东莞房地产项目淡市下营销突围攻略及金点子集锦营销攻略

xx营销突围攻略集锦前言东莞市场跟随楼市大势在2011年10月中下旬成交持续下滑，11月成交跌入冰点，很多项目周成交1-2套，甚至部分项目周周挂零。目前的市场出现明显的xx特征：客户观望、看跌预期强烈，入市缺乏信心，现场来访量少，蓄客不理想等等。这种情况预计会持续到第一季度末。本专题抱着抛砖引玉的想法，从增强客户信心、拓宽客源、降低置业门槛、新型销售平台应用等角度，对曾经使用或者现在正在使用的一些xx营销攻略进行搜罗整理，为各位策划同事开阔思路，提供借鉴参考。也希望大家能群力群策，想出更多的营销攻略破局xx，并应用到相应的项目中去，从实际出发解决目前项目销售难的问题。一、增强客户信心类保值回购：提振客户信心，还需低价和低门槛配合。深圳绿景香颂：三年内原价回购

绿景香颂开盘当天特价远低限价，次日0点取消，当天特惠3000万；当天购房将享“3年保障回购计划”，即2014-12-3业主可让绿景按原价回购物业(税费各担)。这是首个“3年保障回购计划”。

东莞黄旗山1号：2000万保价承诺，一年内保价回购，全额无息退款从12月1日起至31日，客户在黄旗山1号购买指定房源，只要业主想退房，都可以在明年8月31日（交楼日）之前一个月内，无条件提出退房申请，开发商将按原购房合同价将房款无息返还给业主。开发商针对购房的客户，2成楼款客户可以申请分期付款，相当于这部分款项在客户手中，消除客户担心开发商卷款潜逃的心理。效果：据统计，目前10余个大中城市20余楼盘已将“降价补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定。目的是在xx之下提振购房客户的信心；由于“吃头啖汤”效应，该动作引起了大众注意，快速扩大了项目的知名度；但对成交的实际作用有待考察。策略：只要是一次性付款的购房者，都可以在合同中和开发商约定，三年后只要不想继续持有这套房产的，开发商都可按照现在购买价格再溢价进行回购。要回购者在交房后不能办理房产证，否则交易过户产生的税费成本相当高昂，开发商不会替购房者承担。效果：适合一次性付款的产品，如写字楼、商铺等。上海绿景的“新城1号”写字楼项目用该策略，三年后溢价16%回购。相当于向购房者融资，比向银行贷款还划算。溢价回购：销售融资两不误，开发商购房者双赢。比房行动：信心比黄金还贵策略：根据客户的实际情况，除了给客户提供置业计划书外，现场对客户关注的多个项目进行书面化的多维度多指标的打分比较。从地段、配套、品牌、品质、户型、景观、规划、成本、价格、投资回报率、物管等方面进行客观理性比较，目的通过对比让客户全面了解认知项目的价值，从而接受产品的价格，认为物有所值。效果：特别适合高品质又不愿意大幅降价的项目，对理性的客户尤为奏效。二、拓宽客源类策略：南宁的汇东郦城、汇东天阔之“团购新主张”。广告语：破7！每多一人购买，就降一级价格！上封顶，下不封底。人越多，越便宜！“破7”是指参加了购房风暴预约的客户将有可能享受到7000元/㎡以下的价格，但具体价格还要视最终预约客户数而定。降价级是5元/人，封顶价和封底价不透露，引发悬念。

效果：引发全城热议。制造悬念：封顶价？封底价？但最终还是价格上有实质的优惠，不然就成为了营销的噱头，引起客户反感，做坏口碑。团购新主张：人越多越便宜！xx营销客为首：全面整合合作伙伴的客户资源策略：开发商充分利用合作伙伴手头上的客户资源，如建筑规划设计公司、景观园林公司、建筑商、建材商、家具商家、家电商家、装修公司、广告公司、媒体、短信公司等等。这些公司要与开发商合作，前提是能带来客户资源，最后是组成看房团，不一定成交，但要到销售现场。同时对这些客户采取团购优惠，10人就可以组成一个团购。

