康泉新城项目宣传推广报告

中原地产康泉新城项目宣传推广报告中原地产康泉新城项目宣传推广报告--PAGE59--20**/12目 录销售策略 2项目销售必备条件 2产品销售策略 5企业品牌建立与推广 17宣传推广策略 22项目命名及标志建议 24现场包装建议 25环境美化 25工地围墙 26销售中心 27沿街指示牌 28楼体条幅 28路灯彩旗 28销售工具制作建议 295.1展板 295.2模型 295.3楼书 29生活手册 30户型图单页 305.6折页 305.7海报 31宣传单张 31纪念品 31手提袋 32客户通讯 32形象宣传建议 33媒体组合 33推广预算 37销售阶段划分 38项目公开阶段 38项目平销期 47项目热销期 53项目一期尾盘销售期 57销售策略项目销售必备条件条件1：法律文件五证齐全是项目开售的基本条件，如果无证（专指销售许可证）销售，既国有土地使用权证建设工程规划许可证建设用地规划许可证开工许可证销售许可证北京中原房地产经纪有限公司需提醒开发商注意以上证件是北京市住宅市场项目开售的必要条件，康泉新城项目的开售时间将同样严格受到五证的影响。条件2：现场包装现场销售环境应该是从外（围墙、绿化）到里（售楼处、样板房）的和谐提供良好的卖场环境。一期的环境美化工地围墙销售中心示范单位沿街指示牌楼体条幅路灯彩旗条件3：宣传途经在既有良好销售环境的前提下，以引起客户对项目的兴趣以至莅临现场参项目的过程中建立项目的形象和知名度。内部刊物（中原）直邮广告（DM）报纸广告新闻缮稿电视广告电台广播广告牌车体广告灯箱广告直销活动公关活动条件4：销售工具销售工具是与客户沟通的特殊媒体，也是客户了解项目最直接有效的途径，项目留给客户什么样的印象与销售工具品质的高低也有很大关系。因此，在重视项目质量和宣传包装的同时也不应该忽略销售工具的制作。展板模型效果图楼书折页（户型单页）宣传单张（大幅海报）VCD（宣传片）纪念品手提袋5：销售策略销售方式和价格策略是项目切入市场成功与否的重要因素，在宣传配合到位的情况下，根据市场竞争对手情况，选择符合本项目的销售方式和价格策略，这其中包括制定合理的价格表、提供灵活的付款方式和必要的促销优惠三个方面。销售方式（销售渠道）价格策略促销优惠价格表推售单位安排付款办法条件6：其他配合工程进度销售培训资料购房费用表认购书正式合同书律师楼按揭银行公证处产品销售策略考虑因素需求特征北京居民整体购房意向趋缓，持币待购者增多出现上述情况，主要原因是房价大大高出居民收入水平，购房者的期望价格与市场在售楼盘的实际价格相差甚远，特别是去年上半年北京房价的大幅增购房主体年轻化、知识化，二次置业多2540级市场的活跃和发展。购房向中低价位转变20016000300040004000可以被半数的消费者接受，这也是北京市潜力最大的消费群体。小户型继续流行200125~352-3608090100100和更多工薪阶层进入购房者的行列，20**年众多购房者喜爱的仍将是小户型住购房者对小区整体规划更加重视随着住宅市场的日渐成熟，购房者对户外空间的设计布局也越来越关注，20**年购房者在选择住房时将更加注重小区的整体规划。购房者中投资客比例加大作为国际大都市，外地和外国来京的暂住人口构成了北京庞大的房屋租赁市场，WTO购房者对车位关注程度加大随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，汽车正在逐步成为大众化的10WTO时要选择车位充足、收费合理、管理有序的小区。