2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库及答案【易错题】

2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库及答案【易错题】第一部分单选题(50题)1、下列选项中，（）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。

A.开发工作量

B.经营利润

C.经营收入

D.投资数额

【答案】：C

2、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。

A.折旧费

B.审计费

C.金融机构手续费

D.无形资产摊销费

【答案】：C

3、某企业年平均资产总额为2000万元，销售收入净额为700万元，净利润为112万元，年平均资产负债率为60%，则该企业本年度的净资产收益率是（）。

A.5.6%

B.9.3%

C.14.00%

D.16.00%

【答案】：C

4、产品生产经营活动中的成本包括生产成本和()两部分。

A.广告费

B.销售费用

C.促销费用

D.不可预见费用

【答案】：B

5、有一房地产，土地面积2500m2，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/m2，土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。地上建筑物总建筑面积3000m2，于3年前交付使用，当时的建筑物建造价为600元/m2，现在建造同类建筑物需800元/m2，估计该建筑物上可使用45年，残值为2%。若土地的资本化率为8%。该房地产土地部分的现时总价为（）万元。

A.80

B.97

C.100

D.300

【答案】：D

6、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。

A.购买行为

B.购买习惯

C.购买动机

D.购买心理

【答案】：A

7、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。

A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率

B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率

C.常规项目的财务内部收益率是唯一的

D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

【答案】：D

8、、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。

A.设计寿命

B.经济寿命

C.法定寿命

D.自然寿命

【答案】：B

9、关于评标委员会组成的说法中，正确的是（）。

A.评标委员会由政府有关部门代表和技术经济方面的专家组成

B.评标委员会成员可以为5人

C.评标委员会成员中，经济技术专家不得少于成员总数的1/3

D.评标委员会的专家成员应由招标人负责指定

【答案】：B

10、根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（）。

A.第一阶段

B.第二阶段初期

C.第二阶段后期

D.第三阶段

【答案】：D

11、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（）。

A.交通的通达程度

B.物业的规模大小

C.人口的分布密度

D.居民的购买能力

【答案】：A

12、问卷法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于（），目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。

A.抽样性调查

B.因果性调查

C.试探性调查

D.描述性调查

【答案】：D

13、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于（）。

A.临界点分析

B.期望值分析

C.敏感性分析

D.概率分析

【答案】：A

14、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。

A.33.00

B.33.10

C.36.00

D.36.10

【答案】：C

15、房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。

A.债务融资

B.已建成房地产抵押贷款

C.权益融资

D.建设贷款

【答案】：A

16、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，（）主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。

A.开发-销售模式

B.开发-持有出租-出售模式

C.购买-持有出租-出售模式

D.购买-更新改造-出售模式

【答案】：B

17、单利计息与复利计息的区别在于（）。

A.是否考虑资金的时间价值

B.是否考虑本金的时间价值

C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

D.采用名义利率还是实际利率

【答案】：C

18、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于（）研究阶段。

A.投资机会

B.初步可行性

C.详细可行性

D.项目的评估和决策

【答案】：A

19、地基单位面积所能承受的最大压力，称为（）。

A.地基正常承载力

B.地基最大承载力

C.地基最小承载力

D.地基容许承载力

【答案】：D

20、证券市场上的资金供给者是（）。

A.证券发行人

B.证券投资者

C.证券监管机构

D.证券市场的中介机构

【答案】：B

21、房地产市场的（）特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。

A.移动

B.异质

C.垄断竞争

D.买卖

【答案】：C

22、某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营，其中40万元为银行提供的年利率为8%、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12万元，贷款期和经营期相同。该项投资的资本金利润率是（）。

A.8.80%

B.12.00%

C.14.67%

D.20.00%

【答案】：D

23、某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为()万元。

A.3.41

B.4.05

C.4.59

D.12.59

【答案】：A

24、某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为（）。

A.5.0%

B.8.5%

C.8.74%

D.9.00%

【答案】：C

25、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。

A.时间类参数

B.融资相关参数

C.评价标准类指标

D.收益相关指标

【答案】：D

26、为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目之间应有一个（）。

A.负协方差

B.正协方差

C.正敏感度

D.负敏感度

【答案】：A

27、以下不属于温脾汤的药物是

A.大黄

B.附子

C.当归

D.生姜

【答案】：D

28、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过()的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