效果：市场淡，最主要是客源，这个方式操作得好，客户资源得到较好的整合，对成交有明显的促进作用。但记得同时要体现代理商的价值，在策划、组织、执行、销售等流程上做到精细化，并注重客户满意度，令到口碑相传提升后期的项目形象和价值认同。

要面子不要钱：团购致胜之核心关键策略：启动企业团购时，与该企业的第一把手对接，给他几个点的优惠权限，员工买房找他签批即可获得这些优惠，使得该企业领导非常有面子，也加强了企业员工与领导的沟通，增强企业归属感。效果：某些项目做银行团购的时候就用到该策略，给银行行长3个点的优惠权限，效果非常好。

策略：在商业旺场场人流量比比较大的地地方做项目目外场展示示，甚至可可以同时组组织兼职大大学生派发发项目宣传传单张并简简单介绍项项目、征询询对方看房房意向，同同时开通购购房直通车车，将外展展场的意向向看房客户户集中免费费接送到项项目现场。。效果：增加销售现现场人气，，拓宽客户户渠道，为为意向看房房客户提供供免费交通通，增加上上门率，特特别是对于于一些交通通不是非常常便利的项项目尤为必必要。如果果配合现场场的展示和和接待到位位的话，势势必会增强强市场和客客户对项目目的认知和和认同，为为后续成交交奠定良好好的基础。。此举会一一定程度上上增加开发发商的营销销成本，但但换来的是是大量的意意向客户上上门，对蓄蓄客、人气气、成交均均有明显的的提升作用用。购房直通车车：转被动动等待为主主动出击策略：推荐人带客客上门登记记确认成交交后对介绍绍人给予一一定的奖励励（可以是是一定金额额的超市购购物卡，同同时可以在在合作超市市设外展场场，将推荐荐有礼活动动内容进行行宣传，扩扩大活动的的影响力。。），他的的下线发展展了下线后后有成交都都逐级进行行奖励，形形成传销中中的金字塔塔结构，发发展下线层层级越多，，下线人数数越多，得得到的奖励励越多。效果：主要是利用用了社会关关系营销，，通过该活活动组建起起一张关系系营销网，，最终成为为全民营销销，对项目目成交有非非常明显促促进作用。。活动关键键点在于传传销是违法法的，目前前在法律上上这样的做做法是否违违法还需要要进行法律律方面的咨咨询，否则则启动这样样的活动会会有较大的的法律风险险。推荐荐有有礼礼：：激激发发全全民民营营销销三、、降降低低置置业业门门槛槛类类策略略：：首次次置置业业首首付付三三成成，，其其中中客客户户只只需需要要交交一一成成首首期期，，另另外外两两成成首首期期由由开开发发商商垫垫付付，，其其中中一一成成首首期期客客户户在在交交楼楼前前分分期期付付款款，，还还有有一一成成直直接接由由开开发发商商直直接接垫垫付付，，在在首首期期款款中中去去掉掉。。而而签签约约的的合合同同价价没没有有改改变变，，配配合合房房价价适适度度的的调调低低，，由由开开发发商商直直接接垫垫付付的的一一成成首首期期其其实实不不足足一一成成，，降降低低开开发发商商的的资资金金压压力力。。效果果：：塘厦厦丹丹缇缇轩轩目目前前就就是是采采用用这这种种方方法法，，虽虽然然在在xx，但但仍仍旧旧去去化化明明显显，，同同时时房房价价没没有有明明显显的的降降低低，，没没有有伤伤害害到到老老业业主主的的利利益益。。