土地管理基础知识

园区土地管理贵州余庆经济开发区业务学习培训课二零一三年十月目录结束语讨论园区土地与建设管理实务

土地管理基础知识概述土地的概念一、土地的定义土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。包括以下几层含义。

1、土地是综合体。组成土地各要素，在一定的时间和空间内，相互联系、相互作用、相互依存而组成具有一定结构和功能的有机整体；2、土地是自然的产物；3、土地是地球表面具有固定位置的空间客体；4、土地是地球表面的陆地部分。二、土地的特性土地的特性，包括自然特性和经济特性。土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性；土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性。

(一)土地的自然特性

1、土地面积的有限性；2、土地位置的固定性；3、土地质量的差异性；4、土地永续利用的相对性。

(二)土地的经济特性1、土地经济供给的稀缺性；2、土地用途的多样性；3、土地用途变更的困难性，土地使用不同用途之间的变换，有时比较柞易，但大多数情况下足困难的；4、土地增值性；5、土地报酬递减的可能性。三、土地的功能

(一)人类生存的物质基础

(二)人类生产生活的场所四．我国土地资源的特点(一)土地面积绝对数量大，相对数量小。(二)后备土地资源有限。(三)土地类型多样，山地多于平地。(四)农地分布不均匀。(五)森林覆盖率低，。(六)土地质量较差。(七)水土资源不平衡。土地的分类一、土地的基本类别《土地管理法》科学地将我国土地分为三大类，即根据土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。《土地管理法》定义：“农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。”新的土地利用分类体系一级（3个）：农用地、建设用地、未利用地二级（15个）：

A、耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地（农田水利用地和养殖水面）；

B.商服用地、工矿仓储用地、公共设施用地、公共建筑用地、住宅用地、特殊用地、交通用地、水利建设用地；

C.未利用土地、其他土地二．建设用地的特点

1．承载性与非生态利用性；2．土地利用逆转相对困难性；3．土地利用的集约性；4．区位选择的重要性；5．无限性与再生性；6．空间性与实体性

土地的分类三、建设用地的类别

1、商服用地指商业、金融业、餐饮旅馆业及其他经营性服务业建筑及其相应附属设施用地。包括：（1)商业用地。指商店、商场、各类批发、零售市场及其相应附属设施用地。（2)金融保险用地。指银行、保险、证券、信托、期货、信用社等用地。（3)餐饮旅馆业用地。指饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及其相应附属设施用地。（4)其他商服用地。指写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公楼用地；旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地。2、工矿仓储用地：指工业、采矿、仓储业用地。包括：（1)工业用地。指工业生产及其相应附属设施用地。（2)采矿地。指采矿、采石、采砂场、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。（3）仓储用地。指用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地。3、公共设施用地：为居民生活和二、三产业服务的公用设施及瞻仰、游憩用地。包括：（1）公共基础设施用地。指给排水、供电、供燃、供热、邮政、电信、消防、公用设施维修、环卫等用地。（2）瞻仰景观休闲用地。指名胜古迹、革命遗址、景点、公园、广场、公用绿地等。4、公共建筑用地：指公共文化、体育、娱乐、机关、团体、科研、设计、教育、医卫、慈善等建筑用地。包括：（1）机关团体用地。指国家机关，社会团体，群众自治组织，广播电台、电视台、报社、杂志社、通讯社、出版社等单位的办公用地。（2）教育用地。指各种教育机构，包括大专院校，中专、职业学校、成人业余教育学校、中小学校、幼儿园、托儿所、党校、行政学院、干部管理学院、盲聋哑学校、工读学校等直接用于教育的用地。（3）科研设计用地。指独立的科研、设计机构用地，包括研究、勘测、设计、信息等单位用地。（4）文体用地。为公众服务的公益性文化、体育设施用地。包括博物馆、展览馆、文化馆、图书馆、纪念馆、影剧院、音乐厅、少青老年活动中心、体育场馆、训练基地等。（5）医疗卫生用地。指医疗、卫生、防疫、急救、保健、疗养、康复、医检药检、血库等用地。（6）慈善用地。指孤儿院、养老院、福利院等用地。土地的分类5、住宅用地：指供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。包括：（1）城镇单一住宅用地。指城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地。（2）城镇混合住宅用地。指城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地。（3）农村宅基地。指农村村民居住的宅基地。（4）空闲宅基地。指村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。6、交通运输用地：指用于运输通行的地面线路、场站等用地，包括民用机场、港口、码头、地面运输管道和居民点道路及其相应附属设施用地。包括：（1）铁路用地。指铁道线路及场站用地，包括路堤、路堑、道沟及护路林，地铁地上部分及出入口等用地。（2）公路用地。指国家和地方公路（含乡镇公路），包括路堤、路堑、道沟、护路林及其他附属设施用地。（3）民用机场用地。指民用机场及其附属设施用地。（4）港口码头用地。指人工修建的客、货运、捕捞船舶停靠的场所及其相应附属建筑物，不包括常水位以下部分。（5）管道运输用地。指运输煤炭、石油和天然气等管道及其相应附属设施地面用地。（6）街巷。指城乡居民点内公用道路—含立交桥、公共停车场等。7、水利设施用地：指用于水库、水工建筑的土地。包括：（1）水库水面。指人工修建总库容≥10万立方米，正常蓄水位以下的面积。（2）水工建筑用地。指除农田水利用地以外的人工修建的沟渠、闸、坝、堤路林、水电站、扬水站等常水位岸线以上的水工建筑用地。8、特殊用地：指军事设施、涉外、宗教、监教、墓地等用地。包括：（1）军事设施用地。指专门用于军事目的的设施用地，包括军事指挥机关和营房等。（2）使领馆用地。指外国政府及国际组织驻华使领馆、办事处等用地。（3）宗教用地。指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。（4）监教场所用地。指监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等用地。（5）墓葬地。指陵园、墓地、殡葬场所及附属设施用地。土地的分类四．农用地的主要特征。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。五．农用地的主要类别1、耕地。耕地是种植农作物的土地，包括熟地、新开发复垦整理地、休闲地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主，间有零星果树，桑树或其他树木的土地。2、园地。种植以采集果、叶、根、茎等为主的多年生木本和草本作物（含其苗圃），覆盖度大于50%或每亩有收益的株数达到合理株数70%的土地。3、林地。林地是指生长乔木、竹类、灌木、沿海红树林的土地，以及其他按法律规定和国家计划确定为林业使用的土地，包括林区间接地为培育林木服务的土地，如林道、水面、建筑用地、农业生产用地等。不包括居民点绿地，以及铁路、公路、河流、沟渠的护路、护岸林。4、牧草地。牧草地是指生长草木植物为主，用于畜牧业的土地。5、其他农用地。其他农用地可分为畜禽饲养地（以经营性养殖为目的的畜禽舍及其相应附属设施用地），设施农业用地（进行工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地），坑塘水面（人工开挖或天然形成的蓄水量<10万立方米的坑塘常水位以下的面积—不含养殖水面），养殖水面（人工开挖或天然形成的专门用于水产养殖的坑塘水面及相应附属设施用地，由耕地改为养殖水面但可复耕的土地称为可调整养殖水面），农田水利用地（农民、农民集体或其他农业企业等自建或联建的农田排灌沟及其相应附属设施用地），田坎（耕地中南方宽≥1.0米，北方宽≥2.0米的梯田田坎），晒谷场用地等三级地类。六．我国主要类别土地利用的方式

