大型城市历史街区商业改造开发模式及策略课件

【5A文】大型城市历史街区商业改造开发模式及策略【5A文】大型城市历史街区商业改造参考性案例20多个杭州清河坊杭州西湖天地上海新天地上海田子坊黄山屯溪老街北京798重庆瓷器口阳朔西街南锣鼓巷前门大街商业改造上海七宝街昆明老街南京1912针对性案例6个上海田子坊南京1912新加坡克拉码头上海新天地成都宽窄巷子上海太平桥改造………………案例研究参考性案例20多个案例研究类别规模界定项目属性功能使命成功代表项目小规模3万平以下文化特色商业街特色文化打造商业核心竞争力，区域商业中心南京1912田子坊中等规模3-10万平历史文化特色商业街区城市客厅、旅游名片、文化传承，新商业中心区上海新天地克拉码头大规模10万平以上历史文化特色大规模综合商业区城市更新升级、新商业模式引领、城市名片宽窄巷子瑞安太平桥改造案例选取按照规模体量的不同，我们将历史文化类商业项目分成三类类别规模界定项目属性功能使命成功代表项目小规模3万平以下文化历史文化特色商业街开发模式研究●

南京1912、田子坊●历史文化特色商业街开发模式研究●南京1912、田子坊●昔日总统府邸，今朝城市客厅，主打“民国文化牌”，兼具文化历史底蕴和现代时尚的休闲文化商街

南京1912位置：位于南京市长江路与太平路交汇处；规模：有17幢民国风格建筑及“共和”、“博爱”、“新世纪”、“太平洋”4个街心广场组成，总面积3万多平方米；安名：从征集的600多个方案中确定，1912是民国元年；定位：“城市客厅”，力图称为白领、小资、文化人群、外籍人士、商务客人、旅游消费的“高尚休闲商业区”。案例借鉴1昔日总统府邸，今朝城市客厅，主打“民国文化牌”，兼具文化历史建筑风格：青灰色与砖红色相间的建筑群，风格古朴精巧，错落有致、呈Ｌ形环绕”总统府”；大多数新建筑中，无修饰与浮华的青砖既是墙体，又是外部装饰，烟灰色的墙面上，勾勒了白色的砖缝，除此之外无任何修饰。功能组成：南京１９１２”的设计风格与总统府遗址建筑群总体风貌保持一致。总统府是南京民国建筑风貌的集中地；１７幢建筑，其中５幢是原有的民国建筑，最高的只有三层楼，大多数建筑是两层楼甚至是平房。南京1912南京1912整体风格保留民国建筑的风貌案例借鉴1建筑风格：功能组成：南京1912南京1912整体风格保留民国以酒吧等休闲餐饮为主要经营业态，消费档次定位中高档，注重国际一线品牌的引进业态：以酒吧为主，特色餐饮和休闲为辅；经营模式：只租不售，经营者和管理者分离。招商定位：招商方向主要定格在与旅游休闲相关的餐饮、酒吧、咖啡馆、茶馆、美容健身中心等国际顶尖品牌；国际一线品牌将占有40％的份额，国内发达城市的一线品牌占有30％的份额，其余30％。

南京1912案例借鉴1以酒吧等休闲餐饮为主要经营业态，消费档次定位中高档，注重国际体验式设计——运用大量情景小品及灯光烘托氛围，交流空间得到最大范围展示，让民众在这里充分体验到主题商业的魅力南京1912案例借鉴1体验式设计——运用大量情景小品及灯光烘托氛围，交流空间得到最街区开业后，有近百位明星光临街区，年均举办20余场明星见面会；每年举办超过50场的街区活动，带动街区人流超过200万。

南京1912案例借鉴1街区开业后，有近百位明星光临街区，年均举办20余场明星见面会南京1912成为浓缩南京城市人文精华和民国历史风采的并能引领时尚的“城市客厅”。

南京1912案例借鉴1城市影响：成为娱乐休闲业的重要增长商业影响：南京1912开创了全新的商业运营管理模式人文影响：引领了南京人时尚休闲理念引领时尚潮流：成为南京最具时尚的新品发布集中地、成为名人活动名牌产品展示荟萃地、成为影视剧组拍摄基地、成为媒体关注的焦点南京1912成为浓缩南京城市人文精华和民国历史风采的并能引领上海田子坊案例借鉴2上海田子坊案例借鉴2基本情况

————总建筑面积约2万余平米，临近轨道交通及多个交通站点，交通极为便利上海田子坊位置：田子坊位于中国上海市泰康路210弄；交通：临近轨道交通九号线和多个交通站点，交通极为便利；规模：建筑面积2万余平方米。案例借鉴2上海新天地本案地铁站淮海路约1.4公里约1.4公里基本情况————总建筑面积约2万余平米，临近轨道交通及多个田子坊废弃的老弄堂工厂区经过历史街区保护改造，发展成为上海保存历史文化遗存类型最为丰富的历史街区之一。

上海田子坊案例借鉴2发展至今典型的弄堂工厂，由海华制革厂（1935）、康福织造厂（1935）、永明瓶盖厂（1936年）、香粉材料公司（1936）、上海食品工业机械厂（1958）组成产业结构调整，这些工厂效益连年下滑，一些厂房闲置起来逐渐废弃，成为当地政府负担一路发文化发展公司首先进驻泰康路揭开了泰康路上海艺术街的序幕，著名画家陈逸飞、尔冬强、等艺术家和一些工艺品商店先后入驻泰康路，渐渐吹起了艺术之风90年代1998年上世纪50年代已入驻艺术品、工艺品商店40余家，工作室、设计室20余家，引进了10个国家的艺术人群，中西方文化在此交融，被称为‘上海的苏荷’田子坊废弃的老弄堂工厂区经过历史街区保护改造，发展成为上海保历史街区的保护和利用首先必须根据其历史文化价值，确定其所承载的历史文化内涵，从而确定保护和更新的内容。

上海田子坊案例借鉴2保护上海近代社区发展的脉络推动泰康路新型现代里坊社区的形象塑造促进视觉创意产业的良性发展推动上海文化产业群的形成创造开放的社区型休闲空间完善上海都市休闲消费体系清晰地理念按‘以保为主、适量更新’的原则，对规划对基地内建筑按照风貌等级分类保留历史建筑：保留历史建筑不得整体拆除，应当予以维修和再利用。一般建筑：按照建筑风貌细分为甲一般建筑等、乙等一般建筑两类应当拆除建筑：可利用其空地新建公共设施，以弥补基地内公共设施不足的现状。合理的实施成功历史街区的保护和利用首先必须根据其历史文化价值，确定其所承载产业植入

————形成以室内设计、视觉艺术、工艺美术为主的特色产业，通过产业的植入，大大提升了商业的人气和档次。上海田子坊定位：形成以室内设计、视觉艺术、工艺美术为主的特色产业；建筑风格：典型上世纪弄堂风格；发展历史：原是上世纪50年代典型的弄堂工厂；90年代由于产业结构的调整，这些工厂效益逐年下滑，厂房闲置多年；2000年5月，在市经委和卢湾区政府的支持下，田子坊进行了改造；开发旧厂房2万余平方米，吸引来自18个国家和地区的70余家企业。案例借鉴2产业植入————形成以室内设计、视觉艺术、工艺美术为主的特业态分布———以怀旧民俗艺术品及艺术工作室为主，伴有少量餐饮，目前入住商户达到100余户,其中餐饮占到40%，其余除几座公共建筑外，全部是零售业态。上海田子坊入驻商户：约100余户；知名商户：陈逸飞工作室、尔东强艺术中心、王劼音画室等；业态：以怀旧民俗艺术品、艺术画室、民俗服饰为主，同时伴有特色餐饮。租金水平：租金均价在3.5元/天·平方米案例借鉴2餐饮零售/工作室公建业态分布———以怀旧民俗艺术品及艺术工作室为主，伴有少量餐体验感塑造——