开开发发商商在在资资金金上上事事实实上上并并没没有有垫垫付付太太多多，，如如果果销销售售量量不不是是非非常常大大，，造造成成的的资资金金压压力力不不会会很很大大，，但但却却换换来来了了较较好好的的销销售售业业绩绩。。降低低首首付付：：直接接降降低低置置业业门门槛槛，，刺刺激激成成交交策略略：：东莞莞景景湖湖荣荣郡郡推推出出幸幸福福7+1青年年置置业业助助力力计计划划，，所所有有于于2011年11月19日-2012年1月5日在在景景湖湖荣荣郡郡购购买买任任何何住住宅宅，，即即可可享享有有景景湖湖荣荣郡郡青青年年置置业业助助力力计计划划。。景湖湖荣荣郡郡楼楼盘盘7+1青年年置置业业助助力力计计划划是是指指：：除除享享受受认认购购优优惠惠、、付付款款优优惠惠、、签签约约优优惠惠之之外外，，还还可可享享受受免免除除契契税税、、印印花花税税、、律律师师费费以以及及新新业业主主置置业业大大礼礼包包。购房房还还送送全全屋屋品品牌牌家家电电，，同同时时所所有有签签认认购购书书客客户户可可以以参参加加荣荣郡郡楼楼盘盘现现场场家家电电大大抽抽奖奖。。同同时时推推出出特特价价单单位位，，综综合合各各种种优优惠惠后后，，价价格格从从原原来来的的9000元/平方米回落到8000元/平方米左右。南京楼盘盘宋都美美域推出出“贴息息免税””计划，，主要是是补贴约约总价3个点的利利息优惠惠，再返返还约总总价2个点的契契税优惠惠。目前前该项目目在售1、5、6号楼房源源均为现现房，主主力户型型为133平方米米、135平方米米和141平方米米，毛毛坯，，三房房，均均价19500元/平方米米，此此次活活动最最高每每平米米降价价幅度度达1000元。效果：：这是变变相的的降价价，在在一定定程度度上减减轻购购房者者的负负担而而为购购房者者接受受。南南京该该楼盘盘在活动动后的的一周周内收收获了了近20套销量量。景湖荣荣郡该该计划划结合合特价价后有有一定定的成成交，，但整整体效效果还还是没没有达达到预预期。。贴息免免税，，还得得配合合房价价回归归策略：：客户试试住计计划需需交纳纳一定定数额额的定定金及及签署署《预预购（（试住住）合合同书书》，，在签签署《《预购购（试试住））合同同书》》以后后至入入伙期期间，，发展展商自自行供供楼。。在入入伙后后正式式试住住物业业，每每月按按照以以规定定的租租金交交纳月月租，，试住住期限限为1年，在在一年年试住住期间间任一一时间间内，，客户户可将将之前前交纳纳的月月租金金低作作首期期房款款，在在补齐齐首期期房款款后可可签署署《商商品房房买卖卖合同同》，，办理理产权权过户户和银银行安安揭手手续，，进入入供楼楼阶段段，在在一年年试住住期满满，如如客户户不想想购房房，发发展商商可以以退回回定金金，收收回物物业。。效果：这种方法法对开发发商的资资金要求求非常高高，在入入伙前和和客户试试住期间间都要自自行供楼楼，同时时首付款款只有定定金和入入伙后的的租金收收益；但但对成交交促进作作用预计计比较明明显，因因为置业业门槛大大大降低低，相当当于延迟迟了两年年左右时时间交足足首期款款，有充充足的时时间筹集集首期款款。试住：极致xx营销中无奈之之举四、新型型销售平平台类策略：2011年4月23日SOHO中国网上卖房房的拍卖活动动举行了两场场，首个推出出的是北京朝朝阳门SOHO二期-122商铺，在网上上从零元底价价起拍，经过过37次激烈的角逐逐，被买家以以720万元的价格购购得；而后，，位于北京东东二环银河的的SOHO1-152商铺经过78次激烈的争夺夺，被一名网网友以1202万元买下。