奖用预算及相毫关管理文件荷等部分组成乡，详尽阐述妙了我司对万煤达广场的管符理理念及具堵体运作方案烘。由于时间忠关系，阐述暂中可能有未壤尽完善和疏历漏之处，望棍贵司提出宝踪贵意见，我疼司将及时予就以修正，并休真诚地希望顿在与贵司不控断深入的沟禁通中，进一城步完善此管被理方案。妖由于物业管桌理工作属于团一项内容繁狂杂的综合性需管理事务，舞尤其是在项旗目前期阶段桐，具有很多梁实际的事务侨性工作需要利物业管理公匠司提前介入蠢，特别是随倦着项目的进携展，物业公脊司从管理和砖使用角度为畅开发商提出恋建设性意见夹与建议更具第必要。至此膛，我司再次慈真诚希望贵课司能认真考蚂虑我司提交牌的管理方案轿，并最终选凭择我司成为闲贵司的合作么伙伴。起再次感谢贵冈司给对我司齐的信任！盆上海锐翔物戴业管理有限看公司简介方一、企业概藏况雪上海锐翔物役业管理有限自公司成立于镇2001年厨，七年来，咸锐翔物业凭滚借自身力量跃，创新发展等，业绩优良震。现为国家校物业管理一矮级资质企业顾，中国物业赖管理协会常订务理事单位泡，上海房地劳产业协会常丽务理事单位赖。支公司经多年滤发展探索，匠积累了丰富匪的物业管理督经验，所管臣的物业类型蚂多样，涉及碌住宅小区（刊多层、高层半、别墅）、津商业用房、宽办公楼、工尾业厂区、农音贸市场。现形管理十多处慈物业，面积剥100多挎万平方米。拌随着物业管秤理市场化进员程加快，公偶司不断拓展浅管理范围，腰精益求精，林依靠先进的抽管理模式、枝优质的服务仇品牌，为业事主竭诚提供您舒适的生活萄与工作环境毅。锋二、管理机悠制我为树立良好沸的企业形象池，公司秉承微“绝勤俭务实、翁诚信为上、冬和谐社区燃”哲的企业精神阶，贯彻遮“像服务第一、拌管理第二、茎安全文明、愧舒适温馨掉”哑的质量方针偿，内强素质街，外树形象牲。在上海地坡区同行业中底率先实施I议SO900累2质量管理尤体系，并通潮过了质量认贪证机构的认袄证。携三、人员储奥备施公司按照此“河对外招聘高屠级管理人才挤，对内培养就有发展潜力光的人才芝”堵的原则，建岸立了一支高饲素质的员工可队伍。公司凤现有员工消1500多隔名，其中专值业管理人员扭36名，大瑞、中专以上饱文化程度占初90%。在蓝完备的培训拣体系下，1督00%的部全门经理通过并了全国物业拉管理岗位培抵训，各专业维岗位的持证宫上岗率达1荒00%。师四、企业戚信誉库本着注重企画业信誉、创透造企业品牌女的宗旨，在伏管理服务方帆面，实行目急标责任制管忠理，并制定铜各项服务指冰标，接受来知自各方的指脊导与监督。胖趟1、国家物沫业管理一级员资质企业。逗击2、自20厕01年始先求后多个项目蜻获得市优、恼部优荣誉。灾4、200页2年被中国挎质量检验协蒜会评为批“筹重质量、讲朱信誉物业管延理企业遇”猪，如上南花绳城、新上海姐花园洋房于罩2001年俩获得部优，倒碧云别墅和怜上房金丰苑搂、中福城分香别于200陕4年、20羊00年、2固002年被染评为市优小仇区。歼五、物业管碍理业绩确穗1、冬“咸上南花城些”阵。绿2、轿“当新上海花园田洋房靠”丧。郊3、盘“桨碧云别墅榆”丛。睁4、扬“衣上房金丰苑储”怀。呈5、缠“剑中福城诵”贝。拿6、跃“屿太阳城市花军园低”御。迟7、北“堆详和名邸兵”密。喉8、迅“舒金丰蓝庭鹅”脏。练9、什“绢宝地东花园位”世。男10、斗“愧莘城公寓如”辟。粗六、物业铁管理特色船上海锐翔物亡业管理有限刃公司凭借一要贯的创新精令神及规模、旺管理、服务双、技术、人蔑才等优势，筐不断引入国碌内先进的管羡理理念，对弟现有管理技毅术与经验进慎行扬弃，去裹其疏漏，取咐其精华，通川过持续创新宽不断丰富企句业内涵，精料炼物管品牌醋，促进地区贼物业管理行刺业发展。列从理论研究傻到实践经验瓣，摸索出了解金佳特色的副“疫人性服务、液精细管理许”踢的经营模式铸。价济剪完善的管理姨体系。题对物业进然行专业化管盛理，并一直觉致力于管理货机制的创新平和完善。区撇同行业中率保先实施IS改O9002示质量管理体持系，并通过欧了国际质量角认证机构的音认证。聋创新的发展秧战略。胖公司自成箱立初，即坚螺持探索物业杀管理市场化沉发展战略，墙逐步形成了解“翻面向市场驻服务至上创丑品牌,拓趣宽思路多种抗经营增实力惯,以人为本侄严格管理强练素质,上下矮一心和谐奋拨进谋发展丝”妹的经营决滚策总体指导恰思想。在高无开发商支圆撑的背景下端，依靠自身抱力量，不断共创新发展，疮并专门成立导了市场部，皱目前管理面鹅积已达10吵0多万平方还米，项目类庙型多样。差优质的服务凳品牌。供为树立良录好的企业形蔬象，公司倡负导侍“楼以人为本救”过的服务理念边，在多年的均ISO9祸000质量拌管理体系标代准实施中，纤服务质量得搜到不断提高抖。氧以市场为导阿向资：公司一向的面向市场，字服从规律，良把市场作为多提升公司实翼力的竞技场决。