房地产经营与管理-第4章-房地产投资风险与融资管理课件

第4章房地产投资风险与融资管理房地产经营与管理-第4章-房地产投资风险与融资管理课件1内容摘要房地产业是资金密集型行业，开发商以钱博钱。而房地产开发投资大、融资大、风险大，所以，房地产企业必须高度重视投资风险与融资管理。本章主要介绍房地产投资、房地产投资风险分析、房地产投资风险控制、房地产投资项目的决策管理和房地产投资项目的融资管理等内容。内容摘要房地产业是资金密集型行业，开发商以钱博钱。而房地产开2学习目标通过学习的本章，使学生在理论知识方面熟悉房地产投资特点、房地产投资项目的决策管理、房地产项目的融资管理，掌握房地产投资风险的分析方法与控制手段。在技能方面能够撰写房地产投资风险分析报告，能够对房地产开发项目的不同融资方案进行对比分析，作出正确选择。学习目标通过学习的本章，使学生在理论知识方面熟悉房地产投资特34.1房地产投资概述4.1.1房地产投资的概念及类型1.房地产投资的概念：关于投资的概念，在经济学上的定义是“将现在的消费，通过某种媒介转移为将来的消费的行为，是为获取利润而进行的资本投入”。房地产投资是指投资主体将资本投入到房地产开发经营和中介服务活动中（将资本转移为将来的居住消费），以期望未来获取更大收益的投资行为，是地产投资和房产投资的总称。4.1房地产投资概述4

房地产投资的概念及类型

2.房地产投资的目标作为一种经济性活动，房地产投资主要目标包括三个方面：一是要从中获取投资利润；二是要避免通货膨胀的风险，实现资金的保值；三是要满足人们的居住需求。对于房地产企业而言，投资获利和实现资金保值是其投资的直接目标，满足人们的居住需求是其投资的间接目标，但直接目标的实现是建立在间接目标实现的基础之上的。

房地产投资的概念及类型

2.房地产投资的目标5

房地产投资的概念及类型

3.房地产投资主体投资主体是指直接从事房地产投资活动的投资者，即直接投资者。它是相对于间接投资者而言的。例如，一般房地产股票、债券的持有者，房地产信托资金的投入者，房地产信贷资金的发放者等都不是投资主体。目前，我国房地产投资主体主要包括以下两种。

房地产投资的概念及类型

3.房地产投资主体6

房地产投资的概念及类型

（1）国家当前在我国，国家仍是房地产主要的投资主体，也是特殊的投资主体。一方面，大量的投资行为是国有企事业单位进行的；另一方面，重大的房地产投资项目中，很多是国家投资的。从另一角度来看，作为投资主体的国家一般并不以国家的面目出现，而是以有关行政管理部门组织的某种投资机构或相关的企事业单位ナ迪值摹

房地产投资的概念及类型

（1）国家7

房地产投资的概念及类型

（2）企业企业也是房地产投资的投资主体。在我国，房地产投资企业包括许多企业性质的投资单位。从经济成分看，有全民所有、集体所有、个体所有、外资所有、股份制、混合所有制等几种形式。我国目前房地产投资活动主要由房地产开发企业承担。

房地产投资的概念及类型

（2）企业8

房地产投资的概念及类型

4.房地产投资类型根据不同的划分标准，可作为投资对象的房地产类型包括多种，不同的投资类型之间既是相互联系的，又各有其自身特点。（1）按房地产开发的经济内容划分①土地开发投资。②房屋开发投资。③综合开发投资。

