房地产开发成本详解-38DOC

1、开发产品成本的内容为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发

2、产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 2前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施

3、费用。 4建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，

4、还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平

5、和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。 二、自营开发工程成本的核算(一）房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，可以采用自营方式，也可采用发包方式进行。 采用自营方式进行的基础设施和建筑安装（包括装饰）等工程，如果工程规模不大，在施工过程中发生的各项工程费用，可直接计人有关开发成本的核算对象，记入“开发成本房屋开发成本”等账户的借方和“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户的贷方，作如下分录入账： 借：开发成本房屋开发成本XXX 贷：银行存款XXX 库存材料XXX 应付

6、工资XXX 如果工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的，可根据需要设置“工程施工”账户，用来核算和归集自营工程费用，并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。 一、自营工程成本核算的对象和项目 由于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎都有它的独特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建设它时，要采用不同的施工方法和施工组织。即使采用相同的标准设计，也由于必须在指定的地点建造，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同，在建造时，往往也需要对设计图纸以及施工方法、施工组织等作适当改变。工

7、程的这些特点，使工程施工具有个体性。因此，基础设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织成本核算时，必须采用定单成本核算法，即按照各项工程进行分别核算成本的方法。凡是可以直接记入各项工程的生产费用，应直接计入各项工程成本；凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定的标准，定期分配计入有关工程成本。 按定单成本核算法核算工程成本，必须确定工程成本计算的对象。工程成本核算的对象，通常是具有工程预算的单位工程。因为单位工程是编制工程预算、工程进度计划的对象。根据单位工程来组织工程成本核算，便于反映工程预算的执行结果，分析工程成本超降的原

8、因，及时反映施工活动的经济效益。为了简化工程成本核算手续，对于：（l）在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间 相接近的各个单位工程；（2）在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，也可把它们的成本合并核算，然后按照各该单位工程预算造价的比例，算得各该单位工程的实际成本。 为了便于核算各项工程成本和分清工程成本超降的原因，必须对生产费用按照经济用途加以分类。施工单位的生产费用按照它的经济用途，一般应分为下列成本项目： 1材料费指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、结构件的实际成本以及周转材料的摊销和租赁费用。 2人工费指直接从事工程施工工人（包括施工现场制作构件工人，施工现场水平、垂直运输

9、等辅助工人，但不包括机械施工人员）的工资、奖金、津贴和职工福利费。 3机械使用费指在施工过程中使用自有施工机械所发生的费用，包括机上操作人员工资，职工福利费，燃料动力费，机械折旧、修理费，替换工具及部件费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及辅助设施费，养路费，牌照税，使用外单位施工机械的租赁费，以及按照规定支付的施工机械进出场费。 4其他直接费指现场施工用水、电、蒸汽费，冬雨季施工增加费，夜间施工增加费，土方运输费，材料二次搬运费，生产工具用具使用费，工程定位复测费，工程点交费，场地清理费等。 5施工间接费措施工单位为组织和管理工程施工所发生的全部支出，包括施工单位管理人员工资、职工福利费、办公费

10、、差旅交通费、行政管理用固定资产折旧修理费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动保护费、民工管理费等。如搭建有为工程施工所必需的生产、生活用的临时建筑物、构筑物及其他临时设施，还应包括临时设施摊销费。 上述材料费、人工费、机械使用费和其他直接费，由于直接耗用于工程的施工过程，叫做直接费，可以直接记入“工程施工”账户和各项工程成本。施工间接费由于属于组织和管理工程施工所发生的各项费用，要按照一定标准分配计入各项工程戍本，叫做间接费，在核算上应先将它记入“施工间接费用”账户，然后按照一定标准分配计入各项工程成本。 二、材料费的核算 各项工程耗用的主要材料和结构件，通常通过“领料单”、“退料单”。“已领

11、来用材料清单”、“大堆材料耗用单”等材料凭证汇总计算。“已领未用材料清单”是对下月需要继续使用的月末施工现场存料，在月末由各施工队组按各项工程用料分别盘点后填制，应从当月领用材料总额中减去借以计算该月材料耗用额的材料凭证。大堆材料是指砖、瓦、砂、石等材料。这些材料常有几个单位工程共同耗用，领用次数又多，很难在领用时逐一加以点数，往往采用“算两头、轧中间”的办法，来定期计算其实际用量。即对进场的大准材料进行点数后，日常领用时不必逐笔办理领料手续，月末先计算定额耗用量。 本月定额耗用量（本月完成工程量材料消耗定额） 再通过盘点求得实际耗用量，差异数量和差异分配率： 本月实际耗用量月初结存数量+本月

12、收入数量-月末盘点数量 差异数量本月实际耗用量一本月定额耗用量 差异分配率差异数量本月定额耗用量100% 然后求得各项工程实际耗用大堆材料数量和计划价格成本： 某项工程实际耗用大堆材料数量该工程定额耗用量（1差异分配率） 某项工程实际耗用大堆材料的计划价格成本该工程实际耗用大堆材料数量计划单价 施工队组在施工过程中领用的周转材料，如模板、跳板、脚手架木等，一般可在领用时填制“领料单”，先将其成本记入各项工程成本。于工程完工时，再填制“退料单”将实际盘存数冲减工程成本。对租赁的周转材料，其租赁费可根据租赁费用账单记入各项工程成本。 三、人工费的核算 工程成本中的人工费，对计件工人的工资，可直接根

