养老地产运营模式与说明

1、养老地产运营模式与说明养老地产运营模式与说明第1页点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本目录.中国养老地产.全龄小区.养老人群特征与需求.养老地产运行9大要诀养老地产运营模式与说明第2页点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本 中国是当前世界老年人口最多、增加最快国家。截至年底，我国60岁及以上老年人口已达2.12亿人，占全国总人口15.5%。据全国老龄委办公室预计，到2025年，老年人口总数将到达3亿；到2050年我国老年人口总数将超出4亿，即每三个人中就有一个老年人。伴随我国步入老龄社会，养老问题已经成为中国关注大事，同时养老型地产也成了很多开发商争抢商机。.中国养老地产

2、养老地产运营模式与说明第3页点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本 据官方发布的统计资料显示，现阶段，中国60岁以上老年人口已接近两亿，约占全国总人口的七分之一，而且这个比例会在今后几年中快速增长。同时，我国人均GDP也将快速达至3000美元，此时的居民消费能量会逐渐释放，务必促使老年产业市场潜力的进一步扩大。在我国快速进入老龄化社会大背景下，受庞大产业规模的引诱，众多房地产企业和保险机构空前关注养老地产的发展。比如万科、保利等大规模企业都将养老地产纳入下一步开发战略中，中国人寿、中国平安等国内大型保险公司都把投资养老地产作为战略规划的一部份；而另一面的情况是，部份涉足养老地产的开发

3、商，由于受养老地产政策不明朗及赢利模式阻畅等因素左右，最后只得停留在观望中。那么，中国现有的养老居住特点是什么？养老开发现状又是如何？中国现有养老居住特点和现实状况养老地产运营模式与说明第4页中国现有养老居住特点。在中国传统居住千年文化“孝义”思想沉淀影响下，十分重视家庭团聚观念，习惯于三代同堂生活方式，大部份老年人更愿意与儿女共居住或邻近儿女居住，以尽享天伦之乐。因而，中国约有85%老人仍首选居家养老，其次约有7%老人才是愿意入住养老院。国家和地方政府出台了基础养老保障政策，确立了以家庭养老为基础、以小区养老为依靠、以机构养老为补充主调，并提出构建“9073”养老格局（即：90%经过家庭照料

4、实现养老，7%经过小区照料养老，3%入住养老机构集中养老）。养老地产运营模式与说明第5页商业养老地产业期待政策支持。 养老地产开发从投资到获取回报需要一个漫长过程。中国老龄科学研究院教授们曾表示，养老地产普通年投资回报率不过10%。建立一个养老小区，在中型城市需要成千上万亩土地，若在交通方便、环境很好地段找到这么一块土地实非轻易之事。况且，因为招 拍 挂 土地成本太高，经过正当路径拿地极难。怎样拿地开发性质决定了成本高低，也决定了今后怎样退出。养老地产土地性质非常主要，有险资则希望与政府协议拿地，比如用工业用地开发养老地产，成本即使低廉，但最终退出会相当麻烦。另外，用于养老地产土地是属于经营性

5、还是非经营性，是应该经过协议转让还是招拍挂，这些政策在地方并没有得到细化落实。基于这么一个社会背景下，万科、保利等巨头地产企业慎重不是毫无道理。首先是养老地产政策尚不明确，按照当前通常做法，老年福利院由民政部门主管，那么房地产企业怎样与政府部门合作，必须有明确政策指导；其次，养老地产有一定社会福利性质，需要政策在土地出让、银行贷款乃至税费上有一定政策优惠，才能促进开发商进军主动性。愿望国家和地方政府、银行机构能对养老小区建设给予一定政策支持和利率优惠，并给予勉励、实施反向住房抵押贷款和房地产投资信托基金，全力来支持养老小区建设。养老地产运营模式与说明第6页中国现有养老地产开发觉实状况。 当前，

