法律知识办法上海市房地产抵押

1、省人民政府水行政主管部门建立水土保持监测网络，对全省水土流失动态进行监测、预报，省人民政府定期将监测、预报情况予以公告。县级以上人民政府水行政主管部门及其所属的水土保持监督管理机构，应当建立执法上海市房地产抵抵押办法(19999年12月66日上海市人人民政府令第第76号发布布)第一章总总则第一条(制定目的和和依据)为了加强本本市房地产抵抵押管理，保保护当事人的的合法权益，维维护房地产市市场秩序，根根据中华人人民共和国城城市房地产管管理法、中中华人民共和和国担保法和和有关法律、法法规，结合本本市实际情况况，制定本办办法。第二条(适用范围)本办法适用用于本市行政政区域内的房房地产抵押。第三条(有关

2、用语含含义)下列用语在在本办法中的的含义：(一)房地地产抵押，是是指债务人或或者第三人以以不转移占有有的方式向债债权人提供土土地使用权、房房屋和房屋期期权(以下统统称房地产)作为债权担担保的行为;在债务人不不履行债务时时，债权人有有权依法处分分该抵押物并并就处分所得得的价款优先先得到偿还。(二)房屋屋期权，是指指以建设工程程总承包合同同、建设工程程施工总承包包合同或者以以商品房预购购(售)合同同约定将来某某一时间获得得建成房屋的的权利。房屋屋期权包括房房屋建设工程程期权和预购购商品房期权权。第四条(基本原则)房地产抵押押应当遵循平平等、自愿、公公平和诚实信信用原则。依法设定的的房地产抵押押权受

3、法律保保护。第二章抵抵押权的设定定第五条(可以抵押的的房地产)下列房地产产可以抵押：(一)依法法获得的尚未未建有房屋及及其他地上定定着物的出让让土地使用权权;(二)依法法获得所有权权的房屋及其其占用范围内内的土地使用用权;(三)依法法获得的房屋屋期权;(四)依法法可以抵押的的其他房地产产。第六条(不得抵押的的房地产)下列房地产产不得抵押：(一)以行行政划拨方式式获得的尚未未建有房屋及及其他地上定定着物的土地地使用权;(二)尚未未建有房屋及及其他地上定定着物的农村村集体所有土土地使用权;(三)学校校、幼儿园、医医院等以公益益为目的的事事业单位、社社会团体的教教育设施、医医疗卫生设施施和其他社会会

4、公益设施;(四)依法法列入城市房房屋拆迁范围围或者集体所所有土地征用用范围的房屋屋、土地使用用权;(五)政府府代管的房地地产;(六)未依依法登记领取取权属证书的的房屋和土地地使用权;(七)权属属不明或者有有争议的房地地产;(八)依法法被查封、监监管的房地产产或者依法被被以其他形式式限制转移的的房地产;(九)已出出租的公有居居住房屋;(十)依法法不得抵押的的其他房地产产。第七条(抵押担保的的债权范围)抵押担保的的债权范围，包包括主债权及及利息、违约约金、损害赔赔偿金和实现现抵押权的费费用。抵押合合同另有约定定的，从其约约定。第八条(抵押权担保保的期间)抵押权与其其担保的债权权同时存在，债债权消灭

5、的，抵抵押权也消灭灭。第九条(抵押物价值值的确定)设定抵押权权时，抵押物物的价值由抵抵押人和抵押押权人协商议议定。抵押人人和抵押权人人协商议定不不成的，可以以经双方当事事人协商委托托房地产评估估机构确定。法法律、法规另另有规定的除除外。第十条(抵押物的价价值与所担保保的债权)抵押物所担担保的债权不不得超出该房房地产的价值值;其中，出出让土地使用用权抵押所担担保的债权不不得超出国有有土地使用权权出让金的款款额，房屋建建设工程期权权抵押所担保保的债权不得得超出该建设设工程总承包包合同或者建建设工程施工工总承包合同同约定的建设设工程造价。设定抵押权权后，该房地地产的价值大大于所担保债债权的余额部部分