1、农用地利用的方式主要是采取土地承包经营的方式。农村土地承包经营权也有期限:耕地30年;草地30～50年;林地30～70年.特殊林地的承包期经国务院,林业主管部门批准可以延长.2、建设用地利用的方式主要是:无偿(行政划拨),有偿(出让,转让)。其中，土地使用权的设定期限:依据用途不同而有不同的年限.城市用地中:居住用地70年;工业用地50年;教育,科技,文化,卫生,体育用地50年;商业,娱乐,旅游用地40年;综合或其他用地50年。土地产权一、土地产权概念及构成土地产权是指存在于土地之上的排他性完全权利，包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。二、土地制度概念

1、土地制度的定义土地制度是指在特定的社会经济条件下土地关系的总称，它包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度。土地管理制度，是国家对全国(或某一区域)的土地，在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机制和手段的综合，它由中央和各级地方政府实施。

2、我国城市土地制度的构成与基本特征我国城市土地制度主要包括国有土地所有权制度、国有土地使用权制度、土地管理制度。我国城市土地制度的基本特征包括：（1）城市土地实行土地公有制，土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。（2）城市土地实行土地国有制度。城市市区的土地属于国家所有。（3）城市国有土地实行有偿有期限使用制度。除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。现行城市土地使用制是在不改变土地所有权归国家所有的情况下，国家可采用拍卖、招标或协议的方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；土地使用者在使用年限内可以将土地使用权依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；土地使用权期满，土地连同地上的建筑物由政府无偿收回；需要继续使用的，可以申请续期，申请批准后，期限可以延长，同时按当时市场行情补交出让金；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。取得国有土地使用权的途径。①通过行政划拨方式(含征收集体土地)取得；②通过国家出让方式取得；③通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式)；④通过土地或房地产租赁方式取得。（4)实行城乡土地统一管理体制。土地产权3、我国农村土地制度的构成与基本特征

（1）我国农村土地制度的构成①集体土地所有权制度土地的社会主义劳动群众集体所有制，具体采取的是社会主义集体经济组织所有制的形式，由各个社会主义集体经济组织代表各该集体经济组织的全体劳动人民占有属于该集体的土地，行使占有、使用、收益和处分等权利。②集体土地使用权制度现行农村集体土地使用制实行的是家庭联产承包责任制。

（2）我国农村土地制度的基本特征①农村土地实行土地公有制。②农村土地公有制的基本形式是集体土地所有制。土地的社会主义劳动群众集体所有制，具体采取的是社会主义集体经济组织所有制的形式。集体土地所有权具有流转的可能性。农村集体所有的土地有可能通过征收而发生土地所有权转移。③农村农地使用制度实行家庭联产承包责任制度。土地承包经营权是一个不很完整和明晰的土地使用权；土地承包经营权不稳定；承包的土地可以有条件转让。④农村建设用地使用实行审批制度。乡镇企业建设、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设，应当符合乡(镇)土地利用总体规划；符合土地利用年度计划；符合村庄和集镇规划；坚持合理布局，综合开发，配套建设；涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批。土地产权三、我国土地所有权制度

1、土地所有权的含义土地所有权是土地所有制的法律体现形式，是土地所有者所拥有的，受到国家法律保护的排他性专有权利，可以细分为占有权、使用权、收益权、处分权等权能。土地占有权:指对土地的实际占有、控制的权利;土地使用权:按土地性能和用途进行事实上的利用和使用;土地收益权:指从土地上获得收益的权利，土地收益权是一项独立的权能;土地处置权:指在法律允许的范围内对土地进行处置的权利，它决定土地的归属,是土地所有权的核心。

2、国有土地所有权的权能及范围

（1）国有土地所有权的权能

1）土地所有者代表依法将国家土地所有权的部分权能让与土地使用者，国家对土地依法享有收益权，并保有最终处分权。

2）国家土地所有者代表可依法通过出让、出租和划拨等方式将国有土地使用权让与土地使用者。

3）县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使处分权的权限按《土地管理法》第44条的规定确定。不具审批权限或超越审批权限处分国有土地，其处分行为无效。

4）县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使收益权应依法向上级人民政府及其职能部门上缴土地收益。国有土地收益中的新增建设用地土地有偿使用费，30％上缴国家中央财政，70％留给有关地方人民政府。

土地产权（2）国有土地所有权的范围

1）城市市区即建成区的土地属于国家所有。矿藏、水流、森林、山岭、草原、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有，由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。