6、商业养老地产主要产品形态包含：保险资金推出升级版养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长久经营；也有开发商推出养老地产项目，其在项目开发过程中针对老人居住住宅采取配建方式，有些则是针对老人群体产品；打出了全项目标养老地产牌。不论哪一个产品形式，可连续发展商业模式才是作为商业机构开发企业所关注。因而，我国开发商在养老地产盈利模式方面也各种形式并存：“长久持有”、“出售”和“出售与持有相结合”。对于大型综合性老年住宅小区则往往采取住宅建设与小区管理相结合经营模式或者住宅建设与小区管理相分离经营模式。养老地产运营模式与说明第7页养老地产概念与特征养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下,由房地

7、产开发七爷或相关社会机构推出适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求,为老年人健康提供狼嚎基础设施保障老年住宅产品.它基础形式有以下几类:老年小区、公寓、住宅、旅游地产、养老院、托老所等.特征:与普通商业抵偿相比,养老地产具备以下特点:1是在选址方面,要综合考虑交通、居住环境、生态条件等各方面原因;2是对于住宅规划设计要求高,如要求无障碍设计、要有紧急呼叫系统等;3是对于配套设施及服务要求更高,对于老年人而言,能够便利地在住宅附近“一站式”处理各项需求.这就决定了养老地产开发资金需求量大、产业链长、各方利益关系复杂.养老地产运营模式与说明第8页成熟的老年社区有几

8、点优势保证良好的自然环境,规模不宜过大理念先进以老人医护中心为核心,功能区配套完善. 设置医护中心,并建设养老小区,包含医疗、护理、养老、休养等不一样功效建筑结构组合,以护士站或护理站为服务区.辐射服务功效设施建筑. 养老地产内环境非常优美,距离中心城市较近,普通在10公里左右.面积普通在10公顷(150亩)左右.项目含有一定规模,但规模也不宜过大,并把老年专科医院规模控制在必要范围内,不然轻易造成资源浪费.养老地产能使老年人精神充实、身体健康,享受一个不孤独、不依赖、不满足温饱型老年生活.养老地产运营模式与说明第9页点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本以休养为主的预防性需求以及以

9、医疗为主的精细护理需求以休养和护理相结合的支持性需求以医疗和护理相结合的长期看护需求养老四中类型养老地产运营模式与说明第10页中国养老地产六大模式依据养老方式和盈利方式两个维度,咱们将我国养老地产模式归纳为以下六大主要经营模式。经营模式本地出售型异地出售型租售组合型养老房产金融会籍式社区模式床位出租型养老地产运营模式与说明第11页点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本周围或内部医院等配套要齐全价格廉价空气质量要好，生态环境优质，不过交通要方便多层居多中国养老地产什么是适合老年人居住地方呢，认为有四点：养老地产运营模式与说明第12页养老地产经营模式第一类 单体养老机构概念：专门养老院或

10、者老年公寓，不属于房地产开发项目，由专业养老机构负责运行。 经营模式：大个别为公办民营，采取出租或会员制形式 案例：北京汇晨老年公寓、上海亲和源第二类 养老服务嵌入式住宅小区概念：属于房地产开发项目，无专业养老运行机构提供服务。项目中养老服务主要是为老年人提供一个活动场所，从精神层面关心老年人。项目中设置老年人活动场所普通规模不大。 经营模式：养老个别不以盈利为目标，经过住宅销售来平衡养老服务支出第三类 综合型养老小区概念：属于房地产开发项目，项目中养老地产由开发商自行运行或由专业运行机构负责运行。 经营模式：养老地产个别持有、个别销售案例：北京怡海花园案例：北京太阳城养老地产运营模式与说明第

11、13页点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本.全龄小区以全生命周期为线，营建适宜全龄段客户群体混合居住的大型成长型活力社区。 养生养老小区 是一个利用综合资源满足高保健意识中老年人群体需求养老开发模式，能够结合旅游地产或文化地产开发，含有更加好市场适应性。 医养机构综合体 以中小型专业医疗设施和专业老年照护服务为关键养老地产模式。规模相对较小，以持有经营为主要盈利模式。养老地产运营模式与说明第14页全龄小区养老模式 将养老地产混合植入到成熟的住区规划、开发、运营和服务整个流程中,老人与其他各年龄段人共同生活在同一大型社区,各个年龄段老人都有相匹配的养老物业和服务,创造以生活体验至上的

