山东德州某住宅区项目推广策略及市场

****花园推广策略市场分析本案概况：位于天衢中路与与湖滨北路交交汇处西北，由由浙江**中国**集团规划占地165亩，规划建筑筑面积20万平方米。其其中住宅1923113平方米，绿绿地率36.8%，容积率2.03%，产品由小小高层和多层层住宅组成共共37栋，目前处于于施工阶段。开发商：浙江***中国**集团景观资源：人造造小溪、小湖湖、绿地主要竞争对手：：※河畔家园：：项目简况：位于东风东路与与漳卫河交汇汇处西南，德德百家居广场场对面。占地地面积7.8万㎡，规划划总建筑面积积13万㎡，产品品规划由小高高层、多层住住宅，连体别别墅及商务楼楼组成。规划划小高层位于于项目北部，距距东风东路70米，规划户户型面积为二二室二厅86～101㎡和三室二二厅135㎡左右。开发商：山山东兆光集团团德州实业发发展有限公司司景观资源：北向向东风东路南南侧55米绿化带，南南向项目规划划中庭绿化、基基地南侧现状状养鱼池构成成的小海子，西西侧锦绣川公公园。时间：该项目于于2005年底开工建建设。价格：据该司信信息小高层住住宅预推均价价在2500元/㎡左右。※新城市花园园项目概况：位于东方红路南南沙王河西，占占地320亩，建筑面面积23.4万平方米，由由德州开建房房地产开发有有限公司开发发，上海同济济大学规划设设计研究院规规划设计。社社区绿化率达达42%，拥有近百百亩超大水景景公园。是德德州首家以景景观为核心的的住宅项目。规规划由50余幢多层、3幢小高层住住宅、部分联联排别墅以及及沿街商铺组组成，户型分分为平层、错错层、复式等等多种形式，面面积从60～200平方米不等等。目前已开开发至三期中中央三期位于于中部计多层层18栋，546户，小高层3栋，216户，商住楼2栋，写字楼1栋。小高层户型面积积130-1160㎡，即将推出出销售。售价与节奏：该项目一期20003年7月以均价1300元/㎡左右推出出，短期内大大部分即销售售，未进行销销售控制。2004年底二二期均价1700元/㎡。2005年三期均价2000元/㎡左右。产品定位：“一一步到位的公公园级生态园园林社区”；特色产品：利用用三层一循环环是部分方形形客厅挑高至至5米、3.3米。※高地·世纪纪城：项目简况：位于东方红路南南杏园路东，由由德州高地置置业开发。总总占地327亩，规划总总建筑面积30余万㎡，计计划分三期开开发，一期计计多层40余栋，面积积规划60～150㎡，工程进进度地基开挖挖，部分为交交通局定向，其其余预计2005年8月开盘，2006年8月交房，规规划有小高层层、电梯洋房房等高端产品品，具体推出出时间尚不明明确，目前总总平作局部调调整。推广主题：“新新城市生活坐坐标”，该项目推推广力度较大大，自2004年底即已展展开与推广活活动，向后举举办了“高地杯”篮球赛、音音乐会等活动动。特色产品：2770度观景洋房房；※宾海·时代乐乐园小区：项目简况：位于乐园南街中中段，广川宾宾馆西。由德德州宾海房地地产开发有限限公司总建筑筑面积5.76万㎡，在建10-5F，目前进度度准现房，计计划于2005年11月交付使使用，面积规规划88～258㎡，沿街主主要为小户型型，内侧均为为130㎡以上大户户型，目前仅仅剩余少量高高楼层极大面面积户型。项项目北部规划划有小高层2栋，计划于于年底左右开开工建设。销售价格：2004年多层层底非沿街销销售均价2548元/㎡，沿街销销售均价2350元/㎡左右。2005年6月销售价格格提升60元/㎡。景观资源：北邻邻植物园和儿儿童乐园，具具备一定可借借助景观线。综述通过对以上德州州高端项目市市场的缜密调调研和严谨分分析，我认为为在目前的市市场背景下，客客户、市场都都发生较大变化，因因此开发、策策划、营销理理念也必须得得以提升才能能适应市场，并并且对于整个个策划过程都都具有指导借借鉴。市场环境的变化化：地理环境：逐步步打破了地域域限制，市场场全方位发展展，从传统的的利用地段创创品牌，到创创品牌而创地地段；产品环境：根据据市场需求和和政府规划，小高层迎来广阔的发展空间，日益呈现出规模化、品牌化的特征，并逐渐为市场所接受。客户需求的变化化：分析现在德州房房产市场，客户需求已已经发生了质质的改变和飞飞跃：已由先先期的单纯追追求满足居住住要求、工程程质量，向追追求舒适性、安安全性、私密密性方向转变变。