现房销售将成为市场新宠2001市场的行为必定会逐步被现房销售所取代。*已成为众望所归。购房选择带装修近几年流行不带任何装修毛坯房，其原因是购房者可根据自身经济能力和2001121购房者开始普遍关注开发商实力和知名度随着市场上大大小小的开发商不断增多，其开发出的产品也是良莠不齐，知名度高的公司就有信誉和实力已成为众多住房消费者的共识。活动特征大型知名活动11无特殊原因应尽量避开。喜庆节假日每年我国都有很多传统、非传统的节假日，尤其是五一、十一国庆两个假7主观原因6目前项目实际情况：一期待开工组团在办理相关法律文件方面，建筑方案报批修改，申请开工许可证等均需要一些时间（此部分在建筑方案落实以后可与其他工作同步进行；20**32—3由于市场竞争激烈，项目规模较大，建议发展商在项目销售前期通过大量广告宣传铺垫工作，以便市场充分了解项目情况，同时有利于将声势造大，促进后期项目的销售工作；销售策略和销售工具是项目开售的必备条件，销售工具的制作可在建筑1—2其他相关工作视重要程度依次在公开发售前陆续完成。时机选择综合以上客观和主观两方面因素考虑，北京中原房地产经纪有限公司建议本项目推出市场的时机为：一期期房公开发售时间：20**4二期公开发售时间：200410（10）销售方式现场接待（坐盘销售）现场接待是房地产销售工作中最为重要的方式，产品的最终成交多为通过与客户在现场接待中心的谈判而完成。这种方式的特点为客户购买特征比较明销售人员即可通过游说促成交易。展销会 较大规模的项目有必要在前期参加大型展销会，虽然不能够在展销会现场司认为本项目在开盘阶段及在明年推出北区二期时参加效果较好的1~2次展销会即可。届时举行抽奖或促销活动，促进客户成交。数据库营销概念：数据库营销是通过使用广告和其他沟通工具来影响消费者的购买行为，然所有现有及潜在客户的信息。产生背景：数据库营销是在以大众市场为特征的传统营销陷入困境后的以“单个DonnelleyMarketing公司的调查显示，56%的零售商和制造商有营销数据库，10%的零售商和制造商正在计划建设营销数据库，85%的零售商和制造商国的营销学教授特瑞·G·2090运用数据库营销，我们能做到：各种顾客类型的细分基础上实施初步的统计分析功能，找出服务顾客的行为模式和购买特征。同顾客建立个性化的联系——创造顾客忠诚度的基础直销北京中原拥有约一百余人的销售队伍，自入北京市场至今一直保持着直销CBD区域派发项目资料，在拆迁区域中发放项目资料吸引客户直接上门。商场、写字楼展示会北京中原房地产经纪有限公司认为本项目还可以采用商场和写字楼促销展情况，我们将会在东三环沿线的中档写字楼、大型商场展开巡展。拆迁展示会CBDCBDCBD拆迁受到区域30万以客户联谊会在本项目销售一定阶段之后，为了在客户群中继续扩大项目的良好口碑，有客户资源，带动新的客户成交，进一步促进项目销售。促销策略也不可能大幅度缩短顾客的考虑时间。好。具体建议：折扣付款折扣是付款方式的有益补充，是促进客户最终成交的最佳辅助手段。一次性付款： 九七折银行按揭、公积金及组合贷款： 九九折分期付款： 无折扣注：此折扣比例可根据销售进度适当调整。诚然，不同付款方式对于发展商的资金回流速度将产生较大影响，为保证变相折扣汇总变相折扣是抛除价格折扣之外，发展商给与客户的一种优惠手段。采用这种方式可有效的促使意向客户在一定的优惠或变相折扣的刺激下产生购买意向，早下抉择。