不动产评估梳理课件

1、不动产评估梳理不动产评估梳理内容梗概1 不动产估价方法简单梳理2 不动产评估的整体流程3 Black-Scholes实物期权模型学习4 各评估类资格考试小汇内容梗概不动产估价方法收益法市场法成本法剩余法（假设开发法）路线价法基准地价系数修正法 目的：让大家对不动产估价有一个整体上的梳理和把握不动产估价方法收益法收益法是有收益或有潜在收益不动产的首选方法未来每年的预期纯收益 总收益总费用 收益必须是持续且有规律地产生的，长期可以取得的一般正常收益，排除特殊的、偶然的因素 客观、持续、稳定 总费用：一般有管理费、维护费、税费、保险费、房屋折旧费等 收益法是有收益或有潜在收益不动产的首选方法收益法

2、还原率 1 安全利率风险调整值 安全利率：无风险的资本投资利润率，可选用同一时期一年期国债年利率或者一年期银行定期存款年利率 风险调整值：应根据估价对象所处地区社会经济发展和土地市场状况等对其影响程度确定 2 市场调查法 调查市场上近期发生的3宗以上在类型、性质等方面都近似的交易案例的纯收益与其价格比率的均值收益法 还原率市场法 替代原理 说服力强案例选取原则 1 用途相同 2 交易类型相同 3 同一供需圈（同一地区） 4 交易时间相近（最好在3个月以内） 5 正常交易或可修正为正常交易市场法 替代原理 说服力强市场法 修正要素 1 交易情况修正(利害关系、急于买卖、信息不对称、个别偏好等)

3、2 交易日期修正 3 区域因素修正 4 个别因素修正 5 土地使用权年期修正 6 容积率修正市场法 修正要素市场法 a 区域因素：交通条件、公共服务和基础配套、环境条件、商业繁华程度、产业集聚程度、教育配套设施等 b 个别因素：土地位置、形状、面积大小、宗地内基础设施水平、临街状况、地势、地质条件、水文条件、房屋的建筑结构、楼层、朝向、新旧程度、房型、装修、物业管理等，还有诸如规划限制等 C 土地使用权年期：住宅用地70年、工业用地50年、教科文卫体50年、商业旅游娱乐用地40年、综合或其它用地50年市场法 a 区域因素：交通条件、公共服务市场法 统一货币单位 分期付款的价格折算 交易日期修正

4、前：应统一折算到交易期日 交易日期修正后：应统一折算到估价期日 小窍门 建筑物楼层的修正 多层建筑：651243 高层及小高层建筑：n-1层、n层、n-2层 市场法 统一货币单位市场法 建筑物楼层的划分 低层：1-3层 多层：4-6层 中高层（小高层）：7-9层 高层：10层及以上 超高层：建筑高度100米以上 来源:住宅设计规范GB50096-1999（2003年版） 办公建筑设计规范JGJ67-89市场法 建筑物楼层的划分成本法土地土地取得费 土地开发费 相关税费 资本利息 开发利润(6%-10%) 土地增值收益 相关修正（如年期修正等） 确定土地价格成本法土地成本法 土地取得费 1 集体

5、土地：就是征地费用。包括土地补偿费(6-10倍)、安置补助费(4-6倍)、地上附着物和青苗补偿费等 2 国有土地：土地出让金、拆迁房屋补偿费、拆迁安置补助费等 土地开发费 基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费（各地情况不一） 相关税费 耕地开垦费(占多少垦多少)、征地管理费、耕地占用税、新菜地开发基金、教育费附加、房屋拆迁管理费、南水北调费等（各地情况不一）成本法 土地取得费成本法房屋建筑物1 建安造价 预决算资料，当地土建、安装价格2 前期费用和其它相关税费 一般有：规划管理费、勘查设计费、建设单位管理费、招标管理费、质量监督费、合同鉴证费、安全监督管理费、工程监理费、抗震技术

6、审查费、白蚁防治费、墙体材料基金、消防设施配套费等(搜集或询问计算标准)3 资金成本 合理建设工期4 重置价格确定5 成新率确定 a 年限法 尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)*100% b 打分法 结构部分得分*G+装修部分得分*S+设备部分得分*B c 综合成新率 c=a*40%+b*60%6 评估值=重置价格*综合成新率成本法房屋建筑物成本法结构生产用房受腐蚀的生产用房非生产用房残值率钢结构705080不定钢筋混凝土结构5035600砖混结构4030502%砖木结构3020403%-6%简易结构100房屋建筑物经济使用年限和残值率成本法结构生产用房受腐蚀的生产用房非生产用房残值率

7、钢结构70剩余法 剩余法 又叫假设开发法 1 假设开发条件 a 测算开发完成后的不动产价值 b 计算开发成本(建筑费、专业费、税费、租售费用、不可预见费等) c 利息 d 利润 e 计算土地价格 2 建成条件(算是一种思路) a 确定不动产交易价格 b 交易税费 c 建筑物现值 d 确定土地价格剩余法 剩余法 又叫假设开发法基准地价系数修正法 适用于有基准地价和相应修正体系成果的地方 基本程序 1 基准地价成果的收集整理 2 宗地级别及基准地价的确定 3 宗地影响因素调查及修正系数确定 4 年期修正 5 期日修正 6 容积率修正 7 开发程度和其它因素修正 8 宗地价格确定基准地价系数修正法

