安徽大型养老地产项目研究策划含案例

养老地产研究报告目录CONTENTS一、养老地产可行性分析二、养老地产案例研究三、项目自身分析四、本案开发建议养老地产可行性分析1人口老龄化分析未来老龄化趋势明显，推动我国养老地产发展65岁及以上人口发展情况60岁以上老年人口比例预测从2009年到2012年，我国65岁以上老年人口从8.5%跨越到15%，老龄化加剧进一步体现；预计到2050年，60岁以上老年人口将达到4.4亿人，约占当时人口3/1，80岁以上老年人口将突破8800万。我国老年人口规模大，老龄化速度快，高龄人口多。养老产业发展日趋明显

人口老龄化趋势和倒金字塔型家庭结构的日益普遍，刺激了对老年住宅的需求，为养老住宅产品提供巨大的市场和广阔的发展空间；

老年人口系数：

据世界卫生组织资料，一个国家老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型社会。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，反应人口老化的程度。目前我国老龄化系数为14.3%属于快速老龄化阶段，养老产业将迎来一个巨大的市场机遇；老人财富分析老人财富的增多客观上为养老地产提供了强大支撑随着经济发展，人们生活水平的提高，高消费能力的老年群体逐渐曾对。另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是国庆单一的退休补贴，投资、保险等收益也纳入老年人收入构成中。当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2010年我国老年人口总体消费规模超过1.4万亿元，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。老人财富构成长期财富积累老年人大多有长期的储蓄积累，相对于中青年工作年限较长，且积累相对较多子女赡养

子女为老人尽孝道随着社会保障制度性实施，未来老年人福利水平将会大大提高离退休养老金社会福利保障未来将大幅度增加，预计2020年我国老年人退休金总额达28145亿元60-65岁老人，45%以上都会再就业，增加额外收入其他（继续工作、投资、股份）家庭结构分析4-2-1家庭结构促使了养老居住观念的转变，老年人更加重视精神生活的追求中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升；且由于计划生育政策的实施，目前“四、二、一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加；同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。由此可见，随着观念的变化，对老年住宅的需求是加快增长的；4-2-1家庭结构

长时间的孤独生活状态是的老年人在生理和心力上产生问题，多愁善感，日常生活收到影响；老年人不堪人寿空巢估计之苦，需要群体活动空间平台

老年人更加关心生活质量的提高，不愿意和子女同住中间代承受工作与生活双重压力，无力、无暇顾及家中老人的矛盾越发凸显养老政策扶持目前我国政府已经开始高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持

