佛山市物业管理办法

佛山市物业管理办法第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条市房地产行政管理部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区房地产行政管理部门负责本区物业管理活动的监督管理工作。街道办事处（镇人民政府）负责本行政区域内物业管理活动的指导、监督和管理工作，协调物业管理与社区建设之间的关系，协助区房地产行政管理部门对物业管理活动进行指导和监督。居（村）民委员会负责本行政区域内物业管理活动的监督、协调、指导和调解工作。第四条区房地产行政管理部门、街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会应分别确定1名领导分管物业管理工作。街道办事处（镇人民政府）应当有专门机构负责本行政区域内物业管理活动的指导、监督和管理工作，并根据本行政区域内物业管理区域的数量和规模，配备相应的物业管理工作人员。居（村）民委员会应在街道办事处（镇人民政府）的指导下，负责本行政区域内物业管理活动的监督、协调、指导和调解工作，并配备适当数量的物业管理工作人员。全市各级人民政府应对物业管理的监督管理工作给予经费支持。第五条全市各级人民政府相关行政管理部门在各自职责范围内，做好物业管理区域内的有关工作。价格管理部门负责制定或调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对物业服务收费进行监督管理。城市管理部门负责查处物业管理区域内违法排放或制造社会生活噪音污染、建筑施工噪声污染，饮食服务业油烟污染，向大气排放粉尘、恶臭气体或者其他含有有毒物质气体的行为，在人口集中地区焚烧产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质的行为；破坏房屋外立面、违法设置户外广告、非法搭建、违规装修、擅自改变房屋使用性质、乱摆卖行为等，相关管理部门应依法予以配合。公安部门在物业管理工作中负责指导物业服务企业建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案，督促物业服务企业落实相关管理制度；配合流动人员和出租屋管理职能部门，做好住宅小区内流动人口和出租房屋的管理工作；对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道、违规停放大型车辆、危险化学品车辆等行为依法采取强制措施；打击物业管理服务中的欺行霸市行为。环境保护管理部门负责依法查处物业管理区域内废水、废渣、固体废物、工业有毒有害废物、噪声、振动、辐射放射等行为。园林绿化管理部门负责依法查处物业管理区域内侵占、破坏绿地行为。虾质量技术监虑督部门负责披物业管理区奶域内的电梯至安全监督管涂理工作。皇公安消防部盯门负责物业猫管理区域内斩的消防安全号监督管理工饰作。对物业过管理区域内竿遵守消防法野律、法规的姿情况依法进尝行日常监督储检查；负责纱督促物业服耽务企业对共该用消防设施眨进行维护管美理，提供消安防安全防范锣服务，如发砌现存在严重辆威胁公共安泳全的火灾隐鸡患，应当在诞责令改正的高同时依法进冶行处罚和整碧改。纲人口与计划在生育管理部遭门负责物业稼管理区域内湿的人口与计搬划生育工作须。朵第六条沾市、区圈两级人民政英府及相关职休能部门分别散成立物业管亩理协调领导总小组。孙建立街道办缠事处（镇人正民政府）、著居（村）民泛委员会、业如主委员会（亭业主代表）斩、物业服务立企业等参加健的联席会议破制度。联席谅会议主要协滑调解决物业蚕管理重大问款题，联席会傻议由街道办甚事处（镇人岭民政府）负室责召集、主傅持。丰重大问题是滴指在本区物盗业管理区域贤内发生的因序人为、自然擦灾害或者其觉他原因造成换的重大人身蝴伤害及财产丘损失事故，攀以及因物业宇管理不善，奉严重影响业币主和使用人屯日常生活，风并造成不良司社会影响的画问题或其他钱确需政府职严能部门协调仓解决的问题铁。沿第七条际物业服悦务企业应当赛按照法律法鱼规的规定和亡物业服务合颂同的约定，炊为业主提供昆服务，对房辉屋及配套的染设施设备和移相关场地进葬行维修、养讯护、管理，屠维护物业管驴理区域内的提环境卫生和统相关秩序，抚并配合政府帽有关部门、役街道办事处战（镇人民政缸府）开展社旧区服务、社夕区文化活动稿以及流动人巨员计划生育社服务管理等和行政管理工自作。换第八条杂市级物芬业管理行业苍协会是物业锈管理行业的享自律组织，蛾主要负责制讲定物业管理蜡行业行为规属范，组织物险业管理行业震从业人员的气业务培训，屿调处行业内纳部的争议，纷每年公布我墓市物业服务辞收费成本价索标准，承接每主管部门委危托、转移的铲其他事项。锐区级物业管苍理行业组织炊参照本条执井行。盐第二章女业主、业主谁大会、业主颜委员会遗第九条挣依法登记荣取得或者根愁据《中华人镜民共和国物醉权法》第二脏章第三节规险定取得建筑以物专有部分江所有权的人视，应当认定本为业主。两基于与建设灭单位之间的练商品房买卖有民事法律行瓣为，已经合页法占有建筑玻物专有部分虽，但尚未依独法办理所有连权登记的房真屋买受人，能可以认定为翁业主。忠业主在物业鼓管理活动中刚，享有下列列权利：潜（一）按照挨物业服务合宏同的约定，竞接受物业服触务企业提供轧的服务；舞（二）提议绕召开业主大和会会议，并棉就物业管理钓的有关事项派提出建议；播（三）提出使制定和修改棋管理规约、揉业主大会议蜡事规则的建视议；词（四）参加繁业主大会会艇议，行使投奋票权；熔（五）选举捡业主委员会键委员，并享杆有被选举权骨；脾（六）监督出业主委员会螺的工作；债（七）监督冬物业服务企思业履行物业宗服务合同；暖（八）对物乏业共有部位距、共用设施风设备和相关胜场地使用情帽况享有知情绘权和监督权智；宅（九）监督楼物业共用部灾位、共用设浸施设备住宅扶专项维修资热金（以下简违称住宅专项路维修资金）司的管理和使彩用；葬（十）法律佳、法规规定切的其他权利锁。工业主在物业沿管理活动中泼，应履行下泄列义务：申（一）霉黎遵守业主管告理规约、业祝主大会议事牙规则；货（二）捎发遵守物业管握理区域内物症业共用部位塑和共用设施概设备的使用雕、公共秩序批和环境卫生召的维护等方喘面的规章制装度；芽（三）镇傍执行业主大苹会的决定和脖业主大会授蠢权业主委员陶会作出的决旺定；忽（四）竹屯按照国家法围有关规定缴巧纳住宅专项陵维修资金；倘（五）俘预按时交纳物公业服务费用鸟；揉（六）采喷法律、法规传规定的其他款义务。兆第十条究业主依露法成立业主环大会，选举挺业主委员会句。春业主大会由坝物业管理区阿域内全体业寸主组成，代庸表和维护全引体业主在物匹业管理活动巡中的合法权秀益，依法履估行职责。款第十一条索1个物丑业管理区域号成立1个业贺主大会，由绩1个物业服泊务企业提供脸物业管理服干务。律1个物业管傻理区域内业脏主人数较少声且经全体业快主一致同意柔，决定不成抛立业主大会锁的，由业主竿共同履行业条主大会、业黎主委员会的缎职责。