结合康泉新城项目产品市场定位及目标市场客户群年龄层次、需求特征等，北京中原房地产经纪有限公司建议在项目销售过程中通过现场展卖会、大型的展销会、商场的促销会等形式可采用的促销手段如下：对准备成交或已经成交的客户X小时免费上网卡掌上电脑东三环普尔司马特商店会员金卡健身俱乐部会员卡契税现金回赠厨卫精装修或全屋精装修指定娱乐场所限额消费家具、电器1—3年物业管理费旅游大奖首都图书馆终身阅览证件对尚未成交客户或广大购房者各类比赛（摄影、命名、征文等）价格竞猜的现金奖及可转让购房折扣到场访客纪念品（项目明信片、项目服装等）中国古代历史名著宣传造势活动公关宣传类发展商、中原联合记者招待会建筑、园林专家项目推介会“高速高价”热卖研讨会专家教你投资房地产——企业赞助活动秋季房展会春季房展会……促销宣传类主题性有奖征文“家有景观”摄影比赛销售中心落成促销会幸福家园亲子沙龙比赛会所、园林开放日嘉年华封顶、入伙庆典嘉年华……企业品牌建立与推广客户关系管理（CRM）顾客服务模式的变化执行官认为"顾客资源"起来，以顾客为中心工作，追求顾客的终身价值。顾客关系管理（CRM）呼之欲出实现顾客的忠诚度，满足顾客随时变化的需求，相应的是企业管理的重心正从内部向外部扩展，从生产制造向顾客关系管理转移。CRM的关怀。从中我们也可发现，CRM户数据库在营销中的整体功能发挥。CRM的管理将是更高层次的行为，这是一个整合的商业战略，它包括品牌、CRM技CRM的核心思想：人性化CRM系统丰富经验时CRM是一个科技与人性的综合体，是要把“用心”和“科技”可忽略的是对客户的人性关怀，而且在这方面完全可以建立自己的差别竞争优势。顾客关系管理（CRM）是由科技的协助达成最终人性化的客户目标，科技只是手段而已。CRM的密切关系CRMCRM是功能上都是一个很重要的跳板。房地产品牌管理房地产品牌与ＣＲＭ的关系国内地产发展到今天，地产商和消费者都从不同角度和个人体验来认识和构成了地产品牌的全部。建立地产品牌关系，首先决定于产品是否货真价实，员工是否诚实可靠，5年时间里为公司所积累的7.525％～95％90年代初涉入90房地产品牌关系建立之后，万科品牌的案例说明，一方面良好的客户关系条件下，千方百计建立和维护客户关系，这是寻求企业长远发展的根本出路。如何建立房地产品牌体系？主要从以下六方面来着手建立房地产品牌体系：准确的市场定位房地产企业的市场定位即目标市场的选择是由消费者需求的差别性和企业，而且要住上几十年卓越的质量体系一个品牌的建立是消费者最终认可的结果，必须要由市场来检验，房地产品牌形象。持续一致的品牌策略不断创新的产品（业主所以好的品牌的品质应不断更新和改进，使其始终领先于市场。品牌的本身就意味着一种创新，品牌房地产理应作为房地产界的旗帜，带房地产能成为品牌的基本途径是积累和创新：积累是企业的基本功，它使根基。全面的服务意识服务是商品硬件品质的延伸，是商品的重要组成部分。真正的服务应涵盖整合、互动的品牌传播每一个房地产品牌的内涵是不同的，但都使用某种符合系统进行传播。因5W4Cwantsandneeds:需求和欲求；cost:成本；convnience:方便；conmunication:沟）宣传推广策略一个项目能够取得成功原因是多方面的，归纳起来可分为两大类：出色的软硬件素质：包括建筑设计、园林景观、小区配套、物业管理等方面；到位的宣传包装：包括地盘包装、形象推广、销售工具等方面的合理运用；下文将就这一部分进行详细论述。形象概念包装主题浪漫的实用主义2宣传诉求重点现代丹麦的浪漫实用主义：民主态度：建筑及实物设计满足了普通人和富人们的需求和习俗。