1996年8月，全国人大通过《中华人民共和国老年人权益保障法》，我国政府先后制定了200多个老年政策法规，数量众多，涉及面广，2002年至今出台的关于中国养老的主要政策：优先供地营业税、所得税、地方税等减免优惠利息贷款贴息培训支持科技服务政府财政对养老床位补贴.........以上政策制定一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策：history2002年2006年2007年2010年2011年2012年2013年国务院办公厅转发全国老龄办公室和发改委《关于加快发展养老服务业意见的通知》

中共中央、国务院《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》十七大《报告》全国老龄委联合民政部等国家十部委发文？《关于全面推进居家养老服务工作的意见》国务院《关于加快养老服务业发展的若干意见》(以下称“《意见》”)初稿正在征求意见中国务院新闻办《中国老龄事业的发展》白皮书全国老龄委联合民政部等国家十部委发文《关于全面推进居家养老服务工作的意见》修订通过的《老年人权益保障法》之后，即将出台的《意见》在养老机构的营业税、土地取得等政策方面，会有进一步的突破。养老政策扶持根据十二五规划“9037”的养老服务格局，未来宜居养老社区缺口约有1295万人，发展潜力巨大预计2015年，我国将基本形成“9037”的养老服务格局，即90%的老年人居家养老，7%的老年人在适老主题社区养老，3%的老年人依托福利院老年公寓等机构养老；我国60岁以上人口将达到2.09亿人，约有1295万人老年客群选择养老宜居社区，未来适老宜居社区发展潜力巨大；

因此，迎合老年人胜利和心力需求的养老地产有着广阔的发展前景；依托社区分散居家养老90%依托福利院养老3%老年宜居社区养老7%依托社区分散居家养老96%依托福利院养老3%老年宜居社区养老1%十二五规划养老服务格局目前养老服务格局1463万人168万人1295万人地产开发商进军养老地产获取低廉价地价及诸多政策支持:目前国内开发商借养老之名，方便与政府争取低廉价、优惠政策、成为获取土地新方式；传统房企的新盈利增长点:国家对房地产市场调控力度的加大迫使传统房产商谋求新的盈利增点，而养老地产正式该转型的切合点；险资进军养老地产有效拓宽其投资领域，并拉长寿险产业链保险企业涉足养老地产领域，以养老险种方式促进社区发展，多以升级版养老院推出:险资进军养老领域的优点：大量资金限制需长期投资渠道：保费收入保险金现有投资渠道单一：

·只有存款和国债两种投资渠道养老投资回报率相对较高：基本都在6%以上保监会准许险资有限制的投资不动产：·发布《保险资金投资不动产暂行办法》为险资放行上下链接相关产业，延伸寿险产业链：

医疗、养老、护理保险；养老社区等养老地地产不不成功功因素素具体原原因是是前期期投入入资金金过大大，资资金回回笼慢慢，盈盈利周周期较较长。。前期投入有点大是养老地产启动面临的第一大难题众多开发商在投资养老社区都的承担：前期的大量投资后期资金回笼慢的风险；在无资金回笼与资金支撑下，养老社区的发展将会摇摇欲坠。因此充裕的资金链对养老地产发展起至关重要的作用；中国传统的四世同堂理念让老人更愿意在家里是仍然具有不确定性。真正需要的是相对低端的养老院而不是相对高端的养老地产；众多养老社区缺乏明确的盈利模式，在养老社区的运营需潜心经营，不能一味赚块钱；产品定位与运营模式是决定养老社区客户群的重点养老社区的服务机构完善与引入专业服务团队是决定养老社区运营成功的一大重要因素，成熟的社区配套才能长期经营；养老社区的服务机构合肥老老龄化化至今合合肥老老年人人口系系数为为15%，，养老老产业业的发发展势势在必必行合肥老老龄化化人口口统计计：年份60岁以上人口（万人）占全市人口比例2010年71.6514.48%2011年10514.9%2012年115.9816.32%预计2015年141.217.65%据了解解，1999年年，合合肥市市就进进入老老龄化化社会会，而且且从统统计数数据可可以看看出，，合肥肥市老老龄人人口在在逐年年增加加，我我市老老龄化化形势势严峻峻，且且养老老服务务相关关政策策建设设相对对滞后后，总总体水水平很很低，，养老地地产尚尚未真真正起起步，，因此此养老老地产产在合合肥则则是绝绝对的的蓝海海领域域。