房地产企业财务报表的综合分析

1、.：.；精品资料网cnshu 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网cnshu专业提供企管培训资料单独分析任何一项财务目的，都缺乏以全面地评价企业的财务情况和运营效果，而只需对各种财务目的进展系统的分析，才干对企业的财务情况作出合理的判别。因此，必需对企业进展综合的分析。一、规范财务比率 规范财务比率是指持定的国家、特定的行业、特定的时期的财务比率目的体系和规范值。可以用来作为规范财务比率的通常是行业平均比率。它是根据同一行业中个别公司的财务与运营资料，经过综合为一整体后，再据以求得的各项比率。 规范财务比率确实定有统计法和工业工程法两种。统计法是以大量历史数据的统计结果作为规范

2、。这种方法是假设大多数是正常的，社会平均程度是反映规范形状的。因此，假设企业的运营情况与平均程度不符，就意味着与正常形状不符。工业工程法是以实践察看和科学计算为根底，推算出一个理想形状作为评价规范。这种方法是以各变量之间有其内在的比例关系，且这种比例关系是可以被认识为假定条件的。在实务上，人们往往结合运用上述两种方法，相互补充，相互印证，很少单独运用一种方法来建立评介规范。 对于用作规范比率的行业平均财务比率，在运用时留意以下问题：1行业平均目的普通是根据行业中部分企业抽样调查得来，假设其中有一个极端的样本，那么行业平均目的就难以反映整个行业的实践情况。2行业内每个公司采用的会计方法不一定一样

3、，每个企业的运营情况也能够存在较大差别，如有的企业存在大量债务，有的企业那么债务很少。把这些各不一样的企业的目的加在一同平均，也将影响规范比率的权威性。3建筑与房地产行业的平均财务比率目前还未能获取。因此，采用规范比率进展比较分析时，应根据实践情况对行业平均财务比率进展一定的修正，尽能够建立一个可比的根底。二、综合系数分析 一项财务比率只能反映企业某一方面的财务情况。为了对企业进展综合的财务分析，可以选定假设干财务比率，按其重要程度，给定一个分值，即重要性系 ，总和为1。然后将实践比率与规范比率比较，评出每项目的的得分，最后求出综合系数与重要性系数之和，以判明企业财务情况的优劣，这一方法称为综

4、合系数法。现例举阐明该方法的运用。 恒星房地产股份选择十项常用的财务比率并给定分值，连同其规范值和实践值，编成财务比率综合分析表见表1。 表1 财务比率综合分析表 编制综合分析表的程序如下: 1、选定评价企业财务情况的比率。通常是选择可以阐明问题的重要比率。并且偿债才干、周转才干和获利才干三类比率因反映财务情况的偏重面不同，故应分别从中选择假设干项具有代表性的重要比率。 2、根据各项比率的重要程度，确定重要性系数。各项比率的系数之和应等于1。重要程度的判别，需根据企业运营财务情况、开展趋势以及企业一切者、债务人和管理人态度等详细情况而定。 3、确立各项比率的规范值。财务比率的规范值是指各项财务

5、比率在本企业现时条件下最理想的数值，亦即最优值。 4、计算企业在一定时期各项财务比率的实践值。上例上各项比率的实践值的计算结果见表8-9。 5、求出各项财务比率实践值与规范值的比率，称为关系比率。其中，资产负债率低于规范值是一种有利目的，因此用规范值除实践目的求得关系比率。 6、求出各项财务比率的综合指数及其合计数。各项比率的综合目的是关系比率和重要性系数的乘积，其合计数可以作为评价企业财务情况的一个根据。普通而言，综合指数合计数假设为1或接近1，那么阐明企业情况根本上到达规范要求；假设与1有较大差距，那么财务情况偏离规范要求较远。在此根底上，还可进一步分析详细缘由。在表1中，各项财务比率综合

6、指数的合计数为0.812，远远低于1，阐明该企业的财务情况较差，应进一步深化分析详细缘由。三、规范比率分析法运用中的难点及弥补方法分析 (一)规范财务比率分析法的关键技术是“规范评分值确实定和“规范比率的建立。 (二)规范评分值确实定应留意以下问题1.普通以为企业财务评价的内容主要是盈利才干，其次是偿债才干，再次是营运才干，它们之间大致可按5:3:2来分配比重。再根据所选择的目的参见第四章案例分析5确定各自的评分值。 2.在给每个目的评分时，规定上限和下限，以减少个别目的异常对总分呵斥不合理的影响。上限可定为正常评分值的1.5倍，下限定为正常评分值的1/2。例如，总资产净利率的规范值为10%，

7、规范评分为20分；行业最高比率为20%，最高评价为30分，那么每分的财务比率差为1%20%-10%30分-20分。总资产净利率每提高1%，多给1分，但该项得分不超越30分。3.财政部于1995年公布了一套企业经济效益评价目的体系，并给定了规范评分值，可被企业参考。总评分值为100分，其中销售利润率15分、总资产报酬率15分、资本收益率15分、资本保值增值率10分、资产负债率5分、流动比率或速动比率5分、应收帐款周转率5分、存货周转率5分、社会奉献率10分、社会积累率15分。4.建立银行关于房开发企业信誉等级规范，对于所运用的评价目的给定了评分值。见表2(三)规范比率的定量应思索以下几个要素：1

8、.国际程度。对于国内一些消费技术先进、运营情况好且效率高的企业，其目的的规范值应参照国际程度。 2.国家方案和要求到达的目的。国家为了宏观管理的需求，在权衡社会总需求和总供应总体程度的根底上，往往要给一些重点企业下达一定方案或目的。那么，这些方案义务和目的可作为目的规范。 3.企业所在行业的平均程度或同类先进单位到达的程度。一些目的的计算，如：资产奉献率、流动比率等会因行业不同而产生很大差别。因此，根据行业程度确定规范值是合理的。 4.企业根据本身消费运营情况，为内部制定的方案、定额和业务规范。由于实现不了内部消费义务的企业，很难有好的经济效益。 5.还有其他一些消费技术要求、设计才干或实际上

9、应到达的程度，也可以作为定量规范。 (四)行业规范目的的缺陷分析 由于行业规范目的是根据部分企业抽样调查得出的，假设其中有一个极端的样本，那么有能够歪曲整个行业的实践情况。另外，每个企业采用的会计方法不一定一样，而且资本密集型企业与劳动密集型企业能够加在一同平均，负有大量债务的企业能够与没有债务或债务较少的企业加在一同平均。上述要素在一定程度上影响了行业规范目的的科学性。 (五)对行业规范比率的弥补方法。 西方国家有关报刊上经常定期发布各种行业的财务目的，给财务目的对比评价带来很大方便。而我国目前暂时还没有这种行业平均财务目的公布，所以行业财务目的不易获得，此时企业可对本身经济效益进展纵向比较评价。其规范比率中可选 本企业特定年份目的或历史最好的程度目的作基数进展评价，找出企业存在的差距。 (六)在实践运用规范比率分析法时，假设遇到异常值，应对其进展必要的修正。详细情况如下：1.资产负债率超越规范值时，并非好景象，不能因此多给分，可根据规范比率除以实践比率，使相对比率小于1，这样，实践评分会低于给定的权数。2.亏损企业的销售利润率、总资产报酬率、资本收益率和资本保值增值率等目的的实践财务比率是负数时，相对比率取零，该目的得分为零