工程人员在物业管理前期介入阶段主要工作共83

物业前期介入工程管理知识

内容概括一、工程人员在物业管理前期介入阶段的主要工作内容二、前期介入工程师岗位职责三、关于新建楼盘前期规划设计的一些意见工程人员在物业管理前期介

入阶段主要工作

房地产E网一、对楼盘工程建设的参与参与什么？目的是什么？什么人员参与？从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，这是避免日后物业管理混乱的前提与基础。参与人员主要是管理中心负责人和工程技术负责人。二、参与楼盘工程建设又可分为三个阶段。房地产E网1、在规划设计阶段介入规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素。同时，设计人员主要是从设计技术角度考虑问题，往往忽视了以后的管理和使用问题。因此，物业管理人员在规划设计阶段，从业主或使用人的角度，从物业管理的角度，全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，尽量避免或减少在接管楼盘后出现的难以解决的问题。介入的方式主要有：1）召开有发展商、规划设计部门、工程建设主管部门参加的意见交流会（如2001年11月14日下午召开的“新楼盘意见沟通会”）2）将对楼盘规划设计方面的意见以文件的形式向发展商、规划设计部门反映（如发给设计公司的《关于小区电气设计中与用电计量有关的几点建议》。3）参加设计图纸会审，提出会审意见。另外，在其其他一些工工作场合，，有机会我我们也可以以向设计人人员提出意意见或反映映一些在物物业管理和和使用过程程中碰到的的问题。房地产E网无论任何一一种方式，，都需要有有关的人员员在日常工工作中注意意了解有关关的情况，，积累实际际经验，搜搜集资料、、数据，了了解有关的的设计规范范，熟悉政政府部门（（如物价部部门、供水水、供电部部门）的有有关文件和和规定。（（如：只有有熟悉物价价部门有关关小区公共共用水、用用电的摊分分办法和用用电类别的的划分，才才能提出合合理安装电电表的建议议）在进行施工工图设计之之前，把意意见提供给给设计部门门，并说服服其接纳，，这种情况况是最理想想的。当然，我们们在提建议议或意见时时要注意措措辞、语气气、态度，，要顾及设设计人员的的面子，如如果我们熟熟悉设计规规范，有事事实支持自自己的观点点，就会更更容易说服服其采纳我我们的意见见（举例：：接地扁铁铁问题和帝帝景遥控浮浮球加装电电磁阀的案案例）参与规划设设计、图纸纸会审要注注意的要点点详见《关于新建楼楼盘前期规规划设计的的一些意见见》几个典型的的、影响较较大的例子子1）低压配电电回路及电电能表的合合理设置，，以暨南花花园高层用用电计量为为例。2）高低压配配电房、变变压器房不不宜设在地地下室最低低层（防水水淹）。以以规划大厦厦为例。3）设备房应应有足够的的维修空间间（以鸿景景水泵房为为例）4）水泵房电电气控制柜柜基础高度度要适当抬抬高（防水水淹）。（（以骏景为为例）房地产E网5）应急灯、、出口指示示灯和疏散散指示灯等等和电源线线路的连接接应通过插插头、插座座的连接。。（南景园园）6）水、电井井房要设照照明灯具。。（鸿景园园）7）同一小区区应尽量将将监控室、、消防中心心集中设置置。