房地产投资的概念及类型

4.房地产投资类型9房地产投资的概念及类型（2）按房地产投资的不同领域划分①住宅。②商业房地产投资。③工业房地产投资（工业厂房和仓储性物业）.（3）按房地产投资方式不同划分①金融房地产投资。②实物房地产投资。房地产投资的概念及类型（2）按房地产投资的不同领域划分104.1.2房地产投资的特点1.对地理环境条件依赖较大2.投资成本高，所需资金量大，回收期长3.房地产投资风险大，预期收益高4.社会环境对房地产投资的影响很大5.房地产市场的供给难以及时6.取得贷款比较容易4.1.2房地产投资的特点1.对地理环境条件依赖较大114.1.3房地产投资的三大要素房地产投资必须考虑以下三大要素：时机、地段、质量。1.时机房地产投资像其他投资一样，时机的选择具有十分重要的意义。时机的掌握需要投资者具有多方面的知识和发挥个人的智慧，还要有作为职业房地产投资专家的高度敏感性，因为每个时机的到来，无不蕴涵在政治形势的变化、经济发展趋势、人口的增减、收入水平的升降、消费心理的变化等政治、经济、社会信息之中。4.1.3房地产投资的三大要素房地产投资必须考虑以下三大要12房地产投资的三大要素2.地段把购物中心和商场之类的商业房屋建在繁荣的商业中心，那里有成群的顾客；把别墅建在远离城市的地方，那里风景好，环境幽静，气候宜人，便于别墅主人修身养性；把住宅楼选在交通方便、购物便利的地方，便于居户的工作和生活。房地产投资的三大要素2.地段13房地产投资的三大要素3.质量对于出租物业来说，管理和服务的质量同样具有重要作用。优秀的管理和周到的服务是无形的广告，它将把房屋连同它的地段的出租经营渐渐地带入一个美妙的佳境。房地产投资的三大要素3.质量14房地产投资的三大要素无论是时机、地段还是质量，都必须用动态的观点来看待。时机是在时间的运动中产生的，地段的好坏也不是一成不变的，质量的标准并非是越高越好。因此，在遇到具体的房地产投资问题时，要多做市场调查，在进行投资机会分析和可行性研究的基础上，多加变通，灵活处理，作出正确决策，绝不可死抱教条，死守原则，否则在房地产投资实践中就会顾此失彼、坐失良机，导致事与愿违，投资亏损。房地产投资的三大要素无论是时机、地段还是质量，都必须用动态的154.2房地产投资风险分析4.2.1房地产投资风险的概念与特征1.房地产投资风险的概念任何经营活动都是有风险的。所谓经营风险，就是经营者在经营活动中由于受到各种因素的影响，无法实现预期的目标，从而造成经营损失或失败的可能性，即出现的概率大小。房地产经营风险是指房地产投资过程中，由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益低于预期利润，特别是导致投资损失的事件发生的可能性或出现的概率大小。4.2房地产投资风险分析4.2.1房地产投资风险的概念与16房地产投资风险的概念与特征2.房地产投资风险的特征房地产投资风险具有以下基本特征。（1）客观性（2）多样性（3）可预测性（4）变现差（5）综合性（6）双重性房地产投资风险的概念与特征2.房地产投资风险的特征174.2.2房地产投资风险的类型对房地产经营风险进行分类，是为了认识房地产经营管理风险的本质和规律，提高对房地产经营管理风险分析的认识水平，加强对房地产经营风险的管理，从而有效地降低房地产经营风险。划分风险的方法很多，按照不同的标准可分为不同的类型，下面介绍几类常见的房地产经营风险类型。4.2.2房地产投资风险的类型对房地产经营风险进行分类，是18房地产投资风险的类型1.总体性风险总体性风险又叫系统风险或外部风险，主要有以下一些类型。（1）通货膨胀风险（2）市场供求风险（3）周期风险（4）变现风险（5）政策性风险（6）利率风险（7）政治风险（8）技术风险2.个别性风险个别性风险又叫非系统风险或内部风险，主要表现为以下几种类型。房地产投资风险的类型1.总体性风险19房地产投资风险的类型（1）经营管理风险经营管理风险是指由于房地产经营者经营管理不善而造成损失的风险。所谓经营管理不善，主要包括：投资者不能胜任经营管理工作、信息匮乏、决策失误、不能处理好各种合同关系、违章或违法经营、财务管理混乱，造成资金周转缓慢、施工管理不善，延误了工期，甚至发生施工事故、管理水平低下，延误了销售或出租良机、管理不善而发生盗窃、抢劫、欺诈事故等，均会给房地产经营带来风险。房地产投资风险的类型（1）经营管理风险20房地产投资风险的类型（2）财务风险财务风险是指由于经营者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。（3）自然风险房地产经营的自然风险，是由房地产经营过程中自然灾害，诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害而形成的事故风险。虽然自然灾害是由外部因素造成的，但它的发生是在个别区域局部范围内的现象，并非是全局和普遍现象，故属于非系统风险。房地产投资风险的类型（2）财务风险21房地产投资风险的类型（4）其他个别风险近邻地区环境变化风险、类似地区发展风险等都属于个别风险。房地产投资风险的类型（4）其他个别风险224.2.3房地产投资风险分析房地产投资具有的最大优势是可以获得较高的利润，但是房地产投资是一项极为复杂而又充满风险的经营活动，既有可能为投资者带来较高的经济收益，又有可能使投资者遭受巨大风险而导致损失乃至破产倒闭。1.专家会议法专家会议法是根据房地产投资风险评估的目的和要求，邀请房地产投资专家和其他相关的专家，通过会议的形式对拟定的房地产评估对象开展讨论分析，最后再综合专家的意见作出判断，得出房地产投资风险评估结果。4.2.3房地产投资风险分析房地产投资具有的最大优势是可以23房地产投资风险分析2.德尔菲法德尔菲法也称专家意见法，它用一致性意见的风险识别方法，解决房地产投资风险识别问题。使用德尔菲法时，主要是考虑专家意见的倾向性和一致性。3.幕景分拆法幕景是一个投资项目或某个房地产企业未来状态的描绘，或者按年代的梗概进行的描绘。其研究的重点是：当某种因素变化时，整个情况会怎么样，会有什么危险发生？它的具体应用分为筛选、监测、诊断3个步骤。房地产投资风险分析2.德尔菲法24房地产投资风险分析4.不确定性分析法房地产投资项目经济评价历来采用的数据有很大一部分来自于对未来情况的预测和估算，而房地产投资一般周期较长，而且投资影响因素较多，这就使得这些数据都有一定程度的不确定性。这些不确定性可能会给房地产投资项目带来风险。为了分析各种不确定性因素对投资分析评价指标的影响，需进行不确定性分析，来估计项目可能承担的风险，从而判断投资项目在经济上的可靠性房地产投资风险分析4.不确定性分析法254.2.4房地产经营风险的控制手段房地产投资风险的处理大体上有两种途径：一是在损失发生之前采取各种预防措施，力求免除、消除或减少风险；二是在损失发生之后采取一定的措施对损失进行补偿。常用的风险处理方法有风险自留、风险转移、投资组合、风险预防、风险回避等。4.2.4房地产经营风险的控制手段房地产投资风险的处理大体26房地产经营风险的控制手段1.风险自留风险自留是指房地产投资者以其自身的财力来负担未来可能的风险损失。它是一种较普遍的风险处理方法，可以与处理风险回避以外的任何风险处理方法共同使用。风险自留基金来源于企业内部，当然就包括企业所必须偿还的借入资金。房地产经营风险的控制手段1.风险自留27房地产经营风险的控制手段风险自留包括两个方面的内容：自我承担风险和自我保险风险。它们都是房地产投资者以自己的财力来补偿风险的损失，其区别在于前者需要建立一套正式的实施计划和一笔特别的损失储备或者基金，后者则不需要。自我承担风险要考虑企业的财务承受能力，自我保险风险则用于处理那些鹗Ы洗蟮姆康夭缦铡房地产经营风险的控制手段风险自留包括两个方面的内容：自我承担28房地产经营风险的控制手段（1）自我承担风险自我承担风险是指当某些风险不可避免或者冒该风险可能获得较大的利润时，企业本身将这种风险保留下来、自己来承担风险所致的损失。在实践中，它有主动自留和被动自留之分。（2）自我保险风险自我保险风险是企业本身通过预测其拥有的风险损失发生的概率与程度，并根据企业自身的财务能力预先提取基金以弥补风险所致损失的积极性自我承担，它是自动自留的一种特例。房地产经营风险的控制手段（1）自我承担风险29房地产经营风险的控制手段2.风险转移风险转移是指投资主体将损失有意识地转嫁给与其有相互利益关系的另一方承担，是房地产经营者处理风险的重要方法。在房地产经营中，有些风险是灾难性的损失，经营者根本无法承担，因此，采用风险转移的方法进行转移。主要有：契约性转移、项目资金证券化、购买房地产保险等。（1）契约性转移契约性转移主要包括预售、预租，出售一定年限的物业使用权，项目工程出包与分包等方式。房地产经营风险的控制手段2.风险转移30房地产经营风险的控制手段（2）项目资金证券化项目资金证券化是指房地产项目的直接投资资金转化为有价证券的形态，使投资者与标的物之间由直接的物权关系转变为以有价证券为承担形式的债权债务关系，房地产项目资金证券化能较好地转移风险。项目资金证券化的两种途径①发行股票、债券等有价证券筹集项目资金，这种方法能较好地转移风险。②成立房地产投资信托机构。房地产经营风险的控制手段（2）项目资金证券化31房地产经营风险的控制手段（3）购买房地产保险房地产保险是指以房屋及其有关利益或责任为保险标的的保险。投资者通过对项目开发经营过程中的风险作出预测，向保险公司投保，以合同的形式将一些自然灾害、意外事故等所引起的风险转移给保险公司。它是一种及时、有效、合理的分摊经济损失和获得经济补偿的方式。房地产经营风险的控制手段（3）购买房地产保险32房地产经营风险的控制手段3.投资组合将许多类似的，但不会同时发生的风险集中起来考虑，从而能较为准确地预测未来风险损失发生的状况，并使这一组合中发生风险的损失部分能得到其他未发生风险损失而取得风险收益的部分补偿。4.风险预防风险预防是投资者在房地产风险发生前采取某些具体措施以消除或减少引致风险损失的各项风险因素，实现降低风险损失发生的概率，同时达到减小风险损失程度的作用。房地产经营风险的控制手段3.投资组合33房地产经营风险的控制手段5.风险回避风险回避是指房地产投资者通过对房地产投资风险的识别和分析，发现某项房地产投资活动可能带来风险损失时，事先就避开风险源地或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的投资活动，以消除风险隐患。风险回避的局限性：①风险回避只对完全确定的风险有意义，不可能对所有的风险回避。房地产经营风险的控制手段5.风险回避34房地产经营风险的控制手段②采用风险回避能使房地产投资者遭受损失的可能性降为零，却同时也使获利的可能性丧失。③并不是所有的风险都能够通过回避来进行处理。例如，房地产经营过程中潜在的各种经济风险、市场风险和自然风险是难以回避的。④房地产投资风险是无处不在的。有时避开了某一种风险却有可能导致另一种新的风险，不同的开发方案还具有不同的风险，防不胜防。房地产经营风险的控制手段②采用风险回避能使房地产投资者遭受354.2.5防范房地产投资风险的具体措施房地产投资者在面对各种风险时，了解对风险的处理方法和防范对策后，应该能够及时地采取有效的措施，化解或者缓和、减轻、控制这些风险。控制风险不是回避风险，而是判明风险并积极地处理风险。4.2.5防范房地产投资风险的具体措施房地产投资者在面对各36防范房地产投资风险的具体措施房地产投资者可以通过以下措施来防范控制风险。1.在投资中尽量选择风险较小的项目2.通过投资组合降低风险3.通过市场调查来降低风险4.通过加强管理来控制风险5.通过企业并购来降低风险6.大规模开发土地减少风险防范房地产投资风险的具体措施房地产投资者可以通过以下措施来防374.3房地产投资决策4.3.1房地产投资决策的概念与内容1.房地产投资决策的概念房地产投资决策是决策的一种，但它作为房地产业运作的一个特殊环节，有着其自身的特殊性。房地产投资是一项非常复杂、涉及很多行业和部门的投资项目，它的高收益性是投资者的动力，而投资的高风险又是投资的约束。4.3房地产投资决策4.3.1房地产投资决策的概念与内容38

