购房相关知识

1、相信大家有不少购房者也在自掏口袋看水儿有多深，现贴出一贴，望大家做到心中有底。正因为商品房的销售中存在诸多陷阱”，所以在购买商品房时，与房地产商签订合同，要特别小心。购买期房时，签订预售合同；购买现房时，签订销售合同。在签订这些合同时，必须仔细。务必妥善保存好原始材料，如合同、发票、收据凭证、协议书等，一旦发生争议或违约，可凭证据投诉或 诉诸法律。由于购房者大都是第一次签订这类合同，不熟悉有关规定，往往听任房地产商怎么说，就怎么 填。最常见的是合同由房地产商填好，购房者只是签字、盖章而已。到了发生房地产纠纷，一看合同，合 同的条文有利于房地产商，购房者如同哑巴吃黄连 有苦说不出！关于签订这些合

2、同，从事房地产业务的何悦律师事务所，这样提醒众多的购房者：在购房前应依照中华 人民共和国城市房地产管理法的有关规定，仔细审查商品房预售方的资格、条件：一、预售方已交付全部土地使用权转让金，取得土地使用权证书。只有向国家缴纳了土地出让金，取得了 该土地使用证书后，在该土地上所建的房屋才可以进入流通领域；二、预售方持有建设项目规划许可证。城市的任何建设项目都必须置于城市总体规划之下，房地产开发商 只有在其项目符合规划，拿到城市建设工程规划许可证后才能开工建设。否则，属违章建筑，极有可能被 政府强令拆除；三、预售方投入开发工程建设的资金已达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定了施工进度 和

3、竣工交付日期。这一点很关键，从目前的房屋买卖纠纷来看，很大一部分缘于房地产开发商投入不足， 不能按时完工。这一规定对打击房地产投机、欺诈等不法行为效果明显；四、预售方已向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得了商品房预售许可证。以上条件，预 售方必须同时具备。在确定了预售方符合中华人民共和国城市房地产管理法的有关规定之后，在你准备与之签约时，何悦 律师事务所这样提醒诸位购房者：若您主意已定，要与房屋销售方签订房屋买卖合同应着重审查合同的以下条款：一、房屋所占土地的使用权。如果卖方未合法取得该土地的使用权，应责成卖方首先向国家缴纳土地使用 金；二、标的及质量条款。您要问明拟买的商品房位于

4、何处何路几号几层，是砖混结构还是砖木结构，朝向如 何？建筑面积及居住面积各为多少？三、价款及支付条款。合同中应明确规定每平方米价格及总价，如果包括其他费用如水暖、煤气的初装费 等、应一并列明；该房款是一次付清还是分期付款？是现金支付还是票据支付？若消费者购买的是期房， 最好争取分期付款方式，签合同时先付总价款的百分之四十，待工程完工过半时再付百分之三十，等工程 竣工交付时付清最后的百分之三十，这样，就可以给房地产开发商设定对等的义务，减少消费者的购房风 险；四、违约条款。应列明一方违约时支付违约金的合理数额或违约金计算办法。如房屋开发商在格式合同中 私自定下诸如 若开发商不能按时交付房屋，按该

5、房屋合同价款0.001%支付违约金”的不合理条款时，您应对此坚决抵制，因为这是房地产开发商不想履约的一个征兆。若合同未约定违约金条款时，依法律规定由 违约方支付对方合同总价 1%至5%的违约金；五、房产证的办理。合同中应约定房屋交付后，如何办理房产证过户手续。建议您尽快办理房产证，因为 房产证是房屋所有权的证明。签合同请注意五大问题正式条款五大方面首先，对于房屋所用的建筑材料、装修标准都要在合同中加以明确。房屋所用的建筑材 料，直接关系到房屋的质量。装修标准也应明确，一般来说，住宅大部分是粗装修，以利于购房者根据自 己的喜爱，对房屋进行装修。其次，对于小区所应具备的公用配套服务设施要在合同中加