此外他们们在追求上述述要求的基本本基础上，更更加注重楼盘盘的个性、内内涵及升值潜潜力，对小区区的整体规划划要求较严格格。最注重的的是享受，追追求一种理念念和内涵，同同时对开发商商的资质、楼楼盘的知名度度、社区环境境也非常注重重。市场竞争日趋激激烈：由于种种原因，小小高层将成为为下一步德州州房地产市场场中的主流产产品，但至今今为止德州还还没有一个非非常成功的小小高层项目，而而几个主要的的开发企业都都将在下一步步推出自己的的小高层产品品，市场竞争争也日趋激烈烈，也必然会会推动市场产产品整体品质质的提高。我我认为下阶段段德州小高层层市场的竞争争不但是营销销推广的竞争争，更是产品品品质的竞争争，必须使产产品具有差异异化的品质特特征，再辅以以积极而有具具有针对性的的营销手段，项项目才能在竞竞争中立于不不败之地。本案前期SWOOT分析：Strenghhtt(优势)Weaknessss（劣势）Oportunntty（机会）※基地周边生生活机能能完备，生生活活便利度高高，学学区优良；；※项目的体量量利于形形成规模社社区区感；※大区域可发发展性良良好；※地块规则平平整、产产品可塑性性强强；※当前进度为为差异化化产品的塑塑造造提供可能能；；※与城市主要要机能设设施可及性性良良好；※可借助自然然景观于于近期推出出同同类项目相相比比不占优势势；；※竞争区域范范围广泛泛，与潜在在项项目相比入入市市较晚；※所处区域非城城市规规划重点发发展展区域，近近期期无重大市市政政改良规划划；；※市场供应结构构存在在良性空白白点点；※传统高端生活活区域域的区域号号召召力；※当前市场整体体开发发、营销运运作作水平相对对不不高；※开发公司良良好的口口碑和品牌牌；；Threat（威威胁）对应市场场战略※政府频频推推出平抑抑房价举措措，客客户观望心心态态明显，交交易易趋缓；※产品类型趋趋近政策策打压范畴畴；；※高端产品价价格、后后期费用等等固固有抗性带带来来的风险；；三、客源定位：：一）客源定位：：所谓客源定位，就就是依据项目目自身的特征征、品质、形形象为载体而而进行的对目目标接受人群群以及购买对对象的界定，是是策划--销售关系中中的重要环节节。准确而直直观的客源定定位，将直接接有助于整体体推广和销售售的成功。左左右项目定位位的因素很多多，而其中最最主要的因素素依然是产品品定位，因为为楼盘操作的的成败很大程程度上取决于于目标客户群群的界定，因因此在对前期期市场调研基基础上，具有有针对性地界界定购买人群群，才能达到到给整体项目目定位的目的的，并且销售售也就有的放放矢。当然，客客源定位并不不是一个孤立立静态的过程程，在许多时时候还应该进进行必要的客客源将目标客客源分为多层层客源和小高高层客源和商商业客源三大大类现根据客客源社会地位位、购房意图图、购房时间间等差别作如如下分析：（一）多层客客源：主要构成人员：：年轻新锐阶层、政政府官员、企企业中层领导导。目标客户需求心心理分析：结合目标客户的的年龄结构、家家庭构成以及及生活习惯分分析，其心理理动态主要有有如下几类：：○向往优越的居居住条件，追追求较高的生生活环境；○对社区档次、配配套、知名度度等较为关心心；○对小区的景观观和配套比较较注重；○追求生活在高高端，与上层层为邻的效果果，不否认有有一定的虚荣荣心理。（二）小高层客客源项目无论从量体体比例还是规规划重点，都都将小高层定定为重中之重重，因此小高高层可以被称称为项目的主主体策划单位位，基于这个个意义，我在进行客源源定位时也充充分考虑以突突出重点：主要构成人员：：私营业主、政府府工作人员、知知名企业的高高层人员、高高级白领等处处于金字塔尖尖的人群。同样结合小高层层目标客户的的年龄结构、家家庭构成以及及生活习惯、置置业心理分析析，其心理动动态主要有如如下几类：○大多为二、三三次置业。对对社区环境和和物业较为注注重。○希望一个更为为私密、高档档的生活空间间；对档次、安安全、私密及及小区规划、配配套有较高要要求。○有着灵活的思思考和前卫追追求，社会地地位起点高，追追求现代的上上流生活。○注重外部环境境的富丽堂皇皇，有以居住住在此为荣耀耀的心安理得得之心态。（三）商业用途途客源：主要分为投资型型客源和经营营型客源两类类，主要为部部分投资者和和经营者。