2）农村和城市郊区中已被国家依法没收、征收、征购、征用为国有的土地属于国家所有。

3）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地依法收归国家所有。

4）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

5）农村中的国有土地还有：①名胜古迹、自然保护区等特殊土地(不包括区内集体所有的土地)；②国营农、林、渔场拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地；③国家拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地；④国家拨给农村集体和个人使用的国有土地。

3、集体土地所有权的权能及范围。

(1)集体土地所有权的权能

1）集体土地所有者及其代表依法对集体土地享有占有、使用、收益和处分权能，其权利行使受法律限制；

2）集体土地所有者代表对土地行使处分权的限制：①受农民集体经济组织成员共同意志的限制；②受国家法律和政府管理的限制。

(2)集体土地所有权的范围农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留山、自留地，属于集体所有。土地管理--概述一、土地管理的定义

土地管理是国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用的生态、经济、社会效益，维护土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的计划、组织、指挥、协调、控制等综合性活动。其本质是对土地资源的行政管理。土地管理具有如下特征：

1．土地管理的主体是国家。各级政府的土地行政主管部门及其公务员，包括政府、土地行政主管机关、行政首长和土地行政主管部门的普通公务员。各级人民政府的土地管理部门是土地管理的行政执法机关和行政监督机关，其行为具有国家行为特征；

2．土地管理的客体是土地，以及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系；3．土地管理的基本任务是维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监督土地利用。4、综合运用行政、经济、法律、技术等方法管理土地；

5．管理的职能是计划、组织、指挥、协调与控制；

6．土地管理具有鲜明的阶级性，其目的和特点受社会环境的制约，特别受社会制度、土地制度的制约。

二、土地管理的任务

为了维护社会主义土地公有制及土地所有者和使用者的合法权益，保护、开发、合理利用土地，切实保护耕地，促进经济社会的可持续发展。具体任务：

1、加强耕地保护，实现耕地保有量的动态平衡；

2、加强土地资源的调查评价和科学规划；

3、加强土地资源信息系统建设，实现信息服务社会化；

4、深化改革，建立适应社会主义市场经济的管理新体制，新机制；

5、健全法制，依法行政，实现土地管理秩序的根本好转。土地管理--概述三、土地管理的原则

1、正确处理国家、集体和个人之间关系的原则；2、坚持生态、经济和社会三效益统一的原则；3、坚持依法、统一、科学的管理土地的原则。四、土地管理的目的

1．维护土地公有制；

2．调整土地关系，提高土地利用的经济效益、生态效益和社会效益；

3、实现土地资源的可持续利用。五、土地管理的性质土地管理具有自然属性和社会属性的两重性。六、土地管理的职能根据《国务院办公厅关于印发国土资源部职能配置、内设机构和人员编制规定的通知》的规定，土地管理的职能是：

(1)拟定有关土地管理的法律法规，发布土地管理的规章；依照规定负责有关行政复议；研究拟定管理、保护与合理利用土地政策；制定土地管理的技术标准、规程、规范和办法。

(2)组织编制和实施国土规划、土地利用总体规划和其他专项规划；参与报国务院审批的城市总体规划的审核，指导、审核地方土地利用总体规划。

(3)监督检查各级国土主管部门行政执法和土地利用规划执行情况；依法保护土地所有者和使用者的合法权益，承办并组织调处重大权属纠纷，查处重大违法案件。

(4)拟定实施耕地特殊保护和鼓励耕地开发政策，实施农地用途管制，组织基本农田保护，指导未利用土地开发、土地整理、土地复垦和开发耕地的监督工作，确保耕地面积只能增加，不能减少。

(5)制定地籍管理办法，组织土地资源调查、地籍调查、土地统计和动态监测；指导土地确权、城乡地籍、土地定级和登记等工作。

(6)拟定并按规定组织实施土地使用权出让、租赁、作价出资、转让、交易和政府收购管理办法，制定国有土地划拨使用目录指南和乡(镇)村用地管理办法，指导农村集体非农土地使用权的流转管理。

(7)指导基准地价、标准地价评测，审定评估机构从事土地评估资格，确认土地使用权价格。承担报国务院审批的各类用地的审查、报批工作。

(8)组织开展土地资源的对外合作与交流。

七、土地管理的方法综合运用行政、经济、法律、技术等手段管理土地。土地管理--地籍(一)地籍概念地籍，地是土地，籍是登记基本状况及隶属关系的簿册。(二)地籍分类

1、按功能分类地籍按功能分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍三种类型。

2、按建立的时序分类地籍按建立的时序分为初始地籍和日常地籍。

3、按所记载的对象分类地籍按记载的对象分为农村地籍和城镇地籍。

4、按表现形式分类地籍按表现形式分为常规地籍和数字地籍。

(三)地籍管理概念

1、地籍管理的定义地籍管理，是国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以土地调查、土地登记、土地统计、地籍档案工作等为主要内容的行政措施。地籍管理亦称为地籍工作。

2、地籍管理的核心地籍管理的对象是作为自然资源和生产资料的土地。土地权属管理是地籍管理的核心。

(四)地籍管理原则

(1)必须有国家制度体系作保障

(2)保证地籍资料的连续性、系统性和现势性

(3)保证地籍资料的可靠性和精确性

(4)保证地籍资料的概括性和完整性

土地管理--地籍

(五)我国地籍管理的内容我国目前的地籍管理的内容主要包括：土地调查、土地登记、土地统计和地籍档案管理。

1、土地调查土地调查是以查清土地的位置、数量、等级、利用和权属状况为主要目的而进行的调查通过调查获得准确的土地数量、质量、利用和权属状况的资料，为编制国民经济计划和制定有关政策提供依据。土地调查可分为以下三种类型：（1）土地利用现状调查土地利用现状调查是以县为单位，查清村和农、林、牧、渔场，居民点及其以外的独立工矿企事业单位土地权属界线和村以上各级行政界线，查清各类用地面积、分布和利用状况。其内容有：