8、适用于有基准地价和相应修正体系成果的地方路线价法适用于城市市街地土地的估价，迅速、公平。街道旁宗地，接近性大致相等，使用价值基本一致的地段。 宗地价格=路线价*深度指数修正*宗地面积+其它修正额 深度指数修正表、标准宗地、标准深度、里地线、临街地(表地)、里地 其它修正：宽度、宽深比(大型商店)、容积率、出让转让年期、朝向、地价分配率(土地单价调整分摊到各楼层的比率)路线价法适用于城市市街地土地的估价，迅速、公平。街道旁宗地，不动产评估的整体流程1 前期工作 a 核对房屋建筑物(土地)申报明细表是否填列齐全、正确，与账面值是否相符 b 找相关人员了解建筑物(土地)基本情况、使用现状，索取产权证

9、明文件(产权证、立项文件、租赁合同等) c 根据房屋(土地)原值、净值大小及重要性程度，确定重点房屋(土地) d 明确所有房屋(土地)位置，制作现场勘查路线草图及方案 工作中会遇到不少产权不完善或有瑕疵的情况，如何解决？不动产评估的整体流程1 前期工作不动产评估的整体流程2 不动产现场勘查要领 产权状况 实体状况 利用状况 周边状况 做好记录、拍摄照片、画出草图 在去现场前，应该尽可能地收集资料，了解评估对象的具体情况，如果评估对象较多或者情况复杂，应提前勾勒出勘查路线的草图，确定控制性建筑不动产评估的整体流程2 不动产现场勘查要领不动产评估的整体流程 产权状况 主要是产权不完善、产权瑕疵方面

10、的，诸如所有权、使用权、地役权等权利纠纷，土地的来源、建筑物的年代等 实体状况 宏微观位置、四至、自然条件（形状、坡度、平整度等）、基础设施（路、电、水、暖等的供应和保障程度）、地上建筑物的分布、内外部的装修情况等。做好建筑物基本情况调查表，对重点建筑做好成新率的现场打分 利用状况 现状用途、有无改扩建及改扩建范围、现场经营情况等 周边状况 估价对象周边土地和建筑物的利用现状、区域环境等 尽量做好附图的对照不动产评估的整体流程 产权状况不动产评估的整体流程3 作价前的资料收集收益法 总收益、总费用、还原率 市场法 交易案例 成本法 各种取费标准和规定文件不动产评估的整体流程3 作价前的资料收集

11、不动产评估的整体流程4 评估作价5 评估初步结果的分析 a 一般我们都会采用两种方法来进行作价，如果两个结果差异较大，则在选取其中一个结果或加权取值时要有充分合理的理由 b 如果评估结果发生较大的增减值的情况，则要做出相关原因的阐述 c 评估取价依据、过程和结果要经得起推敲和检验(重新审视)不动产评估的整体流程4 评估作价Black-Scholes实物期权定价模型学习 实物期权是指在实物资产中的未来选择权，是实物资产的所有者根据未来外部环境的变化而调整实物资产使用形态的灵活处置权。实物有价值，实物期权同样也有价值。 实物期权的理论与方法可用于企业价值评估、自然资源价值评估、研发项目及无形资产评

12、估、柔性制造设备的评估以及房地产的评估。 实物期权的定价方法有Black-Scholes模型、二叉树模型、蒙特卡罗方法等。下面主要介绍我最近在看的Black-Scholes模型在房地产评估中的应用。Black-Scholes实物期权定价模型学习 Black-Scholes实物期权定价模型学习布莱克-舒尔斯实物期权定价模型主要用于不支付红利的欧氏看涨期权的定价假设条件：1 理想市场(无税、无交易成本、资产无限可分、允许卖空等)2 无风险收益率保持不变3 价格遵循几何布朗运动Black-Scholes实物期权定价模型学习布莱克-舒尔斯Black-Scholes实物期权定价模型学习布莱克-舒尔斯实物

13、期权定价公式 C = S*N(d1)-K*e-rt *N(d2) d1= (ln(s/k)+(r+ 2/2)*t) / (*t0.5) d2=d1- *t0.5C 实物期权价值S 当前资产价格K 实物期权到期执行价格N(d1)、N(d2)分别代表标准正态分布的累积概率分布函数(即分别代表某一服从正态分布的变量小于d1、d2的概率)r 年无风险收益率t 到期时间 资产平均价格波动标准差Black-Scholes实物期权定价模型学习布莱克-舒尔斯Black-Scholes实物期权定价模型学习案例： 某企业拟购置一栋写字楼作为公司总部。该写字楼将于6个月后竣工交付使用。开发商提出的预售条件是：签署预

14、购合同时缴纳150万元定金，该定金在签订正式购房合同时不能冲抵购房款，6个月后如企业决定购买，则以8200万元的总价成交。若目前类似写字楼的市场价格为8000万元，类似写字楼的市场价格年平均波动率为25%，当前市场无风险收益率为6%，问该企业该如何进行购买决策，是否可以签订该预购合同？Black-Scholes实物期权定价模型学习案例：Black-Scholes实物期权定价模型学习方法一: (现金流折现法) 该企业总购楼支出的现值 m=150+8200/(1+3%)=8111 万元 该写字楼当前市场价格 n=8000万元 n m 则该企业肯定会拒绝签订该预售合同 Black-Scholes实物期权定价模型学习方法一: (现Black-Scholes实物期权定价模型学习方法二: (布莱克-舒尔斯定价公式) 企业相当于持有一份6个月后购买写字楼的期权，且不能提前执行，说明企业持有的是一个欧氏看涨期权。同时