壹方中心营销策略报告

、Chapter

1策略前的思考Chapter

2策略思考与价值体系分析领先型产品的市场表现和人群特点市场竞争格局分析产品差异化价值点和定位方向策略活动策略推广策略展示策略报告结构yzesystem差异化价值点是什么？如何推广？如何突破片区认知，占位一线？如何通过 最快突破市场，实现最大化价值和品牌飞跃？本次报告解决的三个

问题项目分析①千亿投资：宝中+前海5千亿投资，2000亿GDP，且部份已兑现② 交通：珠三角交通枢纽之地③稀缺景观：唯一中轴景观、公园、一线海景最优集大成区域区域优势位于宝安中心，具备一线豪宅片区基本素质区域分析——都市区混合区居住及配套区滨水岸线顶级规划：参照新加坡、

打造国际中心规划，建造宝安行政、文化中心，规划一条岸线、两条轴线、三个圈层、一个都市绿环；便利交通：四通八达，珠江东岸重要枢纽，3条地铁线无缝对接，5分钟覆盖主干道；成熟配套：亿万配套已 ，区域配套更醇熟；优质景观：地处宝中最靓中轴，享有都市中心、滨海岸线双重景观带。宝安中心区3平方公里规划，是目前

西部城市规划较好，基础设施较为完善，居住氛围较为浓厚的高尚居住区域。拥有行政中心，滨海广场、体育场、青少年宫、馆、演艺中心等五大公共文化设施工程，以及五星级酒店、40万平米的购物中心等

生活配套。都市区混合区居住及配套区滨水岸线宝安中心国际中心规划，建造宝安行政、文化中心1发展的引擎1

紧邻前海——未来30年前海之于宝安中心＝陆家嘴之于浦西对于早已成 浦西而言，陆家嘴成为经济发展的拉动点，为浦西的发展注入新的 ，让浦宝安中心，定位与陆家嘴如此相似的前海，在未来也将为宝安中心西的价值上升一个档次；同样，对于目前已经成带来价值的提升。宝安中心前海陆家嘴浦西前海为宝中带来配套和人群1经过多年发展，100亿公共设施配套已全面 ，目前宝安区

、体育馆、 馆已建成，游泳池、实验学校、医院等共建设施日益完善宝安中心

亿万配套已，区域配套更醇熟宝安体育中心馆宝安区宝安区 广场1占据

城市资源

地，拥有最便捷的交通路网：无缝覆盖主干道：宝安大道、广深沿江高速；5分钟覆盖主干道：广深公路（107国道）、月亮湾大道、深南大道、北环大道；10分钟覆盖主干道：广深高速、滨海大道；附近地铁线路：1号线、5号线、11号线。宝安中心区宝安中心3条地铁线无缝对接，10分钟覆盖主干道2宝安中心规划区

以南，与宝兴路和宝华路围合区域为

绿轴，延伸至滨海岸，

绿轴以滨海广场、 馆等共建设施为主，形成都市中心独特的

景观带；在滨海岸线将建造海滨公园，包括绿轴的海滨广场和滨水带，总用地面积约80公顷，将成为充分体现滨海特色的大型文化休闲公园，是宝安中心滨海重要的景观带。宝安中心区绿轴带滨海景观带宝安中心享都市中心、滨海岸线和中轴三重景观带公园3滨海岸线城市景观①超稀缺：未来唯一大规模纯粹住宅②超舒适：低密度、大园林、更私密、高品质、人性化、智能化③国际生活：综合体带来最前沿的国际生活方式传统豪宅+国际生活前沿本体优势开启住宅、商业、写字楼多元运营的时代占地：9.9万平建面：53.6（88）万平容积率：5.4商业：15（36）万，超大规模商业，2016年入市写字楼：11.5万，2栋225米

层，2016年入市住宅：27万，7栋35-52层 层，主力面积180-250平本体分析——前海湾首个88万平都会综合体全最大36万商业购物中心宝中第一个超甲级生态写字楼前海湾唯一的27万大体量住宅商业全城首个山水 空间规划，更注重体验感、互动感、趣味感及文化内涵营造；国内首个楼层净高均在4米以上的购物中心，舒适感强；无柱公共空间，视野开阔，多首层、半开放式人性化空间。36万平首个多元体验MALL写字楼最高硬件标准与位于宝安中心区 绿轴

，首领前海中心500强总部写字楼群；资深CALLISON、LLA担纲设计，按国际5A标准，致力打造成为最优质服务的现代企业总部；荣获 绿色建筑 认证——LEED绿色建筑金级认证；国际礼宾服务，全球翘楚尊崇礼遇。超甲级滨海生态写字楼住宅27万城市 顶级滨海豪宅拥有目前甚至未来

最顶级的住宅3674795座6座B塔1A塔3座366/3664座215/214/214/215167/144181/183170/143180/182100/52/101

7座138/128面积段套数套数比总面积面积比280㎡以上19614.1%7747028.7%200㎡-250㎡33223.9%7274626.9%160㎡-200㎡35625.6%6186822.9%120㎡-150㎡30822.2%4226015.6%100㎡以下19614.1%158885.9%总计1388100%270232100%地处宝 轴线上，是宝中、前海最稀缺的住宅项目；享受都市中心、滨海岸线和中轴公园三重景观；与地铁1、5号线无缝接驳，未来还将与11号线无缝接驳；5万平米购物中心社区纯粹大户型，180㎡以上户型占7成，其中200㎡以

上户型近6成。宝中、前海21平方公里，只有壹方中心此处是新增住宅供应，其余皆为商务公寓，唯此最适合居住。住宅稀缺性看遍宝中前海，唯此一住宅位置项目占地（万㎡）建面（万㎡）容积率公寓（万㎡）住宅（万㎡）办公（万㎡）商业（万㎡）酒店（万㎡）公寓/住宅户型套数预计入市时间前海卓越前海壹号5.7545.027.89.23034.493.53050-280㎡7302015年鸿荣源项目4.9232.048.6610.058015.234.584220㎡-900㎡2662016年前海中心项目6.1850.38.145.6030133110㎡-320㎡2812015年兆华斯坦项目5.1447.712.016030.35.85————2016年前海综合枢纽21.6127.85.92130752512.6————2016年宝中鸿荣源壹方中心9.953.75.402711.515052㎡-400㎡13882015年卓越宝中项目2.2713.6366.306.310————2016年503254640271住宅舒适性房设置阔绰尺度，最大社区——住宅27万超大规模社区最优质景观——紧邻