A.50%

B.60%

C.70%

D.80%

【答案】：B

29、某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（）。

A.0.40

B.0.60

C.2.50

D.5.00

【答案】：C

30、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（）。

A.吸纳率分析

B.市场占有率分析

C.估计项目市场占有率

D.估算项目吸纳量

【答案】：A

31、某建筑物±0.000＝52.000，设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为（）m。

A.23.000

B.29.000

C.52.000

D.81.000

【答案】：D

32、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。

A.利润总额

B.投资利润

C.税后利润

D.可分配利润

【答案】：A

33、工程建设定额计价法的基本特征是（）。

A.价格＝定额＋利润＋文件规定

B.价格＝定额＋费用＋文件规定

C.价格＝定额＋费用＋税金

D.价格＝定额＋税金＋文件规定

【答案】：B

34、增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目所得的金额，允许扣除项目不包括（）。

A.土地使用权的费用

B.土地开发和新建房及配套设施的成本

C.土地所有权的费用

D.土地开发和新建房及配套设施的费用

【答案】：C

35、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。

A.目标定价法

B.成本加成定价法

C.随行就市定价法

D.价值定价法

【答案】：A

36、下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（）。

A.开发强度系数

B.土地转化率

C.住房可支付性指数

D.住房市场指数

【答案】：A

37、某企业年平均资产总额为2000万元，销售收入净额为700万元，净利润为112万元，年平均资产负债率为60%，则该企业本年度的净资产收益率是（）。

A.5.6%

B.9.3%

C.14.00%

D.16.00%

【答案】：C

38、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。

A.区位选择异常重要

B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C.需要适时的更新改造投资

D.存在效益外溢和转移

【答案】：D

39、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的（）。

A.上升

B.下降

C.不变

D.不确定

【答案】：A

40、四时感冒，恶寒发热不甚而无汗之表证，宜选用

A.加味香苏散

B.麻黄汤

C.九味羌活汤

D.升麻葛根汤

【答案】：A

41、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于()。

A.成本导向定价法

B.购买者导向定价法

C.竞争导向定价法

D.市场导向定价法

【答案】：A

42、如果某项目的FNPV等于零，说明该项目的获利能力（）。

A.达到了基准收益率的要求

B.超过了基准收益率的要求

C.未达到财务内部收益率的要求

D.达到了财务内部收益率的要求

【答案】：A

43、在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。

A.面积单元

B.面积单位

C.出租单位

D.出租单元

【答案】：D

44、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是()的影响。

A.预期通货膨胀

B.非预期通货膨胀

C.成本型通货膨胀

D.需求型通货膨胀

【答案】：A

45、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。

A.购买行为

B.购买习惯

C.购买动机

D.购买心理

【答案】：A

46、工程成本控制的主要对象是主要费用的（）。

A.变动费用

B.固定费用

C.材料费用

D.人工费用

【答案】：A

47、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。

A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系

B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落

C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了

D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

【答案】：B

48、最常见的会计期间是（）。

A.三个月

B.六个月

C.一年

D.二年

【答案】：C

49、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了（）。

A.抵御通货膨胀的影响

B.提高资本金的投资收益水平

C.提高全部投资的平均收益率

D.降低借贷资金的资金成本

【答案】：B

50、开发项目的内部收益率表明了（）。

A.项目投资所能支付的最高贷款利率

B.将未来收益或收入转换成现值的收益率

C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率

