宁诚佳苑社区商业定位规划报告

1、宁诚佳苑社区商业定位规划报告目 录 Content1 项目概况 2 周边商业市场调查3 项目综合定位 4 社区配套商业规划5 项目综合运作计划 1 项目概况1.1 项目简介规划 宁诚佳苑位于互助东路，小区东300m即为兰青高速入口，距离新建西宁火车站5公里，距离曹家堡机场18公里，交通便利，区位优势明显。占地面积370亩总建筑面积43万m2商业面积74362m2停车场面积81640m21.2 社区商业分布 宁诚佳苑的社区商业主要分布于小区西侧与北侧的裙楼部分，其中北侧商业的东半部分为3层裙楼，其余均为2层裙楼。规划3F3F2F2F2F2F2F2F社区商业2 周边商业市场调查2.1 周边商业布局

2、分析 周边商业配套主要分布于民和路与八一路附近，与本项目存在一定距离。 周边商业密集度较低，难以形成集聚效应，对周边居民的日常生活、购物消费等造成不便； 周边道路现有商业普遍存在档次低、形象差的现象； 周边商业形态较为单一，不能满足居民更便利、更丰富、更高层次的消费需求。兰西高速公路互助路八一路昆仑东路民和路明杏路东民和路本案天福源在水一方河湟人家翠雍天地东城明珠现存商业形态本项目步行到达时间客户消费心理消费接受度农贸市场15min距离低大型超市10min种类、交通、距离等中中大型餐饮12min品牌、特色、交通等中快速（便利）餐饮10min距离、价格、外送等中便利店7min距离低美容美发10m

3、in距离、其他低银行12min距离低咖啡吧15min品牌、距离等中服饰专卖15min品牌、档次、价格等低电器专卖10min品牌、价格、距离等中2.2 现存商业格局对本项目影响 从右表不难发现，项目目前的住户对周边农贸市场、便利店、美容美发、银行等基本生活类的商业形态接受度较差，归根结底在于时间和空间的因素。 现存商业对项目商业部分招商的影响主要在于本项目商业业态的选择上。结合上述对已入住客户的影响来看，未来初始商业业态的选择应建立在以下基础： 弥补日常生活型商业对本项目住户时间和空间的影响； 弥补周边商业空白，采用适应性、阶段性的引进措施。3 项目综合定位3.1 商业功能定位 内外兼容性商业功

4、能定位：内向型：满足社区入驻居住居民的基本家装、家居、购物等日常生活需要。外向型：配套特色餐饮、休闲、娱乐、旅游、度假等商业项目，满足外来商旅人士居住、美食、游玩的需要。3.2 业态组合定位 业态定位原则：“同业互补、错位经营” 的定位原则导入型商业区：大型超市、商务服务、大型餐饮、娱乐等休闲购物商业区：便利超市、副食品商店、服装店、饰品店等便民服务商业区：洗衣、打印、房屋中介、美容美发、银行诊所等生活家居商业区：家装公司、建材商店、家电商城、床品专卖等4 社区配套商业规划4.1 社区配套商业发展规划 社区消费既要基于社区日常消费，又有超越于社区消费。那么社区商业定位和规划，既要基于社区业主基

5、本的生活需要，又要考虑阶段性的消费需，根据新建社区商业的发展经验来看，社区配套商业的业态随租期一般分为三个阶段： 第一阶段（头1-2年）：商铺主要功能是家装和家居需求为主，生活用品配套为辅，主要业态为五金、装饰、银行、日杂； 第二阶段（3-4年）：商铺主要功能是生活休闲为主，家居娱乐为辅，业态规划为：副食店、便利店，面包房，花店，药店，美容美发，服饰店，杂货店等； 第三阶段（5-10年）：特色餐饮，休闲文化消费等；4.2 社区配套商业布局规划导入型商业区休闲购物商业区便民服务商业区生活家居商业区4.3 社区配套商业详细分区示意4.3.1 导入型商业区大型超市茶饮娱乐商务酒店金融4.3 社区配套

6、商业详细分区示意4.3.1 导入型商业区 本区域均为3层裙楼，且紧邻互助路，对外交通方便，适宜布置外向型商业业态，因此将其定位为导入型商业区，用以吸引人流，提高本项目商业影响力。业态经营面积（）经营楼层大型百货超市80001-2层商务酒店90002-3层西餐咖啡18002-3层中式酒楼20001 -2层银行16001 层棋牌15002-3层4.3 社区配套商业详细分区示意4.3.2 休闲购物商业区服装店饰品店礼品店鲜花店专业店4.3 社区配套商业详细分区示意4.3.2 休闲购物商业区业态经营面积（）经营楼层时尚服装5001层皮鞋箱包5002层化妆用品3001 层风情饰品4001 层品牌专卖10

7、002层鲜花礼品3002层美味小吃1501 层便利超市2001层 本区域均为2层裙楼，与导入型商业区相对，位于步行街内侧，环境优美，且远离外界车流量干扰，适宜布局休闲购物商业业态。4.3 社区配套商业详细分区示意4.3.3 便民服务商业区美容会所洗衣店医药卫生房产中介4.3 社区配套商业详细分区示意4.3.3 便民服务商业区业态经营面积（）经营楼层洗衣店1001 层美容美发6002层房产中介60-1001层医药卫生3001层电信通讯2001 层彩票投注60-1001层运动健身5002层音像书籍3002层摄影冲印4002层 本区域均为2层裙楼，位于小区西侧入口附近，远离城市交通干道，与小区内交通

8、方面，适宜布局便民服务型商业。4.3 社区配套商业详细分区示意4.3.4 生活家居商业区家居店宠物店汽车美容房屋装修4.3 社区配套商业详细分区示意4.3.4 生活家居商业区业态经营面积（）经营楼层家居馆20002层装饰装修15002层票务中心3001 层五金建材5001层旅行社10001-2层布艺美工3002层汽车美容5001 层 本区域均为2层裙楼，位于小区东北侧临近互助路，对外交通方便。由于距离主社区有一定距离，因此建议布局对位置要求不高的商业业态。5 项目综合运作计划5.1 初始业态建议及分布 作为一个尚未完全开发、住户尚未完全入住的社区，其住户的商业需求存在一个逐渐递进的过程。作为本

9、项目第一批商业供应的社区商业中心，其核心消费体是所有入住本项目的客户，目前其承担着满足已入住客户最基本的生活需求和提升项目生活质量从而提升入住率的艰巨任务。因而针对本项目的初始业态规划考量，主要是从以下两点来考虑： 实现补充和完善周边现有业态，采用适应性、阶段性的引进措施； 满足社区住户不同商业需求最大倾向性 业态建议 结合本项目实际人口入住情况，社区商业中心在首次招租时应有意识地保留部分大面积的商铺不进行招租。这样做法有两大好处： 保证首批招商入住商家的成功率； 为后期社区成熟后引入高档次商家预留空间5.2 经营商家的引进方式 自有资源 通过自有关系商户，直接沟通意向，引入品牌，这种方式有效率高成本低。 同类型社区引入 直接派遣招商人员前往与本项目具有一定类似性大型社区内的商家，邀请加入，该方式有效率也较高，成本较低。 广告宣传 通过在公众媒体发布招商广告邀请全市范围内商家入住，该方式影响力大但成本较高，同时有效率较低。5.