绿轴

，享优质公园景观和海景最低密社区——住宅部分3.27低容积率，超低泛容积率最大园林——屋顶园林设计，园林占地近6万平，覆盖率近70%最大楼间距——近400m最大楼间距，享开阔视野最好户型——100%单证大户，100%通透户型，70%4房，3.3米墅级层高最尊崇礼遇——两进式入户、电梯直接入户、6000余车位更私密——项目东北侧是购物中心，而住宅部分1-5座大户型在西南侧，仅6、7座中小户型在购物中心上盖面积较，照顾到大部分住宅产品的私密性最 设计——国际大师联袂之作，采用现代化铝板外立面设计住宅全新升级，树立全市豪宅新标杆2壹方中心是鸿荣源住宅的顶级产品，要达到高端客户的生活方式，需要增加 智能化系统、人性化的设置。智能化、人性化设置，增加附加值智能化设置：自动收集系统处理器住宅标配新风系统1～4座设置每户标配厨余饮用水自动净化系统远距离门禁刷卡系统智能停车场管理系统日立进口高速电梯电梯刷卡乘梯系统智能化可视对讲户内机免费提供WIFI无线上网人性化设置：停车雨棚自行车停车区停车位储物柜（参照兰江）主客分区停车......住宅舒适性2住宅国际生活、物管提升生活品质最高端物管——结合商业、写字楼服务于一体的升级版服务现代化

——采用 盒子式的设计，符合现代审美，同时设置有多种活动功能，享受生活品质3价值体系KPI区位：本体：宝安中心综合体住宅商业写字楼规划交通配套国际都市中心规划水陆空 交通亿万醇熟配套景观中心公园、滨海、城市三景建造标准规划LEED绿色建筑金级认证规模业态全市最大规模购物中心多元 体验Mall国际5A级标准稀缺前海湾唯一单证高端住宅规划纯大户、低密度、大园林、超大楼间距公共空间配套户型现代化外立面、奢华大堂泛 、恒温泳池等完善配套奢侈尺度，尊贵享受项目本体结论3

以领先型户型为主，产品好，总价高200㎡以上的领先型产品面积约占60%，尺度阔绰，奢享品质生活1

醇熟中心地段立足于宝安中心醇 优质地段，且有前海规划为宝中提供新的发展契机全市一线豪宅，树立新型豪宅标准2

顶级综合体住宅宝安最顶级综合体，住宅标准领先型产品是项目的主力户型通过市场表现能预见本项目的销售表现本体启示领先型产品现状供应分析Part

1ysis

ofSupply区域外供应分析区域内供应分析片区项目主力产品入市时间成交均价区间总价(万元)2013推出套数2013售出套数销售比例传统豪宅纯15期230-320㎡四房2013.86.3万元/㎡1500-2000399399100%鲸山九期300平复式180-220平2013.106.3万元/㎡1000-1900153153100%公寓湾一号250㎡、430㎡2013.59万元/㎡带2万精装3870875462%东海国际200-250㎡以及190-200㎡复式2013.26-8万元/906067%带1万精

30-1750深业上城260-360㎡2013.107万元/㎡1820-25203505215%合计107971868%供应情况区域外同类项目稀缺，领先型产品销售成难题①2013年以领先型产品为主，总价在1500万以上的豪宅项目仅5个。②领先型产品总共消化718套，以传统型豪宅纯15和鲸九为主，销售情况较为乐观。③

公寓中的领先产品因总价高， 传统居住体验，消化情况不乐观，全年消化不足200套。项目占地（万平）建面（万平）主力户型入市时间总套数大户型套数成交均价熙龙湾1240一期121-205平3-5房二期120-247平3-5房一期2007.12二期2009.7一期1010套二期695套533套一期2万/平二期2.3万/平中洲

公园2期3.414130-180平3－5房2013.9745套158套3.2万/平榕江天御14.510160-238平3-4房2012.7308套72套3.38万/平供应情况区域内领先型产品供应稀缺①区域内领先型产品（200平以上）供应量稀缺，集中在宝中顶级项目中。②领先型产品在宝中顶级豪宅的占比较少，近五年供应只有700余套。人群分析Part

2Customerysis传统豪宅客户公寓豪宅客户区域内豪宅客户传统豪宅客户分析客户以传统豪宅区为主，以实业和高管为主居住区域：华侨城为主，占25％、其次是香蜜湖及中心区、红树林、罗湖百仕达附近、后海、中心区、前海等，客户以传统豪宅区为主职业：企业主居多，占64%，其次是企业高管、 户、金融从业者等。华侨城中心区位/华侨城品牌“住惯了华侨城，不想搬。一直想换个新房住，这次推出的户型恰好是

想要的。”“

买这里的人1/4以上都是有华侨城物业的，

很认华侨城的品牌，跟着他不会错”华侨城圈层“纯水岸4期、5期都可以，但是4期离

近，临水生财，爸妈住着热闹，离我家也近”

“看到路旗说华侨城在卖别墅，就来看看，买给儿子，上下叠比纯4要好，邻居少不会打扰你”“

几个是朋友，从小就玩在一起的。买在一起，以后一起玩也有意思”

“孩子从小就住这里，朋友和同学都在附近住，不是很想搬离”我住在波托菲诺是很有档次的。我认为这里的业主质素质是

最高的，那当然要住在这里了，要在这个圈层里嘛！华侨城生活方式“我最喜欢这里的燕栖湖和咖啡一条街，很有情调。”“你一走进华侨城，就会感觉时间好像慢下来了”>>东海国际——以高端商务、投资客为主流投资客户：主要为降价期间大量投资客涌入，看重后期升值空间；以

