8203估价师协会网站cms案例分析

1、 商业用途国有土地使用权抵押估价案例分析摘要:不同用途类型的国有土地使用权抵押评估作为土地估价机构主要的业务类型，在数量上和业务收入上占有很大的比例，其作业水平的高底反映了该机构业务水平的高低，本文就某一商业用途地块，采用剩余法、成本逼近法两种方法进行了土地抵押价值的测算，并对其中所出现的问题进行了剖析。关键词：抵押估价、剩余法、基准地价修正法一、背景资料吉林省博大实业股份有限公司拟向银行申请贷款,拟将该宗国有土地使用权出让作为抵押。受吉林省博大实业股份有限公司委托，我公司对其国有土地使用权价格进行评估。该地块位于长春经济技术开发区浦东路20号，该宗地为临街商业用地，其使用用途为商服用地、剩余

2、使用年限31.8年、规划条件符合长春市政府的颁布的具体规划要求，至估价时点，该宗地已经完成其规定用途的正常开发。根据委托方提供的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等相关资料，以及长春市基准地价、国家及长春市颁发的各种有关土地出让的相关费用文件及土地开发利用规划的规定、我方掌握的市场情况等相关资料，采用了成本逼近法、剩余法两种方法对该宗地客观市场价值进行了评估。宗地基础设施条件：宗地红线内实际开发程度为“七通一平”（即通上水、通下水、通暖、通电、通讯、通路、通煤气及场地平整），能够满足生产、生活需要。土地利用状况规划指标：宗地形状规则，土地总面积为6784.40平方米，宗地

3、形状和用地规模适于开发利用。评估宗地所在区域是近年来长春商业经济发展较快的地区，该地区公共基础设施条件完备，商业聚集度逐步提高。评估宗地所在区域，为规划商服用地，评估宗地实际用途符合规划要求，区域规划条件对土地利用无影响。本次评估宗地上有一栋六层办公楼，钢混结构，建筑面积7688.79平方米。二、作业过程及重点工作 1、资料搜集过程：在估价过程中，与估价对象相关的资料收集，直接影响估价结果真实性。在资料收集阶段，着重收集了宗地土地使用权证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、总平面图等证件，为估价测算过程中容积率的确定、房产的面积等关键参数确定提供了直接的依据。为合理确

4、定各物业的价格水平，着重收集了周围区域内办公楼、写字楼、临街商业门脸等整体价格水平及租金水平。在现场勘察阶段，不仅对地上实物、配套设备设施、市政设施等主要因素进行了勘察、记录、拍照；对估价对象周围房地产的使用类型、规模、利用状况、租用状况进行了详细的调查；对估价对象周围的市政配套设施（中小学幼儿园、医院、邮电、银行等）、自然环境（水、气、光、粉灰、噪音污染状况，绿地、水系、公园等）、人文环境（居住人群、人群构成等）、商业氛围（商业主力店、商业类型、消费群体、办公类型等）、交通条件（路网、公交站点、线路、临路类型、交通管制等）、繁华程度等进行了调查。估价作业，数据测算阶段：为准确把握剩余法中不动

5、产总价及开发中各种费用的消耗情况，在积累丰富的建筑行业相关资料基础上，收集了近期建筑行业招投标文件、建筑行业规费、市政配套设施等费用的最新数据，同时调查了估价时点对应的中国人民银行公布的一年期贷款利率、房地产开发一般收益水平、房地产开发过程中应负担的税费等。2、估价依据：（1）、委托提供的资料：在进行资料搜集过程，着重向房地产开发商索取了该宗地的建设规划资料，包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地证等；（2）、长春市人民政府长府发200610号长春市人民政府关于公布实施长春市区基准地价等土地价格的通知；（3）、长春市建筑安装工程定额、建筑市场行情；（4）、中华人民共和国国家质量监督

6、检验检疫总局发布的城镇土地估价规程（2001）（GB/T 18508-2001）；（5）、估价机构积累的房地产市场信息。估价结果的准确不仅要把握技术路线、测算过程，同时受基础资料的影响较大。相关资料获取的难易程度、准确程度直接影响估价结果，本案技术路线的形成是基于估价对象特性以及获取相关资料的基础，以剩余法技术路线为例，不仅要取得该宗地建筑相关规划条件，同时要对区域内可比市场内的房地产价格、建筑市场行情等直接影响测算精确度的客观市场有准确的把握，思路比较简单，但具体操作起来涉及方面很广，以建成后市场价格为例，包括了写字楼、商业、沿街底商、地下商业等不同类型的房地产价格，需要估价人员在执业过程中

7、注意积累和查证交易案例。3、估价方法的选择：因估价对象位于长春市经济技术开发区，该市已经进行了土地分等定级、并对于土地开发成本及相关征地费用进行规定并出具相关的文件，因而采用成本逼近法作为第一种估价方法是适合的，其估价结果失真性较少。估价对象地上建筑物已经建成中，规划用途为商业办公用地，并已经取得相关规划证件，规划条件已经符合本市的城市规划政策；与房地产开发相关直接费用、间接费用易于获得，并具有代表性；房地产规划用途为商业办公，该区域内类似房地产交易、租用活跃，相关物业价格水平及收益水平易于获得。综上述选用剩余法作为估价的第二种方法也是比较适合的。4、成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各