房地产投资决策的概念与内容

2.房地产投资决策的内容从房地产投资过程来看，房地产投资决策可以分为以下几个部分。①投资类型选择。②可行方案选择。③筹资方式选择。④投资方式确定。⑤确定经营方式。

房地产投资决策的概念与内容

2.房地产投资决策的内容39

房地产投资决策的概念与内容

3.房地产投资决策要素房地产投资决策是一门科学，是一个复杂的系统过程。它包含了4个基本的要素：决策者、决策目标、决策变量和状态变量。①决策者。这是决策的主体，是具有资金和投资决策权的法人。②决策目标。这是决策行为要达到的目的。③决策变量。这是指决策者可能采取的各种行动方案的集合。④状态变量。它包括决策者所面临的各种自然状态，并且许多状态包含不确定性因素。

房地产投资决策的概念与内容

3.房地产投资决策要素404.3.2房地产投资决策的原则与类型1.房地产投资决策的原则房地产投资决策与其他投资决策，既有程序、方法上的共性，又有决策内容上的区别。因此，房地产投资决策一方面要遵循决策活动的一般原则，如科学化原则、民主化原则、系统性原则、提高经济效益原则等；另一方面又要遵循由其特定的决策内容所决定的一些基本原则。4.3.2房地产投资决策的原则与类型1.房地产投资决策的原41房地产投资决策的原则与类型特定的基本原则。①举债经营，广筹资金。②合理慎重选择投资对象。③把握时机，当机立断。④冷静分析，充分估计风险。⑤通盘考虑长远打算。⑥要遵守有关城市规划条例和政策。房地产投资决策的原则与类型特定的基本原则。42房地产投资决策的原则与类型2.房地产投资决策分类按照方案间的相互关系，投资方案可以分为以下几类。①完全互斥方案。②独立型方案。③不完全互斥方案。④不完全的先决方案。⑤先决方案。房地产投资决策的原则与类型2.房地产投资决策分类434.3.3房地产投资决策的程序与方法1.房地产投资决策的科学程序参照一般决策的科学程序，按照房地产投资的自身特点，拟订房地产投资决策程序分为确定决策目标、拟订决策方案、优选决策方案和执行决策方案4个基本步骤。（1）确定决策目标房地产投资决策的目的是要达到投资所预定的期望收益目标，所以确定投资决策的目标是投资决策的前提和依据。4.3.3房地产投资决策的程序与方法1.房地产投资决策的科44房地产投资决策的程序与方法确定投资决策目标的重点在于，进行全面的市场调研和预测，通过周密的分析研究，发现问题并认清问题的性质，从而确定解决问题所期望达到的结果，以此来确定明确、具体的决策目标。（2）拟订决策方案在进行房地产投资决策过程中，根据已确定的目标，拟订一个备选方案组。可行方案组是具备实施条件，可以实现决策目标的各种途径和方法的集合。房地产投资决策的程序与方法确定投资决策目标的重点在于，进行全45房地产投资决策的程序与方法（3）优选决策方案在优选方案时，要注意掌握好选择的标准，即以什么标准来衡量和评价可行方案的优劣，通常用的有“最大利润”、“最低成本”、“最大效用”等。在决策过程中可能没有方案严格满足上述“最优标准”，现代决策理论都以“满意”标准来代替“最优”标准。房地产投资决策的程序与方法（3）优选决策方案46房地产投资决策的程序与方法（4）执行决策方案决策的目的在于以方案的付诸实施来实现决策目标，而且实践也是检验方案是否科学合理的途径。方案的实施过程可能不完全按照计划过程进行，所以建立健全信息反馈制度和程序是必需的。这样便于了解决策执行的进度和效果，并有利于对方案进行有效和必要的变更以保证决策目标的实帧房地产投资决策的程序与方法（4）执行决策方案47房地产投资决策的程序与方法2.房地产投资决策的指标决策本质就是一个优选过程，当然评价标准和评价指标是不可缺少的。关于标准问题前面已经提及的较多，如“成本最小化”、“收益最大化”、“净现值最大化”等，这里不再叙述。投资方案优选中常用的分析指标有净现值、净现值率、内部收益率、差额内部收益率、收益成本比等。其中有些指标属于静态指标，有些属于动态指标。所谓静态指标就是不考虑资金的时间价值的指标，动态指标就是考虑了资金的时间价值的指标。房地产投资决策的程序与方法2.房地产投资决策的指标48房地产投资决策的程序与方法3.房地产投资方案决策方法房地产决策的方法很多，根据投资方案的不同条件，决策方法概括起来有定性分析方法和定量分析方法两类。通常在决策过程中，由于存在一些难以定量描述而又具有重大影响的因素，或遇到的问题复杂、环境变化复杂导致建立数学模型不可能或模型复杂不易求解时，运用定性分析方法不失为一种好的方法。房地产投资决策的程序与方法3.房地产投资方案决策方法49房地产投资决策的程序与方法（1）定性分析方法定性分析方法主要用于分析具有难以量化因素的决策问题，有如下两种类型。①经验判断法。②创造工程法。房地产投资决策的程序与方法（1）定性分析方法50房地产投资决策的程序与方法（2）定量分析方法定量分析方法是采用数量指标和数学模型进行房地产投资决策的方法。这种方法主要是通过对决策问题进行定量分析、计算，以求得决策问题的最优解，从而作出科学的决策。在定量决策分析方法中，根据决策指标性质的不同又分为两类：绝对法和相对法。房地产投资决策的程序与方法（2）定量分析方法51房地产投资决策的程序与方法①绝对法。绝对法就是以房地产投资的效益或费用的绝对值大小来评价投资方案的优劣或可行与否的分析方法。它包括净收益法、净现值法、现值成本法、年成本法、动态投资偿还期法和静态投资偿还期法等。②相对法。相对法是运用投资方案的收益和费用的比率来评价房地产投资方案可行与否的分析方法。它具体又包括内部收益率法、效益费用比法、净现值收益率法等。房地产投资决策的程序与方法①绝对法。524.4房地产项目的融资管理4.4.1房地产开发项目融资的特点房地产开发由于其自身的特点，如价值大等，使开发项目融资存在着以下几个特点。1.融资规模大，对外源性融资依赖性高2.偿还期较长3.房地产资产缺乏流动性4.土地和房产的抵押是重要条件5.资金投入的收益高，财务风险大4.4房地产项目的融资管理4.4.1房地产开发项目融资的534.4.2房地产开发项目的融资方式1.银行信贷银行是房地产开发项目最主要的资金来源，银行贷款直接关系到一个房地产开发项目的成功与失败。4.4.2房地产开发项目的融资方式1.银行信贷54房地产开发项目的融资方式（1）银行向房地产开发企业发放贷款的要求房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的35％，对未取得“四证”即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的项目不得发放任何形式的贷款；对贷款项目进行尽职调查，严格落实调查担保，建设完备的监控和风险防范机制。房地产开发项目的融资方式（1）银行向房地产开发企业发放贷款的55房地产开发项目的融资方式（2）银行向房地产开发企业发放贷款的类型银行向房地产开发企业发放贷款的类型主要有以下两种。