客户为主，主要为福田、南山高端商务客户，有商务接待需求，注重面子；对比东海写字楼280元/平米/月

，具备较高的投资回报率>>

湾一号：缘、自住&资产配置、传统豪宅区内追逐潮流的客户多为从事实业领域的

、略偏年轻，此类人群实力雄厚，见多识广，生活与国际接轨国外阅历：大部分拥有国际阅

龄集中在45岁左右，购房经验丰富：

一线城市甚至国外有多套置业。十分挑剔，但对价格不敏感。>>深业国际：纯自住客户，国际视野追逐新潮居住理念私企

或业界

居多，对创新的生活模式感

，注重健康国外阅历：大部分拥有国际阅

龄集中在50岁左右，购房经验丰富：他们通常拥有多套物业，看房无数，满意的会立即出手；对独一无二的事物有强力的占有欲，对价格及政策不敏感；公寓豪宅客户特征实业

，

视野，多套投资且追逐潮流居住前海央区·百万大盘·一期升级配套≥200㎡共158套户型面积段套数户型配比五房三厅三卫254-26910013%四房两厅三卫194-196588%四房两厅三卫160-17523131%四房两厅两卫129-16019326%三房两厅两卫117-1268612%三房两厅两卫84-897710%熟完善28%百万综合体19%双地铁16%区

五大5公%园9%一线品牌建筑用材5%省级名校学其他9%户型方正尺生活配套成度阔绰9%经营36%金融20%其他36%医疗4%客户行业机关4%新安84%宝安中心区8%西居乡住区位8%认可价值点新安72%宝安中心区8%福永12%工作区位其他4%西乡4%研究户型：254-269平米大户型单位居住区位：8成位于新安，南山及其他区域客户占比明显下降客户行业：以

经营和金融行业客户为主关注点：以双地铁、生活配套成熟、百万综合体为主，但对户型的关注度有所上升中洲

公园2期：新安占比超8成，宝安中上客户为主，以自住为主区域内豪宅客户关注点宝安中心·世袭豪宅·顶尖生活配套≥200平共72套户型面积套数套数比复式六房三厅39020.6%296-32041.3%32020.6%281-311124%平层

四房两厅2335217%160-16910433%1795016%1628226%经营38%金融25%其他29%医疗4%机关4%成交客户区域

客户行业自住,

75%投资,

5%自住兼投资,

20%置业需求宝中43%福田14%宝安其他片区27%南山8%罗湖其他4%

4%地段价值43%交通网络8%升值潜力10%商业配套6%户型产品29%用料用材4%成交客户认可价值点客户来源：有70%来自于宝安片区，其中宝中区域客户占比43%客户行业：以

经营和金融行业客户为主，占比超6成置业目的：自住客户占比8成，多为二次改善，终极置业客户关注点：有43%的客户认可该项目地段价值，同时有29%的客户认可该项目的户型产品，认为产品阔绰，满足自身居住需求和炫耀式社交需求榕江天御：宝安客户占比8成，顶级豪宅客户，以自住为主区域内豪宅客户关注点宝安本地豪宅客户偶得客户重要客户客户，多年积蓄主力客群特征工作居住在宝安的豪宅客户，或者与宝安有工作缘的关内豪宅客户，大约20年以上，成为企业主或企业的高管，事业扎根已具备较强的济实力，

这里主要是用于改善置业档次和面子感。以宝安鸿荣源的老业主为主， 在40岁以上，追求生活品质、享有顶级奢华的配套。房屋对他们而言更是注重享受生活的场所，是和家人共度时光的地方，同时也是体现自身品味、

的场所。目标客户构成前海规划利好带来的南山客户福田中心区、红树湾片区乃至全市、华南区域的顶级买点分析Part

3Customerysis传统豪宅客户公寓豪宅客户区域内豪宅客户传统豪宅客户：圈层和生态资源公寓豪宅客户： 生活方式、物业服务和圈层区域内豪宅客户：生活配套、产品实用性地段是共性，其他关注点如下客户区域豪宅客户认可点——地段、配套、产品地段宝安中心宝安政治、文化中心前海未来前景无量，带动宝中发展水陆空 交通，地铁无缝接驳宝安体育中心、宝安

馆壹方城综合体，27万商业及11.5万写字楼配套交通文娱商业休闲中轴公园、滨海公园、宝安中心广场产品规划纯大户、低密度、大园林、超大楼间距公共空间现代化外立面、奢华大堂泛

、恒温泳池等完善配套尺度奢华，实用性强，用材用料品质保证社区配套户型重要客户传统豪宅客户认可点——地段、圈层、生态资源地段宝安中心宝安政治、文化中心前海未来前景无量，带动宝中发展生态资源景观中心公园、滨海、城市三景公园中轴公园、滨海公园滨海前海湾区海洋资源圈层社区纯大户、低密度、大园林、超大楼间距品质现代化外立面、奢华大堂泛 、恒温泳池等完善配套荷兰管家服务社区配套物业偶得客户公寓豪宅客户认可点——地段、服务和圈层生活方式、物业地段宝安中心宝安政治、文化中心前海未来前景无量，带动宝中发展生活方式景观中心公园、滨海、城市三景公园中轴公园、滨海公园配套壹方城综合体，27万商业及11.5万写字楼圈层社区纯大户、低密度、大园林、超大楼间距品质现代化外立面、奢华大堂泛 、恒温泳池等完善配套尺度奢华，实用性强，用材用料品质保证社区配套物业物业服务物业荷兰管家服务领先型产品的主要战场在关外出现在宝安，宝安顶级客户能够承接一部分

预见区域内客户消化存在难度，所以适当外扩领先型产品启示竞争格局2015年豪宅竞争激烈2015年新兴豪宅片区在城市发展、政策利好的推动下不断崛起，传统豪宅片区因型城市更新项目再次复兴，各版块豪宅齐发力。200平以上套数超过2400套， 豪宅竞争剧烈。湾

