世联-长沙东玺门地产项目营销战略策略报告-

东玺门营销战略策略报告1/19/2023报告的思路及框架项目背景市场分析目标下的问题营销目标策略思路策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略2报告核心内容概要：营销战略与策略形象攻略展示攻略推广攻略服务攻略推售攻略破旧立新，高举高打，重新塑造项目高端商品住宅形象，形成与东方新城经济适用房相区隔的高品质楼盘的市场意象。高标准、高形象的展示与服务体验，建立高端话语权，从服务上建立与品牌体验相一致的竞争力。小步快跑，多频次推售开盘，制造供应稀缺，保持市场热度。主动式营销，高性价比推广载体，以活动营销为主线，不端制造项目热点。建立超越竞争的营销举措超越竞争的营销战略3东城版块—项目所处版块，传统意义上的“东市”，高品质楼盘聚集地，长沙物流核心。区域改造和开发成为该版块主题。区域居住价值关键词：高桥大市场、建材市场、芙蓉区政府、东方新城（5千余户）。优越的地理位置：地处万家丽路与荷花路交界处，成熟、优越的城市生活配套聚集。浓郁的生活氛围：学校、购物、银行、医院、餐饮环绕。学区：芙蓉中学、育英小学比邻。这里云集着长沙最多的建材、批发、物流商人及相关从业人员，是长沙有名的富人区。项目区位分析4项目东方新城1期、2期是长沙著名的经济适用房小区，3期L组团为住宅商品房，均为点式高层。具备同区内两大学区优势：育英小学、芙蓉中学。项目总建面约40万平米项目三期基本资料占地面积：370亩建筑面积：458989.66平方米，其中商品房178181平方米。经济适用房191355平方米。总户数：3500户，其中可售商品房1520户。车位数：商品房停车位1156台，经济适用房停车位611台。如图：L组团为商品房住宅，M组团为经济适用房。商品房（5栋32层高层）东方新城2期经济适用房经济适用房芙蓉中学育英小学东方新城1期经济适用房备注：1、芙蓉中学、育英小学待建。2、东方新城1期2期5000余户已入伙。项目规划5欧陆风格，俊朗挺拔，极具古典主义气息。项目立面6项目户型特点：3梯5户，私密性较差。东方新城3期（商品房）户型面积区间套数套数比2房81-8760440%3房128-13462441%4房140(未定)29219%合计1520100%关键点：经济型户型。1梯5户，私密性较差。户型方正，经济实用。干湿分离，飘窗设计。部分户型非正南北朝向。部分客厅无阳台,采光面不够.3房3房2房2房4房项目户型7项目主要营销节点项目节点2007.1.VIP卡认购；2007.3.30售楼处整改装修完备；2007.4.21第一批单位公开发售；2007.4.29—2007.5.3参加长沙春季房交会。…………目前工程进度：L4栋４层。8报告的思路及框架项目背景市场分析目标下的问题营销目标策略思路策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略9项目目标回款目标：07年全年实现销售收入3.32亿（销售主要集中在商品房住宅及车库销售，经济适用房和商业销售除外），折合项目面积约7万平方米，均价实现3600—3700元/平方米。车库销售约300个。品牌目标：通过项目的热销，巩固新金鸿的企业品牌影响力。目标意味着：从4月份开始计算，平均每月销售7800平方米，约合70—75套。每月至少销售34个车库。10项目目限限制制条条件件经济济适适用用房房的的“烙烙印印””：项目目属属于于东东方方新新城城经经济济适适用用房房里里的的商商品品住住宅宅，，整整个个项项目目被被打打上上了了经经济济适适用用房房的的““烙烙印印””。。为为项项目目形形象象提提升升产产生生负负面面影影响响。。较低的营营销预算算：项目全年年的营销销整体预预算仅489万万，占目目标销售售收入的的1.47%，，用于推推广的费费用较低低。11报告的思思路及框框架项目背景景市场分析析目标下的的问题营销目标标策略思路路策略执行行项目概况况项目目标标目标分解解项目限制制条件区域市场场分析竞争分析析客户分析析项目营销销难点项目核心心价值梳理案例借鉴鉴策略推导导形象攻略略展示攻略略服务攻略略推售攻略略推广攻略略1206年长长沙市房房地产市市场供销销两旺局局面，全全年供应应751万，销销售690万，，各区域域呈现供供销两旺旺的局面面。06年各各区商品品房供应应面积（（万平方方米）06年各各区商品品房销售售面积（（万平方方米）06年住住宅累计计供销比比例为1.05：1。。长沙市房房地产需需求仍以以刚性需需求为主主，对于于政策的的承受能能力较强强。13长沙房地地产市场场的版块块格局：：“西文文东市，，南帝北北丐”全全面开花花，竞争争主要集集中在同同区域内内的同品品质楼盘盘。河西版块北城版块东城版块项目所在版块。中心版块中心南版块新南城版块星沙版块中心北版版块：以五一大大道为主主干道，，北至三三一大道道，南以以人民路路为界，，西靠沿沿江大道道，东达达东二环环。代表表楼盘为为：金色色屋顶，，华盛··新外滩滩。河西版块块：湘江以西西，由两两个组团团构成，，市府麓麓谷片区区和麓南南片区。。主要代代表楼盘盘：阳光光100，卓越越·未来来海岸，，长沙玫玫瑰园。。东城版块块：以芙蓉区区政府和和体育新新城为核核心，东东至二环环和万家家丽路，，北以浏浏洋河为为界。代代表楼盘盘：完全全竞争市市场，所所有不同同类型的的楼盘。。新南城版版块：以省政府府和天心心区政府府新址为为核心向向周围扩扩张，北北达东二二环，西西至湘江江，东到到万家丽丽路。代代表楼盘盘：长沙沙奥林匹匹克花园园。中心南版版块：以东塘··侯家塘塘为中心心辐射，，南以南南二环为为界，东东至东二二环，西西临湘江江。代表表楼盘：：融科··三万英英尺。