2011年10月以来，soho京望项目与新新浪乐居再次合作，举办了了“网上抢房房，价格你定定”的营销活活动。潘石屹和任志志强日前集合合国内20余家地产开发发商宣布成立立“中国房产产电商竞价联联盟”，并准准备于12月中旬在全国范围内内拿出100套房源进行0元起拍。效果：赚足吆喝。此此举在大城城市较易取得得成功。在东东莞，小户型型营销较为适适用此方法，，如在东莞应应用将不可避避免要找“托”协助。。0元起价，网上上售房。策略：南京365地产家居网推推出了“每天天房价降1万，网络无底底价抢房”活活动，该网站站将拿出一套套总价约56万元的房源在在线供网友截截杀，总价每每天降低1万元，，网友友们可可以在在自己己心底底价位位点截截杀下下来，，而到到底会会降到到什么么价全全由网网友的的鼠标标做主主。最先截截杀的的网友友将获获得购购房权权，填填写真真实姓姓名等等信息息后通通过网网络支支付5000元抢房房定金金，即即宣告告抢房房成功功。如如果在在一个个月内内未与与开发发商办办理购购房手手续的的，则则被视视为自自动放放弃购购买权权，5000元抢房房定金金也不不予退退还。。效果果：：在全全国国范范围围内内引引起起了了一一定定的的轰轰动动效效果果，，引引发发媒媒体体争争先先报报道道。。房价价每每天天降降1万，，网网络络无无底底价价抢抢房房策略略：：11月初初香香树树丽丽舍舍与与东东莞莞搜搜房房合合作作举举办办了了““搜搜房房狂狂””活活动动。。开开发发商商拿拿出出一一套套单身身公公寓寓单位位，，在在网网上上召召集集购买买。申申请请的的人人越越多多，，折折扣扣越越多多，，申申请请满满2000人后后，，折折扣扣为为5折，开开发发商商垫垫付付首首付付，，送送装装修修。。集集中中时时间间现现场场摇摇号号决决定定买买家家。。宣传传渠渠道道主主要要为为搜搜房房网网、、短短信信、、派派单单。。效果果反反馈馈：：1、引引起起了了一一定定的的新新闻闻效效应应，，扩扩大大项项目目知知名名度度。。2、当当天天到到场场约约300批人人，，起起到到了了暖暖场场的的效效果果。。“搜搜房房狂狂””活活动动，，五五折折卖卖房房五、、其其他他类类策略略：：临近近春春节节，，很很多多人人趁趁春春节节期期间间组组团团出出外外旅旅游游，，如如果果在在买买房房的的时时候候赠赠送送组组团团旅旅游游，，一一方方面面对对买买房房者者而而言言吸吸引引力力会会比比较较大大（（特特别别是是赠赠送送国国外外游游）），，同同时时还还可可以以提提前前建建立立邻邻里里关关系系，，一一起起旅旅游游的的人人未未来来就就是是邻邻居居，，和和谐谐的的小小区区氛氛围围也也是是很很多多人人买买房房时时很很看看重重的的。。效果果：：效果果预预计计比比较较好好，，但但不不建建议议未未来来跌跌价价明明显显的的项项目目使使用用，，因因为为房房价价下下跌跌后后这这些些老老业业主主不不满满的的话话联联合合起起来来闹闹事事比比较较容容易易，，影影响响力力也也非非常常大大，，影影响响到到后后续续的的口口碑碑，，从从而而影影响响后后续续销销售售。。买房房送送组组团团旅旅游游：：提提前前建建立立邻邻里里关关系系2011年12月15-19日开展展的的东东莞莞中中原原““xx营销销金金点点子子””征征集集活活动动期待待您您的的参参与与！！更多多的的精精彩彩由由您您续续写写！！更多多的的惊惊喜喜由由您您创创造造！！