超级总部海上世界双玺卓越前海壹号鸿荣源壹湾中心前海中心中心深业上城福田中心香蜜湖东海国际·大冲、绿景·白石洲南山蛇口华侨城西北片区项目华侨城后海恒裕滨城二期曦湾汉森吉祥龙珑御府湾一号华润

湾前海宝中壹方中心，卓越宝中罗湖中心·湖贝、京基·

、益田·木头龙深业·黄贝岭Part

1

传统豪宅华侨城西北地块海上世界双玺城后海组团1、华侨城组团——旧瓶装新酒以低密、生态为

竞争力的传统豪宅项目名称占地建面容积率主力户型入市时间锦绣花园四期11789.6491429.993.06200㎡以上2014.8纯水岸十六期6448.729353.563.98260-310㎡2014.6燕晗山苑6155.5847656.295.38180㎡以上2014.9西北片区1号地(低密度)91897130051.512.19230㎡以上首期首批预计2014.10-11入市西北片区1号地(小

)230㎡以上西北片区1号地(二区 层)61016200㎡以上西北片区2号地201931388682.12100-140㎡西北片区3号地22658——2.12100-140㎡华侨城>>新组团放量，传统豪宅注入新本项目入市时，除西北地块外其余组团预计全部售罄。西北地块2号地

层入市，以185-200平为主，约400套；纯水岸锦绣组团燕晗组团西北地块2、海上世界组团——老区升级蛇口>>老区升级，注入新本项目入市时双玺一期 层产品应剩余少量货量，二期大户型开始入市，主力户型210-336平，货量约400套以600亿配套综合体、一线海景作为

竞争力推售批次占地建面容积率主力户型套数入市时间—772532297332.97220㎡1202014.6二250－500㎡4342015上半年三230㎡——2016下半年一期洋房年

月推出共

户二期产品一期

层年推出共

户3、城——旧改复兴2014年10月首批产品入市，以90-130平中小户型为主,后期将有200平大户入市目前正在万象城做品牌展和发布会，推广陆续铺开。以超大规模、300亿规划为

竞争力的综合体豪宅南山>>旧改复兴“中心区位+醇熟配套”价值体项目体量

现场实景 品牌活动项目恒裕滨城二期汉森吉祥龙珑御府曦湾天馥翡翠海岸规模占地:3万平建面:14万平占地:2.5万平建面:10万平占地1.2万平建面:4万平占地:1万平建面:4万平占地:3万平建面:7万平主力户型89平-180平89平、180-250平平、平平、平177平、220平、340平总套数约800套420套134套293套127套入市时间预计2015年初入市预计2014年7月入市预计2014年6月入市预计2014年6月入市预计2014年8月入市预计总价500-2000万500-2500万1200-2000万600万-1500万1000万-2500万4、湾组团——小规模地块以世界湾区、总部、品质为竞争力的传统豪宅翡翠海岸汉森六龙湾恒裕滨城北区曦湾天馥湾>>

卓越规划+高起点，凭借总部 再次腾飞2015年年中，

湾进入持销/尾盘期，以180-250平为主，剩余约400套后

中海

心滨

路路5、熙龙湾——社区升级一期二期以醇熟片区和顶级品质作为

价值点宝中>>醇熟配套，借势前海物业价值不断攀升以全部售罄，二手楼以200-300平为主要分流户型一期户型配比二期户型配比户型面积区间总套数户型配比户型面积区间总套数户型配比3房121-12423223%3房120－13518927%4房145-19831545%4房154-19639039%复式4房170-176568%5房190-20522622%5房247568%纯复式203-27811611%复式5房259-300507%顶层复式258-316263%顶复300-43871%洋房247-486202%洋房260-384325%顶级公寓Part

2湾一号深业上城中心东海国际项目中心湾一号深业上城东海国际规模占地：16.78万平建面:20万平占地:4.6万平建面:47.5万平占地12.14万平建面:17万平占地：4.3万平建面:50万平主力户型80平-290平200－600平250－350平100平-250平总套数690套85套（北区）628套954套入市时间年月入市年月入市年月入市3年4月入市预计总价560-2000万2000－6000万1600-2300万650-1600万设计单位SOM、KPF、L&O、CALLISION、、 、LKL、HID、 、HID、ABCONCEPTGravity、ARQ、Urbanus、MOK、BTR王欧阳（

）有限公司、

、

何周礼设计、 设计、HBA精装修标准万元精装万元精装万元精装万元精装产品特点：地段、规模、景观位于一线

产品设计以及精装等方面与国际豪宅接轨高端公寓冲击传统住宅理念，开盘遇冷，整体去化速度低未来前海Part

3前海卓越前海

/卓越产品特点：综合体供应量大，开发商实力雄厚项目在地段、规模、景观位于一线商务中心区壹方中心卓越宝中前海综合枢纽兆华斯坦项目地铁前海前海中心卓越前海鸿荣源前海世贸前海香江供应链项目综合发展区保税港区以前海规划+顶级综合体作为

竞争力面对这样的人群和项目，壹方中心如何打动他们？本项目华侨城组团地段宝安中心华侨城区域交通交通便利顺畅交通非常拥挤景观一线海景+中轴景观白石洲，景观较弱品牌印象鸿荣源：

品牌开发商,在宝安拥有很强品牌豪宅力华侨城：

一线开发商,在全市拥有品牌豪宅力总建面54万平方米44万平米产品类型大规模城市综合体传统豪宅主力面积200平以上200平以上与[华侨城组团]差异化价值点——交通、产品品质、物业服务①

本项目处于交通

，且双地铁口无缝接驳。而华侨城的交通严重拥堵已成为华侨城发展瓶颈②③本项目产品品质处于国际一线水准，而华侨城产品品质停滞不前，阻碍其领跑

的顶级豪宅本项目物业服务定位为

领先物业水平，而华侨城物业服务质量常年无提高① 靠近前海保税片区，片区发展前景没有宝中优越（宝中靠近前海金融片区）与[海上世界组团]差异化价值点——区位前景好，本项目海上世界组团地段宝安中心，区域性豪宅板块，蛇口未有全市认知，但更靠近前海宅板金融区区域区域性豪块，未有全市认知靠近前海保税区景观一线海景一线海景品牌印象鸿荣源：

