朱亚鹏：保障房建设应该一如既往

1、在房地产调控最严厉的这一年，广州市加快了保障房建设的步伐，从某种程度上表明政府以“市场保障”双管齐下，解决房价上涨过快、部分区域房价泡沫等问题。对于广州保障房建设等各方面的问题，提问专访了中山大学政治与公共事务管理学院副教授、社会保障与社会政策研究所副所长朱亚鹏博士。朱亚鹏认为，今年的确是保障住房大规模发展的一年，如萝岗中心城的破土动工，是广州市政府重视保障房的一个重要体现。政府是在积极推动保障房的建设，另外，政府在一些地方开发保障性住房也意味着有推动新区发展的思路，这是一个长期的规划发展。朱亚鹏指出，保障房的建设在某种程度上当成一种调控的手段。政府建设保障房，本来就是一种责任。那么，这个政策

2、应该有连贯性，并不因为外面市场的变化而产生波动。房地产市场是应该通过市场本身去解决，而保障性住房的建设，政府应该一如既往地坚持。以下为提问对朱亚鹏先生的采访实录：提问：萝岗中心城即将破土动工，这是广州迄今为止最大规模保障房项目，您是怎样看待这个规划的？朱亚鹏：今年的确是保障住房大规模发展的一年。广州在萝岗有这样一个大的项目，从规划来讲，地方政府发展保障性住房的压力主要来自两方面。第一是资金问题，它到底够不够？广州副市长苏泽群说这个资金没有问题。第二就是土地问题，土地如果严格按照规划来讲不一定某一年想建多少就能够建多少。当然，那也包括一般的商品房，如果算是保障性住房就更有一个问题，就是说把它放在

3、哪里的问题。所以，保障性住房的规划，尤其是从土地的使用来讲是非常重要的。萝岗中心城的破土动工，是广州市政府重视保障房的一个重要体现。政府是在积极推动保障房的建设。另外，政府在一些地方开发保障性住房也意味着有推动新区发展的思路，这是一个长期的规划发展。从香港的经验上看，新城镇的发展基本上就是这样思路，先建保障房，然后有人气了以后再由开发商进驻形成一个社区的发展。提问：今年广州市是计划8.5万套保障性住房，按照要求必须在10月底全面开工，这种速度会不会认为是一种大跃进？朱亚鹏：我觉得大跃进的定义并不适合，应该说是补课或补欠帐。从全国来讲，规划改革以后，全国都是在推动房产经济的发展。1998年提出经

4、济适用住房和廉租房，1999年又出台了廉租房的条例，但实际上在后面的七、八年里全国基本上没有建多少，经济适用房还建了一些，但是一些地方也把它看成一些特殊的商品房。真正保障意义上的住房发展并不多，尤其是公共租赁房、廉租房很少。而现在的老百姓对住房的需求急剧增长，对政府也有一定的压力，从民意的角度，我们强调民生，政府就要积极回应。所以，在今年尤其是房价涨得很高的情况下，就要求政府推出相当规模的保障性住房。我们不妨说这是对以前欠帐做一个补偿。提问：现在市政府为了完成保障房建设目标，加快了开工速度，但是建成还需要一段时间。当这些项目建成以后，会不会变成了另外一种特殊的商品房？朱亚鹏：这是不会的，因为保

5、障性住房有立法，包括具体相关的规划，先要求今年开工要有一定的比例和面积，以前地方政府没有动力，但是现在在中央政府的推动下、压力下所以具体措施日益重要，实质性推动保障性住房建设的举措是必不可少的。提问：那么这种速度下，怎么保证保障性住房的质量？朱亚鹏：我认为质量与速度没有什么直接关系。如果按照国家的规定，按照相关的建设标准，完全按照科学的施工进度，住房质量应该是没有问题的。最主要的问题还是资金是否跟得上、资源分配是否到位。另外监督是必不可少的，应该建立公开透明的监督机制，保证保障房的建设。提问：广州市政府也想搭建一些融资平台，去帮助保障房建设，就加快保障房建设进度。那您觉得他们会用哪些金融工具来

6、投入到里面去？朱亚鹏：光靠政府的投资肯定不够，需要积极引导社会的各个群体去参与，包括让开发商愿意介入与投资以及引导社会民众参与，例如通过发行债券，住房保障的债券或其他的方式来让社会去投资保障房的建设。另外还要进行一些金融创新，制定一种与公益性挂钩的金融制度模式。加快搭建保障房融资平台，鼓励金融机构加大信贷投入，支持符合条件的保障房融资主体发行中长期债券，积极探索运用保险资金、社保基金及其他金融工具投资保障房建设。提问：您刚才也提到说就希望政府和企业一起来做建这个保障房，您觉得这种政企合作的模式，对这个保障房建设的推动有没有一些促进的作用？朱亚鹏：有一些用作，但只是刚刚开始。保障房建设很显然光政

7、府是做不到的，无论是资金，还是建设，包括管理，政府都面临很大的困难。所以，社会多元主体的参与肯定是必不可少的。怎样动员更多的社会主体去参与保障房建设？这是未来要不断尝试的。企业的参与，如“企业自建BT”模式，就是政府将回购全部租赁型保障房，这是一种盈利的探索，一种政策和制度方面的创新。但是现在很多模式还是大企业参与，老百姓并没有参与很多，还是需要盘活更多的民间资本来参与到保障房建设，这就又回到资金问题。金融方面肯定是需要创新的，包括中小企业融资。社会上有大量的钱，但是缺钱的人没有办法通过有效的渠道借到钱，这个是很大的问题。一方面有人没有投资渠道，另外一方面有人借不到钱，这个说明我们整个金融制度

8、是需要创新的。提问：您提到希望有更多的民间资本参与到保障性住房里面，但是这些资本进来之后怎么退出？朱亚鹏：资本进入就不存在退出的问题，例如有一个稳定的回报；这也是一个契约精神，契约就不存在退不退出的问题。现在的问题不是资金怎么退出，而是怎么进入。由于保障房建设资金大部分需要地方政府筹措，但如今地方财政普遍吃紧，所以资金进入问题才是首要因素。如何让引导进入的问题有两面的考虑，第一公益精神，让更多的企业参与其中，不以高盈利为主要目的；第二政府要制定相应措施，保障资金安全，同时也要考虑商业机构的处境与实际情况。提问：现在的楼市在调控政策之下，您觉得保障房是处于一个什么样的位置？朱亚鹏：保障房的建设在某种程度上被当成一种调控的手段。以前住房问题很大的一个不足就是把社会当成经济政策，或者从属于经济政策，从属于房地产的发展，这也是当前住房问题越来越严重的一个问题。政府建设保障房本来就是一种责任，这个政策应该有连贯性，并不能因为外面市场的变化就有很大的波动。房地产市场是应该通过市场本身去解决，而保障性住房的建设，政府应该一如既往地