需求心理特征分分析：○注重项目周边边配套，期待待商业能升值值；○把本案的住宅宅用户当成固固定而强大的的消费群；○部分用以投资资，希望能带带来更多回报报。推广策略1、推广目标：：○建立并延续“**”品牌形象和和至尊国际花花园生活区形形象，迅速提提升项目知名名度和美誉度度。○配合销售计划划，为达成不不同阶段的销销售目标制定定相应的推广广计划。○通过较短时间间大密度、立立体式推广宣宣传取得轰动动效应，使“****花园园”项目成为德德州市房地产产市场的第一一热点。2、推广手段：：通过广告、促促销、公关活活动有机组合合的整合行销销手段展开全全方位、立体体式的推广广告手段广告手段公关手段促销手段公关手段促销手段3、推广阶段：：根据房地产项目目的市场运作作规则，在新新项目推向市市场，项目文文化、消费人人群购买气氛氛尚不浓厚的的情况下，我我把推广阶段段划分为四个个阶段:第一阶段：：引导期；第二阶段：：持销期；第三阶段：：强推期；第四阶段：：尾盘期4、推进策略：：品牌销售惯性销售项目引导形象树立品牌销售惯性销售项目引导形象树立品牌建立情感诉求投资热点品牌提升进度拉动强势促销公关互动引导期开盘期强推期尾盘期5、广告宣传策策略多年的操盘经验验让我深刻认识到到：选择适当当媒体，运用用科学的媒介介投放组合策策略，制造声声势，在保证证足够的有效效到达率，避避免不必要的的浪费，保证证广告对消费费者产生最佳佳的说服效果果，吸引消费费者前来咨询询，感受现场场氛围，产生生购买欲望。本本媒体推广策策略根据德州州市场的实际际，对各销售售阶段的主要要推广任务与与推广方式做做了总体的规规划。（1）引导期：：■推广主题：领领衔潮流汇聚名流生活上流演绎首席生活■推广口号：针对住宅：****花园领衔德州生生活针对商业：财富新领地，旺旺铺原始股■阶段性目标：：确立“****花园园”项目整体形象象，加强项目目知名度，并并目标客户进进一步了解项项目情况，进进而加深项目目的关注程度度，同时试探探市场对项目目的接受能力力，积累客户户，宣传居住住新理念。■推广方式：1）、售楼部装装修，展板、门门头设计。2）、工地围墙墙形象广告、横横幅悬挂。天天衢中路口，设设立大型户外外广告牌一为为指引客户参参观现场，二二为树立项目目形象，提高高知名度。同同时在项目周周边及人流量量集中地段发发布大型户外外广告。3）、天衢路交交叉处至项目目现场路段，路路两边电线杆杆上插道旗广告。4）、在项目一一期现场悬挂挂项目销售信信息横幅。如如外立面显现现、园区景观观进入实质性性施工阶段等等等；5）、制作项目目折页，在售售楼部发放。媒体和广告类型型：不主张使使用大量广告告，而是采用用部分启动告告知性报纸、电电视广告。（2）开盘期：：■推广主题：百百年经典望族名门■推广口号：针对住宅：德州高端生活的的领跑者针对商铺：主题概念提炼：：投资处女地一块尚未开垦的的金矿■阶段目标：全全面包装，树树立并巩固项项目的鲜明形形象，主动引引导目标客户户的置业心理理，在获得目目标客户群的的普遍认同；；并强化项目目品牌形象，挖挖掘潜在客户户，综合运用用各种推广手手段，针对目目标客户进行行有效宣传，从从而变潜在需需求为有效需需求。而重点点是对项目的的二期商业与多层住宅进行行销售。■推广方式：以以报纸、电视视广告为主，事事件行销为辅辅，提升形象象，强调服务务，提供更多多便利购楼条条件，吸收消消费者前来咨咨询、看盘。针针对主要卖点点做纯销售式式广告，与现现场销售有力力配合，促成成更高的成交交额，减少销销售工作的压压力，同时发发挥软性文章章与新闻炒作作的理性诉求求配合宣传，达达到购楼热潮潮之目的。并并制作项目折折页、楼书。媒体和类型：主主流报纸、电电视广告整体广告辅辅助软文（3）强销期：：■推广主题：德德州第一高度度上的首席生生活■推广口号：根根据前期推广广效果日后灵灵活确定■阶段目标：此此阶段以提高高销售数量为为目标，通过过前两阶段的的销售反馈总总结经验，做做出各方面的的快速调整，包包括价格、付付款办法、促促销手法、宣宣传包装等，务务求可以更切切合市场需求求，此阶段的的宣传速度可可以适时放缓缓，承接第一一阶段所建立立的声誉逐步步达到销售目目标，该阶段段则以主要销销售单位小高高层和商业为为主。