①房地产开发企业流动资金贷款。②房地产开发贷款。房地产开发项目的融资方式（2）银行向房地产开发企业发放贷款的56房地产开发项目的融资方式（3）房地产开发贷款的担保类型房地产开发贷款的担保形式主要有抵押贷款、第三方担保和信用抵押3种，前两者是最常用的方式，这里简要介绍房地产抵押贷款。房地产抵押贷款是指由借款人（抵押人）用其合法拥有的房地产以不转移占有方式向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。它主要包括“土地开发抵押贷款”、“在建工程（房屋）抵押贷款”和“个体房抵押贷款”。房地产开发项目的融资方式（3）房地产开发贷款的担保类型57房地产开发项目的融资方式根据有关规定，凡在当地注册登记的法人单位，如果符合如下条件，均可申请抵押贷款：第一，借款人具备偿还本息的能力；第二，借款人应提供指定地块的土地使用权证、开发方案、项目可行性研究报告、偿还贷款本息的途径、批准的建设计划和其他要求提供的文件；第三，借款人应以土地使用权及其他建筑物、其他附着物设定抵押，向贷款人办妥抵押登记和登记公证手续；第四，借款人应在贷款银行开立贷款户和结算户。房地产开发项目的融资方式根据有关规定，凡在当地注册登记的法人58房地产开发项目的融资方式①土地开发抵押贷款。顾名思义，土地抵押贷款就是开发商在拿到土地使用权以后，以土地使用权作为抵押来向银行贷款的方式（土地使用权的获取见本书第5章）。一般情况下，当开发商以项目用地的土地使用权作抵押时，金融机构提供抵押贷款的数额通常是土地价值的70％-75％，对于特别看好的项目，也可能提高到80％左右，但在现实中，能贷到50％左右就不错了。房地产开发项目的融资方式①土地开发抵押贷款。59房地产开发项目的融资方式②在建工程（房屋）抵押贷款。在建工程已完工部分的抵押与建筑工程承包合同的房屋期权抵押相结合，是银行与开发商设定房地产抵押、办理抵押贷款的一种较好的方式。采取这种方式进行房地产项目融资时，既有利于开发商对在建工程进行续建的资金需求，又有利于银行对抵押物的监控，这对降低贷款风险、促使开发商提高营管理水平都有积极意义。房地产开发项目的融资方式②在建工程（房屋）抵押贷款。60房地产开发项目的融资方式③个人住房抵押贷款个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房抵押贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性（住房公积金）住房抵押贷款两种类型。政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金、购买居住房屋的家庭，此贷款额有一定限制。当政策性抵押贷款不足以满足借款人的资金需求时，还需同时申请商业性住房抵押贷款，从而形成个人住房抵押贷款中的组合贷款。房地产开发项目的融资方式③个人住房抵押贷款61房地产开发项目的融资方式个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系。但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量，尤其在项目预售阶段，购房者申请的个人住房抵押贷款是项目预售收入的重要组成部分，也是开发商后续开发建设资金投入的重要来源。由于预售房屋还没有建成，所以，金融机构发放个人住房抵押贷款的风险一方面来自申请贷款的购房者，另一方面来自开发商。购房者的个人信用评价不准或开发商由于种种原因不能按期峻工，都会给金融机构带来风险。房地产开发项目的融资方式个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷62房地产开发项目的融资方式（4）金融机构对项目贷款的审查金融机构在向申请贷款的房地产开发企业和开发项目贷款前，首先要对房地产开发企业的资信等级进行审查，同时，还要对开发项目进行审查。房地产企业只有接受金融机构的审查，并符合有关条件时，才能获得贷款。房地产开发项目的融资方式（4）金融机构对项目贷款的审查63房地产开发项目的融资方式2.证券融资利用证券融资是房地产企业向社会集资的一种手段。随着现代市场经济的发展，在发达国家，证券融资已经成为房地产融资的重要方法之一。证券融资主要包括房地产股票、房地产债券、信托资金、房地产产业基金等。房地产开发项目的融资方式2.证券融资64房地产开发项目的融资方式（1）房地产股票房地产股票是房地产有限公司发给股东的所有权凭证，股票持有者作为股东承担公司的有限责任，同时享受相应的权利，承担相应的义务。房地产开发股份有限公司可根据企业不同时期、不同开发情况的需要，选择发行不同种类的房地产股票，包括普通股和优先股。房地产开发项目的融资方式（1）房地产股票65房地产开发项目的融资方式（2）房地产债券房地产债券又称企业债券，是股份公司为筹集资金而发行的债务凭证，有记名式和无记名式两种。记名式房地产债券具有手续烦琐、流通性差等特点，而无记名式房地产债券具有手续简便、流通性良好、风险性小等特点，所以房地产投资者一般选择无记名式房地产债券为主。房地产开发项目的融资方式（2）房地产债券66房地产开发项目的融资方式发行房地产债券的好处主要有：①在需要资金时及时筹集到账，在资金充裕时停止筹措行为；②发行债券易于被大众接受；③没有银行贷款那种中途停贷或收回的风险。（3）房地产信托融资信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定的目的进行管理或进行处分的行为。房地产开发项目的融资方式发行房地产债券的好处主要有：67房地产开发项目的融资方式从法律意义上讲，信托是一种财产委托人、受益人和受托人之间发生的财产关系。信托的方式有两种，一是投资收益型，一是借贷型。我国目前主要还是借贷型，这符合现在的运作方式，与其他方式相比，信托注重的是抵押和担保。房地产开发项目的融资方式从法律意义上讲，信托是一种财产委托人68房地产开发项目的融资方式房地产信托，就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运作资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托资金以信贷贷款方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。房地产开发项目的融资方式房地产信托，就是房地产开发商借助权威69房地产开发项目的融资方式（4）房地产基金建立产业基金在外国发达的房地产市场是很正常的，但我们国家现在还处于探索研究阶段。我国建立房地产基金要具备“三合法”的筹备原则，即：一要符合中国目前一切有关金融、投资的法律法规；二要符合境外基金注册地的法律法规；三要设立一个模式，尽量符合将要出台的《产业基金大法》。