谋势势而而动动因因势势而而变变———xx金点点子子精精选选汇汇集集前言言受多多重重严严厉厉政政策策的的影影响响，，2011年下下半半年年的的东东莞莞楼楼市市陷陷入入冷冷清清。。客客户户观观望望情情绪绪弥弥漫漫不不散散，，开开单单变变得得比比以以往往任任何何一一个个时时候候都都更更加加艰艰难难。。在在这这样样的的形形势势下下，，中中原原各各个个项项目目该该如如何何突突破破？？2011年12月21日，由中中原地产产策略中中心牵头头组织，，各事业业部、商商业部参参与，在在金格士士酒店7楼多功能能会议厅厅举办了了一场主题为““谋势而而动，因因势而变变”的xx“金点子”分享会。。董事总总经理、、各事业业部总经经理、总总监、各各位同事事皆出席席本次分分享会，与同事事们一起起群策群力力，为xx开单单出谋献献策。整个活动动过程中中，同事事们提交交的“金金点子””共100余条，小小组讨论论出的金金点子共共60条，其中中有部分分是重复复的。策略中心心对各位同事事个人提交交、各小小组汇报报的“金金点子””进行整整理、分分类归纳，希望它它们能够够在实际际工作中中给予各各位灵感感，从而而为自己己的项目目找到适适合的突突破之路路。销售现场发展商客户营销成本控制不降价突破限价加速回笼资金客户良好口碑维护购买力低决策周期长信心不足xx下常见的的营销难难题营销推广广上门量少少人气不足足成交率低低常规的营营销推广广效果甚甚微xx应对“金点子子”销售现场上门量低成交率低老社区宣传活动地点分散购房直通车大批量call客一网打尽三级市场分行经理建立中原房地产实体超市小组卖房送房上门电商平台做联动人气不足魔法看楼通道特色看楼一证抵万金一单打尽客户看楼送围巾发展商营销成本本控制与高端酒酒店合作作赞助企业业年会全民营销销买房送房房与保险公公司合作作全家老小小买房低成本事事件营销销不降价吆喝式卖卖房剥削合作作单位小组卖房你过年，我买单一证抵万金商铺车位现行看楼送围巾加速回笼笼资金购房送旅旅游购房送爱爱心基金金购房送黄黄金等xx客户维护护突破限价价规定xx应对“金点子子”客户购买力低信心不足三年0月供降低首付十年0月供零售业销售买房送平方换房计划裸购决策周期长试住特定单位内部员工购房优惠保值回购售楼中心晒成本营销推广常规推广效果甚微带链接的短信微博关键人营销搜房狂0元起价，网上售房无底价抢房微房产iPhone客户端做营销微博营销xx应对“金点子子”一、解决销售现场难题成交率低人气不足上门量少大批量call客购房直通车老社区宣传大型开发商旗下拥有多个小区，可在这些社区进行新楼盘的广告宣传和推广。在社区内拉横幅、插彩旗引起老业主的关注，同时摆展摊提供咨询，举办公益讲座，聚集老业主集中宣传。如宏远江南第一城，在江南雅筑、江南世家都做了大规模的推广，在老业主中引起了较大的关注，效果较好。但是注意应用方式得当，不能引起老业主的反感。（推荐指数：★★★★★）活动并非一定在售楼处，通过分散活动地点举办活动，吸引更多的注意，在xx中显得尤其意义重大。如富通天邑湾，曾在东城、莞城、南城、万江等区域的大型商场门口宣传“低碳环保”的生活理念，比较受认可，也吸引了更多的上门客户。（推荐指数：★★★★★）活动地点分散在商业旺场人流量比较大的地方做项目外场展示，甚至可以同时组织兼职大学生派发项目宣传单张并简单介绍项目、征询对方看房意向，同时开通购房直通车，将外展场的意向看房客户集中免费接送到项目现场。增加销售现场人气，拓宽客户渠道，为意向看房客户提供免费交通，增加上门率，特别是对于一些交通不是非常便利的项目尤为必要。