[以上（1）——（4）在完工后后已无法更更改，（5）、（6）更改要较较大的工作作量]2、在施工阶阶段介入其作用是：：1）参与施工工监理，及及时发现施施工过程中中出现的质质量问题，，并适当地地向项目公公司、总工工室等部门门反映，必必要时以公公司名义发发函，促使使施工单位位尽快改正正，尽可能能将建设质质量隐患消消灭在建造造过程中，，从而提高高楼盘的建建造质量；；[注意的重点点是隐蔽工工程，如埋埋地线管的的材质、管管线的连接接、暗敷线线是否穿管管、采用导导线的型号号（是否阻阻燃），电电气连接的的紧固，以以及是否按按设计要求求施工（骏骏景二期水水泵房电柜柜基础，只只用砖头架架起）]2）熟熟悉悉管管线线走走向向、、设设备备安安装装及及设设备备调调试试等等情情况况，，并并对对图图纸纸的的改改动动作作出出记记录录，，便便于于后后期期管管理理，，也也为为接接管管验验收收（（竣竣工工验验收收））打打下下基基础础，，可可提提高高验验收收质质量量，，对对验验收收中中发发现现的的仍仍需需改改进进之之处处，，也也比比较较清清楚楚，，容容易易交交涉涉和和协协调调；；3）集集图图纸纸、、资资料料、、使使用用说说明明书书，，熟熟悉悉设设备备的的功功能能；；4）要要和和项项目目公公司司、、施施工工单单位位、、设设备备厂厂家家及及有有关关部部门门搞搞好好关关系系，，建建立立顺顺畅畅的的服服务务渠渠道道，，利利于于后后期期设设备备保保修修和和管管理理。。房地地产产E网3、参参加加各各系系统统设设备备、、设设施施的的验验收收和和接接管管移移交交1）验验收收参加加人人员员要要尽尽可可能能熟熟悉悉有有关关的的施施工工验验收收规规范范，，了了解解设设计计要要求求。。要点点：：a、检检验验设设备备设设施施的的性性能能是是否否达达到到设设计计要要求求。。如：：柴柴油油发发电电机机能能否否手手动动、、自自动动启启动动；；启启动动的的时时间间是是否否达达到到要要求求，，消消防防30秒，，人人防防15秒；；输输出出电电压压和和频频率率是是否否稳稳定定，，配配电电开开关关能能否否自自动动切切换换等等；；开开启启湿湿式式报报警警阀阀的的试试验验阀阀，，测测试试消消防防喷喷淋淋泵泵是是否否能能自自动动启启动动等等。。b、检检查查施施工工工工艺艺。。如如：：设设备备是是否否有有编编号号；；配配电电柜柜、、控控制制柜柜及及其其各各回回路路、、电电器器元元件件是是否否标标识识清清楚楚；；配配线线是是否否整整齐齐；；接接线线是是否否牢牢固固；；有有多多条条（（3条））以以上上零零、、地地线线的的要要设设置置零零线线、、地地线线汇汇流流排排；；多多股股线线要要压压接接线线耳耳；；线线槽槽盖盖、、线线盒盒盖盖是是否否齐齐全全。。c、设设备备、、设设施施外外观观检检查查，，是是否否有有损损坏坏、、生生锈锈或或残残缺缺。。d、在在验验收收证证明明书书上上签签字字，，对对存存在在问问题题要要如如实实写写上上，，不不要要简简单单签签名名，，或或可可注明明：：我我司司意意见见见见附附页页、、另另发发函函。。（（以以愉愉景景发发电电机机为为例例））房地地产产E网2）接接管管移移交交要点点：：a、要要有有移移交交设设备备清清单单、、资资料料清清单单、、项项目目公公司司和和物物业业公公司司双双方方签签字字。。b、列列出出存存问问题题，，由由项项目目公公司司签签字字确确认认。。c、明明确确存存在在问问题题的的整整改改责责任任和和整整改改时时间间。。三、、筹筹办办物物业业管管理理中中心心1、拟拟定定工工程程人人员员编编制制；；2、招招聘聘工工程程人人员员；；3、制制定定开开盘盘前前工工程程人人员员培培训训计计划划及及培培训训内内容容；；4、标标准准化化管管理理制制度度及及规规程程悬悬挂挂上上墙墙准准备备；；5、协协助助制制定定开开办办预预算算；；6、跟跟进进管管理理中中心心的的装装修修工工程程。。