锈第十二条律业主大瘦会决定以下靠事项：岭（一）茄地制定和修改猴业主大会议辫事规则；羊（二）灶例制定和修改反管理规约；脚（三）念之选举业主委扮员会或者更射换业主委员股会委员，监始督业主委员琴会的工作；剩（四）刻续制定物业服戴务内容、标形准以及物业挺服务收费方求案；披（五）陵敬选聘、解聘指、续聘物业俗服务企业；秀（六）盏醋决定住宅专誉项维修资金赏使用、续筹仆方案，并监裹督实施；小（七）祥爷制定、修改暂物业管理区币域内物业共纹用部位和共赢用设施设备速的使用、公铸共秩序和环郑境卫生的维针护等方面的遮规章制度；怎（八）欲葬改建、重建俊建筑物及其笋附属设施；陕（九）芬腊改变共有部识分的用途；别（十）踩聋利用共有部彻分进行经营酷以及所得收湿益的分配与武使用；蛋（十一）法递律、法规或谊者管理规约哪确定应由业高主共同决定盘的事项。俱决定各个事病项的具体条渣件按本办法眨第二十二条茧执行。尊第十三条或已交付权使用的物业钳建筑面积达张到物业管理责区域建筑面先积50%的腔，建设单位心应当书面报裁告物业所在葬地街道办事取处（镇人民马政府），并明在物业管理甚区域的显著瓣位置公告。嚼第十四条掠20%舌以上业主可押以联名向街办道办事处（比镇人民政府躲）、居（村恼）民委员会响提出成立业该主大会的书倒面要求。剖已交付使用秒的物业建筑此面积达到物盾业管理区域评建筑面积5去0%以上的葡，业主可以痛向街道办事桑处（镇人民摸政府）、居触（村）民委阻员会提出成凤立业主大会鹊的书面要求昆。手符合前两款胁情形之一的躺，街道办事猫处（镇人民冬政府）、居叔（村）民委文员会应当在渣30日内会管同物业所在纵地的区房地宣产行政管理路部门指导、茄协助业主推泪荐产生业主外大会筹备组有。馒第十五条介业主大柄会筹备组由短居（村）民艇委员会代表截、业主代表箱、建设单位满以及街道办吨事处（镇人分民政府）代刺表7至15榜人组成。筹拘备组成员人绳数应为单数给，其中业主局代表应当不膀少于业主大革会筹备组人届数的60%缓。居（村）援民委员会代防表担任筹备房组组长，组落织、协调业旅主大会的筹赖备工作。辞筹备组中的缴业主代表由串街道办事处咏（镇人民政括府）物业管轧理部门和居咏（村）民委幕员会推荐产参生或由业主巨民主推选产周生。业主为楼法人或者其趟他组织，委密托其工作人宫员参加筹备吼组的，应当孝书面委托。湾筹备组成员斤名单及简历场应当自成立限之日起7日未内在物业管哪理区域的显凤著位置公告亿。业主对筹夺备组成员有脉异议的，由向街道办事处惭（镇人民政来府）协调解撑决。搭建设单位和初物业服务企折业应当协助禁业主大会筹熔备组工作，鼻向业主大会银筹备组提供津业主清册、帽物业建筑的薯基本资料（辩包括物业管心理区域内地痰上、地下的馅建筑物、设朵施设备和相毒关场地等）壁、已筹集的检住宅专项维锣修资金清册虑等文件，并院在物业管理坐区域提供相供应的人力、拘场地支持。福业主大会筹箭备组应当对遗业主资料保砖密，不得将虚前款资料用洞于与业主大对会筹备无关累的活动。兰第十六条浙业主大锈会筹备组应色当自成立之匙日起6个月牛内，组织召扎开首次业主肺大会会议。喘业主大会筹躺备组履行下兴列职责：甲（一）确定历首次业主大归会会议召开笑的时间、地驼点、形式和挨内容；讨（二）拟定收管理规约草甜案和业主大迷会议事规则描草案；胆（三）确认馋业主身份、远业主人数以病及所拥有的姿专有部分面警积，确定业轮主在首次业骂主大会会议谣上的投票权泉数，依法确北定首次业主讨大会会议表融决规则；猴（四）制定双业主委员会猫委员候选人爹产生办法，谷确定业主委嫩员会委员候切选人名单；学（五）制定煌业主委员会惜选举办法；待（六）召开午首次业主大乎会会议的其英他准备工作做。拿前款内容应裹当在首次业乌主大会会议应召开15日距前在物业管串理区域的显犹著位置公告棒并书面通知倍全体业主。钳筹备组的会乖议材料等应伪妥善保管，挺并于本物业那区域的业主密委员会成立爷后5日内移僵交业主委员陷会。萝第十七条平业主大明会自首次业供主大会会议涝表决通过管喇理规约、业火主大会议事筐规则，并选另举产生业主今委员会之日训起成立。谦第十八条拴业主大惧会会议分为企定期会议和典临时会议。苍业主大会定式期会议应当靠按照业主大购会议事规则率的规定召开使。药经业主委员姻会决定或者可20%以上腿的业主提议越，业主委员醉会应当组织资召开业主大及会临时会议糕。舒业主委员会静不按照前两彩款规定组织找召开业主大很会定期会议妥、临时会议步的，业主可赞以向物业所蜻在地街道办杯事处（镇人桌民政府）、畏居（村）民脱委员会提出短协助要求，衬街道办事处翼（镇人民政霜府）、居（悉村）民委员轮会应当协调呜组织召开。俱第十九条喉召开业迟主大会会议婶，应当于会友议召开15饥日前将会议朵时间、地点灭、议题和议未程在物业管置理区域的显钥著位置公告沿，并书面通跌知全体业主晨。箩业主大会会讨议可以采用丽集体讨论、慢书面征求意荒见、电子网惊络投票系统麻的形式。采份用书面、电行子网络等形姥式征求意见挪的，应当将例征求意见书揪送达每一位丈业主；无法妖送达的，应椒当在物业管罗理区域显著愈位置公告3凡0日。征求耕意见的结果限在物业管理茫区域内公示斑30日以上拾，业主有权勺查阅相关资挎料。明第二十条扛业主可日以幢、单元愤或者楼层为挤单位，推选爱业主代表参脊加业主大会矿会议。节推选业主代螺表参加业主碌大会会议的世，业主代表轨应当在参加烈业主大会会星议3日前，涉就业主大会跌会议拟讨论阿的事项书面以征求其所代损表的业主意眯见；需要投从票表决的，缠业主赞同、菠反对及弃权兵的具体票数响经业主本人删签字确认后挪，由业主代以表在业主大估会投票时提蛛交。边第二十一条燕业主可益以委托他人汗参加业主大惜会会议。业叛主委托他人挺参加业主大受会会议的，箩应当出具书史面委托书，送载明委托事悄项、委托权形限及期限。肥第二十二条瞎业主大疫会决定筹集耍和使用住宅纲专项维修资苹金、改建或放者重建建筑深物及其附属雄设施的，应摄当经专有部兴分占建筑物筐总面积2/卸3以上的业丹主且占总人粮数2/3以里上的业主同薯意；决定其器他有关共有愧和共同管理升权利重大事碍项的，应当浇经专有部分洒占建筑物总廉面积过半数窃的业主且占引总人数过半星数的业主同理意。面积和解业主人数按穴照下列方式肥确定：殊（一）专有柿部分面积，盛按照建筑面秆积计算；建身筑物总面积掀，按专有部直分面积之和怖计算。曲（二）《最责高人民法院济关于审理建算筑物区分所伍有权纠纷案伍件具体应用匠法律若干问搏题的解释》弃第二条确定是的车位、摊泊位等特定空禾间计入用于反确定业主投宽票权数的专耳有部分面积难，业主大会色议事规则另拴有约定的除剩外。验（三）业主栋人数，按照珍专有部分的窃数量计算，晕1个专有部崭分按1人计丢算。但建设野单位尚未出荡售和虽已出当售但尚未交换付的部分，侧以及同一买旧受人拥有1梁个以上专有当部分的，按这1人计算。否（四）1个警专有部分有溜两个以上所吴有权人的，具应当推选1四个行使表决请权，但共有壮人所代表的广业主人数为物1人。多（五）总人告数，按照前帐项统计总和闪计算。刘第二十三条姥业主大为会会议表决脱采用记名投蛋票的方式。督任何人不得桶伪造业主选瘦票、表决票杰、业主签名寿或者书面委澡托书。选票包、表决票和喝书面委托书图应当妥善保书管，以备查荐询。稳未参与表决孔的业主，其涝投票权数是咐否可以计入摔已表决的多裂数票，由管虽理规约或者验业主大会议宜事规则规定旋。工第二十四条笑首次业口主大会会议兵应当对管理赢规约、业主误大会议事规壁则进行表决府，并选举业洪主委员会。阴表决情况及腥结果应当在哑物业管理区夺域显著位置央公示，业主疏有权查询相溪关材料。复管理规约应单当对有关物物业的使用、谦维护、管理贫，业主的共揉同利益，业哲主应当履行掠的义务，违俘反管理规约执应当承担的级责任等事项纱依法作出约子定。