1)查清土地权属界线和各级行政界线；

2)查清土地利用类型及分布，并量算出各地类面积；

3)汇总土地总面积和各分类面积；

4)编制分幅土地权属界线图和县乡两级土地利用现状图；

5)对土地利用状况作出科学评价。（2）地籍调查地籍调查是以权属调查为核心，查清每一宗土地的位置、权属界线、数量、用途等基本状况，满足土地登记需要。地籍调查包括权属调查和地籍测量两项内容。

1)权属调查权属调查是对宗地权属及其权利所及范围的调查。它是针对土地使用者的登记申请，对申请者的宗地位置、界线、用途等进行实地核实、记录，并经土地使用引认定，为地籍测量、权属审核、登记发证提供具有法律效力的文书凭证。

2)地籍测量地籍测量是在权属调查基础上运用测绘科学技术测定界址线的位置、计算面积、绘制地籍图，为土地登记、核发证书提供依据，为地籍管理服务。（3）土地条件调查土地条件调查是对土地的构成要素如地质、地貌、土壤、植被、气候、水文等自然条件以及对土地的地理位置与投入产出关系等社会经济条件的调查，为土地经济评价、适宜性评价等提供基础资料。土地管理--地籍2、土地登记土地登记是国家用来确认土地所有权、使用权和他项权利，依法规定由土地权利人或变更当事人向国家主管机关提交登记申请书、产权证书等权源文件，经审核无误后将土地权利或权利变更事项记载于国家土地登记簿的法律过程。（1）土地登记的类型土地登记按其不同特点分为初始土地登记和变更土地登记。

1)初始土地登记是在规定的期限内对辖区内全部土地，或者特定区域的土地进行的普遍登记，亦称土地总登记。

2)变更土地登记也称日常土地登记或经常性土地登记，指在初始土地登记的基础上，根据土地使用者、所有者和他项权利者的土地权利或主要用途发生变更而随时办理的登记。包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。（2）土地登记的程序

1)土地登记申请

2)地籍调查

3)权属审核土地管理部门应当在受理土地使用权、所有权设定登记，土地使用权、所有权变更登记，名称、地址和土地用途变更登记申请之日起三十日内，对登记申请和地籍调查结果进行审核，并报经批准后进行注册登记，颁发、更换或者更改土地证书。土地管理部门应当在受理土地他项权利设定登记、土地他项权利变更登记和注销土地登记申请之日起十五日内，对登记申请和地籍调查结果进行审核后办理注册，登记或者注销登记，颁发或者更换土地他项权利证明书，或者将注销登记的结果书面通知当事人。

4)注册登记

5)核发或更改土地证书土地管理--土地规划（一）土地规划的概念土地规划指人们为了改变并控制土地利用方向，优化土地利用结构和布局，提高土地产出率。根据社会发展要求和当地自然、经济、社会条件，对一定区域范围内的土地开发、利用、整治、保护所作出的具体部署和安排。土地规划按时限不同可分为长期规划、中期规划和短期规划；按规划范围大小，可将规划分为全国、省级、地市级、县(市)级、乡(镇)级五个层次；按规划性质，土地规划可分为土地利用总体规划、土地利用专项规划和土地利用详细规划。（二）土地规划的作用土地利用规划在强化城乡土地统一管理、生产力布局调整和产业结构优化、土地保护、土地利用方式转变以及对于缓解人口，增长、资源短缺、环境恶化与区域发展的矛盾等方面都具有重要作用。具体地说，其作用主要表现在对土地利用的控制、协调、组织和监督三个方面。

1、控制作用我国人多地少，耕地资源严重不足。随着国民经济的发展，各部门、各行业都需要占用土地，这势必加剧人地矛盾。因此，为了保持人口与土地，特别是人口与耕地的平衡关系，国家必须通过土地利用规划，控制部门、行业的用地结构和规模，对土地利用实行有效的控制。

2、协调作用通过土地利用规划，一方面实现区域内人口、资源、环境的和谐统一；另一方面通过对区域内国民经济各部门、各行业用地量的合理分配，解决国民经济各部门、各行业土地需求的矛盾，保证各产业之间的协调发展。

3、组织和监督组织土地利用是土地利用规划最基本的功能。它在宏观上就是通过土地利用规划，给国民经济各部门、各行业合理分配土地资源，并在用地上加以具体落实，正确处理好土地开发、利用、整治、保护间的关系，通过法律形式予以固定，成为国民经济各部门、各行业共同遵照执行的规范；微观上，则通过土地利用规划的细部配置，为专项土地利用提供依据。同时以土地利用规划为依据，对各部门的土地保护、利用、开发等情况进行监督和检查，以保证土地资源的合理利用。

土地管理--土地规划（三）影响土地利用的因素

1、自然因素土地利用直接受制于自然因素的影响。这些因素主要包括气候、地貌、水文、土壤、植被、矿藏、景观和位置等。

2、经济因素自然因素决定了不同土地利用的物质基础，而不同的经济因素则决定了土地利用的方式、结构及如何利用。经济因素包括经济发展水平、产业结构、投入水平等。

3、制度因素制度、人口、法规、政策、教育、技术乃至风俗和宗教都对土地利用构成较大的影响。其中，土地制度、人口和国家政策对土地利用的影响尤其明显。（四）土地可持续利用的准则

1．生产性准则，即保持或增加生产和服务；

2．保护性准则，即保护自然资源，防止土地和水质的退化；

3．社会可接受性准则；

4．安全性准则，减少生产的风险性，保障稳定生产；

5．经济可行性准则。（五）土地用途管制制度的概念土地用途管制制度是《土地管理法》确定的加强土地资源管理的基本制度。通过严格按照土地利用总体规划确定的用途和土地利用计划的安排使用土地，严格控制占用农用地特别是耕地，实现土地资源合理配置，合理利用，从而保证耕地数量稳定。土地用途管制制度是指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用规划，规定土地用途，明确土地使用限制条件，实行用途变更许可的一项强制性的管理制度。其核心是依据土地利用总体规划对土地用途转变实行严格控制。按照土地用途管制的要求，对土地资源的利用，特别是各类非农建设占用耕地，就要严格按土地利用总体规划和年度计划供地，严格把好农用地转用、土地征用审批关，严格执行耕地“占一补一”的补偿制度，严格依法征地和执行征地补偿安置制度。土地利用规划是实施用途管制的依据，而用途管制是落实土地利用规划的手段和措施。

