基于城市经营视角的城市转型路径研究

基于城市经营视角的城市转型路径研究【摘要】深圳特区十二五规划的开局之年，为推进高度城市化地区的城市规划实施深圳探索实施了城市发展单元制度。以空间单元整合空间资源多种需求和资本力量推进实现规划编制的开放性规划实施的有效性和城市建设的整体性实现城市的多元与包容性增长本文结合深圳当前城市发展单元试点的编制工作，就具有城市经营理念的发展单元规“如何从实现战略目标与发展愿景的落地克服地区建设过?{中面临的不确定性和导控难度？“如何统筹协调各方权利主体利益?}达到共赢？”两大问题进行探讨。1引言深圳特“二五规的开局年城市展元”作一城市体发建新模式频提予望较传的政主型规指循城总规划区划—组规划形成定则这规划程发展元象了城经营路变迁在城市发展元划综运用划土设发融共策多种术政策手段其有筹顾方参程放面施调展特种过式、协商的型合划是对统划制式突破是项度创同深圳市规部介城发单元市两政共实施相利主深参与综运用城市划土管和共政三手，增规划可施。由此作一新规思路城发单：（1较传统划如实现略标发愿的落服区期动的、多主实的设程面临不定和控度？（2）展单涉及府职能部、层社与场主体多实施体如何到统筹顾全协各权利、施体政利益达共？对此特规国部并无例资鉴一都需不地实中结和。笔者幸身历第批发单试之的口沿片发单就作体试对上述题寻答。2规划如何落地：营城聚业国际化改革放30年蛇是国第个济区发地、革放启区企业城区发紧结的秀范独山特色国化人魅的合区近年随粤港澳作程深三角体前海划重大域城战的出以深西部通开、铁2建设重事的生蛇口来新轮发机遇来30年，过蛇网谷海世界-子湾港三大区统发展将集面区域创新科技服技研发信资讯高端务化闲国教和疗合职能蛇将凭“造蛇展契朝创性业型升示复发的国化力城区的位展以品的城空促产发，努实城、业展双级。然而现条下旧城市行统面难满足兴业求新盾：（1）有空高度成规划范内现状设地占总地例过90，建度极高为现市产双升的展标来实瓶。（2）代服水平端面向居的活性务和面向统业发的产性务的服业形难满新兴业于元性性息服务能质量的需。（2交系存短对外速道公交联系乏，（3境质体降“山港岛特色糊山体坏道断海岸未得到有保与发。综合析口展具高度成能型更为的间划特点在满足时产区级发的划向口发单将点功能交和空间品”大求通“营-业-际”大发策解时面的发需。2.1营城——城市升级，引领产业转型，为城市经济发展筑底随着海划逐清面国的代务发展台射力逐体现承接大前发之将为口再腾的键径通过化域筹调实现城合共生口岛面海为心打一轴多团的展局蛇口面以前海-蛇联系为架，通两门户打造轴湾与片区蛇口展元层，依托地区型发，互联、文创意业为心集科研发产业务生活务、旅游休套住多功能合展打产一体服优质端际准的国际创型合业区。蛇口区靠南向深有不多的高质然境底作为城市建历最的区一，口设度高是尺宜，种型建筑理，是深难的体境质较区。此在区新轮更发中为凸山、城的色间规中过城设中觉观究的术法得在重并续山滨海地开建的间序的提的区度区，据论化所间、密，构建树荫山通或结性廊为续好的市间度城肌理通控制核心内与围街尺度街街高改造区原间理密度非设空间等可的接合。此外规倡建地公速与行统等衔的合通系过增强对快通联入区综交系绕轨建高公体理整交场站线布合勤活休需建具有色网化慢系统打“低碳交示社。2.2聚业——有机更新，细分产业门类，培育产业城区平台针对度成空现，规采渐式针式的新式综运拆除、功能变综整三更新式同建优选用能变综整两种新。通过机新挖、造产空实产转升级。同时围产发需规基蛇地层将过分务类构建层次的服体力展化服善础务化高增服育城区台。其业服指对口网新产门重提供家实门测研中、学术库各国级究院所常机术分联心专化服设此类服在市新展结产园统考集布效务区企高企业创和习础务属城的规务畴满各类产的本发需，包括活设与业设合市更入复服体功区供此服高端增服是据户要为户供超常服务围服划依托子海上世的端务务能蛇新产企进行息资理权交等形渠道整与通。2.3国际化——营建高品质国际化魅力城区，提升彰显“新蛇口”的独特气质蛇口作深最国化氛的区规过中我一在索何成一具有且符国化务生与风的划准系从需出划出人为服务距离服规能型等面成端型务近小服和题服善满足现生与活求国际服造有代舒居空捷行系的满城市活、慢宜国化生；富特文和国文于体国化风与，通过元的际动升城软境彰蛇独特质。3规划如何实施：跳出规划看规划规划施规界期注和续讨重课如何出划规？何保规划有实？何证划确的标策真落到处?目深的践经基上建立两个度、种向相合的划实机：在间维上，过区规划法图则的化落进行发制，控制导向在间维上，过近建规划-度施计划步进以导为主该制经得良好实效仍在不本上还是于划系部运作还能全现政府门协运没有到会广泛的同对场为行有引的能强借鉴方家市划经历由制导向-发向-动向演进圳在续善以制向主规实施制础上，一加以共策为心开导和行动施核的动划。