技术工艺：以根植于优秀手工艺传统的技术为基础，热衷于细节。地方情感：注重依据原有质量，连同当地环境，决定采光和使用当地材料。创新意识：敢于打破国家与专业的界限，不断创造出新的表现手法和形式。区环境和谐——已经得到了满足。丹麦把艺术因素物化、功能化为日常生活的组成部分。它把建筑与设计既深深植根于个人本位的原则，又充分地体现出开放豁达、实事求是的社区精神。年青一族对生活与居住的追求——浪漫、实用的风情居所CBD（般为经理或主管级别）2540热情的性格被封闭，因而就更加向往简约、浪漫的，无拘无束的生活。丹麦的建筑风格体现出简洁、实用的特征，偏爱自然的色彩与质感，给人一项目命名及标志建议生心理上的共鸣。（香“丹麦蓝调”“丹郡”麦风情，又蕴涵了浪漫的田园诗意。“丹麦乡（香” 有种怀旧与恋乡的滋味在空中弥漫。让人想起碧海蓝天的丹麦，想起阳光、绿地与湿润的空气。“童话庄园” 带我们走进了梦境般的童话王国童话是丹麦给全世界最珍的礼物“童话庄园”里有永不磨灭的的童年梦想，有永远热爱的童话世界。“丹特庄园” 高贵而优雅的气质精彩而细腻的生活烘托永远的丹麦特色。“光和四季” 是个富有自然气息的名字在风格上是比较中性的但感情挚，是阳光心情的真实写照。“丹青水榭” 是个很中国的名字水墨丹青浓淡相宜自是只有懂得生的人才能真正体会。由于项目规模较大，开发周期为3年，因此北京中原房地产经纪有限公司建议在项目的推广销售中还可考虑在整体统一案名后，再分组团、分楼座命名。LOGOLOGO现场包装建议环境美化销售现场的外环境会给到访客户留下第一印象，因此环境的好坏直接关系到项目的形象问题，建议发展商在做现场包装的时候，务必注意卖场环境的营造。象。适当增加建筑小品、生活雕塑及水景等会使环境更漂亮。环境美化可配合其他实用功能如停车问题一并考虑。工地围墙目形象。特别构思：在围墙上每隔一段距离的墙体内安装一台显示器，外用高硬度玻璃保护，可播放项目的宣传短片或电视节目。其它方面：围墙形状可有适当变化，面积需稍微增大，颜色不宜过于单调，墙体上的宣传文字（如项目名称、热线电话等信息）则必须清晰可见。由于本项目南临的交通道路现状较脏乱，故建议将对此道路先进行初步治京中原房地产经纪有限公司建议本项目围墙内容如下：项目标志、电话开发商标志结合项目形象定位通过抢眼设计表达项目优势销售中心一座与本项目风格相一致的销售中心。未来销售中心具体建议如下：体现丹麦简约、浪漫风情的售楼中心建议位置：设在项目一期的主入口处（最好配以丹麦代表性的景观建筑）200――300够的空间满足办公及销售所需，同时应预留一部分供举办各类促销活动之用。设特色处：设专区放置丹麦风情画；（（电脑等）及其他物品（饮水机、摆设等。57提供电脑看房设施（即未做样板间的户型通过效果图的方式在电脑中展示）提供专门的影视放映区：有利于未来通过影视效果提供给客户有关项目的展示。增加小品摆设、大量植物、花草、叠水、喷泉等美化环境，并预留孩童设施及孩童活动区。一站式手续办理：方便客户购房时在同一地点办理签约、银行按揭等手续。夜景工程：销售中心在晚上可配合灯光工程突出形象，进一步吸引路人注意。沿街指示牌为使更多过路人注意本项目，同时也为前来看楼的客户作指引之用，应在项目附近的主要路口设指示牌。北京中原房地产经纪有限公司建议：主要内容：无需繁复，能用最简单的符号和文字表示项目位置和指引客户前来即可。位置选择：双桥东路边、京通快速路等地树立。