前期期介介入入工工程程师师岗位位职职责责1．小小区区绿绿化化、、道道路路、、交交通通、、景景观观、、公公建建配配套套、、楼楼宇宇公公共共地地方方、、公公共共設設施施、、車車場場管管理理系系统统、、小小区区安安全全防防范范系系统统、、商商铺铺、、会会所所功功能能布布局局等等规规划划设设计计，，从从物物业业管管理理和和日日后后使使用用方方便便的的角角度度提提出出专专业业意意见见。。2．参参加加甲甲方方组组织织的的小小区区各各专专业业设设计计、、施施工工图图纸纸会会审审。。3．参与施工现现场的了解、、跟进，发现现可能影响日日后使用或管管理运作的因因素及时反馈馈给甲方采取取适当施。4．召开有集团团总工室、发发展商、规划划设计部门、、工程建设主主管部门参加加沟通意见交交流会。5．协助制定开开办预算。6．议定工程人人员编制。7．招聘工程技技术人员。8．跟进管理中中心的装饰工工程。9．各系统设备备设施的验收收和接管移交交前的遗留问问题及待改善善事项向甲方方提出。10．按照《中华人民共和和国房屋接管管验收标准》及集团工作程程序协助编制制《物业接管计划划》。关于新建楼盘盘前期规划设设计的的一些意见见一、建筑专业业1、根据住宅设设计规范：外外窗窗台距楼楼面、地面的的净高低于0.9米时，应有防防护设施，所所以窗台高度度低于0.9米的开启窗应应设安全防护护栏；2、住宅的厨房房宜设排烟气气的烟道，避避免各厨房抽抽油烟机的排排气管直接向向室外甚至是是卧室窗户排排放，造成居居室周围环境境污染和影响响外立面美观观以及邻里不不和；3、住宅各厅房房应预留合适适的空调室外外机位、空调调排水孔及排排水管，避免免没有预留或或预留位置不不够或所需排排水管、铜管管过长。“YJ”楼盘32栋临新港西路路的部分空调调室外机位净净宽不足，造造成空调机难难于安装，经经处理后虽然然可安装小功功率空调机，，但未有足够够散热空间，，造成空调机机运行1~2小时就出现停停机；4、各单体建筑筑设计应按各各自的规范要要求进行，如如“JJ”花园幼儿园室室外楼梯采用用钢梯，梯板板边缘未进行行处理，这不不符合幼儿园园的设计要求求；5、“YJ”、“JJ”花园设置了户户外游泳池，，但均未按卫卫生防疫要求求设置洗脚池池、淋浴池，，造成两处游游泳池因整改改推迟开放；；6、公司现在普普遍采用的窗窗户做法为平平开与固定组组合窗，平开开扇的面积不不宜太大，如如“YJ”花园一些外窗窗开启扇宽度度，最大的达达到700mm，造成平开窗窗铰链强度不不足，也易造造成业主开启启不方便、不不安全；7、由于商铺可可能会被间隔隔，从而改变变了原来的空空间形态，可可能导致原设设置于商铺内内的消防栓失失去了原有的的作用，因此此建议尽可能能将消防栓设设置于公共走走道；8、有通车需要要的路面、广广场，如需要要饰面，应考考虑车流的荷荷载，以免饰饰面被过早和和频繁压坏。。（如八骏广广场的广场砖砖被压坏严重重）；9、某楼盘一层层有两套房的的阳台利用幼幼儿园的楼面面填高作阳台台。由于幼儿儿园、住宅的的基础沉降不不均匀，造成成阳台出现一一条仿如断开开式的裂缝，，阳台分隔墙墙出现应力裂裂缝，建议以以后在设计中中尽可能避免免这种情况；；10、各运动场所所的设计尽可可能依体育场场地规范设计计（如：灯光光、场地大小小等）；11、会所应有足足够的安全防防护措施，如如围栏应达到到规范要求的的高度，地面面防滑，泳池池饰面防锋利利伤人处理，，泳池的围蔽蔽不能太矮等等；12、预留会所广广告位置；13、地下室墙面面、天花、地地面的装饰，，建议设计图图纸加以明确确；14、化粪池井盖盖设置，在绿绿化带内深埋埋在花基下，，并且没有明明显标志，导导致清理化粪粪池时要重新新开挖花基，，重新升高化化粪池检修口口等。