13、据“工程任务单”中工资总额汇总计入各项工程的成本，职工福利费可按工资的比例（目前为14）计入各项工程的成本。 “工程任务单”是施工员根据施工作业计划于施工前下达给工人班组的具体工作通知，也是用以记录实际完成工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。通常于施工前由施工员会同定额员根据施工作业计划和劳动定额，参照施工图纸，分别工人班组签发。任务单中工程完工后，施工员应根据工程任务单中规定的各项条件进行检查，并会同质量检查员进行验收，评定质量等级。实际验收数量与签发的工程数量有出入时，应查明原因并经领导批准后才能结算。每月签发的工程任务单，应于月末全部进行结算。如某些工程尚未全部完工，即将其完工部分按估计

14、数进行结算，未完工部分可结合下月施工作业计划中的工程任务，再签发给原来的班组，使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。 对计时工人的工资和职工福利费，可根据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单位的平均工资率计算。所谓施工单位平均工资率，就是以月份内各该施工单位建筑安装工人作业工时总和，除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数，它的计算公式如下： 某施工单位平均工资率（元/时）月份内施工单位建筑安装工人工资和 职工福利费总额（元）月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和（时） 用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时，就可算得各该工程在某月份内应分配的人工

15、费： 项工程分配的人工资该项工程耗用工时施工单位平均工资率 四、机械使用费的核算 施工单位因采用机械化施工使用施工机械而发生的各项费用，应另行组织核算。因为使用施工机械而发生的机械使用费，是单独记入工程成本的“机械使用费”项目的。 机械使用费的内容，一般包括： 1人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。 2燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。 3材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。 4折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费和租人机械的租赁费。 5替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费

16、。 6运输装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地范围内转移的运输、安装、拆卸及试车等费用，若运往其他施工现场，运出费用由其他施工现场的工程成本负担。 7.辅助设施费指为使用施工机械建造、铺设的基础、底座、工作台、行走轨道等费用。施工机械的辅助设施费，如数额较大，可先记入“待摊费用”账户，然后按照现场施工期限分次从“待摊费用”账户转入“工程施工机械使用费”账户，摊入各月工程成本。 8.养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。 9间接费指机械施工队组织机械施工、管理机械发生的费用和停机棚的折旧、修理费。 至于施工机械所加工的材料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、

17、石等，应记入工程成本的“材料费”项目；为施工机械担任运料、配料和搬运成品工人的工资，应记入工程成本的“人工费”项目；土建施工队因组织机械施工而发生的有关管理费，一般应记入“施工间接费用”的有关项目，不列作施工机械使用费。 机械使用费的总分类核算，应先在“工程施工机械使用费”账户进行。施工单位发生的各项机械使用费，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的贷方转入“工程施工机械使用费”账户的借方，作如下分录入账： 借：工程施工机械使用费用9 000 贷：库存材料 11 00 低值易耗品150 材料成本差异2

18、5 应付工资 4 000 应付福利费560 银行存款 2 165 累计折旧 8 000 待摊费用 3 000 机械使用费的明细分类核算，对大型机械可按各机械分别进行；对中型机械一般可按机械类别进行。至于那些没有专人使用的小型施工机械，如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机械等的使用费，可合并计算它们的折旧、修理费。 机械使用费的分配，一般都以施工机械的工作台时（或工作台班或完成工作量）为标准。各施工机械对各项工程施工的工作台时，可以根据各种机械的使用记录，在“机械使用月报”中加以汇总。 三、自营开发工程成本的核算（二）根据机械使用费费明细分类账账记录的机械械使用费合计计数和机械使使用月报中各各项

19、工程的工工作台时，就就可通过下列列算式将机械械使用费进行行分配。 某项工工程应分配的的机械使用费费该项工程程使用机械的的工作台时机械使用 费合计机机械工作台时时合计 对于于各种中型机机械的机械使使用费的核算算，也可不分分机械种类进进行。在这种种情况下，对对于各项工程程应分配的机机械使用费，可可在月终充根根据机械使用用月报中各种种机械的工作作台时合计分分别乘该种机机械台时费计计划数，求得得当月按各种种机械台时费费计划数计算算的机械使用用费合计，然然后与当月实实际发生的机机械使用费合合计数比较，求求得机械使用用费实际数对对按台时费计计划数的百分分比，再将各各项工程控台台时费计划数数计算的机械械使用