6、以明确。公用配套服务设施（如商店、邮局、 学校等）的种类及数量、质量直接关系到居民的生活质量，因此应在合同中具体列明小区所具备的公用配 套服务设施的种类、数量及具体交付使用的时间。再次，对于房屋的附属设施要进行约定。房屋的附属设施包括自用的附属设施和共用的附属设施。自用的 附属设施包括煤气、卫生洁具等；共用的附属设施包括电梯、电视天线、电话线等。对于房屋包括的附属 设施要在合同中列明。然后，对于房屋的建筑面积要约定，并明确当交付的房屋的建筑面积和合同所约定的建筑面积不符时，应 如何处理。在约定房屋的建筑面积时，要分别写明实得的建筑面积和分摊的公用建筑面积，以防开发商虚 报要分摊的公用建筑面积。

7、由于住房实际能够利用的仅是实得的建筑面积，因此实得的建筑面积和房屋总 的建筑面积比率（即房屋的使用率）越大，对于住户来将越有利。住宅的使用率一般来讲应不低于7 0%。最后，对合同中没有涉及到的内容， 购销双方应另行签订补充协议加以规范。商品房预售合同只是对买卖商品房的一般事项作了具体规定，实际上由于楼盘的性质不同，开发商促销手段不一样，有许多内容是合 同中没有涉及到的。为了规范双方的交易行为，减少交易纠纷，就双方约定的其他事项另行签订补充协议 也是必要的。补充协议三大注意：1、关于免费赠送住宅设备、设施的补充协议。发展商如许诺免费赠送I D D电话、 进口家具、电器，可以在补充协议上载明，为了

8、防止歧义，最好标明赠送电话包括免初装费及送电话机、 电话线，以后万一打起官司来，就有凭有据了，不会因对方口说无凭或钻字眼而吃哑巴亏。2、关于购房入户的补充协议。如所购商品房符合当地政府有关购房入户的规定，且开发商承诺代为办理有关手续，购 房者可要求签订关于此问题的补充协议，并在协议中订明：如开发商不能在约定期限内办妥入户手续，购 房者有权解除合同，所付一切费用由开发商如数退还。3、关于银行按揭的补充协议。这是近几年在付款方式上出现的新问题。为解决购房资金不足的难题，开发商可委托某一家或几家银行为其开发的楼盘提供购房按揭，但按揭的年 限与成数发展商不权决定，须由贷款银行根据购房者提供的担保条件最

9、后确定，一般在购房合同签订后的 一个月内才能知晓。因此为了降低风险、维护自身权益，购房者可要求开发商就此问题签订补充协议，在协议中订明：如按揭申请不被银行所接纳，购房者有权解除合同；如按揭成数与年限低于特定值（如七成1。年），购房者可要求变更付款方式等等。在建的房子不难判定是期房，建好的房子是否就是现房呢？不一定！一位律师告诉记者，按国家销售现房”的规定，已经盖好的房子，不等于是现房”，已经有人入住的房子也不等于是 现房”，而已领房产证和土地使用证的房子才叫现房”。这种现房销售已不再需要 销售许可证”，而是要查看房产证”，签合同也不是必须使用商品房买卖标准合同。购买这种房子，对购房人有利的 是

10、可以做到眼见为实，但购房人的眼光可要敏锐点儿，千万别心血来潮，买错了现房”比买期房更容易使自己陷入被动。有关专家表示，没有土地使用证和房产证的房不管它是盖好的还是有人居住的，仍要按期房销售，购房人 除了要查看预售许可证外，还要特别留意自己买的房子是否已经被抵押。有的人以为某个小区已有人入住，或入住的业主已经拿到房产证，以为买这种房子就万无一失了，实际上这里存在着某种误解。购房人一定 要清楚房子按套拥有独立产权，可以分别抵押，别人的房子没问题，不等于您要买的房子也没问题。其实， 房子盖好了又没有预售出去，被抵押的可能性更大。此外，购房者要特别当心房产商销售的尾房”。房子盖好了，还剩几套没卖出去，

11、预售许可证过期了，房产证又没办下来，这种 无证”房不能说绝对不能买，但买时一定要查清楚，最好的办法是坚持预售合同登 记备案后再付款，不见兔子绝不撒鹰。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂， 今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑思纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之

12、事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之日 能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也； 亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。 先帝在时, 每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣， 愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也V。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于 败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之 明；故五月渡泸