武汉中心城区城市综合体项目埠城项目报告

1、第一章 项目用地分析一、项目地块介绍项目为武汉市挂牌出让的P（2006）059地块与开发商储备地块，地块位于洪山区珞喻路和珞狮南路交汇处。东临洪山区政府用地；南临武汉理工大学宿舍用地；西临50米宽珞狮南路；北临火炬房地产开发公司和洪山影剧院用地。P（2006）059地块规划净用地面积约为17360平方米（以实测为准），用地性质为商业金融业用地和居住用地，平均容积率控制在4.3以内，建筑密度不大于25。项目用地位置图二、项目地块周边环境 项目周边环境状况项目地块所在区域集商贸、金融、观光、购物、餐饮、文娱于一体，经济发达，配套完善，属于武汉市的重点发展片区。其周边环境状况如下：项目四至:用地四至

2、关系为：东临群光广场；南临武汉理工大学宿舍用地；西临50米宽珞狮南路；北临埠华大厦和洪山影剧院用地。用地开发情况武昌地区近年来社会、经济发展迅猛，随着武汉市对该地区旧城改造的不断深入，大量土地得到了重新的开发利用。目前用地周边沿珞狮南路和珞喻路一线用地均为商业、办公等用途，商业气氛浓厚，如群光广场新世界百货武昌店等，沿珞狮南路和珞喻路二线用地有多个已建成中高档楼盘，居住氛围浓厚，使该片区成为武昌房地产开发的热点地区。由于项目用地区位优势得天独厚，武汉市政府拟将投入大量资金对该地区基础设施进行改造，使该片区成为武昌房地产开发的热点地区。用地周边云集武汉理工大学、华中师范大学等多所全国知名高校，该

3、地区人群具有知识层面较高，购买力较强的特点。交通项目用地地处珞狮南路和珞喻路这两条武昌地区交通大动脉的交叉口处，地理位置十分优越，周边道路体系较为完善。有709、59、570、521、540、576、581、596、601、608、702、703、710等数十条公交车在用地附近停靠，形成了纵横交错、四通八达、方便快捷的交通网络，但交通时有拥堵状况。按照规划，珞狮南路和珞喻路交叉口将建设立体交通，珞喻路将建设地下轨道交通，随着这些重大市政交通配套设施的逐步建设，项目用地的对外交通将会更加方便快捷。商业金融配套该项目处于武昌商业金融中心，有群光广场，亚贸，新世界百货，中南商业大楼，中百超市，武商量

4、贩、国美、武汉电脑城等综合商场，以及众多的餐饮娱乐场所。区域内分布着建设银行、民生银行、招商银行、交通银行、中国银行、农业银行等金融机构。教育医疗配套项目周边医疗教育配套设施齐全，有陆军医院，武汉大学口腔医院，华夏医院，省妇幼保健院等医疗机构。用地周边云集武汉大学、武汉理工大学、华中师范大学等多所全国知名高校，以及武珞路中小学，武汉中学，华师附小等中小学校，能充分满足居住人群的日常需求。三、项目用地条件用地总面积18042平方米（拍卖地）+4262平方米（存量地）=22305平方米容积率：5.37内总建筑面积: 119778.92平方米建筑密度：25%特殊要求：(1)按照关于调整住房供应结构稳

5、定住房价格的意见（国办发200637号）和武汉市的相关实施细则要求，项目用地位于三级控制区片，其中套型建筑面积90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的66%。(2) 用地内应控制一条南北向和一条东西向、宽度均不低于7米的公共通道，并且新建建筑后退珞狮南路道路红线不少于15米。四、项目前景分析本项目处于正街道口商圈区域商业氛围良好，且目前洪山区中心范围内无同体量楼盘，周边楼盘多处于尾盘销售项目市场面状况良好。现阶段街道口区域正进行道路改造工程，完工后街道口区域的交通状况将得到极大改善，同时地铁2号线通过本区域将进一步提升本地块商业价值。未来的街道口区域极有可能取代中南区域成为武昌地区新