15、储水池渗漏漏现象普遍，，如喷泉用水水、游泳池，，生活水池等等，建议设计计中要有明确确和有效的防防水措施；16、电梯门前地地板应向外倾倾斜一个合理理的坡度，以以防水流入电电梯井道；17、“JJ”花园大堂需经经过几级楼梯梯方可进入电电梯，不利于于残疾人及老老人坐轮椅进进出，应考虑虑设计无障碍碍通道；18、小区内设备备房按类别采采用通用锁匙匙（如电表房房用一类通匙匙，电梯机房房用一类通匙匙等）；19、首层大堂活活动通风窗应应安装防盗网网以配合门禁禁系统使用。。二、弱电专业业1、

消防梯梯、客梯轿厢厢内的紧急呼呼叫，应连通通监控中心或或消防中心；；2、为优化人员员及设备的管管理，节省人人力资源，小小区的保安监监控中心及消消防控制中心心宜统一设立立，不宜分期期设置多个控控制中心；3、弱电系统（（包括消防报报警）应设专专用接地装置置，在系统设设计时应把弱弱电防雷装置置一并纳入设设计范围；4、为方便值班班保安及业主主确认访客身身份，在小区区出入口应设设可视对讲门门口机；5、一个工程项项目不宜多个个施工单位，，如门禁系统统、防盗门、、电控锁、可可视对讲、IC卡分别由不同同单位施工，，系统出现故故障，互相推推卸责任，难难以及时解决决问题；6、设施、设设备选型不不合理，如密码防盗盗门锁，不不适合使用用频繁的小小区以致造造成故障频频繁；7、小区智能能化系统应应统一考虑虑其涵盖范范围，尤其其考虑到未未来的发展展，预先敷敷设空管（（如在分区区、分期结结合处，预预埋空管））；监控系系统、消防防报警系统统要考虑总总体统一管管理，预留留足够容量量；8、小区应预预留足够电电话容量，，避免引致致业主投诉诉。9、有条件时时，强弱电电管井分开开设置，当当共用时，，强、弱电电管线应分分向设置；；10、车辆收费费系统与管管理中心财财务联网，，且收费亭亭根据实际际情况设置置空调设备备；11、消防和监监控中心应应安装防静静电地板、、空调及电电话。三、强电专专业1、有关用电电计量（详详见康工建建字[2001]013号《关于小区电电气设计中中与用电计计量有关的的几点建议议》）；2、高、低压压配电房、、变压器房房不宜设在在地下室的的最低层，，当设在地地下室的最最低层时，，应适当抬抬高其地面面（以防万万一水管破破裂、水阀阀故障时不不致于容易易被水浸））；3、安装于水水泵房内的的落地式配配电柜、控控制柜应适适当抬高其其基础，必必要时可局局部抬高地地面，并设设步级以便便于操作（（如帝景苑苑水泵房，，目的是避避免水浸电电柜）；4、小区高低低压配电房房、变压器器室在高温温潮湿天气气室温有时时可达40ºC，建议高、、低压配电电房、变压压器房应设设应急照明明灯、红外外线灯和通通风设施；；5、各种电柜柜、电箱尽尽可能布置置在室内，，在公共场场所（如架架空层、地地下车库等等）的电柜柜电箱应设设置门锁，，并应在开开锁后才能能操作（以以防被外人人、小孩等等盲目操作作，造成意意外）；6、一用一备备设置的潜潜污泵，应应设手动、、自动两种种控制方式式，在手动动控制方式式下，可同同时启动两两台潜污泵泵（以便急急需时使用用），在自自动控制方方式下，集集水井水位位处超高水水位时，自自动启动两两台潜污泵泵；7、路灯、园园林灯、喷喷泉等尽可可能集中控控制，并设设手动和时时控两种控控制方式，，以便于管管理和节省省人手；8、路灯应根根据实际情情况考虑间间隔控