五角场某项目设计任务书

1、上海某广场设计任务书 某集团商业地产总部PAGE PAGE 47目 录项目概况况项目概括括项目定位位设计理念念背景简介介目标市场场定位技术经济济指标技术经济济指标用地性质质、现状状、市政政条件设计要求求设计原则则总体规划划要求总体规划划总则总体规划划细则基地出入入口及建建筑出入入口交通组织织停车设计计地基处理理其它建筑设计计要求甲级写字字楼五星级酒酒店商业综合合体地下部分分结构、机机电系统统设计要要求无障碍设设施结构系统统楼内交通通采暖通风风和空调调设备系统统和注意意事项管道和排排水设备备电力供应应防雷和接接地系统统安保系统统防火安全全措施通讯设备备智能写字字楼设计计公共设施施部分项目经济济成

2、本要要求设计成果果要求规划设计计及概念念设计阶阶段方案阶段段初步设计计阶段有关阶段段的论证证报告施工图设设计阶段段设计文件件提交成成果深度度要求规划设计计成果的的提交形形式各设计阶阶段提供供图纸时时间项目概况况项目概况况项目名称称：某广广场（暂暂定名）开发商：某集团有有限公司司基地位置置：基地地位于上上海市杨杨浦区五五角场城城市副中中心核心心商业区区东南端端，位于于翔殷路路（中环环线）以以南、黄黄兴路以以东、安安波路以以北、国国定东路路以西。交通状况况：基地地西北侧侧为五角角场环岛岛，人流流通过彩彩蛋下沉沉广场可可到达基基地（已已预留通通道）。基地北北侧为翔翔殷路中中环高架架，在靠靠近基地地附

3、近有有高架出出口到达达地面。未来地地铁100号线，将从附附近穿过过。区位分析析：江湾湾-五角角场城市市副中心心是上海海市总体体规划确确定的四四个城市市副中心心之一，其规划划目标为为分解上上海市中中央商务务区的公公共服务务功能，承担上上海东北北部地区区城市综综合功能能。随着着未来江江湾-五五角场地地区大体体量综合合化、现现代化商商业设施施和公共共交通枢枢纽中心心规划新新建，将将成为未未来“知识杨杨浦”的标志志性地区区，成为为现代商商业业态态齐全、综合功功能积聚聚、科技技创新同同时都明明显的上上海市东东北部地地区最大大的商业业商务中中心、公公共活动动中心。项目定位位“集5AA甲级写写字楼、五星级级

4、酒店、商业综综合体于于一体的的大型商商业地产产”定位：本项目定定位为超超高层的的国际55A甲级级写字楼楼、五星星级酒店店、大型型商业综合合体。建建成后将将成为集集办公、购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、金融、文化功功能于一一体，进进行全方方位服务务的高档档CBDD区域，并具有有地区标标识性。本项目将将设置全全面的综综合配套套和设施施，不仅仅能满足足杨浦区区和上海海市的办办公、商商住、购购物需要要，还能能满足商商务活动动、观光光消闲、文化体体育等需需要，服服务功能能、服务务范围跨跨行业跨跨区域。打造某商商业地产产品牌，“某广场场”代表与与国际接接轨的一一种高品品质时尚尚生活方方式。要求：结结合项目目

5、经济性性要求的的前提下下，建筑筑设计应应具有鲜鲜明的时时代特征征，充分分体现二二十一世世纪建筑筑高科技技的发展展水平，建筑的的品质应应该达到到投资级级品质，其质量量标准应应与国际际5A甲级级办公、五五星级酒酒店建筑筑执行管管理标准准一致。设计理念念主题理念念定位：“永不落落幕的城城市商业业梦舞台台”融合杨浦浦区的地地理位置置、文化特特色，结结合某“优质生生活、完完美体现现”的企业业文化，引进国国际最新新设计理理念，追追求不仅仅是物质质的产品品，还包包括精神神上的时时尚生活活体验，将该项项目建设设成上海海市东北北部城市市板块的的划时代代的标志志性的大大型综合合商业地地产，具具备市场场竞争的的差异

6、化化，为上上海市提提供更多多的城市市景观和和活动舞舞台。商业地产产设计需需要全新新的创意意，“某广场场”将引领领未来国国际新的的生活方方式，是是品牌、时尚、财富、超越的的象征，是城市市商业地地产发展展的引领领者。本项目应应提升为为一个融融生活、消费、商务、休闲、文化、教育、咨询各各种要素素于一体体的现代代化、高高品质的的商业综综合体，是消费费者提升升生活质质量、享享受休闲闲生活、获得流流行咨询询、发现现消费乐乐趣，融融入到一一种新的的时尚生生活方式式的地方方，并成成为上海海市的一一个标志志性建筑筑，并达达到“共生”功能的的互联共共生；过过去、现现在、将将来的共共生。背景简介介某某集团有有限公司

7、司19992年进进军房地地产业，19998年在在香港联联交所主主板上市市，是致致力发展展住宅地地产、商商业地产产、酒店店地产、旅游度度假产业业和物业业管理产产业等泛泛地产事事业的大大型综合合性企业业集团。短短十十数年间间，某集团实实施区域域中心和和系列品品牌发展展战略，在广州州、北京京、天津津、上海海等中心心大城市市成功打打造了330多个个项目，成为中中国大陆陆业绩表表现最佳佳、开发发规模最最大、业业主数量量最庞大大的房地地产发展展商之一一，业已已奠定行行业龙头头地位。展望未未来，某某集团将将积极因因应全球球经济一一体化和和中国加加快城市市化大潮潮的机遇遇和挑战战，全力力投身运运营中国国城市未

8、未来，向向国际化化、专业业化方面面迈进，成就“合生”辉煌品品牌。项目背景景根据上海海市政府府规划，五角场场将被建建设成为为都市型型的现代代商业中中心，其其周围的的环岛被被确定为为江湾五五角场商商业活动动的中心心。20010年年轨道交交通100号线通通车后，五角场场环岛周周围将形形成四通通八达、长达33公里的的地下步步行系统统，建成成40万万平方米米的地下下综合体体。与另另一个市市副中心心徐汇汇区不同同，杨浦浦区是众众多大学学园区的的集聚地地。其中中复旦大大学、同同济大学学、上海海财经大大学等多多所著名名院校都都坐落在在五角场场周围，由此形形成了IIT产业业高科技技园区和和R&DD机构，增深了了