合肥养养老地地产政政策：：2011年年合肥肥市政政府工工作报报告中中明确确提出出了““开展展居家家养老老服务务社会会化试试点，，建设设18个街街道养养老服服务中中心、、140个个社区区养老老服务务站””。针对养养老服服务机机构，，政策策也给给予了了不同同程度度的支支持：：新建建床位位50-300张的的养老老福利利机构构，每每张床床位给给予2000元元一次次性开开办补补助；；自建建居家家养老老服务务中心心（站站）的的，免免收城城市基基础设设施配配套费费。养老模模式分分析依托驱驱动因因素不不同，，将现现有养养老住住宅分分为一一下几几种立体化养老：大型综合养老社区，采取租售结合方式，养老配套服务完善现有养老住宅居家式养老：土地市场化运作，针对老年人打造老年住宅，采取直接销售方式，仅提供普通的养老服务异地购房养老：在宜居气候条件、强势生态资源所在地购房、旅游、养老；康疗养老：受用地性质限制长期持有经营，嫁接专业医疗和康复机构；农家休闲养老：与乡村旅游相结合，集体建设用地，销售农民住宅的30年使用权总结1234我国未未来老老龄化化趋势势明显显，随随着老老人财财富与与421家家庭结结构产产生，，促使使社会会养老老居住住观念念变化化老人人更注注重精精神层层次追追求；；传统统的养养老已已经不不能满满足老老年人人的生生理与与精神神方面面要求求；政府开始始高度重重视养老老问题，，持续出出台政策策将为养养老地产产提供前前所未有有的扶持持；并多多家险企企和开发发商抓住住养老地地产发展展机会，，结合自自身特点点开始试试水养老老地产，，并开始始全国战战略化布布局；目前，合合肥的老老龄化问问题突出出，早已已经达到到快速老老龄化阶阶段，且且合肥的的养老市市场空白白稀缺，，预示养养老地产产将在合合肥迎来来空前的的发展机机遇；立体化模模式综合合性强、、面向群群体广、、配套服服务完善善，以租租售方式式经营养养老社区区，资金金回笼周周期短，，适合现现状的养养老开发发模式养老地产案例研究2北京新华家园养老住区1项目概况况开发商新华家园尚谷（北京）置业公司投资商新华人寿保险股份有限公司占地面积26.4万㎡建筑面积27.2万㎡容积率1.03绿化率50%开工时间2012年6月竣工时间2014年6月产权年限40年总户数2000户项目于2012年6月开开工建设，预预计2014年底投入试试运营，2015年正式式投入使用。。项目总建筑面面积27.2万方，其中中养老居住区区20.24万方，包含含公共配套6.96万方方。自身配套商业超市，餐厅医疗市三级甲等及专科医院，护理中心文化娱乐电影放映室，棋牌室，图书室，培训室（书画，茶艺，工艺，花艺等培训）生活休闲俱乐部，养生会所，KTV，练歌房等其他农耕庄园运营模式户型面积（㎡）保证金管理费（元/年）一室两厅85240万元一人：3万两人：5.4万两室两厅120306万元三室两厅180406万元入住条件：具有完全民事事责任能力和和民事行为能能力的自然人人，男性年龄龄60周岁及及以上，女性性年龄55周周岁及以上，，生活能够完完全自理，无无传染性疾病病、无精神疾疾病及精神疾疾病史等收费标准保证金退还规规则租住1-5年（含五年）租住5-10年（含10年）租住10年以上扣除保证金的10%其余部分返还扣除保证金的5%其余部分返还原额返还如产生其他费费用（如餐费费，医疗费等等），需客户户自行解决上海亲和源2项目概况秀沿路申江路亲和源以老年公寓、