■推广方式：以以报纸广告为为主，以形象象广告、证言言方式、卖点点广告、催促促式广告形成成投放促销广广告，同时配配合短程促销销活动，解决决销售中存在在的问题与矛矛盾。媒体：报纸广告告电台系列卖点推推广（4）尾盘期：：■推广主题：品品生活高度辉镏金岁月月/坐收流金财财富■推广口号：*****花园园百年传承/精明一次，富富贵三生。■阶段目标：经经过前期市场销售售，总结前期期销售过程中中出现的问题题，调整对策策，对前期观观望客户和新新客户，采取取各种优惠政政策，迫使其其尽快落定成成交。针对特特殊客户的需需求，调整销销售策略，消消化潜在客户户。■推广方式：利利用报纸做一一些感性诉求求，同时利用用工程形象进进度的收尾阶阶段，增强置置业者的购房房信心，消化化存量。此阶阶段主要利用用细节卖点做做宣传，销售售手法上应该该采取灵活的的方式，注意意收集客户反反映的情况为为后期价格制制定出准确的的判断。利用用业主网络关关系和少量的的市场DM宣传，吸引引周边的朋友友注意，力求求将所有单位位售清。媒体和类型：媒媒体的发布将将趋于平稳软硬广告结结合6、品牌策略：：产品品牌化可以以增加产品的的价值，所以以它是产品战战略的一个实实质性问题。房房地产产品与与其它产品相相比有极其特特殊的一面，那那就是绝对不不可能有同质质化的产品，每每一个产品都都是独立的、单单一的、特殊殊的，每一个个房地产产品品都应该有一一个独立的品品牌。但都不不可避免地要要给每一个项项目安上一个个特有的代号号，以便和其其它项目区别别开来。无论从“*****花园”所面临的市市场环境，还还是项目本身身推广所需，我我们必须实行行品牌战略，对对品牌进行塑塑造延续。品牌塑塑造的过程是是不断向品牌牌注入内涵和和文化，是一一个不断强化化的过程，品品牌塑造的目目标是使品牌牌深深扎根于于消费者心中中，并能形成成条件反射，当当向消费者提提及品牌时，他他的第一反应应是什么，评评价如何，并并将进行怎样样的联想，在在市场上拥有有良好的声誉誉和形象，拥拥有一批固定定的品牌忠诚诚者及偏好者者。，我建议“*****花园”项目的营销销推广应循着着“产品——形象——市场——口碑”的总体推广广销售思想。◎做好产品，以以品质赢得市市场“****花园园”项目作为德州州首个纯粹的的欧美顶尖项目目，由于众所所周知的原因因，消费者对对项目认识在在一定程度上上还存在不足足，接受应该该有一个循序序渐进的过程程，故其购买买决策也相当当谨慎小心。此此时，惟有埋埋头做好产品品，真正按照照规划和设计计的要求将其其付诸实施，让让消费者眼见见为实，逐步步增强其对项项目的信心。即即强化项目的的产品力。◎形象包装，以以品牌赢得市市场在项目运作之初初，就应明确确树立“品牌”观念，品牌牌是渗透市场场的一把利剑剑，可创造出出超额利润，在在广告投放和和客户接待过过程中，尤应应注意对品牌牌的塑造和维维护，把“****花园园”打造成一块块沉甸甸的金金字招牌，不不尽财源自会会滚滚而来。◎塌实做好营销销工作，强化化项目销售力力其后即开始着手手市场动员和和强力推广，组组建强大的专专业化的营销销中心，以密密集的空前规规模的广告唤唤醒市场，以以专业化的推推销吸引消费费者，吸纳客客户，储备客客户，牢牢掌掌握市场的主主动权，即强强化项目的销销售力。◎形成品牌，以以客户带客户户当项目推进到一一定阶段，客客户积累达到到相当数量后后，即应对项项目进行脱胎胎换骨的形象象提升。因为为在此时，客客户之间的口口碑传播已成成为一种重要要的传播通路路，好的形象象至关重要，可可借良好形象象开辟一条“客户带客户”的第二营销销渠道，品牌牌塑造与形象象提升也即强强化项目的形形象力。产品、市场、品品牌、形象并并不是一个个个的孤立体，而而是相辅相成成，同气连枝枝的，四者相相互依存、相相互作用，共共同推进，不不断将销售引引向深入。当当然品牌塑造造是一个长期期的过程，我我们在项目的的决策、规划划、建设、营营销及后期的的管理上，都都有意识地塑塑造品牌的形形象。SP推广部分“****花园园”德州首座欧美美风格精品楼楼盘，其高起起点的定位，必必须有一个与与之相匹配的的广告口号，针针对*****花园顶级豪宅宅的定位和德德州首座欧美美风格建筑两两点，我们建建议利用功能能差异化提炼炼有内涵的概概念，统一对对所提炼概念念进行主题广广告诉求。一）SP推广概概念：“居住与世界同同步，*****花园，您国际的家！”