9、五角场场地区的的文化底底蕴。目标市场场定位本项目锁锁定的客客户，是是认同区区域价值值、认同同某品牌价价值、认认同项目目定位的的高端客客户群体体。目标客户户群体为为具有较较强购买买力的中中高端社社会阶层层。客户应包包括国际际、国内内、上海海本地客客户。商业出租租和办公公出租以以长期投投资客户户为主。商户定位位为具有有一定影影响力的的国内外外知名品品牌及经经销商。技术经济济指标技术经济济指标基地面积积：4881722 m22总建筑面面积：约约31.3万mm2地上总建建筑面积积：19926888 mm2（计容容积率面面积）其中：商商业：约约9万m2五星级酒酒店：约约4万m2甲级写字字楼：约约6万m2

10、建筑限高高：不超超过1550 米米地下总建建筑面积积：约12万m2（地下三三层）容积率：4.0绿化率：不小于于30%建筑退建建设用地地红线要要求：按按照国家家及上海海市相关关规定。用地性质质、现状状、市政政条件用地性质质：商业业、办公公、酒店店。用地现状状：基地地内尚有有企业、邮局、居民需需进行动动拆迁工工作。市政设施施条件：周边市市政设施施齐全，接口已已具备。其中：燃燃气；供供水；雨雨水；污污水；供供电；电电信； 具体道道路方案案及管网网综合方方案详见见。设计要求求项目拟规规划成一一栋国际际5A甲级级写字楼楼、一栋栋五星级级酒店以以及大型型商业综合合体，三三种业态态之间地地上及地地下部分分均

11、考虑虑相互连连通。商业：地地上约9万m2，因五角角场地区区地下一一层商业业价值很很高，因因此项目目地下一一层商业业面积尽尽量做到到最大化化，同时时，地下下二层也也设置商商业。五星级酒酒店：地地上约4万m2（包括括裙房）至少3350套套房间。甲级写字字楼：地地上约66万m2（包括括裙房），建筑限限高不超超过1550米。地下部分分：地下下共三层层，地下下一层、二层设设置商业业，地下下三层为为设备和和停车，地下是是尽量基基地满铺铺。设计原则则本项目设设计应遵遵循“以以人为本本”的原原则，提提倡绿色色建筑、生态建建筑和节节能建筑筑的理念念，突出出智能、人性、个性、自由、效率，追求优优化经济济设计，增强

12、建建筑的市市场竞争争力。项项目的设设计过程程中应重重点考虑虑如下方方面原则则。规范性原原则：符合国国家、上上海市规规定的现现行建筑筑、结构构、消防防等节能能规定和和规范，设计内内容及深深度必须须符合甲甲方向政政府各部部门进行行申报各各种技术术论证、手续所所需的深深度。协调性原原则：建筑师师应该全全面掌握握该地块块和设计计的细节节，以及及相邻在在建或已已建的项项目。建建筑师在在整个设设计过程程中应充充分考虑虑与相邻邻地段建建筑及环环境的协协调。价值实现现原则：设计应应采用灵灵活的手手法，包包括高效效利用空空间，协协调当地地环境，节能等等，以增增强建筑筑的商业业吸引力力。建筑开发发的经济济性原则则

13、：相关材材料应具具属于通通用型产产品以保保证项目目开发的的经济性性要求；设计应应充分考考虑现有有施工技技术，包包括选择择易于施施工的材材料。采采用节能能环保技技术和设设计，保保证建筑筑产品长长期运营营经济，并要在在其使用用寿命内内取得最最大的经经济效益益。灵活性原原则：充分考考虑楼宇宇定制化化的市场场趋势，保留建建筑未来来改造的的弹性空空间。长期运营营的经济济性原则则：综合考考虑结构构、材料料、设备备等因素素，以最最少的能能耗和运运行费用用来提供供一个舒舒适的内内部环境境，运行行费用包包括管理理费用。 适应性原原则：设计应应符合上上海当地地的风俗俗习惯，体现出出杨浦区区的文化化特色。新技术原原

14、则：设设计上要要考虑采采用建筑筑新技术术、节能能生态新新技术等等。总体规划划要求总体规划划总则项目所处处地理位位置定位位在城市市综合体体，除商商业价值值外，并并需体现现其与周周边环境境的相互互联系，内外部部相互关关系。总体规划划中要注注重酒店店、写字字楼与商商业的和和谐统一一。场地规划划中，必必须考虑虑建筑、交通流流线、服服务、停停车、入入口设计计等各个个方面的的一致性性，并考考虑消防防、人防防、防洪洪防涝等等上海有关关规范总总体合理理布局。总体规划划细则在总体规规划布局局上，尽尽量考虑虑将大型型商业设设置在朝朝向五角角场中心心彩蛋以以及朝向向黄兴路路和翔殷殷路的位位置，保保证商业业的主要要沿

15、街面面。 基地出入入口及建建筑出入入口甲级写字字楼、酒酒店、商商业应单单独设置置建筑出出入口，互不干干扰。机机动车主主要出入入口宜设设置在东东面及北北面，且且基地内内应留出出足够的的临时停停车及回回车场地地。基地出入入口应满满足规范范规定设设计，并并符合消消防及紧紧急疏散散要求。建筑出入入口应重重点关注注入口的的尺度、品质和和可见性性。仔细细考虑入入口前的的空间利利用，该该空间应应充满活活力。要考虑服服务性出出入口的的设计。在建筑筑的主要要出入口口不应该该看到服服务性入入口、垃垃圾收集集设施、变压器器和冷却却塔等。到达建筑筑的主要要人行道道和车行行道不应应位于服服务性区区域，主主要出入入口也不