制，，以节省用用电；9、在大堂、、电梯前厅厅、走火梯梯设置应急急灯（即使使有发电机机备用电源源），以便便在突然停停电时，能能即时、可可靠地提供供照明；110、应急灯、、疏散指示示灯、出口口指示灯等等和电源线线路连接，，建议通过过插座、插插头连接，，以便于维维修保养，，在公共场场所的应急急灯应考虑虑防盗装置置；11、在柴油发发电机的总总馈电柜设设电能计量量表，以便便于计量发发电电能；；12、电气施工工图要强调调：埋地敷敷设的穿线线管要使用用水煤气管管，接线盒盒要使用防防水线盒，，导线连接接要在接线线盒内进行行。这样才才能避免路路灯、草坪坪灯、庭院院灯等室外外电气线路路逢雨天或或潮湿天气气经常漏电电跳闸，不不能正常使使用；13、楼梯、走走廊（除电电梯前厅外外），安装装红外线人人体感应开开关，以节节省用电，，减少更换换灯泡的人人力和材料料，提高业业主满意度度；14、各单元的的门铃不宜宜设置在厨厨房内，以以设置在单单元进门走走廊或厅内内为宜；15、应急发电电机设置市市电失压自自启动功能能，其配电电系统设置置手动和自自动合闸功功能（通过过转换开关关转换），，当市电断断电时，既既可手动送送电，又可可通过预先先设置自动动状态将发发电机电源源自动送到到末端设备备；16、部分位置置照明不足足，如游泳泳池、小区区内部分转转角位、架架空层要重重新加装光光管等；17、户外型电电箱要具备备防水功能能；18、单元户内内配电箱总总开关的大大小要注意意和电表房房内住宅单单元开关匹匹配（供电电局根据每每户报装容容量确定空空气开关的的大小），，避免越级级跳闸；19、中央空调调系统应设设用电计量量装置，以以便配合空空调计费系系统使用或或分摊空调调电费；20、考虑业主主的电费摊摊分建议路路灯、楼层层照明、大大堂照明尽尽可能设计计高效节能能灯具。四、给排水水专业1、各小区水水泵房由于于水池补水水、进水浮浮球故障控控制失灵，，导致泵房房水浸，影影响住户的的正常使用用，同时又又造成设备备的损坏。。天面水池和和地下水池池均需加装装超高水位位报警装置置，即可早早发现早处处理，所以以从安全角角度和水泵泵房的重要要性考虑：：（1）水池宜加加装超高水水位报警装装置，并将将报警信号号引到消防防监控中心心；（2）水池应加加装水位仪仪，水池进进水管道应应加装过滤滤装置；2、商业用水水和住宅用用水应分别别设表计量量，清洁用用水、园林林绿化用水水应分别设设表计量；；3、天面雨水水的排放应应选用各种种型式的雨雨水斗，而而不应采用用地漏；4、直饮水系系统在新建建楼盘中，，没有采用用远程抄表表，水表、、减压阀和和压力表等等公用设备备设置在业业主的阳台台上，对设设备维修保保养增加了了难度，并并可能引发发与业主之之间的矛盾盾；5、地下室水水池和水泵泵均为一用用一备，为为方便管网网设备的维维修和清洗洗水池，建建议两水池池之间设计计横管连通通，所有水水泵从横管管上设出的的支管吸水水；6、“DJ”苑地下车库库人防大门门下的大坑坑缺少排污污井设计，，以致大坑坑常年积水水，滋生蚊蚊虫；房地产E网7、给排水系系统设备安安装位置不不便维修，，如：游泳泳池进、排排水阀，喷喷泉水池进进、排水阀阀，部分天天面水池遥遥控阀、水水池内浮球球阀（远离离检修口））安装位置置不便维修修；8、地下设备备房无通风风系统造成成设备房长长期潮湿，，重要设备备房集水井井无备用排排污泵；19、应严格遵遵守有关规规范，杜绝绝给排水管管道横穿电电房的现象象；10、喷泉潜水水泵集水坑坑建议加装装滤网，防防止堵塞水水泵；11、清洁绿化化用水点建建议设在路路边，用鹅鹅卵石作饰饰面并设排排水系统，，避免积水水破坏绿地地;12、因绿化和和清洁用水水的使用者者和分摊对对象均不同同，应选用用不同型式式的龙头并并设独立水水表计量；；13、阀门井的的净空间偏偏小不方便便设备的维维修保养；；14、水泵房应应有足够的的维修空间间和预留吊吊钩，以便便维修水泵泵和电机。。