某花园中庭广场招商策划方案

******花园中庭广场招商策划方案重庆***国联房地产顾问有限公司河南·焦作·******花园项目组二00五年四月六日目录第一部分项目定位项目分析项目定位项目经营分区策略第二部分市场招商总策略招商的整体原则和目标租金策略招商政策策略招商执行策略第三部分招商执行计划开业时间正式招商时间招商工作安排招商风险分析经招商中存在的割问题及规避方订法绑第四部湿分奥攀宝招商准备工作招商资料媒体运用相关文件翅第五部趴分毫没错销售建议窜投资者与开发闻商利益平衡点悼分析销售策略建议年度中旬推广呼第一部起分脸唱篇项目定位一、项目分析凶1卖、项目周边环厉境惕项目东临焦作执通往省会郑州科的主要交通要敲道塔南路；南除隔人保大厦与偿人民大道相望淹；西与市委、胶政市府毗邻，弯北靠焦作电信听综合大楼。垒周边商业配套捉情况：炒焦作客运总站窝：位于塔南路或南端，距本悄案封60腾0穗余米，是焦作拔通往省内各市仆县的主要车站任。苦公交路线：共党有喂9遗路公交车通过割本案，分别是跪：搅7劝路，万方电厂配至长途总站容；枣1铜3庸路，影视城至忍车管所拍；滥1畜6泉路，闫河至龙絮源建材巡；才1学8蜻路，人民广场堵至焦作大学新粒校区狗；裳2堵0膛路，市旅游客庄运站至蒙牛集富团贤；否2易1择路，李封新村窝至长途总站代；兴2思3后路，马村西站肥至焦作西关建贷材戴；失2植7森路，公交汽校孙至车管所旷；废3谦7螺路，缝山公园门至高新区。行银行：紧靠本闪案的塔南路邮仇电储蓄所、塔链南路与人民大拉道东北角商业偿银行、建设银罩行及农发银行鹅，距本案各紧勿3哭0避米。夕邮局、电讯：前紧临本案北面息的电信大楼、开邮电网点、联疤通网点；位于讲山阳商厦内的袄移动网点，距雕本坦案妄5科0振余米。王商业建筑：本兄案东对面正在势筹建的摩登市罪商业街，南面翠已经形成商业娃氛围的山阳商介厦，东南角正叠在筹建的丹尼塞斯大卖场，西配面正在筹建的庆五星级酒店。披2跌、项目优势分唉析遭区位地段优势伞。本案位于塔崭南路与人民大浙道的交汇处，帝紧邻市委市府耻，处于新城区哄的中心位置，炭交通十分便利谢。焦作市政府扭有力的扶持及包城市别未来规划的政这策倾斜，使商筐家增长了更明篮确地认识和投抗资的信心，成躁为本案推广的手重要支柱之一东。随着政府的咐引导，新区正纯快速发展，随归着各生活社区造的陆续完工和针业主的入住，禁生活人群和消怠费态势正渐渐破扩大，这将给栽本区域商业带乡来强大的购买便力。同时，随来着新区人流的剥扩增和政府的疑规划蓝图、大懒型工厂的进驻恩，商业物业具乡备较大的升值湾潜力。苹建筑规划优势绩。本项目总近窄1葬万平米的休闲围广场，将吸引邻大量的娱乐、基休闲、购物人菊流，这为商业钥的经营带来相现当数量的顾客柜。同时，社区振内近千户高端掉消费群体相对搁于投资于中庭蒜商业者而言是营一个相当的诱仁惑力。亡商业形象优势甩。随着时间推洲移，工程竣工涂时间临近，中已庭建筑形态逐赶渐明朗，能够继给消费者一个雀直观的感受，悲有利于在实物反上造势、推广称运作。凉品牌优势。通消过前期推广运武作，整个役******抛花园项目品牌祥为焦作人熟知含，并得到消费价者的一致认可挎。窃抚有利于后期商内业推广宣传。筐临街门面的带略动优势。临塔紧南路门面已经影基本售磬，它泽们的快速经营绘将对广场内商赏铺起到有效的俩带动及烘托。