16、不能作为为货物进进出的主主要入口口。在服服务性区区域应充充分考虑虑机动车车的停车车空间。室外绿化化尺度不不宜过大大，过高高，绿化化植株避避免遮挡挡高层主入入口底底层商业业；外管井口口、人防防出口等等建构筑筑物以及及后勤工工作区域域宜结合合绿化园园林设计计进行弱弱化；主入口设设置应保保证良好好的可视视性，交交通的可可达性、标志性性；综合考虑虑建筑综综合体与与下沉广广场、高高架的相相互关系系。交通组织织总则重点研究究整个五五角场环环岛区域域的交通通组织，以及中中心彩蛋蛋下沉广广场、翔翔殷路中中环高架架、周边边市政道道路等与与基地的的人流、车流关关系，对对交通组组织进行行深入分分析。重点研究究商业、

17、酒店和办公人流流和车流流的关系系，应完完全分流流，避免免相互干干扰；处处理好上上下客流流线、消消防流线线、紧急急疏散流流线等必必须的动动线，并并提供相相应的技技术分析析。各物业的的主入口口应易于于识别，应考虑虑该场地地上下午午高峰时时期交通通流量的的信息，以对入入口和出出口道路路的设计计与布局局提出合合理方案案。应对对停车的的管理方方式和控控制装置置进行分分析与选选择。在在设计中中必须考考虑道路路的承载载量和转转弯半径径以满足足消防车车出入的的需要。人车流线线应避免免交叉，应研究究适于此此项目的的各种交交通模式式和出入入路线并并反映在在总平面面布局设设计中。注意地形形高差现现状，保保证人流流进

18、入项项目的便便捷；主要交通通流线设设计要点点车流、人人流分离离； 商业、酒酒店、办办公三种种业态的的人流、车流分分离；重要商务务车流可可以直抵抵主楼入入口雨篷篷下；通勤停车车与来访访停车应应分离停停靠管理理；结合底层层商业，在用地地内合理理组织内内部人行行交通； 后勤服务务车流、人流组组织于办办公、酒酒店隐蔽蔽面；室外照明明、铺地地方式结结合商业业人流考考虑，加加强对人人流的引引导作用用；地下车（机动车车、非机机动车）库出入入口避免免离商业业、酒店店、办公公主出入入口过近近。停车设计计地上上停车位位：要设置临临时和紧紧急停车车位，并相应应设计停停车场、停车库库引导系系统。在建筑适适当位置置可考

19、虑虑设置雨雨蓬，其其宽度应应满足雨雨雪天方方便落客客的要求求。地下下停车库库：主要停车车库安排在在地下三三层。为为重要人人物及客客人设定定临时停停车位。应考虑运运货货车车到达地地下服务务区域的的方式。机动车位位总量按按项目规规划指标标设置。非机动车车标准参参照上海海市有关关规定的的下限设设置。商业、酒酒店、办办公的地地下停车车库应明明确划分分，建议议办公、酒店在在电梯厅厅与停车车场间设设置前厅厅。地基处理理设计方根根据地质质勘察报报告情况况，制定定地基处处理原则则、方式式及其他他有关施施工方案案及意见见报告，并保证证地基处处理、使使用符合合国家、上海市政政府有关关规定。对地基基处理及及对项目目

20、有重大大问题，设计方方应及时时书面告告知业主主，并明明确提出出解决意意见及后后果。并并请设计计提供本本项目的的建筑所所需地基基承载力力等相关关指标要要求。其它室外应考考虑设置置符合首首层商业业安放广广告的需需要，并并考虑建建筑整体体立面效效果；高层的夜夜景照明明应便于于维护管管理；建筑设计计要求总则甲级写字字楼、酒酒店、商商业三种种业态之之间相对对独立但但又互相相连通。因五角场场环岛地地区地下下商业价价值极高高，因此此地下一一层尽量量最大化化设置商商业面积积。写字楼、酒店标标准层设设计尽量量规整简简洁。甲级写字字楼、酒酒店、商商业三种种业态在在建筑造造型设计计上应协协调统一一。 甲级级写字楼楼

21、建筑限高高：不超过过1500米地上建筑筑面积：约6万m2主楼人均均办公设设计标准准：200 m2/人写字楼总总体设计计要求考虑写字字楼设置置在基地地南侧，利用黄黄兴路和和规划道道路作为为写字楼楼主要出出入口。写字楼外外型规整整，避免免室内出出现不规规则房间间；建筑整体体设计应应考虑经经济、环环保要求求，保证证长期运运营的经经济性；写字楼顶顶部和底底层裙房房应考虑虑设置与与写字楼楼品质相相符的写写字楼或或企业标标识位置置；写字楼上上部造型型设计中中，外墙墙回缩不不宜过大大，在满满足室内内使用要要求的前前提下，实现建建筑造型型；写字楼达达到国际际5A级智能能写字楼楼要求，特别是是在弱电电方面应应具

22、有一一定的超超前性；写字楼的的夜景照照明应符符合节能能要求，便于维维护；写字楼幕幕墙配置置擦窗机机系统；必须完全全满足国国家、当当地有关关无障碍碍设计的的规范要要求，包包括室内内和室外外部分。与商业、酒店关关系要求求在保证建建筑外形形、空间感感与商业业、酒店店和谐的的条件下下，应具具有相对对独立性性；建筑外观观具有公公建特征征，应重重点考虑虑节能环环保需要要；建筑主入入口的选选择、交交通系统统、设备备系统应应具有相相对独立立性，尽尽可能降降低对商商业的干干扰；并有易易于区别别与商业业/酒店店的特征征。首层大堂可考考虑挑空空处理。大堂主入入口处应应避免出出现迎面面柱或墙墙；大堂主入入口门的的设置

23、形形式应满满足防风风防沙及及节能的的需求；大堂形状状规则，空间尺尺度适宜宜，不宜宜过大，室内净净高不低低于6米米；大堂内布布置总服服务台，保证至至少两名名服务员员值班的的空间，大堂内结结合总服服务台设设置会客客等候区区；大堂内应应考虑预预留2-3家小小型商业业位置，主要功功能如票票务、旅旅行社等等，面积积控制在在20-30平平米左右右；大堂内考考虑预留留一定的的商业展展示面积积，以满满足如轿轿车、楼楼盘展示示的需要要；大堂的交交通流线线组织应应清晰，避免出出现穿堂堂设计和和对商业业的不利利影响；电梯厅位位置应明明显易辨辨，对于于分高低低区的电电梯系统统应有明明确指示示的方式式，保证证客户顺顺畅