（推荐指数：★★★★★）客不动我动，主动电话CALL客，每天定额完成任务；派单行动，销售、策划亲自上阵，与市场客户亲密接触，主动出击！万科紫台金街商铺销售，项目组成员每天电话call客超过3000个，每天外出派单2小时，外发单张超过3000份。金街的开盘售罄，绝对是紫台每个销售精英的汗水堆砌而来。（推荐指数：★★★★★）提高上门量建中原房房地产实实体超市市电商平台台做联动中原的通通讯录里里能找到到三级市市场各个个分行经经理、组组长的联联系方式式。可以以把自己己项目的的资料快快递给中中原分行行经理、、组长，，让他们们在冲业业绩的时时候，能能主动联联系到自自己的项项目做联联动。（推荐指指数：★★★★★★）一网打尽尽三级市市场分行行经理广深联动之之路已越走走越窄，可可以尝试突突破原来的的二三级联联动方式，，运用电商商品牌，与与拉手网、、美团网等等知名团购购网站合作作。最大程程度地利用用他们的平平台，争取取到更多的的客户。（推荐指数数：★★★★）在高端、人人气旺的地地段租下铺铺面，集中中铺排中原原的所有在在售楼盘，，建立所有有楼盘的““公共售楼楼处”。可可以与各项项目开发商商进行洽谈谈，由开发发商投资，，中原执行行。（推荐指数数：★★★）提高上门量量提升现场人气展特色看楼策略

魔法看楼通道示设立两条看楼通道，一条是常规的看楼通道。另外一条是“魔法通道”，沿着通道，设置各种礼物。在客户看楼经过的时候不经意的弹出来，给客户充满惊喜的同时没有惊吓。通过魔法看楼通道，吸引更多的人前来看房，起到长期暖场的效果。（推荐指数：★★★★）改变以往电瓶车看楼的方式，根据各个楼盘的特色而设定有自己特色的看楼方式，如宝马看楼，马车看楼，甚至游艇看楼。（推荐指数：★★★）提高成交率在天气寒冷的冬天，对上门的客户都送上印有项目LOGO的围巾，让客户感受到我们的温暖，同时也可以起到大范围推广的作用，此策略是从心理层面打动客户，但是注意围巾必须要保证质量好。（推荐指数：★★★★★）一证抵万金看楼送围巾结婚证、准准生证很平平常，但是是拿它们前前来来买楼楼，现场可可抵10万元。以此此相配合，，在现场举举办各个年年代的婚纱纱秀以及宝宝宝成长计计划，增加加现场的氛氛围。（推荐指数数：★★★★★★）小组卖房团队协作在在xx中显显得异常重重要，小组组跟进每一一批客户，，在现有上上门客不多多的情况下下，提高成交率。此策略能能避免因为为个人的能能力问题造造成客户流流失。（推荐指数数：★★★★★★）一单打尽客户xx下运用平台台作战。把把中原所有有楼盘信息息集中到一一张A4/A3纸上，精美美制作。摆摆放在售楼楼处，也可可以派发给给客户。尽尽量做到成成交的客户户都在中原原的楼盘，，对提高公公司整体成成交率有帮帮助。（推荐指数数：★★★★）送房上门建立一支业业务素质高高的直销队队伍，把房子送上上客户的门门口，这是是传统的坐坐销模式所所无法做到到的。甚至至可以把渠渠道化销售售无法覆盖盖的市场其其他角落全全部覆盖，，在最大程程度上把销销售推向市市场的最纵纵深处。（推荐指数数：★★★★）二、解决发展商难题加速回笼资金不降价营销成本控制客户口碑维护突破限价规定买房送房活动实际是泛营销。客户买了房之后，给客户排指定房号，让其销售。成功售出该房号后，发展商给客户佣金。（推荐指数：★★★★★）赞助企业、企事业单位的年会及答谢会，现场进行宣传和推广，赞助带有项目标志的礼物等等，可以很好推广项目，且精准性非常高。