12、一生之城.养老地产运营模式与说明第15页全龄小区处理五大关键 全龄小区是用市场模式处理养老模式,服务,家庭,老人心里等社会综合问题, 在养老地产各种模式最有效而成熟。 全龄社区解决的问 题？1.利用市场模式解决社会老龄化的突出问题社会问题2.成熟的商业模式与养老新兴产业切入的问题商业模式3.传统养老社区的孤立感老人心理4.居家养老的服务问题养老服务5.第一居所,子女教育与老人赡养的三者矛盾问题家庭伦理养老地产运营模式与说明第16页点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本全龄社区居住普通住宅+适老化住宅教育幼儿园+中小学颐养养老公寓+养护院 社区养老配套+机构养老配套健康体育会所+健康会

13、所+户外活动设施生活服务商业+生活配套社交休闲文化设施+社交休闲公园全龄小区六大产品组成养老地产运营模式与说明第17页全龄小区综合特点从幼儿到几乎老人整年纪段人群居住群体普通住宅,适老化公寓,养老条约,介护型老人公寓,普通小区配套及养老设施配套物业内容常规物业服务+小区养老服务+机构养老服务小区服务持有+销售商业模式混合布局,使老人与年轻人能共享环境和配套布局模式普通小区配套及养老设施配套和集约设置,提升配套设施使用效率和有效服务半径,增加老人与年轻人互动配套设施养老地产运营模式与说明第18页点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本全龄小区用户组成结构用户类型家庭结构家庭特征特定需求产

14、品类型经济务实经济务实对价格比较敏感，购房时一项主要投资，为了给后备留下一份家产，是未来生活保障质量好，物业费廉价低价格+生活便利社会新锐青年之家25-34岁青年，尝试独立生活，享受生活和个人空间，喜欢体育旅游等休闲生活小户型，方便出游和进行娱乐活动交通+休闲配套青年持家或无儿女服气，有一定积蓄和经济基础，重视社交娱乐户型好，品质高产品品质+休闲配套望子成龙小太阳家理由幼儿或读小学孩子，家庭收入较丰对教育配套与交通有较高要求，兼顾视野和生活教育+生活便利后小太阳已经读中学孩子，家庭收入较丰，更重视生活环境和生活舒适希望孩子有愈加好生活、学习条件，对教育配套设施、交通有较高要求生活便利性+教育三

15、代孩子家里同时有老人和小孩，重视家庭生活气氛，享受天伦之乐，经济基础殷实重视教育与医疗、小区环境，喜欢举家出游教育+医疗+环境+生活便利高收入，社会认同成功人士，要表示社会地位与社会地位相当人住一起，物业管理良好产品品质+社会标签+私车交通长者自理老人空巢家庭，或者是有老人同住家庭，关心老年生活幸福晚年家庭生活有规律，重视饮食生活，生活环境和安全问题医疗+环境+生活便利介助老人空巢家庭、或者是有老人同住家庭，老人需要家庭或保姆，小区服务照料老人行动能力减弱，生活需要一定照料医疗+介助服务+环境+生活便利介护老人孤寡老人，或与儿女同住一个小区，平时 探望便利老人失能或失智,需要机构特殊照料医疗+

16、介护服务+环境养老地产运营模式与说明第19页全龄小区中养老服务方式和老人分类老人分类介护老人 Under Nursing Aged People 由于身体功能衰老化或者智障,丧失生活自理能力,生活行为需要完全依赖他人护理的老年人。自理老人 Self-helping Aged People 自理老人为生活行为完全可自理,不依赖他人和辅助安扶设施帮助的老年人.介助老人 Device-helping Aged People 由于身体功能衰退与体能减弱,生活行为需要依赖体外辅助设施,如安全扶手、拐杖、轮椅、生姜设备或缓坡梯段等机械辅助设施帮助的老年人.养老地产运营模式与说明第20页养老服务方式适老化住

