信-城市区咨询项目全案63m outline5sy

序 项目背景和目 报告正 市引资状 1.1...............................................................................................................................................................................................................内 概 周边代 问题和..................................................................................................................................................................................................发展趋 Error!Bookmarknot Error!Bookmarknot周边产业环境（INDUSTRYVALUE Error!Bookmarknot Error!Bookmarknot内部管 宝山园区定 使 目 解决方 目标客 招商...................................................................................................................................................Error!Bookmarknot园区形 Error!Bookmarknot Error!Bookmarknot......................................................................................................................................................................................................内部管 Error!Bookmarknot基础设 Error!Bookmarknot支 Error!Bookmarknot融资...................................................................................................................................................Error!Bookmarknot 实施时间 财务测算FINANCIAL 实施与更新程 项目协助宝山园区确定业务发展方向和市场定位，并明确主要的目标招商引资客户群体项目工作范围和工作方访谈园区开发公司管理人员，了解园区总体开发与招商引资的目标和及对未来招商引资工作的期拟定实施方案和完善园区现有管理机制的初步建议，与园区研讨并确定完善初步建建 实施 程序与更新程 市引资状 1.1.1引进综 自1985年至1992年，外商投资处于起步阶段，投资项目数额及金额相对较小，增长速度较慢；1990年浦东开发开放，1992年南巡以来，引进的速度及力度大为增加，1993年1995外商直接投资达到了顶峰；1996年以来，由于受到亚洲金融的影响，外商直接投资的增总的来说，外商投资的引入及发展促进 国民经济的持续、快速、健康发展。详见下图外商直接投资项目数365038023650380228452018210618021490147294 6276219199203365350030002500200015001000500085 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 年，尤其是近年来，随着大众汽车、贝尔通信、三菱电梯等著名大公司投资，不断引进先进技术和先进管理方法，促进了汽车、通信、家用电器、电站设备、、钢铁等支柱产业的发展，促进了浦东新区外商投资十大制造占总投资比111117665554186420服 电 电通 机设 器

制 制 制

塑 交 行业制 设备 数据来源：统计年鉴市实施多元化吸收，有针对性地吸引，来源的地区结构不断优化。吸引初期，主要以台及东南亚的为主，集中于劳动密集型产业；由于受到亚洲金融的影响，近年来的来源重点开始向欧美及等发达国家，集中于技术密集型产业及资本密集型产业。见图：主要外商投资来源7797301926412549948427 399 3697797301926412549948427 399 369 348 2777,006,005,004,003,002,001,000