6、可以再次次抵押，但再再次抵押所担担保的债权数数额不得超出出其价值的余余额部分。第十一条(再次抵押押的告知)以已设定抵抵押权的房地地产再次抵押押的，抵押人人应当将已抵抵押的事实书书面告知接受受再抵押者。第十二条(以已出租租的房地产设设定抵押权)以已出租的的房地产设定定抵押权的，抵抵押人应当书书面告知承租租人，原租赁赁合同继续有有效。第十三条(以有期限限的房地产设设定抵押权)以有土地使使用年限的房房地产设定抵抵押权的，抵抵押所担保债债务的履行期期限不得超过过土地使用年年限。第十四条(以共有房房地产设定抵抵押权)以按份共有有的房地产设设定抵押权的的，抵押物以以抵押人享有有的份额为限限。以共同共有有的

7、房地产设设定抵押权的的，必须经全全体共有人同同意，抵押人人为全体共有有人。第十五条(以两宗以以上房地产设设定同一抵押押权)以两宗以上上房地产设定定同一抵押权权的，视为同同一抵押物;在抵押权存存续期间，其其承担的共同同担保义务不不可分割。抵抵押人和抵押押权人另有约约定的，从其其约定。第十六条(以出让土土地使用权设设定抵押权)以出让土地地使用权设定定抵押权的，所所担保的主债债权仅限于开开发建设该出出让地块的贷贷款，并不得得违反国家和和本市关于土土地使用权出出让、转让的的规定和土地地使用权出让让合同的约定定。第十七条(设定抵押押权时房屋与与土地使用权权的关系)房屋及其占占用范围内的的土地使用权权应当

8、同时抵抵押。以部分分房屋抵押的的，该部分房房屋所占相应应比例的土地地使用权应当当同时抵押。第十八条(以商品房房设定抵押权权)房地产开发发企业不得以以已预售的商商品房设定抵抵押权。房地产开发发企业以已建建成商品房设设定抵押权的的，在抵押权权存续期间，不不得销售该抵抵押物。第十九条(抵押合同同签订后新增增的房屋)抵押合同签签订后，土地地上新增的房房屋不属于抵抵押物。第二十条(以有限产产权房屋设定定抵押权)以有限产权权房屋设定抵抵押权的，必必须符合国家家和本市有关关有限产权房房屋权利的规规定。前款所称的的有限产权房房屋，是指房房屋所有人拥拥有的享有完完全的占有权权、使用权和和有限的处分分权、收益权权

9、的房屋。第二十一条条(以房地地产设定最高高额抵押权)债权人和债债务人可以以以房地产设定定最高额抵押押。设定最高高额抵押权时时，抵押人和和抵押权人应应当约定连续续发生债权的的期间、被担担保债权的最最高限额。约定的债权权发生期届满满后，抵押人人和抵押权人人应当办理最最高额抵押权权确定登记。实实际的债权发发生期短于约约定的债权发发生期的，可可以以实际的的债权发生期期为准;实际际的债权发生生期超出约定定的债权发生生期的，以约约定的债权发发生期为准。债债权发生期届届满时，实际际存在债权的的累计数额低低于最高债权权限额的，以以实际存在债债权的累计数数额登记为被被担保的主债债权额;实际际存在债权的的累计数额

10、超超出最高债权权限额的，以以最高债权限限额登记为被被担保的主债债权额。以最高额抵抵押担保的主主债权合同，仅仅限于借款合合同和就某项项商品在一定定期间内连续续发生交易而而签订的合同同。本条所称的的最高额抵押押，是指抵押押人与抵押权权人协议，在在最高债权额额限度内，以以房地产对一一定期间内连连续发生的债债权作担保的的行为。第二十二条条(以房屋屋建设工程期期权设定抵押押权)房地产开发发企业和其他他建设单位以以房屋建设工工程期权设定定抵押权，所所担保的主债债权仅限于建建造该建设工工程的贷款，但但已付清该建建设工程全部部建造款的不不在此限。以房屋建设设工程期权设设定抵押权，必必须同时符合合以下条件：(一

