营改增对房地产业的影响课件

“营改增”的企业风险及应对措施——针对房地产业、建筑业“营改增”自2012年1月1号开始试点至今，在尚未纳入改革的四大行业中，房地产业有望与建筑业同时推行营改增，预计最晚可能是年底，税率定于11%的可能性最大。每一次税收制度的调整都是利益格局的调整。在营改增真正到来之前，正确认识营改增的利好和风险，并针对自身行业及企业特点积极做好准备工作，有助于减小企业营改增以后的涉税风险和纳税负担。营业税：道道征收、全额征收重复征税、破坏增值税抵扣链条增值税：环环征收、层层抵扣对商品劳务或服务的增值额征税“营改增”的由来Part1“营改增”进程回顾2012年1月上海试点交通运输业（不包括铁路运输）以及部分现代服务业（包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务）即“1+6”行业营改增；2012年8月试点扩围至8个省市；2013年8月试点在全国范围内推行并新增广播影视服务即“1+7”；2014年1月铁路运输及邮政业纳入营改增；2014年6月电信业纳入营改增即“3+7”；……Part21、“营改增”背景（1）房地产业：营改增前

项目销售收入*5%+材料进价/（1+17%）*17%营改增后

项目销售收入/(1+11%)*11%-材料进价/(1+17%)*17%（2）建筑业：营改增前

建造合同收入*3%+材料进价/（1+17%）*17%营改增后

建造合同收入/(1+11%)*11%-材料进价/(1+17%)*17%因此，企业营改增后的税负是升是降，关键在于税率、取得多少增值税专用发票以及企业毛利率的大小。1、“营改增”背景增值税计税原理Part3（1）成本核算营业税：借：主营业务成本

贷：开发成本

原材料

应付职工薪酬增值税一般纳税人（取得增值税专票）：借：主营业务成本

应交税费-应交增值税（进项税额）

贷：开发成本

原材料

应付职工薪酬增值税小规模纳税人（包括一般纳税人未取得增值税专用发票）：借：主营业务成本

贷：开发成本

原材料

应付职工薪酬增值税与营业税的会计核算差异Part4（2）收入核算营业税：借：银行存款

应收账款

贷：主营业务收入借：营业税金及附加

贷：应交税费-应交营业税

增值税一般纳税人：借：银行存款

应收账款

贷：主营业务收入

应交税费-应交增值税（销项税额）增值税小规模纳税人：借：银行存款

应收账款

贷：主营业务收入

应交税费-应交增值税增值税与营业税的会计核算差异Part401（1）用于非增值税应税项目（全行业营改增后此项无）、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务；（2）非正常损失的购进货物及相关的应税劳务；（3）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务；（4）一般纳税人按照简易办法征收增值税的；（5）小规模纳税人。《增值税暂行条例》列举的不可抵扣的情形(即使取得专票也不得抵扣)：02（1）向个人销售货物或提供应税劳务、服务；（2）个人销售货物或提供应税劳务、服务，只能申请代开增值税普通发票；（3）商业企业一般纳税人零售的烟、酒、食品、服装、鞋帽(不包括劳保专用部分)、化妆品等消费品；（4）销售免税货物；（5）销售自己使用过的不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产以及销售旧货。不得开具增值税专用发票的情形：进项税额不可抵扣的情形Part503符合一般纳税人认定条件但未申请办理一般纳税人资格认定的纳税人，应按增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额且不能使用增值税专用发票。纳税人经税务机关核准为一般纳税人后，其在停止抵扣进项税额期间的全部进项税额不得抵扣。符合条件但未申请认定为一般纳税人：04增值税一般纳税人取得的防伪税控系统开具的增值税专用发票，在自取得该专用发票开具之日起180日内未到税务机关认证的，不得抵扣进项税额；经过认证通过的防伪税控系统开具的增值税专用发票，在认证通过的次月申报期内未按有关规定申报抵扣的，不得抵扣进项税额。取得增值税专用发票但未按规定认证或申报抵扣：进项税额不可抵扣的情形Part51、税负波动2、增值税专用发票违法4、对财务指标的影响6、对工程招投标的影响2、营改增对房地产业的影响3、新老项目的过渡政策5、对会计核算的影响2、营改增对房地产业的影响2增值税专用发票的法律责任

虚开增值税专用发票罪：虚开的税款数额在1万元以上或致使国家税款被骗数额在5000元以上。1伪造增值税专用发票罪、出售伪造的增值税专用发票罪、非法出售增值税专用发票罪：非法制造、出售非法制造的或出售经税务机关监制的增值税专用发票25份以上或票面金额累计在10万元以上。2非法购买增值税专用发票罪、购买伪造的增值税专用发票罪：非法购买增值税专用发票或购买伪造的增值税专用发票25份以上或票面额累计在10万元以上。3注意：加强企业财务核算及增值税发票审核管理2、营改增对房地产业的影响4对财务指标的影响资产负债表结构不变：营业税与增值税均在“应交税费”科目核算；金额变化：资产账面价值不含进项税额，资产负债率可能上升；利润表结构变化：“营业税金及附加”不需核算营业税；金额变化：收入成本均不含税，利润不变时利润率可能上升；现金流量表销项税额与进项税额形成时间性差异；增值税的税收征管力度大于营业税；⑴应交税金——应交增值税进项税额、已交税金、销项税额、出口退税、进项税额转出、减免税款、转出未交税金、转出多交税金、出口抵减内销产品应纳税额⑵应交税金——未交增值税⑶应交税金——增值税检查调整2、营改增对房地产业的影响5对会计核算的影响2、营改增对房地产业的影响6对工程招投标的影响（1）建设单位招标概预算编制，及相应的相应的设计概算和施工图预算编制会新标准出台；（2）施工单位投标书的编制中有关原材料、燃料等直接成本需剔除进项税额；工程结算收入不再提取营业税；3、房地产业在营改增之前的准备工作重视企业的内控管理（1）增强财务人员的增值税会计核算理论与实践能力，重视对增值税专用发票的收集和保管工作，并及时做好专票的认证和申报抵扣工作；（2）采购环节，选择一般纳税人身份的供应商；（3）销售环节，参考税务顾问的指导制定不同的促销手，增加对企业客户的销售，加大推出精装修项目；（1）一般纳税人应交增值税=不含税销售额*11%-进项税额（2）小规模纳税人应交增值税=不含税销售额*3%企业可结合的自身经营状况及财务核算制度等具体判定选择小规模纳税人（通过分立、分拆等企业重组方式降低年销售额）或一般纳税人。一般纳税人标准：应税服务年销售额超过500万元纳税人身份的选择3、房地产业在营改增之前的准备工作3、房地产业在营改增之前的准备工作供应商的调整4对现有供应商整理梳理挑选：（1）尽量选择具有一般纳税人身份的供应商合作，可以取得增值税专用发票获得进项抵扣。（2）小规模纳税人身份的供应商作为补充。小规模纳税人只能开具增值税普通发票，购货方不能进行抵扣；不过小规模纳税人也可以向税务机关申请代开增值税专用发票，购货方取得后可按照3%的税率作进项税额抵扣。3