其它建议：部分指示牌可与广告牌结合一起，既展示楼盘形象，又作指引之用。楼体条幅（售等、宣传语（如精装个性化居家典范等）并可考虑加入建筑设计、景观资源挂。路灯彩旗路灯彩旗的作用与广告牌、条幅等类似，主要营造地盘附近的销售气氛，范围局限于项目周边，特别在举行地盘展销会时效果更明显。彩旗内容不需花巧，将本项目的宣传口号和楼盘名称表达清楚即可。销售工具制作建议展板设计理念、空气及噪音指数、未来发展动向等方面加以发挥。模型需要通过精美的模型让客户“看”到未来，从而憧憬日后居住于此的怡人生活。具体建议：（况而相应改变）模型二：1：100楼书楼书既是项目情况的写实反映，更是客户梦想生活的美好篇章，制作精美的楼书会引起客户的共鸣。其内容包括：区域介绍：包括地理位置、交通条件等方面。项目形象介绍：包括建筑规划、园林设计、室内装修等方面。社区功能介绍：包括小区内的会所、学校、其他生活设施和物业管理等方面。户型特点介绍：带有装修布置（家具摆放、空间划分等）设计的户型说明，同时还要有该户型所在楼宇的位置示意图，使客户一目了然。生活手册的成功人士（或者是一家人）的一天生活情况作引导展开介绍。户型图单页从经济实用的角度出发，我们建议本项目的户型图采用单页形式的设计，即装修标准。折页有限公司建议折页为三折，为铜版纸附膜，尽量让所有到场的客户均可得到。海报海报主要用于在商场等公共场所张贴，作为折页辅助宣传主要手段之一。海4宣传单张宣传单张是在如展销会一类的特定场合（展会、直销）使用的低成本宣传工具，其内容与折页相近。由于版面有限，一般把项目的主要卖点作为宣传诉求，或根据项目当时的销售策略和销售对象进行针对设计。纪念品公司建议本项目可以有以下选择：丹麦风情画集锦（赠送给每一个家庭）项目迷你模型；项目明信片、挂历、台历等物品（包括建筑、景观、室内设计等方面的图片；OEM（贴牌产品）T-Shirt（休闲服、雨伞、手表等；……手提袋用，而刻意使用环保材料希望增加客户好感。客户通讯客户通讯作为连接项目进展情况与客户关系、联络客户感情的重要工具，客户通讯一般内容如下：项目消息工程进展情况客户心声有关项目部分主题性推介项目促效活动介绍形象宣传建议媒体组合内部刊物内部刊物是一种成本较低，但信息量较大的宣传工具，在项目就某一卖点进行详细介绍时使用较适合。（季刊定期出版的中原刊物主要通过公司人员派送的特定客户手中，项目推广时可在刊物上免费发布信息，以拓宽销售渠道。客户通信：是与客户沟通的一种手段，方便发展商随时把楼盘信息传递给客户。直邮广告（DM）原建议：广告内容：项目主打卖点以及其他明确的买楼信息。同时需配合有吸引力的优惠以引起客户的好奇心，为项目创造潜在买家。时机选择：内部认购开始之前、公开发售开始之前、地盘展销会举行之前和大型推广活动之前等，直投放式可以贯穿于从始至终过程报纸广告报纸广告在房地产销售中起到的宣传作用最直接、影响力亦最广，庞大的广告投放甚至令人眼花缭乱。北京晚报：北京日报：北京晨报：发行量大，时效性强，读者多为上班族；北京青年报：发行量大，内容时代性强，关注时事焦点，读者中以白领及工薪阶层为主；精品购物指南报：发行量大，极具休闲及时尚色彩，为专业的消费指导性报纸，各类型房地产广告云集，读者层次广泛；中国日报：发行量大，国内唯一公开发行的英文日报，主要面向各大酒店、写字楼派发，读者层次较高；中华工商时报：发行量较大，面向工商业界，专业性较强，内容涵盖经济及工商管理等多个方面，读者多为工商及金融界人士。