北城版块块：包括北二二环以北北，湘江江以东，，东二环环以西区区域，由由三个核核心组团团组成：：开福区区政府组组团，四四方坪组组团，青青竹湖组组团组成成。代表表楼盘：：珠江花花城，顺顺天·黄黄金海岸岸。星沙版块块：星沙版块块由两个个核心组组团构成成，一是是以广电电中心为为核心辐辐射周边边区域，，一个是是星沙。。代表楼楼盘：藏藏珑滨湖湖国际社社区。长长沙·碧碧桂园。。见附件11406年东东城版块块在售项项目/07年即即将发售售的楼盘盘概况。。在售项目产品规模产品类型户型面积价格长房·东郡30万平方米小高层板楼120平方米3房主力户型内部价格2800元。上河国际35万（住宅）小高层板楼待定3100西子花苑30万小高层板楼3房主力户型3400银港·水晶城34万平方米小高层板楼3房主力户型3100一品·东庭6万平方米小高层80—125平方米——万科西街花园25万平方米多层洋房120—250平方米4000中城·丽景香山39万平方米洋房、小高层97—234平方米3房、4房、5房3500绿城·桂花城22万多层、洋房110—140平方米4200银港水晶晶城绿城桂花花城锦湘国际际上河国际际一品国际际西子花苑苑长房·东东郡万科西街街本项目的的竞争主主要来自自东城版版块的同同品质楼楼盘的完完全市场场竞争。。区域竞争争分析15东城版块块各项目目都在抢抢占先机机，抓住住旺销季季节，截截流客户户，以面面对激烈烈的竞争争。区域竞争争分析6月5月7月8月9月06年4月10月12月11月3月2月4月5月07年1月本项目长房东郡上河国际西子花苑万科西街花园中城丽景香山一品东庭银港水晶城锦湘国际绿城桂花城1期售罄罄，2期期08年年年初。。1期销售售中，2期4月月份推出出。2期3月月17日日开盘。。5月20日洋房房开盘，，2期下下半年开开盘。2月27日，主主推88平方米米2房售罄，剩剩商业。。9月底2期开盘盘3月25日，中中央官邸邸公开从推广上上来说本本项目已已失先机机，并且且将遭遇遇激烈的的市场竞竞争。163梯5户户的高层层点式，，使项目目在梯户户比、通通风、采采光、朝朝向、得得房率上上存在明明显的竞竞争劣势势。楼盘主力产品产品分析长房东郡全小高层板楼，主力户型３房１12－１24平方米．户型紧凑实用，大面宽，短进深，一个阳台3个飘窗。西子花苑全小高层板楼，３房１２０－１３０平方米．户型以135平米左右标准三房为主，配以少量二房及四房户型．户型方正紧凑．万科西街花园洋房，109、136平方米3房，160平方米4房。低密度、阳光房。中城丽景香山洋房、小高层132—234平方米3房、4房、5房级版短板小高层为主，辅以豪华退台式情景洋房及局部景观高层一品东庭77、88、97平方米2房120平方米三房户型紧凑实用。锦湘国际131平方米3房。164平方米4房。主卧套房设计，带大凸窗、大阳台、大客厅、方正实用绿城桂花城现房销售中117平方米2房。140、151平方米2房。全现房销售，园林景观完全展示，户型属于舒适型户型。区域竞争争分析东方新城3期（商品房）户型面积区间套数套数比2房78-8460440%3房117-12762441%4房140(未定)29219%合计1520100%在户型面面积上，，本项目目与竞争争对手处于于完全竞竞争市场场。本项目2房将成成为本区区域内稀稀缺性产品品。17东城版块块价格主主要依靠靠低密度度物业拉拉动，3600—3700是是需要突突破的片片区小高高层物业业均价。。区域竞争争分析竞争项目产品规模产品类型价格长房·东郡30万平方米小高层板楼内部价格2800元。1期对外3200元。上河国际35万（住宅）小高层板楼3100西子花苑30万小高层板楼3600一品·东庭6万平方米小高层3500万科西街花园25万平方米多层洋房4000中城·丽景香山39万平方米洋房、小高层3400绿城·桂花城22万多层、洋房40002006供应楼楼盘，最最新价格格刷新。。以别墅、、类别墅墅、多层层、洋房房为主的的楼盘均均价已突突破4000元元。小高层物物业均价价保持在在3500元左左右。本版块截截止目前前尚未有有高层住住宅销售售。18根据对竞竞争项目目调查分分析，客客户主要要来自本本版块内内的各大大市场、、政府机机构、医医院、学学校等事事业单位位。物流区小商品市市场聚集集地全国知名名的高桥桥大市场，总总经营面面积5万平方方米。建材市场场，社区区。本版块的的政务区区。重点客户户锁定：：商人：高高桥市场场、马王王堆陶瓷瓷建材新新城、万万家丽建建材广场场、东方方家园建建材超市市、高桥桥水暖器器材城等等、马王王堆蔬菜菜批发市市场。公务员：：芙蓉区区政府等等事业单位位：教师师、医生生。客户分析析19本项目目目标客户户锁定东方新城城经济适适用房业业主及其其介绍的的老客户户。政府公务务员、医医生、教教师等。。外地经营营户（小小老板））“望子成成龙”学区驱动动客户。。其他区域域的客户户。1、芙蓉蓉中学、、育英小小学的强强大吸引引力。置置业目的的为了子子女的教教育和前前途。2、慕慕名而而来的的客户户。小商人人：高桥市市场、、马王王堆陶陶瓷建建材新新城、、万家家丽建建材广广场、、东方方家园园建材材超市市、高高桥水水暖器器材城城等、、马王王堆蔬蔬菜批批发市市场。。公务员员：芙芙蓉区区政府府等事业单单位：：教师师、医医生。。老带新新：东东方新新城老老业主主转介介的新新客户户。核心客户重点客户游离客户客户分分析20分类分布生活状况置业需求特征描述公务员客户区政府机关家庭月收入3500-5000已经有过置业行为年轻人偏向二房30-45岁者改善生活，偏向三、四房少量官商一体偏向于投资，保值升值素质较高，内敛，低调，不显富，见识较广，交际广泛，信息渠道多，社会强势群体，有较强的投资意识事业单位客户通讯系统医疗卫生系统教育系统家庭月收入在3000-3500元左右不愿居住于老的集资房中，但喜欢聚居，多集体团购换房需求者倾向于三房或四房，期望有好的配套和教育环境年轻人无分房，偏向于经济的二房素质较高，内敛，低调，不显富，见识较广，交际广泛，信息渠道多，社会强势群体，有较强的投资意识生意人建材，服装，餐饮，电器为主年收入在15万以上多拥有不止一套住房偏向与舒适的大户型，或具有投资价值的物业(如连天连地)见识广，交际广泛，低调，信息渠道多，重实际。