、健康会所、、老年护理院院、公共服务务大楼、配餐餐中心、景观观花园等完备备的设施，加加上周到的生生活、健康、、快乐“管家家式”的服务务，区别于传传统意义上的的养老院，成成为一个不脱脱离社会，相相对独立又不不乏开放的老老年生活社区区开发商亲和源股份有限公司投资商亲和源股份有限公司占地面积8.33万㎡建筑面积10万㎡容积率1.2绿化率51%开盘时间2010年1月入住时间2010年4月产权年限50年总户数838户资金回笼周期7年自身配套商业商业街，室外茶座，度假酒店医疗市三级甲等医院老年专科颐养院，护理中心文化娱乐老年大学，健康会所生活休闲泛会所，迷你高尔夫，活动广场球场，舞蹈广场，功能活动区其他农耕庄园运营模式卡种年限户型缴费标准年费缴费标准A卡永久居住转让权（可继承亲人，转卖他人或以原价卖回给亲和源）小套（57平）50万（07年）75万（08年）89万（10年）118万（14年）2.98万(07年)；4.2万（14年）中套（71平）3.98万（07年）；5.98万（14年）大套（119平）6.98万（07年）；7.38万（14年）B卡本人终身居住权（15年内可卖回给亲和源，按每年1/15的价格折旧，从会员卡缴费中扣除）小套（57平）33万（07年）45万（14年）4.2万中套（71平）55万（14年）大套（119平）60万（07年）88万（14年）C卡（开盘时期）50年产权小套（57平）2万元/平2万中套（71平）大套（119平）产权房出租年卡1年（亲和源以2万/平的价格出售部分套间，老人可以从已买断产权的人那里按年租赁）小套（57平）—中套（71平）大套（119平）c卡一共推推出66户户产权房，，从购买起起，由购买买者（不限限年龄）自自己经营；；购买者若若在50年年内去世，，由继承人人继承产权权（继承人必必须有担保保人陪同））亲和源会员员制社区的的运营以会员制模式为载体体会员卡体系系分为记名会员卡卡与不记名会员员卡会员卡缴费费标准如产生其他他费用（如如餐费，医医疗费等）），需客户户自行解决决北京泰康之家·燕园3项目概况开发商泰康人寿保险股份有限公司投资商泰康人寿保险股份有限公司占地面积17万㎡建筑面积30万㎡容积率1.76绿化率30%开工时间2012年6月入住时间2015年下半年产权年限住宅70年，商业40年容纳人数3000名泰康之家养养老社区建建筑面积30万平方方米，为居居民提供多多样化的居居住和生活活环境以医疗护理理和康复为为立足点，，为居民提提供全方位位的,完善善的专业护护理服务以"打造活活力新生活活，让人们们拥有健康康、快乐、、优雅的退退休养老生生活，持续续品质生活活"为宗旨旨自身配套商业商业街、购物中心，温泉酒店，餐厅医疗泰康医院、理疗中心，康复医院文化娱乐老年大学，乐团，书画圈，俱乐部，图书馆生活休闲剧院，电影院，茶室其他农耕庄园，幼儿园运营模式入住标准：：年龄要求女女性55周岁、男男性60周周岁收费标准：：入住需缴纳纳两种费用用：①入入门费（10万元可可作为养老老社区消费费费用）②②月服务务费（见表表）经营模式：：A：投保““幸福有约约”险：保保证客户本本人、客户户配偶及客客户父母、、配偶父母母的入住或或优先入住住权，且保保费与户型型直接相对对B：入住时时缴纳类似似押金性质质的资金60万元到到100万万元（对于于非购买保保险入驻养养老社区））,在离开开社区时予予以退还。。