注重感官的享受，通过民俗怀旧风与现代艺术碰撞制造具有强烈的艺术冲击力的小品、墙画，让人流连忘返上海田子坊案例借鉴2体验感塑造——注重感官的享受，通过民俗怀旧风与现代艺术碰撞规划建筑业态景观经营一次性开发，控制体量在3万平以内，以保证质量降低风险建筑外观以保护更新修缮还原历史建筑为主，内部实现功能置换或者创新。复合业态，以餐饮休闲为主，零售类业态或者和旅游结合或者与文化产业结合，随着项目的成熟，占比逐渐增加。做足文化标签，精细化景观设计，个性店招、文化小品，绿化、装饰物等，到处体现情趣感、文化感、风情感。以租为主，统一经营，租金及运营收益为项目的主要盈利途径资源深入挖掘历史文化资源，通过人文资源的放大或新文化产业的植入，形成项目的独特气质，打造商业发展所需的资源平台；小规模历史文化特色商业街KPI规划建筑业态景观经营一次性开发，控制体量在3万平以内，以保证历史文化特色商业街区开发模式研究●

新加坡克拉码头、上海新天地广场●历史文化特色商业街区开发模式研究●新加坡克拉码头、上海新天新加坡克拉码头开发模式案例概述：克拉码头（ClarkeQuay）是位于新加坡河与河谷路（RiverValleyRd.）一角的旅游胜地，以新加坡第二位总督的名字命名。项目占地：2.3万平米发展商：嘉德臵地开业时间：2006/12/27（历经3年翻修）新加坡克拉码头开发模式案例概述：克拉码头（ClarkeQu新加坡克拉码头总体布局：以强势资源水景作为主线贯穿项目主体，并通过灯光营造下色彩斑斓的水影效果进一步强化水景的亮化作用。以喷泉广场为中心分成A~E5个区域，喷泉广场作为中心节点，配合5个主要入口，易于聚集人气和疏散人流。A、D、E区域为新加坡或国际知名的品牌餐馆、咖啡屋，拥有优美的水景视角，B、C区域以夜店、酒吧和纪念品商店为主，道路在夜间会出现露天摊位经营。克拉码头ABCDE喷泉广场入口开发模式案例新加坡克拉码头总体布局：以强势资源水景作为主线贯穿项目主体，业态配置：以餐饮、休闲娱乐为主，零售占比较少，涵盖办公服务形成复合功能功能模块业态组合店铺数量占比餐饮餐厅1958%餐吧BAR15咖啡店4休闲娱乐夜店1222%娱乐店2零售零售店711%花车服务办公69%新加坡克拉码头开发模式案例克拉码头形成了以餐饮和休闲娱乐为主，辅以零售和服务的业态格局。这样的格局促使项目成功跻身观光旅游“城市休憩区”。业态配置：以餐饮、休闲娱乐为主，零售占比较少，涵盖办公服务形新加坡克拉码头开发模式案例项目资源梳理：地处原跳蚤市场和商脉，坐落大量码头历史建筑，水景为最优势资源。很早之前，新加坡河是货物驳船停靠的理想位置，于是河两岸修建了大量仓库。随着历史变，排屋仓库渐渐弃用，克拉码头逐渐变成跳蚤市场等传统商贸聚集地。可见，水景、传统商脉河和历史建筑构成了克拉码头改造之初拥有的资源。其中河岸水景无疑是最优势资源。水景旧时代历史建筑传统商贸区新加坡克拉码头开发模式案例项目资源梳理：地处原跳蚤市场和商脉新加坡克拉码头开发策略1：以强势资源水景作为主线贯穿项目主体，并通过灯光营造下色彩斑斓的水影效果进一步强化水景的亮化作用。加新坡河克拉码头克拉码头取地新加坡河河道弯曲处，尽可能临水而建，很好的依托河道水景作为强势景观资源。从图中可见，克拉码头只有一侧临水，不完全亲水，故项目依照临河距离进行圈层布局，亲水的A、D、E区域主要为餐饮及休闲场所，不亲水的B、C区域以购物及娱乐为主，最大化的利用水景营造休闲安逸的氛围。ABCDE开发模式案例新加坡克拉码头开发策略1：以强势资源水景作为主线贯穿项目主体新加坡克拉码头开发策略1：以强势资源水景作为主线贯穿项目主体，并通过灯光营造下色彩斑斓的水影效果进一步强化水景的亮化作用。为进一步彻底突破临水不亲水的局限，开发商请国际知名设计公司ALSOP进行沿河的景观改造，其主要措施包括：具备景观效果的休憩空间打造——结合东南亚地区多雨的特点，为河岸打造开放式的荷叶状景观“顶棚”，“顶棚”延伸至河内约1.5米，成为亲水餐饮、休憩的主要空间，由于其独具特色的造型，本身也成为区域的一大看点利用灯光效果，营造五彩斑斓的水影，让克拉码头越夜越美丽开发模式案例新加坡克拉码头开发策略1：以强势资源水景作为主线贯穿项目主体新加坡克拉码头开发策略2：通过设置水上巴士，利用水系纽带的关联作用，整合新加坡河岸主要景点，形成价值连锁放大效应。开发模式案例克拉码头新加坡克拉码头开发策略2：通过设置水上巴士，利用水系纽带的关新加坡克拉码头开发策略3：以餐饮娱乐带头，聚集人气，通过引进国际知名休闲餐饮娱乐项目，以点带面营造克拉码头度假氛围开发模式案例新西兰极限娱乐项目意式品牌餐厅“VERVEEXPRESSO”TheClinic特色酒吧以餐饮休闲娱乐为主导进行启动，引进国际品牌餐饮和休闲娱乐项目能够打造时尚、轻松、休闲的度假氛围，并显著提升项目对消费者的粘滞力，吸引中高端旅客群。克拉码头引进的餐饮娱乐项目包括：餐饮：意大利、法国、德国、日本、中国、印度等世界各地的餐饮品牌娱乐：新西兰G-MAX绷紧跳酒吧/夜店：如KandiBar、ZIRCA（际品牌演出俱乐部）新加坡克拉码头开发策略3：以餐饮娱乐带头，聚集人气，通过引进新加坡克拉码头开发模式案例开发策略4：保留原有二手交易市场功能，并改造为艺术品制作展示与交易空间，丰富区域文化活力，提升区域价值品位克拉码头保留了原有跳蚤市场功能，加以规范，改造成文化商业/展示场所，贴上了文化传承发扬的标签。古董二手市场：旧古董、老唱片、老收藏的展示销售市场艺术品制作现场演绎和销售：蜡烛制作、毛纺编织、现场作画传统艺术表演：乐器、传统戏曲艺术成品展示销售克拉码头还与AeonVentures公司合作，安排更多的艺术家到展销他们手工艺术品，既有本国传统艺术，也吸收国外特色艺术新加坡克拉码头开发模式案例开发策略4：保留原有二手交易市场功新加坡克拉码头开发模式案例小结

充分依托水系强势资源，作为主线贯穿项目主体，并通过灯光效果进一步加强景观氛围，形成项目最显著特色。科学的业态布局（依照临河距离进行圈层布局）和配置，以餐饮休闲娱乐为主导进行启动，后期加入办公零售等复合功能，起到休闲主导的站位，吸引高端度假客流。保留原有传统建筑特色与文脉肌理，并保留原有二手交易市场，将之改造为艺术品制作展示交易场所，传承并焕发传统文化活力，提升文化底蕴。新加坡克拉码头开发模式案例小结充分依托水系强势资源，作为上海新天地广场概况项目位于上海市卢湾区，属于瑞安集团太平桥地区城市综合体的核心部分。占地面积：30,000平方米商业面积：57,000平方米（官方数据）发展商：瑞安集团开业时间：2001年6月品牌：88新天地精品酒店、新天地壹号私人会所太平桥地区综合体范围新天地广场上海新天地广场概况太平桥地区综合体范围新天地广场上海新天地广场项目资源梳理：石库门里弄风格建筑、海派文化、中共“一大”会址构成了项目优势资源上海新天地地处原石库门里弄街区，建筑建于上世纪二三十年代，因其最外门以石料作门框而得名。其布局和建筑风格融合了中西建筑特征：单体平面及结构脱胎于中国传统院落式住宅，有天井、客堂、厢房等；门框上欧式花纹，欧式屋顶，排联结构等则是西洋建筑特征。石库门是中西合璧的产物，包裹其中的上海人生活方式形成了一种地方文化，即弄堂文化，也影响了上海人的群体性格。海派文化的烙印深深地刻在了石库门上。同时，中共“一大”会址坐落于新天地广场地块之中。孕育了弄堂文化的石库门里弄中共“一大”会址，同样为石库门建筑风格上海新天地广场项目资源梳理：石库门里弄风格建筑、海派文化、中上海新天地广场从盘点项目所拥资源出发，我们做出如下研判：判断一：石库门风格历史建筑群+地方海派文化+中共“一大”会址构成了本项目历史文化街区改造的强势资源。判断二：本项目开发过程中应坚持保护和传承历史文化遗产，并结合商业开发使其焕发新的生命力。上海新天地广场从盘点项目所拥资源出发，我们做出如下研判：判断上海新天地广场开发策略1：深挖历史建筑特色和文化精髓；秉承保护和改造相结合，掌握破立平衡；新建部分现代建筑，新旧融合新天地项目对历史建筑的保护和改造主要采用了以下方式：保留立面：保留大多数石库门建筑外立面，并进行修缮，尤其强调整旧如旧，体现石库门建筑群的历史文化韵味；挖掘精髓：保留了建筑上体现历史变迁的信息，如文字、标语、文革时期的装饰等；内部改造：保留外立面的同时，对建筑内部结构进行改造（如改变层高，升级上下水，增加玻璃幕窗等），以满足现代商业要求新旧辉映：项目建成后分为南里北里两部分，南以现代建筑为主，北以保留旧建筑为主，体现了新旧碰撞交融，突出上海的文化内涵。保留公建：保留并修缮了中共“一大”会址等建筑并作为文化展示场所上海新天地广场开发策略1：深挖历史建筑特色和文化精髓；秉承保