纪以服务为宗羽旨管：员工皆以芒服务为己任阅，对业主热聪情周到，传友谊互助。愉浊以人才为根倡本宁：内培外引赏，提升管理圾团队的整体斩素质。稼以质量为保偿证臭：好的质量起打造好的口岩碑，好的口傲碑铸就好的写品牌。商稳健的经营文思路闭。经多年墨经营发展，金公司经济实吓力不断得到夫增强，打巷破原思路，阔拓宽经营思晋路，转变增膊长方式，走美一业为主、躬多元开拓的披路子，为企挂业长远发展斤奠定了坚实喊、雄厚的经碌济基础。融七、挣项目认识田万达广场C矿、D总占地识8.88万提平米，物业状设计充分显继示精品建筑阿特点，配置蛛40%以上巡的绿化率，福独巨匠心的呼绿化园艺设薪计，给人以烧豪华、尊贵核、舒适、温习馨的感觉。锈万达广场按善高档住宅类蚁型设计，设去备配置先进柳齐全，治安绝防范、通讯视技术充分应回用，是技术困与自然完美布结合的建筑渐精品。定位准确：枯万达广场销自售取价主体塔为具有较高叉身价和品味新的事业成功既人士和房地暑产投资人士折。设计具有婆现代人文建壮筑风格，体滑现了为少数纳人提供传世饿精品的理念吸，建筑品质岂在锡成绝无冒仅有。极具前景：析万达广场项短目选在滨湖醋区市民休闲妨广场旁、锡轻成河埒板块证是极具战略师眼光的。商漂业氛围浓厚絮，交通便捷床，又是市政党规划重点打泥造的城市副贷中心项目，毒万达广场环细境位置优越井、发展前景宿广阔，充满巷商业机会。优势互补：少无锡万达商煤业广场投资砖味是颇具实力陡的开发企业剪，有丰富的雕项目储备和粉良好的市场誓前景；上海迎锐翔物业管弓理公司是一痛家具有一级护资质的物业划服务企业，止具备完善的江服务管理能久力，如果贵税我双方合作庄成功，将会驶把万达广场割打造成无锡谢乃至全国房餐地产市场的疫精品，使其粥不断升值，弊并提升各自劲公司的知名失度。极贵司选择锡未成业内有较晒高知名度和栗有着良好业月绩的上海锐杏翔物业管理圆实洋施物业管理勤，将使万达验广场的建筑授精品得到精另心的呵护，监将使万达广钥场光彩夺目惊，更加诱人荣。谷经营前景良厦好：菌万达广场项慈目住户群体绣档次普遍较宋高，项目设唐计充分满足可广大购房者土的需求，项谨目管理运行宵前景较好。管理设想管理目标朝我司将现代餐意识与美国壮物业的管理发理念引进到行万达广场管完理中，为住匪户创造优雅警舒适、意境宅独特的居家弊环境，让其阳充分感受到尼物业公司每斧时每刻对他屯们的关爱，警感受到社会帽文明与进步生给个人和家斑庭带来的温胜馨，使他们摔的居家氛围乏具有吸引力抵、亲和力和劫成功感，使椅他们的儒雅抖风采得以充据分的展现。忘我司将努力国以高质量的盾物业服务，稳使万达广场址社区成为人黄人崇尚的理捷想家园，让肢置业人士买毯得放心、住卡得安心、环心境舒心，促矩使万达广场和品牌深入人顽心，成为社尼区典范。旅我司对万达都广场的管理茧目标是，与胖贵司和全体衫产权人、使贫用人一道，停共同建造精诵品居住物业乒，营造现代码的生活氛围捐，打造锡成语和国内物业贪管理的优秀拒品牌。针我司将在项钳目完全竣工礼接管并正常亲运行一年后镰达到裂“狮无锡市优秀盗示范小区启”秒水平。在物捎业公司接管大一年内，完董成由万达广场乱项目ISO炊9002质贿量管理体系孔贯标工作阴。管理模式著万达广场住营宅项目的设嚼计标准高，纸对管理服务挤要求高。管拳理服务按照渔安全、舒适军、周到、温德馨炸八字方针设渡计管理模式客：1、安全：铃让业主有安疗全感。小区凤实行封闭管筛理，24小戒时安保服务工；燃气管道腥、电气线路嗽、消防及防铜盗系统安全给稳定运行，杜使业主真正秆安居乐业，叔小区内安祥债宁静，居民临无忧无虑。2、舒适：件致力于社区刑文明建设，馋提供高品位黑的生活环境蜂，人际环境巾，让钢筋混轻凝土建筑具症有生命力。牺通过物业服悦务，让业主宝享受清洁优印美的环境，谊社区内草绿智花香，高尚车文明，无污阶染、无噪音滩，保障私密纵，出行方便酬，处处顺心猜，使业主以婶入住本社区兼为自豪。3、周到：方提供全方位虫全天候的维夺修服务、清盛洁服务、家宪政服务和特样约服务，业龟主想到的我厦司要想到，采业主没想到有的，我司也档要想到。设掘立维修中心灌和家政服务达中心，维修境服务随叫随境到，家政服符务细致周到爹，处处为业宫主提供方便岭，使业主享接受优质的生庙活空间。特黎约服务要充骑份体现欧式该风格。4、温馨：盾服务设计要关以住户为中题心，提供闭“拜美式管家湾”赤及模“群酒店式潮”枕服务，高度钟重视会所以缸及生活配套胡项目的管理吵，我司提供歉的服务将充戏分满足住户洋豪华、尊贵帐的心理要求纸。槽实施美式管秤家、五星级闻酒店式服务雪为了将我司洒所拥有的旁“醋美式管家深”咐及句“毒酒店式起”皆服务优势，芳我司将凭借笔拥有的专业轮化、规范化狠、国际化的烦物业管理队柳伍，在万达朗广场项目中棒充分进行实孤施与贯彻。万现我司结合尼万达广场项凭目的实际特卖点编制了本筋方案，将本般着偏“倘以人为本、活崇尚自然、姻亲情服务卫”段的服务理念照真正贯彻执愁行。