11、)房屋屋建设的开发发投资总额已已经完成255%以上;(二)该建建设工程承包包合同是能形形成具有独立立使用功能的的房屋的总承承包合同或者者施工总承包包合同;(三)该建建设工程范围围内的商品房房尚未预售。不得以房屋屋建设工程期期权设定最高高额抵押。以房屋建设设工程期权设设定抵押权，应应当符合国家家和本市关于于建设工程承承发包管理的的规定。第二十三条条(以预购购商品房期权权设定抵押权权)预购人以预预购商品期权权设定抵押权权，所担保的的主债权仅限限于购买该商商品房的贷款款，但已付清清该商品房全全部购房价款款的不在此限限。不得以预购购商品房期权权设定最高额额抵押。以预购商品品房期权设定定抵押权，应应当符

12、合国家家和本市关于于商品房预售售管理的规定定。第二十四条条(资金监监管)房屋建设工工程抵押权人人应当按合同同约定对贷款款资金的使用用进行监管，专专项用于该建建设工程的建建造。房地产开发发企业收取的的商品房预售售款和销售款款，应当委托托专门机构监监管使用，先先行用于清偿偿该房屋建设设工程的各项项贷款。房屋屋建设工程及及其占用范围围内的出让土土地使用权上上存在抵押权权的，应当注注销相应部位位的抵押权。对商品房预预售款和销售售款进行监管管的具体办法法，由市人民民政府另行制制定。本条第二款款所称的各项项贷款，是指指出让土地使使用权抵押贷贷款、房屋建建设工程期权权抵押贷款和和建造该建设设工程的其他他贷款

13、。第三章抵抵押合同第二十五条条(抵押合合同的形式)设定房地产产抵押应当签签订书面的抵抵押合同。抵押合同可可以以在主债债权合同中订订立抵押条款款的方式签订订，也可以单单独签订。第二十六条条(抵押合合同的主要内内容)抵押合同应应当包括以下下内容：(一)抵押押人和抵押权权人的姓名(或者名称)、住所;(二)被担担保的主债权权种类、数额额;(三)债务务人履行债务务的期限;(四)抵押押物的座落、用用途、结构、面面积、四至范范围以及价值值;(五)房屋屋权属和土地地使用权属状状况、土地使使用权取得方方式、房地产产权证编号;(六)抵押押担保的债权权范围;(七)抵押押人和抵押权权人约定的其其他事项。以房屋建设设工

14、程期权设设定抵押权的的，抵押合同同的内容除本本条第一款规规定外还应当当包括以下内内容：(一)建建设工程规划划许可证编编号;(二)国有有土地使用权权出让金的款款额;(三)该建建设工程的总总承包合同或或者施工总承承包合同约定定的建设工程程造价;(四)已投投入该建设工工程的款额，但但不包括获得得土地使用权权的费用;(五)建设设工程竣工日日期。以房地产设设定最高额抵抵押的，抵押押合同的内容容除本条第一一款规定外还还应当包括以以下内容：(一)连续续发生债权的的期间;(二)最高高债权限额。抵押合同不不完全具备本本条规定内容容的，可以补补正。第二十七条条(抵押合合同不得约定定的事项)订立抵押合合同时，抵押押