居住与世界同步步欧美风格精品住住宅登陆德州州，标志着德德州市民居住住生活、居住住品质、居住住标准达到与与世界同步的的标准，满足足目标消费群群突出生活品品质、突出尊尊贵身份象征征的心理要求求。“****花园园，您国际的家”从正面，居住在在“****花园园”就等同于居居住在高度发发达的国际之家，标标志了“****花园园”高档品质和和标准，充分分体现“****花园园”的尊贵身份份象征的概念念。从反面，“国际际的家”居住着高贵贵的国际蓝爵，“****花园园”主人具有“国际蓝爵”高贵身份，达达到目标消费费群渴望突出出尊贵心理诉诉求之目的。从从消费心理上上诉求“****花园园”即为高档住住宅概念诠释释。二）SP推广广广告表现：广告总精神：“居住与世界界同步，*****花园，您国际的家！”广告总精神是对对楼楼盘的所有有卖卖点进行提提炼炼揉成精髓髓，整整个楼盘都都以以此为精神神支支柱进行推推广广的统一宣宣传传用语。广广告告总精神的的推推出进一步步拉拉升本案楼楼盘盘形象，为为后后期销售奠奠定定基础。引导期中期开始始，对对电视、交交通通广播电台台不不间断一年年的的形象广告告，以以统一的诉诉求求点“居住与世界界同步，*****花园，您国际的家！”进行全方位位宣传，以以期期达到人人人知知道“居住与世界界同步，*****花园，您国际的家！”，人人理解“居住与世界界同步，*****花园，您国际的家！”内涵，让“****花园园”尊贵身份象象征的形象象在在德州脱颖颖而而出。标题一：“居住住与与世界同步步****花园，您您国际的家！”————主题篇标题二：“居住住与与世界同步步****花园，您您尊贵温馨馨的的家！您身身份份象征的家家！！！”————身份象征篇篇标题三：“居住住与与世界同步步德州首座欧美风风格格高档精品品住住宅在这里里诞诞生……”—————欧美风格篇标题四：“在******花园追求顶级高档品品质质的德州人人不不用再寻觅……”—————产品篇（什什么是顶级级住住宅？）标题五：“在******花园没有家务的劳碌碌，只只有品质的的享享受！”————物业篇标题六：“在******花园拒绝平庸，拒绝绝商商用公寓！”——档次篇（仅仅为顶级成成功功人士量身身定定做顶级豪豪宅宅）标题七：“在******花园单月销售××××套套，创造德德州州地产销售售神神话——销售额篇”（以新闻消消息形式进进行行广告版面面设设计）三）SP推广策策略：根据****花花园园项目的开工工、开盘同同时时进行的规规划划，所有知知名名度建立，形形形象树立均均应应提前在引引导导期进行。根根根据本案项项目目定位，SP推广上必须须按照循序序渐渐进的法则则，以“居住与世界界同步，*****花园，您国际的家！”为主题系列列广告，通过过各种具有国国际风格SP推广活动，配配合销售周期期以四个阶段段进行推广：：引导期、开开盘期、热销销期、持续销销售期（一）引导期推广思路：本案作为顶级精精品品住宅，其其品品牌的建立立尤尤为重要，这这这关系到今今后后销售的成成败败，在引导导期期，将以整整体体形象诉求求为为主，培养“居住与世界界同步，*****花园，您国际的家！”的概念，树树立消费者者对对“居住与世界界同步，*****花园，您国际的家！”的良好形象象，增加“居住与世界界同步，*****花园，您国际的家！”在德州的知知名度，为为将将来开盘、销销销售打下坚坚实实的基础，起起起到引导、铺铺铺垫的作用用。在引导期，宣传传方方面应采取取以以平面宣传传及及大型公益益宣宣传为主，这这这会对本案案整整体形象和和知知名度起到到良良好的推动动作作用。下面面我我们将以活活动动为突破口口，由由浅入深，将将将“居住与世界界同步，*****花园，您国际的家！”的概念逐步步深入，达达到到为开盘、销销销售起到引引导导作用。活动安排：1、“*****花园”国国际名画展活动目的：突出国际气氛，烘烘托国际风格，一一是让目标标消消费群认识识国国际，了解国际，二是可可适当用欧美美风格建筑作作为书画展展内内容，让目目标标消费群初初步步了解欧美风格建筑筑。