D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比

【答案】：A

第二部分多选题(50题)1、在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有（）。

A.小中取大法

B.大中取小法

C.大中取大法

D.小中取小法

E.最小最大后悔值法

【答案】：AC

2、按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）。

A.金融投资型

B.收益型

C.实物投资型

D.机会型

E.收益加增值型

【答案】：BD

3、房屋开发费包括（）。

A.建安工程费

B.“三通一平”费

C.拆迁安置补偿费

D.公共配套设施建设费

E.基础设施建设费

【答案】：AD

4、制订租售方案的工作内容主要包括()。

A.租售价格确定

B.宣传手段选择

C.租售进度安排

D.广告设计及安排E市场租售对比分析

【答案】：AC

5、地方政府的年度土地储备计划包括（）。

A.上年度末储备土地结转情况

B.年度储备土地前期开发计划

C.年度土地出让金总额

D.年度储备土地管护计划

E.年度土地储备资金需求总量

【答案】：ABD

6、房地产市场可以理解为从事()等交易活动场所及一切交易途径和形式。

A.房地产买卖

B.房地产市场调研

C.房地产抵押

D.房地产租赁E房地产协会

【答案】：ACD

7、利用期望值判断投资方案优劣的标准是（）。

A.期望值相同，标准差小的方案为优

B.期望值相同，标准差大的方案为优

C.标准差系数大的方案为优

D.标准差系数小的方案为优

E.标准差相同，期望值大的方案为优

【答案】：AD

8、M书法家将自己创作的一幅书法作品原件出售给了L公司。L公司未经M书法家的许可将这幅书法作品作为商标注册，并取得商标权。以下说法正确的是()。

A.L公司的行为侵犯了M书法家的著作权

B.L公司的行为未侵犯M书法家的著作权

C.L公司的行为侵犯M书法家的商标权

D.L公司与M书法家共同享有该书法作品的著作权

【答案】：A

9、资金时间价值的大小，从投资的角度来看，主要的取决因素包括（）。

A.投资利润率

B.风险因素

C.经济发达度

D.通货膨胀率

E.投资结构

【答案】：ABD

10、房地产开发的主要程序可分为（）。

A.投资机会选择与决策分析

B.前期工作

C.建设阶段

D.租售阶段

E.招标阶段

【答案】：ABCD

11、下列关于楼、地面的构造，表述正确的是（）。

A.在有隔声、保温等要求的楼面设置轻质材料的填充层

B.垫层是在基层之上的构造层

C.面层是地面的表层

D.面层是人们直接接触的一层

E.地面的基层是结构楼板

【答案】：ABCD

12、收益性物业管理中的运营费用可以包括下列（）。

A.租金收入

B.保证金

C.固定资产折旧

D.人工费

E.公共设施设备日常维修费

【答案】：CD

13、下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有（）。

A.将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金

B.因为会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入

C.材料核算人员因为疏忽，没有登记明细账

D.会计数据计算、抄写差错

E.为调节利润多记待摊费用

【答案】：A

14、关于单利计息与复利计息的说法中，正确的有（）。

A.我国个人储蓄存款和国库券的利息是以复利计算的

B.我国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的

C.在投资分析中，一般采用单利计息

D.资金在不停地运动，在实际使用中都采用连续复利计息

E.在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算

【答案】：B

15、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）。

A.开发项目的选址、定点审批

B.核发建设用地规划许可证

C.设计方案审批

D.核发建设工程规划许可证

E.核发建筑工程施工许可证

【答案】：BCD

16、在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有（）。

A.小中取大法

B.大中取小法

C.大中取大法

D.小中取小法

E.最小最大后悔值法

【答案】：AC

17、下列关于房地产投资特点的说法中，不正确的有（）。

A.房地产所处的宏观区位或区域对投资者也很重要

B.房地产投资非常适合作为一种长期投资

C.不可移动性是房地产的重要特性，直接导致市场上没有两宗完全相同的房地产

D.房地产资产的证券化能够从根本上改变房地产资产流动性差的弱点

E.房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响

【答案】：CD

18、建筑材料的物理性质中，与温度有关的性质包括（）。

A.耐水性

B.抗渗性

C.抗冻性

D.导热性

E.热容量

【答案】：D

19、下列选项中，属于间接投资的是（）。

A.购买外国股票

B.购置设备

C.开办企业

D.兼并其他企业

E.购买债券

【答案】：A

20、己知函数f33、g33的定义如下所示，执行表达式"x=f35"的运算时，若函数调用g(a)是引用调用(callbyreference)方式，则执行"x=f35"后x的值为()；若函数调用g(a)是值调用(callbyvalue)方式，则执行"x=f35"后x的值为(请作答此空)。