新加坡

澳大利

群

英 德 国（数据来源：市外商投资服务中心1.1.2引入的及趋为进一步吸引，市将注重改善投资软环境，抓紧制定市《关于进一步改善投资环境的若干规定》，完善外商投资、管理的地方性，按照中国加入WTO的要求，调整吸引的政策。今年招商引资仍将以欧美发达国家为重点，扩大与公司的联系、合作，招商的重点领域是支柱产业、高新技术产业，同时加大对、地区信息产业、服务业项目的招商力度。在完善外商投资环境的基础上，将进一步提高利用的质量和水平，即保持工业项目在利用中的主导地位，同时扩大第三产业利用的规模，利用推动发展都市型工业和农产品深加工项目；鼓65同时将进一步拓展外商投资领域和利用方式。扩大在公路、商业、旅游、医疗卫生、科研、教育、会计、和咨询中介机构等领域的对外开放和吸引；探索参与国有企业资产重组、技术改造的新途径、新方式；推出一批国有企业与公司合资、合作，探索采用股权、中外合资基金、BOT、收购兼并、置换等多种方式利用。内内资引进的背自开放以来，外省市陆续有企业落户进行投资设厂。1998年市“降低门槛、公平待遇、重点扶持、综合配套”的原则，颁布《关于进一步服务扩大对内开放的若干政策意见》，制定了24条的政策鼓励部委和兄弟省市各种经济成分的企业尤其是大企业来沪投资，引起了各兄弟省市的内资引进的状到去年为止，各地在沪企业达到1.15万家，超过四百亿元。当年各地来沪开办企业1332户，比上年增长69.18%;资本达到96.47亿元，比上年增长642亿元。其中1亿元上的大企业共24户。其中投资额最大的是的长江产业，达到8亿元。累计各地来1万多家。外地来沪企业创造的GDP展全市GDP的5.1%,比上年增长1.4%,对GDP的增幅拉动了0.9%，GDP10％的份额。1998年外地来沪企业来自、、浙江、辽宁、山东、海南、江苏、等12个省市，以3个单位即国家经贸部、电力部、天然气总公司外地来沪企业投资行业涉及金融投资、贸易、资产管理、计算机、建筑、商业、储运等众多行业 内资引进发展趋投 的内资企业中，民营企业（包括民营科技企业） 制上市公司有逐渐增多的趋 市工业园区状概1992年，南巡之后，浦东新区这一国家级重点工业开发区，成为市对外开放的龙头；即业园区；自九十年始，各郊县陆续在各自范围里辟建工业区，针对这一情况，市于1994年和1995年批准认定了9个郊区市级工业区。由此，市的工业园区形成了“1＋3＋9”的格局，成为工业市主要工业园区一星业N20＋（1998YYY3580（1998YNNNN174（19993NN190（19993NNNNN其他NN周边代主要市级工业园区概在市工业发展中，九大市级工业园区日益成为经济增长的重要组成部分根据对市周边的三个工业园区即：松江工业园区、嘉定工业园区、莘庄工业园区以及区内若干企业进行的这些园区大都是发展起步早，发展时间长，较为成，基础设施建设完善，基本具备了“七通一平”、“八通一平”的硬件条件，并建立了金融、、商业网点、设施等配套设施；在软件投资环境方面，各园区基本都建立了专门的投资服务机构，为中外客商提供“一门式”、“一条龙服务”，形成了较好的招商引基本情况对松江工业嘉定工业莘庄工业199219921995市级综合工业市级高新技术产业开市级综合工业物、建材、精细化工电子、汽车、机械工电子、机械、工20.56平方公24.8平方公13.65平方公七通一平：8平方公七通一平：8.417平方公八通一平：8平方公3,000拨款启动给自足，滚动开发银行9区内三资企业170投资总额超过16著名客户：富士通、区内三资企业160投资7.5著名客户：汽车制动系统公司、采埃孚区内客户共计120客户投资总额9著名客户：大金、巴松江工业嘉定工业莘庄工业日供水27万增容费825使用费1日供30吨水两增容费:825元/立方使用费1.18立方日供10万增容费850立方使用费业0.7日污水10万增容费850使用费:0.89日污水5万吨增容费：850/使用费：0.65日污水7增容费:850使用费庭0.70商污水1.0总容量18千伏增容费900使用费:0.29~0.8722伏变电3.5伏变2,另有一座3.5千瓦的热电厂在增容费:750元使用费0.29-0.8722万伏变电3.5万伏变6增容费 50元使用费0.6松江工业嘉定工业莘庄工业日供气30增容费：4万/100公使用8.78立方日供30万立增容费450立方使用费1.1日供气15－20方增容费450立方使用费0.76立方程 2万初装费2000使用费50程 