管理规罩约对全体业掩主、物业使卡用人具有约技束力。甜业主大会议浓事规则应当锅就业主大会千的议事方式仪、表决程序航，业主委员扇会的组成、弃成员任期及贡职务终止等垦事项作出约帐定。刘第二十五条慰业主委间员会是业主虚大会的执行厨机构，由业楼主大会依法展选举产生。伏业主委员会情履行下列职抵责：吐（一）召集透和主持业主孩大会，报告曲物业管理的屈实施情况，现以书面形式硬召集业主大高会会议的，稿应在物业区站域内公示物破业管理年度碧实施报告；刻（二）执行柏业主大会会与议的决议、科决定；码（三）代表表业主与业主织大会选聘或兄者续聘的物尘业服务企业监签订物业服撇务合同，及慎时了解业主迷、物业使用惨人的意见和蛙建议，监督矩和协助物业煮服务企业履远行物业服务睬合同，督促唇业主按时交荐纳物业服务神费及其他相售关费用；宴（四）协助株制订重大维斯修工程项目慌年度计划，友协调、处理拐涉及物业管都理的共同事踏务；砍（五）监督找物业管理区先域内物业共告用部位、共亦用设施设备冬的经营情况藏；爬（六）组织湿业主委员会乔的换届选举扑工作；价（七）监督刚业主大会议惩事规则和管盛理规约的实妨施；诵（八）组织急和监督住宅治专项维修资佣金的筹集和稠使用；猴（九）听取皇业主的意见宾和建议，接庆受业主、业铜主大会和有剃关部门的监注督；部（十）配合勺街道办事处六（镇人民政呜府）、居（霞村）民委员洁会做好物业挤管理区域的黄社区建设工版作，接受居贷（村）民委倦员会的监督狗、指导；配惠合政府行政说管理部门共沈同做好物业筝管理区域的秤社会治安、哀环境卫生等育相关工作；岩（十一）调挽解业主之间吓因物业使用优，维护和管居理产生的纠达纷；牵（十二）调栽整委员职务换以及将候补加委员递补为本委员；袍（十三）法疾律、法规规圈定和业主大适会赋予的其北他职责。婶业主委员会少对全体业主网负责，接受女业主监督。统业主委员会坑不得从事经疲营活动。败业主委员会刃应当于每年杀12月作1悦次工作报告疗，抄送街道居办事处（镇也人民政府）扑和居（村）得民委员会，像并在物业管胀理区域显著恨位置公示。拜第二十六条匹业主委轰员会一般由概5至15人锋的单数委员膨组成，每届错任期不超过该5年，可以乔连选连任，禽具体人数、扶任期由业主贯大会议事规扮则约定。业荡主委员会主内任、副主任佳在业主委员旱会成员中推单选产生。蛋业主委员会俱委员候选人案由业主联名兰推荐、业主看自荐等方式蹦产生。缠业主委员会锁是否实行差怀额选举以及年实行差额选乐举的差额比下例由业主大离会议事规则掘约定。色业主委员会众实行差额选员举的，未当东选业主委员网会委员且得体票数达到法淹定票数的候山选人，可以颜按照得票多贪少顺序当选歉业主委员会脾候补委员。做候补委员人蛙数由业主大永会议事规则州约定。候补谷委员可以列孤席业主委员豆会会议，不顷具有表决权显。扯第二十七条筑业主委顷员会委员应积当从本物业健管理区域内着具备以下条你件的业主中总选举产生：洗（一）具有心完全民事行述为能力；谣（二）遵守且有关法律、封法规和业主捏大会议事规胶则、管理规沾约，模范履狱行业主义务到；辈（三）按时束交纳住宅专脖项维修资金床和物业服务援费用，无损农害公共利益彼行为；麻（四）热心准公益事业，仁责任心强，业公正廉洁，熊具有较强的混社会公信力数和组织能力堵；俩（五）具有叫必要的工作撕时间；炒（六）本人越及其近亲属往未在为本物校业管理区域诉提供物业服慌务的企业及流其下属单位赔任职；加（七）业主鸭大会议事规南则规定的其日他条件。舒业主委员会肿委员候选人么应书面承诺避，自愿成为逮业主委员会壁委员，愿意雄在任期内积沫极为业主服耀务，保证公甜正廉洁、勤控勉尽责。葡第二十八条银业主委种员会应当自凝选举产生之夜日起30日战内，提交以榜下资料备案祥：浆（一）管理轧规约、业主袄大会议事规歪则；饲（二）业主贿大会的会议田记录、会议口决定和会议屈表决结果；椅（三）业主目委员会委员板（候补委员她）名单及其势基本情况、狱分工安排。避居（村）民矛委员会加具径意见后，到伞街道办事处渣（镇人民政诚府）和区房炭地产行政管立理部门备案守，区房地产悼行政管理部粥门应当在收浆到上述材料申后5日内发芦出备案回执丑。埋业主委员会且收到备案回敌执后，应将匪备案情况告夹知物业服务能企业，并在拍物业管理区静域的显著位厨置公告。尤业主委员会碎换届或备案鹊情况发生变满更的，业主行委员会应当泥自变更之日存起15日内索书面报告物峡业所在地的州居（村）民掘委员会，街尝道办事处（帖镇人民政府依）和区房地距产行政管理净部门。拼第二十九条抄业主委察员会凭区房宵地产行政管置理部门的备怪案回执，向鸽公安机关申泳请刻制印章缸，按照业主堂大会议事规游则的规定和唇业主大会的抓决定使用。唇印章应当标括明业主委员角会的届数。桂第三十条斩分期开杜发的物业管喇理区域符合脏第十三条规装定的，可以侄在分期开发轨期间成立业两主大会，选胖举产生业主回委员会。王新一期的业扩主入住后，感应当增补业益主委员会委胡员和候补委匀员，但增补像后的业主委堡员会委员不啦得超过15呀人。柄第三十一条帐业主委时员会任期届藏满3个月前晴，应当组织筑换届筹备小挣组，成员包流括街道办事脱处（镇人民臭政府）代表昏、居（村）己民委员会代僻表、业主委酷员会成员，拳由居（村）腔民委员会代妖表担任组长删。筹备小组淡负责换届具醋体工作，组舅织召开业主丈大会会议选绝举产生新一燃届业主委员献会。诞业主委员会鞭应当在任期领届满3日内姓，将属于业促主大会、业喂主委员会的清有关财物、披文件资料、熔印章等移交养给新一届业稳主委员会。阀对不按时移矮交的，可以暖申请街道办钞事处（镇人存民政府）、陷居（村）民前委员会督促沉其移交；对孤拒不移交的们，可以请求东公安派出所义协助移交。孟届满没有成岭立的，上述滋资料交由居套（村）民委椅员会代管。着业主委员会跨任期届满，芽不得继续履纷行职责。构第三十二条辈业主委片员会在规定机时间内不组现织换届选举做的，物业所队在地的区房肠地产行政管膊理部门或者埋街道办事处合（镇人民政殊府）应当责撤令其限期组楚织换届选举脚；逾期仍不恒组织的，可就以由物业所赶在地的居（鹅村）民委员错会在街道办静事处（镇人墙民政府）的咐指导和监督汁下，组织换诵届选举工作纳。隙第三十三条腊因客观厌原因未能选品举产生新一席届业主委员灭会、业主委纤员会委员人俗数不足业主制大会议事规梨则约定的业父主委员会总称人数的1/融2或不足法蚀定最低人数受5人的，可校以由物业所凯在地的居（硬村）民委员怖会在街道办奸事处（镇人落民政府）的浪指导和监督夫下，代行业爽主委员会的端职责。充第三十四条餐业主委捉员会日常工捞作经费和工幻作补贴由全话体业主承担警，经费和补井贴的筹集、傅管理和使用瞎由业主大会金决定。平业主委员会奉成员可以根述据业主大会公议事规则领蔽取适当工作硬补贴。引业主委员会棉可以聘用专乞职或者兼职株执行秘书。防业主委员会蚕应当按季度南在物业管理辆区域的显著符位置公布经滋居（村）民脂委员会确认聪的工作经费下和工作补贴义的使用情况涨，接受业主踏监督。酬第三十五条荒业主委荒员会会议应算当按照业主楼大会议事规离则的规定定育期召开。经撒1/3以上拐业主委员会舟委员提议或季者业主委员越会主任认为柴有必要的，县可以召开业净主委员会会锐议。芽业主委员会雄会议应当有介过半数委员女出席，作出喉决定或者使灵用印章必须承经全体委员裂过半数同意毛，作出的决扩定在物业管数理区域的显给著位置公布续。符召开业主委甩员会会议，烧应当告知相讨关的居（村配）民委员会秘，并听取居庭（村）民委龄员会的建议肆。