6、的商业中心。而本项目凭借其优异的地段优势、超大的项目体量、多功能的项目定位将成为街道口地区具有代表性的新城市中心综合体。第二章 市场调查与分析一、区域楼盘调查鹏程蕙园项目类型高层、普通住宅项目地址武昌街道口南村110号项目规模占地面积: 11024平方米，建筑面积：48293平方米，容积率3.6建筑类型3栋30层高层装修类型毛坯主力户型1室1厅、2室2厅、3室2厅、楼盘均价5500元/平方米物业管理费14元/平方米楼盘描述该项目位于洪山街道口，是该区域的绝版之作。总建筑面积近5万方(不含地下室)，由呈“品”字型分布的三栋高层组成，现已获得预销售许可证，预计年后开盘。鹏程蕙园，地处街道口核心商圈

7、内，交通便利直达武汉三镇，毗邻武汉科技大学和武汉大学，群光广场、新世界百货、中商平价、易初莲花、国美家电、电脑城等众多商业配套环伺左右，只需步行的距离，便可满足居家生活的全部要求。该区域拥有众多工作、收入稳定的高知消费群，且由于周边地块大多归军区、高校所有。鹏程蕙园，以高品、节能的品质，配合“兰文化”的概念，相信届时一定能成为街道口区域内的标志性建筑，也将为鹏程集团的发展再添辉煌一章。银海雅苑项目类型高层、普通住宅项目地址武昌区东湖珞珈山广八路项目规模占地面积: 26752.04平方米，建筑面积：143191.48平方米，容积率5.35商业情况底商两层（毛坯），售价23000元/平方米，租金1

8、50元/平方米。主要业态有服饰专卖，美容院、网吧、甜品店。装修类型毛坯主力户型2室2厅、3室2厅、4室2厅楼盘均价5700元/平方米物业管理费19元/平方米停车位有500多个停车位，售价12万/个楼盘描述：银海雅苑占地26700多平方米，总建筑面积约15万平方米。由五栋32-33层的高层住宅组成，整体规划呈开放流线型布局。为了充分地采光、通风及考量景观因素，每幢建筑按蝶型原理设计，并予外墙以大量弧形流线板装饰，配纵向线条以及大幅绿色玻璃幕墙，色调清新的高级外墙面砖，大面积飘窗及落地窗，使视野极其开阔。赋予建筑以挺拔、俊秀、飘逸、飞翔的感觉。周边设施：金融：建行、工行、招行、民生银行、农行、中行

9、、华夏银行医疗：武汉大学口腔医院、省妇幼保健医院商贸：群光百货、亚贸广场、电脑城等休闲购物场所。教育：华师幼儿园、金苹果艺术幼儿园广埠小学、华师附小，卓刀泉中学、武大附中，武大、华师东湖公馆项目类型小高层、普通住宅项目地址洪山卓刀泉北路项目规模占地面积: 6195平方米，建筑面积：24636平方米，容积率4.0商业情况底商为湖北省艺术博物馆还建部分装修类型毛坯主力户型3室2厅（80.03-146.09平方米）楼盘均价5500元/平方米物业管理费15元/平方米楼盘描述：周边配套:中、小学：武大附小、华师附小、武大附中、华师二附中、武汉大学、华中师大幼儿园：武大幼儿园、华师幼儿园商场：新世界百货、

10、群光广场、中商广场、亚贸广场、洪山商场银行：中行、建行、招行、光大、工行、农行、交行、商行医院：广州军区武汉总医院、武汉大学中南医院、省妇幼保健院其他：艳阳天酒店、必胜客、秀玉西餐厅、武大酒吧街 智源财富中心项目类型高层、商住项目地址武昌楚雄大街（武汉理工大学旁）项目规模占地面积: 11276.28平方米，建筑面积：41622.53平方米，容积率3.69底商情况底商三层，主要业态有家富富侨足浴城，另外，有2400平方米由银行整体租赁。租金为50-60元/平方米。写字楼情况精装租金：2300-2400元/间毛坯租金：160-1700元/间装修类型毛坯主力户型3室2厅、2室2厅、1室1厅楼盘均价4

11、300元/平方米物业管理费1.2元/平方米停车位240元/月楼盘描述：周边设施：教育：出版文化城/武汉理工大学/华中师范大学商贸：中百仓储/电子一条街/亚贸广场/群光广场/新世界百货金融：各大银行 建筑材料：完善配套宽敞明亮大堂，智能化品牌电梯，自备发电机组，三网合一新凯山泉居项目类型多层、小高层，住宅项目地址洪山区卓刀泉15号项目规模占地面积:25000平方米，建筑面积：40000平方米，容积率1.49商业情况无底商装修类型毛坯主力户型3室2厅楼盘均价起价4700元，层差价为50元物业管理费13元/平方米停车位售价：8万/个，租金：100-200元/月楼盘描述：山泉居位于洪山区卓刀泉路15号