有很强投资意识“望子成龙”系全市主要为子女教育置业。客户分分析客户共共同点点描述述：既既好面面子又又重实实惠。。21客户价价值驱驱动：：本区区域客客户购购买因因素排排序：：产品品品质质＞价价格＞＞配套套＞推推广因因素＞＞品牌牌等．．绿城城桂花花城和和长房房东郡郡的畅畅销说说明了了这一一点．．东城板板块００６年年在售售代表表性项项目．．万科西西街花花园产品品品质成成为开开发商商竞争争的利利器便捷程程度及及成熟熟度客客户的的主要要关注注点配套产品区位推广价格品牌长房东郡西子花苑绿城桂花城生活配套是否成熟及对中年客户影响较大各项目推广范围广，推广手段多元，但对客户购买影响力较大．开发商品牌对客户购买存在一定影响，但与其他因素相比，影响最弱性价比，成为客户购买的重要考量因素，价格高企需要有相应的产品品质与之相匹配．客户分分析2206年年长沙沙市房房地产产市场场供销销两旺旺局面面，全全年供供应751万，，销售售690万万，各各区域域呈现现供销两两旺的局面面。长沙房房地产产市场场的版版块格格局：：“西西文东东市，，南帝帝北丐丐”全全面开开花，，竞争主主要集集中在在同区区域内内的同同品质质楼盘盘。东城版版块各各项目目都在在抢占占先机机，抓抓住旺旺销季季节，，截流流客户户，以以面对对激烈烈的竞竞争，，从推广上上来说说本项项目已已失先先机，，并且且将遭遭遇激激烈的的市场场竞争争。3梯5户的的高层层点式式，使使项目目在梯梯户比比、通通风、、采光光、朝朝向、、得房率率上存存在明明显的的竞争争劣势势。3600——3700是需需要突突破的的片区区小高高层物物业均均价。。东城版版块的的核心心客户户集中中在本本区域域内的的市场场、政政府机机关、、事业业单位位里。。客户价价值驱驱动因因素：：产品品品质质＞价价格＞＞配套套＞推推广因因素＞＞品牌牌。市场分分析小小结23报告的的思路路及框框架项目背背景市场分分析目标下下的问问题营销目目标策略思思路策略执执行项目概概况项目目目标目标分分解项目限限制条件区域市市场分析竞争分分析客户分分析项目营营销难难点项目核核心价价值梳理理案例借借鉴策略推推导形象攻攻略展示攻攻略服务攻攻略推售攻攻略推广攻攻略24达成项项目目目标，，营销销所面面临的的问题题从4月月份开开始计计算，，平均均每月月销售售7800平方方米，，约合合70—75套套。每月至至少销销售34个个车库库。销售均均价3600——3700元/平方方米项目目目标：：Q2如何建建立营营销渠渠道，，有效效积累累客户户？实实现较较快速速度、、较高高价格格的销销售Q1属属于于经济济适用用房社社区中中的部部分商商品住住宅，，本区区域中中的第第一个个高层层项目目，如何区区隔东东方新新城经经济适适用房房，打打赢市市场竞竞争，，确立立东玺玺门高高端的的商品品住宅宅形象象面临的的问题题：25项目营营销问问题剖剖析———到到底底难在在哪？？1属属于经经济适适用房房社区区中的的部分分商品品住宅宅，消消解负负面影影响的的难度度。2本本区域域的第第一个个点式式高层层项目目，应应对小小高层层产品品和多多层产产品竞竞争的的难度度。3实实现高高价快快销的的难度度。项目难难点：：难易程程度评评估：：事实状状态：：东方新新城作作为长长沙的的经济济适用用房已已经文文明遐遐迩，，口碑碑好，，产品品品质质感强强，况况且2期也也有商商品房房销售售。因因此难难度相相对较较低。。客户接接受度度低，，得房房率低低，通通风、、采光光相对对较差差。本本区域域内第第一个个点式式高层层项目目，将将面临临着市市场的的考验验。难难度最最大。。东城在在售楼楼盘持持销期期内每每月销销售50-70套，，市场场容量量大。。市场价价格通通过自自然增增长，，可突突破3600——3700元/平方方米。。26我们必必须通通过对对长沙沙本土土同类类项目目的研研究，，深挖挖项目核核心价价值的的方法法，找找到解解决问问题的的方向向。27高层代代表性性楼盘盘1——融科科三万万英尺尺：优优越的的地理理位置置。完完善的的展示示系统统、超超高性性价比比，独独到的的传播播概念念，独独树一一帜的的价格格策略略，体体现项项目强强大的的实力力后盾盾。项目规模8栋30层高层T型短板。产品类型高层，高档综合住宅户型特点风景玄关、空中庭院。价格范围均价4300—4500元/平方米，目前均价达4900元/平方米。销售情况1期销售告罄,2期销售达70%。客户特点40%以上湘籍外地客户。追求品质、身份感。项目特色规划设计由澳大利亚柏涛（墨尔本）担纲，点阵式T形短板的规划实现了住宅的南北通透和全明设计。园林设计出自“中国品牌年度大奖（园林景观）”获得者美国奥斯本之手，东南亚热带风情雨林，并通过“恋恋巴厘”、“云顶雅境”、“苏美香域”三大组团景观汲取了东南亚园林景观的精华。物业服务由全球顶级“英式管家”之第一太平戴维斯全程提供。营销特点营销借鉴：3万英尺将高度展现得淋漓尽致。集约式的媒体轰炸。分户型定价，化解高层抗性。