发展元划为划型时出的面实的规方其点于解协模式的作题要底清企意免部由口展元划优提目标导向经济行瘦配商统公公的实原则并过实施制定实施略及化度新四方编实方，以障划施。3.1实施机制蛇口展元划蛇工业所招集规权属地占用的%同其也是划导及织之此城更为划路的展元划土国、企业实施发展元划案为展单大和单规两个纲是对展元行体筹谋单规由目实主根发单大纲制是子单元体施专规此发单的既要筹又为一步单规划实施实础故次施方中对作织出应晰方责益确立晰开发规则政保机。政府门为划施管理重主施案提区府市划国土源委员在责查审发展元划纲落实划围重基设施实要求和时安保子元规能效接同出必的策件推动口业升级转；究定益动、发绑规实监督具的施则。蛇口业所招集作为为业导时也规范尽80用地属所有者实方提其与区府合织划制施及商判同时主组织编制口业产为的子元其业主体同织制权散的单规划与施推利协形开共定发时与单内发则织实发展单范内整公项目对其业主体实施案出应导织自产的子单规与施当蛇口业共组编产权散子元划应积表发展诉外企业体在划制间梳实施难并时政府门通协调。对于单的施制实施案其报编审发一列规则度提出相建如单规划制容少包细分块地规与度发导功能及绑开模以及确实计单元划得批相关管设“色道制新元专规快单规划施获项实的行许后，子单进统开或地块步发望用开规与励政切保规划内容顺实。3.2实施策略3.2.1实施模式基于口展元殊工作织式实方提出企作企间合两实施推动式其部公益公设（教设施和础施落需要以府为主导施的时强政企以保公目标现出点在分尊原权主体展求合权的基上协谈作解部实难时于划中存在个有发施管理营市主已划开利相绑子单企之间的作发有于单元划目整落，减实难，过订合的，建立业间合机、明各的责益。基于口展元机新的施施案出应合用市新法中三种模采渐进灸式更建合析选适的行市新办中三种城市新式综整、功置与除，大拆建。发挥策制的杆用此次划编中现虽既政策推规划施不在质问许多实管意的型基设的府设本和险降仍赖实施理度以及关地划策补充创与破以现激合开罚法开分发挥政作公利代的职与由施方仍发政度杠作提出相关议：①通引导政策励区业权体极参规实施，严确保划施水与质经收益公利益业权体益协等心节以确要并过深化化域间挪原有权体的间换容率励规施激政等相关制的排指，更好更效规实提供障。②公项目落实往规划编和施协中度最大环。若纯空间段无法调衡方经利益则要奖或罚性策为划施调的。3.2.2实施对象与主体根据展元划纲内规实施象分为业自物体共项目各单内共目，分明三项的实主。中：企业有业用业改为的合口山片发单范内用地权属情较清大分业主自更改营意较强情议单内拆除建块更改由相权人合发施取主改模式在子元划编制审完后业主体协确的施体报规主部请项实。整体共目方面政府主实重市基础施基教等本配服务设化府市重大共目施的调和导用由府立投建或委托具有实施资质的企业来推动规划实施；区政府或其指定的相关机构是政府的实施责任主体同区府其定施责部应格照划整实计推政主导施分的规内一面蛇口商团对划网络公项（行统业街环境整态廊行主实分挥口工区本区主作用同实施方建政相主部门蛇工区导子单中当宽发制条用部地块市盈弥整公共目开成。为体片业主公设施设任担公性原片内有新造的单元内应按要求供定比的建面积地场所间（场或地作为片区整体发水提的要献落产服中或服节的套务业面蛇口沿山业口供定例的住物保骑系统步系的通提供要设施等。3.2.3实施时序蛇口山区展元周边区存紧的系因规在虑口区南太子湾和海上世界等市级服务中心项目的实施以及发展单元规范范围周边旧居住区、旧工业区旧中等更改需求因的础出具区统射动特的实施设先产核区改和上界核启更进业级转后由核心向向西射动更为全面实升整片服水的共项最完成发单范内全改造与子项对打魅湾时据整实时序施案对展元内子元其部设项的施序出关建通过对改条的熟度权属清程业级转和共施设易及要的分析明近实重。3.3制度创新规划度创是种织与调划施各利益突有途本发展元规划施案制，过预未实与理将存的题出关度创建。（1开权的动移考虑可存因大础设建导单子元市开可性足情方案提出采用子单元开发联动和开发权等值转移的模式对实施进行保障，具体包含市场评估协谈和形法合约个依第方的发益场估保证济的公平公开权主进充的通商同决施点题商毕需形成定为证商谈内得有落须过律途予明将件作为件容入单规划。（2特导的价惠通过市计专研为重延地山视线廊产核区围内地开发强不过此存在分单市可性不的由于政鼓型的工改更项，要地价予适优。同时创产的聚成长要品的套务环既地政对此向性不足由，鼓子元实中加业套务设，地上予适当惠。（3出类住业励与导为保本区住通过定关励策导在住业保一比例出租物，引物定出租按一比提给产核区就人。（4更贡与发奖励则该规须确单规中公性目开奖措施间绑关方面对于主动担增公项的情给开强奖励但个单内的奖额不能超过纲段定子元建总的0%一面企业人担展单范内的整性共目应予其属单一上的开强，障场发的行。4结语城市展建