15、权人和抵押押人在合同中中不得约定在在债务履行期期届满而抵押押权人未受清清偿时，抵押押物的所有权权转移为债权权人所有。第二十八条条(抵押合合同的文字)抵押合同应应当用中文书书写，也可以以同时用其他他文字书写。第二十九条条(涉外房房地产抵押的的公证)抵押人和抵抵押权人一方方为香港特别别行政区、澳澳门特别行政政区、台湾地地区和外国的的自然人、法法人或者其他他组织的，应应当经本市公公证机构公证证。第三十条(无效合同同)下列抵押合合同为无效合合同：(一)违反反本办法第六六条、第十八八条第一款、第第二十二条第第三款、第二二十三条第二二款规定而签签订的抵押合合同;(二)主合合同无效的抵抵押合同，但但抵押合同

16、另另有约定的，从从其约定;(三)违法法签订的其他他抵押合同。第三十一条条(抵押合合同的变更)抵押人和抵抵押权人协商商一致，可以以变更抵押合合同。变更抵抵押合同，应应当签订书面面的抵押变更更合同。一宗抵押物物上存在两个个以上抵押权权的，需要变变更抵押合同同的抵押权人人，必须征得得所有后顺位位抵押权人的的同意。第三十二条条(抵押合合同的解除)抵押人和抵抵押权人协商商一致，可以以解除抵押合合同。解除抵抵押合同，应应当签订书面面的抵押解除除合同。第三十三条条(抵押合合同的终止)有下列情形形之一的，抵抵押合同终止止：(一)抵押押所担保的债债务已经履行行;(二)抵押押合同被解除除;(三)债权权人免除债务务

17、;(四)法律律规定终止或或者当事人约约定终止的其其他情形。第四章抵抵押登记第三十四条条(抵押登登记的效力)设定房地产产抵押权，应应当依法办理理抵押登记。抵抵押合同自抵抵押登记之日日起生效。抵押合同发发生变更的，应应当依法变更更抵押登记。抵抵押变更合同同自变更抵押押登记之日起起生效。第三十五条条(抵押登登记的机构)抵押人和抵抵押权人应当当按照房地产产登记的管理理权限，向市市或者区、县县房地产登记记机构办理抵抵押登记。第三十六条条(抵押登登记的申请人人和需提交的的材料)抵押人和抵抵押权人应当当共同提出抵抵押登记申请请。申请抵押押登记时，应应当提交身份份证件、主合合同、抵押合合同和以下材材料：(一)

18、以预预购商品房期期权设定抵押押权的，应当当提交商品房房预购(售)合同;(二)以房房屋建设工程程期权设定抵抵押权的，应应当提交房地地产权证书、该该建设工程的的总承包合同同或者施工总总承包合同;(三)以尚尚未建有房屋屋及其他地上上定着物的出出让土地使用用权设定抵押押权的，应当当提交房地产产权证书和土土地使用权出出让合同;(四)以其其他房地产设设定抵押权的的，应当提交交房地产权证证书。第三十七条条(变更抵抵押登记的申申请人和需提提交的材料)抵押合同发发生变更的，抵抵押人和抵押押权人应当共共同向原抵押押登记机构提提出变更抵押押登记申请。申申请变更抵押押登记时，应应当提交身份份证件、抵押押权利证明和和抵

19、押变更合合同。第三十八条条(注销抵抵押登记的申申请人和需提提交的材料)抵押合同终终止的，抵押押人和抵押权权人应当共同同向原抵押登登记机构提出出注销抵押登登记申请。申申请注销抵押押登记时，应应当提交身份份证件、抵押押权利证明和和以下材料：(一)按本本办法第三十十三条第一项项、第三项规规定，抵押所所担保的债务务已经履行或或者债权人免免除债务的，应应当提交债权权人出具的书书面证明;(二)按本本办法第三十十三条第二项项规定，抵押押合同解除的的，应当提交交抵押解除合合同;(三)按本本办法第三十十三条第四项项规定，发生生法律规定终终止或者当事事人约定终止止的其他情形形的，应当提提交有关材料料。办理注销抵抵