完善的、创意性展示体系。长沙高高层案案例研研究28代表性性项目目2——华盛盛·新新外滩滩：顶顶级的的江景景景观观资源源，墨墨绿色色的外外立面面，体体现无无可替替代的的天赋赋优越越。项目规模20万平方米。产品类型点式高层，高档综合住宅户型特点70-190平方米，户型面积可选择大，错层弧形观景阳台。价格范围均价6000元/平方米。销售情况1期入伙,2期销售达70%。大户型销售缓慢。客户特点景观，繁华城市配套，身份感。项目特色项目远眺岳麓山，西临湘江风光带，江天一色，水波潋滟，一览无遗，是大型江景楼盘地产的绝版之地。项目内的市民绿化广场，为长沙市政府投资建设，是一个大型休闲、购物、园林广场，兼顾商业与休闲两大功能。项目四边商业气氛浓厚，人气鼎盛，无论是开发性地产还是商业性地产，开发价值巨大。营销特点以无敌的江景资源作为项目核心价值点。化解高层抗性于无形。长沙高高层案案例研研究29案例研研究结结论将高层层的高高度、、视野野作为为项目目传播播的价价值诉诉求，，变劣劣势为为优势势。高层项项目位位置优优越，，具有有无法法复制制、替替代的的特点点。长沙高高层案案例研研究对于本本项目目，相相对于于区域域内竞竞争对对手而而言，，在缺缺乏先先天的的资源源优势势和地地段优优势情情况下下，如如何摆摆脱高高层产产品的的市场场抗性性？30SWOT分分析项目核核心价价值梳梳理SWTO地段价价值：：优越越的地地理位位置：：地处处万家家丽路路与荷荷花路路交界界处，，成熟熟、优优越的的城市市生活活配套套聚集集。城市地地标。。学区价价值：：芙蓉蓉中学学、育育英小小学比比邻。。品牌价价值：：东方方新城城的口口碑和和新金金鸿企企业品品牌（（水云云间））。产品：：高层层点式式，户户型设设计差差．口碑：：东方方新城城经济济适用用房的的负面面口碑碑影响响．竞争：：下阶阶段推推出项项目多多，竞竞争剧剧烈．．07年年长沙沙房地地产市市场将将保持持持续续快速速的发发展，，市场场保持持供销销两旺旺的局局面。。地段决决定价价值。。抢占市市场推推广先先机。。同区域域内市市场营营销水水平粗粗放，，不成成体系系。31报告的的思路路及框框架项目背背景市场分分析目标下下的问问题营销目目标策略思思路策略执执行项目概概况项目目目标目标分分解项目限限制条件区域市市场分析竞争分分析客户分分析项目营营销难难点项目核核心价价值梳理理案例借借鉴策略推推导形象攻攻略展示攻攻略服务攻攻略推售攻攻略推广攻攻略32要想本本项目目实现现高价价快销销的目目标，，并从从竞争争中突突围，，需要要建立立超越竞竞争的的全攻攻略。。33本项目目如何何超越越竞争争？1、建建立高高端的的品牌牌形象象工程程。2、压压迫式式推售售策略略。3、整整合资资源，，渠道道取巧巧。34形象攻攻略展示攻攻略推广攻攻略超越竞竞争的的营销战战略服务攻攻略推售攻攻略破旧立立新，，高举举高打打，重重新塑塑造项项目高高端商商品住住宅形形象，，形成成与东东方新新城经经济适适用房房相区区隔的的高品品质楼楼盘的的市场场意象象。高标准准、高高形象象的展展示与与服务务体验验，建建立高端话话语权权，从从服务务上建建立与与品牌牌体验验相一致的的竞争争力。。小步快快跑，，多频频次推推售开开盘，，制造造供应应稀缺缺，保保持市市场热热度。。主动式式营销销，高高性价价比推推广载载体，，以活活动营营销为为主线线，不不端制制造项项目热热点。。建立超超越竞竞争的的营销销举措措35报告的的思路路及框框架项目背背景市场分分析目标下下的问问题营销目目标策略思思路策略执执行项目概概况项目目目标目标分分解项目限限制条件区域市市场分析竞争分分析客户分分析项目营销销难点项目核心心价值梳理案例借鉴鉴策略推导导形象攻略略展示攻略略服务攻略略推售攻略略推广攻略略形象定位位与推广广行业营销销行动36项目形象象定位尚东区40万平平方米城城市海拔拔。华丽于城城市之上上东玺门——案名名——形象象定位——主推推广语37项目形象象推广行行动：任任何出街街的行动动均展现现高品质质的项目目形象。。Action1:高15米米的工地地围板广广告，表现本项项目强势势的、本本项目尊尊贵、高高品质的的调性及及项目的的卖点。推广时时间2007.4-2007.10Action2:芙蓉广场场的广告告牌以宏宏大的气气势、典典雅的形形象对项项目形象象进行推推广。推广时间间2007.4-2007.11Action3:通过项目目网站推推广项目目形象；；调性仍仍然是区区位的优优越、项项目本身身的尊贵品质生活活。网络投放放时间：：2007.5-2007.5Action4:现场场包装/楼书物物料/报报纸等都是推推广项目目形象的的路径。。在这些物物料中可可以凸现现项目的的高品质形形象！38行业营销销行动：：以高调调、从容容的姿态态面对行行业人士士，展现现大盘、、大气风风范。Action2:与与剑客合合作，长长期进行行关于东东玺门的的销售状状况的网上讨论论。时间间：2007.4Action3:印制东玺玺门业主权益益手册，，并长期在在售楼处展展示。时间：2007.5Action1:在在售楼处处设置专专业客户户人员，，专门负责接待待业内人人士参观观。时间：2007.4月Action4:充分利用用“5.1”房房展会，，创意性的的布展从参展单单位中脱脱颖而出出。时间：2007.539报告的思思路及框框架项目背景景市场分析析目标下的的问题营销目标标策略思路路策略执行行项目概况况项目目标标目标分解解项目限制制条件区域市场场分析竞争分析析客户分析析项目营销销难点项目核心心价值梳理案例借鉴鉴策略推导导形象攻略略展示攻略略服务攻略略推售攻略略推广攻略略建立高标标准、精精细化的的生活示示范与展展示40营造精细细化的高高品质的的产品和和卖场展展示系统统，让客客户实实实在在感知高品品质的/尊贵的的未来生活活。展示体系系产品价值值展示卖场氛围围展示关键物料料展示售楼处样板房指示系统统看楼通道道围墙模型宣传片楼书户型资料料楼体展示示41全方位展展示售楼处售楼处3月30日整改改完毕，，对外开开放。围墙3月月25日日完工。。看楼通道道4月17日对对外开放放。L4栋清清水房4月17日对外外开放。。L4栋地地下车库库样板对对外开放放。42售楼处：：东玺门门体验生生活馆1、展板板展示2、夜晚晚外立面面灯光效效果1、模型型展示1、整体体典雅的的氛围武装到牙牙齿！43样板房：：将主题题样板房房进行到到底。