财经时报：刚刚创刊不久，发行量较小，专业性较强，属以新闻为主的具有一定专业水平的财经类报纸，读者多为金融证券界人士。其它尚有中国经营报、参考消息、金融时报、购物导报、经济日报、中国计算机报、计算机世界、人民日报及海外版等多种报纸可供参考。根据以上媒体的固定阅读群体，本项目未来面对的目标市场客户群，媒体根据不同销售阶段（具体参见各销售阶段推广计划电视广告互联网web的酒店信息。常用的互联网广告形式有：旗帜广告（Banner、图标广告（Logo、文字链接（Text、电子邮件广告（MailingList(Newsgroup)（Questionnaire等。网络广告本身是一种很有潜力的广告载体，它具有传统媒体广告所无法比拟的优势：1、交互性：它可以使消费者随心所欲地选择自己感兴趣的广告信息，而且传播快速，发布和接收基本同步；2、广泛性：互联网的全球性使互联网上发布的广告也是全球性的；3、针对性：可以分析网站访问者的喜好，以精确定位投放广告；4、易于统计性：互联网广告的发布次数和效果均可以有技术手段精确统计。新闻缮稿减少顾客对报纸内容的猜疑。建议由记者以新闻形式从多角度对项目进行报道。广告牌广告牌可用项目主卖点“浪漫的实用主义”作为广告语，同时用有别于一般做法的活动形式如格来吸引过路人士的视线，增强其宣传作用。灯杆旗、灯箱广告不同的街道租用灯杆旗、灯箱，增加覆盖范围，展示项目的主要卖点。车体广告（路线可以有不同的广告诉求，颜色及主标题则要醒目、突出。同时，如果能够在部分主要交通站台设立车站灯箱广告，其作用更加能够得到充分的发挥。电梯广告北京中原房地产经纪有限公司特别建议在各大写字楼电梯内挂放精美的项目广告画，吸引乘客注意，籍此拓宽宣传渠道。其他另外，北京中原房地产经纪有限公司建议将本项目的推广渠道尽可能扩大，参考：东部区域写字楼（如员工餐厅）张贴海报证券公司张贴海报商场张贴海报推广预算北京中原房地产经纪有限公司综合考虑片区住宅市场的供需特征，在多年（即北京市住宅市场中一般的项目在推广）提出以下方案建议。本项目推广费用=项目销售额*2%例如：就本项目整体而言，北京中原房地产经纪有限公司预计费用预算如下：推广费用=项目销售额*2%=162965（暂定）平米*4500元/平米*2%=14666850元内容备注媒体广告发布促销活动 北京青年报 北京晚报 北京晨报 精品购物指南 软性文章 其他杂志 开盘仪式 项目展卖会（大型展会、商场展会、写字楼展会） 客户联谊会销售阶段划分项目公开阶段时间安排正式公开期：20**4——20**58阶段目标通过有序、有目的的前期酝酿工作，引起市场对本项目的兴趣，在一定范围内初步建立项目和发展商的品牌形象。使项目的知名度在短期内达到迅速的提升，做到片区市场“家喻户晓”聚集购买人气，掀起抢购小高潮，预计消化项目一期可售单位的10%-20%，并为发展商回收部分资金。为项目二期的发售做出必要的调整提供依据。配合条件1：法律文件：开售前取得商品房销售许可证。2：现场包装：环境绿化、工地围墙、销售中心、示范单位全部到位。3：宣传造势：户外广告（广告牌、灯箱广告、车体广告）到位。开始相关公关活动、软性广告、新闻炒作。4：销售工具：模型、展板、楼书、折页等所有工具全部到位。5：销售策略：决定销售方式、价格策略以及其他相关工作。6：其他配合：准备认购书、开展售前培训等。根据北京中原房地产经纪有限公司的市场经验，项目无论楼花或是现楼销本项目开售前必须充分做好各项销售前准备工作。销售对象中原北京公司积累多年的客户资源1994身跟踪服务，可为发展商提供源源不断的低宣传成本的客户资源。