一、入住养养老社区———购买一一份泰康人人寿的养老老金保险（（总额200万以上上），可根根据其年龄龄分为1，，3，5，，10年年期缴费二、购买200万以以上的养老老保险，获获得两份合合同：1、、养老保险险合同2、入住确确认条件书书（保证入入住资格，，终身有效效）2015年入住月服务费收费标准独立生活区户型户型面积月消费/餐费3000元（可自选）一居室建筑面积（含公摊）70-90平米1人8000元小一室一厅建筑面积（含公摊）70-90平米1人9000元/2人12000元大一室一厅建筑面积（含公摊）100-120平米1人10000元/2人14000元两室一厅建筑面积（含公摊）150-170平米1人11000元/2人15000元协助生活区独居建筑面积（含公摊）70-90平米13000元专业护理区独居建筑面积（含公摊）70-90平米15000元资金回笼周周期总投资：35.5亿亿元保险支出：：300/20（险险种金额））-21.6(回报报客户金额额)=-6.6万/年/人运营盈利金金额：8000*12=9.6万元/年/人实际获利金金额：9.6-6.6=3万万元/年/人最长周期：：资金回笼周周期：35.5亿元元/（3*3000万元）=39年保险支出：：300/20（险险种金额））-21.6(回报报客户金额额)=-6.6万/年/人每年每人运运营盈利金金额：15000*12=18万元/年/人泰康实际获利金金额：18-6.6=11.4万元/年/人最短周期：：泰康资金回笼周周期：35.5亿元元/（11.4*3000万万元）=10年武汉合众·健康谷4项目概况开发商合众人寿保险股份有限公司投资商合众人寿保险股份有限公司占地面积156.3万㎡建筑面积160万㎡容积率1.02绿化率65%开工时间2013年底（一期）入住时间2015年（一期）总户数3万户合众健康谷谷项目集集临床医疗疗、医学科科研、养生生、养老四大功能于一体打造国内领领先、国际际一流、适适度超前的的中国最大大的健康服服务产业示示范基地自身配套商业特色商业街，度假酒店等医疗老年医院，养生中心，护理中心，中医院文化娱乐音乐室，书画室，图书室等生活休闲健身房，泳池其他——运营模式入驻养老社社区时：根根据户型大大小交费为为：35-90万不不等押金（（可从账户户积累金额额中扣除，，满十年押押金方可退退回）；保保费最少为为6万最多多20万（（可分为1.3.5.10年年不等交费费保额）增值入驻：：（增值金金额仅限于于冲抵入门门费和房屋屋租金，如如日后退出出合众优年年生活社区区，增值金金额不予返返还），在在入驻时时，享有1.1系的的增值金额额月服务费：：700元元（1350元/月月可租到二二室一厅，，从入驻起起，租金不不变，一切切通货膨胀胀危险由合合众承担））年龄年金返还意外身故65以下岁6%的保费返利意外险65岁返还所有保费赔付所交保费与现价较大者66-90岁36%的保费返利赔付基本保额年金返还规规则注：在投保人身身故之前，，所有的收收益都不能能取现，需需转入养老老社区充当当租金与月月费如产生其他他费用（如如餐费，医医疗费等）），需客户户自行解决决北京九华国际养生公馆5项目概况开发商北京九华山庄集团股份有限公司投资商北京九华山庄集团股份有限公司占地面积56万㎡建筑面积35万㎡容积率0.84绿化率56%开盘时间2012年2月（一期）交付时间2013年底（一期）产权年限30年总户数3000户北京九华国国际养生公公馆是集团团深耕养老老产业，面面向高端养养老市场提提供的一种种新型健康康消费项目目整个项目定定位在集团团全新规划划的基础上上，共包含含7栋精装修高高端养生公公馆，共计计三千套，，分三期推推向市场自身配套商业商场，超市，酒店医疗医院，国医堂，体检中心文化娱乐老年大学生活休闲温泉，棋牌室，演绎室，舞蹈室等其他农耕庄园运营模式户型租期租金押金总计75平米朝南30年30万120万150万75平米朝北30年30万100万130万118平米南北通透30年60万240万300万150平米朝北30年60万160万220万租赁期满10年可退退房，保证证金可协议议返还，并并退还剩余余租约