房地产开发项目的融资方式（4）房地产基金70房地产开发项目的融资方式3.利用外资房地产投资者可以利用外国资金进行房地产投资活动。主要方式有：外国政府贷款、国际金融组织贷款、外国商业银行贷款、与外资合营、发行境外债券等。①外国政府贷款。外国政府贷款是一种优惠贷款，利率低而期限长，由于其贷款较少，所以取得的机会不太多。房地产开发项目的融资方式71房地产开发项目的融资方式②国际金融组织贷款。国际金融组织的贷款利率也比较低，一般比商业银行贷款利率低，比外国政府贷款利率稍高。此种贷款的期限也比较长，如世界银行贷款的期限最长可达25年。国际金融组织贷款的审查非常严格，所以也只能小量获取。房地产开发项目的融资方式②国际金融组织贷款。72房地产开发项目的融资方式③外国商业银行贷款。外国商业银行贷款的条件是根据国际金融市场行情来决定的。一般来说，贷款的利率较高，期限较短。虽然这种利用外资的方式的代价较高，但相对容易获取，而且额度较大，所以它成为利用外资的最主要方式。房地产投资公司利用此种贷款时，须审慎，不要盲目贷款。④与外资合营。与外资合营指房地产投资者与外国投资者进行合作，与外国投资者共同投资的方式。房地产开发项目的融资方式③外国商业银行贷款。73房地产开发项目的融资方式⑤发行境外债券。发行境外债券是指房地产投资者通过国内几家大银行和国际信托投资公司等金融机构，在国际金融市场上发行房地产债券来筹集资金的方式。境外债券的利率一般低于国际商业银行贷款利率，其风险较小。房地产开发项目的融资方式74房地产开发项目的融资方式4.预售款预售款就是房地产投资和在商品房交付使用之前，预先向购房者收取的房款。5.承包商带资承包承包商带资承包是指由承包商垫资进行建设工程施工的筹资方式（严格来说，这算不上筹资方式，它只是将筹资活动转移或者说对筹资部分性地回避了）。房地产开发项目的融资方式4.预售款75房地产开发项目的融资方式6.售后回租在售后回租方法中，房地产的经营者将一项房地产出售给一家投资机构，然后再作为房地产承租人去经营。租赁期一般很长，在租赁期内房地产承租人向投资机构即房地产业主缴纳租金。房地产开发项目的融资方式6.售后回租764.4.3房地产开发项目融资的基本要求1.确定合理的融资规模2.正确选择融资的渠道和方式，降低融资成本3.统筹考虑融资的投资，提高资金的使用效益4.优化融资的资金结构，提高资金收益率5.按规定建立资本金制度4.4.3房地产开发项目融资的基本要求1.确定合理的融资规774.4.4房地产开发项目融资决策1.房地产开发项目融资决策的概念房地产开发项目融资决策是指房地产开发企业财务管理部门在企业融资目标的总体要求下，从若干个可以选择的融资方案中选择令人满意的方案的活动过程。2.房地产开发项目融资方案的内容①欲筹集资金的币种、数额。②融资流量，即与房地产开发企业资金投入和资金偿还要求相适应的不同时间内筹集资金和偿还资金的数量。4.4.4房地产开发项目融资决策1.房地产开发项目融资决策78房地产开发项目融资决策③资金来源构成，即各种融资方式所筹集的资金占总融资额的比重。④融资风险分析及风险管理措施。⑤融资成本预算，即在融资过程中所必须支付的手续费、工本费、管理费等费用的估算。⑥融资方法，即对直接融资或委托融资作出选择。⑦明确融资的权力责任关系，安排融资工作各阶段的先后顺序的具体目标、任务、时间、地点和负责人等。房地产开发项目融资决策③资金来源构成，即各种融资方式所筹集79房地产开发项目融资决策3.房地产开发项目融资方案的选择方法选择确定房地产开发项目融资方案的方法，一般采用比较分析法，即对各个可行的房地产开发项目融资方案的安全性、经济性和可行性用分组评价的方式进行比较，即将安全性、经济性和可行性各指标按优劣顺序排列为A，B，C，D四级，选择出安全性、经济性和可行性3项指标均令人满意的方案。房地产开发项目融资决策3.房地产开发项目融资方案的选择方法80房地产开发项目融资决策（1）安全性安全性按风险程度大小分为A，B，C，D四级：A级表示风险很小，B级表示风险较小，C级表示风险较大，D级表示风险极大。（2）经济性融资方案的经济性按综合融资成本费用率标准来划分，共分为A，B，C，D四级：A级表示融资成本最低，即综合融资成本费用率R＜70％；B级表示融资成本较低，即70％＜R＜130%；C级表示融资成本较大，即R在130％附近；D级表示融资成本很大，即R＞130％。房地产开发项目融资决策（1）安全性81房地产开发项目融资决策（3）可行性按各融资方式的落实程度，融资方案的可行性分为A，B，C，D四个等级：A级表示融资方式及所融资金都能全部落实；B级表示融资方式及所融资金能基本落实；C级表示融资方式及所融资金尚不能肯定；D级表示融资方式及所融资金没有落实。房地产开发项目融资决策（3）可行性82复习思考题1.什么是房地产投资？简述房地产投资的主要类型及其特点。2.什么是房地产投资风险？房地产投资风险的特点是什么？3.掌握房地产风险分析与控制的方法。4.房地产投资决策的原则是什么？掌握房地产投资决策的基本方法。5.简述项目融资的方式和基本要求。复习思考题1.什么是房地产投资？简述房地产投资的主要类型及其83案例分析题见课本第140-144页。案例分析题见课本第140-144页。84实训练习题5人一组，每组完成下列两个题目：1.调查当地房地产投资风险状况，撰写一篇房地产投资风险分析报告。2.调查当地一个房地产企业的融资情况，并对其融资方式的优劣作出评价。实训练习题5人一组，每组完成下列两个题目：85第4章房地产投资风险与融资管理房地产经营与管理-第4章-房地产投资风险与融资管理课件86内容摘要房地产业是资金密集型行业，开发商以钱博钱。而房地产开发投资大、融资大、风险大，所以，房地产企业必须高度重视投资风险与融资管理。本章主要介绍房地产投资、房地产投资风险分析、房地产投资风险控制、房地产投资项目的决策管理和房地产投资项目的融资管理等内容。内容摘要房地产业是资金密集型行业，开发商以钱博钱。而房地产开87学习目标通过学习的本章，使学生在理论知识方面熟悉房地产投资特点、房地产投资项目的决策管理、房地产项目的融资管理，掌握房地产投资风险的分析方法与控制手段。在技能方面能够撰写房地产投资风险分析报告，能够对房地产开发项目的不同融资方案进行对比分析，作出正确选择。学习目标通过学习的本章，使学生在理论知识方面熟悉房地产投资特884.1房地产投资概述4.1.1房地产投资的概念及类型1.房地产投资的概念：关于投资的概念，在经济学上的定义是“将现在的消费，通过某种媒介转移为将来的消费的行为，是为获取利润而进行的资本投入”。房地产投资是指投资主体将资本投入到房地产开发经营和中介服务活动中（将资本转移为将来的居住消费），以期望未来获取更大收益的投资行为，是地产投资和房产投资的总称。4.1房地产投资概述89