2万初装费8,000~9,000使用费200010,000条初装费2,000购价200－250/平方月3～3.5/平方月20~40元/平方1－1.2平方米/天工业用地292~333平方/50房地产用地641平方米/70商业用地292~641平方米/60工业用地350平方/50房地产用地1000方米/70商业用地625平方/40批租50美金/平工业用地500平方米/50居住及商业用地以竞投形式转让松江工业嘉定工业莘庄工业供气量60无无松江工业嘉定工业莘庄工业松嘉闵五大银三家银五大银一所国际学小学、小有公寓、别墅有公寓、住宅有公寓别墅一个保税仓园内仓储公一个保税仓若干商两个商20余个超市分布在商贸一所医一个国际诊规划管委属，提供餐饮服一个多功能餐商贸区内分三星级宾馆（红楼宾馆三星级三星级尚不发比较发尚不发网球场，卡拉OK，居酒运动场、卡拉运动场、卡拉内松江工业嘉定工业莘庄工业项目批和发证）；实施“一口子务受理内项目的投资咨询可查询有关投资政策、项目无业务、仓储业务无内松江工业嘉定工业莘庄工业无成功经与投入、管理、政策以及软件服务密切相关，具体而言其成功经验包括：内形成了一定的产业群，十分有利于企业本身的发展，同样为园区带来了可观的财入。便利，对客商所关心的基础设施及配套设施投入大力发展，是园区开发的成功经验。松江、嘉定、莘庄等市级工业园区大多起步早，开发时间较久，积累了一定的，因此在开发过程中有能力也十分注重基础设施以及配套设施的完善，并根据落户客商相关问题努力改善园区基础设施以及配套设施。例如：松江工业区开发过程中开发，投入大量进行基础设施建设，真正做到“七通一平”，并且根据客商的需求，拟与一公司合资建热电厂，准备集中供热，提供工业用“蒸汽”，达到“八通一平”，因此务是不容忽视的因素。以上几个发展较为成园区管委会在不同程度上软件服务的重要性。据访谈了解到，工业园区发展的初期主要以硬件设施以及政策吸引客商，但是发展的方向是不断完善自身的管理水例如：松江管委会为客商开设手续“一条龙”服务，并且承诺服务时间；编辑服务指南，方便外商办理各项手续；主动为园区企业考虑降低营运成本，提供各种便利；投资企业的反馈，专门开设了客户服务服务方式，建立，对内发布政策、对外发布园区信息、进行宣传；等等；这些行之有效的服务措施使园区内的企业十分满意，也使的企业加盟松江，成功地实现了“以外引外”。由于目前的工业园区营运方式大多是政企合一，其部门的职能仍然占据重要的位置，因此园区本身的发展与的支持关，园区所在对园区给予财政、上的支持在园区开发初期无疑是雪中送炭；以松江为例，松江区的区有一句名言：园区企业的事都是松江区的大事。因此企业遇及实际时，区总是提供必须的帮助，例如：当某企业选择增资方案时，区主管工业的副区长主动上门为企业进行咨询，提供最佳方案，充分体现了对园区及园区企业的重视与支持。工业园区存在的主要问园区无性的指从开发区的发展历程来看，大多数开发区的发展缺乏明确的性指导，一般采取在实践中摸索的方式，没有单一的园区传统管理模从中了解到，为了增强自身的竞争力，各开发区也在不遗余力地借鉴国内外先进园区的经验，关注资本经营、知识经济、科教兴国、校企联合、自有知识的高科技产业等理论与实践的热点，探讨进一步是付诸实施就需要脱离已经熟悉、得心应手的工作思路和工作方法，各园区在的实际行动上处于徘徊招商引资过分依赖目前的工业园区招商引资的客商大多是企业，较少有内资客商入户。这主要是由于外商投资企业的营运较为高效，经济效益较好，是园区的重要财益来源，园区形成了认为引进是开发区发展唯一或主要方向的思维模式。因此成为园区之间竞争的主要争夺对象，在国有企业扩大再生产能力不足的情况下，为了保持一定增长速度，园区已经对的引进产生依赖性。招商引资过分依赖使开发区的发展受到一定的政治风险影响。例如，在1996至1997，由于受国家宏观利用政策调整的影响，引进受到钝挫，直接影响到开发区经济增长速度。至1998年虽然政策再度调回原位，亚洲金融的爆发又影响了、韩国、等东南亚引入，迫使开发区调整引进方向，将目光指向欧美。但可以预测，这个新目标仍然很难保证长期的稳定性。财税政策是吸引客商的主由于投资愿望取决于投资收益，而财税能使投资者减轻负担，增大其收益，故在一般情况下能够 政策成为各园区招商引资时吸引客商的主要。随着园区的发展成熟，以财税政策作为吸引客商的日益显示其缺陷，即未能有效引导流向高现行财税政策对劳动密集型产业的过度照顾使得大量的投向一般的生产、加工、消费性等传统行业，造成了这些行业的过度发展，了向高新技术产业的流动，出现了外国直接投资结构不合理的现象。园区目前所采用的财税政策一般是降低税率、减免税期、再投资退税、亏损结转的措施，大多主要适用于企业而不适用于非性企业。而实际上只有那些投资规模小，经营期限短，见效慢的劳动因此，目前园区主要运用财税政策吸引客户的方式造成了主要吸引以劳动密集型为主的台资本，而无法有效吸引以资本和技术密集型的美日欧资本，从而了一系列诸如投资规模偏小、技术含量偏园区提供的服务较为单工业园区发展趋企业投资决策行为支持活支持活企业企业基础设人资源管研究与发采输入物生输出物客户服基本活生产选址考虑生产选址考虑因素生产物流营运环境成本生产质量Cmpatability生产可行性生产弹性/生产竞争