的租租金优惠政策：：每年送两两张温泉休休闲年卡（（限本人不不限次数））及一次体体检公馆可提供供全勤陪护护，每月6500元户型租期租金押金总计38平米内圈户型30年30万30万60万48平米北向户型30年30万40万70万48平米东西户型30年30万50万80万48平米南向户型30年30万60万90万如产生其他费费用（如餐餐费，医疗疗费等），，需客户自自行解决杭州万科·随园嘉树6项目概况开发商杭州林庐房地产开发有限公司投资商杭州林庐房地产开发有限公司占地面积6.2万㎡建筑面积6.2万㎡容积率1.0绿化率35%开工时间2013年4月竣工时间2015年3月产权年限40年总户数575户随园嘉树项项目位于万万科良渚文文化村内，，形成在大大适老社区区背景下的的养老地产产项目，规规避了纯纯粹粹养养老老院院式式的的开开发发模模式式以专专业业的的适适老老型型产产品品、、完完善善的的园园区区配配套套、、配配合合"四四大大服服务务管管理理体体系系"及及"六六心心级级"服服务务，，构构建建项项目目亮亮点点，，成成功功吸吸引引长长三三角角老老年年客客群群自身配套套商业超市医疗浙大医学院第一附属医院（三甲）文化娱乐老年大学，阅览室，随园书院生活休闲健身房，棋牌室，咖啡吧其他多功能厅本项目自自身配套套较少，，主要依依托良渚渚文化村村完善的的配套运营模式式出售租赁土地使用权年限40年（2003-2043）交付时间2014.12（最快）目前购买土地使用权年限29年（2043-2014）可租赁使用时间29年（实际租赁年限是15年后14年为万科赠送）年龄限制情况购买人：无年龄限制年龄限制情况65周岁以上入住人（1-2人标准）：1人：女方50岁，男方55岁夫妻双方：至少有1人达到55岁以上租金收取标准（一次性收取）1室：70万（4.7万元/年）2室：80万（5.3万/年）3室：95万（6.3万元/年）销售均价1.6万元/㎡服务费1室：2500元/月户型70、100、1102室：3000元/月服务费75平：2500元/月3室：3200元/月100平：3000元/月备注如果租住未满15年，租金可以退还计算方式：总租金/15年*（15年-已租住年数）}110平：3200元/月备注1、在使用权时间内：可对外转让也可继承2、对外买卖时要经过养老公寓管理公司如产生其他他费用（（如餐费费，医疗疗费等）），需客客户自行行解决总结1234养老地产产的土地地性质各各不相同同，早期期养老地地产土地地性质以以70年年产权为为主，可可以进行行销售；；后期养养老地产产的土地地性质以以40年年产权为为主，不不可作为为住宅产产品进行行销售；；养老地产产的户型型以一居居室、二二居室、、三居室室为主，，少有别别墅户型型，随着着养老地地产的发发展结合合实际情情况，二二代居和和联排别别墅必不不可少；；目前国国内养养老地地产的的经营营模式式暂没没形成成规范范化，，仍然然在摸摸索阶阶段；；根据据养老老地产产案例例研究究发现现，以以亲和和源的的变相相销售售及和和保险险相结结合的的收益益模式式可借借鉴；；养老地地产强强调养养老配配套和和后期期养老老服务务，对对开发发商的的资源源整合合能力力及资资金筹筹措能能力要要求较较高，，整个个开发发周期期较长长，资资金回回笼较较慢，，需要要有长长远的的眼光光；项目自身分析3项目位位置分分析项目位置置袁家山吴圩村庙咀子大鸡兴吴圩东埂埂巢湖水域域本案位于于巢湖市市庐江县县袁家山山一带距合肥市市中心约约35公公里北依依巢湖周边目前前为村庄庄及农田田项目总平平面周边配套套分析目前无公公交线路路或直达达的城际际公交到到达本案案，交通通便利度度较差；；随着2014年年10月月1日环环湖大道道的全线线贯通，，有助于于本案交交通通达达性；周边配套套分析环巢湖未未来将规规划两带带四区，，即北岸岸民俗文文化景观观带、南南岸华丽丽乡村休休闲带和和滨湖休休闲旅游游区、巢巢湖半岛岛国际慢慢城、巢巢湖综合合旅游区区、三河河百塘乐乐活天堂堂。