24、抵达达；大堂考虑虑金融营营业厅位位置，金金融营业业厅面积积控制在在5000-10000，吊吊完顶后后净高不不应小于于3.66米，出出入口单单独设置置，具备备停车落落客条件件；不设设集中空空调，预预留上下下水条件件，结构构地层应应作加固固处理。结合建建筑整体体立面效效果，室室外应考考虑首层层金融营营业厅LLogoo的安放放位置；在大堂内内金融营营业厅附附近位置置设置AATM机机，应考考虑相关关的电源源设置、布线及及视线隔隔离要求求；电梯厅及及电梯电梯系统统实现智智能化控控制，应应有呼叫叫等待、目的选选层、错错层修改改等功能能；电梯轿厢厢内应考考虑设置置双控板板、电视视监控、紧急对对讲设施施；电梯

25、轿厢厢净高建建议不低低于3米米；并符合合电梯装装潢的要要求；电梯轿厢厢内应注注意解决决通风问问题；客梯门不不小于11.2米米（W）*2.5米（H），电梯轿轿厢内应应预留安安装液晶晶显示器器条件；用作VIIP的消消防电梯梯应考虑虑合理的的流线以以及便于于后期管管理；电梯配置置数量以以高峰等等候时间间不超过过30秒为宜宜。电梯厅与与主入口口、大堂堂的交通通流线清清晰，便便于到达达；电梯厅不不易过深深，一般般为并排排3组电电梯为宜宜；电梯梯检修门门开口应应设置在在核心筒筒的走廊廊内，不不应布置置在电梯梯厅内；电梯厅宽宽度、高高度应体体现写字字楼档次次，电梯梯厅净高高应与电电梯轿厢厢高度统统一考虑虑；

26、电梯厅宜宜考虑设设置如液液晶显示示屏、擦擦鞋器、广告宣宣传等服服务设施施。考虑残疾疾人电梯梯的设置置人性化化、合理理性；同同时满足足国家有有关无障障碍设计计的规范范的要求求。应考虑楼楼梯、电电梯安全全系统和和逃生装装置。入入口安全全系统和和电梯监监控系统统应该与与整个建建筑的楼楼宇智能能管理系系统兼容容。标准层标准层平平面控制制在20000平平方米以以内。标准层平平面设计计尽量规规整简洁洁。标准层办办公区吊吊顶、设设网络地地板（110-115厘米米）后，净高不不小于33.0米米。结合合理理进深、消防分分区等因因素合理理布置标标准层建建筑面积积；核心筒形形式应与与建筑平平面外形形相适应应，保证证

27、写字楼楼进深为为适宜的的尺度空空间；合理布置置核心筒筒内的功功能，尽尽量实现现最优化化设计，保证每每层使用用率（含含核心筒筒及宽11.8米米走廊外外的套内内面积/层建筑筑面积）不小于于75%；如建建筑外形形变化过过大，应应符合业业主对标标准层使使用率分分段要求求（各标标准层使使用率待待初步设设计时确确定）。柱网设计计应结合合地下停停车位的的要求合合理布置置（车位位宽度为为2.55米）（建议柱柱间净距距按2.5米的的倍数设设计）； 最好选择择环核心心筒走廊廊设计，以保证证分户划划分的灵灵活性，走廊净净宽度为为1.88米；作为多租租户写字字楼，要要为不同同性质和和规模的的租户提提供最大大限度的的灵

28、活性性。标准准层形状状和结构构柱网系系统必须须反映出出这一点点，同时时建筑师师也应该该按照基基本模数数设计户户内单元元，保证证未来租租赁销售售组合的的灵活；办公主力力单元为为套内面面积10002200平平米，建建议按照照套内建建筑面积积1000平米左左右为基基本单元元划分，保证未未来租赁赁拼合使使用的灵灵活性；标准层外外柱沿外外幕墙设设计。套内新风风空调系系统灯灯具照明明灯系统统的控制制应能保保证内部部分割的的要求，实现分分控；单元门应应尽量采采用玻璃璃门，以以增加通通透性和和提高项项目整体体品质；外幕墙设设计应合合理考虑虑室内采采光要求求；标准层应应考虑茶茶水间设设置。走廊走廊中照照明灯具具

29、应考虑虑设置在在套内单单元开门门的位置置；标准层公公共部位位（电梯梯厅、消消防梯、走廊）应设置置电视监监控设施施走廊上设设置的消消防设施施、设备备房门应应结合装装修与墙墙面平齐齐，避免免突出墙墙面外，且色调调应与走走廊整体体环境相相协调；走廊吊顶顶应简洁洁，并便便于拆装装，有利利于客户户对强弱弱电、空空调系统统进行改改造；走廊吊完完顶后净净高不小小于2.6米；卫生间标准层便便器按有有关设计计规范设设置，男男女卫生生间中便便器最少少不得低低于3个个，洗手手盆应各各不少于于两个；卫生间入入口不应应面对办办公单元元门；男女卫生生间布置置宜集中中，最好好位于写写字楼交交通中心心，保证证各户使使用者的的

30、便捷性性，也有有利于给给排水的的统一处处理；卫生间门门前应设设置过渡渡空间，避免从从走廊中中能直视视卫生间间门，增增加卫生生间的隐隐秘性；冲水控制制器应符符合使用用者人体体尺度的的要求，建议采采用感应应式冲水水控制系系统；座便器选选择应注注意避免免溅水问问题，洗洗手盆水水龙头注注意避免免向外溅溅水；注意卫生生间内的的通风、新风问问题，卫卫生间不不得产生生异味；地面选材材注意防防滑；卫卫生间墙墙面、地地面选材材注意反反光能力力不宜过过于高,避免视视线干扰扰；写字楼屋屋顶屋顶应保保证设置置不少于于4个卫卫星基座座的条件件，布置置在屋顶顶南侧；写字楼顶顶层设计计为高档档咖啡休休闲区，预留充充足电力力