20、费进行行调整。 某项工程程应分配的机机械使用费（该工程程使用机械的的工作台时机械台时费费计划数）实际发生的的机械使用费费（机械械工作台时合合计该机械械台是费计划划数） 现举举例说明它的的分配计算方方法如下： （一）先确确定各种施工工机械每个台台时费计划数数 施工机械械台时费计划划数的计算，可可参照以往核核算资料确定定，也可根据据施工机械原原值、折旧率率，随机驾驶驶人员工资、估估计年工作台台时等资料加加以计算。设设例中：0.5立方米履履带挖土机的的台时费计划划数为20元元，0.4立立方米混凝土土搅拌机的台台时费计划数数为 8元。 （二）求出出各种施工机机械技台时费费计划数计算算的机械使用用费合计

21、 设设例中: 00.5立方米米履带挖土机机 290台台时台时费费计划数 220元 5 800元 0.4立方方米混凝土搅搅拌机 3000台时台台时费计划数数 8元 22 400元元 其他施工工机械 111 800元元 按台时费费计划数计算算的机械使用用费合计 220 0000元 （三）根根据机械使用用费明细分类类账汇总计算算实际发生的的机械使用费费，设例中计计 19 0000元 （四四）计算机械械使用费实际际数对按台时时费计划数计计算的百分比比，设例中为为 190000元/200000元10095 （五五）将各项工工程按台时费费计划数计算算的机械使用用费按实际数数加以调整 如 1011商品房建筑

22、筑工程按各机机械工作台时时和按台时费费计划数计算算的机械使用用费合计数为为9 0000元，则应分分配的机械使使用费为： 9000元元958550元元 对于分配配于各项工程程成本的机械械使用费，应应自“工程施施工机械械使用费”账账户的贷方转转入“工程施施工”账户的的借方，并记记入各项工程程成本的“机机械使用费”项项目： 借：工程施工 19 0000 贷：工工程施工机械使用费费 19 0000 对于于小型施工机机械的折旧、修修理费，可于于月末按各项项工程的工料料费或工作量量的比例，分分配计入各项项工程成本的的“机械使用用费”项目。 五、其他直直接资的核算算 工程成本本中的“其他他直接贸”，是是指在

23、施工现现场直接发生生但不能记入入“材料费”、“人人工费”和“机机械使用费”项项目的其他直直接发生的费费用，主要包包括： 1施工过程中中耗用的水、电电、风、汽费费； 2.冬冬、雨季施工工费包括为保保证工程质量量，采取保温温、防雨措施施所需增加的的材料、人工工和各项设施施费用； 33因场地狭狭小等原因而而发生的材料料H次搬运费费； 4土土方运输费。 此外，还包包括生产工具具用具使用费费、检验试验验费、工程定定位复测资、工工程点交费、场场地清理费等等。 施工单单位在现场耗耗用的水、电电、风、汽和和运输等劳务务，可按实际际结算数记入入“工程施工工”账户的借借方和有关工工程成本的“其其他直接费”项项目。

24、如用银银行存款为某某项工程支付付土方运输费费2 0000元，应作： 借：工程程施工 2 000 贷贷：银行存款款 2 0000 对于不不能直接记入入各项工程成成本的水、电电、风、汽等等劳务费用，可可在月终根据据各项工程的的实际耗用量量，将各项劳劳务费用分配配于各有关工工程成本。 根据水、电电、风、汽、运运输费用分配配表，就可将将各项工程分分配的水、电电、风、汽和和材料二次搬搬运费等计入入各项工程成成本的“其他他直接费”项项目。 对于于施工现场发发生的各项冬冬、雨季施工工资以及工程程定位复测费费、工程点交交费、场地清清理兼、检验验试验费等其其他直接费，凡凡能直接计入入各项工程成成本的，应直直接计

25、入；不不能直接计入入各项工程成成本的，应先先行汇总登记记，然后按照照一定标准将将它分配计入入有关工程成成本。 六、施施工间接费用用的核算 工工程成本中除除了上文所说说的各项直接接贸外，还包包括施工单位位组织施工、管管理所发生的的各项费用。这这些费用，虽虽为组织施工工、管理所必必需，但是不不能确定其为为某项工程成成本所应负担担，因而无法法将它直接计计入各项工程程成本。为了了简化核算手手续，都将它它先记入“施施工间接费用用”账户，然然后将它分配配计入各项工工程成本。 施工间接费费用的内容，一一般包括： 1管理人人员工资措施施工单位管理理人员的工资资、工资性津津贴、补贴等等。 2职职工福利费指指按照

26、施工单单位管理人员员工资总额的的一定比例（目目前为14）提取的职职工福利费。 3折旧费费措施工单位位施工管理使使用属于固定定资产的房屋屋、设备、仪仪器等的折旧旧费。 4修理费指施施工单位施工工管理使用属属于固定资产产的房屋、设设备、仪器等等的经常修理理费和大修理理费。 5.工具用具使使用费措施工工单位施工管管理部门使用用不属于固定定资产的工具具、器具和检检验、试验、消消防用具等的的购置，摊销销和修理费。 6.办公费费措施工单位位管理部门办办公用的文具具、纸张、账账表、印刷、邮邮电、书报、会会议、水电、烧烧水和集体取取暖用煤等的的费用。 77差旅交通通费指施工单单位职工因公公出差、调动动工作的差