抽3维、项目劣势分欠析咱根荒据忌“坚卖商铺就是卖瓦地尤段弹”沃的行业规律，弓中庭内商铺较述临街商铺在区耳域地段上存在耳较大的先天劣匆势。伍区域内商业格幼局处于初步成璃型阶段，同时补本案商业建筑炎形象还未形成篇，商业氛围还子不成熟。投资重者对于商业前纱景不明确的物颤业很谨慎，更胞不愿意拿大笔只资金投资不能普够即刻见到效虫益的物业。机产品本身与中煌庭内商业定位参中产品需求（焰空间、面积、盘格局划分）存夸在不合理之处阿。根据我司以坐往对商业运作兽的经验，以及集对焦作及周遍如城市的市场调蚀查，从经营者耳入手，了解到余诸如归装饰小品店，卧游艺厅，工艺寻品店，音像图闹书屋，西点屋倡、鲜花店，药汪品店，士多勉店腐涉，干洗店等店馒面需求仅几十冈平方米，而我环们的产品大多挤超过了一百、腿甚至二百平方岛米，这样，我德们对商铺内的闷商业定位与经善营者对商铺的计需求存在矛盾予。振投资者对本案市的建筑规划形寸态在未来能否卖形成一个成熟馆的商业经营环霜境持怀疑态度依，即对未来广码场内商业经营耽能月否弯“盛火础”亦，人气是丧否蝶“约旺蹄”梳信心不足。歉4触、项目机会点升分析皇城市规划机遇级。随着市委、原市政府南迁，纷焦作南区各类速住宅及商业物口业兴起，商业护格局处于初步轻成型阶段，给脂本案的准入提突供了低门槛。答5铸、项目威胁分祸析墓竞争威胁。区献域内各类商业猫建筑兴起，对偶本案构成最大掌威胁的即是项捆目正对面闲的购“冒摩登市商业臭街耍”敌。其规模较大匪，定位为集购钩物、休闲、娱仰乐为一体的综摇合性商业步行拴街，且该项目怪即将开始内部驴认购。膊市场容量威胁视。肌据媒体报道，捆焦作市商业面配积与总人口的业比例已经超过屡了其他大中城赚市，如此庞大周的商铺供应量才，市场竞争激肌烈程度势必达矛到怎“恐你死我细活绪”励的境地。垃对策（如何放眉大优势、抓住河机遇，减弱劣足势、规避威胁绘）：唐突出市场的地星理位置，以焦暖作市迹的尸“悉黄金新商圈的勤商业制高翻点口”业来提升市场的垃商业价值；简突出市场的规语模环境，倍以职“亦1000贱0蹦平米的购物、率休闲广霉场愉”锦来突出其它商为业无可媲美的顽市场经营环境塑和经营规模；具突出市场的交春通优势，聚以鸡“药客运站旁、两咳条黄金通道交伏汇感处舌”出来定义市场的掌交通环境；季前期，项目取风得了市政府及睡市民的高度赞赢许与评价，后挖期，则在工商伸、税务等方面保争取市政府更赶多的支持；学加快工程进度脉，树立市场开铁业仙“津倒计时矛牌上”营，增强客户对型市场的信心；礼协助临街门面厚的经营推广，相努力营造商业脊氛围，以期带团动广场内的商巧业；献合理的业态定秧位和经营分区末；蚁制订足以打击标竞争对手，快含速吸引商户的逆招商优惠政策俱和招商策略，涂消除客户疑虑配，不给予竞争州对手反击机会蹦，达到快速招笨商、快速销售涂的目的；病制订能确保市劲场兴旺、持续修经营的市场经袄营措施。二、项目定位厦1农、市场经营业写态定位及形象呜定位个前期，我们将促广场内商铺定贤位头于岗“往集析小型休闲、娱抢乐和针对小区亚内及周边区域湾所需要的生活导服务配套于一兔体的区域性商让业中煌心遗”趋，而通过对周呈边商业环境及什产品本身的对赠比调查，我们孩有必要重新对期广场内的业态倾定位做一个有颤益的补充。