20、押登记手续续时，抵押人人申请但抵押押权人不申请请的，登记机机构可以受理理抵押人的申申请，并且责责成抵押权人人限期办理注注销登记。抵抵押权人逾期期仍未办理注注销登记的，可可以依法核准准抵押人的注注销登记。第三十九条条(抵押权权利证明的出出具、变更和和收回)房地产登记记机构应当在在受理抵押登登记申请之日日起的规定期期限内，依法法作出是否准准予登记的决决定，准予登登记的，应当当出具抵押权权利证明;不不予登记的，应应当书面通知知申请人。房地产登记记机构应当在在受理变更抵抵押登记之日日起的规定期期限内，依法法作出是否准准予变更登记记的决定，准准予变更登记记的，应当变变更抵押权利利证明;不予予变更登记的的

21、，应当书面面通知申请人人。房地产登记记机构应当在在受理注销抵抵押登记之日日起的规定期期限内，依法法作出是否准准予注销登记记的决定，准准予注销登记记的，应当收收回抵押权利利证明;不予予注销登记的的，应当书面面通知申请人人。第四十条(房地产权权证书和抵押押权利证明的的保管)抵押物的房房地产权证书书，由抵押人人保管。房地产登记记机构出具的的抵押权利证证明，由抵押押权人保管。第四十一条条(登记的的费用)办理抵押登登记和变更抵抵押登记时，抵抵押人和抵押押权人应当按按照有关规定定向房地产登登记机构支付付登记费用。第四十二条条(登记资资料的查阅)抵押登记、变变更抵押登记记、注销抵押押登记的有关关资料应当对对

22、公众开放查查阅。具体办办法按照市人人民政府有关关规定执行。第五章抵抵押物的占管管第四十三条条(抵押物物的占管及占占管责任)抵押物由抵抵押人占管。抵押人在占占管期间应当当维护抵押物物的安全与完完好。抵押权人有有权按照抵押押合同的约定定、监督、检检查抵押物的的占管情况。第四十四条条(抵押物物的出租)抵押人在抵抵押期间将抵抵押物出租的的，应当将已已抵押的事实实书面告知承承租人。第四十五条条(抵押物物的转让)除本办法第第十八条第二二款规定外，抵抵押人在抵押押期间可以转转让抵押物。除除房地产开发发企业预售、销销售商品房外外，抵押人在在抵押期间转转让抵押物的的，应当事先先以书面形式式通知抵押权权人，并将已

23、已抵押的事实实告知受让人人。抵押人未未事先通知抵抵押权人或者者未告知受让让人的，转让让行为无效。转让抵押物物所得的价款款，抵押人可可以与抵押权权人协商提前前清偿抵押所所担保的债权权，也可以与与抵押权人协协商向约定的的第三人提存存作为抵押财财产。抵押人通知知抵押权人时时，应当同时时提出转让抵抵押物的价格格和对转让款款的处理方式式，并与抵押押权人就此进进行协商。抵押权人应应当在接到通通知后的155天内书面答答复抵押人，并并可以向房地地产登记机构构登记备案;逾期未作答答复的视作无无异议。抵押押权人认为转转让抵押物的的价格明显低低于其价值的的，可以要求求抵押人提供供新的担保;抵押人不同同意提供新的的担

24、保的，抵抵押权人可以以不准予转让让该抵押物。抵押人向房房地产交易管管理机构提出出过户申请，或或者预购商品品房转让合同同的登记备案案申请时，应应当提交其与与抵押权人关关于转让款处处理方式的协协议或者其通通知抵押权人人而抵押权人人逾期未作答答复的证明，房房地产交易管管理机构据此此移交房地产产登记机构办办理房地产转转让变更登记记或者预购商商品房转让合合同的登记备备案手续。抵押人转让让抵押物所得得的价款，超超出债权数额额的部分，归归抵押人所有有，不足部分分由债务人清清偿。第四十六条条(抵押合合同的继受履履行)作为抵押人人的法人或者者非法人组织织变更后，其其继受主体应应当继续履行行原抵押合同同。作为抵押