27、旅旅费、住勤补补助费、市内内交通和误餐餐补助费、上上下班交通补补贴、职工探探亲路费、职职工离退休退退职一次性路路费、工伤人人员就医路费费，以及施工工单位管理部部门使用的交交通工具的油油料、燃料、养养路费、牌照照费等。 88.劳动保护护费指用于施施工单位职工工的劳动保护护用品和技术术安全设施的的购置、摊销销和修理费，供供职工保健用用的解毒剂、营营养品、防暑暑饮料、洗涤涤肥皂等物品品的购置费和和补助费以及及工地上职工工洗澡、饮水水的燃料费等等。 9.其其他费用指上上列各项费用用以外的其他他间接费用。 施工单位发发生的间接费费用，在总分分类核算上，应应在“施工间间接费用”账账户进行。发发生的各项施施

28、工间接费用用，都要自“库库存材料”、“低低值易耗品”、“材材料成本差异异”、“应付付工资”、“应应付福利费”、“银银行存款”、“现现金”、“累累计折；日”、“待待摊费用”等等账户的贷方方转入“施工工间接费用”账账户的借方。 借：施工间间接费用 220 5388 贷：库存存材料 19900 低值值易耗品 6600 材料料成本差异 50 应付付工资 8 500 应应付福利费 1190 银行存款 2 9000 现金 2298 累计计折旧 4 600 待待摊费用 11500 如如施工单位搭搭建有为进行行施工所必需需的生产和生生活用的临时时宿舍、仓库库、办公室等等临时设施，应应将其搭建支支出先记入“递递

29、延资产”账账户，然后分分月摊销记入入“施工间接接费用”账户户。 施工间间接费用的明明细分类核算算，应按施工工单位设置“施施工间接费用用明细分类账账”，将发生生的施工间接接费用按明细细项目分栏登登记。 每月月终了，应对对施工间接费费用进行分配配。为了便于于将施工间接接费的实际水水平与定额比比较，以考核核施工间接费费用的节约或或超支情况，施施工间接费用用在各项建筑筑安装工程之之间的分配，可可按照各项工工程的施工间间接费用定额额（即为直接接费或人工费费的百分比，建建筑工程一般般按直接费的的百分比，水水电安装工程程、设备安装装工程按人工工费的百分比比）所计算的的施工间接费费的比例进行行分配。 某项工程

30、本本期应分配的的施工间接费费用本期实实际发生的施施工间接费用用该项工程程本期实际发发生的直接费费（或人工费费）该项工工程规定的施施工间接费用用定额各项工程本本期实际发生生的直接费（或或人工费）各项工程规规定的施工间间接费用定额额 在实际际核算工作中中，对于施工工间接费用的的分配，往往往先计算本期期实际发生的的施工间接费费用对接施工工间接费用定定额计算的施施工间接费用用的百分比，再再将各项工程程按定额计算算的施工间接接费用进行调调整，即将上上列算式改为为： 某某项工程本期期应分配的施施工间接费用用该项工工程本期实际际发生的直接接费（或人工工费）该项项工程本期该该项工程规定定的施工间接接费用定额本

31、期实际际实际发生的的施工间接费费用各各项工程本期期实际发生的的直接费（或或人工费）各项工程规规定的施工间间接费用定额额 如某施施工单位在 1998年年 7月份计计发生施工间间接费用 220 5388元，各项工工程在7月份份内发生的直直接费和它们们的施工间接接费用定额如如下： 1001商品房建建筑工程直接费 141 0000元 施施工间接费用用定额为直接接费的6% 102商品品房建筑工程程直接接费 1266 000元元 施工间接接费用定额为为直接费的66 1511出租房建筑筑工程直接费 559 0000元 施工间间接费用定额额为直接费的的6 则各各项工程在77月份应分配配的施工间接接费用如下：

32、101商商品房建筑工工程： 1410000元66%205538元11410000元6%+1260000元6%+590000元6% 8460元元205338元/199560元 84600元105588883元 102商品品房建筑工程程： 1260000元66%205538元119560元元75600元1055%79338元 151出租租房建筑工程程： 5900006%205388元195560元33540元105%3717元元 对于分配配于各项工程程成本的施工工间接费用，应应自“施工间间接费用”账账户的贷方转转入“工程施施工”账户的的借方，并记记入各项工程程成本的“施施工间接费”项项目： 借：工

33、程施200 538 贷：施工间间接费用 220 5388 七、自营营工程成本核核算程序小结结 为了核算算各项自营工工程的实际成成本，会计部部门在接到施施工部门的开开工报告后，即即要根据前述述有关成本核核算对象的说说明，为各该该单位工程或或同类工程开开设有如图表表5七所示的的“工程施工工成本明细分分类账”，用用以记录各项项工程的成本本。同时不论论工程施工期期限的长短，都都须等到工程程完工记入各各项应计成本本以后，工程程成本明细分分类账的记录录方为完整。 工程施工成成本明细分类类账中各成本本项目的实际际成本，根据据上述耗用材材料分配表、人人工费分配表表、机械使用用费分配表、水水电风汽运输输费用分配