历史建筑保护的成功之处:

打破了传统“仿古”、“复古”等传统保护方式的思维定势，发掘了历史积淀的文化精髓和内核并予以传承，而非生硬地保留没有生命力的文化躯壳（原有生活形态和建筑功能布局）。成功实现了原有住宅区向现代商业的功能置换，保护的同时给区域塑造了未来发展空间。建筑保护与升级改造的成功经验上海新天地广场历史建筑保护的成功之处:建筑保护与升级改造的成功经验上海新上海新天地广场开发策略2：随时间推移和项目发展不断调整和深化定位，不断释放项目价值的潜在增长空间都市旅游景点国际交流聚会地综合性时尚场所初期主要强调综合性，目标是作成上海第一个集中餐饮、娱乐、购物、旅游、文化的综合场所。这一阶段定位较浅，还没能深刻挖掘利用石库门的历史价值，明确的大方向为一个综合性的商业场所。定位发展为“ShoppingMall”，把新天地打造成一个平面的Mall，要求综合的同时，更要求有明确的主题定位和独特魅力。石库门与生俱来的独特魅力，为项目锁定了主题：“都市旅游”。瑞安设想使上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点。定位的第三阶段，发展商决定把新天地设计成为适于国际化交流和聚会的场所，以体现上海的国际化发展趋势和石库门建筑本身中西融合的特点发展商对新天地广场的定位做到了“与时俱进”：定位的调整和优化是根据对项目资源的挖掘和认识的深入不断进行的，同时要回归到对优势资源的联系和利用之上。在调整定位的过程中，项目价值的增长空间的不断得到释放，城市站位不断提高。上海新天地广场开发策略2：随时间推移和项目发展不断调整和深化区域主题功能模块主力店/次主力店北里休闲餐饮餐饮零售休闲娱乐服务新天地壹号宝来纳餐厅南里广场生活休闲餐饮零售休闲娱乐服务88新天地南里购物中心生活娱乐餐饮零售休闲娱乐Ifame卡拉OK、UME新天地时尚时尚购物餐饮零售服务DBHK、Francfranc新天地广场的业态配置随着定位升级不断调整，初期（北里南里）为聚集人气，以休闲餐饮和娱乐为主，并配置提升整体形象的精品酒店和会所做主力店，而零售业态较少。随着整个项目形象的建立和城市站位的提升，项目租金也不断提高，零售业态占比增大（三期：新天地时尚），给项目带来了具有持续性收益增值的能力。新天地三期开业前后，整体业态变化对比图(按店铺数量)：三期开业前三期开业后上海新天地广场开发策略3：随定位升级而调整业态，逐步提高零售比例；利用一二期标杆形象和品牌效应带动三期租金和品牌档次提升。区域主题功能模块主力店/北里休闲餐饮餐饮零售休闲娱乐服务新天在租户的选择方面以国际化为标准。新天地对挑选租户制定了一套很严格的标准。要求租户与新天地有相近的思维，开发商通过提供样板房，组织租户参观，了解设计理念，达到和租户理念的磨合，这是新天地市场推广中的重要步骤。招商方面只选最合适新天地的，而不是付租金最高的住户。新天地的商户组合主要是老字号品牌商户、具有特色的魅力商户和明星自营的依靠名气聚拢人气的明星商户，聚集了一大群优秀商户。对于最优秀的商户而言，即依靠主力店自身的品牌与形象，在与开发商的谈判中占据优势，所以租金通常压得很低。林俊杰SMUDGEJasM.B上海新天地广场开发策略4：初期租金优惠积累优质商户、聚集商业人气，根据定位选择商户；经过发展逐步取得招商和租金制定主导地位。EDWIN气味图书馆在租户的选择方面以国际化为标准。林俊杰SMUDGEJasM.新天地广场只租不卖，管理者与经营者相分离。这样的模式与国际Mall运营模式同步，该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。同时，这种模式也能防止后期经营权不统一出现小商铺集成，业态和经营形式退化的现象。上海新天地广场开发策略5：坚持只租不售，经营管理分离，保证整体管理水平，把项目作为区域形象展示标杆新天地广场只租不卖，管理者与经营者相分离。这样的模式与国际M上海新天地占地面积3万平米，总建筑面积8万多平方米（含三期），规模并不大，但通过前述的发展理念和策略，逐步发展成及保留了海派文化和石库门建筑风格精髓、又飘散着现代国际化时尚气息的商业项目。上海新天地广场在太平桥城市综合体中扮演了形象标杆和商业核心的角色，其开业之初餐饮类租金仅3.5元/m2·天，如今已升至30-35m2·天。而新天地广场对整个综合体商业价值和地价拉动作用亦极为显著：2006年卖到1.6万每平的翠湖天地如今已卖到13-16万每平，实现了高溢价。4.35.05.3新天地周边房价走势图新天地及企业天地年租金收益图上海新天地广场开发成果：规模不大但定位鲜明、散发传统文化韵味又披上时尚外衣，辐射太平桥城市综合体的商业核心和形象标杆项目上海新天地占地面积3万平米，总建筑面积8万多平方米（含三期）上海新天地广场·小结

以石窟门建筑、弄堂文化和中共“一大”会址作等优势资源为载体进行初期开发，掌握保护和开发的平衡点，打造区域商业个性化形象和焦点。不断挖掘项目优势资源精髓，随着项目发展及时调整和升级项目定位。初期重点布置餐饮业态吸引人气，通过精品酒店等主力店提升形象，中期加强休闲娱乐业态增加人流驻留，后期增加零售业态增加租金收益。只租不售，实行管理权和经营权分析，保证项目整体形象和品质的同时实现各商家的个性化差异化经营打造区域商业核心，带动周围现金型物业发展。上海新天地广场·小结以石窟门建筑、弄堂文化和中共“一大”会政府前期大力实施地块区域整体环境改造，包括人口腾迁、城市配套设施完善、道路、交通、绿化、景观环境资源规划建筑业态平台深入挖掘项目资源，包括自然景观、建筑景观、人文、历史，为资源搭建一个平台，成为项目的主线和磁极，形成核心竞争力。通过灯光、小品、设施、运营、附加项目等对资源主线进行强化以资源主线为核心，进行整体规划设计，通过特色结点的打造，实现以点带面的片区式拉动效应，实现商业运营无死角建筑特色化、景观化、风情化，艺术化，注重细节的打造，通过装饰、立面、构筑物、形态等将文化符号植入建筑本身。深挖历史建筑特色和文化精髓；秉承保护和改造相结合，掌握破立平衡，内部实现功能置换。历史特色型商业业态应原址原味予以保留，以传承城市文化通过餐饮娱乐业态在项目初期带动人气，后期逐步增加零售业态，提升利润，但餐饮娱乐业态仍为主力业态公建设施的引入，如剧院、博物馆、图书馆、会展等为商业客群搭建文化体验平台，聚集更多的商业消费力酒店的引入既是形象标签，同时也作为旅游配套设施为商业的发展搭建旅游产业平台。历史文化特色商业街区KPI政府前期大力实施地块区域整体环境改造，包括人口腾迁、城市配套历史文化特色大规模综合商业区开发模式研究●