活动时间：在引引导导期前期推推出出活动地点：德州州最最大会展中中心心或某大酒酒店店会议房间间活动人员：政府府机机关领导，大大大、中、小小型型企业单位位领领导，大、中中中、小私营营企企业主、*****花园领导及相相关人员；；活动内容：本活动以特别邀邀请请形式邀请请参参与本活动动贵贵宾，并制制作作高档邀请请函函，活动举举办办前两周进进行行书画展的的媒媒体宣传，选选选择媒体时时，应应邀请各大大媒媒体人员，以以以扩大媒体体宣宣传，争取取名名画展期间间，引引起各大媒媒体体争相报道道的的局面，扩扩大大****花园园国际风格在德德州高层消消费费者及德州州房房地产业内内人人士中的影影响响。2、国际极品名名酒品酒酒会活动目的：对本本项项目价格、形形形象等项目目细细节做最后后修修正。活动对象：政府府机机关领导，企企企事业领导导；；活动地点：德州州某某大酒店会会议议房间活动时间：在引引导导期中期推推出出活动内容：本活动以高档品品酒酒会邀请函函邀邀请政府机机关关领导，企企事事业领导等等目目标客户及及媒媒体人员参参与与国际极品名酒酒品酒；活活动动举办前的的媒媒体宣传以以邀邀请媒体人人员员参会为契契机机，扩大媒媒体体面宣传，达达达到各大媒媒体体争相报道道的的局面，扩扩大大****花园园在德州的影影响。广告策略：引导期的广告表表现现，应配合合公公益宣传活活动动进行引导导性性诉求，以以达达到“居住与世界界同步，*****花园，您国际的家！”概念知名度度的目的。广告媒体的选择择：：在引导期，广告告媒媒体的选择择应应具循序渐渐进进性及针对对性性，根据“****花园园”开工即开盘盘的规划，引引引导期媒体体投投放计划如如下下：“****花园园”杯杯国际名画展前前，画展活活动动推出前后后，以以报纸（软软文文），电视视（软软广告）及及户户外媒体结结合合体投放德德州州地产市场场。“****花园园”国国际名画展后后，即引导导期期中期，以以广广告表现主主题题篇在“****花园园”基地主要交交通要道豪豪华华公交车强强势势推出公交交车车车体广告告，以以广告表现现主主题篇在“****花园园”基地主要交交通要道强强势势推出灯杆杆刀刀旗，增加加购购房者的导导向向性，提高“****花园园”的曝光率，提提提升“****花园园”的知名度。（二）开盘期营销思路：在引导期对“******花园”建立了足够够的市场知知名名度后，开开盘盘期将以强强劲劲的广告攻攻势势，塑造“居住与世界界同步，*****花园，您国际的家！”品牌概念形形象，传播“居住与世界界同步，*****花园，您国际的家！”品牌内在含含义，达到到聚聚集足够消消费费者注意力力，为为热销期做做好好铺垫的目目的的。开盘前：1）对售楼部进进行豪豪华装修，展展板等销售道道具准备齐齐全全。2）以广告表现现主题篇篇、身份象象征征篇、欧美风格篇、产产品篇、物物业业篇、档次次篇篇设立大型型系系列工地围墙墙形象广告告、大大型户外广广告告牌。3）制作“******花园”高档宣传册册、宣传页，在在售楼部发发放放。4）以广告表现现主题题的全部系系列列于电视、报报报纸、广播播、网网络、DM单广告、报报夹广告等等大大众传媒等等同同时全面启启动动，以期达达到到“****花园园”的传播面，促促促进销售效效果果。开盘时：开盘仪式：邀请政府重要领领导导举行隆重重开开盘剪彩仪仪式式，提升本本项项目在德州州房房产界尊贵贵形形象，向高高端端消费群体体塑塑造“居住与世界界同步，*****花园，您国际的家！”的品牌概念念、传播“居住与世界界同步，*****花园，您国际的家！”的品牌内涵涵，并由开开发发公司领导导进进行概括，吸吸吸引德州主主要要媒体对本本次次活动跟踪踪报报导，并对对本本案做出事事件件性的宣传传。开盘后：国际五日游”大大型型国际建筑观光光游！活动目的：轰动动德德州地产市市场场，塑造“****花园园”实力尊贵形形象，增加加国国际风格精品品住宅的美美誉誉度。活动内容：凡开开盘盘当天前二二十十名购房者者（只只限小高层层购购房客户），除除规定其它优优惠外，将获获得免费“国际五日游”大型国际建筑观光光游活动。（三）热销期营销思路：热销期应在开盘盘造造势的基础础上上，坚持广广告告宣传，对“居住与世界界同步，*****花园，您国际的家！”概念进行强强烈诉求，同同同时强化“居住与世界界同步，*****花园，您国际的家！”内涵，突出出品牌优势势，提提升品牌价价值值。