将将缺陷遮遮掩得干干干净净净，将优优势发挥挥得淋漓漓尽致。。很强烈的的地中海海风格，，热情洋洋溢、自自由奔放放、色彩彩绚丽。。不需要要讲究太太大的技技巧，而而是保持持简单的的信念，，捕捉光光线、取取材于自自然，大大胆而自自由地运运用色彩彩、造型型。A-117.25平米米平面3房热情符号号—奔放放绚丽的的西班牙牙44样板房展展示一切超乎乎想象的的事物都都能被设设计师们们幻化成成家具，，让人看看得目瞪瞪口呆，，然后是是会心的的一笑，，这也许许就是波波普艺术术特有的的幽默。。C-119.84平米米平面3房华美符号号—意大大利风情情.45样板房展展示严谨符号号—精细细简洁的的德国重视厨房房和卫浴浴。德国国的厨房房和浴室室装饰风风格一般般都很简简洁，但但对功能能性的设设备却十十分讲究究。D-83.78平米平平面2房房46样板房展展示文化符号号—文化化意味的的中式风风格木质家具具、中国国古典文文化装饰饰墙、富富有中国国传统特特色的雕雕像和器器具，都都是映射射出深深深的中国国情结E：140平米米平面4房47楼体展示示：楼体体灯光字字，楼体体条幅。。截流客客户，彰彰现项目目昭示性性。48看楼通道道：精细细化、人人性化、、异域风风情弥漫漫。精致的各各类标识识牌49报告的思思路及框框架项目背景景市场分析析目标下的的问题营销目标标策略思路路策略执行行项目概况况项目目标标目标分解解项目限制制条件区域市场场分析竞争分析析客户分析析项目营销销难点项目核心心价值梳理案例借鉴鉴策略推导导形象攻略略展示攻略略服务攻略略推售攻略略推广攻略略高标准、、高形象象的展示示与服务务体验，，建立高端话语语权，从从服务上上建立与与品牌体体验相一致的竞竞争力。。504大服务务突破，，完全超超越现有有楼盘服服务水平平。1、入口口处，以以亲切微微笑的服服务人员员来造场场。2、“购购买风险险”的提提示。3、将《《东玺门门业主权权益手册册》在售售楼处公公示。4、业主主生活手手册周边生活活配套、、教育配配套、交交通配套套信息，以以及生活活配套中中吃喝玩玩乐的信信息都融入入到业主主生活手手册中。。51报告的思路及及框架项目背景市场分析目标下的问题题营销目标策略思路策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略52分批推售原则则工程进度原则则：在政府政策许许可的范围内内，根据各栋栋的工程进度度和取得预售售许可证的时时间，合理安安排没期推售售的产品量。。户型均好性原原则：推货时，各类类户型均好搭搭配推出，保保证产品线供供应丰富，为为客户广度提提供保证。小批量推售原原则：小货量推售，，制造需求紧紧俏，小步快快跑，营造热热销氛围。价值提升原则则：根据热销局面面，为下一批批单位的价格格提升奠定基基础。5307年4月推推售产品安排排由于L4、与与L5栋的户户型基本重叠叠，相差不大大，加之L4栋较之L5栋工程进度度快，因此，，初步确定07年4月整栋栋推售L4。。L4栋处于项项目的园林中中心位置，较较L5有比较较优势，首期期推出，也避避免了初期客客户因产品选选择面较小而而流失。5407年4月推推售策略栋号户型套数户型展示说明需求说明推售策略L4二房（78-84平米）103套（40%）1）清水房展示；2）非南北朝向需求大，市场供应短缺。总价突破难度大。实现速度，走量。部分保留有利后期销售。四房（140平米）48套（19%）需求较大。实现价值三房（117-130平米）105套（41%）清水房展示市场需求大，供应量多。实现价值；满足市场主流客户。首批推售户型型种类丰富，，能够满足不不同层面的客客户需求，产产品的细分使使初期客户面面保持较宽的的状态，大量量吸客。高低低搭配，降低低市场门槛，，造成市场热热点。5507年-08年东玺门推推售计划6月5月7月8月9月4月10月12月11月08年1月首推L4栋258套。7月上旬推L5。6月中旬车库库推售500。L1、13。。08年推L2及商业门市市。开盘一周销售售150套房展会累计销销售200套套L4栋销售90%。2批房号开盘盘销售30%2批房号开盘盘销售60%2批房号开盘盘销售80%L4、L5销销售80%节奏目标实现56报告的思路及及框架项目背景市场分析目标下的问题题营销目标策略思路策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略客户策略媒体策略活动营销57客户策略：多多点封杀，全全方位锁定。。ACT1：DM直邮定点点投递。ACT2：大大市场、大卖卖场阶段性条条幅。ACT3：深深度挖掘东方方新城老业主主，充分发挥挥老带新效能能。ACT4：定定向短信群发发。58ACT1：点点对点直邮寄寄送。直邮时间点：：2007.4.15前前，2007.6.30前直邮内容：项项目的形象、、基本描述、、户型及价值值点介绍样板房、售楼楼处、园林现现场实景图；；59ACT2：东东城各大市场场阶段性条幅幅推广项目信信息。重要投放时间间节点把握：：开盘前后。。把广告做到客客户购物、做做生意、工作作的地方。60ACT3：深深度挖掘东方方新城老业主主，促进老带带新。目的：东方新城1、、2期5000余户的老老业主是庞大大的潜在客户户。发动他们们转介新客户户，迅速扩大大项目口碑。。形式：以赠送项目宣传传资料，发放放业主权益卡卡，转介成功功或购买客户户直接享受优优惠等方式。。