成都宽窄巷子、上海瑞安新天地-太平桥改造●历史文化特色大规模综合商业区开发模式研究●成都宽窄巷子、上成都宽窄巷子成都三大历史文化名城保护街区之一，融合闲适老成都、时尚新成都的国内首个院落式情景消费体验区。概述：“宽窄巷子”是成都市三大历史文化保护区之一，由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的城市老式街道及其之间的四合院群落组成。改造项目于2008年竣工。核心保护区占地80亩，建面4.4万平米（含地下停车场1.1万平米），由45个清末民初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落组成。院落以一层为主，局部二层，面积173-1100平米，主要集中在400-800平米。开发模式案例成都宽窄巷子成都三大历史文化名城保护街区之一，融合闲适老成都成都宽窄巷子开发模式案例贯穿项目的三条巷子定位各不相同，详见表格，在业态业种的设置上较为科学，宽巷子以餐饮、茶馆为主，窄巷子以西餐、咖啡为主，井巷子以酒吧、夜店为主，体现了时间序列的层次性。开街之初，宽窄巷子在业态的配置上特色明显，其餐饮、酒吧、茶馆类的店铺比重最大，零售业态相对较小，这不仅能利用餐饮类业态易成活且聚集人气的优势，也符合成都重休闲好饮食的生活方式，而引入咖啡（包括星巴克）既实现了时尚休闲的文化与历史韵味的融合，丰满了迎合不同客群的能力。街道主题定位业态分布宽巷子“闲生活”，旅游休闲主题的情景消费游憩区酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客栈、会所、SPA窄巷子“慢生活”，品牌商业主题的精致生活品位区西餐、品牌餐饮、时尚快餐、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店井巷子“新生活”，时尚年轻主题的时尚动感娱乐区酒吧、夜店、甜品、婚场、小型特色零售、快餐、创意时尚在空间、时间上进行层次分明的定位细分；并针对不同客群的消费需求和地方消费倾向进行综合业态配置。功能细分和业态规划：特色酒吧私房餐饮饰品茶馆成都宽窄巷子开发模式案例贯穿项目的三条巷子定位各不相同，详见成都宽窄巷子业态分布图深红：餐饮类浅绿：饰品类橘色：酒吧蓝色：精品酒店鹅黄：咖啡厅灰色：文化主题类宽巷子窄巷子井巷子开发模式案例成都宽窄巷子业态分布图深红：餐饮类浅绿：饰品类橘色：酒吧蓝色以老成都城市格局和胡同建筑风格孤本为强势资源贯穿整体，以四川古老艺术工艺为文化标签进行植入。成都宽窄巷子强势资源贯穿主线：清末明初老旧建筑风格和街道肌理成为贯穿整个项目的强势资源。宽窄巷子整体保留了老成都“千年少城”的城市格局和百年原真建筑格局的最后遗存，成为北方胡同文化和建筑风格在南方的“孤本”。开发模式案例设置公建植入文化：宽窄巷子专门设置一些公建用以展示古老艺术和文化，如蜀绣、竹编及漆器工艺等，还修建了特色纪念馆、画馆、戏馆等，并且邀请一些顶级艺术家、文化名人来此从事创作，成功给整体商业环境植入了文化底蕴。清末民初老旧风格建筑宽巷子内的成都原真生活体验馆以老成都城市格局和胡同建筑风格孤本为强势资源贯穿整体，以四川成都宽窄巷子开发策略：划分核心保护区和环境协调区，前者着力原始建筑保护，后者重点改建开发。开发模式案例区域核心保护区环境协调区占地80亩220亩开发方式只迁不拆（产权买断/调换）：40%建筑保留并修缮；60%建筑按原有风貌进行改建拆除大部分原建筑，新开发产品为独立仿古宅院式别墅开发特点整旧如旧整新如旧开发重点保护历史建筑开发商铺和住宅产品核心保护区环境协调区成都宽窄巷子开发策略：划分核心保护区和环境协调区，前者着力原成都宽窄巷子开发策略：以核心保护区先期启动，带动其余区域发力，通过环境协调区的独立仿古院落别墅实现回款。开发模式案例启动核心保护区，以特色餐饮/休闲/文化主题体验市场所开街聚集人气，树立标杆，推广形象，注入文化，实现城市名片打造，提升区域价值先期逐步启动环境协调区中独立仿古院落式别墅销售解决资金回流问题后期特色主题餐饮主题书屋独立仿古院落式别墅成都宽窄巷子开发策略：以核心保护区先期启动，带动其余区域发力成都宽窄巷子开发模式案例投资规模和成本构成：初期预算静态投资约7亿元，成本包括土地成本、拆迁成本、古旧建筑修缮、改造成本，新建建筑建设成本、环境景观塑造成本以及属于开发公司所有的全部建（构）筑物及公共环境的维护、维修费用，市政基础设施改造、建设成本等。运作方式：公司化运作，由市政府牵头组建项目公司（该公司采取一家控股，多家入股的方式）作为实施主体，进行统一保护、规划、设计、建设、整治和经营。融资方式：1、主要采取银行贷款；2、政府以财政贴息给予补偿；3、成都市政府对项目提供政策和资金支持，包括在市政资金中安排片区道路、给排水等市政管网建设费用、降低并缓交或分期缴纳该区域内土地使用权出让金。采取政府牵头组建项目公司的运作方式；通过银行贷款进行融资，并享受政府的政策和资金支持。成都宽窄巷子开发模式案例投资规模和成本构成：初期预算静态投资宽窄巷子核心保护区（形象占位）环境协调区（现金流）城市特色文化的展示，城市名片改建打造多功能型可售产品，满足回现保护建筑复原及改造强势资源同步文化旅游产业驱动公建设施打造历史文化挖掘及老字号复原餐饮娱乐为主，零售为辅主题化商业的引入，提升文化品位拆除大部分原建筑，整新如旧新开发产品为独立仿古宅院式别墅开发策略小结宽窄巷子核心保护区环境协调区城市特色文化的展示，城市名片改建体验式设计——运用大量情景小品及灯光烘托氛围，交流空间得到最大范围展示，让民众在这里充分体验到主题商业的魅力瑞安新天地·太平桥开发模式案例太平桥地区重建项目位于上海市卢湾区，总规划用地52公顷，毗邻淮海中路商业企业、黄陂南路地铁站以及上海市东西、南北主干高架交汇点。此发展项目包括写字楼、住宅、商业、娱乐和文化，大功能分区上主要包括上海新天地、企业新天地和翠湖天地，规模如下表所示。分区功能总建筑面积上海新天地广场商业/文化/旅游/休闲体验场所5.7万翠湖新天地小区高端住宅53.4万其中二期11万企业天地甲级写字楼和购物中心39万翠湖天地等高端住宅上海新天地广场企业天地体验式设计——运用大量情景小品及灯光烘托氛围，交流空间得到最开发策略：整体规划，片区推进，分步实施，环改先行瑞安新天地·太平桥开发模式案例开发商（瑞安集团）从政府拿到规划面积为52万平方米的太平桥地区地块后，考虑了以下3点问题：地块所属区域原为老旧居民区，区域环境较差，价值较低，开发商拿地开发热情不高。项目体量庞大（52万平米规划面积），若一次整体开发，开发商将面临沉重的资金压力。若采取以往的零星拆建式“街坊改造”方式，对于大体量的项目很可能产生规划不统一，功能分区混乱重复的问题认识到以上问题，开发商提出了“统一规划，成片改造，分步实施，环改先行”的开发思路。开发策略：整体规划，片区推进，分步实施，环改先行瑞安新天地·各分区划分层次分明，功能上既互相带动又互相补充瑞安新天地·太平桥开发模式案例从功能分区的角度分析：大型人工湖和绿地：改善区域生态和景观环境；新天地广场：主题情景体验式商业，提升区域商业形象，同时留存历史建筑，丰满区域文化韵味；翠湖天地/企业天地：引入高端人群，提升区域人口素质和消费能力，并补充商务功能。高端住宅休闲体验式商业购物中心/办公型物业大型人工湖绿地公园各分区划分层次分明，功能上既互相带动又互相补充瑞安新天地·太开发过程：大型人工湖绿地刷新区域形象，新天地广场打造提升商业价值，推出现金回流产品实现汇款，最终实现区域升级瑞安新天地·太平桥开发模式案例市、区政府、瑞安集团共同斥巨资打造4万平米大型人工湖绿地公园；老旧住宅区居民动迁环境改造新天地广场的打造（包括88新天地高端精品酒店和新天地壹号高端会所）商业提升推出企业天地（商铺产品）和翠湖天地（高端住宅）实现回款