25、人人的自然人死死亡或者被依依法宣告死亡亡时，该抵押押物的合法继继承人或者受受遗赠人应当当继续履行原原抵押合同，但但当事人放弃弃继承或者遗遗赠的除外。第四十七条条(抵押物物和抵押人变变化的通知责责任)有下列情形形之一的，抵抵押人或者其其继受人应当当及时书面通通知抵押权人人：(一)已设设定抵押权的的房屋被依法法列入拆迁范范围的;(二)因作作为抵押人的的自然人死亡亡或者被依法法宣告死亡而而发生继承、析析产;(三)因作作为抵押人的的法人或者非非法人组织变变更而发生继继受情形的。除自然损耗耗外，抵押物物灭失或者毁毁损的，抵押押人应当立即即采取有效措措施防止损失失扩大，并通通知抵押权人人。第四十八条条(抵

26、押物物灭失或者毁毁损的补救)抵押权因抵抵押物灭失而而消灭。抵押押人和抵押权权人协商一致致，可以由抵抵押人将灭失失或者毁损所所得的赔偿金金向抵押权人人提前清偿所所担保的债权权，也可以向向第三人提存存作为抵押财财产处理。抵押人怠于于向造成抵押押物灭失或者者毁损的责任任人追究赔偿偿责任的，抵抵押权人可以以代位求偿。因抵押人的的过错而导致致抵押物灭失失或者毁损，不不能或者不足足以担保其债债务履行时，抵抵押人应当重重新提供或者者增加抵押物物，以弥补原原抵押物价值值的损耗部分分。第四十九条条(抵押物物拆除改建的的限制)除城市建设设需要拆迁房房屋外，未征征得抵押人的的书面同意，抵抵押人不得将将已设定抵押押权

27、的房屋拆拆除或者改建建。第五十条(抵押房屋屋的拆迁)房屋在抵押押期间被依法法列入拆迁范范围的，按下下列规定处理理：(一)以交交换产权作为为补偿的，以以交换所得房房屋重新设定定抵押权;(二)实行行作价补偿的的，抵押人可可以与抵押权权人协商提前前清偿抵押所所担保的债权权，也可以与与抵押权人协协商将补偿金金向约定的第第三人提存作作为抵押财产产。抵押人与拆拆迁人达成安安置补偿协议议后，应当与与抵押权人就就前款规定的的事项进行协协商。抵押人人向拆迁人提提交其与抵押押权人关于该该抵押权及其其所担保债权权处理问题的的书面协议后后，方可取得得补偿金和安安置房屋。根据本条第第一款第一项项规定重新设设定抵押权的的

28、，抵押人和和抵押权人应应当重新签订订抵押合同。原原抵押物上存存在两个以上上抵押权的，各各抵押权的先先后顺序应当当与原抵押登登记的顺序一一致。第五十一条条(抵押权权的转让)抵押权不得得与债权分离离而单独转让让或者作为其其他债权的担担保。抵押权可以以随主合同债债权转让而转转让，受让人人享有原抵押押权人的相应应权利，抵押押权转让合同同应当向房地地产登记机构构办理登记。最高额抵押押的主合同债债权不得转让让。第六章抵抵押权的实现现第五十二条条(行使抵抵押权的条件件)债务履行期期届满时，有有下列情形之之一的，抵押押权人可以行行使抵押权：(一)债务务人不履行到到期债务的;(二)债务务人死亡、被被依法宣告死死

