规避土地增值税

1、各位前辈，最近被一公司的转让房地产纳税事项弄的焦头烂额，但至今没有头绪，主要是卖 方想规避土地增值税。但我始终没有确定一个好的方法，明天是最后一天期限。万望各位大 侠帮忙。我将遇到的事情大体一说。下面简称卖方为A，卖方为B。A公司从其他企业手中取得某地块使用权，为取得该地所支付的全部价款及税费总计700 万元。现A公司欲以1200万元的价格将该地块转让给B公司。如正常直接转让土地使用权，则会产生下列纳税。一、A公司将土地作价1200万元转让给B公司。A公司应缴营业税、教育费附加、城 建税、土地增值税、企业所得税、印花税285.9万元，B公司应缴契税、印花税36.6万元。 A、B公司总纳税322

2、.5万元。相关解析及依据法律条文：（一）A公司的相关涉税：1、A公司交纳营业税为（1200700）x5%=25（相关法规依据：财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知财税200316号第 三条（二十）款规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部 收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。）2、A公司依据营业税交纳的教育费附加、城建税为25x10%=2.53、A公司应交纳的印花税：1200X万分之五=0.64、A公司应交纳的土地增值税的计算：土地增值额为：1200（700+25+2.5+0.6）=1200728.1=471.9增值额比扣除金额的比率

3、为：471.9/728.1=64.81%土地增值税应纳税金额为：471.9x40%728.1x5%=188.7636.41=152.355、企业所得税（若企业在转让房地产之前有盈利，则需交纳，若亏损足够冲减利润，则不 需纳税）：1200（700+25+2.5+0.6+152.35） x33%=105.45以上为A企业应该纳税的明晰，合计纳税为285.9万元。（二）B公司相关涉税事项：1、B公司交纳契税：1200 x3%=362、B公司交纳印花税：1200X万分之五=0.6B公司合计纳税为36.6万元。二、土地增值额500万元可列入B公司开发成本。可抵减土地增值税180万元，企业所得 税105.

4、6万元。抵减税款现值226.22万元（假设资金年利率6%，计算房产销售增值额时， 土地成本加计20%扣除，土地增值税率30%；第五年度土地计入开发成本）。相关解析：按照这种正常的转让方式：（1）对土地增值税而言：土地增值额1200-700=500元可以作为 B公司的开发成本，即可作为B公司计算土地增值税的扣除项目，因为B为房地产开发公 司，允许B按开发成本X20%再加计扣除，因此，500万可作为B公司开发成本，实际是增 加了 B公司500X1.2=600的扣除项目。即可让B公司开发房地产出售时，少交纳土地增值 税为600 x30%=180。（2）对B公司的企业所得税而言，相应500万元的成本也

5、可冲减利润， 少交企业所得税为（500-180）x33%=105.6万元（3）假设B公司的开发的房地产需要经过 5年之后才能卖出，则相当于递减税金的现值为226.22万。三、则土地转让纳税现值支出96.28万元。相关解析：AB两公司现在交纳的税金合计322.5万减掉五年后将为B公司节约税金的现 值226.22万，则相当于AB公司汇总缴纳税金为96.28万。通过以上三点，可以看到，直接转让给B公司，A公司将负担285.9万元的税金（若企业有 盈利，需要按转让房地产利润交纳企业所得税的话）税负可以说相当重。以上正常为正常转让，A公司很难接受。我查阅了相关的资料，发现许多网站跟报纸最常见的筹划方式是

6、以投资联营的方式去进行。 具体操作为：A以1200万的土地使用权作为投资，与B公司共同成立C公司，而后A将在 C公司的股权以1200的价格转让给B公司，从而让B获得这部分土地的完全控制权。（涉 及到B独自控制一个公司的情况可以隐蔽处理） 相关的资料及网址如下： HYPERLINK /nr/ShowArticle.asp?ArticleID=1888 /nr/ShowArticle.asp?ArticleID=1888或 HYPERLINK /newsfile/200501/11/doc99996603.htm /newsfile/200501/11/doc99996603.htm以上观点的持有

7、，主要是基于以下法规来考虑：根据财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）， 以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征 收营业税。对股权转让也不征收营业税。根据财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548号）， 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或 作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、 联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。于是好多筹划人士都得出了这样的结论：A公司以拟被转让的土地使用权跟B公司

8、共同投 资时，不交纳营业税，也不交纳土地增值税。而后转让内部股权，让B实际控制这部分土 地使用权。达到目的。我咨询了相关的税务人士后，对这个筹划有点费解不敢轻易按照这个方案进行操作（毕竟牵扯到上百万的税金）。主要疑点如下：（1）政策适用上的风险。A公司迅速以股权转让形式实现单方退出，实质上仍有土地使用 权直接转让的嫌疑一一是否在股权转让时真的不用补缴土地？ （2）B公司通过C公司对该土地使用权进行控制后，然后再进行开发，B公司开发完毕再 转让该房地产，缴纳土地增值税时，那1200万是否可以作为扣除项目？ 以上问题及关于这个“投资又内部转让股权的税收筹划”，我咨询了好多有关人士，可一般的 中介服

9、务机构都告诉我可以这么操作，而地税局方面则是要么不答应，要么很含糊。因为这 样操作，如果一旦反映在帐面上，将很容易发现（先转出土地使用权做投资，接着又将投资 转让），而公司转让的土地使用权数额又非常巨大，一旦被查处罚款，后果不堪。请各位有操作过这种业务的大侠给予指导。另：假如A公司的土地上有部分房产，而且是2000年与土地使用权一起购买的。一共花费 700万左右（其中土地使用权花费500万，房屋、建筑物花费200万），则这部分旧的房产 按照什么价格来扣除？我阅读了相关的法规条文如下：中华人民共和国土地增值税暂行条例“国务院令1993138号”，第六条第（三）款中规定： 扣除项目包括旧房及建筑物

10、的价格；中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则“财法 19956号”第七条第（四）款规定：旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及 建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价 格。评估价格须经当地税务机关确认。财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题 规定的通知“财税199548号”第七条规定：关于新建房与旧房的界定问题：新建房是指 建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间 和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。第十条规定： 关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题：转让旧

11、房的，应按房屋及建筑物的评估价格、 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的 税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支 付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。该文件的十二条接着规定： 关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题:纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需 要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规 定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发 生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。国家税务总局 建设部关于土地增值 税征收管理有关问题的通知“国税发199648号”规定：凡转让房地产的纳税人，按照土地增 值税的有关规定，需要根据房地产评估价格计税的，可委托经省以上房地产管理部门确认评 估资格并报税务部门备案的房地产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。那A公司这部分旧房是否可以按照财税199548号