倒很明显，广场亩内商业只是我榴们整个项目的昌一部分，我们寿的项目属于商霸住相结合的形富式，而非纯商捕业，这就明确龄广场内商业需车首先要能够为网社区内提供生释活配套服务。季我们通观区域崭内市场，紧靠间项目的摩登市未商业步行街、份丹尼斯大卖场胶及山阳商厦完循全构成了焦作催南区的生活配顷套服务中心，吓相对于我们的也项目，它们的仿优势就是纯商置业，具备核心县竞争力。岸看产品本身，旬我们从劣势分或析中已经得出筹我们广场内商攻业如仅局限于酸生活配套服务昨商业，则总面惨积过多。如何菜消化过多部分蛛的面积，我们貌需要寻找新的陷业态支撑，根创据行业规律，撕解决之道在于刻建立具有霉核心竞争力铃的行业市场，贷该类业态需要经较大的营业面禾积，又要不与搬整个项目的设鄙计、规划、运改作理念有冲突丘。谦通过项目组对痛焦作所有专业鬼市场的摸底排林查，并结合项戚目整体形象定惨位，防我们最终确定伐广场内商铺一渗层主要经营生生活服务配套行宵业，如超市、彼市多店、特色继餐饮之类，二轻层主要经营健随身、娱乐、休礼闲等行业。2、案名建议辱案名必须具备波三方面要素：寨区别商业类别王，即体现业态稻定位；震撼力娘，提升核心竞默争力；易记，石朗朗上口。以替下为项目部及管广告公司提议席的案名，仅供考参考。夕***阵·纹金贵穷坊芳街潮苗渗狡机悼骨***复·购蓝贵坊德***跟·荡兰桂桨坊泪际路便祸鲁载士***银·扇新街采坊促员城悟胜田有沈***泡·怜金水岸（街串）用平烦听畅立***冰·映群英湾（街）员***笔·壳名店停街柜辰育完嫩份桐需***椅·妇阑珊坊洗***测·多桂兰维街轰筋筒仅殖份咸防3网、招商对象定竿位勤根据焦作市的率经济发展水平彩和我们以往市矮场招商经验，爷本市场的招商泽对象将以焦作踩市区及省会郑葵州商家为主，裤焦作市周边市敞县为辅。他4勇、市场经营档生次定位祥就实现商铺价风值，一般是高胀、中档的商品铃易于承受较高封的租金、近而借提升了商铺的书价值，理想状离态下我们都愿夏意将市场内经倘营的商品定位此为中、高档商宗品。对于本市足场商品档次定迈位我们认为：晕以中高档商品编为主，为焦作祥高端人群提供畏娱乐休闲服务近。白三、项目经营裂分区非按照招商目的规，原则上我们字将广场内二层扭商铺划分为招涝商铺面，接受棵符合规定的商嫌家进驻；而一昆层则作为生活遮配套服务的铺授面不参与招商胖，但销售部做汽好经营商家对电一层铺面的需衔求登记工作，私以便为一层商踩铺的投资者提膏供租赁交易平弦台。同时，我盗们根据实际招知商工作的饱和垫度，如二层招稀满，可以拿出款一层来进行与架二层经营同类庙产品的商家招铃商。建第二部锋分些母挑市场招商总策姥略于一、招商的整提体原则及目标倒1蝇、考虑到实际触工程进度及招威商、装修、进挪场等工作，暂图定危广场于蝶200纯5辞年纹1幼0晨月鸟1则日洽正式开业，需卧要保证采在衰8据月底二层的招袋商面积完域成锡90检%辈，兄即民2目4悟个门面左右。眠2郊、招寿商过程中确保孟按既定的功能假分区进行招商拜，以保障整个济广场内扫商业经营井然右有序。二、租金策略支⑴宵、租金厘定考贞虑因素架周边物业租金浑状况：项目周竭边同类商业物半业租金水平。记地理位置：即勒地段，指的是烦项目所在地的飞商业气氛和发穷展前景，地段习也是决定商业个物业价格的重竭要要素之一；墨交通便利性：黑与交通主干道取的距离，人员脊、车辆进出的淡便利性和可选缠择之交通工具辅的多元性，人菠员出入的快捷签度。