看万达广场开发战略的变化1143135152

1、.：.；看万达广场开发战略的变化 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc196714253 一、万达商业广场 PAGEREF _Toc196714253 h 1 HYPERLINK l _Toc196714254 二、万达商业广场开展历程 PAGEREF _Toc196714254 h 1 HYPERLINK l _Toc196714255 三、万达商业广场前2代产品的优优势 PAGEREF _Toc196714255 h 3 HYPERLINK l _Toc196714256 四、王健林对前2代万达商业广场的心得总结 PAGEREF _Toc196714256 h

2、4 HYPERLINK l _Toc196714257 五、第3代产品，万达战略的转变 PAGEREF _Toc196714257 h 6 HYPERLINK l _Toc196714258 六、万达未来开展方向 PAGEREF _Toc196714258 h 7 HYPERLINK l _Toc196714259 七、后语 PAGEREF _Toc196714259 h 8一、万达商业广场 万达商业广场是由大连万达集团开发的商业地产，是中国目前开展较为成熟的商业地产开发方式，其中心是“订单式商业地产，即与世界500强的零售商签署结合开展协议，经过与协作同伴的共同开辟、技术对接、先租后建来开发

3、，从而实现加快拓展与有效降低风险。二、万达商业广场开展历程 万达商业广场从2000年后开场呈现市场，2002年第1个工程长春万达商业广场开业，截止到如今共建造了24个工程，其中在营工程15个，在建工程9个，建筑面积到达759万平方米。 万达商业广场的快速开展期是在03年、04年，共开业了10个工程，从而真正实现了万达成为国内商业地产领军者。2005年是万达商业广场的调整年，由于前2年拓展速度很快以及沈阳、哈尔滨工程出现的问题，05年开场自我调整，这一年没有一个工程开业。因此05年可以说是万达商业广场的一个分水岭，从工程的选址到开发规模、产品都发生了较大的变化，从06年底开业的工程看，都是属于大

4、型的综合体，万达商业广场曾经实现从第二代产品过渡到第三代产品。万达商业广场开展到如今，短短的5年时间，其开展方式共阅历了3代产品。 第一代产品：2002-2003年 纯商业 盒子式特点：1选择省会或中心城市规划2选址都在城市最中心商圈； 3占地面积在1.2-2万平，建筑面积在4-6万平左右； 4主力店普通3家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院； 51层为精品、服饰，2、3层为超市，4层为专业卖场和影院。 6建筑形状都为单个盒子式案例：长沙万达商业广场、南昌万达商业广场 第二代产品：2004年 纯商业 组合式特点：1选择省会或中心城市规划2选址都在城市最中心商圈； 3占地面积在5万平左右，

5、建筑面积在15万平左右； 4主力店普通为4家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院； 5每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场。案例：沈阳万达商业广场、天津万达广场 第三代产品：2006年后 多产品 综合体特点：1选择省会或中心城市规划2选址在城市副中心或新区的中心； 3占地面积在10-20万平，建筑面积在40-80万平，其中商业规模在15-20万平左右； 4产品普通涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓或SOHO、SHOPPING MALL、商业街区、广场及高尚居住社区等组成； 5商业的主力店普通为百货、超市、专业卖场、影院、美食等； 5建筑方式为综合体，以盒子+街区+高层的组合方式；

6、案例：宁波万达广场、上海万达广场 截止到2007年8月份，万达商业广场现有24个，其中在营15个，在建9个。在营商业面积185.58万，未营商业面积163.77万。在营商业面积的185.58万中，其中第一代产品有6个，商业规模有31万平，占在营商业面积的16.7%；第二代产品有6个，商业规模87.9万平，占在营商业面积的47.4%；第三代产品有3个，商业规模有66.68万平，占在营商业面积的35.9%。未营商业面积的163.77万，全部为第三代产品，共9个。 三、万达商业广场前2代产品的优优势作为中国最好的商业地产开发商，万达短短的几年内可以实现15个工程的开业，其投资数量、开发规模、建立速度

7、、开业数量，均创下中国商业地产的记录。察看一下各地的万达商业广场，其拥有的几大胜利商业要素主要如下：1、 选址优势：在15个万达商业广场中，12个建在省会城市或直辖市，3个建在经济兴隆的单列市，一切的商业广场都在中心商圈的黄金商业地段。2、 规模优势：在前几年的市场，万达的商业广场均显示出其较大的规模优势，商业面积在100000平以上有9个，50000平左右有6个，在各地都算较大的商业。3、 商户优势：万达独特的“订单式商业为其引来了国际知名的商业企业进驻运营，如沃尔玛、美凯龙、百盛等，这些商户对于万达商业广场的消费人流吸引，起到了显著的奉献，也构成了万达商业广场的中心优势。4、 政策优势：作