31、及上、下水条条件，不不配备专专用电梯梯。及前期物物业顾问问的服务务建议书书。 五星星级酒店店地上建筑筑面积：约4万m2酒店约3350套套客房平面布局局及功能能应满足足凯悦酒酒店管理理公司的的“五星”标准要要求酒店总体体设计要要求建议五星星级酒店店设置在在基地东东侧，靠靠近翔殷殷路、国国定东路路，利用用国定东东路作为为酒店主主要出入入口。酒店应功功能划分分合理，有背景景音乐系系统。总统套房房应设置置在噪音音影响较较小的层层数，并并建议有有独立的的室外休休息平台台。建筑设计计应利于于销售及及后期物物业管理理的经济济性要求求，并便于于后期维维护；施工材料料选用节节能、隔隔音材料料，并达到到防火等等级

32、要求求。满足环保保、节能能要求。设计标标准以国国家、上上海最新新节能标标准设计计。充分采用用节能材材料，降降低使用用能耗。尽量使用用本土材材料，有有效控制制成本。与商业、写字楼楼关系要要求在保证建建筑外形形、空间感感与商业业、写字字楼和谐谐的条件件下，应应具有相相对独立立性；建筑外观观具有公公建特征征，应重重点考虑虑节能环环保需要要；建筑主入入口的选选择、交交通系统统、设备备系统应应具有相相对独立立性，尽尽可能降降低对商商业的干干扰，建议主主出入口口布置在在东侧国国定东路路。建筑首层层大堂应气气派豪华华、风格格独特、装饰典典雅、光光线充足足，人流流的平面面及竖向向交通通通畅舒适适大堂应面面积宽

33、敞敞，与接接待能力力相适应应大堂建议议挑空处理理有与酒店店规模、相适应应的总服服务台；并在入入口、服服务梯附附近设置置行李房房；在非经营营区设客客人休息息场所门厅及主主要公共共区域有有残疾人人出入坡坡道，有有残疾人人专用卫卫生间或或厕位，能为残残疾人提提供特殊殊服务大堂设有有酒店和和客人同同时开启启的贵重重物品保保险箱，保险箱箱位置安安全、隐隐蔽，能能够保护护客人的的隐私设置宴会会展示。客房及标标准层标准层平平面设计计尽量规规整简洁洁。客房包括括标准间间、套房房设残疾人人客房，该房间间内设备备能满足足残疾人人生活起起居的一一般要求求。层使用率率不小于于85(层套套内建筑筑面积/层建筑筑面积)；

34、客房包括括四个主主要区域域：入口口区域、睡眠学学习区域域、浴室室湿区域域浴室干干区域、壁橱/换衣区区域（布布局和平平面将会会按照整整体开间间的大小小和形状状结构而而改变。）套房也必必须最低低限度的的具有以以上4个个区域，并根据据整体大大小，考考虑以下下布置：客人化化妆室、独立的的用餐区区域、独独立的厨厨房/餐餐具/食食品室；独立的的生活区区域、独独立的学学习区域域客房：配配有彩色色电视机机，并有有闭路电电视演播播系统。客房应具具备十分分有效的的防噪音音及隔音音措施。客房区走走廊净高高不低于于2.44米。所有公共共区域材材料、部部件及装装配及建建筑方法法都要保保证达到到防火要要求。标准层需需设置

35、后后勤服务务用房及及清洁间间、布草草道。最少每个个客房的的单间都都必须配配备冷，热送风风管。多多单间的的套房必必须在开开放式位位置配备备相同的的遥控，在私人人房间配配备单独独的遥控控。酒店配套套功能酒店配套套功能应应包括：商务中中心、会会议室、餐厅、宴会厅厅、健身身房、游游泳池、超市、多功能能厅、医医务室、后勤用用房等。会议设施施包括：有至至少容纳纳2000人会议议的会议议厅，配配有衣帽帽间配有有多个小小型、中中型会议议室配专专门的复复印室有至至少50000平平方米的的展览厅厅提供供同声传传译设施施（至少少4种语语言）配电电话会议议设施配现现场视音音频转播播系统配供供出租的的电脑及及投影仪仪酒

36、店餐厅厅/宴会会厅：总餐餐位数与与客房接接待能力力相适应应有大大堂酒吧吧有咖咖啡吧、茶室、面包房房有布布局合理理、装饰饰豪华的的高级西西餐厅，配专门门的西餐餐厨房有布布局合理理、装饰饰豪华的的中餐厅厅有至至少容纳纳2000人正式式宴会的的宴会厅厅，配专专门的宴宴会厨房房行政政酒廊酒店商务务设施：商务务中心电话话间、洽洽谈室等等应提提供国际际互联网网服务提供供笔译、口译和和专职秘秘书服务务公共及娱娱乐设施施：多功功能厅歌舞舞厅、卡卡拉okk厅或KKTV包包房、棋棋牌室、图书室室健身身房、按按摩室、桑拿浴浴、室内内游泳池池（至少少40平平方米）、室外外游泳池池（至少少1000平方米米）、网网球场、

37、保龄球球室（至至少4道道）、壁壁球室、桌球室室美容容美发室室婴儿儿看护及及儿童娱娱乐室商场场，出售售旅行日日常用品品、旅游游纪念品品、工艺艺品等商商品后勤用房房：宴会会厨房/员工厨厨房/厨厨房备餐餐间/送送餐厨房房/食品品储存/洗涤区区/送货货区洗衣衣房/织织物间/布草间间员工工办公室室/家具具库房/员工更更衣淋浴浴等运营营行政办办公室机电电设备间间及经营方方提供的的设计要要求。设备配置置要求电梯配置置要达到到或接近近舒适型型标准。提供244小时热热水；电梯配置置数量以以高峰等等候时间间不超过过30秒为为宜；设公用电电话自备发电电系统电梯厅及及电梯、扶梯在30层层或以上上的高楼楼大厦的的穿梭电