34、表表、施工间接接费用分配表表等记入。对对于月份内各各项工程发生生的实际成本本，应在月终终将它自“工工程施工”账账户的贷方转转入“开发成成本”账户的的借方: 借借：开发成本本XXX 贷贷：工程施工工XXX 根根据上文所述述，现将自营营工程成本核核算程序归纳纳如下： 11根据开工工报告，确定定工程成本核核算对象，开开设工程施工工成本明细分分类账； 22按工程成成本核算对象象和成本项目目汇总分配材材料、人工、折折旧等费用； 3分配配机械使用费费、其他直接接贸和施工间间接费； 44计算各月月施工工程实实际成本； 5根据完完工报告，结结算工程施工工成本明细分分类账中的实实际总成本，并并与预算成本本对比分

35、析。 四、发包开发工工程及其价款款结算的核算算房地产开发企业业的基础设施施和建筑安装装等工程的施施工，如不采采用自营方式式，可以采用用发包方式。 对发包的基基础设施和建建筑安装工程程，一般采用用招标、议标标方式，通过过工程公开招招标或邀请施施工企业议标标，将工程发发包给施工企企业的，按工工程标价进行行结算。开发发企业要根据据工程承包合合同条例的规规定，同承包包工程的施工工企业签订工工程承包合同同。承包合同同是发包开发发企业和承包包施工企业为为了完成承发发包工程，根根据批准的设设计文件和中中标标函内容容所签订，明明确双方相互互权利、义务务关系的协议议。它一般应应具备以下主主要内容：（ll）工程名

36、称称和地点；（22）工程范围围和内容；（33）开、竣工工日期；（44）工程质量量、保修期及及保修条件；（5）工程程造价；（66）工程价款款的支付、结结算及交工验验收办法；（77）设计文件件和技术资料料提供日期；（8）材料料、设备的供供应和进场期期限；（9）双双方相互协作作事项和违约约责任等。开开发企业应将将承包合同副副本送开户银银行作为结算算工程价款的的依据。 一、工程价款结结算的办法 开发企业与与施工企业在在工程承包合合同中规定的的工程价款的的结算，应根根据国家有关关工程价款结结算办法，结结合当地的有有关规定具体体确定。从目目前各个地区区所采用的工工程价款结算算办法来看，归归纳起来，主主要有

37、如下三三种。 1按月结算就就是按照每月月实际完成的的分部分项工工程进行结算算。因为建筑筑安装工程等等虽具有个体体性的特点，但但不同的工程程，都是由一一定的分部分分项工程构成成的。每一个个分部分项工工程，都有一一定的施工内内容、质量标标准和统一的的计量单位，并并在短期内可可以完成。国国家为了管理理工程造价而而制订的工程程预算定额和和地区预算造造 价，都是是以分部分项项工程为基础础的。因此，根根据经验收合合格的各月份份的已完分部部分项工程的的工程数量和和预算单价等等计算的工程程造价，就是是各该月份应应结算和支付付的工程款。如如果招标出包包工程，工程程标价与工程程造价不同时时，应按工程程标价占工程程

38、预算造价的的百分比进行行调整计算。在在具体做法上上，各个地区区也不尽相同同，目前一般般都实行月中中预付、月终终结算，即在在月中按照当当月施工计划划所列的工作作量一半预付付，月末（实实际为下月初初）按照各工工程当月实际际完成工作量量（即预算造造价或调整计计算后的工程程标价）扣除除月中预付款款后进行结算算。 2分分段结算就是是将一个单位位工程按形象象进度划分为为几个阶段（部部位），如基基础、结构、装装饰、竣工等等；按照完成成阶段，分段段验收结算工工程价款。分分段结算也可可按月预付工工程款，即在在月中按照当当月施工计划划工作量预付付，于工程阶阶段完成验收收后按分段工工程预算造价价或调整计算算后的工程

39、标标价扣除预付付款后进行结结算。 3竣工一次结结算开发项目目或单项工程程施工工期在在12个月以以内，或者工工程承包合同同价值较小的的，可以实行行工程价款每每月月中预支支、竣工后一一次结算。即即在工程开工工后，每月按按当月施工计计划所列工作作量预付工程程款，于工程程竣工验收后后按工程承包包合同价值扣扣除预付工程程款后进行结结算。 不论论采用何种结结算办法，施施工期间结算算的工程价款款一般都不得得超过承包工工程合同价值值的95。结结算双方可以以在5的幅幅度内协商确确认尾款比例例，并在工程程承包合同中中订明。尾款款应专户存入入银行，候工工程竣工验收收后清算。但但如承包施工工企业已向开开发企业出具具履

40、约保函或或有其他保证证的，可以不不留工程尾款款。 又由承承包施工企业业储备工程施施工所需主要要建筑材料、结结构件时，发发包开发企业业可根据承包包施工企业的的要求，在签签订工程承包包合同后按年年度发包工程程总值的一定定比例向承包包施工企业预预付备料款，干干后期以抵充充工程价款的的形式陆续扣扣回。 在实实际工作中，预预付备料款的的额度和扣回回办法，在各各个地区并不不完全相同，当当材料储备天天数为4个月月、材料费比比重占工程造造价75的的情况下，预预付备料款的的额度应为当当年工程价值值的25。在在累计已完工工程价值达到到当年发包工工程价值的550时，就就可将超过发发包工程价值值50部分分的工程价款款