17、宅 从由谁提供养老资源的角度来看,家庭养老是相对与社会养老来说的,家庭养老是指由家庭成员提供养老资源的养老方式和养老制度,是代际之间经济转移,以家庭为载体,自然实现保障功能,自然完成保障过程,家庭养老促进代表交流,给予老人精神归属感.。养老公寓（老年公寓） 为老年人提供以住居为核心内容，兼具餐饮、清洁卫生、文化娱乐和医疗保健等服务内容的养老建筑服务设施。老年护理院（老年养护院） 为失能老人提供生活照料、医疗、保健、康复、护理和临终关怀等服务，满足失能老人生活照料、保健康复和精神慰藉等基本要求的专业性服务的养老机构全龄小区中养老服务方式和老人分类养老地产运营模式与说明第21页养老服务方式家庭居家

18、养老 从由谁提供养老资源的角度来看,家庭养老是相对与社会养老来说的,家庭养老是指由家庭成员提供养老资源的养老方式和养老制度,是代际之间经济转移,以家庭为载体,自然实现保障功能,自然完成保障过程,家庭养老促进代表交流,给予老人精神归属感.。机构养老服务 老年养护机构主要为失能、半失能的老年人提供专门服务，重点实现生活照料、康复护理、紧急救援。鼓励在老年养护机构中内设医疗机构。符合条件的老年养护机构还应利用自身的资源优势，培训和知道社区养老服务组织和人员，提供居家养老服务，实现示范、辐射、带动作用。社区居家养老服务 社区居家养老服务具有社区日间照料和居家养老支持两类功能。主要面向家庭日间暂时无人或

19、者无力照护的社区老年人提供服务，涵盖生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉等，以上门服务为主要形式，向留守、独居老人及其他有需要的老年人那个日间照料、短期托养、配餐、紧急呼叫、安全援助等服务。全龄小区中养老服务方式和老人分类养老地产运营模式与说明第22页全龄小区中养老服务设施体系服务半径店家服务系统健康服务系统文化教育服务系统设施类型服务项目设施类型服务项目设施类型服务项目小区级居家养老服务中心家政、送餐、上门护理、出门陪护、心理疏导、法律咨询、紧抢救助、家庭病房、接送服务老年护理院、小区卫生服务中心基础医疗、养生保健、老年慢性病常见病诊察、康复训练、日间护理老年 学校 开设养生课、

20、烹饪课、书法课、绘画课、声乐课、插花课、电脑课等居家养老服务站家庭病床、寄送服务、紧抢救助健康服务中心健康咨询、养生保健、健康检测、基础医疗服务娱乐活动中心 品茗聊天、下象棋、唱歌、舞蹈、门球、广场舞等老年人喜爱娱乐活动组团级日托中心日间托管陪护老年食堂快餐、面试、早中餐为主养老地产运营模式与说明第23页全龄小区各级服务设施及城市公共服务半径全龄小区各级服务设施及城市公共服务半径社区基层养老服务设施社区公共服务设施城市公共服务设施养老小区服务设施组成表设施生活服务项目健康服务项目文化服务项目城市公共服务设施大型购物中心、超市、餐饮医院图书馆、体育中心小区公共服务设施配套商业、室内菜场、便利店、

21、饮食店小区卫生站小区文化活动中心小区养老服务设施居家养老服务站、日托中心、老年食堂健康服务中心娱乐活动中心养老地产运营模式与说明第24页全龄小区各级服务设施及城市公共服务半径养老小区对不一样城市公共服务需求有合理半径要求以符合老人正常生活半径和紧急状态下反应时间.养老小区服务关键在基层设施.大型超市医院、图书馆、文化活动中心区域性购物中心10KM5KM2KM城市公共服务设施合理服务半径养老地产运营模式与说明第25页全龄小区小区养老服务设施半径老年公寓服务半径800-1000米服务半径300米服务半径300米小区养老服务设施设置标准分级设置.老年人5分钟步行距离为300米左右.(依据资料显示30