区域地价提升，开发商争相拿地，进入开发热潮区域升级

根据前述开发思路，开发商进行了以下的开发过程开发过程：大型人工湖绿地刷新区域形象，新天地广场打造提升商业收益新天地前期总投资14亿元，投资如此巨大，如何获取收益呢？太平桥的环境改造，石库门的文化保护，单独来看，都是赔本买卖。有人曾估算，瑞安集团首期投入的14亿元，至少需要十年才能收回成本。现在看来，由于正值房地产的黄金十年，瑞安获得的回报已经远远超过了预期。新天地刚开幕时，餐饮类租金为3.5/元/㎡，如今已升至30-35/元/㎡。而2006年卖到1万6每平的翠湖天地如今已卖到13万—16万每平。新天地商业物业只租不卖，放长线，钓大鱼，为卖好住宅和写字楼物业。从建设初期到最终商圈成熟，上海新天地的住宅和写字楼物业实现了高溢价。作为区域开发商，其商业逻辑主要是解决投入什么，怎么投入，获得什么，怎么获得的问题。瑞安开发新天地的商业逻辑就是：环境改造入手，商业提升区域价值；高档住宅获取溢价，区域成熟后，实现写字楼价值最大化。4.35.05.3新天地房价走势图新天地及企业天地年租金收益图从环境改造入手，通过商业提升区域价值，进而实现住宅和写字楼物业的高溢价收益新天地前期总投资14亿元，投资如此巨大，如何获取收益呢从资产化角度，区分核心形象标杆型产品和现金回流型产品瑞安新天地·太平桥开发模式案例把太平桥项目视为城市综合体，从资产化角度分析，可有如下关系：太平桥改造项目新天地广场项目核心，历史文化传承和保护树立形象，辐射周边，提升商业价值和地价翠湖天地/企业天地回现型产品，解决开发商资金链问题。实现太平桥整体区域价值提升从资产化角度，区分核心形象标杆型产品和现金回流型产品瑞安新天小结瑞安新天地·太平桥开发模式案例分析太平桥项目，可以得到如下几点启示：面临庞大体量，既需要树立区域形象，保证区域价值，又需要减轻资金压力和风险的项目，应考虑统一规划，成片改造，逐步推进的开发策略大体量项目涉及到历史文化街区的保护时，应上升到城市综合体开发的高度，从资产化角度分析，划分核心标杆产品和回现产品。区域原本价值较低时，应考虑通过环境改造，标杆项目打造来树立形象，提升商业价值。小结瑞安新天地·太平桥开发模式案例分析太平桥项目，可以得到STEP2STEP3STEP4STEP5STEP1站位综合体，以资产化的观点看待项目整体开发打造标签区域，形成项目核心驱动长短期兼顾的盈利模式，是项目持续开发的保障基于盈利模式制定合理的开发时序结合历史文化商业街区的KPI来打造核心区，但因保护型历史街区的改造成本高，运营要求高，难度大，易造成资金风险，因此应控制核心区规模在5万平以内。核心区应只租不售，统一产权，统一管理，精细化打造，使之成为长期获利的优良物业，并发挥其对项目乃至区域的核心驱动价值。开发区着重于短期获利，为项目解决资金流问题，结合整体定位和财务要求，制定开发时序，打造可售型产品，实现快速回现，使得长期物业获得品质保障的所需持续资金投入。旅游产业平台的搭建，为文化旅游类项目打来商业动力打造与周边旅游景区或商业中心的联动平台，通过为其他街区服务而提升自我的旅游价值。注重与媒体的合作，用各种手段烘托旅游价值与相关行业单位及政府加强合作，如旅行社，旅游局等做足配套设施，并与国际旅游设施标准接轨运营中多增加体验感强、参与性强的旅游文化类活动，提升大众对项目旅游价值的认知注重酒店对项目的形象标签，旅游拉动的作用大规模历史文化特色综合商业区KPISTEP2STEP3STEP4STEP5STEP1站位综合体【5A文】大型城市历史街区商业改造开发模式及策略【5A文】大型城市历史街区商业改造参考性案例20多个杭州清河坊杭州西湖天地上海新天地上海田子坊黄山屯溪老街北京798重庆瓷器口阳朔西街南锣鼓巷前门大街商业改造上海七宝街昆明老街南京1912针对性案例6个上海田子坊南京1912新加坡克拉码头上海新天地成都宽窄巷子上海太平桥改造………………案例研究参考性案例20多个案例研究类别规模界定项目属性功能使命成功代表项目小规模3万平以下文化特色商业街特色文化打造商业核心竞争力，区域商业中心南京1912田子坊中等规模3-10万平历史文化特色商业街区城市客厅、旅游名片、文化传承，新商业中心区上海新天地克拉码头大规模10万平以上历史文化特色大规模综合商业区城市更新升级、新商业模式引领、城市名片宽窄巷子瑞安太平桥改造案例选取按照规模体量的不同，我们将历史文化类商业项目分成三类类别规模界定项目属性功能使命成功代表项目小规模3万平以下文化历史文化特色商业街开发模式研究●

南京1912、田子坊●历史文化特色商业街开发模式研究●南京1912、田子坊●昔日总统府邸，今朝城市客厅，主打“民国文化牌”，兼具文化历史底蕴和现代时尚的休闲文化商街

南京1912位置：位于南京市长江路与太平路交汇处；规模：有17幢民国风格建筑及“共和”、“博爱”、“新世纪”、“太平洋”4个街心广场组成，总面积3万多平方米；安名：从征集的600多个方案中确定，1912是民国元年；定位：“城市客厅”，力图称为白领、小资、文化人群、外籍人士、商务客人、旅游消费的“高尚休闲商业区”。案例借鉴1昔日总统府邸，今朝城市客厅，主打“民国文化牌”，兼具文化历史建筑风格：青灰色与砖红色相间的建筑群，风格古朴精巧，错落有致、呈Ｌ形环绕”总统府”；大多数新建筑中，无修饰与浮华的青砖既是墙体，又是外部装饰，烟灰色的墙面上，勾勒了白色的砖缝，除此之外无任何修饰。功能组成：南京１９１２”的设计风格与总统府遗址建筑群总体风貌保持一致。总统府是南京民国建筑风貌的集中地；１７幢建筑，其中５幢是原有的民国建筑，最高的只有三层楼，大多数建筑是两层楼甚至是平房。南京1912南京1912整体风格保留民国建筑的风貌案例借鉴1建筑风格：功能组成：南京1912南京1912整体风格保留民国以酒吧等休闲餐饮为主要经营业态，消费档次定位中高档，注重国际一线品牌的引进业态：以酒吧为主，特色餐饮和休闲为辅；经营模式：只租不售，经营者和管理者分离。招商定位：招商方向主要定格在与旅游休闲相关的餐饮、酒吧、咖啡馆、茶馆、美容健身中心等国际顶尖品牌；国际一线品牌将占有40％的份额，国内发达城市的一线品牌占有30％的份额，其余30％。

南京1912案例借鉴1以酒吧等休闲餐饮为主要经营业态，消费档次定位中高档，注重国际体验式设计——运用大量情景小品及灯光烘托氛围，交流空间得到最大范围展示，让民众在这里充分体验到主题商业的魅力南京1912案例借鉴1体验式设计——运用大量情景小品及灯光烘托氛围，交流空间得到最街区开业后，有近百位明星光临街区，年均举办20余场明星见面会；每年举办超过50场的街区活动，带动街区人流超过200万。

南京1912案例借鉴1街区开业后，有近百位明星光临街区，年均举办20余场明星见面会南京1912成为浓缩南京城市人文精华和民国历史风采的并能引领时尚的“城市客厅”。