38、电梯必须须经过电电梯专家家的分析析。拥有3000多个个房间和和(或)17层层以上的的酒店需需要单独独研究以以确定的的电梯、能力和和速度要要求。客梯必须须达到最最高3米米的要求求，开门门尺寸不不小于11.2米米（W）*2.5米（H），货梯开开门尺寸寸1.88米（WW）*22.5米米（H）考虑残疾疾人电梯梯的设置置人性化化、合理理性；同同时满足足国家有有关无障障碍设计计的规范范的要求求。应考虑楼楼梯、电电梯安全全系统和和逃生装装置。入入口安全全系统和和电梯监监控系统统应该与与整个建建筑的楼楼宇智能能管理系系统兼容容。扶梯最大大倾斜角角度300度，平平段为两两个步级级。及经营方方及相关关机电顾顾问要

39、求求。商业综综合体地上建筑筑面积：约9万m2整个项目目地下一一层及地地下二层层最大化化设置商商业面积积设计总则则考虑将大大型商业业设置在在朝向五五角场环环岛以及及朝向黄黄兴路和和翔殷路路的位置置，保证证商业的的主要沿沿街面。设计要求求大胆创创新，引引进全新新商业设设计理念念。商业主入入口前设设置大型型入口广广场。因五角场场地区地地下一层层商业价价值很高高，因此此项目地地下一层层商业面面积尽量量做到最最大化。考虑五角角场彩蛋蛋下沉广广场人流流可直接接通过地地下通道道到达商商业。本项目中中的商业业业态呈多多元化，涵盖了了大型主主力店、零散店店面、超超市、步步行街、餐饮、娱乐、健身等等，每种种商业业

40、业态对店店面的要要求均有有所不同同，在进进行商业业建筑设设计时应应注意。功能配比比详见商业业顾问服服务建议议书。商业设计计要求商业定位位为大型型主力店店、时尚尚商铺、精品品品牌店、餐饮、娱乐等等；商业以挑挑空中庭庭为枢纽纽，联系系各层商商业出入入口。通通过公共共空间的的变化处处理，创创造出不不同的主主题和鲜鲜明个性性风格，形成内内部四通通八达的的网络，成为商商业人流流集散、水平垂垂直交通通的枢纽纽。沿中庭四四周布置置休息茶茶座，使使之成为为公共空空间中的的半私密密休息空空间，给给消费者者一种领领域感和和放松休休息。中中庭内布布置透明明观光电电梯、自自动扶梯梯，人们们在垂直直升降的的活动中中，赋

41、予予了中庭庭的动感感和节奏奏感。沿街商业业设计应应保证路路面人流流的到达达，设计计中应考考虑人流流与临时时停车车车流相分分离；商业应考考虑橱窗窗、店铺铺招牌位位置设计计，保证证各层的的通透感感；合理设计计建筑外外墙、屋屋顶以及及外部广广场空地地的广告告位置；商业建筑筑立面在在与主楼整整体风格格保持一一致的前前提下，充分体体现自身身特征。主楼与商商业的空空调系统统独立；商业部部分应考考虑满足足24小小时营业业的要求求。合理规划划商场的的交通组组织，在在不影响响消防和和档次的的前提下下尽量提提高物业业使用率率。其中中，商场场的主通通道以33.5米米为限，次通道道以2.2米为为限。超市：配配备给排排

42、水、排排烟、隔隔油、排排污系统统及充足足的仓储储空间，设计有有单独的的理货区区，荷载载按照具具体设计计要求。餐饮类商商业要求求大型餐饮饮一家：（20000左右右），考考虑客户户人流、送餐人人流，合理设设计室内内交通组组织；中小型商商务餐饮饮（5000），独独立的临临街入口口；西餐厅或或咖啡厅厅2家，2000左左右；独独立的临临街入口口；超市面积积；餐厅设计计应考虑虑满足规规范要求求及运营营条件，应设计计专门的的给排水水、排烟烟、隔油油、排污污系统，中餐厅厅应考虑虑煤气等等；餐厅门前前应考虑虑地面停停车位，并考虑虑地下停停车后客客户到达达餐厅的的便捷性性；餐饮的后后勤流线线安排在在地下，地下考考

43、虑设置置货车平平台；空调系统统设计能能满足224小时时营业的的要求；同时避避免噪音音干扰酒酒店和写写字楼；设计过程程中在地地面集中中考虑烟烟道及隔隔油池、消防设设施等的的位置；或按商业业顾问的的要求。商业交通通组织及及设施建建议水平交通通组织：以挑空空中庭为为主要交交通核心心，通过过有效的的视线引引导，到到达分布布于项目目各层的的商业出出入口，将分散散的商业业板块自自然地联联成一体体，实现现各商业业主题功功能区消消费群体体的互动动与共享享。垂直交通通组织：客流可可利用设设于各交交通核心心的电梯梯到达各各层的商商业区域域，货物物则先进进入地下下一层货货区，通通过四侧侧的垂直直货梯，运输货货物至各

44、各层。商业服务务设施配配置建议议服务设施施：包括括电话亭亭、邮箱箱报刊亭亭、垃圾圾桶、座座椅、指指南图、触摸显显示屏、标示系系统等，进行统统一的布布局及造造型设计计，并赋赋予这些些设施以以景观方方面的品品质和系系统性。景观设施施：设施施包括立立体绿化化、雕塑塑、喷泉泉、橱窗窗、广告告、标识识物、街街灯等，营造商商业轻松松自然的的活跃气气氛，并并增加人人文景观观。照明设施施：包括括人行道道灯、广广场灯、埋地灯灯、泛光光灯等，造型以以现代、简洁为为原则，与商业业风格一一致，其其照明质质量应该该注重的的是大众众的视觉觉体验以以及公共共非营业业场所的的光环境境设计，并考虑虑节能及及便于管管理控制制、后

45、期期维护。商业仓储储配置建建议库房是储储存和保保管商品品的场所所，是商商业的必必要配套套。如设置超超市，综综合超市市经营的的生鲜食食品占有有较大比比重，需需合理预预留储存存加工区区空间，一般来来说，仓仓储式超超市售货货区面积积占700%880%，储存加加工区占占15%255%，辅辅助区（超市行行政管理理、员工工休息等等区域）占5%100%，储储存加工工区一般般设在超超市最里里端。地下部部分地下部分分设计尽尽量满铺铺基地，地下设置置为3层，地下下一、二二层为商商业，地地下三层层为停车车及设备备用房。地下停车车，商业业、酒店店、办公公的客户户停车应应相对独独立隔离离，便于于管理；考虑五角角场彩蛋蛋