靠近市场靠近供应商靠近机场靠近港口

合适的房地产Pro-business环境是否允许电力的可靠性

开办成本土地费用建厂费附加建设费

开办成本融资附加建设基础设施扩容Sewer 机器设备水力的容 人员工资

营运费用政治风 人员培训费用 abatements经济风弹性

营运成本生产劳动力成本非生产劳动力成本相关税费运费（原料采购）运费（成品销售）基础设施使用费

培训Utilityrebates企业投资决策因素及其分与客户或销售市场的距与供应商的距地获得人力资源的便利程其他因 认为靠近原料供应地是重要因素的客商其原料的体积、重量、频率等通常较大，涉及的成本较高，其希望以靠近原料供应地来保证原料的及时供应，并且节省费用。偏重靠近销售市场的客商，其客户通常较为集中或单一，而且客户要求产品供应及时，供货量大，看重园区周围具备机场、码头、高速公路等条件的客商，通常具备或外地的业务，因此，靠近便捷的交通如机场、码头、高速公路可以保证其业务的及时顺利。或原料体积较小、重量较轻，量较小，成本在整个的运作成本占较小比例；因此，其考虑的重点商在最初投资设厂的时候，由于产品体积较大成本较高，主要考虑靠近客户，但是由于市场变化，客户的分布范围扩大，于是调整生产的方式，将产品的主要部分外包给靠近客户的外包商生产，减少了部分客商较看重园区是否是市级工业园区，主要原因是由于市级工业园区较为正规，政衡后，不考虑选择该园区。客商在投资时，总经理希望独资，并且批租土地，因此其主要选择可以允许批租土地的园区。投资决策流新投资客商在产生投资意向后，由于对工业园区的具体情况不甚了解，尤其是企业，需要市场或工业园区的具体情况进行了解，实地，结合自身情况比较各家工业园区的优劣，综合考虑，最终选定园区。在这一过程中，不同的客商采取的方式，了解信息的，决策的方式有一些不同，但基本经过以程：初步了论投初步了论投资决主要活 •获取园区信参观园区环