承借巢湖湖得天独独厚的优优美风景景，为本本案提供供景观资资源优势势。本案项目需大大量的资资金投入入，周期期较长获得政府府的强力力支持环湖旅游游大道即即将建成成通车，，基础设设施配套套将趋于于完善周边配套套不完善善；地块现状状较差；；项目SWOT分分析SWoT项目体量量较大；；项目紧邻邻巢湖，，坐拥巢巢湖天然然的自然然资源优优势；本案开发发建议4功能建议1本案养老老地产七七大功能能组成功能居住普通住宅+适老化住宅颐养养老公寓医疗老年专业医院教育老年学校+幼儿园养生康体中心休闲娱乐活动中心+图书馆+公园商业超市+便利店普通住宅宅为投资者者、喜好好旅游休休闲的青青年之家家、三代代之家提提供高品品质的产产品，满满足他们们对教育育医疗资资源、环环境资源源以及注注重享受受天伦之之乐的要要求。适老化住住宅＆养养老公寓寓为长者提提供护理理、医疗疗、环境境等人性性化服务务，关爱爱老年人人晚年幸幸福生活活。老年专业业医院引入国内内知名心心脑血管管医院，，建设专专业老年年医院担负着老老年人急急诊医疗疗、急性性后期康康复、临临终关怀怀、慢病病管理等任务老年学校校开设：：养生生课、烹烹饪课、、舞蹈课课、书法法课、绘绘画课、、声乐课课、养花花插花课课、电脑脑课等，，使老人人老有所所养，老老有所学学。幼儿园引入幼儿儿园配套套，满足足老人带带孙儿的的需求，，老人更更安心，，家长更更放心康体中心心基础医疗疗、健康康咨询、、养生保保健、健健康监测测、康复复训练、、日间护护理等娱乐活动动中心茶艺聊天天、象棋棋、棋牌牌、唱歌歌、舞蹈蹈、太极极拳、门门球等老老年人喜喜爱的娱娱乐活动动等图书馆开设图书书馆，使使退休老老人继续续融入社社会，为老年人人提供了了教育休休闲的好好去处。。公园老年人休休闲聊天天的净地地，吹拉拉弹唱、、诗词歌歌赋，是是老年人人分享快快乐的平平台。超市作为商业业配套，，超市为为老人购购物提供供便利，，建议为为失能老老人提供供上门送送货服务务。产品建议2一室两厅厅1、大面面宽豪华华主卧，，预留充充裕空间间，并能能达到分分床设计计的尺度度要求，，床榻可可分可合合，兼顾顾老年人人对高质质睡眠需需求。2、无障障碍卫生生间，尺尺度从容容舒适，，让老年年人活动动更加安安全方便便。3、卫生生间达到到干湿分分离标准准，老年年人可以以使用自自如。精致养生生套型两室两厅厅1、独立立玄关设设计，含含入户收收纳、玄玄关两套套收纳柜柜，不仅仅储物空空间更加加宽裕，，而且更更具居家家礼仪感感。2、双卧卧分房设设计，次次卧可以以改设客客房，方方便子女女来访时时或者陪陪同保姆姆居住，，也可改改设书房房或收藏藏室、多多功能室室，体现现居家个个性。舒适养生生套型三室两厅厅1、独立立玄关设设计，不不仅具备备收纳礼礼仪功能能，更具具人体工工学的尺尺度标准准，满足足老年人人对品质质生活的的需求。。2、客厅设置置大面宽落地地窗，容纳更更多阳光，即即使是冬天，，也让老年人人享受到暖阳阳。3、书房布置置，不仅兼具具储藏、个性性化功能，子子女来访更能能随需应变。。4、双南向主主卧，满溢暖暖心阳光，生生活更显温馨馨舒适。豪华养生套型型多代居亲子套型满足三代同堂堂，互享私密密空间多代居联排别墅套型型多代居叠加别墅套型型多代居一层二层独栋别墅套型型细节建议3从老年人的生生理特点与对对居住环境的的要求谈细节节建议老年人视觉特征与居住环境障碍视觉特征居住中常见障碍低视觉能力形象分辨能力降低难以分辨小的物体，如：文字、按键、按钮等色彩分辨能力降低难以分辨深色和微弱色差的环境弱光下识别物体能力下降在低光下难以分辨物体，夜间视物较为困难对强光敏感对频闪的灯光，直射光、反光较强的地面和墙面易引起不适对光亮突变的适应力减弱视觉明适应和暗适应能力下降，无视觉能力眼盲失去对环境的辨认能力，容易发生磕碰，绊倒等问题，丧失方向感，在曲折的路线环境中容易迷路。