业委会自行招标选聘物业实践案例全追踪

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问题的提出

自从中海的“四不接”而始,作为物业管理行业内部的惯性思维,就对业主委员会这个组织(或者机构)形成一种十分传统而又深沉的见解,认为它们要么成为一个“橡皮图章机构”,要么就会“出乱子”,然而自2023年国务院颁布《物业管理条例》以来,业委会表现出惊人的旺盛生命力,其进展成熟的速度令人惊讶,本文所讨论的“青岛天福苑业主委员会自行招标选聘物业”的全过程,以及其当中浮现的是是非非和最后的定标结论,对政府、开发商及物业同行和业主委员会的将来关系定位问题将具有一定借鉴意义。

项目背景

青岛属国内知名的旅游城市,较早推行物业管理,全国其次次物业管理睬议在此地召开,青岛市政府于1998年即颁布《青岛市物业管理条例》;而且因为青岛酒店行业比较发达,为物业管理储备了大量的服务型人才,而且相当多项目引入外埠公司举行前期管理或顾问,在部分项目具有一定亮点,但是瓶颈也比较突出:政府对物业管理的理解倾向于“无为而治”、物业公司普遍对开发商依靠性较强、业主缺乏管理经费承受能力、收费及管理标准偏低等等,特殊是青岛市对物管企业的柔和约束:禁止向业主收取任何形式的押金、前期物业管理费由开发商担当等,使前期物管的效果相比其它城市而言较为弱化。(此为地方行业环境背景)天福苑小区是青岛市一个8万多平米的综合型楼盘,由青岛商业网点集团有限公司开发,青岛市首届“房交会”以该项目名称命名,小区五栋高层、五栋多层共居住456户人家,在高层楼宇的1到3层另有约2万平方米的网点房,住所于交付前一年就所有售完,基于青岛近年来的房价上涨,当前该楼盘二手房的价格正巧是三年前销售价的两倍(7200元/平方米对应3580元/平方米,此为开发商及物业背景)。

小区于2023年5月开头筹备入住,并招聘深圳品牌物管企业莲花物业担任一年期物业管理顾问,因当初国务院《物业管理条例》尚未终于定稿,故而在入住资料的预备过程中,依据《青岛市物业管理条例》其次十四条规定,前期管理费由开发商支付,为规避风险,物业公司在《入住合约》编制时特设条款“据实收取一定数额的保安、保洁、绿化费”以保留收费权利。其后,物管顾问依据深圳模式编制了全套入住资料并提供VI计划,并用一个月的时光完成了逐幢楼宇的验收、整改和接管工作。

当年7月开头正式办理入住,入住时仅收取入住资料工本费、门禁IC卡费用和装修垃圾清运费,当年物业管理公司在该项目上投入近50万元,费用差额开发商予以全额拨付。(以上为前期物业管理背景)2023年1月小区入住户超过半数,随即依据青岛市相关规矩规定筹备召开首次业主大会,选举业主委员会,因毛遂自荐的业主较多,在青岛市市南区物业办的指导下,该项目突破了青岛市业主委员会成员最多不超出9—11人的惯例,达到了19名业主委员会委员,其中包括1名主任,2名副主任和2名秘书。依据国内的业委会特色,其中不包含开发商成员,而网点入住户数较少,19名委员中仅有1名网点的代表。

业主委员会于2023年6月28日成立,于2023年8月2日在市南区物业办备案。(此为业主委员会成立之背景)

第一阶段:业主委员会自行招标按青岛市的相关规定,业委会成立两个月之内必需与业主大会选定的物业管理公司签订物管合同,但是就不签订合同应该如何办?该规定却没有相应说明。作为业主们的“维权班子”的业主委员会,其首先做的事并不是召开业主大会挑选物业管理公司,而是向全体业主征求对前期物业管理单位的评价,并由业主委员会主任李北森作代表,向开发商提出解决一揽子遗留问题的要求,主见双方举行对话,开发商表示同意。

8月27日,开发商方面由建设该小区的项目总监孙总领衔,业主委员会方面由李主任、副主任吴冰等人作代表,双方各组成特地小组并由律师伴随举行了对话,开发商就业主提出的近二十个问题赋予了解释、说明和答复,利用这一次交流胜利地解决了大部分原先富有争议和含糊不清的问题,然而就冲突最为尖锐的分摊面积变动、车库只售不租等事宜,开发商与业主之间的分歧很难弥合。在9月4日物业公司向业委会提报《正常期物业管理计划》的当天,业委会向物业公司告诉:经过集体协商,打算藏匿选聘物业管理企业。