土地管理--土地规划（六）土地用途管制的作用和意义

1．土地利用整体效率最大化；

2．协调“吃饭”与“建设”的矛盾；

3．消除土地利用中不利的外部性影响，保护环境，实现土地的可持续利用。（七）土地用途管制的内容

(1)按用途对土地进行分类在土地管理法中，土地利用总体规划将土地分为三类，即农用地、建设用地和未利用地。所以这样分，首先将土地的是否利用作为第一个层次，分为已利用土地与未利用地；第二个层次是将已利用土地又分为农用地和建设用地。这样，覆盖面宽，可以将所有的土地归入三类，较为严密，有可操作性。

(2)土地利用总体规划规定土地用途国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

(3)土地登记注明土地用途

(4)土地用途变更实行审批

(5)对不按照规定的土地用途使用土地的行为进行处罚土地管理--土地总规一、土地利用总体规划的概念编制土地利用总体规划是现阶段土地管理的核心任务之一。《中华人民共和国土地管理法》第十七条规定“各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源保护要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划”。土地利用总体规划是指在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展要求以及当地的自然、社会经济条件，对土地的开发、利用、整治、保护等在空间和时间上所作的总体安排和布局。其目的在于加强土地利用的宏观控制和计划管理，合理利用土地资源，提高土地利用率和土地产出率，促进国民经济协调发展，并为土地利用科学管理提供依据。二、土地利用总体规划的意义编制和实施土地利用总体规划是解决各种土地利用矛盾的重要手段，也是保证国民经济顺利发展的重要措施。因此，土地利用总体规划对实现我国社会主义现代化建设具有重要意义和作用。

1．编制和实施土地利用总体规划是合理利用土地的基础

2．土地利用总体规划为国民经济持续、稳定、协调发展创造有利条件

3．土地利用总体规划是国家实行用途管制的基础国家按照土地利用总体规划规定每一块土地的用途，实行土地用途管制。《土地管理法》在总则中明确规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地”。可见，国家实行土地用途管制制度，必须以土地利用总体规划作为基础和依据。三、土地利用总体规划编制原则

1、严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地

2、提高土地利用率

3、统筹安排各类、各区域用地

4、保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用

5、占用耕地与开发复垦补充耕地相平衡

土地管理--土地总规四、土地利用总体规划的内容

1、确定区域内土地利用规划目标和土地利用基本方针

2、确定土地利用结构和各行业用地指标

3、进行土地利用空间布局

4、划分土地利用区并规定土地用途和使用规则

5、将土地利用总体规划的主要规划控制指标按行政辖区进行分解

6、制定规划管理保障政策和实施措施五、土地利用总体规划编制程序土地利用总体规划编制程序可因各地具体条件不同，所采用的规划模式不同而有差异，但一般可按下述步骤和方法进行：

1、准备阶段

2、调研阶段3、编制和调整方案阶段4、规划审批和公布实施阶段六、土地利用总体规划的评审、报批、修改

1、土地利用总体规划评审的内容由上级土地管理部门组织规划成果评审小组，对各项成果进行检查评审。评审的内容如下：

(1)是否充分体现耕地总量动态平衡、土地节约集约利用、土地资源可持续利用和社会、经济、生态综合效益的要求；

(2)上一级规划下达的各项土地利用控制指标是否得到落实；

(3)各类用地协调较好，布局合理，土地利用结构调整依据是否充分，调控措施是否可行；

(4)土地利用分区是否科学、合理；

(5)非农建设用地指标分解与各类非农建设用地规模控制是否紧密衔接，控制到位；

(6)耕地占补平衡挂钩措施是否得到落实；

(7)规划文本、说明和专题研究的内容是否符合要求，论述是否清楚；

(8)规划图内容是否全面，编绘方法是否正确，图面是否整洁清晰；

(9)采用的基础资料是否准确、可靠。

土地管理--土地总规2、土地利用总体规划的审批程序和权限土地利用总体规划实行分级审批。按照《土地管理法》第二十一条的规定，有土地利用总体规划审批权的机关分别为：国务院、省级人民政府或省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府。

(1)报国务院批准的①省、自治区、直辖市的土地利用总体规划。②省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。

(2)报省级政府审批的国务院批准权限以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准。

(3)授权审批的乡(镇)土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。

3、土地利用总体规划的修改权限土地利用总体规划经审核批准后，成为具有法律约束力的规划，是本区域内各级政府部门和土地使用者必须遵循的规范。但是，随着社会的发展、规划将会出现不符合形势的情况，必须对规划进行修编。由于规划的严肃性，规划的修改必须符合一定的程序。（1）根据《土地管理法》第二十六条的规定，“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准，未经批准的，不得改变土地利用总体规划规定的土地用途”。（2）考虑到土地利用总体规划修改需要一定的时间，为了保证国家重点工程项目的及时用地，《土地管理法》第二十六条同时还规定：“经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划”。（3）《土地管理法》还规定，“经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要修编土地利用总体规划的。属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划”。但是，如果经省、自治区、直辖市批准的建设用地项目，改变的土地利用总体规划是由国务院批准，则仍需报国务院批准修改。土地管理--土地利用专项规划一、土地利用专项规划的概念土地利用专项规划是在土地利用总体规划的框架控制下，针对土地开发、利用、整治和保护某一专门问题而进行的规划。土地利用专项规划就其本质而言是土地利用总体规划的深入和补充，是土地利用总体规划的有机组成部分。二、土地利用专项规划的特点与土地利用总体规划相比，土地利用专项规划具有以下特性：