房地产投资的概念及类型

2.房地产投资的目标作为一种经济性活动，房地产投资主要目标包括三个方面：一是要从中获取投资利润；二是要避免通货膨胀的风险，实现资金的保值；三是要满足人们的居住需求。对于房地产企业而言，投资获利和实现资金保值是其投资的直接目标，满足人们的居住需求是其投资的间接目标，但直接目标的实现是建立在间接目标实现的基础之上的。

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2.房地产投资的目标90

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3.房地产投资主体投资主体是指直接从事房地产投资活动的投资者，即直接投资者。它是相对于间接投资者而言的。例如，一般房地产股票、债券的持有者，房地产信托资金的投入者，房地产信贷资金的发放者等都不是投资主体。目前，我国房地产投资主体主要包括以下两种。

房地产投资的概念及类型

3.房地产投资主体91

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（1）国家当前在我国，国家仍是房地产主要的投资主体，也是特殊的投资主体。一方面，大量的投资行为是国有企事业单位进行的；另一方面，重大的房地产投资项目中，很多是国家投资的。从另一角度来看，作为投资主体的国家一般并不以国家的面目出现，而是以有关行政管理部门组织的某种投资机构或相关的企事业单位ナ迪值摹

房地产投资的概念及类型

（1）国家92

房地产投资的概念及类型

（2）企业企业也是房地产投资的投资主体。在我国，房地产投资企业包括许多企业性质的投资单位。从经济成分看，有全民所有、集体所有、个体所有、外资所有、股份制、混合所有制等几种形式。我国目前房地产投资活动主要由房地产开发企业承担。

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（2）企业93

房地产投资的概念及类型

4.房地产投资类型根据不同的划分标准，可作为投资对象的房地产类型包括多种，不同的投资类型之间既是相互联系的，又各有其自身特点。（1）按房地产开发的经济内容划分①土地开发投资。②房屋开发投资。③综合开发投资。