南京1912案例借鉴1城市影响：成为娱乐休闲业的重要增长商业影响：南京1912开创了全新的商业运营管理模式人文影响：引领了南京人时尚休闲理念引领时尚潮流：成为南京最具时尚的新品发布集中地、成为名人活动名牌产品展示荟萃地、成为影视剧组拍摄基地、成为媒体关注的焦点南京1912成为浓缩南京城市人文精华和民国历史风采的并能引领上海田子坊案例借鉴2上海田子坊案例借鉴2基本情况

————总建筑面积约2万余平米，临近轨道交通及多个交通站点，交通极为便利上海田子坊位置：田子坊位于中国上海市泰康路210弄；交通：临近轨道交通九号线和多个交通站点，交通极为便利；规模：建筑面积2万余平方米。案例借鉴2上海新天地本案地铁站淮海路约1.4公里约1.4公里基本情况————总建筑面积约2万余平米，临近轨道交通及多个田子坊废弃的老弄堂工厂区经过历史街区保护改造，发展成为上海保存历史文化遗存类型最为丰富的历史街区之一。

上海田子坊案例借鉴2发展至今典型的弄堂工厂，由海华制革厂（1935）、康福织造厂（1935）、永明瓶盖厂（1936年）、香粉材料公司（1936）、上海食品工业机械厂（1958）组成产业结构调整，这些工厂效益连年下滑，一些厂房闲置起来逐渐废弃，成为当地政府负担一路发文化发展公司首先进驻泰康路揭开了泰康路上海艺术街的序幕，著名画家陈逸飞、尔冬强、等艺术家和一些工艺品商店先后入驻泰康路，渐渐吹起了艺术之风90年代1998年上世纪50年代已入驻艺术品、工艺品商店40余家，工作室、设计室20余家，引进了10个国家的艺术人群，中西方文化在此交融，被称为‘上海的苏荷’田子坊废弃的老弄堂工厂区经过历史街区保护改造，发展成为上海保历史街区的保护和利用首先必须根据其历史文化价值，确定其所承载的历史文化内涵，从而确定保护和更新的内容。

上海田子坊案例借鉴2保护上海近代社区发展的脉络推动泰康路新型现代里坊社区的形象塑造促进视觉创意产业的良性发展推动上海文化产业群的形成创造开放的社区型休闲空间完善上海都市休闲消费体系清晰地理念按‘以保为主、适量更新’的原则，对规划对基地内建筑按照风貌等级分类保留历史建筑：保留历史建筑不得整体拆除，应当予以维修和再利用。一般建筑：按照建筑风貌细分为甲一般建筑等、乙等一般建筑两类应当拆除建筑：可利用其空地新建公共设施，以弥补基地内公共设施不足的现状。合理的实施成功历史街区的保护和利用首先必须根据其历史文化价值，确定其所承载产业植入

————形成以室内设计、视觉艺术、工艺美术为主的特色产业，通过产业的植入，大大提升了商业的人气和档次。上海田子坊定位：形成以室内设计、视觉艺术、工艺美术为主的特色产业；建筑风格：典型上世纪弄堂风格；发展历史：原是上世纪50年代典型的弄堂工厂；90年代由于产业结构的调整，这些工厂效益逐年下滑，厂房闲置多年；2000年5月，在市经委和卢湾区政府的支持下，田子坊进行了改造；开发旧厂房2万余平方米，吸引来自18个国家和地区的70余家企业。案例借鉴2产业植入————形成以室内设计、视觉艺术、工艺美术为主的特业态分布———以怀旧民俗艺术品及艺术工作室为主，伴有少量餐饮，目前入住商户达到100余户,其中餐饮占到40%，其余除几座公共建筑外，全部是零售业态。上海田子坊入驻商户：约100余户；知名商户：陈逸飞工作室、尔东强艺术中心、王劼音画室等；业态：以怀旧民俗艺术品、艺术画室、民俗服饰为主，同时伴有特色餐饮。租金水平：租金均价在3.5元/天·平方米案例借鉴2餐饮零售/工作室公建业态分布———以怀旧民俗艺术品及艺术工作室为主，伴有少量餐体验感塑造——

注重感官的享受，通过民俗怀旧风与现代艺术碰撞制造具有强烈的艺术冲击力的小品、墙画，让人流连忘返上海田子坊案例借鉴2体验感塑造——注重感官的享受，通过民俗怀旧风与现代艺术碰撞规划建筑业态景观经营一次性开发，控制体量在3万平以内，以保证质量降低风险建筑外观以保护更新修缮还原历史建筑为主，内部实现功能置换或者创新。复合业态，以餐饮休闲为主，零售类业态或者和旅游结合或者与文化产业结合，随着项目的成熟，占比逐渐增加。做足文化标签，精细化景观设计，个性店招、文化小品，绿化、装饰物等，到处体现情趣感、文化感、风情感。以租为主，统一经营，租金及运营收益为项目的主要盈利途径资源深入挖掘历史文化资源，通过人文资源的放大或新文化产业的植入，形成项目的独特气质，打造商业发展所需的资源平台；小规模历史文化特色商业街KPI规划建筑业态景观经营一次性开发，控制体量在3万平以内，以保证历史文化特色商业街区开发模式研究●

新加坡克拉码头、上海新天地广场●历史文化特色商业街区开发模式研究●新加坡克拉码头、上海新天新加坡克拉码头开发模式案例概述：克拉码头（ClarkeQuay）是位于新加坡河与河谷路（RiverValleyRd.）一角的旅游胜地，以新加坡第二位总督的名字命名。项目占地：2.3万平米发展商：嘉德臵地开业时间：2006/12/27（历经3年翻修）新加坡克拉码头开发模式案例概述：克拉码头（ClarkeQu新加坡克拉码头总体布局：以强势资源水景作为主线贯穿项目主体，并通过灯光营造下色彩斑斓的水影效果进一步强化水景的亮化作用。以喷泉广场为中心分成A~E5个区域，喷泉广场作为中心节点，配合5个主要入口，易于聚集人气和疏散人流。A、D、E区域为新加坡或国际知名的品牌餐馆、咖啡屋，拥有优美的水景视角，B、C区域以夜店、酒吧和纪念品商店为主，道路在夜间会出现露天摊位经营。克拉码头ABCDE喷泉广场入口开发模式案例新加坡克拉码头总体布局：以强势资源水景作为主线贯穿项目主体，业态配置：以餐饮、休闲娱乐为主，零售占比较少，涵盖办公服务形成复合功能功能模块业态组合店铺数量占比餐饮餐厅1958%餐吧BAR15咖啡店4休闲娱乐夜店1222%娱乐店2零售零售店711%花车服务办公69%新加坡克拉码头开发模式案例克拉码头形成了以餐饮和休闲娱乐为主，辅以零售和服务的业态格局。这样的格局促使项目成功跻身观光旅游“城市休憩区”。业态配置：以餐饮、休闲娱乐为主，零售占比较少，涵盖办公服务形新加坡克拉码头开发模式案例项目资源梳理：地处原跳蚤市场和商脉，坐落大量码头历史建筑，水景为最优势资源。很早之前，新加坡河是货物驳船停靠的理想位置，于是河两岸修建了大量仓库。随着历史变，排屋仓库渐渐弃用，克拉码头逐渐变成跳蚤市场等传统商贸聚集地。可见，水景、传统商脉河和历史建筑构成了克拉码头改造之初拥有的资源。其中河岸水景无疑是最优势资源。水景旧时代历史建筑传统商贸区新加坡克拉码头开发模式案例项目资源梳理：地处原跳蚤市场和商脉新加坡克拉码头开发策略1：以强势资源水景作为主线贯穿项目主体，并通过灯光营造下色彩斑斓的水影效果进一步强化水景的亮化作用。加新坡河克拉码头克拉码头取地新加坡河河道弯曲处，尽可能临水而建，很好的依托河道水景作为强势景观资源。从图中可见，克拉码头只有一侧临水，不完全亲水，故项目依照临河距离进行圈层布局，亲水的A、D、E区域主要为餐饮及休闲场所，不亲水的B、C区域以购物及娱乐为主，最大化的利用水景营造休闲安逸的氛围。ABCDE开发模式案例新加坡克拉码头开发策略1：以强势资源水景作为主线贯穿项目主体新加坡克拉码头开发策略1：以强势资源水景作为主线贯穿项目主体，并通过灯光营造下色彩斑斓的水影效果进一步强化水景的亮化作用。为进一步彻底突破临水不亲水的局限，开发商请国际知名设计公司ALSOP进行沿河的景观改造，其主要措施包括：具备景观效果的休憩空间打造——结合东南亚地区多雨的特点，为河岸打造开放式的荷叶状景观“顶棚”，“顶棚”延伸至河内约1.5米，成为亲水餐饮、休憩的主要空间，由于其独具特色的造型，本身也成为区域的一大看点利用灯光效果，营造五彩斑斓的水影，让克拉码头越夜越美丽开发模式案例新加坡克拉码头开发策略1：以强势资源水景作为主线贯穿项目主体新加坡克拉码头开发策略2：通过设置水上巴士，利用水系纽带的关联作用，整合新加坡河岸主要景点，形成价值连锁放大效应。开发模式案例克拉码头新加坡克拉码头开发策略2：通过设置水上巴士，利用水系纽带的关新加坡克拉码头开发策略3：以餐饮娱乐带头，聚集人气，通过引进国际知名休闲餐饮娱乐项目，以点带面营造克拉码头度假氛围开发模式案例新西兰极限娱乐项目意式品牌餐厅“VERVEEXPRESSO”TheClinic特色酒吧以餐饮休闲娱乐为主导进行启动，引进国际品牌餐饮和休闲娱乐项目能够打造时尚、轻松、休闲的度假氛围，并显著提升项目对消费者的粘滞力，吸引中高端旅客群。克拉码头引进的餐饮娱乐项目包括：餐饮：意大利、法国、德国、日本、中国、印度等世界各地的餐饮品牌娱乐：新西兰G-MAX绷紧跳酒吧/夜店：如KandiBar、ZIRCA（际品牌演出俱乐部）新加坡克拉码头开发策略3：以餐饮娱乐带头，聚集人气，通过引进新加坡克拉码头开发模式案例开发策略4：保留原有二手交易市场功能，并改造为艺术品制作展示与交易空间，丰富区域文化活力，提升区域价值品位克拉码头保留了原有跳蚤市场功能，加以规范，改造成文化商业/展示场所，贴上了文化传承发扬的标签。古董二手市场：旧古董、老唱片、老收藏的展示销售市场艺术品制作现场演绎和销售：蜡烛制作、毛纺编织、现场作画传统艺术表演：乐器、传统戏曲艺术成品展示销售克拉码头还与AeonVentures公司合作，安排更多的艺术家到展销他们手工艺术品，既有本国传统艺术，也吸收国外特色艺术新加坡克拉码头开发模式案例开发策略4：保留原有二手交易市场功新加坡克拉码头开发模式案例小结