41、的50，抵抵作预付备料料款扣 回。这这样，到工程程完工，扣回回相当于发包包工程价值225（500X50）的全部预预付备料款。不不过随着生产产资料的开放放，施工所需需的建筑材料料、结构件，一一般均可从当当地市场随时时采购，今后后也就没有必必要再预付备备料款了。二、应付工程款款和预付备料料软、工程款款的核算 开开发企业与施施工企业有关关发包工程款款和预付备料料款、工程款款的核算，应应在“应付账账款应付付工程款”和和“预付账款款预付承承包单位款”两两个账户进行行。开发企业业按照规定预预付给承包施施工企业的备备料款和工程程款，应记入入“预付账款款预付承承包单位款”账账户的借方；按照工程价价款结算账单单

42、应付给承包包施工企业的的工程款，应应记入“开发发成本房房屋开发成本本”等账户的的借方和“应应付账款应付工程款款”账户的贷贷方。如有扣扣除应付工程程款的预付备备料款和预付付工程款时，应应将扣回的预预付备料款和和预付工程款款记入“预付付账款预预付承包单位位款”账户的的贷方，“应应付账款应付工程款款”账户的贷贷方仅记减去去扣回预付备备料款和预付付工程款后的的应付账款。支支付工程款时时，记入“应应付账款应付工程款款”账户的借借方和“银行行存款”等账账户的贷方。 如上述某开开发企业某项项发包工程年年度合同总值值为 6000 000元元，按照合同同规定开工前前应付预付备备料款 1550 0000元，则在用

43、用银行存款支支付时，应作作如下分录入入账： 借：预付账款预付承包包单位款 1150 0000 贷；银银行存款 1150 0000 9月份份根据施工企企业当月施工工计划所列工工作量的二分分之一即355 000元元，用银行存存款预付工程程款时，应作作： 借：预预付账款预付承包单单位款 355 000 贷：银行存存款 35 000 110月初根据据施工企业提提出9月份工工程价款结算算账单中的已已完工程价值值为 75 000元，减减去应扣回预预付备料款 18 0000元。月中中预付工程款款 35 0000元，尚尚应支付工程程款 22 000元（775 0000元一18 000无一一35 0000元），

44、应应作： 借：开发成本 75 0000 贷：预预付账款预付承包单单位款 533 000 应付账款应付工程程款 22 000 用用银行存款支支付应付工程程款时，应作作： 借：应应付账款应付工程款款 22 0000 贷：银行存款 22 0000 五、开发间接费费用的核算一、开发间接费费用的组成和和核算 开发发间接费用是是指房地产开开发企业内部部独立核算单单位在开发现现场组织管理理开发产品而而发生的各项项费用。这些些费用虽也属属于直接为房房地产开发而而发生的费用用，但它不能能确定其为某某项开发产品品所应负担，因因而无法将它它直接记入各各项开发产品品成本。为了了简化核算手手续，将它先先记入“开发发间接

45、费用”贴贴户，然后按按照适当分配配标准，将它它分配记入各各项开发产品品成本。 为为了组织开发发间接费用的的明细分类核核算，分析各各项费用增减减变动的原因因，进一步节节约费用开支支，开发间接接费用应分设设如下明细项项目进行核算算： l工工资指开开发企业内部部独立核算单单位现场管理理机构行政、技技术、经济、服服务等人员的的工资、奖金金和津贴。 2.福利费费指按上上项人员工资资总额的一定定比例（目前前为14）提提取的职工福福利费。 33折旧费指开发企企业内部独立立核算单位使使用属干固定定资产的房屋屋、设备、仪仪器等提取的的折旧费。 4修理费费指开发发企业内部独独立核算单位位使用属于固固定资产的房房屋

46、、设备、仪仪器等发生的的修理费。 5办公费费指开发发企业内部独独立核算单位位各管理部门门办公用的文文具、纸张、印印刷、邮电、书书报、会议、差差旅交通、烧烧水和集体取取暖用煤等费费用。 6水电费指开发企业业内部独立核核算单位各管管理部门耗用用的水电费。 7劳动保保护费指指用于开发企企业内部独立立核算单位职职工的劳动保保护用品的购购置、摊销和和修理费，供供职工保健用用营养品、防防暑饮料、洗洗涤肥皂等物物品的购置费费或补助费，以以及工地上职职工洗澡、饮饮水的燃料等等。 8.周周转房摊销指不能确确定为某项开开发项目安置置拆迁居民周周转使用的房房屋计提的摊摊销费。 99利息支出出指开发发企业为开发发房地