时间：2007.4-6月周末61客户策略6月时间5月7月8月9月4月10月12月11月直邮户外条幅工地围墙广告牌户外广告（形形象宣传，开开盘预告等））一批客户挖掘掘形象宣传，建建立强烈的第第一意象二批客户挖掘掘开盘预告定点拦截短信售楼处、样板板房开放及开开盘节日问候节日问候二期开盘62媒体策略：低低成本营销的的媒体投放策策略推广渠道活动营销报纸电视、电台直邮网络短信展示策略售楼处样板房形象墙条幅（灯光字字）本项目媒体选选择及组合策策略：路牌：树立形象，截截流客户，传传播力较强的的传播路径；；工地围板：指向性较强，，直接传播项项目形象或利利益点；直邮：直邮的作用较较为有限，关关键要找到有有效客户群体体进行点对点直邮；；网络：网络营销是传传播项目形象象、口碑、影影响力及在关关键节点信息息的有效途径径；短信：是传达即时信信息的低成本本高效手段；；报纸：报纸主要用在在项目区域及及行业营销的的媒体配合及及同时发布项项目的重要信信息；少而精精。路牌符合项目预算算范围的媒体体组合方式。。项目全年营销销预算为：489万元。。63媒体推广策略略6月时间5月7月8月9月4月10月12月11月直邮报纸网络广告牌项目形象、开开盘信息网站宣传及网网络剑客炒作作户外广告（形形象宣传，开开盘预告等））一期客户挖掘掘二期客户挖掘掘动态新闻跟进进二批开盘预告告客户挖掘户外条幅重要信息预告告重要信息预告告重要信息预告告64活动营销围绕学区进行行的系列宣传传活动；围绕营销节点点进行的庆祝祝活动；维系客户的营营销活动。65ACT1：东东玺门、育英英小学签约仪仪式暨新品鉴鉴赏会。主题：东城新新贵，签约未未来时间：4.10地点：长沙某某5星级酒店店。人物：前期积积累客户、设设计院、政府府部门相关人人员、媒体、、意见领袖、、发展商及朋朋友、育英小小学领导。重要项目：政府部门代表表东城趋势及及规划。设计院宣讲产产品设计理念念及特点。签约仪式。现场售卡。现场可以穿插插比较优雅、、舒缓的活动动钢琴、小提琴琴的独奏、伴伴奏表演现场有饮料、咖啡和和水果供应同时可以请外国人做礼仪先生/小姐66ACT2：开开盘庆典67ACT3：参参加春交会，，高姿态、高高标准，赢得得展会的深刻刻记忆。68展位流程设计计配合活动：进入展位的客客户销售代表讲解解项目销售代表引导导诚意客户做做访谈策划人员客户户访谈礼仪小姐引导导客户进入展展位送客户离开对访谈客户派派送精美礼品品礼仪小姐派发发礼品案例借借鉴：：淘金金山项项目2005春春交会会参展展效果果活动一一：不不定时时派发发便签签纸（利用用排队队形成成人气气，汇汇集人人气，，并由由销售售代表表筛选诚意意客户户做客客户访访谈））活动二二：诚诚意客客户访访谈、、派送送小礼礼品（通过过客户户访谈谈，初初步了了解本本项目目目标标客户户特征征，留留下客客户资资料，，为项项目客客户积积累作作铺垫垫）69案例借借鉴：：淘金金山项项目2005春春交会会参展展效果果形象展展示：：以深圳圳一线线生态态毫宅宅的高高端形形象亮亮相；；客户摸摸底：：通过诚诚意客客户的的深度度访谈谈，了了解诚诚意客客户的需需求及及客户户对本本项目目的理理解。。预期目目标实际效效果形象展展示：：简洁而而个性性的展展位设设计，，强调调项目目的生生态资源源优势势，通通过客客户访访谈造造成项项目的的口碑传传播；；客户摸摸底：：登记诚诚意客客户449批，有有效深深度访访谈问问卷137份，并并通过过深度度访谈谈寻找找目标标客户，洞洞察客客户需需求。。701.开开盘方方案/价格格报告告确定定2.样样板房房展示示到位位3.产产品发发布会会4.媒媒体跟跟进及及户外外更换换画面面5.客客户户深度度摸底底6.销销售筹筹备时间7月6月4月销售阶阶段营销节节点宣传推推广5月关键工工作2007年年售楼处处施工工4月21日日开盘盘4月29日日春交交会8月9月10月月11月月12月月L5栋栋销售售蓄客期期开盘旺旺销持续销销售围墙/户外外广告告/网网络/报媒媒短信直直邮/报媒媒/项目一一期营营销执执行总总纲详细工工作作计划划见《《开盘盘前工工作计计划》》71报告附附件1：长长沙市市房地地产版版块概概况报报告告附件件2：：《开开盘工工作计计划》》报报告附附件3：《《中信信红树树湾案案例》》THEEND72长沙市市房地地产市市场版版块划划分新南城城版块块：以省政政府和和天心心区政政府新新址为为核心心向周周围扩扩张，，北达达东二二环，，西至至湘江江，东东到万万家丽丽路。。代表楼楼盘：：长沙沙奥林林匹克克花园园。中心南南版块块中心南南版块块：以东塘塘·侯侯家塘塘为中中心辐辐射，，南以以南二二环为为界，，东至至东二二环，，西临临湘江江。代表楼楼盘：：融科科·三三万英英尺。。中心北北版块块中心北北版块块：以五一一大道道为主主干道道，北北至三三一大大道，，南以以人民民路为为界，，西靠靠沿江江大道道，东东达东东二环环。代代表楼楼盘为为：金金色屋屋顶，，华盛盛·新新外滩滩。北城版版块北城版版块：：包括北北二环环以北北，湘湘江以以东，，东二二环以以西区区域，，由三三个核核心组组团组组成：：开福福区政政府组组团，，四方方坪组组团，，青竹竹湖组组团组组成。。代表表楼盘盘：珠珠江花花城，，顺天天·黄黄金海海岸。。新南城城版块块东城版版块星沙版版块河西版版块星沙版版块：：星沙版版块由由两个个核心心组团团构成成，一一是以以广电电中心心为核核心辐辐射周周边区区域，，一个个是星星沙。。代表楼楼盘：：藏珑珑滨湖湖国际际社区区。长沙··碧桂桂园。。河西版版块：：湘江以以西，，由两两个组组团构构成，，市府府麓谷谷片区区和麓麓南片片区。。主要代代表楼楼盘：：阳光光100，，卓越越·未未来海海岸，，长沙沙玫瑰瑰园。。东城版版块：：以芙蓉蓉区政政府和和体育育新城城为核核心，，东至至二环环和万万家丽丽路，，北以以浏洋洋河为为界。。代表楼楼盘：：完全全竞争争市场场，所所有不不同类类型的的楼盘盘。73新南城城版块块：随随着省省政府府南迁迁，市市政设设施和和生活活配套套设施施的南南迁，，其未未来发发展前前景值值得期期待。。新南城城版块块的特特点分分析：：基础建建设完完善，，交通通体系系，城城市功功能配配套建建设逐逐步成成熟中中，发发展潜潜力大大。“天心心生态态新城城”的的城市市定位位，使使该片片区为为长沙沙“宜宜居””的典典范区区域成成为可可能。。