充分依托水系强势资源，作为主线贯穿项目主体，并通过灯光效果进一步加强景观氛围，形成项目最显著特色。科学的业态布局（依照临河距离进行圈层布局）和配置，以餐饮休闲娱乐为主导进行启动，后期加入办公零售等复合功能，起到休闲主导的站位，吸引高端度假客流。保留原有传统建筑特色与文脉肌理，并保留原有二手交易市场，将之改造为艺术品制作展示交易场所，传承并焕发传统文化活力，提升文化底蕴。新加坡克拉码头开发模式案例小结充分依托水系强势资源，作为上海新天地广场概况项目位于上海市卢湾区，属于瑞安集团太平桥地区城市综合体的核心部分。占地面积：30,000平方米商业面积：57,000平方米（官方数据）发展商：瑞安集团开业时间：2001年6月品牌：88新天地精品酒店、新天地壹号私人会所太平桥地区综合体范围新天地广场上海新天地广场概况太平桥地区综合体范围新天地广场上海新天地广场项目资源梳理：石库门里弄风格建筑、海派文化、中共“一大”会址构成了项目优势资源上海新天地地处原石库门里弄街区，建筑建于上世纪二三十年代，因其最外门以石料作门框而得名。其布局和建筑风格融合了中西建筑特征：单体平面及结构脱胎于中国传统院落式住宅，有天井、客堂、厢房等；门框上欧式花纹，欧式屋顶，排联结构等则是西洋建筑特征。石库门是中西合璧的产物，包裹其中的上海人生活方式形成了一种地方文化，即弄堂文化，也影响了上海人的群体性格。海派文化的烙印深深地刻在了石库门上。同时，中共“一大”会址坐落于新天地广场地块之中。孕育了弄堂文化的石库门里弄中共“一大”会址，同样为石库门建筑风格上海新天地广场项目资源梳理：石库门里弄风格建筑、海派文化、中上海新天地广场从盘点项目所拥资源出发，我们做出如下研判：判断一：石库门风格历史建筑群+地方海派文化+中共“一大”会址构成了本项目历史文化街区改造的强势资源。判断二：本项目开发过程中应坚持保护和传承历史文化遗产，并结合商业开发使其焕发新的生命力。上海新天地广场从盘点项目所拥资源出发，我们做出如下研判：判断上海新天地广场开发策略1：深挖历史建筑特色和文化精髓；秉承保护和改造相结合，掌握破立平衡；新建部分现代建筑，新旧融合新天地项目对历史建筑的保护和改造主要采用了以下方式：保留立面：保留大多数石库门建筑外立面，并进行修缮，尤其强调整旧如旧，体现石库门建筑群的历史文化韵味；挖掘精髓：保留了建筑上体现历史变迁的信息，如文字、标语、文革时期的装饰等；内部改造：保留外立面的同时，对建筑内部结构进行改造（如改变层高，升级上下水，增加玻璃幕窗等），以满足现代商业要求新旧辉映：项目建成后分为南里北里两部分，南以现代建筑为主，北以保留旧建筑为主，体现了新旧碰撞交融，突出上海的文化内涵。保留公建：保留并修缮了中共“一大”会址等建筑并作为文化展示场所上海新天地广场开发策略1：深挖历史建筑特色和文化精髓；秉承保

历史建筑保护的成功之处:

打破了传统“仿古”、“复古”等传统保护方式的思维定势，发掘了历史积淀的文化精髓和内核并予以传承，而非生硬地保留没有生命力的文化躯壳（原有生活形态和建筑功能布局）。成功实现了原有住宅区向现代商业的功能置换，保护的同时给区域塑造了未来发展空间。建筑保护与升级改造的成功经验上海新天地广场历史建筑保护的成功之处:建筑保护与升级改造的成功经验上海新上海新天地广场开发策略2：随时间推移和项目发展不断调整和深化定位，不断释放项目价值的潜在增长空间都市旅游景点国际交流聚会地综合性时尚场所初期主要强调综合性，目标是作成上海第一个集中餐饮、娱乐、购物、旅游、文化的综合场所。这一阶段定位较浅，还没能深刻挖掘利用石库门的历史价值，明确的大方向为一个综合性的商业场所。定位发展为“ShoppingMall”，把新天地打造成一个平面的Mall，要求综合的同时，更要求有明确的主题定位和独特魅力。石库门与生俱来的独特魅力，为项目锁定了主题：“都市旅游”。瑞安设想使上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点。定位的第三阶段，发展商决定把新天地设计成为适于国际化交流和聚会的场所，以体现上海的国际化发展趋势和石库门建筑本身中西融合的特点发展商对新天地广场的定位做到了“与时俱进”：定位的调整和优化是根据对项目资源的挖掘和认识的深入不断进行的，同时要回归到对优势资源的联系和利用之上。在调整定位的过程中，项目价值的增长空间的不断得到释放，城市站位不断提高。上海新天地广场开发策略2：随时间推移和项目发展不断调整和深化区域主题功能模块主力店/次主力店北里休闲餐饮餐饮零售休闲娱乐服务新天地壹号宝来纳餐厅南里广场生活休闲餐饮零售休闲娱乐服务88新天地南里购物中心生活娱乐餐饮零售休闲娱乐Ifame卡拉OK、UME新天地时尚时尚购物餐饮零售服务DBHK、Francfranc新天地广场的业态配置随着定位升级不断调整，初期（北里南里）为聚集人气，以休闲餐饮和娱乐为主，并配置提升整体形象的精品酒店和会所做主力店，而零售业态较少。随着整个项目形象的建立和城市站位的提升，项目租金也不断提高，零售业态占比增大（三期：新天地时尚），给项目带来了具有持续性收益增值的能力。新天地三期开业前后，整体业态变化对比图(按店铺数量)：三期开业前三期开业后上海新天地广场开发策略3：随定位升级而调整业态，逐步提高零售比例；利用一二期标杆形象和品牌效应带动三期租金和品牌档次提升。区域主题功能模块主力店/北里休闲餐饮餐饮零售休闲娱乐服务新天在租户的选择方面以国际化为标准。新天地对挑选租户制定了一套很严格的标准。要求租户与新天地有相近的思维，开发商通过提供样板房，组织租户参观，了解设计理念，达到和租户理念的磨合，这是新天地市场推广中的重要步骤。招商方面只选最合适新天地的，而不是付租金最高的住户。新天地的商户组合主要是老字号品牌商户、具有特色的魅力商户和明星自营的依靠名气聚拢人气的明星商户，聚集了一大群优秀商户。对于最优秀的商户而言，即依靠主力店自身的品牌与形象，在与开发商的谈判中占据优势，所以租金通常压得很低。林俊杰SMUDGEJasM.B上海新天地广场开发策略4：初期租金优惠积累优质商户、聚集商业人气，根据定位选择商户；经过发展逐步取得招商和租金制定主导地位。EDWIN气味图书馆在租户的选择方面以国际化为标准。林俊杰SMUDGEJasM.新天地广场只租不卖，管理者与经营者相分离。这样的模式与国际Mall运营模式同步，该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。同时，这种模式也能防止后期经营权不统一出现小商铺集成，业态和经营形式退化的现象。上海新天地广场开发策略5：坚持只租不售，经营管理分离，保证整体管理水平，把项目作为区域形象展示标杆新天地广场只租不卖，管理者与经营者相分离。这样的模式与国际M上海新天地占地面积3万平米，总建筑面积8万多平方米（含三期），规模并不大，但通过前述的发展理念和策略，逐步发展成及保留了海派文化和石库门建筑风格精髓、又飘散着现代国际化时尚气息的商业项目。上海新天地广场在太平桥城市综合体中扮演了形象标杆和商业核心的角色，其开业之初餐饮类租金仅3.5元/m2·天，如今已升至30-35m2·天。而新天地广场对整个综合体商业价值和地价拉动作用亦极为显著：2006年卖到1.6万每平的翠湖天地如今已卖到13-16万每平，实现了高溢价。4.35.05.3新天地周边房价走势图新天地及企业天地年租金收益图上海新天地广场开发成果：规模不大但定位鲜明、散发传统文化韵味又披上时尚外衣，辐射太平桥城市综合体的商业核心和形象标杆项目上海新天地占地面积3万平米，总建筑面积8万多平方米（含三期）上海新天地广场·小结

以石窟门建筑、弄堂文化和中共“一大”会址作等优势资源为载体进行初期开发，掌握保护和开发的平衡点，打造区域商业个性化形象和焦点。不断挖掘项目优势资源精髓，随着项目发展及时调整和升级项目定位。初期重点布置餐饮业态吸引人气，通过精品酒店等主力店提升形象，中期加强休闲娱乐业态增加人流驻留，后期增加零售业态增加租金收益。只租不售，实行管理权和经营权分析，保证项目整体形象和品质的同时实现各商家的个性化差异化经营打造区域商业核心，带动周围现金型物业发展。上海新天地广场·小结以石窟门建筑、弄堂文化和中共“一大”会政府前期大力实施地块区域整体环境改造，包括人口腾迁、城市配套设施完善、道路、交通、绿化、景观环境资源规划建筑业态平台深入挖掘项目资源，包括自然景观、建筑景观、人文、历史，为资源搭建一个平台，成为项目的主线和磁极，形成核心竞争力。通过灯光、小品、设施、运营、附加项目等对资源主线进行强化以资源主线为核心，进行整体规划设计，通过特色结点的打造，实现以点带面的片区式拉动效应，实现商业运营无死角建筑特色化、景观化、风情化，艺术化，注重细节的打造，通过装饰、立面、构筑物、形态等将文化符号植入建筑本身。深挖历史建筑特色和文化精髓；秉承保护和改造相结合，掌握破立平衡，内部实现功能置换。历史特色型商业业态应原址原味予以保留，以传承城市文化通过餐饮娱乐业态在项目初期带动人气，后期逐步增加零售业态，提升利润，但餐饮娱乐业态仍为主力业态公建设施的引入，如剧院、博物馆、图书馆、会展等为商业客群搭建文化体验平台，聚集更多的商业消费力酒店的引入既是形象标签，同时也作为旅游配套设施为商业的发展搭建旅游产业平台。历史文化特色商业街区KPI政府前期大力实施地块区域整体环境改造，包括人口腾迁、城市配套历史文化特色大规模综合商业区开发模式研究●

成都宽窄巷子、上海瑞安新天地-太平桥改造●历史文化特色大规模综合商业区开发模式研究●成都宽窄巷子、上成都宽窄巷子成都三大历史文化名城保护街区之一，融合闲适老成都、时尚新成都的国内首个院落式情景消费体验区。概述：“宽窄巷子”是成都市三大历史文化保护区之一，由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的城市老式街道及其之间的四合院群落组成。改造项目于2008年竣工。核心保护区占地80亩，建面4.4万平米（含地下停车场1.1万平米），由45个清末民初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落组成。院落以一层为主，局部二层，面积173-1100平米，主要集中在400-800平米。开发模式案例成都宽窄巷子成都三大历史文化名城保护街区之一，融合闲适老成都成都宽窄巷子开发模式案例贯穿项目的三条巷子定位各不相同，详见表格，在业态业种的设置上较为科学，宽巷子以餐饮、茶馆为主，窄巷子以西餐、咖啡为主，井巷子以酒吧、夜店为主，体现了时间序列的层次性。开街之初，宽窄巷子在业态的配置上特色明显，其餐饮、酒吧、茶馆类的店铺比重最大，零售业态相对较小，这不仅能利用餐饮类业态易成活且聚集人气的优势，也符合成都重休闲好饮食的生活方式，而引入咖啡（包括星巴克）既实现了时尚休闲的文化与历史韵味的融合，丰满了迎合不同客群的能力。街道主题定位业态分布宽巷子“闲生活”，旅游休闲主题的情景消费游憩区酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客栈、会所、SPA窄巷子“慢生活”，品牌商业主题的精致生活品位区西餐、品牌餐饮、时尚快餐、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店井巷子“新生活”，时尚年轻主题的时尚动感娱乐区酒吧、夜店、甜品、婚场、小型特色零售、快餐、创意时尚在空间、时间上进行层次分明的定位细分；并针对不同客群的消费需求和地方消费倾向进行综合业态配置。功能细分和业态规划：特色酒吧私房餐饮饰品茶馆成都宽窄巷子开发模式案例贯穿项目的三条巷子定位各不相同，详见成都宽窄巷子业态分布图深红：餐饮类浅绿：饰品类橘色：酒吧蓝色：精品酒店鹅黄：咖啡厅灰色：文化主题类宽巷子窄巷子井巷子开发模式案例成都宽窄巷子业态分布图深红：餐饮类浅绿：饰品类橘色：酒吧蓝色以老成都城市格局和胡同建筑风格孤本为强势资源贯穿整体，以四川古老艺术工艺为文化标签进行植入。成都宽窄巷子强势资源贯穿主线：清末明初老旧建筑风格和街道肌理成为贯穿整个项目的强势资源。宽窄巷子整体保留了老成都“千年少城”的城市格局和百年原真建筑格局的最后遗存，成为北方胡同文化和建筑风格在南方的“孤本”。开发模式案例设置公建植入文化：宽窄巷子专门设置一些公建用以展示古老艺术和文化，如蜀绣、竹编及漆器工艺等，还修建了特色纪念馆、画馆、戏馆等，并且邀请一些顶级艺术家、文化名人来此从事创作，成功给整体商业环境植入了文化底蕴。清末民初老旧风格建筑宽巷子内的成都原真生活体验馆以老成都城市格局和胡同建筑风格孤本为强势资源贯穿整体，以四川成都宽窄巷子开发策略：划分核心保护区和环境协调区，前者着力原始建筑保护，后者重点改建开发。开发模式案例区域核心保护区