47、产借入入资金所发生生而不能直接接计入某项开开发成本的利利息支出及相相关的手续费费，但应冲减减使用前暂存存银行而发生生的利息收入入。开发产品品完工以后的的借款利息，应应作为财务费费用，计人当当期损益。 10其他他费用指指上列各项费费用以外的其其他开发间接接费用支出。 从上述开发发间接费用的的明细项目中中，可以看出出它与土地征征用及拆迁补补偿费、建筑筑安装工程费费等变动费用用不同，它属属于相对固定定的费用，其其费用总额并并不随着开发发产品量的增增减而成比例例的增减。但但就单位开发发产品分摊的的费用来说，则则随着开发产产品量的变动动而成反比例例的变动，即即完成开发产产品数量增加加，单位开发发产品分摊

48、的的费用随之减减少；反之，完完成开发产品品数量减少，单单位开发产品品分摊的费用用随之增加。因因此，超额完完成开发任务务，就可降低低开发成本中中的开发间接接费。 开发发间接费用的的总分类核算算，在“开发发间接费用”账账户进行。企企业所属各内内部独立核算算单位发生的的各项开发间间接费用，都都要自“应付付工资”、“应应付福利费”、“累累计折旧”、“递递延资产”、“银银行存款”、“周周转房周周转房摊销”等等账户的贷方方转入“开发发间接费用”账账户的借方，作作如下分录入入账： 借：开发间接费费用 41 600 贷贷：应付工资资 8 0000 应付福福利费 11120 累计计折旧 100 000 递延资产

49、 3 5000 银行存款款 8 4880 周转房房周转房房摊销 100 500 必须指出，如如果开发企业业不设置现场场管理机构而而由企业（即即公司本部）定定期或不定期期地派人到开开发现场组织织开发活动，其其所发生的费费用，除周转转房摊销外，其其他开发间接接费可记入企企业的管理费费用。 开发发间接费用的的明细分类核核算，一般要要按所属内部部独立核算单单位设置“开开发间接费用用明细分类账账”，将发生生的开发间接接费用按明细细项目分栏登登记。二、开发间接费费用的分配 每月终了，应应对开发间接接费用进行分分配，按实际际发生数计人人有关开发产产品的成本。开开发间接费用用的分配方法法，企业可根根据开发经营

50、营的特点自行行确定。不论论上地开发、房房屋开发、配配套设施和代代建工程，均均应分配开发发间接费用。为为了简化核算算手续并防止止重复分配，对对应计入房屋屋等开发成本本的自用土地地和不能有偿偿转让的 配配套设施的开开发成本，均均不分配开发发间接费用。这这部分开发产产品应负担的的开发间接费费用，可直接接分配计人有有关房屋开发发成本。也就就是说，企业业内部独立核核算单位发生生的开发间接接费用，可仅仅对有关开发发房屋、商品品性土地、能能有偿转让配配套设施及代代建工程进行行分配。开发发间接费用的的分配标准，可可按月份内各各项开发产品品实际 发生生的直接成本本（包括土地地征用及拆迁迁补偿费或批批租地价、前前

51、期工程费、基基础设施费、建建筑安装工程程费、配套设设施费）进行行，即： 某项开发发产品成本分分配的开发间间接费月份份内该项开发发产品实际发发生的直接成成本本月实实际发生的开开发间接费用用应分配开开发间接费各各开发产品实实际发生的直直接成本总额额 如某房地地产开发企业业某内部独立立核算单位在在1998年年5月份共发发生了开发间间接费用 441 6000元，应分配配开发间接费费各开发产品品实际发生的的直接成本如如下： 开发发产品编号名名称直接成本 101商品品房 500 000 102商品品房 1220 0000 151出出租房 775 0000 181周周转房 70 0000 2001大配套设设

52、施商店店 800 000 301商品品性土地11250000 合计 5220 0000 根据上列列公式，即可可为各开发产产品算得5月月份应分配的的开发间接费费： 1001商品房：550000元元416000元5220000元元 50 000元8%4 000元 102商品品房：1200 000元元8%99 600元元 151出出租房： 775 0000元86 0000元 1811周转房：70 0000元85 6000元 2001大配套设设施： 800 000元元866 400元元 301商商品性土地； 125 000元8100 000元元 根据上面面计算，就可可编制有如图图表5100所示的开发发

53、间接费用分分配表： 开发发间接费用分分配表 20000年5月单位：元 开发项目编编号名称直接成本本分分配开发间接接费 1001商品房50 00004 0000 1102商品房房120 000099 600 151出出租房75 0006 0000 1811周转房700 0005 6000 2001大配套设设施880 00006 4400 3001商品性土土地125 0000100000 合计5520 0000411 600 根据开发间间接费用分配配表，即可将将各开发产品品成本分配的的开发间接费费记入各开发发产品成本核核算对象的“开开发间接费”成成本项目，并并将它记入“开开发成本”各各二级账户的的