46、下沉广广场人流流可直接接通过地地下通道道到达地地下一层层商业。地下一、二层商商业统一一考虑设设置卫生生间，卫卫生间服服务半径径建议不不超过550米，卫生间间内设置置座便器器；员工餐厅厅（办公公楼及商商业用）建议设设置在地地下二层，面面积按照照职员的的10-15%考虑。并考虑虑卸货平平台，货货车停放放及渣土土清运，垃圾间间干湿分分开。自行车库库面积不不宜过大大，可结结合夹层层空间考考虑；物业服务务用房尽量量布置在在地下二二三层；设备机房房宜集中中布置，其管理理通道在在地面的的出入口口应尽可可能的减减少对主主楼及商商业的干干扰。结构、机机电系统统设计要要求 甲级级写字楼楼无障碍设设施：必须完完全满

47、足足国家、上海当地地有关无无障碍设设计的规规范要求求，包括括室内和和室外部部分。结构系统统结构体系系：根据建建筑使用用功能，考虑室室内外建建筑设计计要求，对各种种结构体体系、柱柱网间距距、承重梁梁大小、室内净净高等进进行综合合评估（含经济济评估），选定定最佳结结构方案案。必要时时可以进进行多个个结构方方案的比比较和论论证，优优化结构构设计方方案。并并且设计计方提供供必要的的技术说说明及有有关技术术经济报报告并确确保所采采取的结结构体系系得到国国家有关关部门的的审批通通过。结构形式式：结构的的开间尺尺寸在综综合分析析之基础础上，以以争取最最大的成成本利用用率。考考虑未来来租户中中包含大大型跨国国

48、公司，建筑师师应考虑虑通过内内部楼梯梯垂直连连接单元元，如联联系两层层或多层层楼的内内部楼梯梯设置活活动楼板板系统。因此，结构体体系应能能作简单单的修改改。结构承重重：标准层层楼面荷荷载按国国家标准准设计规规范，活活荷载由由结构工工程师与与业主协协商确认认。在整体设设计方案案和楼面面布置中中应充分分考虑自自然采光光和通风风。楼内交通通曳引引梯、扶扶梯（结结合考虑虑）需要布置置垂直交交通系统统，用作作办公设设备、生生活用品品、器材材、职员员等在楼楼层间的的交通和和运输。服务性性物品的的专用运运输系统统应与人人行交通通流分离离。用以以运送职职员和供供应品的的电梯将将进行装装修。交交通系统统的布置置

49、与尺寸寸应根据据适当的的设备和和使用人人员数量量考虑，以争取取运输的的最大效效率。系系统应具具有灵活活性，满满足所有有楼层中中一个或或多个用用户的使使用需要要。根据楼层层数和每每层面积积大小，建筑师师或电梯梯顾问应应提出合合适的电电梯总数数和运行行速度。电梯的有有效服务务方式，数量，载重量量和速度度的不同同配置方方案应由由电梯设设计顾问问提供，在运输输高峰期期，等候候时间不不大于330秒。深深化设计计应以有有效办公公面积和和办公密密度确定定合理的的电梯分分布方案案。电梯梯轿箱应应具精心心设计的的梯门开开关控制制和室内内装璜，并便于于维护。电梯应应有触摸摸式面板板并满足足残疾人人使用需需要，同同

50、时满足足国家有有关无障障碍设计计的规范范的要求求。电梯梯的紧急急出口满满足当地地规范要要求。应考虑楼楼梯、电电梯安全全系统和和逃生装装置。入入口安全全系统和和电梯监监控系统统应该与与整个建建筑的楼楼宇智能能管理系系统兼容容。采暖通风风和空调调概要设计内容容包括冷冷冻站设设计、集集中空调调设计、地下停停车库及及机电设设备用房房、热交交换站的的通风设设计，包包括厨房房、卫生生间、开开水间的的通风设设计，消消防楼梯梯间及前前室等的的通风设设计。采暖通风风和空调调系统应应由暖通通工程师师提出几几种可供供选择的的方案，在与业业主充分分协商的的基础上上最后确确定。建议议按照集集散型系系统设计计，实现现集中

51、管管理、分分散控制制，集中中操作、分散执执行，最最终达到到各种设设备协调调有序工工作。无论是否否考虑了了自然条条件或是是否针对对特定客客户的使使用情况况进行设设计，对对办公建建筑来说说，舒适适、灵活活、经济济、持久久和成本本效益都都是采暖暖通风和和空调系系统的关关键因素素。要有有效布置置建筑的的机械设设备，但但是不能能因此而而占用或或破坏可可出租的的空间。底层和和楼顶的的房间位位置要结结合成本本进行分分析。系系统要易易于服务务与维护护。系统统、设备备和操作作过程应应该将能能耗和维维护人员员的需求求减到最最小。要根据使使用期限限来评定定所有的的机械系系统和能能源。系统设置置应重点点考虑加加时空调

52、调使用的的灵活性性。性能系统在维维持一定定温度和和湿度时时能够安安静运行行并能根根据情况况调整负负荷。尽尽量减少少通风的的噪音和和通过管管道或其其它服务务设施传传播的噪噪音。各种噪声声都会破破坏职员员的舒适适感和安安全感，必须采采取措施施消除噪噪声。声声音的传传播系数数不能大大于NCC40。采用适当当的措施施使机械械设备的的振动与与周围的的结构隔隔开，把把影响控控制在AASHRRAE标标准的最最小要求求以内。设计原则则甲级写字字楼空调调系统结结合平面面设计、未来可可能的分分隔，保保证各独独立单元元可分控控；空调系统统设置时时应分区区设置各各分系统统，以便便分区管管理、分分户计量量的需要要；新风