8、项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格土地取得费相关税费土地开发费投资利息投资利润土地增值收益根据长春市商业用地开发成本及相关征收税费所叙述的具体内容，结合待估宗地的具体情况，编制待估宗地各项成本及费用的具体构成，确定待估宗地的开发成本。这要求估价人员要根据估价对象实际状况以及收集到的资料、现场勘察情况来进行综合判定。其基本计算公式为：土地价格土地取得费相关税费土地开发费投资利息投资利润土地增值收益采用陈本逼近法进行该土地抵押价值的评估，基于以下考虑：（1）、待估宗地位于长春市经济技术开发区，该区域宗地的征收

9、费用及开发规划条件得到市政府的明文规定并且政府出具文件，合理使用该方法失真性较少。（2）、宗地周围的基础设施情况、以及该宗地规划条件等相关资料可以获得，可以根据长春市国有商业用地开发成本及相关征地费用的规定，进行合理的使用，评估结果合理。成本逼近法相关参数的确定： （1）、土地增值收益率的确定：收益率的确定受行业的发展水平影响，同时也应该考虑该宗地的实际增值潜力。本次评估中采用了商业用地的平均行业增值率，并根据估价人员的经验进行了适当修正。仅凭估价经验进行修正，受个人执业水平影响较大，因而可能产生偏差。（2）、在进行年限修正时，采用的土地还原利率只是参照同业一般水平，依据不足，同时对于不同用途

10、土地类型，其还原利率也不尽相同，因估价对象为新取得土地，可使用年限接近最高法定年限，这种因还原利率选取依据不足造成的偏差，可以考虑不计。但对于可使用年限较少以及在物权法颁布可续期使用（住宅用地）等原因造成估价结果的严重偏差，将是以后一段时间理论界应着重考虑的问题。5、剩余法出现的主要面临的问题分析：相对成本逼近法评估，剩余法过程及各项参数的确定应本着精确、依据性强来进行确定： （1）、不动产销售价格的确定：在确定建成后不动产销售价格时，考虑在同一供求区域内相同用途、相同规模、配套设施相近等具备可以性的房地产的客观市场价格，按照房地产估价方法中市场比较法的一般操作进行确定。在日常评估中，一些机构

11、为了简化操作，经常是凭借几句话来进行说明，显然依据不足。（2）、在确定不动产销售总价时，针对不同类型（商业、）房产进行累计是可取的；同时根据规划条件以及防空法、物权法等法律法规，明确人防地下室、用于物业管理的办公房、会所等不得单独销售。（3）、建安费的确定：在确定建安费时应不仅要考虑房产的结构、体位等，同时对建安费的内涵进行深刻剖析，以本案为例，商业建安费中包括地面、墙面、门窗等附属设施，并进行精装修；对于住宅为毛坯房的，在进行建安费的确定时应区别进行对待。针对该项目，已经签定了建筑、安装合同，但基于评估应遵守客观的原则，在确定建安费应参照客观市场条件下的一般水平，所以本案采用了市场比较法来确

12、定建安费。（4）、其他规费的确定：包括估价对象本地建筑市场普遍发生的费用，如配套费、墙改费、散装水泥费等，这类费用的发生如果有相关文件依据一般从其文件规定，无文件依据按行规一般水平进行确定；在实际建筑市场中出现的折扣现象应考虑在内，但折扣比例应遵循一般水平，不应过高考虑。（5）、税费取值：按照国家现行税制，销售不动产的营业税为5%，在市区内城建税及教育费附加分别为营业税的7%、4%。在估价实务中应参照一般的税费水平。6、最终估价结果的确定：估价人员基于两种测算方法差距不大的事情情况，采用了算术平均法进行最终估价结果的确定。在实践中，还有加权算术平均法、众数、中位数等多种方法，应视具体情况具体使

13、用；同时在某一方法有明显不足时，同时其他方法又不适合的情况下，可以直接采用一种方法的结果为最终结果。估价人员应有对估价结果进行综合分析和判断的能力。三、估价报告整体评价该案例是严格按照城镇土地估价教程进行撰写，条理清晰，各部分说明比较详细。但估价依据中，有关法律说明依旧出现了一些问题，不能简单说明“JL省人民政府、CC市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件”，应明确指明发文日期、标题及实施日期。估价对象虽然规定为商服用地，地上也有办公楼，但因考虑此次评估目的下可能存在的众多不确定因素，与土地相关，有可能产生规划的局部调整，所以在假设限制条件中应说明此估价结果是基于建筑工程规划许可证、建设用地规划许可证规划条件基础上的结果。四、对国有土地使用权抵押估价项目的一些思考 （1）、据勘察资料，该地块为向国家购买土地使用权取得，除向国家缴纳的出让金外，取得费中包含很大价值量的拆迁补偿费。假设该土地按照规划条件对外出售，拆迁补偿费是不是应该作为一个附加条件