通州区的客户愿望。CBD此外他们还关心户型是否舒适。留意本项目推广的客户销售策略技巧性策略本区域内独特的社区风情――丹麦风情议“项目推广＋品牌推广”的双推广方式带动本案销售开盘活动、促销活动丹麦风情展系列活动（之一）现代丹麦自然浪漫实用主义：民主态度：建筑及实物设计满足了普通人和富人们的需求和习俗。技术工艺：以根植于优秀手工艺传统的技术为基础，热衷于细节。料。式。以“品牌推广＋项目推广”的双推广方式带动本案销售在本案的推广中采用“品牌推广＋项目推广”的双推广方式是结合开面来为企业品牌的建立打好基础。文化主题活动之一北京中原房地产经纪有限公司建议在售楼现场举办丹麦风情展系列活动，目的是提高项目知名度，在市场中拓展项目形象。推售单位策略一期期房的销售策略：横向分层销售策略商小范围内调整价格。价格策略低开高走的价格策略小幅度频繁调价策略低开高走价格策略4000/平米达到既定均价4500元/平米的水平目不断升值”的印象，有效提升市场知名度。小幅度频繁调价策略由于社区规模较大，作为新推的项目应在市场中为客户营造项目前期较低价心理给迟疑不决的客户造成一定紧迫感，以促使其下决心最终成交。说明：（销售渠道利用中原集团庞大的销售网络作渗透式推广一如前文所述，我司的客户资源是有潜力可挖掘的，透过各地的销售网络，拓宽本项目的销售渠道，比起简单的地盘销售，销售业绩有望在短时间内取得突破。媒体宣传吸引注意通过多种宣传媒体传达项目信息，软硬兼施，目的是最终引起他们的注意，并吸引其到销售现场参观。使用直邮广告（DM）直接寄给目标客户特色户外广告吸引过路客注意建立会员俱乐部；成员；internet通过完善的数据库管理，建立起完整的信息收集和反馈机制，使市场调研和营销测试变得更为迅速、有效。北京青年报、北京晚报等主流媒体地盘包装建立信心推广到位的同时，先做好地盘包装工作。写字楼、商场直销活动CBD他们不能在第一时间前往销售中心的劣势，尽快提高项目的知名度。拆迁户巡展活动CBD大，相信本项目会有一个成交高峰期。造势活动展会活动时间安排20**年4月展会期间（一期开盘）展会内容展示项目有关情况，提高项目市场知名度；以区域发展带动项目升值概念为主打，吸引投资者入市；合作单位：发展商、北京中原；相关工作；协助展会特装公司，设计展会特装方案；展销会场地安排及现场布置；准备模型、楼书等销售工具、现场纪念品等；宣传配合落实广告宣传方案，对项目开盘认购方式通过媒体进行报道；活动：丹麦美食赏品活动1）目的前期为项目的知名度进行铺垫，为以丹麦为主线的系列推广聚集较高的关注度。2）时间：20**年5月初3）售楼中心现场4）参与单位：发展商、北京中原、食品制作公司、宣传媒体、客户等。5）工作安排场地安排及布置；落实来宾名单；准备项目宣传资料等相关工作；品食单的精致设计及准备工作；安排中原网站或其他知名网站在线直播；品尝食品列表：丹麦国菜——魔鬼太阳；风靡世界的丹麦奶酥2)宣传配合致函邀请传媒，确定宣传炒作方案；12建筑、园林专家项目推介会目的借用知名建筑专家的专业意见宣传本项目；提高项目知名度和美誉度；增强客户购买信心，提高成交速度；制造市场热点，有利宣传炒作。为一期销售打下良好基础时间：20**4（一般选择周三或周四，方便后续宣传。地点：北京某知名酒店（待定）工作安排场地安排及布置；落实嘉宾名单，确定讨论话题；准备项目宣传资料等相关工作；安排中原网站或其他知名网站在线直播；自助午餐或晚餐款待来宾。