品牌开发商,在宝安拥有很强品牌豪宅力招商：

一线开发商,在蛇口有很强号召力总建面54万平方米141万平米产品类型大规模城市综合体大规模城市综合体主力面积200平以上210-336平宝中蛇口①

本项目周边纯粹，

城周边的农民房和自身的还迁房影响纯粹性和舒城产品以中小户型为主（一期主力90-130适度，存在安全隐患。②

本项目以大户型为主，平），纯粹度不够。与[

城]差异化价值点——区域和社区纯粹本项目城组团地段宝安中心大冲、湾、

前海、万象城纯粹度周边无农民房无还迁房周边无农民房无还迁房景观一线海景城市景观品牌印象鸿荣源：

品牌开发商,在宝安拥有很强品牌豪宅力：

一线开发商,在全市拥有品牌豪宅力总建面54万平方米280万产品类型大规模城市综合体大规模城市综合体主力面积200平以上200平以上与[

湾组团]差异化价值点——规模、开发商号召力、居住氛围①

本项目为大规模项目，而

湾均为小规模项目②

本项目为知名开发商打造，而后海项目开发商号召力有限③

本项目居住氛围浓厚，后海居住氛围不足本项目湾组团地段宝安中心后海

区域品牌鸿荣源：

品牌开发商,在宝安拥有很强品牌豪宅力非

知名

开发商居住氛围宝中传统居住总部

，偏商务景观一线海景一线海景总建面54万平方米均小于10万平产品类型大规模城市综合体传统豪宅主力面积200平以上180平以上与[熙龙湾]差异化价值点——产品升级、物业形态升级① 产品全面升级：规划和产品升级（容积率低，大户型且有园林，舒适度极高）；品质（豪华入户大堂、 层大堂、汽车大堂硬件更为优质）②

物业形态升级：综合体优势，便利配套，国际生活方式③物业管理升级：配备顶级 ，提升接待标准本项目熙龙湾地段/品牌宝安中心

/鸿荣源景观一线海景+中轴景观一线海景总建面54万平米，住宅27万40万平交通双地铁口无缝接驳地铁口，但无接驳产品类型大规模城市综合体传统豪宅设计团度国际一流团队国内一流团队主力面积200平以上200平以下户型设计融进先进设计理念，符合潮汕客户喜好符合潮汕客户喜好，

面积较多，但缺乏前沿设计品质铝板外里面等国际水平品质宝中顶级品质公共空间前沿水平宝中顶级品质物业管理升级版住宅物业+写字楼商业物业住宅物业与[关内公寓]差异化价值点——偏商务需求，冲击既有居住观念，园林偏小，户型不实用外部环境产品整体地段景观户型结构（分布，精装修）服务（物业，品牌嫁接）KPI体系建筑特点（外立面，公共空间）交通资源配套整体规划（设计师，业态）传统豪宅特点关内商务公寓特点安静、私密性极致自然景观市繁华

区域极致自然景观生活出行便利生活出行便利低密度、纯居住高容积率、综合体偏居家，传统风格公建化，玻璃幕墙高实用率、得房率低实用率高品质物管高品质物管成熟生活配套成熟生活配套客户需求自住商务与[前海公寓]差异化价值点——无生活氛围，小户型 大，不适合终极置业①

生活氛围欠缺，周边配套成熟期长“太不方便了，没什么居家的气氛，买个东西都要去很远的地方。”—— ，华寓客户“现在这里周边都还没建起来，接待个客户没什么，长期居住还是等几年吧。”——

，华寓客户②

小户型

大，投资客居多，

流动性大“这里小户型这么多，很多投资的，没什么社区感。”——黄先生，华寓客户“就是冲着这里的小户型买的，没准备自己住，还是想着投资。”——③

酒店式公寓，不适宜终极置业，华寓客户“这种商务公寓，虽然服务和设施都比较好，但是要长期居住的话，肯定不适合。”——，纯十五客户区域、景观、规模、产品舒适度最高区域、景观、规模均好，但产品品质较弱区域、景观、产品舒适度好，但规模小前海公寓区域、规模优，户型舒适度最弱后海组团华侨城西北地块宝中壹方中心片区代表项目硬指标——壹方中心各项硬指标引领全市, 占位一线水平传统豪宅区， 全市最顶级客户新兴豪宅区， 全市中高端豪宅客户新兴豪宅区，未来商务和投资豪宅客关外顶级豪宅区，区域内豪客前海后海宝中华侨城客户对片区认知——主流客户对宝中未建立认知,宝中的片区认知并不具备优势①区域内：客户认宝中也认产品，要展示出换房的买点②区域外：消除市区客户对宝中非豪宅区域的认知建立区域的豪宅印象竞争启示宝安豪宅客——

“高大上”洋气路线宝安客户在置业时更看重住宅的舒适性，更务实，且国外商旅经历少。因此对待宝安顶级客户在价值输出上要强调“洋气”。通过外立面展示、售楼处震撼景观及五星级服务体系，给客户营造“高大上”的感觉，在传递住宅舒适性的同时体现现代国际的生活方式。同时形象输出一定要有鸿荣源品牌的，把握好度。福田、南山及全市客户——前景和未来发展顶级

圈层对宝安有较强的抗拒心理，如何减弱甚至消除“关外”的影响是吸引他们的关键。这类客户不在乎价格，看重圈层、产品本身及未来发展，在价值输出上要强调项目前景及未来房展，同时把握好生活方式和传统型豪宅舒适度的平衡点。关内客户对前海规划利好兑现信心不足，使他们转变思维，看到前海和宝中的未来发展前景，就要弱化“宝中”概念，以项目本身的价值放在大区域来。Enter壹方生活蓝本壹方中心，开启鸿荣源时代的国际都会梦想占据最中心的 地段经济中心——孕育着资本，具升值潜力政治中心——毗邻宝安区，倾斜最佳资源文化艺术中心——品味最前沿的文化艺术，独具人文气质享受最醇生活配套，享五大公建滨海 绿轴,拥有城市\公园\海三重璀璨奢景奢享36万最便利商业尊享私属顶级汲取全球领先标准