鸟昭示性：即项绞目的临街面，瓶是否易于寻找书、识别。常配套：市场配趟套能否满足商永户功能需求（倡如仓库、展示新中心等）。元商铺形式及面纪积：对商家而勤言是商铺是否酒合用，有无浪邀费、无效面积头。晃经营环境：市脏场内部的经营暖环境和市场外茶部的环境，客饺户到达市场购稍物是否感觉舒准适。峰停车位：车位陕是否充足、车春辆出入方便性孟。勤经营管理：经筑营管理公司是躺否专业，能否酒使市场在激烈即的市场竞争环悉境中立于不败历之地。璃1兔0什、开发商品牌栋：开发商是否器有足够实力，沉是否有开发或片经营同类物业扔的经验。语⑵现、周边商业租顷金市场调查●楼盘商业：○碧海云天：坟·砖地理位置：位抬于焦作南区，敲人民大道东部嗓南侧，山阳区执政府大楼对面熄，西侧丹尼斯狂大卖场正在筹绣建之中，距本钢案犬30柳0银余米。自·师建筑形态：一匀期以多层房为益主，二期高层肢房，现在正在础内部认购。临沉人民大道及东陪侧无名道为两亚层商业门面。符·不商业面积及业分态：门面为上宫下联体出售，壶单层门面潮宽船3锤米，进灶深忘8艘米左右。整个予商业主要为社冒区及周边社区旺提供日常生活容配套服务。由庸于一期住宅已血经售罄，商业裂部分已经经营量。今·遵商业价格：售集价：临人民大烟道桂450造0骡—拥480歼0诸元垦/单m近2虚差，其余商铺蜓：寇250椒0絮—甘360恭0粗元管/端m富2名思马真城低租赁价格：临盘人民大捏道筝1袖5根元氏/雾㎡克/忌月左右，其余柜商候铺枕8~1勿2铲元晚/沫㎡丧/亦月○新新家园：梦·稻地理位置：位母于塔南路与站讲前路交汇处东百北角，交通较诚为便利。距本头案均30杰0陈余米。疑·电建筑形态：以灯多层房为主，惨面塔南路与站长前路交汇处有北一幢小高层写挺字楼。临塔南猫路与站前路为郑两层门面房。道·侧商业面积及业炒态：商铺上下克两层联体出售献，面伏积耍120~30首0怒㎡不等。主要魄经营高档西餐凡以及休闲服务晶行业。迪欧咖亩啡、歌德咖啡商、韩式餐饮、字高档中式餐饮喇以及图书馆、担药品超市均在务此经营。爬·代商业价格：商俘铺售价均价利为狱370堆0复元例/熔㎡；租赁价汗格昆18~2墙5奴元辽/羽㎡观/求月。○南北苑织·绞地理位置：位身于解放路中段老，（原焦作市射市委、市府）痛，解放路属于咬焦作商业中心吸区域。交通发胞达，商业氛围摊浓厚。够·罩建筑形态：以橡解放路划分问裳南、北两个组袍团。以多层及娘小高层为主。找临解放路及东输西两侧巷道为吴两层商业门面严。届·刺商业面积及业陡态：由于其还湾处于施工阶段催，没有交房使驰用，商铺暂未赢经营。意·侦商业价格：解咱放路沿线售价去：摩880狂0爪元园/亭平方米延其他商业门面扑售价缩：芒400界0费—缎—旦450晋0油元转/却平方米无租赁价格础●子、专业或综合艇批发市场○山阳商城奸·贴地理位置：位遮于塔南路与人环民大道交汇处臭西南角，交通涝便利。距离本狐案帖10倦0附余米。捆·城建筑形态：临辜塔南路为两层寒商铺，临人民肥大道为一各幢身5任层高的综合大疮楼，商城里面习为兵营式一层钱商铺门面。呜·移商业面积及业拆态：综合大楼维里面一层为移刃动网点、手机恐市场，二层以什上为服饰、电拖脑等行业，单捧层面积喜约概120规0比余㎡；临塔南粪路为餐饮、银显行、日用消费斧品行业。里面蜡兵营式铺面，定宽境约删3斜米，进们深晚6奋米左右，主要遵经营中低档服荣饰、床上用品苍、各类电子产桶品等商业。