贺业主委员会奶会议应当有面书面记录，窝经出席会议批的委员签字鸡后存档。醒业主委员会习作出的决定任应当于决定挡产生起3日绑内在物业管毕理区域内显暴著位置公示燕7日。业主冲委员会作出俩的决定应以旧书面形式告岁知居（村）子民委员会。扣第三十六条炸业主委乎员会及委员丛应当遵守法依律法规和管拦理规约、议惜事规则，不暑得有下列行慧为：针（一）未经介业主大会表喜决通过，擅帽自决定解聘垄、续聘、选板聘物业服务员企业；损（二）挪用忘、侵占业主排共有财产；乱（三）索取秧、非法收受说建设单位、漏物业服务企涉业或者有利冶害关系业主雷提供的利益桑或者报酬；始（四）利用杂职务之便要靠求物业服务猛企业减免物塑业服务费；垒（五）违反嗽物业服务合岁同拒不交纳通物业服务费四用；韵（六）泄露太业主资料或刃者将业主资季料用于与物耐业管理无关傻的活动；墙（七）其他好损害业主共侄同利益或者岁可能影响其粒公正履行职溪责的行为。绵业主委员会葬委员违反前毯款规定的，尘经业主委员容会会议决定宁中止其委员刺职务，并提样请业主大会延会议决定终跳止其委员职舅务。何第三十七条叠业主委占员会委员有价下列情况之践一的，其委阵员职务自行愧终止：暑（一）因物梢业转让、灭老失等原因不倡再是业主的亚；悔（二）丧失买民事行为能集力的；防（三）任职惊期间被依法胀追究刑事责窝任的；谣（四）法律霞、法规以及忆管理规约规连定的其他情废形。吨第三十八条腹业主委湖员会委员有脾下列情况之痒一的，由业严主委员会1艇/3以上委洒员或者持有虚20%以上司投票权数的惜业主提议，落业主大会或钢者业主委员起会根据业主淘大会的授权遍，可以决定丸是否终止其只委员资格：叮（一）以书许面方式提出厦辞职请求的荷；排（二）不履受行委员职责雨的；狐（三）利用饮委员资格谋身取私利的；阀（四）拒不彼履行业主义牺务的；瞒（五）侵害抚他人合法权椒益的；趣（六）本人卖及其近亲属厌在为本物业盈管理区域提急供物业服务巧的企业及其未下属单位任业职的；秤（七）因其慌他原因不宜剧担任业主委对员会委员的授。猫第三十九条轨业主委服员会委员职坏务终止，有努候补委员的刊，由候补委柳员依次递补谈。业主委员工会应当及时消将业主委员防会委员职务冒终止和候补翻委员递补的逃情况在物业钓管理区域的僚显著位置公海告。谦职务终止的崭业主委员会芽委员应当自剂公告之日起围3日内将其指保管的属于挪业主大会、著业主委员会欣所有的资料塔、印章等物婚品交回业主浪委员会。拒岛不移交的，造可以请求公梁安派出所协刘助移交。锈第四十条霉业主委愿员会委员缺吩员，由候补荐委员递补后钳仍不足5人店，或者后期轧物业的业主改入住后需增丸补业主委员纳会委员的，炮业主委员会鄙应当组织召里开业主大会砌会议补选业健主委员会委涝员。孝第四十一条深业主委括员会委员资峰格终止、委泪员辞职（含窑集体辞职）五，应当在物陈业管理区域朴显著位置公眠示，并抄送杀居（村）民嚼委员会、街枪道办事处（花镇人民政府蜘）和区房地熔产行政管理霉部门。锻第三章翅共有收益管浮理间第四十二条却物业管渐理区域内的阅公共车位、初共用部位广舰告、电梯广玩告以及经业倚主大会同意厦将利用共用沉部位、共用括设施设备进挂行经营的收怎入（以下称逆共有收益）持归全体业主魄所有。业主优委员会、物凯业服务企业获应当配合相融关行政管理党部门的公益封宣传工作。烦公益宣传不蒜能附带商业新广告。懂利用物业管住理区域属于修业主共有的赖道路、绿地好或者其他场城地作为停放赔车辆的车位宜或者利用物败业共用部位颂、共用设施罚设备进行经沈营的，应当句征得相关业境主和业主大尤会的同意，苦并依法办理顿相关手续。杆所得净收益蓄依法归全体樱业主共有，览存入共有收新益独立账户估。镇共有收益主丢要用于以下价几个方面：吩（一）维修胸、更新、改膝造、增设共事用设施设备晃；竹（二）业主居公益活动的奴开展；治（三）业主尼委员会的工归作经费和补卧贴；谢（四）补充桶住宅专项维灵修资金；轰（五）业主姜大会议事规研则约定的其收他事项。贩第四十三条钉已成立脏业主委员会滔的，可由业喊主委员会对纯共有收益进舞行管理；未瓣成立业主委棕员会的，可咏由物业服务冠企业对共有红收益暂行管牲理。居（村形）民委员会鞋对业主委员糟会、物业服忌务企业进行于监督。乘第四十四条涨已成立朱业主委员会筒的，共有收拴益用于第四蛛十二条所列尿方面时，由王业主委员会俊根据议事规贞则在共有收忽益独立账户妨中支取。业汪主委员会应泛当每个季度苦对共有收益感情况进行公避示，报居（宰村）民委员放会备案。画未成立业主片委员会的，双物业服务企务业应当将物滚业管理区域案内的共有收雀益单列账户薄管理。每季匠度的开支情帜况在物业管禁理区域的显幻著位置公示湖，同时报建配设单位和居扑（村）民委废员会备案。透业主委员会喉成立后，经朱业主大会同奋意，物业服秆务企业应当双将经审计的栽共有收益的今历年收支情成况及剩余款弹项移交业主忽委员会。恶第四十五条商业主委鸦员会成立后组，依法依约珍属于全体业淹主的共有收散益，应统一盾纳入共有收在益独立账户谱管理。若委黎托物业服务赔企业对共有学部分进行经债营的，共有伶收益分配应钻考虑物业服想务企业在共习有收益经营县中的成本，旅具体收益分秋配由业主委骂员会与物业尽服务企业协罚商确定。教第四章刃前期物业管草理查第四十六条女新建住缠宅物业应当啊实行前期物拣业管理。预抵售住宅物业废的，建设单剃位在领取《颈商品房预售夕许可证》之茂前，应当按增照物业管理围前期招投标喘管理办法，把通过招投标脚的方式选聘公具有相应资丢质的物业服燕务企业实施纯前期物业管剧理，并签订岁前期物业管辞理委托合同偏。现售住宅逆物业的，建缴设单位应在毛权属初始登携记前完成前象期物业招投缠标工作。睁连续两次公胁开招投标投配标人少于3链个或者总建尽筑面积不超咸过紫50,00北0平方米号的住宅物业舅，经物业所逢在地的区房壳地产行政管寇理部门批准页，可以采用司协议方式选绑聘具有相应般资质（资格币）的物业服源务企业。相分期开发的收住宅物业，吗应以物业管陵理区域的总探规划范围进侵行前期物业析管理招投标旗，不得分期吴招投标。熔前期物业管顿理招投标由态招标单位在役市房地产行裁政管理部门菊专家库抽取碑专家，由区筐房地产行政蜘管理部门监袜督招投标过笨程。劝第四十七条积前期物耽业服务合同盼可以约定期原限。签前期物业服漂务合同期限恨未满，业主绞大会召开会帝议并选聘物斯业服务企业级的，自业主走委员会与物猜业服务企业亮签订的物业欢服务合同生古效之日起，遵前期物业服竭务合同终止串。旋第四十八条挂建设单挠位在预（销船）售物业时昌，必须在销插售现场显著奶位置公示前茧期物业服务攀合同、规划栏设计要点、膊规划总平面职图，规划总鸟平面图应当扶特别标示物岔业服务用房篇（含业主委颜员会办公用盆房）、配电补房、水泵房熄、垃圾房等稼的位置。默物业买受人唱在与建设单泪位签订物业彩买卖合同时违，应与前期伞物业服务企白业签订前期铁物业服务合累同，载明收歉费标准、服收务标准，以告及合同终止芝的处理方式产等内容。向第四十九条大建设单位仔在预（销）绵售物业之前庸，应当制定引临时管理规删约，临时管金理规约不得雷侵害物业买鸽受人的合法凝权益。建设处单位应当在拳销售现场以可书面形式明冰示临时管理流规约。纲物业买受人片在与建设单智位签订物业辜买卖合同时吊，应当对遵俭守临时管理冬规约予以书慨面承诺。貌临时管理规式约的效力至宴管理规约依针法生效时自车动终止。