活动安排：“****花园园”国国际高雅大型型音乐演奏奏会会活动目的：强化化国国际氛围，提提升项目品品质质，引导媒媒体体宣传活动方式：有偿偿演演出（售票票）活动时间：热销销期期开始阶段段活动地点：德州州最最豪华市内内演演出场地演出目标：政府府机机关领导，企企企事业单位位领领导，个体体老老板，“****花园园”领导及相关关人员；认购“*****花园”的的业主，演演出出单位为每每业业主免费提提供供贵宾票两两张张（价值1500元/张）；邀请政府高官、企企事业高层领领导观看，并并每人赠送免免费贵宾票两两张（价值1500元/张）；自由购票者；门票分类：门票票为为分为四类类，贵贵宾票，甲甲等等票，乙等等票票，丙等票票；；票价分别别为为：贵宾票：150000元/张甲等票：6000元元/张乙等票：3000元元/张丙等票：1000元元/张注：原则上，贵贵宾宾票不对外外出出售；赠票票根根据具体情情况况限定数量量；；活动内容：由政政府府高官致词词欢欢迎国际演奏团来来访；演出出内内容由演奏奏团团决定；广告策略：热销期的广告表表现现应始终配配合合开盘期塑塑造造的“居住与世界界同步，*****花园，您国际的家！”品牌形象进进行强化，同同同时更强有有力力传达“居住与世界界同步，*****花园，您国际的家！”内涵。广告媒体选择：：与开盘期多样化化、广广覆盖面的的媒媒体选择标标准准不同，热热销销期的媒体体选选择应趋向向集集中，以报报纸纸、电视、广广广播为承载载热热销期广告告诉诉求信息的的媒媒体。户外广告：市内内多多处显眼位位置置以广告表表现现主题销售售额额篇设立大大型型系列户外广广告牌。（四）持续销售售期期营销思路：持续销售期，广广告告投入会逐逐渐渐减少，这这一一时期将对“****花园园”品牌内涵“居住与世界界同步，*****花园，您国际的家！”进行延伸诉诉求。活动安排：1、会所揭幕式式活动目的：营造造“****花园园”会所尊贵环环境，营造“****花园园”尊贵地位；；活动对象：“******花园”所有业主；；活动地点：“******花园”会所；活动时间：根据据工工程时间另另定定活动内容：“****花园园”业业主在会所所揭揭幕当天凭凭有有关证明，均均均可成为会会所所钻石级会会员员，内容包包括括：A、会员金卡一一张，凭凭金卡可终终生生为会所钻钻石石级会员；；B、终生免费享享有会会所储酒柜柜（一一台）使用用权权；C、国际名酒一一瓶（仅仅限会所内内消消费，可存存放放个人储酒酒柜柜内）2、“走遍国际际”系列列专题旅游游节节目。活动目的：持续销售期继续续提提升国际氛围，通通过广泛提提升升国际在消费者者心目的形形象象，达到让让入入住业主真真实实感觉到“****花园园”的特色“居住与世界界同步”的高贵性，通通通过业主这这种种亲身体验验带带动进一步步销销售。提升升品品牌内涵价价值值。活动时间：持续续销销售期中期期推推出活动地点：德州州有有影响电视视台台活动内容：凡在观看本期“走走遍国际”系列专题旅旅游节目的的观观众，通过过将将节目中问问题题答案用手手机机发短信至×××你就将有机机会赢取由“****花园园”友情提供的的彩屏手机机一一部，并有有可可能参与电电视视台下期举举办办的“走遍国际”系列专题节节目。活动频次:每周周开开播一期，共共共十二期。注意事项：问题题内内容必须与与国国际建筑及高高贵爵士有有关关。广告策略：持续续销销售期的广广告告投入会逐逐渐渐减少，侧侧重重对品牌内内涵涵进行延伸伸诉诉求，突出出本本案的高品品位位。媒体选择：报纸纸、电电视、广播播；；注：以上详细活活动动方案，本本公公司将根据据项项目进程与与实实际需要，在在在日后详细细提提供。系列广告建议：：系列广告就是指指将将项目所有有卖卖点提炼，然然然后在不同同的的销售时期期进进行针对性性的的深化和扩扩充充，整体上上形形成一脉相相传传的广告体体系系，使每一一个个优势卖点点都都突出，进进而而从不同层层面面折射提升升项项目整体形形象象：系列广告框架：：建筑风格系列：：以以建筑风格格为为主国际经典空运运东东方百年欧韵：匠心心独独运菁华社区刻画繁华都会生生活活版图艺术大师的神来来之之笔，总在在肆肆意挥洒之之间间点画出惊惊世世之作。*****花园亮相德州州，绝对是是开开发商与设设计计大师的大大手手笔，纯粹欧美风情住宅宅，每一笔都都在刻画着着震震撼。一个个繁繁华的现代代都都会社会，即即即将从这里里蔓蔓延开来，“****花园园”即将成为现现代、时尚尚与与名贵的代代名名词，为德州州树立起新时时代商住社社区区新形象。