房地产投资的概念及类型

4.房地产投资类型94房地产投资的概念及类型（2）按房地产投资的不同领域划分①住宅。②商业房地产投资。③工业房地产投资（工业厂房和仓储性物业）.（3）按房地产投资方式不同划分①金融房地产投资。②实物房地产投资。房地产投资的概念及类型（2）按房地产投资的不同领域划分954.1.2房地产投资的特点1.对地理环境条件依赖较大2.投资成本高，所需资金量大，回收期长3.房地产投资风险大，预期收益高4.社会环境对房地产投资的影响很大5.房地产市场的供给难以及时6.取得贷款比较容易4.1.2房地产投资的特点1.对地理环境条件依赖较大964.1.3房地产投资的三大要素房地产投资必须考虑以下三大要素：时机、地段、质量。1.时机房地产投资像其他投资一样，时机的选择具有十分重要的意义。时机的掌握需要投资者具有多方面的知识和发挥个人的智慧，还要有作为职业房地产投资专家的高度敏感性，因为每个时机的到来，无不蕴涵在政治形势的变化、经济发展趋势、人口的增减、收入水平的升降、消费心理的变化等政治、经济、社会信息之中。4.1.3房地产投资的三大要素房地产投资必须考虑以下三大要97房地产投资的三大要素2.地段把购物中心和商场之类的商业房屋建在繁荣的商业中心，那里有成群的顾客；把别墅建在远离城市的地方，那里风景好，环境幽静，气候宜人，便于别墅主人修身养性；把住宅楼选在交通方便、购物便利的地方，便于居户的工作和生活。房地产投资的三大要素2.地段98房地产投资的三大要素3.质量对于出租物业来说，管理和服务的质量同样具有重要作用。优秀的管理和周到的服务是无形的广告，它将把房屋连同它的地段的出租经营渐渐地带入一个美妙的佳境。房地产投资的三大要素3.质量99房地产投资的三大要素无论是时机、地段还是质量，都必须用动态的观点来看待。时机是在时间的运动中产生的，地段的好坏也不是一成不变的，质量的标准并非是越高越好。因此，在遇到具体的房地产投资问题时，要多做市场调查，在进行投资机会分析和可行性研究的基础上，多加变通，灵活处理，作出正确决策，绝不可死抱教条，死守原则，否则在房地产投资实践中就会顾此失彼、坐失良机，导致事与愿违，投资亏损。房地产投资的三大要素无论是时机、地段还是质量，都必须用动态的1004.2房地产投资风险分析4.2.1房地产投资风险的概念与特征1.房地产投资风险的概念任何经营活动都是有风险的。所谓经营风险，就是经营者在经营活动中由于受到各种因素的影响，无法实现预期的目标，从而造成经营损失或失败的可能性，即出现的概率大小。房地产经营风险是指房地产投资过程中，由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益低于预期利润，特别是导致投资损失的事件发生的可能性或出现的概率大小。4.2房地产投资风险分析4.2.1房地产投资风险的概念与101房地产投资风险的概念与特征2.房地产投资风险的特征房地产投资风险具有以下基本特征。（1）客观性（2）多样性（3）可预测性（4）变现差（5）综合性（6）双重性房地产投资风险的概念与特征2.房地产投资风险的特征1024.2.2房地产投资风险的类型对房地产经营风险进行分类，是为了认识房地产经营管理风险的本质和规律，提高对房地产经营管理风险分析的认识水平，加强对房地产经营风险的管理，从而有效地降低房地产经营风险。划分风险的方法很多，按照不同的标准可分为不同的类型，下面介绍几类常见的房地产经营风险类型。4.2.2房地产投资风险的类型对房地产经营风险进行分类，是103房地产投资风险的类型1.总体性风险总体性风险又叫系统风险或外部风险，主要有以下一些类型。（1）通货膨胀风险（2）市场供求风险（3）周期风险（4）变现风险（5）政策性风险（6）利率风险（7）政治风险（8）技术风险2.个别性风险个别性风险又叫非系统风险或内部风险，主要表现为以下几种类型。房地产投资风险的类型1.总体性风险104房地产投资风险的类型（1）经营管理风险经营管理风险是指由于房地产经营者经营管理不善而造成损失的风险。所谓经营管理不善，主要包括：投资者不能胜任经营管理工作、信息匮乏、决策失误、不能处理好各种合同关系、违章或违法经营、财务管理混乱，造成资金周转缓慢、施工管理不善，延误了工期，甚至发生施工事故、管理水平低下，延误了销售或出租良机、管理不善而发生盗窃、抢劫、欺诈事故等，均会给房地产经营带来风险。房地产投资风险的类型（1）经营管理风险105房地产投资风险的类型（2）财务风险财务风险是指由于经营者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。（3）自然风险房地产经营的自然风险，是由房地产经营过程中自然灾害，诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害而形成的事故风险。虽然自然灾害是由外部因素造成的，但它的发生是在个别区域局部范围内的现象，并非是全局和普遍现象，故属于非系统风险。房地产投资风险的类型（2）财务风险106房地产投资风险的类型（4）其他个别风险近邻地区环境变化风险、类似地区发展风险等都属于个别风险。房地产投资风险的类型（4）其他个别风险1074.2.3房地产投资风险分析房地产投资具有的最大优势是可以获得较高的利润，但是房地产投资是一项极为复杂而又充满风险的经营活动，既有可能为投资者带来较高的经济收益，又有可能使投资者遭受巨大风险而导致损失乃至破产倒闭。1.专家会议法专家会议法是根据房地产投资风险评估的目的和要求，邀请房地产投资专家和其他相关的专家，通过会议的形式对拟定的房地产评估对象开展讨论分析，最后再综合专家的意见作出判断，得出房地产投资风险评估结果。4.2.3房地产投资风险分析房地产投资具有的最大优势是可以108房地产投资风险分析2.德尔菲法德尔菲法也称专家意见法，它用一致性意见的风险识别方法，解决房地产投资风险识别问题。使用德尔菲法时，主要是考虑专家意见的倾向性和一致性。3.幕景分拆法幕景是一个投资项目或某个房地产企业未来状态的描绘，或者按年代的梗概进行的描绘。其研究的重点是：当某种因素变化时，整个情况会怎么样，会有什么危险发生？它的具体应用分为筛选、监测、诊断3个步骤。房地产投资风险分析2.德尔菲法109房地产投资风险分析4.不确定性分析法房地产投资项目经济评价历来采用的数据有很大一部分来自于对未来情况的预测和估算，而房地产投资一般周期较长，而且投资影响因素较多，这就使得这些数据都有一定程度的不确定性。这些不确定性可能会给房地产投资项目带来风险。为了分析各种不确定性因素对投资分析评价指标的影响，需进行不确定性分析，来估计项目可能承担的风险，从而判断投资项目在经济上的可靠性房地产投资风险分析4.不确定性分析法1104.2.4房地产经营风险的控制手段房地产投资风险的处理大体上有两种途径：一是在损失发生之前采取各种预防措施，力求免除、消除或减少风险；二是在损失发生之后采取一定的措施对损失进行补偿。常用的风险处理方法有风险自留、风险转移、投资组合、风险预防、风险回避等。4.2.4房地产经营风险的控制手段房地产投资风险的处理大体111房地产经营风险的控制手段1.风险自留风险自留是指房地产投资者以其自身的财力来负担未来可能的风险损失。它是一种较普遍的风险处理方法，可以与处理风险回避以外的任何风险处理方法共同使用。风险自留基金来源于企业内部，当然就包括企业所必须偿还的借入资金。房地产经营风险的控制手段1.风险自留112房地产经营风险的控制手段风险自留包括两个方面的内容：自我承担风险和自我保险风险。它们都是房地产投资者以自己的财力来补偿风险的损失，其区别在于前者需要建立一套正式的实施计划和一笔特别的损失储备或者基金，后者则不需要。自我承担风险要考虑企业的财务承受能力，自我保险风险则用于处理那些鹗Ы洗蟮姆康夭缦铡房地产经营风险的控制手段风险自留包括两个方面的内容：自我承担113房地产经营风险的控制手段（1）自我承担风险自我承担风险是指当某些风险不可避免或者冒该风险可能获得较大的利润时，企业本身将这种风险保留下来、自己来承担风险所致的损失。在实践中，它有主动自留和被动自留之分。（2）自我保险风险自我保险风险是企业本身通过预测其拥有的风险损失发生的概率与程度，并根据企业自身的财务能力预先提取基金以弥补风险所致损失的积极性自我承担，它是自动自留的一种特例。房地产经营风险的控制手段（1）自我承担风险114房地产经营风险的控制手段2.风险转移风险转移是指投资主体将损失有意识地转嫁给与其有相互利益关系的另一方承担，是房地产经营者处理风险的重要方法。在房地产经营中，有些风险是灾难性的损失，经营者根本无法承担，因此，采用风险转移的方法进行转移。主要有：契约性转移、项目资金证券化、购买房地产保险等。（1）契约性转移契约性转移主要包括预售、预租，出售一定年限的物业使用权，项目工程出包与分包等方式。房地产经营风险的控制手段2.风险转移115房地产经营风险的控制手段（2）项目资金证券化项目资金证券化是指房地产项目的直接投资资金转化为有价证券的形态，使投资者与标的物之间由直接的物权关系转变为以有价证券为承担形式的债权债务关系，房地产项目资金证券化能较好地转移风险。项目资金证券化的两种途径①发行股票、债券等有价证券筹集项目资金，这种方法能较好地转移风险。②成立房地产投资信托机构。房地产经营风险的控制手段（2）项目资金证券化116房地产经营风险的控制手段（3）购买房地产保险房地产保险是指以房屋及其有关利益或责任为保险标的的保险。投资者通过对项目开发经营过程中的风险作出预测，向保险公司投保，以合同的形式将一些自然灾害、意外事故等所引起的风险转移给保险公司。它是一种及时、有效、合理的分摊经济损失和获得经济补偿的方式。房地产经营风险的控制手段（3）购买房地产保险117房地产经营风险的控制手段3.投资组合将许多类似的，但不会同时发生的风险集中起来考虑，从而能较为准确地预测未来风险损失发生的状况，并使这一组合中发生风险的损失部分能得到其他未发生风险损失而取得风险收益的部分补偿。4.风险预防风险预防是投资者在房地产风险发生前采取某些具体措施以消除或减少引致风险损失的各项风险因素，实现降低风险损失发生的概率，同时达到减小风险损失程度的作用。房地产经营风险的控制手段3.投资组合118房地产经营风险的控制手段5.风险回避风险回避是指房地产投资者通过对房地产投资风险的识别和分析，发现某项房地产投资活动可能带来风险损失时，事先就避开风险源地或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的投资活动，以消除风险隐患。风险回避的局限性：①风险回避只对完全确定的风险有意义，不可能对所有的风险回避。房地产经营风险的控制手段5.风险回避119房地产经营风险的控制手段②采用风险回避能使房地产投资者遭受损失的可能性降为零，却同时也使获利的可能性丧失。③并不是所有的风险都能够通过回避来进行处理。例如，房地产经营过程中潜在的各种经济风险、市场风险和自然风险是难以回避的。④房地产投资风险是无处不在的。有时避开了某一种风险却有可能导致另一种新的风险，不同的开发方案还具有不同的风险，防不胜防。房地产经营风险的控制手段②采用风险回避能使房地产投资者遭受1204.2.5防范房地产投资风险的具体措施房地产投资者在面对各种风险时，了解对风险的处理方法和防范对策后，应该能够及时地采取有效的措施，化解或者缓和、减轻、控制这些风险。控制风险不是回避风险，而是判明风险并积极地处理风险。4.2.5防范房地产投资风险的具体措施房地产投资者在面对各121防范房地产投资风险的具体措施房地产投资者可以通过以下措施来防范控制风险。1.在投资中尽量选择风险较小的项目2.通过投资组合降低风险3.通过市场调查来降低风险4.通过加强管理来控制风险5.通过企业并购来降低风险6.大规模开发土地减少风险防范房地产投资风险的具体措施房地产投资者可以通过以下措施来防1224.3房地产投资决策4.3.1房地产投资决策的概念与内容1.房地产投资决策的概念房地产投资决策是决策的一种，但它作为房地产业运作的一个特殊环节，有着其自身的特殊性。房地产投资是一项非常复杂、涉及很多行业和部门的投资项目，它的高收益性是投资者的动力，而投资的高风险又是投资的约束。4.3房地产投资决策4.3.1房地产投资决策的概念与内容123