浆第五十条沃建设单带位应当按照万不少于物业节管理区域总滨建筑面积漏2贼‰拔的比例，在属物业管理区笔域内配置物骑业服务用房灰，最低不少粥于尽50平方米骆，最高不超叠过爹300平方和米万；其中，业四主委员会办奖公用房最低趣不少于妈10平方米迈，最高不超糕过淡60平方米纹。分期开发门建设的物业柱，建设单位雨应当在先期旧开发的区域弟按照不少于烈先期开发房相屋建筑面积畏2判‰勾的比例配置买物业服务用蚁房。鸡物业服务用善房应当为地爷面以上的独办立成套装修书房屋，具备战水、电使用存功能；没有什配置电梯的敢物业，物业骑服务用房所罪在楼层不得沸高于四层。序物业服务用得房的所有权早依法属于全挽体业主，专议用于物业管蝇理服务工作屯，不得挪作吓他用。督电梯井、管铃道井、楼梯场间、垃圾房能（道）、变锣电室、设备悔间、公共门惕厅、过道、而地下室、车撇库（棚）、谣架空层、夹使层和人防工油程等，以及此室内层高不顺足砖2.2米阁的房屋不得栋作为物业服乘务用房。危第五十一条浓规划行政惑管理部门应破依照法律法卡规及本办法椒的规定审批领新建物业规姐划设计方案碰。象建设单位应蒙将物业服务秋用房的面积赏、位置在设子计方案中载都明。领先期开发部源分未配置或何配置不足物即业服务用房国的，建设单霉位应临时配元置或补充配小置。俘第五十二条喊物业服昆务企业承接身物业时，应烦当会同居（归村）民委员贝会对物业共吗用部位、共抢用设施设备句进行查验。夫在办理物业条承接验收手房续时，建设丹单位应当向昆物业服务企渣业移交下列潜资料，并向稻居（村）民能委员会提供敲经双方确认舍的资料移交就清单和重要姨资料，重要证资料的范围状由各区自行悬确定。架（一）物业僚的报建、批珠准文件，竣胸工总平面、虚单体建筑、遵结构、设备敌竣工图，配纱套设施、地博下管网工程假竣工图等竣勤工验收资料消；硬（二）设施灾设备买卖合孝同复印件及孝安装、使用缠和维护保养像等技术资料跃；捆（三）物业异质量保修文茧件和物业使经用说明文件桐；粒（四）物业解管理区域内疑各类建筑物君、场地、设躬施设备的清弦单；户（五）物业绳及配套设施馆的产权清单会；饿（六）物业法服务用房的壤清单；许（七）业主区清册；你（八）物业锻的使用、维破护、管理必纳需的其他资乎料；遵（九）以上佩资料的清单荡。涝建设单位、晴物业服务企导业、居（村郊）民委员会躲不得泄露业智主资料，物午业服务企业奉不得将业主培资料用于与奋物业管理服吗务无关的活窄动，并予以她妥善保存，索不得遗失。勒在前期物业脆服务合同终随止时，物业达服务企业应秘当将前款资队料移交给业丙主委员会。月第五十三条扛物业服腐务企业应当迷听取业主、裕物业使用人岛对物业管理械服务的意见立和建议，及讲时处理业主格投诉，改进追物业管理服触务。趣物业服务企尤业不及时处贺理业主的投交诉的，居（规村）民委员晋会、街道办兵事处（镇人赖民政府）、水物业所在地森的区房地产狂行政管理部朝门应当及时须协调处理；掉对物业服务炭企业损害业淹主、物业使量用人合法权战益的，物业左所在地的区兰房地产行政泳管理部门应啊当责令其限床期整改，物龄业服务企业芽应当按期整浮改。学第五章辣物业管理服浪务斥第五十四条蹈灿业主大会剃成立后，业后主委员会应叹当在居（村牙）民委员会识的指导下，尤召开业主大象会会议对以陷下事项逐一混表决：饥（一）确定婚续聘物业服册务企业或者问选聘物业服假务企业；办（二）对物土业服务收费聚标准和物业致服务内容进胜行表决；环（三）对是乏否委托业主杰委员会以招轻投标方式确禁定新的物业甘服务企业进矩行表决。教第五十五条治丰确定续聘办物业服务企挂业，业主委貌员会应当将喊物业服务合号同草案内容存在物业管理墓区域的显著血位置公示，跟征求业主意惨见；确定选别聘物业服务它企业，业主营委员会应当冒将物业服务肢招标方案和标物业服务合己同草案的内扣容在物业管斜理区域的显涨著位置公示合，征求业主谋意见。公示涌时间不得少员于15日。钉第五十六条浴棋业主委员盈会根据业主沉大会的决定国，采取公开漆招标或者邀气请招标的形呆式开展招投吃标活动。由梦业主委员会抛在市房地产拐行政管理部亭门的专家库膝抽取专家，级区房地产行铁政管理部门救监督招投标许，街道办事着处（镇人民锈政府）、居煎（村）民委投员会对招投考标过程进行考监督指导。阅具体程序参淋照《建设部默关于印发<柳前期物业管击理招标投标锹管理暂行办杏法>的通知爹》（建住房辛〔肆20升03〕13菊0号善）执行。招舟投标所产生悦费用由全体羊业主承担。惹第五十七条恢物业服务泪合同期限届黎满3个月前枝，业主委员龙会应当组织钢召开业主大坑会决定选聘点或者续聘物皆业服务企业拾，并将决定跟书面告知物奖业服务企业蛛；物业服务漂企业决定不表再续签物业闷服务合同的火，应当在物讨业服务合同娘期限届满3晴个月前书面连告知业主委畜员会和居（扩村）民委员燕会。溉业主大会决竞定续聘的，班业主委员会或应当在物业泰服务合同期昆限届满1个朋月前与物业毛服务企业续诞签物业服务循合同。轰业主大会决敢定选聘新的慎物业服务企水业的，原物厘业服务企业墓应当在物业炸服务合同终策止之日起1相5日内退出误物业管理区透域。乱物业服务合醒同期限届满厘，业主大会它没有作出选第聘或者续聘勺决定，原物酸业服务企业荷自愿按照原证合同约定继杯续提供服务街的，可自动傻延续至业主香大会作出续价聘或选聘决象定为止。参第五十八条棋物业服待务合同一方赚要求提前终睛止服务合同抄的，应当提蝴前3个月书油面通知对方丸，并书面抄需送居（村）羡民委员会、什街道办事处愚（镇人民政求府）和区房紧地产行政管惨理部门，同魄时在物业管袍理区域显著功位置公告。芦责任方依照洋法律法规的侮规定或物业扁服务合同的兵约定承担违斥约责任。思第五十九条裹物业服批务企业因为岁资质被降级听、被取消、除因业主大会帝决定被解聘备或者因自身全原因未经业闻主委员会同嚼意提前撤出错管理区域的止，为避免物拘业服务中止拒，业主委员叫会经街道办乏事处（镇人贩民政府）同杯意，可以直鼻接委托新的锋物业服务企毅业暂行管理请，但应在临扣时物业服务摆合同中约定奶，该合同于伍业主大会选则聘物业服务必企业后合同喇生效之日自辈动终止。业卵主委员会应寒当在3个月攀内按照第五政十四条、第煌五十五条、蛮第五十六条船规定重新选鞠聘物业服务从企业。达第六十条励物业服务拢合同期限届徒满或依法终虎止，原物业傲服务企业不轧得以业主欠刷交物业服务授费等费用为盏由拒绝办理女交接。镇第六十一条黎业主委幼员会与新选掏聘的物业服断务企业签订能物业服务合候同15日内唯，物业服务改合同需报区脱房地产行政洒管理部门备锣案。察第六十二条浙新的物呼业服务企业雄承接物业时钥，应当在业减主委员会、叠居（村）民睁委员会的监想督下与原物贼业服务企业胳共同对物业笛共用部位、胸共用设施设含备进行查验言。油查验时，业铁主委员会应认当制作物业咏查验记录。呀查验记录应是当包括查验冒项目名称、脂查验时间、窗查验内容、坟查验结论、朗存在问题等衰，并由查验凉人共同签字蒙。查验记录竞同时抄送街笼道办事处（袭镇人民政府蒙）和居（村岔）民委员会薄。斤新的物业服吗务企业和原芳物业服务企测业对查验结胡果存在争议女的，应当在得查验记录中务载明，并明挣确解决办法竹。极第六十三条琴物业服注务企业退出凤时，应当向攀业主委员会爱移交其合法宗占有的下列规资料和财物园，并配合新衬的物业服务腔企业做好交是接工作。经晨交接双方确继认的移交资队料清单抄送察居（村）民漆委员会。贴（一）第五帮十二条规定克的资料；痒（二）物业芒服务用房；捷（三）物业轨管理服务期众间改造、维送修、保养有惑关物业形成助的技术资料寇；破（四）物业适管理服务期狼间配置的固记定设施设备伶；横（五）其他植应当移交的疗财物、资料领。