绑“织以人为本、事崇尚自然、外亲情服务旺”短的理念，娘“税全天候、全朵过程、全方陪位赠”何的服务和毒“母高素质、高挖标准、高效犬率料”岔的管理队伍哨是我司管理务的特点。为照了达到这一介效果，我司亲在所辖的各旨个项目设立蛋了客户服务哪中心，给客盒户提供24裙小时的服务捐，满足客户仙的服务需求码，并在公司倘本部成立综雾合管理部，踏在受理客户滔重大投诉的杠同时，还给城各项目提供披相应的管理涉和服务支持陆。过“榴美式管家杀”维及磁“谊酒店式阅”特服务的另一疮特点是在产椅品设计上体棕现以客户为治中心的原则捷，客户的需采要便是我司虚工作的目标晃；做到客户涌没想到的，紧我司想到了组；客户想到损的，我司做恩到了；实用秩原则，可以梨最大限度地够提供客户方粮便；注意细夹节的原则，狂在实施的各猛个环节都必旅须有相应的萍措施保障。舌在哲万达广场吴的实际管理券中，我司将烫充分考虑项鲁目的特点，炉设计管理服偶务项目和工有作程序，最胜大限度地满嚷足客户的要睬求。在与客栋户朝夕相伴闭中，将客户钟视同家人一丘般，为客户渣的居家生活宽排忧解难。写配合开发商龙工作肤作为开发商尊的合作伙伴当，上海锐翔星物业管理有民限公司将发卖挥多年实操剪经验，根据骡项目实际特咳点，结合开跌发商的要求绘，全力配合有完成销售工抛作。在项目哭前期物业管叨理阶段，将止以配合开发各商进行项目惹销售及前期烘策划为工作膊重点。主要房工作为以下颠几方面：届配合开发商乞的各种销售崭活动。金佳政物业公司积福极配合参加助开发商举办伏的各种销售毯展会，对客乎户提出的各铁类物业问题奋给予解答，姑并以优秀的助素质，良好瞒的精神面貌梅塑造万达广往场高品位社巧区形象，使疗客户感觉到各物有所值；溪在销售现场宴设立物业咨梨询处，派驻事专业物业人钳员对看房的伏客户提供各三类物业管理没问题答疑，夜消除客户顾惑虑；鸦为增加销售送人员在销售跨过程中的物争业谈判技巧谣，物业公司甲将对万达广蚂场项目销售净人员进行物真业管理知识烟培训，使销吴售人员在销根售过程中掌状握更多物业裹知识，以加堵快项目销售厚进度；舅为配合销售臂工作，物业反公司将在销假售现场提供轻保洁服务，闹以营造干净滨、舒适、整慌洁的销售环辅境，营造良垃好的人文氛糠围；蒙在销售现场乱，物业公司三将展板的形捉式向客户宣浊传物业管理仿方面的法律膜法规知识以键及物业公司首的管理模式桂，以便客户连更好的了解具物业市场，裁了解物业管缝理的各个环疗节。熊贯彻日常检卖查制度，以炮保证管理目纽标承诺实现赞制度的建立层确实能给公题司的管理工笼作提供支持惩和帮助，但总是如果没有婶专门的部门花去监督制度杰的执行情况舌，制度就会贡流于形式。铺因此我司特哄别设立了综插合管理部，闪主要职责是往对各项目的漫客户服务工生作及质量管化理体系的执框行情况进行雪质量检查，窑确保项目的相物业管理工陈作按照对客紧户的承诺、鹰按照对开发烦商的保证、伶按照公司的窗质量管理体扬系进行。另拿外，公司总娱经理办公室季还定期对各明部门进行工桌作检查，并杏将检查结果运作为考核部找门及员工的幻依据。公司蠢每年进行两鲁次内部质量亡审核及聘请已第三方（质倾量认证中心菊）对公司的星质量管理体怕系运行情况坟进行审核。蔽我司在万达龙广场项目的攀全部管理内阔容将推行数魄字化的管理勾模式。我司阳将对所有项建目经理、管蛾理人员、工洗程维修人员闹、保洁员、摊保安员的工副作职能、仪认容仪表、语葛言、态度、休工作技能、肯工作效率实矮行百分制的各量化考核标扛准，确保各追项管理、服透务按照星级硬酒店标准执是行。同时我柱司对客户的素投诉，处理筹投诉的时间痛、过程、每再项投诉的回焰访、客户的饮意见及满意镜率也通过数嘱字和量化的呈形式每月向奉全体客户公身开，以透明任我司的管理服服务质量，蛾加强客户的详监督机制。捆另外我司将捷积极与贵方鬼沟通，以便炉及时掌握贵据方的工作思汗路和和我司简的管理要点畜。钟物业管理工才作是一个系牛统的过程，瓣不仅需要物足业公司员工茫的积极参与交，同时也需像要客户的共倚同参与，从贡而建立与脱“押业主共管颈”吸的管理模式兆。物业管理老人员在履行挎管理人职责属的同时，需盐要业主的支亮持和参与。袄前期物业管私理方案淋前期物业管捡理工作的意市义涌由于在建筑速设计时对于鞭物业的使用雅功能和后期腐管理很难全锁面预测，设淘计时会有不呈周之处；在臂施工阶段会榨存在一些质灯量问题，对机后期管理会征造成隐患，词这些问题往脂往是发展商糠和监理公司苍容易忽视的括。由于物业苦管理公司长屋年从事物业霞管理与服务辆，因此在这甜些方面具有虾较丰富的经脑验，可以提疲出一些好的渣建议从而使胶该物业建设唯得更加完美暴。互在当今的房票地产市场中委，很少有物永业建成再销剃售的情况，孔在房屋销售淡阶段、购房允者们对于工叶程进度、物广业管理服务斤收费、物业场管理服务内钟容将非常关窗心，常要销啄售部门作大厅量的解释工简作。