凝结世界顶尖团队智慧项目园林景观规划设计贝尔高林项目室内设计顾问LLA项目建筑设计顾问Callison项目开发鸿荣源拥有最舒适的顶豪规划和奢适的活动空间打磨国际一线精工品质，由表及里领衔时代拥有最奢阔的空间拥有最前沿最舒适的住宅体验拥有最智能化、人性化的细节考量拥有最高端的管家物业服务壹方中心

汇聚世界力量壹

方

生

活

蓝

本壹方中心“源”代表鸿荣源和宝安为 发展 之意源自壹方“壹方”强化自成一体，拥有稀缺、不可性，自己就是标杆，霸气自信壹方中心引领/荟萃世界“引领”强调引领前沿;

“荟萃”强调在荟萃资源“世界”强调在这里享受的生活和人群都是世界级别的壹方中心源自壹方|引领世界壹方系,新壹方，御世界“壹方”强化自成一体，

拥有稀缺、不可 性

，自己就是标杆，霸气自信“御世界”一方面强调目前所处的阶层，即拥有丰富和阅历，能够统率世界；另一方面强调气势，这里君临天下的气势和震撼的景观，有站在高处看世界之感；第三“御”是对帝王所作所为及所用物的敬称，所以就是强调这里的人的生活方式和一样，享受世间最前沿最高端的事物。策略①

策略方向自成一体，以我为主的顶级项目形象项目不绑“前海”，全力打造以我为主的顶级项目形象溢价和更好口碑用200平以上户型形象作为主推广如一期建立中小户型的形象，后期很难再拔升客户心理预期树立大户豪宅形象，拔升客户心理预期，小户型能实现可以有效积累客户形象推广内外有别，各有侧重对外拔身项目形象，获得认可对内传递项目硬实力推广

品牌先行，强势宣传后期项目推广需一气呵成：三个项目气质一脉相承，巩固牌 印象品牌气质转身：从传统豪宅向 迈进专属品牌系列：如 “万象会”、华侨城“侨城会”专属系列品牌活动，成立独立品牌打造专线，品牌先行。入市项目作为子品牌共同吸引关注度。品牌

②

策略总纲①品牌推广带动项目价值传递②

围绕品牌知名度、美誉度、点展开主线

2014年10月初2015年6月2015年5月售楼处、样板房开放开盘品牌大众认知2014年4月下旬2015年9月品牌美誉度项目价值公众活动＋围绕活动展开推广鸿荣源老业主圈层活动加温立势强销品牌推广带动项目价值传递定位回顾

要点1：自成一体，以我为主的顶级项目形象要点2：以

+宜居化形象 贯穿推广全过程形象定位传导后，进行生活方式的引导，强化项目精神属性的对位。项目调性，吸纳全市关注目

光。清晰告知项目自成一体，以我为主的顶级项目形象。策略总纲

2015年3月初2015年5月

2015年6月发布会售楼处、样板房开放开盘③

加温

生活形象世界壹方新①

预热

品牌形象

②

立势

区域形象鸿动 引领世界 引领世界 源自壹方整合鸿荣源品牌资源，树立世界级大盘形象，奠定2015年3月下旬分展场开放2014年2月初品牌建立其使命感以及责任感，实现其在全市

品牌跃升！④强销

产品形象世界之上 奢想人居销售，产品优势，提升客户预期。③

活动活动>>建立大众认知度业主活动>>建立圈层美誉度起势活动>>树立项目形象品牌活动品牌起势：畅想鸿荣源未来发展，踏上品牌升级品牌延展：举办系列活动，树立鸿荣源品牌使命Part

1品牌进阶全市品牌综合运营商专注别墅、豪宅的专业开发商用“鸿荣源.壹方中心”替代“宝中.壹方中心”200平以上作为主形象发力点….自成一体，以我为主的顶级项目形象促进区域内、外客户对项目和宝中心的认可承载通路用“鸿荣源”的品牌，撼动市场，助力壹方中心现状：豪宅项目认可，缺乏品牌认知1品质

2墅级生活3进阶拥有历史积淀和项目支撑成立至今，鸿荣源至今累计开发建筑面积超过400万平米，储备开发城市 地段优质项目总面积逾千万平米。2015年，[鸿荣源宝中壹方中心、前海壹湾中心、龙华壹城中心]三大旗舰综合体相继入市（后期还有民治、沙井等综合体），品牌密集成长，鸿荣源将实现品质豪宅开发商向品牌综合运营商的华丽转身，再创新高并沉淀品牌价值。品牌

维度【大众认知度】【品牌整合推广】大众 整合内 源推广【圈层美誉度】【老业主圈层活动】通过老业主进行口碑【

点】【品质、生活】将品牌符号化鸿荣源拥有自己的资源和实力实现品牌进阶万科，让人们记住了“万科.金域蓝湾”，“万科.金色家园”,“万科第五园“，品质刚需….龙湖，让人们记住他的别墅、他的园林，给王石提鞋子的故事,记住了“善待你一生”…鸿荣源，应该是和龙湖站在同一高度的有一种生活，叫“鸿荣源”“华侨城”房子的人强调的是别人眼中的自我

“鸿荣源”房子的人强调的是个人心中的自我鸿荣源：“追求生活本源的居所”从造墅开始，“鸿荣源”始终注重品质、服务…25年鸿荣源，壹中心品牌

发布会品牌活动之品牌起势

时间：2014年10月，发布品牌

，为壹中心3大项目盛大起势活动

：“

有一种生活，叫“鸿荣源””活动内容：鸿荣源品牌 发布仪式壹中心系列产品集中亮相“壹中心”起航系列活动之1——“

”：开放30多年以来，

的创业领袖以及城市发展历程展览展览时间：2014年10月展览内容：主线1：是 成功企业家创业历程展览（例如马化腾、潘政民夫妇、王传福等等优秀的企业家）主线2： 开放后的发展历程，可以以城市面貌和建筑为“鸿荣源”，城市发展，树立社会责任形象品牌活动之品牌延展“鸿荣源”，城市发展，树立社会责任形象系列活动之2——“人”：和城市发展的系列访谈，延续熙园“风云企业一部关于