委托研

分析

步情景及主要活影响来各种形式的宣传投资方代各国步情景及主要活影响来投资方代表根据掌握的详细信息，从不同的角度分析成本、收益、效投资方代步情景及主要活影响来客商投资决策行为对园区的影充分利用宣传，扩大自身影注重利用“以外引外”的招商通过中介机构进行深入投入，注重规划，保注重园区政策及服编务指南，政策透明基本情地理环宝山城市工业园区位于宝山区西南面与市区交界之处，距离市中心10公里。作为离市区最近的开发区，园区河网水系的环境达到五类标准，大气质量达到级标准，噪声和振动优于国家城市环境噪声标准，具宝山城市工业园松江工业嘉定工业莘庄工业位交距10距18距市区25公距市区18公距距距虹桥机场20公距新客站10公距桃浦铁路货运编组站3公距铁路货运北郊站6公14距浦东国际机场42公距新客站40公距吴凇港47公312204距离火车南站18公里7产业与人文环里左右，距离市仓储物流行业较为集中的吴凇码头15公里左右。园区南面靠近桃浦化学工业区。规模最大的知名高校－大学的新校址座落在宝山城市工业园区的东侧3公里处在工业园区的东北侧，远东发展中国投资开发建设了锦秋加州花园，开发规模为2000亩，是具有欧美风格的花园洋房居住小区。纳入城市总体规划的祈连居住区，也正在开发之中，已建成住宅20超大型的商品批发市场－东方国贸批发城、华东贸易广场也与宝山城市工业园区相邻。每 额达数亿元，是北部重要的货物集散地。山区宝共黄外和新浦路线沪嘉高速公 环内环南高江架线周边冶金和化等产业利润输入物流生产输出物流销售与周边科研院周边 业园区开发状9819950.61981.551.12.568.25.479.43 投入（支持园区自1995年成立至1998年左右，基本是由宝山区祁连镇管理，因此投入的力度有限；1999年划归宝山区管理之后，支持力度明显加强，投入1亿元进行道路修整。但是，与其他工业园区相园区基础设施以及配套设由于园区落户的客商较少，无法形成规模效应，同时也由于到缺乏的限制，园区范围内相关的配套设施园区内部管宝山城市工业园区组织结构党党工管委园区开发总公财务招商服务中建设企划农村市政公日常管财务管招商引园区企管理村市政建目前园区的行政管理工作主要由负责，但职能分工不够明确，一些本来应该由处理的工作却分散由其他负责，例如接待工作，文档管理等务，另有一名出纳负责开发公司帐务的流水帐及日常的现金收付来源主要为土地批租收入，公司的返还收入，银行；支出主要用于办公费用，基础设施建严格按照国家有关会计制度进行操作，内部核销等须由管委会及经办人员签字财务方可执对于园区内的投资企业，月底向投资企业的财务部要财务报表，统计其及产值，用于上报区建设部负责就基础设施相关的所有问题与区相关部门进行协调园区招聘人员时，一般不经过对口部门的筛选，也没有挑选本部门人员的权目前园区没有建立可以量化的员工绩效考评制度，感到考核员工较难协调关园区在启动开发期间，对区的支持较为依赖，经常需要就以及外税返还的事宜与相关部门进在为园区内的企业办理相关手续时，需要与相关部门与协调，解决一些手续问题招商工目前园区已经编制了内容较为简单的介绍手册，园区的信息也已经和区的网页，但没有建立自己单独的；园区较少进行宣传通过已建立的招商网络不断客商，获取有用的信息通过区介绍项目。目前园区内已经落户的企业主要是靠区介绍对选出的企业进行背景了解及客商通过或管委会进行了解，和园区谈判园区服根据客商的需求合同，章程等项目以及可行性报告满足客 其 ，工商等需求；协助客商进行基础设施建设，解决相关问题园区优便利的交通条件，对于落户企业而言无疑具有很大的产业环靠近吴凇码头，公里左右，靠近吴凇，园区内企业可以得到方便快捷、节省成本的物园区优人文环与大学毗邻而居，宝山城市工业园区具有十分明显的人文优势，依托大学，加强校企合作，利用上大的科研成果和技术优势，吸引嫁接大中型企业和院所的技改项目居住环商贸环由于园区开发起步晚，时间较短，与其他开发 园区相比，仍然存在较大差距由于受到少，地域小的限制，园区在基础设施方面相当欠缺，达到“七通一平”的区域开发时间不长，积累不够，不能象其他的开发成熟园区一样提供更加的财税政目前园区的开发缺乏充足的，难以为园区建设提供保在投资程序等方面缺乏一定的支持，难以为客商提供便部门的设置未从园区实际需求出发，造成机构设置，难以实现资源共享未设立政策研究部门，合理指定地价，财税政策，让利比例等关键政策；研究经济形势未设立专门的人事部门进行人事招聘、考评、人事管理等职能，易造成人事聘用、升迁各不参与招聘本部门人才，使部分人员从事不合适的工作，又找不到合用园区的对外宣传力度不大，没有专门的制定完整的品牌计划，并利用有效的媒体进行形象策划，广泛宣传。 园区的对外宣传效果不好，未突出自身的优势。例如，在向外商宣传时政策不够，宝山园区定使有效宣优化硬 创造最佳投资环