坑第六十四条针提倡建纽立物业服务公履约保证金茧制度。业主首委员会可以鞭通过物业服宋务合同约定税物业服务企熊业提交一定肃数额的物业三服务履约保喜证金。仁第六十五条姓然物业服务考企业应当做龙好物业管理体区域内的公吧共秩序维护咸工作，协助裳维持物业管并理区域内治未安秩序，依春法依约进行树值班、巡逻闲工作；发生燃安全事故时过，物业服务拦企业在采取单应急措施的匠同时，应当棵及时向有关麦行政管理部避门报告，并盗协助开展救掠助工作。物张业服务企业庆未能履行物触业服务合同傲的约定，导守致业主人身纤、财产安全榴受到损害的容，应当依法辉承担相应的际法律责任。帝第六十六条通物业服羡务企业不得慨有下列行为锁：盗（一）将1副个物业管理套区域内的全丑部物业管理熟业务整体转代让给他人；形（二）挪用只或擅自使用童住宅专项维弄修资金；闯（三）擅自得改变物业服勿务用房用途备；忘（四）擅自减改变物业管监理区域内按畅照规划建设裤的共有建筑漫和共用设施狂用途；鸡（五）擅自蓬占用、挖掘衣物业管理区汁域内道路、饿场地，损害泰业主共同利象益；脖（六）擅自妙利用物业共缩用部位、共郑用设施设备凳进行经营；族（七）物业碰服务合同终声止时，不按弓规定办理查仁验移交手续赌；放（八）与物艺业管理招标碑人或者其他仅物业管理投的标人相互串瓜通，以不正赞当手段谋取择中标；来（九）物业翠服务合同未杜依法终止而响退出物业管僵理区域等不立履行物业服伟务合同的行部为；度（十）超越卸资质（资格弦）等级承接郑物业管理业岸务；叹（十一）出伴租、挂靠、掉出借等形式愁直接或变相源转让资质证跨书；倘（十二）限赠定业主购买甜其指定的经私营者（服务尖提供者）的酿商品或者服拆务；齿（十三）其宅他严重损害谜业主权益的邻情形。称第六十七条绣业主委耗员会应当在棵居（村）民布委员会的指研导下，每年型对物业服务窗企业的合同则履行情况进折行年度考核辜。每年至少归开展1次业趁主满意度测音评工作。俗住宅小区没虽有成立业委堂会的，物业葱服务企业应落当在居（村营）民居委会戒的指导监督业下，以物业茫服务项目为投单位，组织征业主满意度蛛测评。欠年度考核结汤果和满意度箭调查情况应榆当公示在物螺业管理区域股的显著位置源。竟第六章泥物业的使用烫和维护（住置宅专项维修久资金管理）果第六十八条恒物业管理亡区域内按照喂规划建设的园公共建筑和仍共用设施，梁不得擅自改悔变用途。验任何人不得傅擅自占用、放挖掘物业管桌理区域的道摔路、场地，竞损害业主的耐共同利益。穗第六十九条断物业管理烫区域内禁止糖下列行为：故（一）损坏别或者擅自变敏动房屋承重尾结构、主体佩结构；廊（二）违反课法律法规以蚀及管理规约柴，改变房屋出用途，将住党宅改变为经巷营性用房；兔（三）将没冒有防水要求秀的房间或者冈阳台等改为扬需要做防水自处理的卫生搭间、厨房或雕其他用途，某或者将卫生似间改在下层其住户的卧室掌、起居室（哈厅）、书房遵和厨房的上尖方；甘（四）破坏胖或者擅自改虫变房屋外观砍；谅（五）违法成搭建建筑物肾、构筑物；栗（六）损坏竿或者擅自占蜜用、改建物帮业共用部位中；窜（七）损坏蜜或者擅自占滚用、移装共欢用设施设备暑；插（八）损毁叠树木、园林遇；坊（九）生产绵、储存、经进营易燃、易筋爆、剧毒、软放射性等危天险物品，存模放、铺设超脂负荷物品；捷（十）乱丢争垃圾，高空技抛物；失（十一）发膛出超过规定而标准的噪声办或者影响邻凝居采光、通爆风；显（十二）擅柴自摆摊设点武，无序停放指车辆；欺（十三）在浴建筑物、构热筑物或者树湿木上乱悬挂摄、乱张贴、分乱涂写、乱遮刻画；执（十四）占诵用、堵塞、续封闭消防通晨道，在消防斩通道上设置励路障，损坏判、挪用或者壳停用消防设概备；按（十五）法侨律法规和管吐理规约禁止针的其他行为延。校物业管理区君域内发生上饮述行为时，益业主、物业拾使用人有权腹投诉、举报辫，物业服务畅企业、业主瞧委员会应当姥根据物业服否务合同或者弯管理规约及伞时予以劝阻雾、制止；劝检阻、制止无诉效的，物业纸服务企业、响业主委员会庙应当及时报塌告有关行政精管理部门，去有关部门应康当依法及时缺处理，相关俗业主和物业但使用人应当伯积极予以配腊合。茎第七十条套业主或者惠物业使用人永进行物业装支饰装修，应坑当遵守法律众法规、管理军规约和物业鼻服务合同的裕约定。唇业主或物业己使用人应当畜与物业服务醋企业签订室球内装饰装修打管理协议，沾申报登记装午饰装修方案祸，物业服务像企业对装修刮行为进行监魄督，对隐蔽啄工程和防水磁工程进行现糊场检查。稳物业服务企乎业对违反法哈律、法规和帮管理规约规茄定的装饰装摸修行为，应筋当劝阻、制秆止，并及时滑报告有关行们政管理部门肥依法处理。宜装修期间业饭主的装修物端料搬运，由渣业主自行负恭责。建设单色位和物业服闷务企业不得愈指定装修物障料搬运队伍杏。物业服务零企业应当做特好配合和服著务工作，在土物业管理区俱域显著位置姓公示装修搬应运指引、管桨理部门投诉肠等内容妄。发生、发壶现装修搬运由欺行霸市行核为的，物业肠服务企业应仙及时报告公驴安部门处理级。声第七十一条咬装修期恋间搬运物料咽应遵守如下葬规定：思（一）业主夺聘请专业队撑伍搬运装修赵物料时，需掀配合物业服挺务企业的管滑理；蛛（二）装修袍期间可使用纷电梯搬运物杯料。沙石、私水泥等必须痒做好包装，历严格遵守电剖梯限重、限红高等有关规换定。物业服买务企业应对面搬运队伍加吴强监督和管场理。专业搬制运队伍进行抄作业过程中窄，必须遵守议物业管理的踢有关规定，混做好保洁工砖作，禁止违凭法、违章搬毙运；毫（三）在搬案运作业期间足造成共用部担位、共用设壮施设备损坏殊的，由行为订人承担赔偿岂责任，业主座承担连带责辅任。练第七十二条艇房屋的维饼修责任，按纵照下列规定窑划分：企（一）业主励专有部分由涝业主自行维欠修，毗连部办位按照《中删华人民共和鸽国物权法》射执行；膊（二）共用合物业的维修蛛、更新、改勒造费用，由略共有该物业流的业主按照喝拥有的物业胶专有部分建烘筑面积比例冷分摊；革（三）单幢馆房屋整体共莲用部位、共蜂用设施设备公的维修、更气新、改造，扔由该幢房屋方的业主按照铺拥有专有部必分房屋建筑续面积比例承哲担；浊（四）属于尼人为损坏的监，由损坏者御负责修复，基并赔偿损失彻；拥（五）物业办管理区域内慢的供电、供金水、供气、格供热、通讯豪、有线电视餐等设施设备恢，按照规定请应当由提供侨该项服务的篇单位维修养沾护的，不得龄要求物业服鸦务企业或者厘业主维修养吸护，不得从债住宅专项维呜修资金中列书支。毒第七十三条悄建设单位裁应当按照国工家规定的保井修期限和保约修范围，承展担物业的保集修责任。纽业主、物业榨使用人对其旋负有维护责乒任的物业，虑应当按照有心关规定和管糖理规约以及谱住宅养护标采准，定期维粪修养护。穴物业服务企粉业应当按照瘦物业服务合唐同对物业定君期维修养护降。赛物业出现安贿全隐患，危享及公共利益丰或者他人合专法权益时，什责任人应当匹及时维修养黑护。责任人佩不履行维修秘养护义务的劳，业主委员摊会、居委会蒸协调改正，灾拒不改正的饭经业主委员绪会同意或者情按照管理规辞约，由物业楼服务企业维遗修养护或者圆采取应急防画范措施，费贪用由责任人请承担。促物业共用部摩位、共用设病施设备维修文、更新时，织相关业主、倚物业使用人明应当予以配务合。因相关艺业主、物业矮使用人阻挠捷维修、更新骑，造成其他饶业主、物业扔使用人财产课损失的，责寻任人应当予傅以赔偿。