54、借方和“开开发间接费用用”账户的贷贷方，作如下下分录入账： 借：开发发成本房房屋开发成本本 25 2200 开发发成本配配套设施开发发成本 6 400 开开发成本商品性土地地开发成本 10 0000 贷：开发间接费费用 41 600 六、土地开发成成本的核算 一、土地开开发支出划分分和归集的原原则 房地产产开发企业开开发的土地，按按其用途可将将它分为如下下两种：一种种是为了转让让、出租而开开发的商品性性土地（也叫叫商品性建设设场地）；另另一种是为开开发商品房、出出租房等房屋屋而开发的自自用土地。前前者是企业的的最终开发产产品，其费用用支出单独构构成土地的开开发成本；而而后者则是企企业的中间开开

55、发产品，其其费用支出应应计入商品房房、出租房等等有关房屋开开发成本。现现行会计制度度中设置的“开开发成本土地开发成成本”科目，它它的核算的内内容，与企业业发生的土地地开发支出并并不完全对口口，原则上仅仅限于企业开开发各种商品品性土地所发发生的支出。企企业为开发商商品房、出租租房等房屋而而开发的土地地，其费用可可分清负担对对象的，应直直接计入有关关房屋开发成成本，在“开开发成本房屋开发成成本”科目进进行核算。如如果企业开发发的自用土地地，分不清负负担对象，应应由两个或两两个以上成本本核算对象负负担的，其费费用可先通过过“开发成本本土地开开发成本”科科目进行归集集，待土地开开发完成投入入使用时，再

56、再按一定的标标准（如房屋屋占地面积或或房屋建筑面面积等）将其其分配计入有有关房屋开发发成本。如果果企业开发商商品房、出租租房使用的土土地属于企业业开发商品性性土地的一部部分，则应将将整块土地作作为一个成本本核算对象，在在“开发成本本土地开开发成本” 账户中归集集其发生的全全部开发支出出，计算其总总成本和单位位成本，并于于土地开发完完成时，将成成本结转到“开开发产品”账账户。待使用用土地时，再再将使用土地地所应负担的的开发成本，从从“开发产品品”账户转入入“开发成本本房屋开开发成本”涨涨户，计入商商品房、出租租房等房屋的的开发成本。 二、土地开发发成本核算对对象的确定和和成本项目的的设置 （一一

57、）土地开发发成本核算对对象的确定 为了既有利利于土地开发发支出的归集集，又有利于于土地开发成成本的结转，对对需要单独核核算土地开发发成本的开发发项目，可按按下列原则确确定土地开发发成本的核算算对象： 11对开发面面积不大、开开发工期较短短的土地，可可以每一块独独立的开发项项目为成本核核算对象； 2对开发发面积较大、开开发工期较长长、分区域开开发的土地，可可以一定区域域作为土地开开发成本核算算对象。 成成本核算对象象应在开工之之前确定，一一经确定就不不能随意改变变，更不能相相互混淆。 （二）土地地开发成本项项目的设置 企业开发的的土地，因其其设计要求不不同，开发的的层次、程度度和内容都不不相同，

58、有的的只是进行场场地的清理平平整，如原有有建筑物、障障碍物的拆除除和土地的平平整；有的除除了场地平整整外，还要进进行地下各种种管线的铺设设、地面道路路的建设等。因因此，就各个个具体的土地地开发项目来来说，它的开开发支出内容容是不完全相相同的。企业业要根据所开开发土地的具具体情况和会会计制度规定定的成本项目目，设置土地地开发项目的的成本项目。对对于会计制度度规定的、企企业没有发生生支出内容的的成本项目，如如建筑安装工工程费，配套套设施费，可可不必设置。根根据土地开发发支出的一般般情况，企业业对土地开发发成本的核算算，可设置如如下几个成本本项目：（11）土地征用用及拆迁补偿偿费或土地批批租费；（2

59、2）前期工程程费；（3）基基础设施费；（4）开发发间接费。其其中土地征用用及拆迁补偿偿费是指按照照城市建设总总体规划进行行土地开发所所发生的土地地征用费、耕耕地占用税、劳劳动力安置费费，及有关地地上、地下物物拆迁补偿费费等。但对拆拆迁旧建筑物物回收的残值值应估价入账账并冲减有关关成本。开发发土地如通过过批租方式取取得的，应列列入批租地价价。前期工程程费是指土地地开发项目前前期工程发生生的费用，包包括规划、设设计费，项目目可行性研究究费，水文、地地质勘察、测测绘费，场地地平整费等。基基础设施费是是指土地开发发过程中发生生的各种基础础设施费，包包括道路、供供水、供电、供供气、排污、排排洪、通讯等等

60、设施费用。开开发间接费指指应由商品性性土地开发成成本负担的开开发间接费用用。土地开发发项目如要负负担不能有偿偿转让的配套套设施费，还还应设置“配配套设施费”成成本项目，用用以核算应计计入土地开发发成本的配套套设施费。 三、土地开发发成本的核算算 企业在土土地开发过程程中发生的各各项支出，除除可将直接计计入房屋开发发成本的自用用土地开发支支出在“开发发成本房房屋开发成本本”账户核算算外，其他土土地开发支出出均应通过“开开发成本土地开发成成本”账户进进行核算。为为了分清转让让、出租用土土地开发成本本和不能确定定负担对象自自用土地开发发成本，对土土地开发成本本应按土地开开发项目的类类别，分别设设置“