提高软科学管目园区解决方确立目标客注重企业经济效益，内外并在以上的招商引资原则指导下，园区应该将企业看成是招商引资的重点 企业一般经济效益良好，是开发区来源的主要贡献者，为开发区的持续良性发展提供雄厚 但是，应该看到，企业客户群是诸多工业园区竞争的重点，为了扩大市场，园区应该挖掘新的客户群，变单纯重视企业为内、工业企业并重，形成新的经济增长极，避免单一经济结构的不稳定性，增强开发注重效应，发展重点产宝山城市工业园区是宝山区“1＋9”工业园区中的唯一由区直接管理的工业园区，区对园区的指导性业情况的，我们认为宝山城市工业园区在招商引资时，应该有针对性地进行甄别筛选，利用自身的特点以根据园区内现有企业和园区未来的发展目标，应该制定相应的政策，欢迎具有较强关联度和后道延综合考虑的产业、产业的未来成长性以及宝山地区的冶金和化学产业群体作为下游产业的原因此，考虑到宝山园区优越的地理位置和资源依托以及企业良好的成长性，其目标产业群体可以以出口导 整体解决方根据以上的分析，宝山城市工业园区应首先加快基础设施建设，着手规划企业品牌，大力实施市场推广，200020002003-2005主要工 •基础设施建