由伴于整个商城定迎位主要服务于铁普通老百姓，略小具规模，品泳质较低，但价浸格实惠，故周迈边老百姓愿意烧到此购物消费灵，商业氛围较客为浓厚。乎·舰商业价格纷：色歌临塔南路商铺臭租赁价格传为炸12~2盆0台元诊/战㎡磁/寻月；里面小门击面悲为嘉10~1熄5技元垃/钳㎡坏/瓣月。慨●属、塔南路街区劝因塔南路是项够目所临干道，窜了解其商铺租镰金水平对本案天具有参考作用纪。此处主要对奏塔南路与站前涉路交口至人民浸大道处的临街凳商铺租金水平致进行调查。公·活建筑形态：调级查路线上的建爸筑参差不齐，局且有较多空白撒或正在开发地老带，路线上有糊四至五层的楼毛房，也有两层耕至三层的商铺挤门面，后者一崭层为商铺，二仪层或三层主要妙是用来居住。脑·邪商业面积及业告态：较大面积警的商铺住要用笋作如银行、通钞讯等网点设施绸，较小的丝如侍1察5恼㎡左右的商铺泄则用来零售，毕如小卖铺、小想餐饮产业。截·打商业价格：租扭金价格挣在胁8~1查5胃元塑/糠㎡左右。角⑶积、本案租金建尝议牌·算根据对新区商然业调查，本区月域商业租金存在析8滥—纳—荡2甩5圆元窃/骡平米之间。本畅商业位置具有溪较大的升值空故间，但目前环倚境尚不成熟，击新区人流也不捐旺，整个商业罢市场的形成尚老需时日。由于着受建筑形态、批业态划分因素津限制，本案在滔区域内均没有薄可比性商业物悟业。堆·溉本项目商铺面葬积较大，整个辜租金额相应较日大，由于目前蜘一段时间人流沈不足，将导致银经营商家资金肆回收困难，这愧会使许多商家顶会继续观望，侦影响项目的招阿商。项目组故飞建议广场内二牌层平均租金暂咸定掩为追1比0怠元无/疗㎡锹/引月，一层平均济租金暂定厌为乱1炒8蔬元楼/吊㎡犁/谁月。以市场较僚优惠的租金吸旗引商家提早进芦驻，随着人流喊的激增和环境猾的成熟，逐渐禾提高租金。⑷、租金策略丸以驳“饰放水养鱼，培证育市徒场榨”怕的目的，实析行光“样免棚租物1幅2插个扶月床”凯和冰“阶统一租菠金浸”描的租金策略，遇以达到吸引品旅牌商家的进驻杏及快速招商的首目的。艇为了达到快速巩招商的目的，销吸引目标商户于快速落定，我啄们建议招商部胁分商铺实行统垃一租金策略，俩先到先得，先桌到先挑好位置生，在实际操作弃中对区域内的逮一些核心龙头外铺位实行控制范，以便留给一边些有影响力的医商家。且统一租金的策碑略在我们以往恭的实践中证明话是成功的，因调为市场刚开始钞招商时，大部吧分商户会处于慢观望状态，实福行统一租金的越策略有利于刺届激商户先行进挠场强占好位置脊，感觉占了便某宜；后进场的轨商户虽然选不裳到了好位置的截商铺，但看到叮前面已有很多颂商户进驻，信仅心会增强，也个不会觉得很吃共亏。嚼三、招商政策氧策略窗任何新兴商业式市场从开递业寻—寻—幸兴敲旺堆—软—灶达到合理的租贷金水平，均需乐要一定的时间快来进行培育，洪培育时间的长尖短根据市场所罩处的位置、商庙业环境、市场斤规模、商业业妨态、竞争环境旨的不同而有所执不同。铸若不给予市场滩一定的培育期流，一步到位的油直接以理想租恳金对商户招商在，对市场而言撇无异科于载“淹杀鸡取遣卵圆”静，一方面商户须不愿意进场，凶容易造成市场郑空置；另一方公面，即使能招踢到部分商户进扁场，但由于市肿场人气、客源茄短期内难以形坟成，市场不温成不火，老商户肢不愿支撑、新逐商户不敢进场道，造成恶性循袜环。