22、0米活动半径范围内轻易产生安全感、i信赖感、亲切感.)合理基础上集约设置,以增加使用效率,可爱用引入区内电瓶车交通系统,处理小区级服务半径范围内出行需求.小区养老服务设施合理半径小区公共服务设施小区级养老服务设施组团级养老服务设施养老地产运营模式与说明第26页全龄小区KPI指标 -(KeyPerformanceIndicator)打造养老社区KPI指标硬件设施区位环境 空气新鲜、环境优美、交通便利、安静单体设计 空间结构:紧凑、通风、明亮、防火 室内配套:空间、装置、家具、设备、卫生器具的尺寸 方面符合老人的身体特征. 建筑造型:应富有生活气息、与社会福利机构区别开来配套措施 医疗:独立的医院

23、; 娱乐:老年娱乐中心、老年大学、棋牌中心等;有足够面积的室外活动场所 休闲:绿化、喷泉、亭子、长廊等建筑,私密、隐蔽、安全特征用来休息、交谈的安静场所.室外环境 无障碍设计的绿地、坡道、洗手间等 住宅区的道路系统、交通组织应以保护老人的行动为 基础;采用人车分流或部分分流的道路交通结构, 软件设施专业服务 通过各类专项培训提高社区服务人员的素质,为老人 提供优质服务物业管理 集市处理各项小区内事务,为老人提供各种便捷服务.如:物管中心应集市对诸如有害气体的泄漏、火灾、医疗救护、意外事故等主动提供紧急帮助.养老地产运营模式与说明第27页从自理程度，看老年人对养老设施的需求从心理特点，看老年人对

24、居住环境的要求从行为特征，看老年人对居住环境的要求.养老人群特征与需求养老地产运营模式与说明第28页从自理程度，看老年人对养老设施需求老人定义老人细分描述生活能力养老方式设施、服务需求医院护理需求居住需求环境需求基础生活活动圈区域活动圈市区活动圈老龄阶段（60周岁以上人口年纪段）自理老人生活行为完全自理，富有活力，不依赖他人帮助老年人独立生活居家养老/适老化住宅某种程度监护和少许帮助/健康，富有活力，生活基础自理介助老人基础独立生活小区养老全天监护,低配置集中服务和公用设施/老年公寓/体力衰弱,但智力健全个人生活帮助和照料,提供监护和膳食供给,中等配置集中服务和公用设施/介护老人体力尚健,但智

25、力衰退基础不能自理生活机构养老个人生活监护和照料,提供膳食,高配置集中服务和公用设施有介护机构专属活动场地,医护人员帮助/体力衰退,智力衰退完全不能自理生活个人监护,提供进餐、助洗、清洁、穿衣等服务/养老地产运营模式与说明第29页从心理特点，看老年人对居住环境要求工作时期退休后工作单位以同事为主根据工作决定围绕工作内容社会角色家庭家人、邻居为主自主决定围绕自身兴趣自我角色改变老年人心里特点：衰老感失落感孤独感自卑感抑郁感活动重心改变社会交往变窄生活节奏变慢知识技能变旧角色扮演减弱老年人心理需求：提升安全感增加归属感创造邻里感营造舒适感保障私密感养老地产运营模式与说明第30页从行为特征，看老年人

26、对居住环境要求老年人的行为特征集聚性时域性地域性老年人的行为需求独立活动成组活动群体活动老年人出行活动特征活动圈出行时间活动半径出行方式频率出行范围心理感受基础活动圈5分钟180-220米步行家及周围,自家小院,宅前绿地,组团绿地安全感,亲切感,可信感区域活动圈10分钟(步行疲劳极限)450米步行去中心广场,小区公园,街边,老年活动中心归属感,熟悉,社交市区活动圈20-45分钟公共交通市级公园,广场,动物园.博物馆,老年大学社会交往,价值感养老地产运营模式与说明第31页从生理特点,看老年人对居住环境要求老年人触觉、味觉、嗅觉特征与常见居住环境障碍触觉、味觉和嗅觉特征居住环境中常见问题与障碍触觉