创业家”活动，

这些企业家10年来的发展和变化，寻找时代品牌活动之品牌延展活动形式：与凤凰卫士中文台合作邀请 作为 片的

，讲述的故事收集珍贵历史资料和采访稿，制作一本相关书籍，传递奋斗的正能量“鸿荣源”，城市发展，树立社会责任形象系列活动之3——“宝安”：，溯源

古老历史——宝安

巡展展望，起点再次腾飞——宝安未来巡展品牌活动之品牌延展巡展地点：市民中心摄影展、画展巡展内容：宝安历史巡展形式：展示不同时代下的宝安印象的

，嫁接摄影的形式，以画面的形式摆放于市民中心展示。系列活动之4——“公益”活动形式：“双中心”壹跑活动目的：以公益形象介入，软性向市场展示壹方中心：1、双中心Inherit

Run，凸显“新中心”价值2、双湾领跑，凸显“湾区”价值春茧宝中市民中心双湾行双中心方案一：以湾区为 ，拔升湾区价值，强调南山 经济生活区与泛前海区的互动，同时向市场发出壹方中心 ，奠定项目基调；方案二：以福田中心为起点，展现的 ，同时向市场发出壹方中心发展 ，强调 经济，为接下来的活动做起势；“鸿荣源”，城市发展，树立社会责任形象品牌活动之品牌延展项目活动公益活动：以公益形象介入，软性向市场展示壹方中心产品发布会：壹方中心正式对外亮相，树立高端综合体形象巡展：通过在城市 位置巡展，扩散壹方中心大型起势：制造噱头，吸引全城关注，同时开放 中心Part

2执行要点①

时间：2015年5月②

地点：宝安体验馆③

内容：建筑设计师理念介绍商业品牌发布物业管理签约仪式“鸿荣源.壹方中心，代言世界生活”产品发布会项目活动之产品发布会——以第一人称话外音，讲述一个世界的国际人，在世界各地寻找城市生生不息的力量。这种生生不息是自然的、的、包罗万象的、更是 的归宿，最终他决定

壹方中心。壹方城招商成果发布——发布招商成果，对外宣布将会逐步兑现其价值。人们曾不止一次为现在埋下“时间仓”，并为此修建标志性建筑物。而写给未来的“时间”就将封存在精神地标里梦想：给

更具调性的视觉盛宴沙画形式世界巡礼，拉开壹方中心大幕一场“将梦想照进现实”的发布会现实：给客户更掷地有声的利好信息梦想与现实：壹方中心的奢想生活范本展现大城之上，奢想生活意境——以现代舞和前沿T台走秀，艺术地演绎未来生活，结合现场绚丽布景，将项目自身的绝版景观与千亿配套完美融合，带来中心的、高效的、的、健康的生活方式。一场“将梦想照进现实”的发布会目的：聚焦市场对宝安中心的强势关注，实现市场对项目的认知.活动形式：宝安作为 ，邀请王潮歌以宝安中心为选景地点，以宝安中心传递出的静可净，非常境的人生态度为拍摄

，拍摄大型 片，传递 梦。嫁接活动：壹方中心体验馆开放地点：宝安中心客户资源：鸿荣源阶层客户资源、世联的客户资源以及合作单位的客户资源携王潮歌举办大型 片水幕首映“暨壹方中心体验馆全城盛大绽放！品牌活动之大型起势：“世界 壹方”—国际前政要壹方中心行对象：萨科齐、小布什、希拉里、 、赖斯、布莱尔等（结合嘉宾档期选择其中一位）内容:邀请请到项目针对当前中国经济形势某一议题 ，活动当天上午将参会客户和嘉宾邀中心参观，然后接到活动现场开始

，

结束后可提供晚宴。

品牌活动之大型起势

世界 的壹方中心之旅，诉求壹方与国际的接轨的理念和一方生活蓝本的论城市产业和经济，导入项目充满前景的区域未来活动地点： 中心现场活动内容：讲解中国经济现状、以及各大不同城市的发展，进而落到项目价值解读学者作为嘉宾，以现场

的形式讨邀请嘉宾：同时邀请两位以上

或同等级别论中国的经济与城市的未来。前

部部长：中国著名：世界银行首席经济师：林毅夫

品牌活动之大型起势

④

推广大众推广>>配合品牌认知高端 >>树立项目形象精准 >>锁定区域内客户推广思路1：围绕品牌活动展开，整合推广建立品牌知名度大型 事件、活动 ，保持较频繁 率，用朴实的大众价值观，通过大众，树立企业、项目良好品牌形象：报媒、电台、地铁包装、网络（

、软文）、大众杂志推广思路2：高端

主打项目

价值，树立项目形象项目销售期间：不断挖掘项目服务、权益、圈层、品质、资源等价值点，进行小众的推广宣传；：机场户外、干道户外、《南航》、《深航》、《LP》推广思路3：针对区域内客户、针对性渗透项目产品价值高端场所拓展：

以易拉宝、手册等

形式覆盖酒店、

等高端场所人群项目楼体包装：增强地界宣传力度，提升关注度，覆盖周边人群：通过销售代表向此前的诚意客户，老业主发送活动信息 ，通过他们邀约其圈层好友参加外部的

只是解决客户认知的问题，而真正使客户认可的是到底能客户看什么，给到他怎样的亲身感受！⑤

硬件展示宝中客户所见，深挖区域内客户一线豪宅标准线，强吸区域外客户顶级项目展示体现极致

是与差异化前者的选择金沙天极游泳池深业上城全封闭式看楼动线中心体验馆体现国际生活1极致展示之

中心紧扣项目基调及定位，打造第一展示区,售楼处通过港式奢华的展示

，向客户展示项目未来所具有的国际滨河生活区、综合体生活、尊贵奢华感体验中心，将壹方中心的寓意、追求充分应用到售楼处中。建立亚洲“最奢”标准字形式体现品牌精神与理念体验创意单元1>>:鸿荣源精神展览概念震撼符号传递品牌精神展区 ：