牺因物业共用秋部位、共用匀设施设备维票修、更新等据原因，造成锡房屋、设施社设备等损害阻的，责任人棋应当予以恢抛复原状或者访赔偿。纽第七十四条姿物业服席务合同应当鲁约定物业服多务企业每月蛮用于共用部姜位、共用设龙施设备的维狗护、维修的惨费用标准。熊物业服务企耀业必须每季睡公布共用部随位、共用设游施设备的维泻护、维修费烈用的使用情霸况。前期物求业管理阶段筝由建设单位异和居（村）峰民委员会监殖督，业主委刻员会成立以葬后，由业主邻委员会和居兄（村）民委臭员会共同监痰督。训前期物业管辆理阶段，每筝月维护、维巩修费用不足栏部分在共有韵收益独立账兴户中支出，坟多余部分滚嘱存入下月维掉护、维修费喜用中继续使切用。前期物伴业服务企业切退出管理区寒域，维护、禾维修费用有尸结余的，应单由建设单位糠、居（村）可民委员会共坐同监督，缴厘存入共有收和益独立账户辨中。席业主委员会题根据业主大雷会决定，聘遍请物业服务陈企业的物业忠管理阶段，钥每月维护费墙用不足的，传可由物业服椒务企业申请清，业主委员驻会批准，经询居（村）民帝委员会证明馆，在共有收煮益独立账户挣中支出。每攻月的维护、究维护费用有含结余的，由绿业主委员会醉、居（村）丛民委员会共每同监督物业册服务企业缴奥存入共有收孝益独立账户兽中。宜第七十五条葛依照法律勾、法规、规兰章和有关技形术标准规定夫应当进行的规紧急维修，划相关业主不胁能及时统一乱意见的，业弯主委员会、幕街道办事处钉（镇人民政阳府）、居（扁村）民委员互会和相关职舍能部门应当支督促业主或星者相关责任袍人限期维修钩，也可以先江行组织维修医或者救助。姥有关费用经粗审核或者审颤计后，经居邻（村）民委鼠员会加具证攀明意见，从弹共有收益账妙户中或住宅伞专项维修资摸金账户中列姜支，涉及专味有部分的开谁支由相关业伪主分摊，费宅用支出情况允向业主公示断。役第七十六条额物业维修牵实行住宅专掩项维修资金峰制度。住宅悼物业、住宅倒小区内的非种住宅物业或凉者与单幢住岔宅楼结构相殖连的非住宅鞠物业的业主朽，应当按照员国家规定交谅存住宅专项巡维修资金。鼓住宅专项维物修资金属业风主所有，专浮项用于物业翻保修期满后龟物业共用部休位、共用设执施设备的维压修和更新、短改造，不得中挪作他用。喜住宅专项维柱修资金实行鬼专户存储、病专款专用、逼业主决策、足政府监督的赶原则。啄住宅专项维烟修资金专户堪以物业管理坚区域为单位绪设账，并按怒房屋户门号饮设分户账。吴未划定物业夜管理区域的煌，以幢为单却位设账，按嚼房屋户门号冶设分户账。愿第七十七条良住宅专旨项维修资金逮的使用按以妻下规定执行陶：躲（一）用于性物业管理区达域共用设施什设备的维修颠、更新、改羊造、增设等摧，物业服务曲企业提出使困用方案，经糖专有部分占啦建筑物总面享积2/3以爽上的业主且竭占总人数2借/3以上的帅业主同意，轿将表决结果能在物业管理端区域显著位体置公示30浮日；鸡（二）用于董单幢房屋共惩用设施设备胶的维修、更拍新、改造、轰增设等，业狡主委员会配赔合物业服务恶企业征询该奔幢物业业主秩意见，经专矩有部分占建志筑物总面积决2/3以上宵的业主且占育总人数2/微3以上的业寄主同意后，狮按本条第（哨一）项使用隙；喷（三）当发盾生危及房屋亮安全、人身作安全的紧急为情况时，按伤照第七十五挽条执行；畏（四）当住密宅专项维修影资金余额不绣足交存额5悬0%时，业蝇主委员会组弦织业主大会浸确定续筹方锈案；当住宅牙专项维修资罩金余额不足见交存额30笼%时，只能侧用于紧急维拜修。秀第七十八条饥姥住宅专项释维修资金续师筹方案需经舞业主大会讨废论通过。有蜻条件的物业摆管理区域，耀可以一次性昼续筹，也可砌以在缴交物恐业服务费的揉同时按比例缎计收。按比萝例计收的，酬以物业服务煎费为基数，侍约定一定比秒例，每月筹枯集住宅专项挠维修资金，肠由业主委员获会缴存到住浆宅专项维修规资金账户中泻。业主委员浙会应当将每滋月的缴存情育况公示，并枣每年1次将袍缴存情况报准区房地产行他政管理部门塞。玉第七十九条们业主大葵会决定住宅茎专项维修资练金使用需要遵聘请有相应抄资质的第三洲方进行审核巷时，其审核围费用可以从您住宅专项维妨修资金中列盘支。第三方海审核费用按夜照造价部门价维修（预）缘结算审核收息费标准执行稼。财第八十条摔业主转袄让物业时，态其交存的住对宅专项维修旬资金余额不弯予退还，一权并转让给新爹业主。筐第七章名物业服务收哪费管理康第八十一条姿物业服零务成本或者重物业服务支米出构成一般伞包括以下部不分：抢（一）管理摊服务人员的战工资、社会场保险和按规午定提取的福临利费等；颜（二）物业题共用部位、疲共用设备的树日常运行、包维护费用；矩（三）物业馆管理区域清鸣洁卫生费用础；带（四）物业挤管理区域绿亚化养护费用显；粘（五）物业骗管理区域秩傲序维护费用康；届（六）物业终共用部位、袄共用设备及舒公众责任保览险费用；巨（七）办公钓费用；络（八）管理显费分摊；五（九）物业倦服务企业固凶定资产折旧等；已（十）经物题业服务企业悄与业主协商宵同意后的其皇它费用。尺第八十二条桶为了使洋物业服务与申物业收费相策对应，有条解件的物业管沙理区域应采墨取菜单式物殿业收费标准签。悠第八十三条便物业服厦务收费根据残法定产权建薄筑面积按月面计收。未出永具产权证的环以物业买卖董合同中记载沫的建筑面积骂为准。物业铃服务费计价丛单位为元/预每月每平方棚米建筑面积纸。物业服务益收费如以套浪内面积计收诊的，由各区倘价格管理部酷门会同区房惠地产行政管衫理部门制定月折算方式。虎物业服务收凑费按《商品貌房买卖合同羊》或《前期葵物业服务合缩同》的约定疑开始计收。颗第八十四条伯实行政夏府指导价管鸽理的普通住丙宅（含自有燕产权车位车侮库），其物边业服务收费锡指导价由基界准价和浮动诊幅度组成。辈全市的基准枕价和浮动上企限由市价格妻管理部门会义同市房地产屡行政管理部够门适时制定土公布。各区芝可在市定基厅准价基础上光，根据本区孟实际制定具醒体浮动幅度谅并向社会公舅布。爬物业服务具招体收费标准挠由物业服务荒企业在区制共定的指导价盗范围内与业礼主协商确定污，需向所属惨区价格管理伶部门备案，计并告知街道衰办事处（镇承人民政府）裂、居（村）终民委员会。恭确需超过区袋公布的最高盼指导价标准奖的，要按属娱地报区价格穗管理部门审功核。筋第八十五条金物业服务村收费实行明筒码标价，收张费公示的样陆式、内容由益区价格管理邪部门监制。纽第八十六条帖物业服倡务企业实行录酬金制收费窄方式的，物制业服务的各退项资金应当章按规定建账趁立制，其收初支情况接受版业主委员会拒、居（村）披民委员会的迈监督。物业墨服务企业应抖当每季公布自经业主委员爸会确认的收缩支情况。窑实行酬金制阁收费方式的葱，物业服务凶企业收支情辉况应该进行升年度审计。腾前期物业管岗理阶段由物虽业服务企业蹄委托有资质凤的审计机构妻进行，费用誉由全体业主伞分摊；已成找立业主委员太会的，由业登主委员会委职托有资质的较审计机构进奥行。审计结夹果予以公示监并抄送居（杯村）民委员槐会。税实行包干制只的物业服务返收费，不含赶公用水电费获，各区另有烂规定或双方注另有约定的毁除外。物业哲服务企业应授当每半年公详布共用场地狗、共用设施观设备产生的霸水电用量、尾单价、金额宋，按照实际肠费用和约定拿的方式向所奇有相关业主呆合理分摊。垄没有约定或蚂者约定不明度确的，按照磁业主专有部茧分占建筑物捷总面积的比锣例分摊。公鞠用水电没有裁独立设置计普量表的，不唇得向业主分陶摊公用水电乒费用。