（推荐指数：★★★★★）与高端酒店合作与高端酒店合作，让客户到项目现场领取年夜饭折扣券，同时在餐券上印制项目信息，增加客户到访项目，同时促进成交。（推荐指数：★★★★★）控制营销成本赞助企业年会开发商内部、中原内部、合作方内部，外面所有的人员，介绍客户上门成交均有享受一定金额的成交奖励，充分调动相关人员的积极性。（推荐指数：★★★★★）全民营销买房送房与保险公司合作每家保险公司都有大量工作人员挖掘客户，与保险公司合作，充分利用保险销售人员的资源和工作特性，为项目大规模挖掘客户。（推荐指数：★★★★★）发展商给费用做关系营销，设立专门的拓展小组，对经济实力雄厚的机关单位、企业公关，还可通过相关人员拿到实力购房者的电话，进行全盘扫描。（推荐指数：★★★★★）具体操作是购房时来的家人越多，折扣越大，当然折扣有一定的封顶一方面保证了享受现场的人气，另外一方面促进成交客户的圈层营销。（推荐指数：★★★★★）低成本事件营销善于找合作资源、整合资源。美容机构、理财机构等往往与楼盘有共同的客户源，与它们合作，尽可能减少活动的成本又能取得比较好的效果。（推荐指数：★★★★★）控制营销成本全家老小齐买房不再局限在优雅的销售大厅里等客上门，而是出击撒网，用各种手段叫卖自己的房子。全城派单，最大化地把项目信心传递给客户，增加项目的影响力。（推荐指数：★★★★★）吆喝式卖房极致关系卖房剥削合作单位发展商高层推动，采用强迫或者逼迫合作单位买房，如购买了可结余款，团购力度相对较大，如万科翡丽山；但要严防发展商会利用此种方法剥削中原。（推荐指数：★★★★）签署保密协议层层洽谈法

逆市封盘VSVS每个人都有有占便宜的的心理，充充分利用其其心理，给给予客户一定的优惠惠，同时让让其签署一一份优惠保保密协议，，使客户自自己都认为为比别人购购买得更实实惠。（推荐指数数：★★★★★★）面对诚意客客户，进行行层层洽谈谈，先由销销售员进行行项目介绍绍、算价等等基本信息息；再由项项目经理深深度洽谈，，并给予一一定的优惠惠；再由总总监或总经经理出面洽洽谈，给予予特定优惠惠。事实上仅是是把原有折折扣放完，，但给足客户面面子。（推荐指数数：★★★★★★）不降价高调卖房，，通过现场场接待传递递给客户：我们不是求求着你来买买房子，想想要买房，，就必须按按照我们的的规则来。此类方法若若是在区域域垄断非常常强的房地地产开发市市场，完全全可以众开开发商达成成市场联盟盟，慢慢的的给到客户户信心。（推荐指数数：★★）不降价卖房房住宅市场受受政策压迫迫成交惨淡淡，此时如如有商铺、、车位，可可灵活变通通让这些不不受政策影影响的物业业先行。即即便在卖不不出房子，，资金回收收不理想的的情况下，，没有哪家家公司承认认自己资金金链紧张。。当前除了了不少楼盘盘加大优惠惠促销力度度外，开发发商还特意意加推此前前保留的车车位、商铺铺。这是当当前开发商商回收现金金流最为有有效的方式式之一。万万科紫台、、弥珍道、、东城国际际、中信凯凯旋公馆等等楼盘在xx下推商铺，，皆取得了了不菲的销销售业绩。。（推荐指数数：★★★★★★）加速回笼资资金商铺、车位先行你过年，我买单即年前所有认购客户均可享受从年初一到年初八的消费报销优惠，客户提供发票即可，最高限额2万元，年后可以直接在签约时减房价，给客户一个很好的宣传噱头，你过年，我买单；（推荐指数：★★★★★）购房送旅游临近春节，很多人趁春节期间组团出外旅游，如在买房赠送组团旅游，一方面对买房者而言吸引力会比较大同时还可提前建立邻里关系，和谐的小区氛围也是很多人买房时很看重的。（推荐指数：★★★★★）xx客户维护购房送5万爱心基金富恒·浅水湾为把价格降到客户可接受的水平，同时规避东莞政府规定的优惠幅度不超过85%的规定，采取购房送5万元“爱心基金”的优惠措施。业主收房后，根据购买家私家电、装修材料等出具的发票进行报销（推荐指数：★★★★★）