短期解决方基础设施建市场推和，对内灌输于广大员工，形成统一的园区精神；对外运用多全方位的宣传沟通于社会各园区形象包括园区的介绍、主商标、产业导向、服务等主要内容。塑造园区形象时，应采用专业化的园区从色彩学的角度确立商标的主色、衬托色、深浅、2－3用于各种场合的或特殊制作的、指定广泛地被用于时间紧迫、费用有限的文字材料、包装、电子邮件、、讲演资字，运用多种图表等列明园区构、商会及其他中介机构，机构如当，鲜明主要用于针对专门行业、学术机构、VCD或运用多动画加解说的形式将VCD助手册等文字形式的传统宣传给这些运用各种市场推广扩大园区知名 之一：利用各种，进行宣传推充分利用各种形式如：电视、广播、报纸、灯箱、牌等进行宣传，以言简意赅的方式介绍园区基本情况及其发展理念、、主要服务等主要内容；还可提供招聘信息、商务指南、网页信息等。这士的牌；与航空公司合作，在颇大的航空上登招商的宣传资料等等。 之二：制作园区网页，时间空间进行宣针对目前网络日趋深入人心，园区可以充分利用这种先进的方式，着手建立本园区的网页。进行时空的宣传与市场推广。网页具体设计时，应采用响亮、易记的，运用风格个性设计形式，详细介绍园区内部管理、园区投资环境、招商服务等主要信息，还可提供商务指南等信息。可以到影响较大的财经及机构，不断扩大园区的自身影响。同时利用网络的特点，设立网上信箱，加强园区与各界的交 之三：举办园区宣传报告介机构或者客商本身进行宣传，也是有效扩大园区，促进招商引资的有效方式。其一，邀请外国驻华、商会、等各种中介机构，以及委、外经委等机构参与，散发园区宣传资料，观摩园区介绍片，或者邀请园区内的成功企业现身说法，介绍园区投资环境，扩大园区，其二，邀请各目标客户的行业，以及科研机构、专家学者等参与，进行行业发展研讨，散发园区的介绍著作，一方面可以扩大园区知名度，另一方面可以获得的招商信息以及行业发展信息。招商引方式之一：“以外引外对于客商而言，由于区内客户对开发区的评价或口埤比招商中心的宣传介绍更客观更有说服力。因此，园区招商时要多加利用这一招商，让已经进区的外商企业发挥“活效应”，吸引的客商落户园区，形成“滚雪球“的良好效果。另一方面，园区要主动挖掘的招商机会，吸引已落户企业的示，介绍方式等，创造轻松愉快的招商会气氛，捕捉合适的商机，争取达到最好的招商效果。通过对很多的客商投资流程及心理的分析，我们发现许多客商尤其是欧美客商，倾向通过中介机构进行园区，信赖专业的咨询公司的意见与分析，因此，园区招商时，应该加强与中介机构之间的合作与在海外派驻专人，联系对外招商业务和当地客户，举办招商会，邀请目标国已经成功合作企业代表对成功项目进行介绍，并请当地进行专门，并在会后进行采访，推动对外宣传气势规范内部管控制，才有可能对园区运作进行的有条不紊的管理，针对宝山园区的内部管理现状，应该从以下几方面进设立专门的人事管理部门，员招聘，人员考核，员工福利等人力资源管理事宜设立政策研究部门，负责制定地价，财税政策，让利比例等关键政策，以及经济形势及相关国家为避免部门职能交叉、资源浪费以及管理复杂化，明确界定招商部与外商投资服务中心的职能分针对部门之间职能分工不平衡的问题，将建设部部分职能剥离，划入相关部门管理；将管理、接 合理配置人员，根据实际需求为设立岗位与配备人员针对目前园区财务管理中费用支出缺乏明确的标准与权限，造成费用支出较难控制的问题，以及财务分析数据用于支持管理决策的问题，建议园区建立严格的费用支出标准以及完善的财务分析体系。增加；缺乏严格的调概程序和明确的权限，不利于控制工程支出；没有聘请专业的工程监理公司，难针对园区目前缺乏根据园区目标拟定的全面绩效指标评价体系，难以引导关注园区经营目标，提高园区的整体运营效率的突出问题，建议园区根据目标建立完整的绩效考评体系，加强激励机制，协调关由于目前园区需要就来源以及区内企业的具体问题与区各相关部门进行经常性的协调，建议园区加强与区之间的沟通，争取最大限度的支持，包括支持以及政策支持。完善园区服园区设立相关部门，为企业提供各种与企业设立、运营相关的“一站式、一个窗口、一条龙服务”和外商投资服务与中心，项目推进中心等一整套规范化服务体系，减少办事环节，提高办事效率。由招商员项目，对项目实行设立阶段的全程服务，建设阶段的服务，投产后的全天候服务，增强企业对环境的政策发布及咨询服园区管理机构一般都具有及时获悉国家有关投资政策等信息的优势，而区内企业尤其是企业也需要及时了解有关的政策。因此，园区应该密切注意有关的政策、等的变动，以较好的形式，如园区动态期、招商指南、或网页，向区内企业及时发布的政策及经济信息。