老年人触觉、味觉、嗅觉特征与居住环境障碍触觉、味觉、嗅觉特征居住中常见障碍触觉退化对温度变化的感知能力下降对烫物瞬间感知弱，端送食物和热水时容易烫伤对疼痛的感知能力减弱容易磕碰受伤，且受伤后不能及时察觉，耽误医治味觉退化对食物味道的辨别能力减弱易误食变质食品或者不良食品嗅觉退化对气味的感知能力减弱难以察觉有害气体的味道，如煤气泄漏等从老年人的生生理特点与对对居住环境的的要求谈细节节建议老年人听觉特征与居住环境障碍听觉特征居住中常见障碍听不清或者听不见门铃声、报警声音太小时听不见，距离较远或者有阻隔时听不清，如与谈话人距离较远，与电视距离较远对声音较为敏感休息和睡眠时易受噪声干扰老年人免疫机能与居住环境障碍免疫机能特征居住中常见障碍对温度、湿度变化敏感害怕没有阳光和自然通风，不能忍受空调冷风直吹，不能适应冷热突变的环境易生病或者患慢性疾病，且不易好转休息和睡眠时易受噪声干扰老年人运动系统与居住环境障碍运动系统特征居住中常见障碍肢体灵活性降低抬腿、弯腰、下蹲等动作困难上下楼梯费力，易被低矮高差绊倒，如厕、穿鞋等动作困难，肢体伸展困难够取位置较高或较低的物品困难，使用过高的台面和设备时易疲劳肌肉力量下降握力、旋转力、拉力减弱使用沉重的推拉门窗时较为困难，难于抓握球形的把手上肢、下肢肌肉力量下降上下肢抬举重物时易发生危险，下肢支撑能力降低，在大空间无扶靠时，行走较为困难关节灵活性下降搬动大而重的器具容易扭伤骨骼弹性韧性降低踝部、腕部、髋部易骨折跌倒后极易发生骨折，且恢复慢，需长时间卧床并要有他人照顾腰椎、颈椎易受伤，疼痛使用过软的床或沙发起身困难，腰部、颈部不易扭转，取物够物困难针对老人以上上特征，建议议无障碍设计计细节及智能能化系统应用用细节建议无障碍设计单元门出入口+公共走廊+楼梯电梯+入户转换+卫浴+厨房餐厅+阳台窗台+其他智能化系统安全系统+空调系统+可视对讲系统+无线定位系统+健康监测系统无障碍设计---单元门出入口口单元门出入口口设置交流休休息区，并设设置通往各功功能空间的标标识牌，单元元出入口要考考虑轮椅回转转空间，采用用自动门或推推拉门，设置置雨棚，室外外台阶设置扶扶手，设置无无障碍坡道。。无障碍设计---公共走廊走廊要设置一一定的宽度，，在各入户口口设置轮椅回回转空间，走走廊安装扶手手，保持连贯贯，设置交往往空间。无障碍设计---楼梯电梯楼梯要设置一一定的宽度，，两侧设置连连续扶手，设设置担架梯，，轿厢内设置置扶手，候梯梯厅呼梯按钮钮高度要合适适。无障碍设计---入户转换门要有一定宽宽度，便于轮椅和担架进进出，入户门门旁边设置隔隔板，方便老老人回来开门门时放置手上上物品，免去去老人弯腰等等危险动作，，设置更衣、、换鞋空间，，设置扶手，，电子门卡刷刷卡入户，不不开门10秒钟门自动锁锁上，若门没没有关上会发发出长鸣声，，提醒老人关关门。无障碍设计---卫浴卫生间采用推推拉门，门内内外预留轮椅椅转换空间，，设置轮椅专专用侧位、洗洗浴座椅、横横向扶手、坐坐姿洗面台、、防滑地砖、、无高差地面面、暖器架、、暖足机。无障碍设计---厨房与餐厅要考虑到轮椅椅使用者，设设置触碰即自动下下拉的置物篮篮，针对老年年人收纳杂物物较多的特点点，设置270度拐角置物架架，针对老人人视力弱的特特点设置高照照明度厨房操操作台。无障碍设计---阳台及窗台阳台进深要大大，室内外高高差要很小，，要考虑窗台台及阳台扶栏栏的高度，保保证轮椅者视视野。无障碍设计---其