如果销战售人员对物膝业管理服务蛮内容和规范鱼了解不够，餐如果物业管全理费标准测稻算不准确，幕收费项目和义标准有问题稍，将给楼宇险销售造成很遭大麻烦。物誉业公司筹备寻人员可以按池政府文件和福物业情况准率确进行测算句，给予业户域明白准确的魄答复，同时疮也可使业户柿们对于物业兆管理有一个副初步的了解岔，从而促进临楼宇的销售醒工作。吧物业管理筹秃备处在前期赠管理中根据溜政府文件和桨物业情况编鞭写有关法律级文件如《万睡达广场房屋罩使用管理维贷修公约书》锁、《万达广票场前期物业猎管理服务协膨议》、《万糕达广场物业所管理服务手愈册》以及有裤关的协议书公、操作文件赔等，为业主丸入住做好充按分的准备。劣前期物业管葱理工作内容夹按物业管理仅和业户的要建求重新审核价设计方案，筋对于使用和骡服务功能方察面的不足提览出修改意见翅，适时进行惭增补或修改炭，在不增加惨或少增加投锅资的前提下蒜使物业建设腊得尽可能完充美。省对建筑、装胃修施工质量恨进行监理，搬避免施工中跨留下隐患。妄监理单位主桥要是对工程形验收负责，妻而物业管理底筹备处要对狮使用过程中献的长期质量幸负责。烦物业管理筹绵备处将对物础业运行成本盐进行精确测仅算，提出物心业管理费及熔其它收费标勇准、编制法板律文本、各议种协议文本燃、各种管理秋规程和规章劳制度及其工哲作表格，为互后期管理做叉好准备。这碗些文件的提家供使业户对李于物业管理异和服务有一葬个较为清晰盒的认识。鬼配合发展商晋做好业户的梁宣传解释工伪作，尽可能淡化解一些由式于工程延期角、承诺不合撒适所造成的塑误解，同时膏解答一些物能业管理服务歼政策性问题蹄，对于推动景楼宇销售、爸亲善与业户兽的关系都有庙积极意义。廉在施工尚未楼结束而有些摄业户要入住药的情况下需金要对装修施东工进行管理蛇，这正是我舅筹备处职责慰范围之内的筐工作。由于储施工条件限围制、施工队不伍的不规范睬，装修阶段励非常混乱，定管理难度很子大，如无有狼效管理将造宿成成品损坏讨、业户不满专甚至造成事姨故。款现场秩序维煎护和物业成涨品保护。我盏司筹备处进子驻后，将安突排固定岗、胃流动岗经常守巡视；对楼饱道和房间钥夏匙统一管理臂、外来人员蛇盘查、治安退消防隐患的茎检查与消除部等，从而保易证物业的绝棒对安全。县周边社会关宾系的建立。疲我司筹备处猫的早期进驻穷将提前与公椒安、市容环恳卫、供电、沸供水、街道朋等管理部门篮和单位建立兄联系，求得皮其支持与帮艰助，联合进坏行小区服务闪设计，有利结于良好社区糊环境的营造欲。译前期物业管司理工作的组悼织衣在开发商与勾我司签订《坦物业管理委霉托合同》之肝后，双方应枣就前期物业户管理工作协浆商并签订协弃议，明确职吵责、酬金以蛇及具体计划战安排。纸组建物业管体理筹备处，秀根据委托方轻要求确定人惑数和专业，叠一般情况以势工程技术专国业人员为主塞。我司从开婆发商利益和煤要求出发尽造可能提高前弊期物业管理莲服务水平并拍降低管理成捐本。在以往串的前期物业炸管理中，筹貌备处班子中振基本是高中紫级工程技术陈人员和管理简人员，人数猛以5-10值人为宜。煎物业管理筹氏备处进驻后真将与开发商番筹建工程部娘、销售部融督为一体（最枝好联合办公强），并与监绞理公司和施行工单位密切怎配合，共同典推进工程建去设。物业管元理筹备处的傲工作以建议搁形式为主，侦扮演参谋和挨协调员的角舒色。谈前期管理的股工作方式爆前期工作的虑方式需双方制协商确定，毙在我司以往延的操作中，云主要有以下岸方式：姻1派出覆常驻人员与薪开发企业联翻合办公，帮爱助贵司编撰哑管理文件，岁共同解决工享作中遇到的吓问题。挑2我司艰可派出有经坑验的高层管帐理人员不定昼期到现场工绍作，提供建弹议。捕全委托物业滩管理服务内林容烟物业管理服骨务标准纤房屋完好率另：98%呢维修及时率衬：99%部维修合格率睡：98%扯管理费收缴姥率：90%栏以上革绿化完好率庄：90%找清洁保洁合右格率：95限%丘公共设施完已好率：10乐0%掀无由于管理滥失误导致发卖生的重大社抢区治安案件笋消防设施设然备完好率：坐100%页火灾发生率垄：0膏住户投诉率某：小于2%馋投诉处理率获：100%民管理人员培跌训合格率：营98%队住户回访率妻：100%奴业主满意率痒：95%以安上。叔物业管理工敢作内容卧工程设备运封行和客户维狱修围正常的设备始运行：负责茅安排正常值千班以保证社次区供电、供巩暖、通讯设霜备的正常运莫行；逆公共区域设那备设施（包商括建筑结构弓、广场、道帽路等）：按彼国家规定定街期进行维护颜保养，保证哥设备设施经芽常处于良好教的状态；胁大型设备的蹄正常检修；党业主室内维挠修：物业公影司负责房间壳供电、供水狸、供暖及主呀要通讯设备鼻线路的维修旷；电表箱以服内、冷水表镰以内、电视厘、插头邀以后的设施闷、设备线路障由业主自行先维修，若业脸主委托修理现，业主应交涉必要的成本炭费。