27、退化对温度改变感知能力减弱对烫物瞬间感知变慢,端送食物和热水时轻易烫伤退疼痛感知能力减弱轻易磕碰手上,且受伤后常不能及时觉察,耽搁医治味觉退化对食物味道区分能力减弱易误食变质食品或不良食品嗅觉退化对气味感知能力减弱难以觉察有害气体异味,如:在使用煤气时熄火、会因闻不到而发生煤气泄漏中毒等安全事故养老地产运营模式与说明第32页从生理特点,看老年人对居住环境要求老年人视觉特征与常见居住环境障碍视觉特征居住环境中常见问题与障碍低视觉能力形象分辨能力降低难以分辨小物体,如:文字,团较小标识,较小按钮、按键灯;难以分辨与背景色彩无显著反差物体,如:与墙面颜色靠近开关插座、扶手、栏杆等;对较大面积玻璃难以

28、识别.色彩分辨能力降低难以分辨深色和微弱色差环境；对一些色彩，如：红色、绿色分辨相对困难。弱光下识别物体降低在低光照条件下分辨物体困难，如灯具找到较大、光线角度不佳等情况；夜间视物较为困难。对强光敏感对频闪灯光和直射眼睛额对于光线会感到不适；放光较强地面或墙面等易引发视觉错觉对光亮突变适应力减弱视觉明适应于暗适应能力下降，对光线明暗突变适应时间增加无视觉能力眼盲失去对环境识别能力，轻易发生磕碰、摔倒等问题；丧失方向感，在路线波折环境中轻易迷路；使用无声音提醒设备较为困难。养老地产运营模式与说明第33页从生理特点,看老年人对居住环境要求老人听觉特征与常见环境障碍听觉特征居住环境中常见问题与障碍听

29、不清或听不见门铃声、报警声音量太小时听不见；发生未知距离较远或有妨碍时听不清，如：与谈话人距离较远；与电视距离较远；对声音较为敏感休息和睡眠时易受噪声干扰老人免疫机能与常见环境障碍免疫机能特征居住环境中常见问题与障碍对温度、湿度改变敏感害怕没有阳光和自然通风，不能忍受空调冷风直吹；不能适应冷热突变环境；易生病或患慢性疾病且不易好转休息和睡眠时易受噪声干扰养老地产运营模式与说明第34页从生理特点,看老年人对居住环境要求老年人运动系统特征与常见居住环境障碍运动系统特征居住环境中常见问题与障碍肢体灵活性降低，动作幅度减小抬腿、弯腰、下蹲等动作困难上下楼梯费劲；易被低矮高差搬到了如厕、穿鞋等动作困难；

30、使用蹲式便器时下蹲起身吃力；肢体伸展困难够取位置过高或过低物品困难，使用过高台面或设备时易疲劳肌肉力量下降握力、旋转力、拉力减弱使用沉重推拉门窗时较为困难；难于抓握球形把手上肢、下肢肌肉力量下降上下肢抬举重物时易发生危险；下肢支撑能力降低，在大空间中无处扶靠时，行走困难关节灵活性下降搬动大而重器具出现扭伤骨骼弹性和韧性降低踝部、腕部、髋部易骨折跌倒后极易发生骨折，且恢复慢，需长时间卧床并需要他人照料腰椎、劲椎易受伤、疼痛使用过软床或沙发起身困难，腰部、劲部不易扭转，取物，够物困难养老地产运营模式与说明第35页.养老地产运行9大要诀 年被称为养老产业元年，接下来就又开始兴起养老地产概念，所以就把

31、年称为中国养老地产元年，各路资本也都强势介入养老地产开发。当前中国养老地产前景看好，但商业盈利模式尚不清楚，怎样成功策划规划、开发运行一个养老地产项目，机遇与挑战并存。养老地产运营模式与说明第36页九大要诀1、价值理念：符合独立、自主、健康当代养老理念.2、市场定位：目标市场全龄化是最符合当前国情选择.3、项目选址：“区位、环境、配套”，养老地产选址三要素4、用地组合：低成本复适用地模式为项目成功奠定基石5、开发模式：依据投资策略和建设条件选择适当开发模式6、盈利模式：从物业租售模式向“产业链模式”延伸7、资源整合：定位“养老产业运行商“整合我国外专业资源8、规划设计：高水平适老化规划设计9、