53、量不不应低于于40立方/小时.人的标标准根据不同同季节提提供不同同的新风风、排风风模式，以节省省能源首层大堂堂、底商商的全空空气空调调系统设设置时应应注意对对于大空空间的制制冷制热热的控制制，避免免冬季供供热时，热空气气上升，地面温温度偏低低的现象象；具有有加湿功功能。室内常温温控制在在221（夏夏季）；201（冬冬季）摄摄氏度；湿度5505计算机房房精密空空调要求求：考虑虑到金融融客户的的需求，结合外外立面考考虑在写写字楼中中分层布置置空调室室外机位位置；酒店客房房卫生间间设置竖竖向分区区的机械械排风系系统，地地下停车车库设机机械排风风系统，公共卫卫生间设设置机械械排风系系统，游游泳池设设排

54、风系系统。设备系统统和注意意事项设备工程程师应通通过对技技术指标标、造价和和使用年年限等的的比较来来确定各各种方案案。仔细研究究服务于于工作时时间以外外的备用用空调解解决方案案，以满满足用户户经常性性不规则则的工作作时间和和多租户户的需要要。对于于中央控控制室、综合布布线室、消防中中心、设设备和配配电机房房的空调调系统，应予以以合理考考虑，空空调机房房应有较较好的隔隔声和密密闭性，空调机机房的外外门应向向外开启启，应考考虑搬运运设备的的入口或或预留安安装孔洞洞。应由暖通通工程师师负责完完成空调调冷热负负荷的数数值计算算。考虑能量量储存和和热量再再利用问问题，每每个系统统都应为为业主考考虑以下下

55、标准：初期期投资成成本运行行成本 维护护成本（包括：预防性性的维护护和修理理）使用用年限 其他他无形因因素建设设的可行行性全楼应设设夏季冷冷风空调调系统、冬季热热风空调调系统、机械通通风系统统、防火火及排烟烟系统、空调自自动控制制系统。其成本本和设计计的注意意事项应应该明确确规定，并和业业主共同同商讨。员工餐餐厅食品品的气味味不能扩扩散到写写字楼的的其它区区域，或或在写字字楼的通通风系统统中循环环。在卫生间间和管理理室内要要保持负负压排气气。要在在门上设设置排气气格栅或或采取其其它的适适当措施施。在主主体建筑筑的入口口大厅内内要保持持正压，并在接接待台补补充热源源。应确定节节水的技技术和设设备

56、。应考虑天天然气入入口表房房位置。机械工程程师应提提供每年年机械系系统运行行和维护护成本的的方案设设计文件件。此分分析将会会在初步步设计阶阶段进行行调整。通过对不不同类型型的能源源管理系系统(EEMS)等的计计算机监监控系统统进行评评估，以以确定哪哪种系统统在运行行效率和和能量贮贮存方面面最为有有效。该该系统由由业主认认可的制制造商提提供，并并签订可可按年续续约的维维护协议议。此系系统还应应纳入到到楼宇综综合智能能化管理理体系中中。必须评估估可选的的控制装装置。应应该包括括控制规规范和系系统说明明，以使使维护人人员易于于了解掌掌握。管道和给给排水设设备给排水包包括：生活给给水、生生活热水水、消

57、防防系统给给排水设设计、雨雨污水系系统设计计、中水水系统设设计、空空调循环环冷却水水系统设设计、洗洗衣房、游泳池池给排水水设计、停车库消消防给排排水设计计。生活用水水供应应通过分分析确定定是否应应该和在在何处需需要采取取水处理理措施以以尽可能能减少设设备维护护需要，并满足足卫生间间、茶水水间和设设备用房房的用水水需要。水管应该该根据规规范进行行消毒，未软化化的水可可供电动动饮水机机和茶水水间使用用。热水供应应可考虑虑利用热热交换站站水源，供给餐餐厅、淋浴间间等热水水需要。给水系统统建议单单独做净净化水处处理系统统，达到到直接饮饮用标准准。设备固定定件在写字楼楼竖向管管井布置置时应预预留一定定的

58、上下下水条件件，以便便于后期期经营中中加设卫卫生间的的需要；使用节节水阀，同时从从初期投投入成本本、节水水、改善善维护条条件和使使用年限限等方面面进行评评估。根据大楼楼今后管管理需要要应考虑虑能源计计量如：水表、热表等等。卫生间应考虑对对卫生间间传统布布置方式式的突破破，针对对市场要要求，紧紧邻外柱柱预留一一个行政政卫生间间上、下水管管道接口口条件。洗手盆设设冷、热热水。污废水排排放卫生间污污水经污污水处理理后，再再排入市市政管道道。厨房排水水需做隔隔油处理理后再排排放。暴雨排泄泄由市政政系统处处理，符符合规范范要求。在地下下或基础础内的排排水沟内内设置沉沉积物的的拦截口口和清扫扫口。必须在餐

59、餐厅的食食品加工工区内设设置大小小适当的的油脂收收集器和和清洗器器。收集集器要实实用，并并且易于于用机械械方法清清洗，地地下餐厅厅后厨区区应考虑虑排油烟位位置。地下停车车库本项目三三种业态态（甲级级写字楼楼、五星星级酒店店、商业业）的地地下相通通，是一个个完整停停车库，应统一一设计，设地面面冲洗给给排水及及消防给给排水。电力供应应本项目按按照一级级负荷用用电考虑虑，引入入两路独独立的高高压电源源，重要要负荷应应有第三三种备用用电源方方式，需需确定备备用电源源和应急急电源容容量，有有自备发发电机时时，说明明启动方方式与市市电网的的关系。应提供详详细的负负荷计算算书及负负荷分析析、设备备技术参参数

60、和选选型要求求。工程供电电：高低低压进出出线路的的型号及及敷设方方式，酒酒店、写写字楼、商业不不同业态态的建筑筑内竖井井的合理理分布和和合理的的配电路路径及安安装方式式。电力工程程师应协协助业主主与供电电部门协协商供电电方案，确认供供电性质质、容量量、进线线走向和和保护方方式等一一系列问问题。为了满足足预期用用户的需需要，基基本的电电力供应应要求为为10001220瓦/或更更高，双双路供电电，备用发发电机（备用发发电机除除应急外外，还应应满足大大型外资资金融机机构客户户使用需需求，并并安排相相应位置置）。机电电设计顾顾问应核核实这些些数据。考虑应急急照明供供电系统统，可用用于楼内内应急通通道的