(1)针对性。广义的土地利用包括了土地的开发、利用、整治和保护的全部活动过程。土地利用总体规划是对土地利用全部过程进行的宏观控制，是对土地利用进行的全局性战略安排，而土地利用专项规划是对规划区域的土地开发、利用、整治和保护中的某一专门问题或某一类型的土地使用问题进行规划，因而具有很强的针对性。

(2)局部性。土地利用总体规划的范围是规划区内全部土地，而土地利用专项规划只是规划区内的部分土地。在一定时期，需要开发、利用、整治和保护的土地只是局部存在的，因而土地利用专项规划是相对规划区内部分土地而言的。当然，土地利用之间是存在着相互联系的，在对局部土地利用进行规划时必须考虑到它与其他土地利用的相互影响。

(3)实用性。土地利用专项规划虽然作为土地利用总体规划的组成部分，也具有综合性、战略性和指导性等宏观控制的性质，但其相对土地利用的某一专门方面的问题进行的规划，其规划的内容、措施、解决的土地利用问题都比较详尽，其实用性和可操作性较强。三、土地利用专项规划的类型

(1)基本农田保护区规划基本农田保护区规划必须遵循切实保护耕地、综合协调、双轨并行及区划完整性的原则进行编制。

(2)土地整理规划土地整理的范畴从地域表现形态角度可分为农地整理和市地整理。

(3)土地复垦规划必须根据因地制宜，同时兼顾生态效益、社会效益和经济效益，综合协凋发展来进行土地复垦规划。

(4)土地整治规划为使土地资源得以永续利用，人为地创造土地生态良性循环的途径和措施的总体安排。土地整治类型有水土流失地、盐碱地、沼泽地、风沙地、红黄壤低产地和海涂整治。土地管理--土地利用详细规划一、土地利用详细规划的概念土地利用详细规划是在总体规划或土地利用专项规划的控制和指导下，直接对某一地段或某一土地使用单位的土地利用及其配套设施作出具体的安排，它是土地利用总体规划或土地利用专项规划的深入和细化。如农场土地利用规划、林场土地利用规划、村庄用地规划等。二、土地利用详细规划的类型从土地利用详细规划的作用来看，有两种类型，即控制性土地利用详细规划和开发性土地利用详细规划。（1）控制性土地利用详细规划是地方政府为规范和控制土地使用者的微观土地利用行为而编制的规划，它详细规定了各类土地的使用范围、使用界线、使用强度、利用要求、限制条件等。根据我国目前的土地使用情况，控制性土地利用详细规划主要有以下类型：①城市(镇)土地利用规划在一定面积土地上形成的附着于其上的人口、产业集聚和城市社会支持系统，产生了城市土地功能的集中与多样性。许多用地功能彼此之间往往是互相依存、渗透，有时又是互相消长和制约的。因此，城市土地利用规划就是要代表社会整体利益和长远利益，统一协调城市千千万万个分散的土地利用活动，避免各种建设活动的互相干扰，消除土地利用的负面外部性影响。城市土地利用控制性规划的主要内容就是合理地确定城市用地的总体布局与功能分区，规定各地段各种用途的具体用地范围、用地强度、用地要求和用地限制。②乡村土地利用规划乡村土地利用规划是在城市(镇)以外的广大农村地域进行的，乡村土地以农业用地为主，兼有一定的村庄居民点用地、工业小区用地、交通水利设施用地、生态保护用地等。与城市(镇)土地不同，乡村土地主要由农业生产用地构成，它侧重于利用土地的生产功能。控制性的乡村土地利用详细规划的重点应是保护农地，尤其是保护基本农田。乡村土地类型多样，各种用地要求不尽一致，因此，乡村土地利用规划可进一步细化为耕作田区规划、村庄用地内部规划、果园内部规划、养殖场内部规划、茶园内部规划等。（2）开发性土地利用详细规划则是为了指导某一地段、地块或某一土地使用单位的土地如何开发利用而进行的具体规划。土地管理--土地利用计划一、土地利用计划的概念土地利用计划是指根据土地利用总体规划和经济社会发展需要，对各类用地数量的具体安排。它是土地利用总体规划的具体实施计划。编制土地利用计划的依据，有国民经济和社会发展规划，国家产业政策、土地利用总体规划、建设用地和土地利用的实际状况等。土地利用计划一般由计划的文字说明和计划指标两部分组成。计划的文字部分是对计划的制定、计划指标、执行要求等所作的具体说明；计划指标则从数量关系上提出用地规模等。土地利用计划指标是土地利用规划目标和任务的具体化及数量表现。土地利用计划指标通常由两部分组成，即有关的用地类型和用地面积数量。二、土地利用计划编制的主要内容我国现阶段土地利用计划编制的内容主要包括农用地转用计划、耕地保有量计划和土地开发整理计划等。这些内容主要由下述指标体系构成：（1)农用地转为建设用地指标。其中重点是耕地转为建设用地的计划指标，包括由国务院批准转用和省级人民政府批准转用两部分耕地占用指标是指令性的，必须特别严格执行。（2)土地开发整理增加耕地指标。包括开发增加耕地和整理增加耕地两部分。（3)生态退耕指标。指对破坏生态环境开垦、围垦的土地，有计划有步骤地退耕还林、还牧、还湖的面积。（4)耕地保有量指标。指计划年末耕地保护的实有数量。三、土地利用年度计划编制的任务与管理措施（1)土地利用年度计划编制的任务

《土地管理法》指出，“土地利用年度计划，根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制”。由于我国现行编制的土地利用总体规划已对近五年的土地利用作出安排。也就是说，在编制土地利用总体规划时，已经编制了土地利用中期计划。因此，目前编制土地利用计划实际上就是指编制土地利用年度计划，其具体任务有：①通过编制土地利用年度计划，实现土地利用总体规划的目标和任务。②合理确定各类用地的计划指标，调整土地利用结构、规模和速度，促进国民经济均衡协调发展。③研究制定用地计划的政策措施，保证计划顺利实施。