A.20

B.25

C.60

D.75

【答案】：A

21、运营费用的人工费包括（）。

A.工资

B.医疗、养老、失业保险

C.统筹费

D.聘请法律顾问的费用

E.保安费用

【答案】：ABC

22、王某花50万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10%，但该投资第一年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为（）万元。

A.2

B.3

C.4

D.5

E.6

【答案】：ABC

23、在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列属于市场分析指标的有（）。

A.市场定位

B.资金落实情况

C.市场营销能力

D.销售利润率

E.贷款偿还期

【答案】：AC

24、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的()指标的计算非常重要。

A.借款偿还期

B.利息备付率

C.流动比率

D.偿债备付率E速动比率

【答案】：BD

25、从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有（）。

A.投资利润率

B.通货膨胀率

C.投资风险

D.经济增长率

E.存款准备金率

【答案】：ABC

26、以下属于房地产市场运行的社会环境的有()。

A.基础设施状况

B.人口数量和结构

C.居民思想观念

D.宏观金融政策E新产品开发能力

【答案】：BC

27、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。

A.国有土地使用证

B.建设用地规划许可证

C.建设工程规划许可证

D.建设工程施工许可证

E.商品房预售许可证

【答案】：ABCD

28、关于利息的计算，下列说法正确的有（）。

A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息

B.还款当年按年末偿还，按全年计息

C.每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）×贷款利率

D.“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清

E.等额还本付息时，在规定期限内每期偿还的本金额相等

【答案】：ABD

29、在房地产市场自然周期进入第四阶段时，下列关于需求、供给和租金的变化水平描述正确的有（）。

A.供给高增长

B.需求高增长

C.租金增长率开始下滑

D.租金增长率开始上涨

E.需求低增长或负增长

【答案】：AC

30、下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。

A.吸纳量

B.新竣工量

C.预售面积

D.可供租售量

E.房地产价格

【答案】：AC

31、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。

A.未分配利润

B.投资回收

C.权益融资

D.投资回报

E.折旧和摊销

【答案】：A

32、盈利能力分析指标主要包括（）等。

A.存货周转天数

B.资产报酬率

C.股东权益报酬率

D.销售毛利率

E.销售净利率

【答案】：BCD

33、盈利能力分析指标主要包括（）等。

A.存货周转天数

B.资产报酬率

C.股东权益报酬率

D.销售毛利率

E.销售净利率

【答案】：BCD

34、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有()。

A.文献查阅法

B.观察法

C.专题讨论法

D.问卷调查法E实验法

【答案】：BCD

35、美国甲公司生产的平板计算机在其本国享有"A"注册商标专用权，但未在中国申请注册。中国的乙公司生产的平板计算机也使用"A"商标，并享有中国注册商标专用权，但未在美国申请注册。美国的甲公司与中国的乙公司生产的平板计算机都在中国市场上销售。此情形下，依据中国商标法，()商标权。

A.甲公司侵犯了乙公司的

B.甲公司未侵犯乙公司的

C.乙公司侵犯了甲公司的

D.甲公司与乙公司均未侵犯

【答案】：A

36、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。

A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优

B.可以完全衡量项目风险性高低

C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优

D.净现值标准差系数大的方案为优

E.可以反映项目年度净现值的离散程度

【答案】：AC

37、关于商业物业投资的说法，正确的有（）。

A.商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势

B.商业物业交易常在机构投资者之间进行

C.区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性

D.商业物业不适合长期投资

E.商业物业投资收益全部来自出租收益

【答案】：BC

38、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。

A.资金的时间价值表现为资金的增值

B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿

C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿

D.资金的时间价值与投资利润率相关

E.资金的时间价值与通货膨胀率相关

【答案】：ACD

39、房地产市场可以理解为从事()等交易活动场所及一切交易途径和