伟物业公司工叉程部维修中册心保证：白裹天报修20税分钟内到达坚现场；夜内舍报修（17养：00-次捏日早8：3亿0）30分荷钟到达现场则。携紧急情况抢荣修：若发生短突然停电、茎停水、跑水印等事故，工醉程部维修中耍心立即组织擦紧急抢修。谎设备更新改植造：若发现掌设备老化、朵严重损坏以存至于不能继解续使用或根偏据业主要求防需增添新的求设施、设备抖，由我司负岔责提供技术吓方案等，并姓组织实施。葵施工管理：浅负责公寓内溉设备设施维括修、更新改罪造和业主装贤修施工的管用理；组织施聚工检查验收妻；协调处理辉由于施工而叶引起的纠纷昨；维护正常毯的施工秩序释，保证施工疑质量。硬负责市政供纷水、供电、口通讯、天然伞气管线的监根督检查。经侵常与有关主宝管部门协调词，按时进行岁检修，保证镜正常运行。拦小区公共环枪境维护劣负责社区和畜公寓公共区为域的保洁，单按时进行公励共区域墙面附地面清扫、颈窗户及护栏验经常清擦，软以保证清洁家。谱负责经常清写理楼内生活已垃圾，按时财清掏化粪池倍。蜜经常清洁养最护绿地和花盲草树木，清葱洁保养雕塑兔和艺术小品敞，保持其清茎洁和美丽。征负责定时保暗养和更换楼擦内公共区域遭租摆。颈每年进行公杀寓外墙清洁应。泰物业管理公据司不负责住轻宅内的保洁渠，如果业户职需要，我司促可提供有偿筝服务。治安保卫纪庭院门设保逝安接待，防轿止不良分子诚进入。烂保安警员2湖4小时巡楼列，发现可疑齿情况及时处经理。拳每日检查消庙防设施，发放现火灾及时反扑救。川负责维持公裳寓正常秩序走，调解纠纷惰。梢负责指挥车驶辆运行，维偷护停车秩序洒，保证车辆慢安全。拳负责办理公羡寓公共区域补、设施设备求保险，发生镇损失协助业鼻户及时办理简保险。客户服务该负责接待业昼主，帮助业狮主排扰解难瘦。损在大堂和小傅区适当位置阴设置业户留榨言牌并代为迫转告。胡负责开办收叼费服务，为黑业主办理代拴收代付事宜膛。晃开展方便业蝇主家居生活阀的便民服务筹项目，负责辩联系推荐家尊政服务。有开展社区文潮化活动，丰歉富业余生活链，营造和谐捧的社区人际耻关系。烦遇有突发事患件进行紧急斜求助。计计算机在物如业管理中的邮应用妻上海锐翔物榴业管理有限失公司在所管赠物业已成功春应用宁“子物业管理计颗算机软件含”赞，万达广场编物业管理也洽将应用该软虑件，主要应池用范围包括纯：芳办公室：人版事管理、劳铲资管理、规龙章制度和服增务质量检查忆、文件档案步；茫物业部：业笔主档案、投啦诉处理、服钉务质量记录扒；源工程部：设竿备档案及总肥账、设备及堪工具管理、招维修服务、杀外包工程、拜质量记录，访突发故障处呆理记录；亏安保部：安告全档案、车璃辆管理、服再务质量记录社，突发事件勤处理记录；登财务室：收道支管理、报里表、资产管显理、物资管桥理。辅物业管理正运式启动后，讯我司将形成漂以项目为主逆体，计算机象局域网络管云理。待项目差运行成熟后求（估计六个羡月后），将码并入公司整动体网络，使叶万达广场的推各项管理处钥于受控状态旨，并充分借辅助公司整体浮资源，达到咬质量控制、厨成本控制等勾目的。某物业管理便建民服务内容绩代客约定出受租车服务；侍票务服务：柏代办车、船向、飞机票的焦业务；超干湿洗衣：跪由洗衣店提勺供干湿洗衣较服务瓶。崭礼品购买、柏急件的传送闸；皆代订报刊，滋代送邮件；亩饮用水派送朱；宝定餐、送餐悬；慈小时工和家鸦庭服务员开饺展家政服务葱；克特殊病人和肺儿童护理。洲文件的打印认、复印，传岛真的收发；会议服务吊庆典活动策倦划、组织、匠制作；述提供特殊保逢安。稠塑造品位性意、文化性社务区竖针对万达广萍场住户的文卫化需求，我盏司将与业主巩紧密配合，鸦开展文化艺瞒术教育，组茄织书画、旅叛游、健身、春体育比赛等纺健康活动，匹丰富住户的千业余生活。遮项目特殊情踏况管理方案谊非长期性居万住住户管理壤方案桃万达广场居谱住的客户群敌体中存在部动分住户为非博长期住户，俯该部分住户乱仅在双休日跳、节假日或巴不定期时间栗段里居住在册万达广场内苍，针对这部朝分客户群我嗽司特制定以穷下管理措施输。糕进行客户调饱查，建立非困长期性居住吓住户档案；败征询该部分兵住户意见，朗并协商签订住《户内机电参设备设施委饺托管理协议决》，委托管针理范围为：抄户内机电设幅备设施（如严壁挂式取暖躺系统、车库哭门系统、消杆防系统、安谅全防护系统爹、空调系统则、燃气系统著等）季度性交、年度性维正护保养；稀特殊气候情毁况下（严寒惯天气、骤然河降温、大风按、大雨等）味，物业服务嫂人员入户进戚行设备设施柳的启动或关轻闭、门窗防絮护等措施；葱客户临时授基权物业管理定人员入户处木理临时性、唤紧急性事务掏；翻物业服务人块员在发生突窜发性、危害珠性情况下，度入户抢救措秒施；尘其他业主授战权的预约性顽、定期性物梯业服务。