8、为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，情愿给于较好的政策优惠来吸引万达进驻。前2代的万达商业广场是目前万达在营工程的主力，有12个，经过这几年的运营，可以看出万达从开发层面上是胜利的，按照万达的开发战略，将80%的物业作为长期持有，以收取租金收入，而将每个工程约20%的物业用于销售，来回笼工程开发资金和处理继续开发的资金需求。但就是这20%的销售散铺，给万达制造了许多问题，部分工程目前运营仍较困难，如长春、沈阳、武汉等。从商业地产的角度看，前2代产品主要存在以下几个共性问题： 1、 商业定位与SHOPPINGMALL的间隔 相差较大2、 建筑方式单一，购物环境较差3、

9、业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与文娱4、 以目的性消费业态为主，商业价值较低5、 业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动6、 主力店占到70%以上，租金过低，影响收益7、 过分依赖主力店的拉动效应，而忽视运营8、 在建筑方式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有构成较好的互动9、 动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好10、 独立商铺销售价钱过高，散铺投资收益预期无法实现11、 没有处理好目的性消费超市、建材与非目的性消费精品店的人群组合 四、王健林对前2代万达商业广场的心得总结经过前2代产品的开发与运营，万达开场自我调整，王健林先生在总结前2代万达商业广场时

10、，总结出了八点关于开发商业地产的心得：1、 处理资金做商业地产，首先要有资金实力，而且是低本钱的、能长期运用的资金，最中心的是打造一个长期能运用的资金平台。万达2005年时曾出现资金链断裂的苗头，后来找到了一个战略投资机构澳大利亚麦格理伊娜很难过，拿到几十亿元，才处理了问题。假设王健林没有预见性，等到银行催债的时候，那就能够引起全面的断裂。2、 找到人才对商业地产来说，更需求人才，由于这个行业是一个复合型的行业。因此，单纯做零售做百货的人不一定就是商业地产的行家里手，单纯做房地产的人也不一定是，这里需求复合型知识的人才。3、 只租不售万达的前10个购物中心，有部分商铺是销售的，一共卖了9万多平

11、方米。假设从单一销售的角度来看，是很胜利的，全国每平米均价3万多，卖了几十亿，但是这10个工程开工后，虽然也进展了招商运营，还是有5、6个出现了问题。商铺在销售之后，再进展商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是运营的整体性，二是运营的有效性。当运营不好的时候，于是出现了长春的打人事件、沈阳业主集体打官司事件等，直接影响了万达的企业品牌。4、 做对程序做购物中心，非常重要的是做对程序。一定要先租后建，招商在前，建立在后。而且招商绝非招一个主力店的问题。做一个购物中心，普通有七、八家主力店，主力店一定要是不同业态的组合在一同，这样才干满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益，而且很多大的主力

12、店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。所以，一定要把程序做对了，招商在前。5、 商业定位1定位置在选址上，无论如何不能一次确定，有时间的话，一年的时段，最好在黄金季节、非黄金季节，一天的时间，中午、晚上都看看。还有一点非常重要，看政府规划，到任何一个城市，先了解当地城市规划，城市开展方向。暂时人不多不要紧，估计几年后会怎样样。2定规模购物中心在国际上有个实际，10万平米以内叫最正确规模，当然这是国外的实际，英美的人口比较少，10万平米是他们的上限。按照中国的国情和快速开展的态势，我个人以为15万平是最正确的上限。规模与效益连在一同，规模越大，租金越低。15万平的商业，至少要5家不同业

13、态的主力店，超越20家次主力店来组合。在中国，大主力店的开展可以，1万平以上的超市、建材店好找，但次主力店的开展相差太远，1000、2000平的次主力店极其难找。3定主力店主力店和次主力店确实定是有讲究的，有些业态适宜在商业中心区，有些业态适宜在副中心，有些业态适宜在郊区。在中心商圈，不能搞建材、家居，在郊区不适宜做百货、珠宝，这里面是有商业规律的。在什么位置上适宜建什么主力店，这里面学问很深，要根据他的地址和规模选择适宜的业态。比如在副中心他就选新兴业态，假设在中心尚圈，他就不要选大卖场，尽能够选租金比较高的业态，而在郊区，尽量选聚人气的业态。6、搞好规划设计1人流动线这是设计方面的第一要素