房地产投资决策的概念与内容

2.房地产投资决策的内容从房地产投资过程来看，房地产投资决策可以分为以下几个部分。①投资类型选择。②可行方案选择。③筹资方式选择。④投资方式确定。⑤确定经营方式。

房地产投资决策的概念与内容

2.房地产投资决策的内容124

房地产投资决策的概念与内容

3.房地产投资决策要素房地产投资决策是一门科学，是一个复杂的系统过程。它包含了4个基本的要素：决策者、决策目标、决策变量和状态变量。①决策者。这是决策的主体，是具有资金和投资决策权的法人。②决策目标。这是决策行为要达到的目的。③决策变量。这是指决策者可能采取的各种行动方案的集合。④状态变量。它包括决策者所面临的各种自然状态，并且许多状态包含不确定性因素。

房地产投资决策的概念与内容

3.房地产投资决策要素1254.3.2房地产投资决策的原则与类型1.房地产投资决策的原则房地产投资决策与其他投资决策，既有程序、方法上的共性，又有决策内容上的区别。因此，房地产投资决策一方面要遵循决策活动的一般原则，如科学化原则、民主化原则、系统性原则、提高经济效益原则等；另一方面又要遵循由其特定的决策内容所决定的一些基本原则。4.3.2房地产投资决策的原则与类型1.房地产投资决策的原126房地产投资决策的原则与类型特定的基本原则。①举债经营，广筹资金。②合理慎重选择投资对象。③把握时机，当机立断。④冷静分析，充分估计风险。⑤通盘考虑长远打算。⑥要遵守有关城市规划条例和政策。房地产投资决策的原则与类型特定的基本原则。127房地产投资决策的原则与类型2.房地产投资决策分类按照方案间的相互关系，投资方案可以分为以下几类。①完全互斥方案。②独立型方案。③不完全互斥方案。④不完全的先决方案。⑤先决方案。房地产投资决策的原则与类型2.房地产投资决策分类1284.3.3房地产投资决策的程序与方法1.房地产投资决策的科学程序参照一般决策的科学程序，按照房地产投资的自身特点，拟订房地产投资决策程序分为确定决策目标、拟订决策方案、优选决策方案和执行决策方案4个基本步骤。（1）确定决策目标房地产投资决策的目的是要达到投资所预定的期望收益目标，所以确定投资决策的目标是投资决策的前提和依据。4.3.3房地产投资决策的程序与方法1.房地产投资决策的科129房地产投资决策的程序与方法确定投资决策目标的重点在于，进行全面的市场调研和预测，通过周密的分析研究，发现问题并认清问题的性质，从而确定解决问题所期望达到的结果，以此来确定明确、具体的决策目标。（2）拟订决策方案在进行房地产投资决策过程中，根据已确定的目标，拟订一个备选方案组。可行方案组是具备实施条件，可以实现决策目标的各种途径和方法的集合。房地产投资决策的程序与方法确定投资决策目标的重点在于，进行全130房地产投资决策的程序与方法（3）优选决策方案在优选方案时，要注意掌握好选择的标准，即以什么标准来衡量和评价可行方案的优劣，通常用的有“最大利润”、“最低成本”、“最大效用”等。在决策过程中可能没有方案严格满足上述“最优标准”，现代决策理论都以“满意”标准来代替“最优”标准。房地产投资决策的程序与方法（3）优选决策方案131房地产投资决策的程序与方法（4）执行决策方案决策的目的在于以方案的付诸实施来实现决策目标，而且实践也是检验方案是否科学合理的途径。方案的实施过程可能不完全按照计划过程进行，所以建立健全信息反馈制度和程序是必需的。这样便于了解决策执行的进度和效果，并有利于对方案进行有效和必要的变更以保证决策目标的实帧房地产投资决策的程序与方法（4）执行决策方案132房地产投资决策的程序与方法2.房地产投资决策的指标决策本质就是一个优选过程，当然评价标准和评价指标是不可缺少的。关于标准问题前面已经提及的较多，如“成本最小化”、“收益最大化”、“净现值最大化”等，这里不再叙述。投资方案优选中常用的分析指标有净现值、净现值率、内部收益率、差额内部收益率、收益成本比等。其中有些指标属于静态指标，有些属于动态指标。所谓静态指标就是不考虑资金的时间价值的指标，动态指标就是考虑了资金的时间价值的指标。房地产投资决策的程序与方法2.房地产投资决策的指标133房地产投资决策的程序与方法3.房地产投资方案决策方法房地产决策的方法很多，根据投资方案的不同条件，决策方法概括起来有定性分析方法和定量分析方法两类。通常在决策过程中，由于存在一些难以定量描述而又具有重大影响的因素，或遇到的问题复杂、环境变化复杂导致建立数学模型不可能或模型复杂不易求解时，运用定性分析方法不失为一种好的方法。房地产投资决策的程序与方法3.房地产投资方案决策方法134房地产投资决策的程序与方法（1）定性分析方法定性分析方法主要用于分析具有难以量化因素的决策问题，有如下两种类型。①经验判断法。②创造工程法。房地产投资决策的程序与方法（1）定性分析方法135房地产投资决策的程序与方法（2）定量分析方法定量分析方法是采用数量指标和数学模型进行房地产投资决策的方法。这种方法主要是通过对决策问题进行定量分析、计算，以求得决策问题的最优解，从而作出科学的决策。在定量决策分析方法中，根据决策指标性质的不同又分为两类：绝对法和相对法。房地产投资决策的程序与方法（2）定量分析方法136房地产投资决策的程序与方法①绝对法。绝对法就是以房地产投资的效益或费用的绝对值大小来评价投资方案的优劣或可行与否的分析方法。它包括净收益法、净现值法、现值成本法、年成本法、动态投资偿还期法和静态投资偿还期法等。②相对法。相对法是运用投资方案的收益和费用的比率来评价房地产投资方案可行与否的分析方法。它具体又包括内部收益率法、效益费用比法、净现值收益率法等。房地产投资决策的程序与方法①绝对法。1374.4房地产项目的融资管理4.4.1房地产开发项目融资的特点房地产开发由于其自身的特点，如价值大等，使开发项目融资存在着以下几个特点。1.融资规模大，对外源性融资依赖性高2.偿还期较长3.房地产资产缺乏流动性4.土地和房产的抵押是重要条件5.资金投入的收益高，财务风险大4.4房地产项目的融资管理4.4.1房地产开发项目融资的1384.4.2房地产开发项目的融资方式1.银行信贷银行是房地产开发项目最主要的资金来源，银行贷款直接关系到一个房地产开发项目的成功与失败。4.4.2房地产开发项目的融资方式1.银行信贷139房地产开发项目的融资方式（1）银行向房地产开发企业发放贷款的要求房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的35％，对未取得“四证”即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的项目不得发放任何形式的贷款；对贷款项目进行尽职调查，严格落实调查担保，建设完备的监控和风险防范机制。房地产开发项目的融资方式（1）银行向房地产开发企业发放贷款的140房地产开发项目的融资方式（2）银行向房地产开发企业发放贷款的类型银行向房地产开发企业发放贷款的类型主要有以下两种。①房地产开发企业流动资金贷款。②房地产开发贷款。房地产开发项目的融资方式（2）银行向房地产开发企业发放贷款的141房地产开发项目的融资方式（3）房地产开发贷款的担保类型房地产开发贷款的担保形式主要有抵押贷款、第三方担保和信用抵押3种，前两者是最常用的方式，这里简要介绍房地产抵押贷款。房地产抵押贷款是指由借款人（抵押人）用其合法拥有的房地产以不转移占有方式向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。它主要包括“土地开发抵押贷款”、“在建工程（房屋）抵押贷款”和“个体房抵押贷款”。房地产开发项目的融资方式（3）房地产开发贷款的担保类型142房地产开发项目的融资方式根据有关规定，凡在当地注册登记的法人单位，如果符合如下条件，均可申请抵押贷款：第一，借款人具备偿还本息的能力；第二，借款人应提供指定地块的土地使用权证、开发方案、项目可行性研究报告、偿还贷款本息的途径、批准的建设计划和其他要求提供的文件；第三，借款人应以土地使用权及其他建筑物、其他附着物设定抵押，向贷款人办妥抵押登记和登记公证手续；第四，借款人应在贷款银行开立贷款户和结算户。房地产开发项目的融资方式根据有关规定，凡在当地注册登记的法人143房地产开发项目的融资方式①土地开发抵押贷款。顾名思义，土地抵押贷款就是开发商在拿到土地使用权以后，以土地使用权作为抵押来向银行贷款的方式（土地使用权的获取见本书第5章）。一般情况下，当开发商以项目用地的土地使用权作抵押时，金融机构提供抵押贷款的数额通常是土地价值的70％-75％，对于特别看好的项目，也可能提高到80％左右，但在现实中，能贷到50％左右就不错了。房地产开发项目的融资方式①土地开发抵押贷款。144房地产开发项目的融资方式②在建工程（房屋）抵押贷款。在建工程已完工部分的抵押与建筑工程承包合同的房屋期权抵押相结合，是银行与开发商设定房地产抵押、办理抵押贷款的一种较好的方式。采取这种方式进行房地产项目融资时，既有利于开发商对在建工程进行续建的资金需求，又有利于银行对抵押物的监控，这对降低贷款风险、促使开发商提高营管理水平都有积极意义。房地产开发项目的融资方式②在建工程（房屋）抵押贷款。145房地产开发项目的融资方式③个人住房抵押贷款个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房抵押贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性（住房公积金）住房抵押贷款两种类型。政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金、购买居住房屋的家庭，此贷款额有一定限制。当政策性抵押贷款不足以满足借款人的资金需求时，还需同时申请商业性住房抵押贷款，从而形成个人住房抵押贷款中的组合贷款。房地产开发项目的融资方式③个人住房抵押贷款146房地产开发项目的融资方式个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系。但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量，尤其在项目预售阶段，购房者申请的个人住房抵押贷款是项目预售收入的重要组成部分，也是开发商后续开发建设资金投入的重要来源。由于预售房屋还没有建成，所以，金融机构发放个人住房抵押贷款的风险一方面来自申请贷款的购房者，另一方面来自开发商。购房者的个人信用评价不准或开发商由于种种原因不能按期峻工，都会给金融机构带来风险。房地产开发项目的融资方式个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷147房地产开发项目的融资方式（4）金融机构对项目贷款的审查金融机构在向申请贷款的房地产开发企业和开发项目贷款前，首先要对房地产开发企业的资信等级进行审查，同时，还要对开发项目进行审查。房地产企业只有接受金融机构的审查，并符合有关条件时，才能获得贷款。房地产开发项目的融资方式（4）金融机构对项目贷款的审查148房地产开发项目的融资方式2.证券融资利用证券融资是房地产企业向社会集资的一种手段。随着现代市场经济的发展，在发达国家，证券融资已经成为房地产融资的重要方法之一。证券融资主要包括房地产股票、房地产债券、信托资金、房地产产业基金等。房地产开发项目的融资方式2.证券融资149房地产开发项目的融资方式（1）房地产股票房地产股票是房地产有限公司发给股东的所有权凭证，股票持有者作为股东承担公司的有限责任，同时享受相应的权利，承担相应的义务。房地产开发股份有限公司可根据企业不同时期、不同开发情况的需要，选择发行不同种类