攻物业服务人缠员入户时，框先行通知业牌主；如业主斜无法到场则硬需由保安人有员、客户服亦务人员、管挤理人员等三歌人以上同时臭进入现场，枕以免扩大业所主财产损失草；徒对业主不在佩现场，且已辰经发生财产圈损失的现场削，物业管理腔人员将采取穿拍照、录像帐的取证方式晕，记录现场既实际情况，大并随时与业刮主联络，根决据业主意见称处理发生的摄问题。皂特殊重大事治件（如火灾五、刑事案件耀等），物业找管理公司将彼首先报告当西地消防、安绵全管理部门冒到场处理；痰安置当地人孟员就业，增还加劳动就业韵机会妈我司将在本装项目中安置投一部分当地梅人员就业，观就业范围为掏：绿化、保箱洁、工程、玩保安人员等狭。这些岗位赔可以根据就远业人员的现纪有从业经验刚合理、适当奖地进行安排愉。同时我司阶将对以上所宫有岗位就业愿人员进行专绞业化的培训披，并进行培等训考核，经乘考核合格后糟的当地人员软方可上岗就牺业，保证万嘉达广场的物躺业管理服务摩质量和基本脂水平；立当地员工在绘我司就业后献，如在就业挨期间工作表舱现优秀或较蛇好，我司将扩按公司人事塔管理规定进星行升迁或奖遭励。胀各项费用测微算宰机构设置和么人员配备拖为实现我司汇提出的安全破、舒适、周润到、温馨的伯八字服务方都针，管理机渴构的设置要喷体现精干、景高效、反应塌快、行动快数的特点；人泳员专业素质仰高、服务意机识强；部门模管理严而有略序、分工合床理、职责明大确、管理到责位。万达广受场项目物业射管理机构设匹置：著“奴一室四部煤”兴即：行政办遗公室、物业屑部、工程部要、安保部、载经营服务部奏。顺项目部：（宜共5人）阻项目总经理疾1名、行政录人事主管1元名、会计员淋1名、出纳圣员1名,库迷管兼档案资酒料员1名。职责范围：拉(1)负责追行政、人事竟、劳资、采逼购等综合管铺理事项；绩(2)负责江财务管理，搏编制物业管档理财务预、损决算和各类纳财务报表；框(3)负责超规章制度的唤制订与监督块执行。愉物袖业管理部：搁（共7人）患物格业部经理1施名、客服助时理3名、主貌管1名、前把台2名。掘设近置说明：物胖业部是整个灾住宅区管理允服务的重要扑职能部门，们客服主管负它责业主的入叛驻登记、业略主档案、收触取各项费用摩、走访住户仿、处理投诉蚁、受理业主读（住户）的舅各类服务要驰求。着职厉责范围：码撕(1)社区筹和栋号公共意区域的清洁农、垃圾清运络，园林绿化酷；闲书(2)办理崖入驻、迁出阳，建立并保州管业主档案占；该用(3)实施瓶栋号管理，垮提供收费服诉务、常规服不务和特约服妈务；桑修(4)走访袭住户，受理凤并解决投诉补，受理各类傻服务要求；版(5)开展铜各类社区文将化活动。黎保安部：（苦共55人）辜保安部经理蹦1名，保安门班长3名，因监控中心值谁班员8名,棵车管员8名爷，保安员3步5名；御职派责范围：少(碑1)负责智社区治安、仅消防、交通傲车辆管理，狡提供24小啄时安保服务微；躬(摸2)处理浩安全突发事逐件，保证社俯区居民的生世命、财产、耀交通安全；进(3)剂协助公安机秋关处理治安狭案件眼工逢程部：（共参11人）挥工间程部经理1罪名，弱电工活1名，资料俘员1名，综酱合维修工4竖名，运行维辰修电工4名塘。职责范围：配(灌1)社区晃栋号机电设络备运行维修碍、保养；递(2)设雾置维修中心胡，提供24筹小时维修服宫务；烦(3)处或理上下水，伶燃气管道等的突发故障急验修；顿(亲4)社区疲建筑设备大父中修方案的豪制订与施工度监理；肆(5)关做好热交换兴站运行，确宁保社区供暖捉达到标准。刚以上人员配态备共计：7条8人。英物业管理费纯测算谷物业管理费率是物业管理筝公司为保障治房屋建筑和柄设备设施处灾于良好状态搏和为业户提绿供优良的工步作环境所支卸付的能源、捕维修、保安佩、保洁等各禽项服务费用满的总和。物顿业管理费是拨物业管理公瞎司开展正常朝经营管理活或动的资金基骡础。管理费氧标准的合理额确定能够使少物业管理经塌费得到保障勾，有助于保屯持一定水准逮的管理水平臭，实现物业甜的良性循环迁。陆关于物业管恼理费拌我司按万达村广场实际物消业管理成本誓进行了测算恳，测算结果夕为：物业管归理费标准为耍：2.18借元/平米.格月，具体内效容详见：附诸件一《万达阀广场物业管拔理费测算》骄；界按一般情况矩，公寓的档嘉次要高，物驰业管理费标奉准也高，但踩是住宅物业读管理费标准驶如果按政府研文件测算，朝物业管理费唐标准明显低本于公寓标准虚。这种价格社差异将对于毛销售和后期资管理带来很换大问题，所砖以我司在测喜算中尽可能樱压低了公寓模物业管理费谦标准，确定粒的价格应是散购房人可以阁接受的。如依果还有问题秃，贵我双方摊可进一步协李商。摸物业开办费起及内容允关于物业管她理办公条件循项目建成后首应为项目部己物业管理提触供基本的办哈公和操作条靠件，主要包刘括以下内容再：铃管理办公室映：老工程部各专龄业值勤和操梨作用房：遍值班室：包劈括总值班室符、消防中控什、保安监控然值班室、门仆卫室等。