房地产产开发发规模模宏大大，完完全市市场竞竞争状状态，，目前前价值值被低低估。。产品主主要以以小高高层和和高层层为主主。74版块代代表项项目——长沙沙奥林林匹克克花园园：以以完美美的现现房展展示和和强大大的品品牌积积淀撬撬动市市场。。给客客户勾勾勒出出现代代、健健康、、体面面的生生活前前景。。新南城城版块块项目规模建筑面积55万平方米，容积率1.9。产品类型小高层，高档综合住宅户型特点面积区间：112—122平方米。180度阳光卫生间，独立家政体系，主仆双通道，8米大横厅，景观花园。价格范围均价3500—4800元/平方米，销售情况北京公馆销售已愈80%。客户特点40%以上湘籍外地客户。项目特色天心生态新城中心，中央政务区运动型豪宅，外立面俊朗，运动主题花园型社区。营销特点南城乃至长沙全市代表性楼盘，无论是在产品打造（包括建筑、园林）、营销展示、售楼处包装、推广活动等，都可算是标杆性典范。代表了长沙房地产开发和营销的最高水平。主要借鉴点：完美的现房、园林展示。良好的口碑效应和品牌积淀。75中新南南版块块—城城市资资源的的稀缺缺之选选，城城市功功能发发达，，地块块稀少少，产产品朝朝高端端、高高密度度、小小户型型发展展。未未来前前景有有限。。76代表性性楼盘盘—融融科三三万英英尺：：优越越的地地理位位置。。完善善的展展示系系统、、超高高性价价比，，独树树一帜帜的价价格策策略，，体现现项目目强大大的实实力后后盾。。中心南南版块块项目规模8栋30层高层T型短板。产品类型高层，高档综合住宅户型特点风景玄关、空中庭院。价格范围均价4300—4500元/平方米，目前均价达4900元/平方米。销售情况1期销售告罄,2期销售达70%。客户特点40%以上湘籍外地客户。追求品质、身份感。项目特色规划设计由澳大利亚柏涛（墨尔本）担纲，点阵式T形短板的规划实现了住宅的南北通透和全明设计。园林设计出自“中国品牌年度大奖（园林景观）”获得者美国奥斯本之手，东南亚热带风情雨林，并通过“恋恋巴厘”、“云顶雅境”、“苏美香域”三大组团景观汲取了东南亚园林景观的精华。物业服务由全球顶级“英式管家”之第一太平戴维斯全程提供。营销特点项目品质感较高，体现了高档物业的气势和身份感。营销借鉴：集约式的媒体轰炸。分户型定价。

完善的、创意性展示体统。77中心北北版块块——寸寸土寸寸金，，商业业发达达，长长沙商商业旗旗舰，，投资资置业业的上上选之之地。。78代表性性项目目—华华盛··新外外滩：：顶级级的江江景景景观资资源，，墨绿绿色的的外立立面，，体现现无可可替代代的天天赋优优越。。中心北北版块块项目规模20万平方米。产品类型点式高层，高档综合住宅户型特点70-190平方米，户型面积可选择大，错层弧形观景阳台。价格范围均价6000元/平方米。销售情况1期入伙,2期销售达70%。大户型销售缓慢。客户特点景观，繁华城市配套，身份感。项目特色项目远眺岳麓山，西临湘江风光带，江天一色，水波潋滟，一览无遗，是大型江景楼盘地产的绝版之地。项目内的市民绿化广场，为长沙市政府投资建设，是一个大型休闲、购物、园林广场，兼顾商业与休闲两大功能。项目四边商业气氛浓厚，人气鼎盛，无论是开发性地产还是商业性地产，开发价值巨大。营销特点产品实现度不够。项目营销乏善可陈，物业管理差，销售员接待怠慢。现场管理混乱。项目展示、体验点不多，未能充分展现项目的高档品质感。79代表性性楼盘盘——湘湘域中中央：：城市市优越越领地地，二二手楼楼价格格将持持续攀攀升，，投资资潜力力巨大大。中心北北版块块项目规模17万平方米。产品类型高层，高档综合商住户型特点30-141平方米，户型面积可选择大。价格范围均价4600元/平方米。销售情况1期入伙,2期销售达90%。客户特点景观，繁华城市配套，身份感。项目特色“高起点规划、高标准施工、高姿态入市”住宅、酒店、商业，同时引进银行、证券、酒店等综合配套机构。两层的地下停车场容量大，功能齐全，供一、二期享有。整个小区建成后，将兴建幽雅、娴静的园林景观，以及面积可观的绿化带，从而满足不同客户的消费、休闲和居住需求，构建出一个服务和配套设施完善的都市社区，将办公、酒店、商业、公寓、住宅的功能一一体现。营销特点位置极佳。价格有较大的提升空间。现场展示不足，销售员接待热情，销售管理好。80北城版版块——北城城版块块整体体开发发水平平不高高，市市政商商业配配套不不成熟熟，居居住氛氛围欠欠缺，，期待待大盘盘的开开发提提升整整体区区域形形象。。81代表性性楼盘盘——珠江江花城城，以以首创创长沙沙带精精装楼楼盘销销售，，填补补了市市场空空白点点。北城版版块项目规模46万平方米。产品类型高层户型特点83-227平方米，户型面积可选择大。主力户型3房。长沙首个精装户型销售。价格范围均价3700元/平方米。目前均价4000元/平方米销售情况首期推出600套,2期销售达90%。客户特点偏好带精装销售的房子。注重性价比。项目特色户型紧凑，外围景观展示齐全，社区归属感强，产品外立面品质感较差，看楼通道导示、环境、包装较差，样板房设计、摆设欠缺档次。营销特点外围景观环境、入口导示、景观展示齐全。销售员销售能力有待进一步提高。82代表性性楼盘盘—顺顺天天·黄黄金海海岸：：无敌敌江景景、湖湖景。。四星星级酒酒店投投入经经营。。顺天天品牌牌的影影响力力。项目规模30万平方米。产品类型高层户型特点90-200平方米，2房、3房、4房。价格范围均价3100元/平方米。销售情况首期推出900套,销售达90%。1万元可抵2万元房款客户特点注重景观。项目特色30万平方米澳洲海岸风情领地，超级链接澳洲黄金海岸原版休闲生活，近10000平方米的内部人工湖泊，360度全景观视野，30万平方米低密度全亲水型景观社区。营销特点5星级酒店投入运营。顺天系列的产品口碑，品牌影响力推动。传统媒体营销。销售现场展示品质感欠缺。