土地管理--土地利用计划（2)土地利用年度计划编制的管理措施第一、土地利用年度计划的报批管理①县级以上地方人民政府国土资源管理部门会同有关部门，按照国家的统一部署，提出本地的土地利用年度计划建议，经同级人民政府审查后，报上一级人民政府国土资源管理部门。各省、自治区、直辖市的土地利用年度计划建议，应当于每年十月十日前报国土资源部，同时抄报国家发展和改革委员会；②国土资源部会同国家发展和改革委员会，在各地和国务院有关部门提出的土地利用年度计划建议的基础上，编制全国土地利用年度计划草案，纳入年度国民经济和社会发展计划草案；③国土资源部会同国家发展和改革委员会将土地利用年度计划草案上报国务院，经国务院审定后，下达各地参照执行。待全国人大审议通过国民经济和社会发展计划草案后，按全国人大批准的计划正式执行；④地方人民政府国土资源管理部门可以将上级下达的土地利用计划指标分解，经同级人民政府批准后下达。第二、土地利用年度计划执行情况的考核①县级以上地方人民政府国土资源管理部门应当实行土地利用年度计划台帐管理，对计划执行情况进行登记、统计；②上级国土资源管理部门对下级土地利用年度计划执行情况进行考核，土地利用年度计划以每年一月一日至十二月三十一日为考核年度；③土地利用年度计划执行情况考核结果作为编制下一年度计划的依据。未经批准超计划批地的，已实施征地满两年未供地的和没有完成耕地占补平衡任务的，相应减少下一年度的农用地转用计划指标。土地管理--耕地保护一、耕地保护的重要性

1、耕地保护关系到国家粮食安全

2、耕地保护事关我国经济社会可持续发展3、耕地保护事关我国社会稳定

4、耕地保护对生态环境保护具有重要作二、耕地保护的责任目标考核制度三、耕地保护管理的主要内容我国耕地保护工作包括耕地数量保护和耕地质量保护两个方面。耕地的数量保护是对耕地面积的保护，目的是保持全国和一定区域内耕地面积的相对稳定，控制耕地面积的减少。耕地的质量保护是对耕地的地力和农业生态环境的保护，目的是保持耕地地力的相对稳定，并不断培育耕地肥力，保持和维护耕地良好的生态环境，防止耕地污染、盐渍化、水土流失、掠夺性经营耕地等。耕地保护管理的主要内容具体有：

1．基本农田保护管理基本农田为了满足一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求而必须确保的耕地最低需求量，因而基本农田保护管理是耕地保护管理的核心内容，包括基本农田保护区划定和基本农田保护规划等内容。

2．耕地占补平衡管理耕地占补平衡制度是保证耕地总量不减少的重要制度，是落实耕地数量和质量保护的重要途径。推广实行建设占用耕地与补充耕地的项目挂钩制度，切实落实补充耕地的责任、任务和资金；加强按项目检查核实补充耕地情况，确保建设占用耕地真正做到占一补一是耕地保护管理的重要内容。

3．土地整理复垦管理土地整理复垦是改善土地利用结构和生产、生活条件，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境的行为。土地整理复垦是增加耕地数量、提高耕地质量的途径之一。

4．耕地保护执法建立严格的耕地保护执法和监督查处制度，同时建立耕地保护动态监测制度，采取行政、经济、法律等手段，及时发现和纠正耕地保护违反法规的行为，严厉查处有法不依、执法不严等违法行为。对于违反耕地保护法规，破坏耕地的要坚决查处，对构成犯罪的，要按照相关法规追究刑事责任。唯有如此，才能做到有效保护耕地。

土地管理--耕地保护四、基本农田保护

1、基本农田概念根据《基本农田保护条例》的规定，基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求以及对建设用地的预测，根据土地利用总体规划而确定的不得占用的耕地。基本农田，又称之为“吃饭田”、“保命田”，是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。基本农田是耕地的其中一部分，而且主要是高产优质的那一部分耕地，但并不是所有的耕地都是基本农田。

2、基本农田保护概念基本农田保护是指为了保障国家粮食安全，保障经济社会的可持续发展，而采取行政、法律、技术或经济的方法对基本农田实施的特殊保护。根据《基本农田保护条例》第3条规定，基本农田保护方针是：“全面规划、合理利用、用养结合、严格保护”。

3、基本农田保护区概念是指为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。

4、基本农田保护区划定划定基本农田保护区的依据。划定基本农田保护区的依据是土地利用总体规划，土地利用总体规划是协调各行业用地的最高规划。特别在县、乡级土地利用总体规划中，将明确划出各种土地利用区，包括城市建设用地区、村庄和集镇建设用地区、林地区、耕地区、基本农田保护区等。在编制土地利用总体规划时也要考虑到各行业对用地的需要、耕地的保有量和基本农田保护的需要。因此，划定基本农田保护区应当以土地利用总体规划为依据，把按土地利用总体规划的要求应该划入基本农田保护的耕地划入基本农田保护区，并对此进行特殊保护。划定基本农田保护区应当依据县、乡级土地利用总体规划划区定界，以乡(镇)为单位具体落实到地块，并到实地进行划区界定，确定具体的范围、四至，并建立基本农田保护区的档案。基本农田保护区以乡(镇)为单位划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。根据国民经济和社会发展要求，现行《土地管理法》规定了划定基本农田的数量要求，即各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的80％以上。

土地管理--农用地转用一、农用地转用概念

1、农用地转用概念。农用地转用又称为农用地转为建设用地，是现状的农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的行为。农用地转用是《土地管理法》重要的内容，也是在市场经济条件下，许多国家控制建设用地增长，保护农用地尤其是耕地普遍采用的手段。在世界各国和地区，名称不尽相同，但含义基本相似。有些称为“土地开发许可”，有的称为“建筑许可”，还有叫“非都市土地使用管制”，但目的都是根据土地利用总体规划或城市规划，控制建设项目占用农用地，尤其是占用耕地的行为。