论保洁员工具帽材料库，可赖利用洗涤间荡、楼梯角等丸。幻保安员宿舍尿：碑物资库房：拔捕总计：12冬00奋-1500制平方米吩。垫关于前期启卷动费的用途讲前期启动费叨主要用于物橡业管理开办猾阶段的人工辫费支出，办黎公条件准备奴，办公设备斗、物品、工剩程维修、保筒洁、保安设目备物资的准研备。叫开办期时间血确定盯由于开办期磨内物业管理跟企业需要参秋与物业的验滥收交接、准厦备办公条件件、准备业主滩入住文件、稼办理入住手帜续，一般柴在物业竣工假阶段已经开改始保安、保笔洁、日常巡位视，所以开训办期一般为盐3个月。物窄业公司进驻爽过晚，情况普不熟悉，准问备不充分，趋将会导致入的住工作程序希混乱，容易铃引发业主集宇体投诉，对凡开发企业和晕物业管理企绳业都非常不巷利。朱关于前期启鄙动费的具体扯标准确定混前期物业管圆理启动费包喝括以下费用葵：人工费用狼员工工资纽前期按叼10人编制刘，平均人员最工资1,4径00.00禾元。棕3,500析.00骆×错10周×茧3=105昌,000.澡00（元）工资附加费块105,0挠00.00蓄×拜0.30=盘31,50捕0.00(竖元)员工餐费蝶慰类放每人每兔天按10元边标准，每月怀25天，衫10.00鼻×蜻10前×疮25盾×揪3=7,5锦00.00祖(元)烦保安队工资床某按8名保安练队员，每人次每月150龟0.00元引150.0格0炒×驾8辟×宜3=36,嚼000.0头0（元）淡保安餐费纷堵每人每天1们5.00元酬标准，8人阿共31天的15.00倡×起8税×专31宰×硬3=11,探160.0雁0（元）遍人工费用总暑计=佣10500栗0+3裕1500.挑00+75回00.00窃+3600概0.00+剩11160仍.00避=1365变00.00勺（元）栏工程设备工腔具材料费稼20姻，323.觉45(元倦)胶保安器材设男备费焰10案5，060抄.00(蛋元)嗓办公设备材候料费乔24缺3，330献.00(套元)侄前期物业管倍理启动费总贱额听本136,5币00.00休+2032览3.45+秘105,0经60.00蓄+243,素330.0印0舟=眯505,2享13.45谊（元)览关于前期启老动费候关于前期启延动费的划拨婆和使用有两魂种方式：叛第一种方式僻是由开发商名直接拨发给它物业管理单糖位，由物业澡管理单位独搏立使用，并亲详细登记支社出账目，接互受开发商的同检查和质询善；套第二种方式旬是由物业管鸭理单位提出翼开办费使用运计划，呈交前开发商进行检审核、批准默，物业根据叛实际使用情特况向开发商握实报实销。钞第三种方式梦是由物业公躲司先行垫付两，分五年从耻物业管理费真中摊销压喜物业管理服控务质量监督马上海锐翔物爷业管理有限津公司的管理势服务工作离期不开贵司和吃广大业主的竞指导与监督令。锐翔物业倦和万达广场吐项目部领导汽都非常欢迎慈贵司的指导漂、批评与帮亦助。对于贵卸司提出的意维见和建议，慕我司一定认艳真分析、积洗极改正，不蔬断提高我司祖的管理水平干与服务质量拌。浅★询我司将种经常口头或沃书面征询贵膛司的意见，灶希望在我司悠征询意见时草能毫不保留娇地指出我司浪的不足；勾暑★笋我司将驻实行阳光财补务计划和管梯理服务计划两，财务公开隶、管理透明鬼，经常在网某上或其他方秩式公布财务西收支情况，赴通报管理服挽务措施。重示大事项还将搂与贵司和全如体业主协商港。巧★巨如发现缎项目部的领趟导或员工有标失职、违章选违纪、服务度不到位、态掠度恶劣及其戏它行为，贵景司或业主可胳以向部门经隔理、项目部田执行经理或享总公司总经腥理投诉。请激您在投诉中乔一定要记清顿违纪人员的挣部门、姓名誓或工牌号码丧；辉★斤如果贵司丽或业主有什黎么服务要求胞可与物业管丢理公司联系更，不要私自肌委用我司员谈工，以免该弟员工工作疏乔忽给您造成蓬不便和损失询；不要赠予党我司员工任冤何礼品和礼丘金，这将不崇利于我司对畜员工之严格晚管理；超★钢如果贵窜司或业主对级我司的管理偷措施及收费族标准有疑问尾可以询问项酒目部有关部擦门，若仍不弟能解释清楚忠，可向总公充司负责部门名提出质询；削乳★钥欢迎贵逃司或业主在庸我司开办的妥刊物上发表饿文章，提出蹈您的意见和绿建议。亿在小区物洪业管理委员遵会成立后，拿业主若有重稿大投诉和建给议，可要求鼻管委会开会洋讨论。实施措施孝第一节管浇理实施典针对以上提轰出的管理目签标，物业管摊理主要从以认下几个方面滩着手实施：禁选派高素乖质的管理人挂员组建管理脱队伍串我司将选择沿具有两年以滩上物业管理跌经验的管理表人员管理万流达广场，所辆有贺员工经过公馆司的系统培报训，经考核步合格后方可音上岗。料全面贯彻公眯司的物业管沿理规范。唯对物业管理巡的服务程序茎、设备操作艺程序、运行专维护程序、悉卫生清洁程终序等设琴计与管理上乘，严格按公锦司的规范操插作，按住户闻要求设计服动务项目，对扔服务内容做山出承诺，并嘉接受业住的沙监督。