宣传配合致函邀请传媒，确定宣传炒作方案；12跟进情况发售期。若已售单位达到项目一期可售单位的15%：加强营销组合和自身包装，按时进入公开发售期。若已售单位达到项目一期可售单位的10%相应调整发售策略，加大促销策略。项目平销期时间安排平销期：20**6——20**78阶段目标:延续、深入项目鲜明的个性形象，成功建立项目和发展商的市场知名度和美誉度；利用传媒制造热点话题，凝聚市场焦点；全方位推广本项目，营造良好销售氛围，消化项目一期可售单位的30—60%（累计继续铺开推广、宣传工作。配合条件在项目开盘阶段已经塑造出项目初步的市场形象扩大一切必须的宣传包装工作，包括现场包装、媒体宣传和销售工具；本阶段营销推广工作调整完毕，把握时机随时公开发售。销售对象中原公司的客户资源中原公司大部分的客户资源是可以再生的，尤其是委托我司做二手租赁的项目在公开期积累的未购房客户2分人，否则时间过长客户将在项目与项目之间的比较中流失。通过宣传持续上门的客户已成交客户的亲朋好友已成交的客户对项目必定有较高的满意度，他们对外谈论所购房子的优点余销售人员”——老客户协助促销，将会更有机会打动他们。销售策略技巧性策略期房销售策略加快销售为最终目的促销活动根据实际销售加强推广力度旺销预备期销售6过硬性广告和软性广告增加市场炒作。价格策略赠送抽奖刺激已成交客户策略赠送抽奖策略在长期的销售推广过程中，需要不断利用造势活动保持市场曝光率，而促广告相比，直接使客户受惠，促销效果更好。刺激已成交客户策略在项目达到30%以上的销售率之后，客户带客户的作用将会越发明显，因此户成交之后，对老客户给予以下奖励：每带来1名客户并成交，老客户将得到所购单位的3个月物业管理费或给予一定的现金反馈。销售渠道物业管理部北京中原房地产经纪有限公司的物业管理的知名度虽然不及中海、万科等ISO注：以上提供的途径如有一些优惠措施配合使用，效果会更加理想。现场销售人员跟进未成交客户，促进新客户成交房地产的地理位置特性决定了房子不可能像其他商品一样在商场销售，地更应积极接待，否则第一印象不好，成交的机会将就此失去。通过良好的市场口碑以老客户带新客户。老客户是项目销售的宝贵资源，老客户的良好口碑是对前期工作的肯定，各类型展会、外延促销活动（售楼处以外；项目销售期间，市场上将会有不少各类型展会举行，发展商可依据展会的项目促销的直接影响已几乎没有，更多的是作为增加项目市场曝光率的宣传手段，故展场布置和宣传主题是参展前必须考虑的因素。外延促销活动更多的是指在一些人流密集的地方举行的项目展示会。这些激发主动性，散发项目宣传单造势活动 (与文案沟通后再定活动内容)丹麦著名童话大师――安徒生的精美童话故事集现场赠送目的引起项目的主力客群（年轻家庭）时代的教育重视程度；时又树立的开发商的良好形象，提高项目和发展商的市场地位。67（。地点：北京售楼中心现场。参与单位：发展商、北京中原、宣传媒体、客户等工作安排场地安排及布置；邀请客户（已定和潜在的客户，确定活动进行程序；安排中原网站或其他知名网站在线直播；准备项目宣传资料等相关工作；自助午餐或晚餐款待来宾。宣传配合致函邀请传媒，确定宣传炒作方案；12跟进情况50%：保持宣传力度，加推单位，一鼓作气，乘胜追击。40%：加大宣传力度，寻求新突破点，适时进入下阶段。20%：暂停广告宣传，总结售况不佳原因，调整营销策略，另谋推广出路。项目热销期时间安排20**8——20**11阶段目标在市场了解项目的基础上，巩固自身形象和维持知名度；进行媒体的强