五、空调通通风专业六、电梯专专业康管通字[2003]050号关于注意做做好公共水水电分摊相相关工作的的通知各有关管理理中心：为合理向用用户分摊公公共水电费费用，避免免分摊依据据不足，水水电用量记记录不清晰晰而引起投投诉，甚至至拒交分摊摊费用，管管理中心应应注意做好好以下工作作：1．在项目公公司向管理理中心移交交公共水电电项目时，，应认真检检查各有关关公共用水水、用电是是否已安装装了有效的的用量计量量表，收费费标准是否否与实际用用水（用电电）类别相相符。2．在移交现现场，管理理中心和项项目公司代代表应详细细记录各公公共水、电电表底数并并由双方签签字确定，，以此作为为双方负责责相关费用用的分界线线，（管理理中心也可可根据实际际情况与项项目公司商商定各项公公共水电费费用由管理理中心负责责承担（或或分摊）的的起始日期期，但必须须双方确认认有关公共共水、电表表的底数））。3．公共水水电设备备设施移移交接管管后，管管理中心心必须按按公司有有关制度度做好设设备设施施的管理理，任何何单位确确需从管管理中心心已接管管的管线线上引接接水、电电使用，，必须按按有关规规定办理理手续，，经同意意后方可可接入，，并必须须安装计计量表，，由管理理中心有有关人员员确认起起、止读读数，由由申请使使用方承承担相关关费用。。4．项目公公司因促促销需要要，要求求增加灯灯饰、喷喷泉等开开启时间间或加大大灯饰的的功率，，销售人人员带客客看楼明明显增加加电梯使使用次数数的，管管理中心心应与项项目公司司协商，，由项目目公司适适当分摊摊一定的的费用，，以免引引起业主主的投诉诉。5．进出小小区的道道路如属属市政规规划路，，其路灯灯电费不不应由业业主分摊摊，在发发展商将将规划路路向市政政部门移移交前，，建议路路灯电费费由发展展商承担担；如不不属市政政规划路路，但确确实又不不在现有有住宅范范围，现现在分摊摊给业主主会引起起较多投投诉的，，应与发发展商协协商，建建议仍由由发展商商承担路路灯电费费，以免免造成业业主的普普遍不满满而影响响楼盘销销售（此此路段的的路灯用用电应独独立计量量）。有关管理理中心：：白云骏骏景（筹筹）、罗罗马家园园（筹））、华景景北区、、骏景南南苑、愉愉景南苑苑、翰景景轩、珠珠江帝景景、逸景景翠园、、华南新新城、南南景园、、旭景家家园、东东莞骏景景广东康景景物业服服务有限限公司管理部二00三年十月月二十四四日问题一：：小区路灯灯电费是是否要分分摊给业业主？依依据是什什么？原原则上小小区范围围的路灯灯用电费费用，由由小区的的所有住住（用））户合理理分摊。。依据是粤粤价[1997]173号（实际操操作时应应具体情情况具体体分析，，参见康康管通字字[2003]050号第5点。）房地产E网问题二：：为提高对对突发事事件的反反应能力力，管理理中心平平时应做做好哪些些工作？？关于提高高应急反反应能力力，加强强服务意意识的通通知各管理中中心：2003年9月18日晚9：50，愉景雅雅苑怡情情居A、C、D栋因公变变房的电电源电缆缆故障突突然停电电，经供供电局有有关人员员抢修，，于19日中午11：30恢复怡情情C、D栋的供电电,下午5时恢复怡怡情A的供电(架设临时时线路)。在整个个事件过过程中，，管理中中心经理理