14、。人怎样流动，就象水一样，水往低处走，怎样样让水流得顺畅？不能忽然加一个2%的坡度，单一通道是最好的，最多一个环路。人在这种道路中，方向感好，容易找到位置。2视觉通透在国外做购物中心有个设计要求，一眼至少能看到十个店招，看到越多的店铺越好，能刺激人的购买欲，不能搞花里胡哨不适用的东西。3交通体系卸货区要尽量安排在地下，人车分流，不和地面争位置。厕所最好设在离电梯与扶梯近的位置，这是很小的细节问题，人有内急，一层厕所满了，可以坐电梯上二层，不能让人排队等候如厕。4主力店的技术规范不同业态的主力店有不同的要求，建材超市要求荷载4吨，普通的超市和书店1吨，做普通的百货荷载有400、500公斤就够了。

15、高度，假设做建材超市，至少要8米层高；做生活超市，5米层高就可以了；而做仓储的话，要9米。假设建电影院，至少要10米层高，要思索未来运用大银幕。不同的主力店都有不同的荷载、高度、卸货的要求，只需招商在前，与主力店进展技术对接，才干掌握好这些东西。7、商业物管购物中心的开业，对购物中心是个考验。开业后运营不好要掉铺，普通来讲，购物中心开业的前三年，尤其是第一年的掉铺率会到达30%。小租户的特点是只能共昌盛不能够共患难，火的时候想方设法挤进来，生意不好卷铺盖就走，但小租户的益处是能接受不断提升的租金。所以，招满商、开了业绝不意味着大吉，第一年能够会掉30%，补充上来后，第二年能够会掉20%，这种调

16、整是个永远的循环。8、接受压力商业工程要有三年的培育期，最少也要两年培育期。所以，大多数基金收买购物中心，要开业两年之后才思索，有的基金要过三年才收买，他们只需求3-5%的报答，但必需稳定。所以，从事购物中心一定要有接受压力的心思预备。王健林给了这样一个比喻，做住宅开发是小学，做写字楼、酒店等是中学，那么做购物中心就是大学，是一系列业态的集合，而且开业后要迎来一大堆的问题，要有足够的心思预备，要渡过市场培育期，才干迎来阳光坦途。以上八点心得王健林的发表文章 五、第3代产品，万达战略的转变从单店到组合店再到如今的“城市综合体，万达的第3代产品实现了质的变化，所谓万达城市综合体，普通由高星级酒店、

17、高档写字楼、酒店式公寓或SOHO、大型综合购物中心SHOPPING MALL、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。目前运营的有3个，正在建立的有9个。 1、 与前2代产品相比的变化 第一代第二代第三代产品种类纯商业纯商业商业、酒店、公寓、住宅选址中心商圈黄金地段中心商圈黄金地段城市副中心、新区的中心规模5万10万50-100万业态购物功能组合购物功能组合“24小时不夜城集胜利能组合主力商家超市+建材+影院超市+建材+家电+影院百货+超市+美食广场+家电+影院+休闲 2、选址的特点万达第3代城市综合体的选址普通有两种情况，第一种是选择在城市副中心，是城市经济新增长点。如上海五角场、

18、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等；第二种是选择城市的新开发区，看好城市的再造，开展迅速，如宁波鄞州区、苏州工业园区等；第三种是城市的CBD，如北京的万达商业广场。万达选址的变化可以发现出几个问题的变化： 1中心城市的中心商圈万达已根本规划了，开场选择次级商圈开展；2城市中心商圈土地非常稀缺，竞争猛烈及高额的土地本钱，而城市副中心及新区土地本钱较低；3城市副中心及新区规划起点高，城市配套好，适宜营造高质量的工程；4中国城市的一个重要特征是中高收入群体向副中心或新区转移，从而为商业工程实现较好的消费根底；5城市副中心及新区的土地普通规模较大，可以开发多种产品，降低开发风险；6城市副中心及新区的开发工程投入本钱较低，升值潜力较大；7在城市副中心及新区开发大型综合体，可以获得政府较好的政策优惠。 3、万达第3代产品几大建筑规划设计特点1多功能的城市开发万达广场的第3代产品将多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特征商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及工程所在区域的城市商业中心位置得到显著加强，如总建筑面积达78万平方米的重庆万达广场，商业及公建面积达33万平方米，工程建成后将使南坪商圈作为重庆