犁为此，我们提矿出柏“伟放水养怎鱼参”屑的招商政策，肤从以下方面对斥市场进行培育旋：至第一是淡：合理的业态吐规划。有选择稍性的引进有一宽定品牌形象及兵经营能力的商悄户进驻。凑第二是灯：免租期。签件定三年租期，测免豪租般1甲2茧个月。签约时拢收定金，租金假每半年一收，无即第一年免收庆，第二年、第忌三年按标准租愁金每半年一收革。址第三是县：后期市场的开经营管理。俗鼻话炸说闯“算甩手掌柜不成报事碑”软，我们不仅要抗把商户招进来功，还要让商使户移“拿进得来、有发鸭展、赚到煮钱墨”烂，市场的后期朋经营管理也是搭商户十分关心教的问题，市场撇的经营管理不贱仅需要专业的均人才，还需要触一定的宣传推班广费用的投入乏。因此我们建腾议开发商承诺摧在市场开业前倘后期投入一定判量的经营推广延费用，用于推证广市场、宣传柴商户，以增强宜商户进场经营豆信心。样四、招商执行摄策略蹄1焰、回避销售信勤息陶为了避免销售喉价格对商户的暮干扰，影响其省租赁的积极性祥，我们在招商砍时决口不提销穷售，所有宣传罗资料（包括现爸场包装和户外老广告）均回避袖销售信息。若介客户问到要购岔买商铺，我们玉统一口径他：蜡“键我们现在只招雅商，不销售；准具体什么时候稼销售公司现在花还没有确定；脑租赁商铺的商曲家对所租赁的后商铺有优先购谱买权和价格优创惠，在公司决颜定销售时会提外前通知各位进尊场商户优先购柏买再”泽。兴2践、商户（大户亚）优先招商膊设定一定的优骆惠条件（如免暑租秋金鲜1范5荣个月），有针肿对性选择主要毅进驻业态中张的院3-落5孔家重点品牌商稳户（大户）进刘行洽谈，优先乱对品牌商户进燕行招商，增强突对其它中户、私散户招商的号段召力。轧3乞、招商信息发婆布削通过户外广告很和定向派送招追商海报向商户锄传递招商信息鸦。仿第三部务分嘱奋别招商执行计划一、开业时间娱第二部分已经密提到，考虑到伪工期进度、招轧商等工作，暂充定广场开业时钢间赴为输200素5罪年驱1霜0成月批1旧日。幸市场要开业还予需要给予商户尊一定的装修期码，通过讨论，钳建议开发商同寺意拿仪出智1执个月作为商户径的装修期。因航此，在对外宣评传时我们可打挪出口号：佳9昼月跃1优日演进场装修，黑1观0顿月贯1锋日胡铁定开业！呀若不能按时开袖业，开发商承毕诺无条件退还智商户租铺定金削，以增强商户瞧租铺的信心。品二、正式招商泄时间划考虑到对面摩阀登市即将内部蓬认购，以及本束案的招商时间碧段、商户经营蛛淡旺季、工程被进度和商铺的诚销售等因素，订我们确靠定阻200拾5锐年小6启月派1且日为公开招商见日。坐所有招商工作直均围绕公开招宋商日的时间进孟行安排。组三、招商工作斗安排柱工作内容浆完成时间躺负责人刷市调工作浴已完成屿***项本策划方案的易讨论定稿岗4.13殊建丰、杰***目、宏成概招商工作人员茄、招商办公室滩的厘定炭4.13厨建丰、绳***逮招商合同文本帮的厘定秘5.30薯建丰、丢***剃宣传推广资料团现场包装鸣户外广告设计批及定稿雪4.1许3信—乡4.30飘建丰、展***孕、宏成词商户邀请、招跌商资料派送邮4.3上0炉—验5.25携建丰、荐***蜻商户座谈会准匙备事项（座谈蝇资料、座谈地所点）槽视具体情况倡建丰、位***厦、宏成贝商户座谈会古视具体情况蛙建丰、魔***注公开招商日附6.01诸招商工作人员乳以上工作安排择仅是计划安排教，实际招商工谊作还需灵活多歉变。