2、农用地转用的条件

(1)在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇规划区范围内的农用地转用必须符合下列条件：①城市、村庄和集镇建设规划；②土地利用年度计划确定的控制指标(包括上级下达的计划指标和土地整理折抵指标)③保质足额补充所占耕地；④符合国家的土地供应政策。

(2)在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇规划区范围以外单独选址的建设项目，确需占用农用地的，应当符合下列条件之一：①土地利用总体规划已经明确预留的项目用地；②经国务院和省人民政府批准的能源、水利等基础设施建设项目用地；③供水、供电、排污等确实无法在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地范围内的特殊建设项目用地。农用地转用又称为农用地转为建设用地，是现状的农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的行为。二、农用地转用的依据

1、土地利用总体规划

2、土地利用年度计划

3、建设用地供应政策

土地管理--农用地转用三、农用地转用的批准权限根据中央确定的土地要实行集中统一管理的原则，《土地管理法》对农用地转为建设用地实行两级审批的制度，即国务院和省级人民政府。

1、国务院的批准权限（1）国务院批准的建设项目占用农用地的。包括按照国家基本建设程序规定，由国务院及国务院有关部门批准可行性研究报告的项目，并且是在城市建设用地区之外需要单独选址的项目。同时包括国务院和国务院有关部门批准的能源、交通、水利、矿山等项目，也包括中央军委批准建设的军事项目用地。（2）省、自治区、直辖市人民政府批准可行性研究报告的铁路、公路、各种管线及大型的能源、交通、水利等基础设施需要在城市建设用地区外单独选址的项目用地。（3）城市建设用地区内统一征地的，包括直辖市，省、自治区人民政府所在地城市、城区人口在100万以上的其他城市，以及国务院指定的其他城市用地。（4）涉及到基本农田的。根据《基本农田保护条例》第15条规定，农用地转用需要报国务院批准。

2、省级人民政府的批准权限（1）除了报国务院审批之外的其他城市的市区占用农用地的。（2）县和县级市所在的城镇及其他城镇建设占用农用地的。（3）地、市以下政府批准可行性研究或建设项目需要占用农用地的。四、农用地转用的审批程序

1、提出申请由组织实施土地利用总体规划的县、市人民政府提出申请，其土地行政主管部门负责编制《农用地转用方案》、《补充耕地方案》等报批材料。

2、逐级报批按规定由县、市人民政府逐级上报至省级人民政府，省级人民政府土地行政主管部门根据土地利用总体规划、土地利用年度计划、国家产业政策及补充耕地等情况进行审查。

3、组织实施农用地转用经批准后，由实施土地利用总体规划的地方人民政府及其土地行政准管部门具体组织农用地转用的实施。如果占用耕地，必须履行补充耕地的义务和责任。

土地管理--农用地转用五、土地征收和征用概念土地征收则是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。土地征收指国家依据公共利益的理由，强制取得民事主体土地所有权的行为。土地征用是指国家依据公共利益的需要，强制取得民事主体土地使用权的行为。征收和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收的实质是强制收买，主要是土地所有权的改变，不存在返还的问题。征用的实质是强制使用，只是使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，这是一种临时使用土地的行为。《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的±地进行征收。土地征收就是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有的土地转变为国有土地的强制手段。因此，土地征收是土地所有权的改变，土地征用则是土地使用权的改变。六、征地行为的特征

1、政府行为。征地是一种政府行为，是政府的专有权力，其他单位和个人都没有征地权。

2、补偿性。国家征收集体的土地，按照有关法律规定，要向被征收土地的所有者支付补偿费，造成劳动力剩余的必须予以安置。

3、强制性。国家建设征收土地，被征地单位必须服从，不得阻挠。这表明征地具有法律上的强制性。

4、权属转移性。国家建设需要征用农村土地后，原来属于集体所有的土地转变为国家所有，国家通过两权分离，使用单位取得国有土地的使用权。

5、必须依法批准。为有效地控制征收土地的数量和防止侵害被征地单位的利益，《国家建设征用土地条例》和《土地管理法》都作出了征收土地要依法审批，并规定了明确的批准权限，实行征收土地实行国务院和省级人民政府两级审批制度。国务院的批准权如下：（1)基本农田；（2)基本农田以外的耕地超过35hm2（公顷）的；（3)其他土地超过70hm2（公顷）的。其他的用地由省、自治区、直辖市人民政府批准，报国务院备案。在征收土地的审批中，要征用农用地，首先要办理农用地转用，或同时办理农用地转用审批。

6、征地行为的公开性。征地行为必须向社会公开，接受社会的公开监督。土地管理--农用地转用七、土地征收补偿和安置的内容1、土地补偿费征收耕地的补偿费为该耕地征收前三年平均年产值的6-10倍。2、安置补助费征收耕地的安置补助费标准，是按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地征收前三年平均年产值的4-6倍。3、青苗和地上附着物的补偿费被征收土地，在拟定征地之前，已种植的青苗和已有的地上附着物，应当给予补偿。所谓青苗是指正在生长尚未成熟的农作物。

《土地管理法》规定：被征收土地的附着物和青苗的补偿费标准，由省、自治区、直辖市人民政府自行制定。（1）青苗补偿标准（2）房屋拆迁补偿标准（3）其他附着物的补偿标准：（铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿，参照有关标准，付给迁移费或补偿费。用地单位占用耕地建房或者从事其它非农业建设时，应当按照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定，缴纳耕地占用税。

4、土地征收补偿费的支付和管理、使用八、土地征收方案的编制与审核征收土地方案是在批准农用地转用后或同时必须上报的材料，征地方案的申请受理、审查过程与农用地转用方案基本相同。

1、征收土地方案的编制的内容征收