9月12日,天福苑小区业委会在当地媒体上刊登聘请物业管理公司的告示。9月18日,小区物业管理睬议室济济一堂,据统计共有11家物业管理公司报名,9家公司参加这次招标会,因为业委会对社区状况的了解尚不充分,前期物管单位唯一的与会代表就暂时充当了物业状况的介绍人,并带领各个公司的代表勘测现场,参观了本小区的中控室、楼道和车库等物业设施,随后,有4家物业管理企业在业主委员会规定的最后期限(9月22日)前投递了标书。因为此时业主委员会内部已经开头浮现分歧,一部分人对选聘程序和范围持疑惑态度,而另一部分人根本就不热心“搞什么选聘”,揭标日期一每天迟延,10月8、9日延续两天青岛某媒体以《天福苑业主自行招标选物业受挫》、《业主选聘物业缘何受挫》为题举行报道,表明当初业委会的选聘物业工作正处于进退维谷的境地。

其次阶段:双方交流与合作的推动

9月初,“青岛市政府选购中心”将入驻天福苑网点房,在管理处办理了装修手续之后,选定裙楼三层楼顶天台作为12台空调外挂机的放置地,开头动工伊始,便有部分用户指斥“位置安装得不对”、“噪音太大影响歇息”,9月24日业委会向物业公司、开发商发送了一份函件,称“三层平台属全体业主共有,无业委会允许任何人不得安装任何物品”,在该政府部门第一次试试安装空调外挂的当天,由一名业委会副主任带队的一群业主阻挡的空调安装,为此,物业公司居间协调政府部门有关领导同业主委员会见面,但会面当中十几名业主委员众口一词的反驳声,政府机关为此调节了在天台安装空调的计划,将外挂机分三个地方设置,其中一部分空调机放在小区内,但仍有部分业主对调节后的计划表示不能接受;待到安装当天,业主再次集会,再次阻挡了空调安装,政府部门终于被迫将空调转到自己的窗户前放置,这次部分业委会委员胜利地发动了住所区业主,完成了一次坚持自我利益的表述行动。而物业公司同业委会之间的“交流—合作”机制,也开头发挥作用。

10月份开头,物业公司已就业主较集中的投诉问题逐个整改:联系开发商对楼道门前积水举行处理,追踪解决夏季空调事故频发事宜,与开发商召开多次联席会议,与电梯厂家直接举行磋商谈判,协调厂家于11月派驻了一个4人专项小组对小区所有电梯举行检修检查。业主前期不满部分得到解决。

11月中旬,物业公司如期供暖。

12月初,经过业主委员会和物业公司的密切交流,胜利地解决了小区车辆停放的遗留问题。按小区原规划设计中考虑的人车分流,自物业公司接管以来小区内本不准停放车辆,但因开发商拥有二层地下停车场的彻低产权,并且为了回收投资实行只售不租的政策,引起住户不满,业主委员会成立后物业公司失去名义上的管理权力,这一管理要求随即松动,9、10月小区内停放车辆一度超出了一百辆,区内公共设施损毁严峻,并存在大量平安隐患和消防隐患,直接影响了小区的正常管理,为此物业公司特地编制了《小区停车支配可行性计划》,三次找开发商陈情说明利害。囿于车位销售状况不佳,而物业公司解决逆境的急切性,最后开发商最终在11月下旬政策松动,同意出租车位,并且在首次出租定价上面赋予了小区业主较大的优待,对此业主委员会马上配合响应,托付物业公司以逐户看法征询的方式召开业主大会,取得了三分之二多数之后,随即向全体业主公示清出车辆的决议,于12月1日公示,12月5日正式开头清理车辆,作为民意的自然体现,在全过程中全体有车业主均表现出十分乐观的协作。车库开放和小区内停车问题的解决,使业主委员会在选聘物业公司中的分歧态度获得了打算性的解决契机。第三阶段:开标及最后定标的过程

2023年12月12日业委会邀请投标的4家企业代表到场,当众开标。

各企业在标书中的报价分离是:A物业公司多层0.80元/m2、高层0.80元/m2、网点1.60元/m2,B物业公司多层0.70元/m2、高层0.70元/m2、网点1.20元/m2,C物业公司多层0.55元/m2、高层0.65元/m2、网点1.20元/m2,D物业公司多层0.60元/m2、高层0.60元/m2、网点1.20元/m2。标书公示10天,但是浮现的一个小插曲是这10天之中,有人将一张附有A物业公司单位盖章的《声明》放到了标书首页,上称“如全体业主同意,该小区不属二类高标准住所小区(青岛市对物业费的一种划定方法中对小区的归类),我司情愿以多层0.40元/m2、高层0.40元/m2、网点0.80元/m2元举行该项目管理”,其后一部分委员按照该公司的这一声明,发觉物业管理费还有降低余地,于是提出重新推倒重来举行招标,从而打乱了最初的既定步骤。1月8日当业主委员会举行召开业主大会的预备会议当天,部分反驳看法的委员带领其他十多名业主代表冲进会场,会议被迫中止。