32、融资模式：寻求多方渠道突破养老产业融资瓶颈养老地产运营模式与说明第37页3.项目选址：“区位、环境、配套”，养老地产选址三要素理想环境很好景观资源、特殊避暑避寒气候、富硒/温泉/长寿等健康资源理想区位城市近郊或成熟旅游度假区周围配套周围区域具备很好交通、医疗、生活、休闲配套养老地产运营模式与说明第38页4、用地组合：低成本复适用地模式为项目成功奠定基石 就土地用途而言，现在还没有养老地产供给概念，拿地成本是养老地产最主要成本之一，在当前养老产业土地政策还未明晰情况下，经过合理用地组合，降低用地成本，是养老地产拿地之前必须考虑主要原因。拿地方式的选择在传统的拿地方式中，走拍卖挂、协议出让还是直接

33、划拨，对用地成本的影响是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供应方式上可以采用协议出让免地价、产权归政府的方式，非常适合长期持有经营的养老地产项目。此外，通过将项目的公益性部分独立包装，将医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等综合养老设施作为非营利性机构独立运营，争取一部分公益性划拨土地，也是降低成本的可选途径之一。不同建设用地类型的组合目前各路养老地产在建设用地的类型上是各显神通，有城市建设用地，也有集体建设用地，有住宅用地、商业用地，也有医疗用地、旅游用地，更有甚者是工业用地。不同的用地性质决定了不同的用地成本，也与后期的盈利模式直接相关。通过合理的策划和布局，根据子项目的特点选择不同的

34、建设用地性质，可以大幅节约用地成本。建设用地与非建设用地的组合当前的养老地产已经很少用采用单一养老住宅的模式开发，而都是与旅游、与农业、与林业相结合整体开发，打造复合型的产品。在这样的情况下，如何灵活选择建设用地与非建设用地的组合和布局模式，减少建设用地总量的同时，让项目具备良好的环境。养老地产运营模式与说明第39页5、开发模式：依据投资策略和建设条件选择适当开发模式模式一：隔代亲情小区开发模式即年轻人群与健康老人混合小区，与其说是养老地产，不如说是适老型地产。北京太阳城、杭州绿城蓝庭小区、杭州万科良渚文化村等是这类模式实践。这类模式下，持有少许物业与销售物业相结合，持有物业规模百分比应小于3

35、0%，销售百分比应大于70%，以确保开发连续性和养老小区品牌属性。“销售物业+持有经营+服务输出”是整体盈利思绪，将在确保品牌树立与服务输出水准同时，实现快速回现，确保现金流，为后续开发回血。模式二：会员制医养综合体模式针对全持有养老物业，即会员制医养综合体，押金制和会员制是我国可行盈利模式，会员制销售是服务内容；押金制仅是销售物业使用权。当前我国采取这种方式项目有北京太阳城水岸香舍、天津宝坻云杉镇等。以销售服务（而非物业使用权）为关键，是会员制交易模式设计前提，而终生类会员、押金类会员和消费类会员有机组合，将处理企业开发过程中资金流问题。但从财务、盈利效果和经营三个角度来看，相比较传统押金制模式，会员制运作模式能够较为灵活地计入财务报表，在经营上操作愈加便捷，能够愈加好地实现回现。模式三：连续照料退休（CCRC）模式以连续护理小区（CCRC）模式为代表当代养老小区，主要面向老年群体退休后全方位生活服务小区。代表项目是美国太阳城、三亚海棠湾国际养生小区，另外我国还有众多打着CCRC旗号养老地产项目。CCRC模式起源于美国教会创办组织，至今已经有100多年历史。是将健康、医疗及护理服务与养老保险结合，适合身体健康、现在能够独立生活且希望今后每一个阶段都得到照料老人。其关键是集娱乐、酒店式服