比如与商释户的沟通可以改从即日起延续允到广场开业，甩但所有的工作廉只能够提前完漂成，不可滞后奏。觉四、招商风险扣分析冤1奖、商户（租赁废户）风险分析刺项目招商在开尘业前不能完成方85裹%治以上或装修未呀完成，项目不伴能如期开业或虎开膏业时间无限期狭拖延；弟由于招商工作蝴的疏漏，导致诱广场内经营无凡序，鱼龙混杂蛋；渣没有统一的物滩管或物业管理丽费用比较高；项生意不是很理汗想或经营惨淡包；瞧开发商卖完后悬走人，交接工极作无法完成。饭2衰、开发商风险脉分析狡投入大量招商但推广费用后，袄招商效果不明止显或收效甚微脱；宅项目日后经营会不是很理想或匙经营惨淡，则进不利于项目的亡品牌树立，对讲整个项目将产您生负面影响；磁项目不能获得化稳定的投资回僻报，投资者闹姜事。稳五、招商中存末在的问题及规稼避方法活问题一：引入业大型租赁户后撕，可能导致租昌金达不到业主宏预期效果足，电影响销售。引紧入大型主力店马、知名品牌客买户，由于面积死较大，其租金敌相对会降低，谜对项目的销售钓形成阻力。但花引入大型租赁冻户一次性可以芦租赁较大面积若，另外大型品译牌的进驻会形蛇成示范效用，抛吸引中小客户同进驻，从而缩仅短整个招商周脸期，保证如期老开业。壳规避方法：开换发商适当的给旅予一定租金补鹿贴。恋问题二：储200罪5者年开8绪月股1耽日前招商任务性完不成枪8激0商%篇，周将批影响开业孩。规避方法：拌在目前的形式傻下，必须对招教商工作进行科垦学、合理的评贸估，认真分析桥招商工作中的蜻问题和困难，混正确预见并确青定项目的开业废时间。峡第四部称分颜椒趁招商准备工作一、招商资料礼1盘、招商海报（未宣传单页）疫规格：大翅度冬8创开指，哈4篇P湖。孙内容：展示项句目地段优势，形项目本身的特店点，项目生意慎机会，政府对瓦项目的支持，洪项目招商细则犹，项目招商政有策等。2、平面图货规格厚：兴A未4拆纸张大小。条内容：广场商偿铺总平面图（塔业态分区，用淡不同颜色表示樱），商铺编号汁、尺寸，各类碑商铺各层平面攀图。二、媒体运用时由于一期住宅痰项目已接近尾侮声，因工期问欺题，二期还不过能够及时内部弃认购，故有必选要对媒体投放钞量进行缩减，遍避免浪费。1、电视爪当前本案电视组广告分为两个蒙版块，一是《喉房产聚焦》栏鲁目一分钟广告尚片；另外是《坟焦作新闻》之枣前倚3懂0栋秒广告片。两瓶者都是以宣传派项目形象为主露，侧重于住宅仰品质方面。考诚虑到项目当前督的需要，项目捡组建议暂减少供电视投放量，凑将《房产聚焦惠》栏目中广告斩片暂缓，保留勿《焦作新闻》愈前广告片。电旱视字幕则以现跑实需求而更换蚂内容。2、报纸陈鉴于同上原因紧，报纸广告的驻投放量也相应彻缩减。以下主倦要针对一期商突业项驻日期状媒体挠版面裂形式诞主题勤价格（元）予备注径4.26志日报蝇半飘硬顽广场案名、经洋营业态推广锈11000易5.11棒晨刊宇半妖软仓广场商业业态斯、经营环境推绪广痛3460把5.26伴日报都半隆硬乔商铺招商信息锦发布脑11000矛6.01鄙晨刊突半秋软旷商铺抢租，招恋商信息发布芒3460班6.08柳晨刊巨半嚷软霸商业经营优势品、增值性能、穿抢租信息，活押动推广蠢3460吼6.22救晨刊筑半球软烟***秋广场旺铺真实剩价值，租铺人沉消费心声洪3460债7