北城版版块83星沙版版块——房房地地产开开发热热土，，依托托国家家级经经济技技术开开发区区，前前景看看好。。84代表性性楼盘盘—碧碧桂园园·威威尼斯斯城，，超级级大盘盘跨地地域营营销模模式引引爆热热销浪浪潮。。星沙版版块项目规模96.5万平方米。产品类型别墅、公寓户型特点180—1220平方米独栋别墅。价格范围均价3100元/平方米。销售情况首期推出900套,销售达90%。1万元可抵2万元房款客户特点不少于50%的湘籍外地人。项目特色长沙首屈一指的超级大盘，同时也是长沙市首个稀世纯岛岸别墅楼盘，碧桂园•长沙威尼斯城独踞腾飞岛，北有捞刀河缓缓流过，东、南、西三面有松雅河环抱。区内建有长沙首间白金五星级标准建造的社区酒店、中英文碧桂园学校、大型城市商业广场等城市级超级配套。超豪别墅、独立别墅、联体别墅、洋房等产品全面推出营销特点依托碧桂园在广东地区的品牌口碑，铺天盖地的媒体推广造势，针对不同客户群体的产品赢得了市场的青睐，但是，洋房与联牌的销售状况并不理想，显示出在销控管理上的不足。超过50人的强大的销售团队，竞争机制彻底颠覆了传统的房地产营销模式。85河西版版块——市政政府南南迁，，基础础设施施逐步步完善善，大大盘领领跑。。但由由于位位置偏偏远，，城市市生活活氛围围缺失失，仍仍然制制约价价格的的上涨涨及销销售速速度。。需要要市场场进一一步引引导。。市府麓麓谷版版块麓南版版块86代表性性楼盘盘—卓卓越蔚蔚蓝海海岸：：现场场展示示取胜胜。市府麓麓谷版版块项目规模45万平方米。产品类型别墅、洋房户型特点120—300平方米独栋别墅。洋房2层带地下室。入户花园。价格范围洋房均价3600元/平方米，别墅均价6000元/平方米。销售情况销售100%客户特点区域内客户，来自深圳中兴、华为的客户较多。项目特色极具品质感的立面，小区内自建小学。营销特点准现房销售。由于其在深圳的品牌影响力，吸引了较多的异地客户。几个重要的活动：长沙业主参观深圳蔚蓝海岸。蔚蓝海岸捐助灾区。展示了企业独特的人文魅力。87代表性性楼盘盘—阳阳光100，产产品营营造的的反面面教材材，大大盘推推广的的典范范。麓南版版块项目规模120万平方米。产品类型公寓、洋房、商务办公楼及别墅。户型特点115—220平方米。价格范围洋房均价3600元/平方米，别墅均价6000元/平方米。销售情况——客户特点区域内客户。项目特色公建外立面。长沙阳光100国际新城，由安藤忠雄及国际著名设计团队DCM联袂担纲规划设计，以岳麓为屏，学府为邻，湘江为带，用大手笔、大写意、大尺度、大进深的恢弘气势打造未来新长沙的城市标志。集高尚住宅、公寓、TOWNHOUSE、SOHO、商业为一体的综合性国际都市大盘，由国内知名房地产品牌开发商阳光100连锁开发。营销特点压迫型销售，销售员分组，内部竞争机制。高额的推广费用，集群式的轰炸。现场展示大气但略显粗糙。品质感缺失。88东城版版块——东方方新城城·和和园项项目所所处版版块，，传统统意义义上的的“东东市””，高高品质质楼盘盘聚集集地，，长沙沙物流流核心心。区区域改改造和和开发发成为为该版版块主主题。。东城版版块由由3个个主要要的组组团组组成：：远大大路北北组团团，芙芙蓉区区政府府组团团，体体育新新城组组团。。本项目目处于于芙蓉蓉区政政府组组团的的核心心位置置。面面临该该区域域所有有在建建、在在售楼楼盘的的完全全竞争争。89片区代代表性性楼盘盘—银银港··水晶晶城项目规模34万平方米。产品类型小高层、高层板楼。户型特点48.7-154平方米。价格范围均价3300元/平方米。销售情况06年3月开盘，基本售罄客户特点区域内客户。东城各大市场经营户，集中在陶瓷、建材、电线电缆行业。项目特色采用经典的平面布置、轻快流畅的设计、简洁实用的功能分区，厅房方正，面积适宜营销特点低成本营销，少量的报纸投放、简洁的售楼处、围墙包装、以DM为主要的投放手段，针对区域内市场进行定向营销。远大大北北组组团团90片区区代代表表性性楼楼盘盘——长长房房··东东郡郡：：非非典典型型性性营营销销，，内内部部客客户户关关系系网网络络庞庞大大。。项目规模30万平方米。产品类型小高层。户型特点88-153平方米。价格范围均价3200元/平方米。销售情况07年1月开盘，基本售罄（1期仅剩3套，2期07年年底推出）客户特点关系客户。项目特色高级灰的十一层电梯小高层,色彩与高度，都十分宜居;环境：上万平米园林中轴与公共绿化广场一脉相连，七大组团园林，户户有园有景；科技：全城首个独户新风系统社区，时刻让你呼吸新鲜空气;空间：创新、科学的紧凑户型设计。营销特点政府背景的开发商，开盘并被内部客户消化（低价）。芙蓉蓉区区政政府府组组团团91片区区代代表表性性楼楼盘盘——上上河河··国国际际：：以以商商促促住住，，商商业业带带动动住住宅宅销销售售模模式式。。芙蓉蓉区区政政府府组组团团项目规模35万平方米住宅。15万平方米商业。产品类型高层。户型特点47—118平方米。价格范围均价3300元/平方米。销售情况1期推出两栋基本售罄，2期住宅08年推出。客户特点区域内客户。片区外投资客户。项目特色上河街区拟建成由大型主力店、专业店、品牌店、电影娱乐城、步行街组成；另配有25万平方米的公寓、写字楼和3000个车位，是中南地区目前规模最大，集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、健身等为一体的现代商业中心，是配套齐全、经济价值极高的现代化商业群落。被列为湖南省2004年重点工程，是长沙市的城市地标，东城区唯一的商业城中城。项目建成后，商业中心的有效服务将成为长沙市乃至中南地区最大的统一开发经营的步行购物商业中心。营销特点以商促住型销售。现场销售管理差，内部炒房现象严重（口碑不好）。92片区区代代表表性性楼楼盘盘——西西子子花花苑苑：：““追追随