地面——以发光的雕塑建议理念：有一种生活，叫“鸿荣源”贯穿品牌历程与项目价值，植入点1极致展示之

中心体验创意单元2>>:

鸿荣源情感地图展览概念通过鸿荣源

展示，体现企业发展历程，表达居住哲学展览形式和前期项目案例投影

通道：将品牌

成地图不断交替变换理念”有一种生活，叫展示目的：传递

“鸿荣源””贯穿品牌历程与项目价值，植入点1极致展示之

中心震撼中庭，打造绝对“噱头”售楼处中庭挑高13米，奢华水晶灯体现时尚感，给予客户第一眼震撼圆柱形鱼缸灵感来自德国Radisson

Blu酒店大堂，名贵锦鲤，体现项目滨海气息艺术中庭景观可营造 中心艺术气质，但要注意与项目总体的港奢风格一致致展示之中心1在艺术和美食中，慵懒一下午美

致茶歇点心+下午茶饮品提供菜单给客户选择精心烘焙的甜品点心记录诚意客户喜好，待其下次来访时，询问其是否需要同上次一样的点心和饮品艺术=音乐+艺术派对每逢非工作日，在下午茶的吧台旁提供乐器表演等 ，如钢琴、小提琴，客户可点播喜好的曲目，更鼓励客户进行即兴表演Sometimes

,to

lose

balance

for

food

&

art,is

of

living

balance

life.有时候，为美食和艺术失去平衡，也是平衡生活的一部分面对美食和艺术，

一下又何妨？在壹方中心沉醉于完美的下午茶时光2

极致展示之案场接待苛求细节，追求服务升华服装，穿军靴，戴白手套保安：优选魁梧威严的退伍仪表：身高175以上，稳重， 参考驻港服务要点：值勤期间姿态端正， 懒腰、叉腰、将手放于胸前或

袋客户经过，向客户敬礼；客户经过后，礼毕；动作标准利落遇到客户询问需要耐心礼貌，做到微笑服务，与客户沟通时保持1米以外的距离物业：优选气质佳，亲和力强的女性仪表： 身高165以上，五官端正、亲和力强、仪表整洁，稳重服务要点：随时观察客户，响应客户各类需求时间不超过20秒客户入座后主动上前鞠躬30°， 糖立方甜点饮品菜单，询问客户需求，并做好记录，以便下次客户来访时，提供类似服务中心管家：优选气质沉稳优雅者仪表：女性165以上， 175以上，可考虑外籍服务要点：当有客户进入大门，距离客户3米时向前鞠躬30度。微笑问候当客户离开时，向前鞠躬30度，面带微笑迎送客户再天花乱坠的服务流程标准，也及不上一个

亲切的微笑来得有

力好的服务要能传递出去，苛求细节把控，方能呈现上品服务2极致展示之案场接待一． 打造

最顶级豪宅形象；二．

符合滨海现代风格；三．

着重考虑宝安客户喜好；目标客户以40岁以上老宝安客户为主，籍客户较多，喜好偏港式，稳重的风格。面子观念强，奢侈品嫁接的奢华风格（奢华欧式、奢华港式、奢华中式）更能迎合这一特性。3极致展示之样板房行业第一，打造

最顶级大师定制经典，展示艺术之魅为什么选择大师设计？为项目增加附加值及加分项；体现项目对品质、调性的渴求；提高项目名气，利用大师知名度吸引客户上门。梁志天范思哲3极致展示之样板房Yabu样板房是人性化理念的载体7栋全部为小户型，客户群以投资为主，建议全部采用精装修，利于销售。3极致展示之样板房样板房、户型结构及整体精装，在设计上充分体现人性化需求。基于对人的日常需求、行为

、家庭人口结构等进行充分研究和考量，为客户建造高品质完美生活。使智慧的设计充满整个样板房空间，让人性化精装理念传到每个客户心底。示范操作壹方汇App平台重点介绍壹方汇App应用，该应用将壹方中心全新生活模式浓缩至壹方汇App，一个应用可满足在壹方中心的各类生活需求。从无时差超市配送服务，到 上门亲教服务等等，各种生活需求在壹方汇App应用中，一经提起，即可无时差得到响应。在样板房，销售代表可示范壹方汇App的操作，并通过模拟运用，满足客户部分需求。示范操作智能化系统销售 可以向客户示范样板房整套智能化系统，从全屋恒温恒湿恒氧控制系统，到家电智能化系统，到安全防卫系统等等。糅合科技元素执掌“壹方生活新模式”“壹方生活新模式” 支持=壹方汇App智能

+极智家具智能系统3极致展示之样板房展示商业与写字楼配套空间4

极致展示之配套商业配套：做商业裙楼包装，建议设置样板铺商业裙楼做好相应包装，展现未来项目可能提供的商业配套包括餐饮、咖啡馆、烘培房、便利店等休闲商业和、慢跑径、单车道等运动健康设施，展现未来生活的综合体城市感写字楼配套：将写字楼大堂打造完成做好大堂打造，两个信息，一未来这里将成为城市企业人流的区域，随着人流的入驻，商业和物业价值都会随之提升；二写字楼绝非凡品，未来此地办公的皆是高端人群，提升公寓调性新加坡皮克林宾乐酒店园林【案例】园林打造示意高区园林：让绿意进入室内将绿植及低矮灌木铺满高区园林区，将室内空间向室外延展，将绿色景观引入室内，增强建筑空间的公共性街心广场：将艺术融入空间将现代雕塑、喷泉、水景融入进街心园林景观，将艺术感 在室外空间，另建议设置大面积绿地以及长椅供人休憩艺术与自然的空间融合5

极致展示之园林专属地界，区隔周边项目【案例】红玺台外墙围墙包装东、西、南、北四向设置围挡，增加昭示性设计建议3-5米高外墙，森严庄重，昭示性强，主动区隔于周边环境，形成差异感整体外墙仅做形象宣传，不用于

项