.13贿晨刊文半庆软容产品细节、价坝值分析赞3460辟8.23惧日报讨半风硬仇商家已经进场注装修宣传瘦11000绝9.22苏日报贡半馅硬迎开业时间发布绸11000药10.12剑晨刊顷半却软拥商铺经营者心佛声允3460甘10.19虹晨刊枣半劲软躺产品形象特征廉、特色，抢购往狂潮女3460效10.26平晨刊肥半助软怪产品升值潜力开、投资价值分秆析晴3460侦11.09蔬晨刊唇半违软呜产品形象特征斑、特色挪3460石总费用傻7514均0旦元鱼目所做的报纸样广告推广计划叶。3、户外广告军销售现场包装凭。销售部外的抛包装，要求表拣现出浓烈的商度业气息，以配撒合项目当前阶钢段的推广工作抖。开广场外包装。孩***键广场大门两侧锈制作斜视大型陪广告牌，内容症以案名为标语蝴宣传，要求突钟出、醒目。广球场大门按设计蒜方案包装，并缓书广场名。爹广场内包装。套广场内二层主鞠要由经营户自校行包装，在没怠有经营户进驻宿之前我们则有寸必要对上下两霉层进行包装，皱包装围绕以下辨思路：突出商干业定位、强烈元的视觉冲击、务营造商业氛围专。比如在一层劈的某门面门楣届上包装早成怪“田XX召X狂超师市讨”尼、助“阻XX倘X尤咖挎啡默”耳等等。宝车身广告。配树合本案的招商丑、开业，配以窑时事性的文字第及画面宣传。三、相关文件招商细则柳***椅广场招商细则氏招商对象：妥高档餐饮（包讯括中西餐）、轧茶楼、健身馆批、咖啡、美容幸保健等。王租金标准炼：市场内二层森商椒铺眼1址0策元右/M柴2渠.恐月。凉保证金猎：因商铺面积瞎不等，云按咏‘贺间奖’饼为单位，每间芒保证金悄为梁2000碎0五元；保证金于钟签订《商铺租雨赁意向书》时吊交纳。躲商家条件：插商户按经营品搁种分区进行商峡铺选择。商户传须提供身份证作。品牌商的户桥崇需能提供营业酱执照和品牌证聪明（商标注册催证、代理证明戚或原产地证明狱书）。壁经营管理衬：商家按规定殃时间开业、营咸业；按限定的终经营品种经营社；服从商城管右理；按时交纳驴各项费用，否牛则商城有权将声违规商户清退旗出场，并没收谦押金。都租金优惠只：丝免埋1采2王个月租金，即活免收一年租金谎。玻租金收取朴：商户定铺后获十日内需签订煎《商铺租赁协叼议书》，一次设性签约三年。爱其它费用明：物业管理费毁暂定、电费：住每间商铺设独患立电表，按表塔收费。（眠租司期内免收物业婚管理费用）昆招商方式：风计划蝴于嘉6洁月建1辰日上归午奋9涨:部0穗0达开始公开招商臭选铺，先到先弱选。2、招商流程想商户交纳租赁芒保证航金浊—红—惯开发商财务开课具收州据青—跪—璃签订《商铺租阅赁意向书升》婶—梅—孙1著0制日内签订《商校铺租赁协议书蜂》。虽3孝、风《商铺租赁意昨向书》及《商登铺租赁协议书发》细则及合同严文本姐于趴5.3校0呀日前定稿制作育完成。塑第五部扫分躲谜累销售建议腐一、投资者与任开发商利益平阳衡点分析灿投资者与开发魔商的利益简化折之就是投资者钞的投资回报与泽产品售价的利伐益比较，我们枣通过本案租金趁水平与产品售旧价的比较分析香不难看出我们桂项目所面临的聚冲突点。踩1兴、道本案租金水平谋前文已经分析焦过，把广场内蕉二层平均租金迅暂定耐为杯1鸡2爱元落/练㎡钱/府月，一层平均萝租金暂定轿为泰1截8获元潮/伶㎡腹/三月是比较适宜逢的。另2唯、本案售价水胆平分析种售价需要与租置金水平呈一定邪关