祝业主或者业千主大会对公百布的物业服重务资金年度活预决算和物限业服务资金茶的收支情况钥，以及共用苗场地、共用仇设施设备产卡生的水电费鹊的分摊情况丈提出异议时曲，物业服务糕企业应当及谣时答复。防第八十七条位业主应侵当根据物业课服务合同约绍定按时足额浩交纳物业服锡务费。业主市与非业主使齿用人约定由捡非业主使用简人交纳物业我服务费的，殿从其约定，帐业主负连带替责任。物业费产权转移时差，业主应当思与物业服务祸企业结清物帝业服务费用泽。回已竣工但未警出售或者尚漏未交付给物犁业买受人的课物业，其物估业服务费必走须由建设单泽位全额交纳臭。顷第八十八条混物业管理脑区域内，供蛮电、供水、包供气、通讯搅、有线电视盐等单位应当胀向最终用户糖收取有关费残用，建设单安位应该为最恩终用户单独处安装各收费酱单位确认的攻计量器具。灾物业服务企没业接受委托罢代收费用的独，可以向委月托单位收取合手续费，但避不得向业主券收取手续费宿或水电周转叶金。抗住宅物业的觉最终用户，记按照下列规雄定确定：何（一）专有猾部分以单个滋业主作为最摇终用户；遮（二）部分垂业主共有部各分以该共有有部分的全体多业主作为最谜终用户；远（三）全体爬业主共有部善分以全体业师主作为最终湖用户。乳第八十九条劈自有产权滴车位（车库征）的物业服高务收费可按浸车位（车库考）的数量计财收，也可按丹法定产权建投筑面积计收乖。如按车位披（车库）数探量计收，由紫各区价格管扎理部门会同短物业管理行差业管理部门妖制定折算方分式。尾经业主大会役同意，经规仇划行政管理票部门审批，隶在物业管理按区域内设置肠全体业主共狸有的临时停旋车位的，停荣放服务收费积按市、区价究格管理部门心制定的机动姓车停放保管矿服务收费管恋理有关规定狐执行，依规栋办理相关手驶续。痰第九十条姻物业管馆理区域内的亮商铺、办公及用房等物业裳按质价相符眯、协商一致升的原则，由柄上述物业的胖业主与物业兆服务企业协始商确定合理将收费标准。葱住宅小区内速教育和医疗脏卫生配套设暖施的物业服平务收费，可俭参考该小区糊最低住宅物所业服务收费产标准和物业展服务实际情润况，由物业寇服务企业与撑业主或物业指使用人协商肌约定。委第九十一条币业主委谊员会采取公俘开招标或者猴邀请招标的要形式，选聘谦物业服务企漠业的，业主锡大会根据《揉佛山市普通从住宅物业服食务收费政府病指导价参考较标准》确定竭各项物业服撞务等级标准伴和内容，决暴定物业服务南合同的主要疾条款。根据奶服务等级对殊应物业服务蝴收费后，再聋进行招投标链工作。笛第九十二条乱房屋交赵付使用并经成业主办理装绑修申报手续纹后，业主进圣行房屋装修锻的，物业服草务企业可向然业主（或装浆修企业）收丛取装修保证膜金，收费标说准按价格管愿理部门有关叼规定制定。愚除上述收费突项目外，物北业服务企业售不得强制收黑取其他任何推与装修相关看的费用。凶物业服务企突业在收取装证修保证金前顶应与业主（感或装修企业牌）以书面形杯式约定双方渠的权利、义配务、违规处柄理、装修保添证金退还等贡内容。装修痕完工后，如忽业主（或装铲修企业）未当造成共用部讯位和共用设驴施设备损坏企的，物业服支务企业应自障检查合格之悠日起5个工不作日内全额志退还装修保模证金；如造友成损坏的，妙应责令责任瞒人限期修复芝或折价赔偿惠，其装修保蹄证金在修复设或赔偿后的鸽5个工作日颗内退回。慕装修产生的部垃圾，由业忘主自行清运剩的，物业服燕务企业不得拘强行收取清长运费；业主家自愿委托清溪运的，清运纤费由双方约途定。伙第九十三条钥倘实行智能受化管理的小阵区，在房屋迹交付使用时荐，建设单位胖应为每户业汤主免费配置咱3张出入证羡（含IC卡膏等），对自乘有产权车位牲（车库）的蚀业主应按1砌车位（库）毯1证免费配洲置车辆出入宝证。茧业主申请多获配置或因遗兽失、损坏需惩重新办证的古，物业服务涉企业可按每妥证（含IC舒卡等）收取这制作工本费剧，收取标准哪按价格管理膜部门有关规殊定执行。婆第九十四条某物业服早务企业需重贵新约定收费健，或有20精%以上业主盗提议调整收溪费标准的，生应综合物业奶服务成本和宫业主满意度愉测评结果，呀通过召开业站主大会或业炼主大会表决赖的方式，经馒专有部分占霜建筑物总面氏积过半数的式业主且总人顶数过半数的虎业主同意。慢物业服务企裕业将业主表师决结果在物带业管理区域梅显著位置公封示30日，艳将新的收费银标准向所属呢区价格管理唯部门备案，侧并抄送居（忌村）民委员鉴会、街道办竭事处（镇人文民政府）、仆区房地产行童政管理部门捉。花对物业服务狮收费有争议堡的，业主、共物业使用人窗、业主委员让会和物业服揪务企业，可盏以向物业所矮属区价格管雁理部门申请州协商调解。怎物业服务企票业与业主委读员会之间对阔收费不能达婚成共识时，堂经双方出具请委托书后，般可委托有价员格成本审核兆资质的中介济机构进行成认本审核，根芦据成本审核法结果自行协忙商。仍不能永达成共识的遍，可向物业差所属区价格范管理部门提何出核定收费昏标准的申请罩。择第九十五条姓当发生弯业主不按合探同约定的时随间和标准交延纳物业服务视费时，业主似委员会应当取配合物业服灰务企业督促罢业主缴交。落业主拖欠物泽业服务费，炊物业服务企站业可以通过救法律途径追杜讨物业服务武费。移业主出租物财业，应当将机管理规约告度知承租人，仅承租人应当踏遵守管理规知约。土自物业转让执合同或者租棚赁合同签订胁之日起15炼日内，买受强人或承租人辫应当将物业垂转让或者出轨租的情况告括知业主委员虫会和物业服拔务企业。轰第九十六条层业主委开员会应当督鼻促物业服务也企业按照物塌业服务合同麦的约定做好翁物业管理服梨务，协调、袋处理业主、艰物业使用人蕉对物业管理届服务的投诉典。之街道办事处饥（镇人民政带府）、司法北所、居（村山）民委员会叹应当建立物挥业纠纷调解剪机制，及时词协调解决物氏业纠纷。圣业主对物业旗服务企业的拥服务有意见嫁的，可以向算业主委员会孕或居（村）票民委员会反察映，由业主厨委员会或居说（村）民委慢员会督促物乡业服务企业愉改进。物业肃服务企业不抓及时处理的尾，业主委员蒙会应该请求今居（村）民俘委员会进行赌调解。对物垃业服务企业类损害业主、诚物业使用人昌合法权益的火，物业所在闸地的区房地疮产行政管理誓部门、街道裤办事处（镇惠人民政府）哈应当责令其项限期整改，因物业服务企垦业应当按期环整改。己业主认为物名业服务企业功违反合同约鸽定的，可向守当地人民法素院提起诉讼众。曲第九十七条冒物业服炎务企业退出址管理区域时滚，业主欠交蠢物业服务费竭等费用的，俭原物业服务芝企业可以依唱法追讨，业解主委员会、喇居（村）民蛙委员会、新翅的物业服务巨企业应当予盆以协助，但间原物业服务执企业不得以抄业主欠交物罩业服务费等萄费用为理由灾拒绝退出物源业管理区域追。沸第八章哗旧住宅区物少业管理耳第九十八条敞本章旧者住宅区是指纸未实施物业辰管理的住宅迁区域。甘旧住宅区由裂街道办事处著（镇人民政挂府）、居（栏村）民委员壳会提供保安轨、保洁、绿闻化服务。按拔照因地制宜粮、统筹规划铁，政府投资学、适度扶持焦，综合整治捏、分步实施课的原则，逐男步推进旧住脖宅区整治改漏造，推行物酷业管理服务羽。轿第九十九条陷旧城区喇、城中村等蛇没有实施物异业管理的建从成居住区需糊要实施物业黑管理的，由净街道办事处悄（镇人民政吊府）征求相孟关业主意见冬后，确定物喂业管理区域角。填第一百条盒市、区洒、镇（街道健）三级政府跑统筹设立旧梅住宅区整治兴改造专项资矿金，对旧住独宅区进行环痛境综合整治耻，完善配套喷设施。更新跑改造供电、史供水、供气限、通讯等市余政公用