29、亡，其合法法继承人，受受遗赠人不履履行到期债务务的;(三)债务务人解散或者者被宣告破产产的;(四)抵押押权人未受清清偿的其他情情形。第五十三条条(一宗抵抵押物上一个个抵押权的行行使方式)一宗抵押物物上存在一个个抵押权的，债债务履行期届届满而未受清清偿的抵押权权人可以与抵抵押人协议，以以抵押物折价价或者以拍卖卖、变卖该抵抵押物所得的的价款受偿。第五十四条条(一宗抵抵押物上两个个以上抵押权权的行使方式式)一宗抵押物物上存在两个个以上抵押权权的，债务履履行期届满而而未受清偿的的抵押权人行行使抵押权时时，应当通知知其他抵押权权人，并应当当与所有先顺顺位抵押权人人就该抵押权权及其被担保保债权的处理理进行

30、协商;协商不成的的，该抵押权权人可以与抵抵押人协议以以拍卖或者变变卖方式处分分抵押物。各抵押权人人对拍卖或者者变卖抵押物物所得价款的的优先受偿顺顺序，以抵押押登记的顺利利为准。拍卖或者变变更抵押物所所得的价款，应应当按照下列列方式处理：(一)对债债务履行期届届满的抵押权权人，清偿所所担保的债权权;(二)对其其他抵押权人人，抵押人可可以与其协商商提前清偿抵抵押所担保的的债权，也可可以与其协商商将处分抵押押物所得的价价款向约定的的第三人提存存作为抵押财财产。第五十五条条(抵押物物处分方式的的规定)抵押人和抵抵押权人选择择以拍卖方式式处分抵押物物的，按照国国家和本市有有关拍卖的规规定办理。抵押人和抵

31、抵押权人选择择以变卖或者者折价方式处处分抵押物的的，不得违反反本市有关房房地产转让的的规定。第五十六条条(优先购购买权)抵押人和抵抵押权人协议议以折价、变变卖方式处分分抵押物的，下下列自然人、法法人或者其他他组织在同等等条件下依法法享有优先购购买权：(一)按份份共有抵押物物的其他共有有人;(二)抵押押前已出租房房地产的承租租人。抵押人和抵抵押权人以抵抵押物折价或或者变卖抵押押物前，应当当书面征询前前款所列享有有优先购买权权的当事人是是否行使优先先购买权。第五十七条条(抵押权权人收取孳息息)债务履行期期届满，债务务人不履行债债务致使抵押押物被人民法法院依法查封封的，自查封封之日起抵押押权人有权收

32、收取该抵押物物的孳息。抵抵押权人未将将查封抵押物物的事实通知知应当清偿法法定孳息的义义务人的，抵抵押权的效力力不及于该孳孳息。前款孳息应应当先充抵收收取孳息的费费用。第五十八条条(处分抵抵押物所得价价款中土地收收益的处理)以行政划拨拨土地使用权权连同地上定定着物设定抵抵押权的，抵抵押权人处分分抵押物时，应应当缴纳相当当于应当缴纳纳的国有土地地使用权出让让金的款额后后，方可就剩剩余价款优先先受偿。第五十九条条(新增房房屋的拍卖所所得)需要拍卖抵抵押的房地产产时，可以依依法将土地上上新增的房屋屋与抵押物一一同拍卖，但但对拍卖新增增房屋所得的的价款，抵押押权人无权优优先受偿。第六十条(处分抵押押物所得价款款的分配)处分抵押物物所得的价款款，依下列顺顺序分配：(一)处分分抵押物的费费用;(二)处分分抵押物应缴缴纳的税费;(三)相当当于应缴纳的的国有土地使使用权出让金金的款额;(四)应支支付的建造该该建设工程的的欠款;(五)主债债权及利息、违违约金、损害害赔偿金;(六)剩余余金额交还抵抵押人。处分抵押物物所得价款不不足抵押所担担保债权数额额的部分，由由债务人负责责清偿。处分有限产产权房屋所得得价款的分配配，不得违反反国家和本市市的有关规定定。第六十一条条(出让土土地使用权抵抵押权人的受受偿范围)抵押人以出出让土地使用用权设定抵押押权后，又以以该土地上新新增