名宅风范：国际际贵贵族花园式式名名宅演绎浪浪漫漫情怀****花园国国际际花园式住宅宅在德州市市中中心的出现现可可谓是石破破天天惊！具体景景观，尽可能能让每一位位住住户都能享享受受到一方艺艺术术天地。商商业业街是喧闹闹的的，住宅区区是是静谧的，一一一种动静分分离离的氛围，于于于动静之间间，将将西方社会会的的种种浪漫漫情情怀尽情释释演演。尊贵生活系列：：领略国际贵族生生活活质感自古希腊文明开开始始，国际人文风情情就带有热热情情与浪漫，尤尤尤其到现代代更更是愈演愈愈烈烈。国际人崇尚贵贵族生活，崇崇崇尚绅士风风度度。国际人的生活活休闲而自自由由，充满激激情情和享受。无无无论是雕塑塑，还还是艺术，音音音乐，文学学，甚甚至是现代代人人的日常生生活活，不管从从哪哪一处着手手，你你都可以充充分分了解国际人文气质质，感觉一一种种迎面扑来来洋洋溢着自我我个个性解放的的气气息。曼妙的国际贵族族式式居家生活活追寻国际贵族式式生生活，将不不再再是现代人人的的梦想，今今天天，*****花园开始上演演贵族居家家生生活。贵族族阶阶层的生活活是是富丽堂皇皇的的，是罗曼曼蒂蒂克的。他他们们的豪邸少少不不了花团锦锦簇簇，少不了了激激情的派对对，浪浪漫的酒会会，他他们宜动宜宜静静，刚才还还在在轻歌曼舞舞，杯杯斛交错，转转转忽又漫步步在在藤萝小径径上上。区位配套系列篇篇：：外部：名宅的聚集和名名流流的聚居记记载载着一座城城市市、一个时时代代和一个区区域域的荣光，只只只有最无可可挑挑剔的地段和和氛围中，才才才有豪宅区区的的萌芽。东方方红路是德德州州知名重要要的的交通主干干道道，交通便便利利。交通动动线线发达，周周围围配套设施施完完善，医院院、银银行、学校校、市市场遍布其其中中，便捷生生活活唾手可得得。近近距离岔河河风风景区和公公园园；名校云云集集，九中、实实实验小学等等学学校林立，让让让您的孩子子领领先在起跑跑线线上；商圈配套成熟——多个购物城等等大型商业业城城比邻而居居，商商业气息浓浓郁郁，生活便利利。内部：VIP小小区区豪华会所展示现现代代绅士、淑女女风采绅士的风度，淑淑女女的优雅，每每每每在华灯灯初初上之时，就就就开始在*****花园豪华的会会所里出现现。烛烛光、红酒酒、悠悠缓的音乐乐、衣衣香鬓影在在摇摇曳中烘托托着着高雅与浪浪漫漫，在商界界打打拼了一整整天天的紧张节节奏奏此刻舒缓缓下下来，开始始品品味另外一一种种生活，带带着着优雅高贵贵，旋旋转在灯光光飘飘摇的舞池池里里。这里的的生生活从此如如日日中天。室外休闲配套设设施施****花园拥拥有有舒适的休休闲闲空间，在在这这里或徜徉徉于于幽静清雅雅的的道路散步道；；或足迈空空中中楼阁，一一望望漳卫风光，俯俯览市区繁繁华华景象；或或去去步行街休休闲闲购物，其其实实就算看一一看看那琳琅满满目目的商品，也也也是一种享享受受；或在酒酒吧吧小酌一杯杯，或或于咖啡馆馆要要一杯煮好好的的咖啡，就就那那么静静地地品品着。健康运动配套设设施施现代人越来越关关注注健康，看看街街头巷尾晨晨练练的人与日日俱俱增；*****花园为了让业业主拥有更更健健康的生活活，在在社区设置置了了相应的健健康康运动配套套设设施。健身身房房，韵律教教室室，台球、乒乒乒乓球，益益智智游戏室，棋棋棋牌活动室室、儿儿童多功能能健健身架等，以以以生活为主主轴轴，增进体体智智的健康发发展展。景观系列篇：艺术景观，感性性品品位人文豪宅宅通过对材料原始始特特性的运用用创创造出了极极端端简化的建建筑筑形式与景景观观达到和谐谐的的共存。建建筑筑设计的环环境境应该像建建筑筑一样被使使用用，并使其其更更具艺术和和精精神的价值值。以一种尊贵的气气派派，温文尔尔雅雅的姿态呈呈现现；“****花园园”迷人的系列小小品和景观观，将将国际皇家园林雍容华贵贵的气质尽尽展展无遗。围围绕绕其四周的的流流水喷泉壮壮丽丽宏伟，往往外外延伸便是是经经过修剪的的成成片灌木，利利利用观赏植植物物的色彩组组合合成一幅幅幅古古典图案，处处处处充满闲闲情情逸趣，驻驻留留于此，足足可可终身体验验现现代艺术质质感感的贵族生生活活。门前或内部的众众多多雕塑静穆，绿绿绿意连绵，如如如一组组绿绿色色的旋律流流曳曳，秀丽，明明明快；没有有沧沧海