人力资源管理是客商选择落户园区时以及落户后所关心的问题，例如，招聘员工，人事及管理，人才引进人事关系及调转办为解决花费企业巨大时间、精力的人事工作，园区可以开展受委托为市员工、园区其他企事业单位、社会招工、各种院校的毕业生等办理人事关系及调转的服务为解决园区企业在引进异地专业人才办理调沪手续中遇到的实际，园区可以考虑为园区三资企业提供外省藉人才调沪服务。提供服务可有：协助进沪人员调档，并填写各种表格；企业向园区人事局申报；企业向市有关部门申报；企业已批准进沪人员换取向外省市的调函和户口准迁证；代理企业为调入人员办理工作关系入沪、入区和户口、粮油关系入沪、入区手续；咨询、缴费及各种手续办、缴费等日常工作专业性要求高，政策变化快，牵扯企业较多精力。园区应本着为企业节省耗费在业务办理上的大量时间和精力，以解决企业实际为服务目的，最大程度地满足企业和员工双方面的需求，使之更好的投身于园区的建设。例如：为内企业投缴、理赔、政策咨询增值服务是指能让客户感到非但“物有所值”，而且“超值”的有效。提供增值服务能使客户有倍受非英语国家的投资商阅读。为客商提供担保；根据客户的要求改建标准厂房等服务中期解决方招商和市场推塑造成功的园区品牌形象后，应该不断保持品牌的生命力。这不仅取决于品牌自身的知名度和，更主要扩大招商对象与领域，除了继续把吸引公司来沪投资大项目作为招商重点的同时，重视吸引鼓励国外配套设施建设立、商检、银行、邮电、、外贸、外运、财政、税务等机构，使日常报关、、邮电、运输、仓储、港务、、交税等事务简化。设立工商、委、科委的现场办公机构，市政工程的四大管线部门（即水、电、煤气、电信）的上门服设立人才交流中心、信息交流中心、法律、会计、专利等，完善相关专业服务努力改善客商居住、生活条件，办好业、休闲业、旅游业、餐饮业以及符合国际标准的教育卫生等社 发展基础共享服户的满意程度，为今后园区争取的客户。因此，在完善园区基本服务的基础上，园区应该考虑发展基础共落户园区的企业提供员饮、租用班车、快递等日常的后勤服务，为落户企业解决后顾之忧，方便企业通过人才中心对区内企业的运行机制和人才需求进行全面，做到心中有数，有的放矢根据的结果引进各种人才，将求职者分门别类，建立人才，为企业选拔人才做好准备储备作物流管理即仓储、、报关等业务是企业运作中非常重要的步骤，因此，园区可以开展物流管理共享服务，根据园区企业的需求提供保证质量，价格的物流服务，并根据具体的情况为园区企业提供采购、仓储、等服务。寻为了进一步发展园区，园区应该努力寻求与大专院校、科研院所，相关企业之间的园区进行基础设施开发时，可以采用与园区内部企业共同开发的形式，与园区内部企业形成开发，共为吸引高新技术产业落户园区，应该探索与大学等科研院所之间的新型合作关系，推动产学结合，完培养其中有进展的项目，在项目成时候，可以优先将项目转化为产业，引进园区；也可以在园区内设园区内部管理完建立信息咨询中心，为客商提供经贸、等方面的信息，特别是公司的相关信在组织上，应成立“在建项目协调小组”、“企业运营服务小组”等机在制度上，应设立管委会“接待日”、“现场办公”、企业座谈会“、”区通“等一系列制在监督机制上，应设立“开发区中心”、“特派员”制度等各种监督保障机在体制上，应提出“小，大社会”、“小，大服务”、“依区”等管理原则、管理模长期方通讯网络设施建服务是在迅速捕获信息的基础上的快速反应，因此好的服务离不开IT做支撑，因此园区发展通讯网络设施的建设不仅仅是为园区企业所用，也为园区更好地利用先进的提供服务创造必要的硬件招商和市场推利用网络招商，扩大招商对象群体，提高招商效发展增值共享服用提升我们的服务，创造园区的新优提高，价格逐渐降低。服务将会在未来的区域竞争中占有越来越重要的地位。用提升我们的服务可以使一个区域形成“潜在投资→新投资→追加投资”的良性招商机制。国内外成功园区的案例表明，21的竞争是服务水平的竞争，用提升服务水平是园区提高竞争能力的重要因素。具体－园区客户服务中心用提升园区的服务，利用通讯、计算机网络优势，建立一个园区与企业、之间信息沟通的双向－－园区客户服务中心（CSC），是园区发展的长期目标之一。CSC通过计算机与通讯接口（CTI）， 、传真、电子邮件、网络有机集成在一起，使服务达到更加完美的境地CSC的建立为园区和企业、投资者的信息沟通提供了双向的。它的建立，使用户反映的信息可以迅速，完整地传递给所属部门及相关；同时，开发区的有关政策、、办事程序、招商信息、人才信息等宣传信息也可以迅速、全面的传递到企业、个人，有效的提高了信息的真实度，避免了信息在CSC的建立，使得信息的沟通方式多样化。该可集 体，在、信箱、大项目协调、企业协调、用户服务中心等现有沟通方式的基础上，通过交互式的语音应答系统（IVR）等技术，向社会提供24小时自动信息服务，使与企业、投资者间的双CSC的建立，使园区在服务的过程中形成并