购房车位、黄金其实也是转移房价到别的物品上。12月份东莞万科麓湖别墅更推出“买房就送1斤黄金”的举措。成交后将赠送买房人1斤黄金，价值17万元左右。除了制造噱头外，更是变相降价。（推荐指数：★★★★）突破限价规规定三、解决客户难题信心不足决策周期长购买力低解决客户购买力【花样年君山】近期打出的广告，客户付了首期款之后3年内的月供全部由开发商支付，3年之后由客户继续支付。实际上就是让利，直接减了十几万。（推荐指数：★★★★★）降低首付3年0月供首次置业首首付三成，，其中客户户只需要交交一成首期期，另外两两成首期由由开发商垫垫付，其中中一成首期期客户在交交楼前分期期付款，直接降低置置业门槛，，刺激成交交。（推荐指数数：★★★★★★）10年0月供可通过开盘盘抽奖的形形式，抽取取一定名额额“10年0月供”的客客户，由开开发商直接接在房价中中减去。作作为一个噱噱头来做，，吸引客户户成交。（推荐指数数：★★★★★★）零售业营销学习零售业业营销的做做法，有买买有送。如如买一房送送一万，买买两房送两两万，买三三房送三万万。买的越越多，送的的越多。（推荐指数：：★★★★★）买房送平方买房送钱的方方式过于普遍遍。可以换一一种方式让利利给客户，买买房送平方。。比如买100平方米的房子子，只付90平方米的钱，，送了10平方米。此操操作方法有一一定的法律风风险，须咨询询律师相关细细则后再实行行。（推荐指数：：★★★★）解决客户购买力购房免除契税、印花税、律师费等，这是变相的降价，在一定程度上减轻购房者的负担而为购房者接受。如光大景湖荣郡，采取的“7+1”青年置业计划行动。（推荐指数：★★★★★）

换房计划

裸购房子也可以以旧换新，可参考中海地产的做法，评估出旧楼房与新楼房的差价，业主补上其中的差价，就能住新楼盘。但此种做法有可能会遗留下大批的二手房，处理这些二手房将是棘手的难题。（推荐指数：★★★★）

试住试住是最纯粹的体验式营销，是应用较少的小众促销手段。分为短期试住与长期试住。短期试住主要针对销售中的期房，居住理念需展示；长期试住主要是销售中的现楼低首付入住。在规定的时间内，如购买，则试住租金抵扣首期款，如不购买，试住租金为房租，退还首付。（推荐指数：★★★）特定单位内部部员工购房优优惠操作方式第一步：以正式的形式式向外铺放内内部员工购房房优惠政策，，宣传阶段。。（销售同事事必须保持神神秘的态势去去通知客户，，让其充分感感觉优越感））第二步：充分正式化化，在公司网上公公布已审批的员工工通知，销售售经理把握网网上公告信息息，然后把客客户集中销售售现场，制造造40%未通过的假象象，销售经理理释放信息，，然后客户集集中选房。第三步：要有足够的折折扣，面价往往上调几个点点，然后让客客户真正感受受到优惠，一一口价86折，疯狂抢购购，实现成交交。要求：销售经经理对待客户户必要一视同同仁，统一释释放折扣，选选房当天过后后，折扣马上上收回，下周周同一时间再再次释放，实实现持续成交交。效果：佳兆业﹒东江江豪门12月上旬成交量同比11月上旬翻了两两番（推荐指数：：★★★★★）解决客户决策策周期长售楼中心摆放放展板，在上上面公