为业市主提供《服叠务手册》，崭使住户所需核能够准确及健时地实现服陶务项目。偿提供全方抢位的安全管丑理。网安全是住用烧人的首选要妻素，也是物钩业管理的重忍点。为保证揭安全，我司个将采取制以下措施：蜜一是选配训孙练有素的保笑安人员担负锈警卫；二是摩技防、消防箭设备保持性释能良好，安堪保器具齐全端有效；三是鼠与周边政府玻有关部门保案持畅通的沟扮通渠道；四若是对出入的束车辆管理有吊序；五是加鬼强重点部位许和第二时间拒（下班后）检的管理；六懒是制定紧急鞭情况下防止浪和处理突发冈事件的预案性，确保小区睁有一个安全桨、舒适、方蔑便、温馨的歼生活环境。书提供高效率歼的前期服务有。央物业管理前浪期介入，是陈积多年管理言实践经验的供总结。物业榆公司从专业祸管理的迁角度在前期叉规划设计及虏建设施工阶巾段提供一些暮合理化的意火见和建议，赖能够很好的灿避免后遗症梁问题的产生权。我司将定蹄期派出有经绞验的高级工笑程管理、物风业管理人员柿协助监理单该位对项目建钱设质量进行着技术监督，陶纠正不符合斥住户需要的映建造形式，孝提出合理化绸的建议，促嘉进物业的优装质建成。早丘日介入，有项利于分清工期程缺陷的整捎改责任，为做顺利验收交碗接创造条件眉，便于物业榴投入使用后滔及时有效的葱开展物业管碌理工作。反第二节代管理队伍组处建和沸人员的选聘嫁、培训及劳碍资管理侵1人员选隶聘：构上海锐翔物退业管理有限见公司总结多货年承接物业亭项目的经验唐，在新接项你目人员的选江聘上，坚持氧“玉高标准、高淹质量垒”奥的原则。项多目经理，主肤管、部分技截术工人等从沙公司现有项薯目骨干中抽望调；一般岗挨位人员（如尚保安员、保灶洁员等）按猪行业标准，泡以严格的条扇件（基本素勿质、从业经素历、人品等唉）进行筛选库聘用，并实服行1洲—尾3个月的试其用期和工作鸡业绩考核制况度。羞2人员培我训。矛派到新项目狡的人员和新婚招聘人员，扛上岗之前由呢公司培训部温进行严格的娃岗前培训，晋除面授培训妹外，大部分敌岗位还要到职老项目实习墨一个月左右轮。主要管理带人员将派到校美国培训实慈习，考核合技格后方可上粪岗。塔培求训对象按层织次分为高层迷、管理督导倾层、执行层底。培训内容库大致分为思参想理念、管桨理实务、专历业技能三个座方面。培训厌形式包括岗鉴前、岗上、蒸交叉、外委蛮等多种形式精。我司总部拌在培训计划鱼的设计，教颈师、教材提静供，实习场辣所，考核试冬卷等诸多方撤面可提供直衣接帮助。岗供前培训包括沉：物业管理洗理论、项目管介绍、职业枣道德、服务他意识、管理落规范、消防哄安全、商务怠礼仪、技术援技能、形体拜训练等十七半门课程。犹3劳资管盟理。烤采用以岗定摔薪，对员工柱实行按统一惨的规章制度慌和操作规程孤，垂直领导滚、逐级管理胳，上级对下状级的工作实闭行严格的督州导检查并记刮录在案。上呢海锐翔物业荡管理有限公溪司实行南“桨员工手册邮”连制度和放“孤浮动工资制届度讯”种，对员工实纠行针对性管着理。情第三节粥降低物业管屑理成本的措达施蛮对炮物业公司来次说，物业管店理水平的提昏高无疑将使痰管理成本上盼升，但这又奏增加了物业炕租售的困难蛮并使委托方湿了负担加重角，所以尽可王能降低管理座成本，就是办我司一项非茎常重要的工银作。孙如何才能更日合理的控制知物业费，使粱双方达到共嫂同满意的程餐度？可采取达以下两种方蝴式，一是降吹低物业运行事成本，二是串开创多种创贝收渠道。俭1享通过加脱强管理降低沉物业管理运散行成本主物业管理成番本由两大部乳分构成，一疗方面是维护昌正常运转所按需的能源费洞，设备设施参运行维护费那，维修材料暗费等，降低国此部分费用肾需尽量采用句节能降耗手画段，如使用集声控、光控窜开关控制公扣共区域的照嗽明等等。日降低物业管掏理运行成本仓的另一个方足面是杜绝各脖种浪费和不姻合理的开支讲，优化资源坑配置，通过区我司规模化窑管理使成本舞有较明显的行降低。干显腥著降低人工附成本。物业兴管理企业是影劳动密集型筛企业，物业逮管理的大多凡数工作都是药靠人工完成青的。扁平化冠的管理架构熊、合理的安史排利用人员意，做到一岗糟多能则是上网海锐翔物业梳管理有限公亿司降低人员勒成本的主要巴方法。我司哑积累了美国腾杰肯道夫公促司的人力资渔源管理经验团，可以在园颂区保持正常脏运转的前提遗下合理安排嫌人员。在万刑达广场项目裂的管理中，生我司将科学阵合理地配置逮人力资源，保尽可能合理须兼职，降低届人工成本。法2开展等多种经营服梢务，增加收抗入，弥补物矮业管理费的勇不足冒利用现有的语设备设施开我展多种经营屑，在方便使唉用的前提下哀增加收入，肚弥补物页业管理费的鸡不足。我司腰将开展入室缺维修、入室挎保洁、家政墨服务等便民陶服务项目，堡增加收入，仅摊薄物业管煎理运营成本读。激物业接管漆和开办准备源在贵我双方序签订物业管蓬理委托合同意之后，双方惰商定进行物合业