1月12日业主委员会以汇总式投票从四家公司中选出两家公司,交由业主大会挑选,并由社区居委会监督投票进程及结果。全部参加投票的业主委员会委员均未挑选缺乏诚信的A物业公司,而持反驳看法的业主委员则否决投票。

1月22日社区居委会对小区选聘物业公司投计票工作的监督结果出具证实。1月28日业主委员会向全体业主下发了《关于公布小区选聘物业公司结果的通知》,原前期物业公司公司以住所户数超出2/3,总户数超出80%的肯定多数成为最后的中标单位。

3月1日业主委员会与中标的物业公司高层召开了见面会,就仍存争议的几个问题提出了解决方法。

3月5日正式签署《天福苑物业管理服务合同》。经过双方商议,在物管合同范本之外增强了八个补充条款,其中主要有:划分了小区内开公司的管理费与非公司用途的管理费标准的差别,普通住所业主的收费标准为管理费多层0.50元/m2、高层0.60元/m2(加上电梯运行费0.40元/m2),网点1.60元/m2,住所区内办公的用户则按管理费0.80元/m2、电梯运行费0.80元/m2收费,以区别占用资源不同而产生的追加成本。

在《合同》中对大、中修的责任归属上举行条件限定,规定“普通状况下大、中修和物业的更新改造费用由业主负责,但是如经权威部门认为大、中修和更新改造的缘由属乙方修理养护不善的,则由乙方负责或者按比例担当。”

选聘结果的成败得失

就国内以前动辄“新管家进不了,老管家赖着不走”的诸多社区纠纷,此次业委会的选聘行为相对而言避开了过于激化的冲突,但可以确言,可能真正的“斗争”序幕现在才刚刚开头。有时候,惟独在胜利找到失败,从失败中找到值得思量的地方,才有可能对囫囵大事举行精确     的推断。

在全过程中,都有一部分业主则抱有这样的观点:“管理费越低越好,越迟开标越好,最好维持现状(不开标、不缴费)”,以此通过好业委会的权力杠杆,他们的确有可能“获得更多”,但是更有可能是这个社区的物业管理滑入越发复杂的境地,到2023年1月上旬业主委员反驳派自行集会所“申明”的应该举行的程序:其实无意之间道出了将来业主委员会举行社区自我管理的“真理”:

第一步:确保管理用房和商业用房产权的全面移交,由业主委员会代表业主举行接收;这是“请进来”以前要把前期物业管理公司先“请出去”。其次步:由业主按照物业囫囵状况举行自行管理费定价,按照这一价格同物业公司谈判。(他们提出的价格是多层0.35元/平方米,高层0.4元/平方米,但这似乎并不重要)

第三步:在合同增强业主惬意率的条款,假如一年中业主惬意率达不到70%,则全体业主免交一个月的管理费,假如3个月后仍然达不到此标准,则物业公司予以解聘。

近几个月来,小区内频频散发传单“维权”,在广场上召集业主集会,选举各楼道的“业主代表”,这样的宣扬起到了部分的效果,直至选聘结束,仍有一百余户业主未签署选聘物业公司的选票,一部分是诚挚地希翼将管理费降低到抱负的水平,另一部分则是对本次业主大会的召开持保留态度和漠视态度。而业主委员会中以主任、副主任为代表所走的路线,则是利用和前期物业管理公司的密切联系,乐观向物业办、居委会举行政策询问,就程序的“正规”而言没有达到上述的抱负化,但是每个步骤参照着《条例》和《业主大会规程》来,并由居委会举行监督,物业办负责指导,而且小区相当部分业主本身对前期物业管理企业抱有怜悯,业主大会召开后随即取得三百余户的选票,应该说前期物业单位的付出得到了一个起码的证实和回报。在3月1日的见面会当中,有十二名业主委员会委员会出席,一同参与的还有市南区物业办的辛科长,以及天山社区居委会的三名主任。

两个对立面的相同点都是从业主的利益动身,但是视角有所区分。前者认为:没有程序的公平,结果就无法保证公平;我们自己内部的规章都还没有建立起来,何谈对外选聘物业?而且,物业管理费彻低可以“压得更低”;而后者认为:既要讲求信用和绝对这次选聘的成绩,更要有一个少数听从多数的嬉戏规章,否则业主委员会永久会是乌合之众;至于惬意率与一个月管理费挂钩,更会形成一种错误的利益导向。而几名年纪最大的业主委员会委员则不属于这些“自由、民主”的派别,他们反复向物业公司强调:我们(业主委员会)和你们(物业公司)仍是一家人,不是两家。其实业主的主流倾向还是从开发商和业主维权之