12、，华师东门,原武汉空军司令部的侧门前面，伏虎山上。二期整个项目占地面积 2.5万平方米，建筑面积 4万平方米，总套数357套，面积从50180，有一室一厅一卫、两室两厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫等多种户型可供选择。低层1栋,多层5栋，小高层2栋。目前已经封顶的有11号楼(多层)。这里人文环境相当不错，一期业主大多为空司军人,华师、武大、经济管理学院教师。小区在伏虎山上,卓刀泉公园旁,依山而建,为北高南低的缓坡地势,绿化依地势高低起伏,曲拆掩印,形成丰富的绿化体系,中心建水系,亭台楼阁,奇石点缀.园林景观虽为人造,宛若天成. 整个小区虽然规模不算大，但配套很全，红外线报警、电视监控、具有网

13、络功能的门禁系统、健身场所、健身器材等应有尽有。难得的是,身处闹市中的山泉居小区周边绿化保护很好，门口浓树成荫， 居家投资两相宜.汉飞精英青年城项目类型高层，商住混合（6、8、10楼为纽柯莱酒店）项目地址武昌雄楚大街（尤李东村车站旁）项目规模占地面积: 2580平方米，建筑面积：12732平方米，容积率4.3商业情况底商一层，租金70-80元/平方米。商业业态有美容院、副食、药店、代理店。装修类型精装主力户型1室1厅，以小户型为主楼盘均价3900元/平方米物业管理费1.51.8元/平方米停车位地下室停车位租金：600元/月地上室内停车位租金：192元/月楼盘描述：紧邻武汉理工大学、华中师范大学

14、、武汉大学、武汉工程大学、图书出版城，闻书香，浸人文；享中南、亚贸、鲁巷等三大商圈，生活配套一应俱全；拥雄楚大街与珞狮南路两大主干道，坐享受十多余条公交线路之便利；38-60平米小户型、厅房厨卫全独立；小户型精装修，生活品质一步到位；南湖新城悄然崛起，光谷高科技引领区域兴旺，打造财富新篇。周边设施：金融： 工商银行，民生，信合，建设银行医疗： 肿瘤医院，荣军医院，妇幼保健医院商贸： 工贸，中百，中商，群光教育： 马房山中学，珞狮路小学，幸福双语幼儿园总户数：259总车位国际商务大厦项目类型高层写字楼项目地址武昌区珞瑜路58号项目规模建筑面积：28800平方米，容积率9.98装修类型毛坯户型每层

15、建筑面积1200平方米，基本分成10个大小不等区间，面积规格有74.178平方米，110150平方米，120200平方米， 200500平方米。楼盘均价5200元/平方米底商情况底商4层，家电卖场物业管理费5元/平方米楼盘描述：国际商务大厦.5A级纯写字楼.设施齐备.地理位置极好.光谷的咽喉、IT一条街的正中间、武昌区与洪山区交界处.大厦共24层，1层为国美电器.国际商务大厦每层建筑面积1200平方米，每层基本分隔成了10个办公区间以及公共卫生间，有最小的74.178平方米的，最大的有200500平方米，还有110150，120200平方米的户型，适合各类商户办公。 拥有分户按流量的中央空调、

16、酒店式大堂、电梯厅与公共区域装修豪华、四部进口高速电梯。交通便利，有702，703，540，581，536，59，583，596等30余条公交线二、区域楼盘分析1、楼盘状况（1）、该片区楼盘均以高层商住楼为主，辅以多层住宅，容积率以纯写字楼国际商务大厦（9.98）为最高，以纯住宅楼新凯山泉居（1.49）为最低，其余的均分布在3.6-5.35区间，容积率偏高。（2）、住宅户型多样化：1*1，2*2，3*2，4*2，面积适中，该区楼盘主要以3*2户型（面积在114-137平方米之间）和小户型1*1（面积大约在50平方米左右）为主、辅以2*2户型（面积大约90平方米），也有少量4*2大户型如银海雅苑

17、，充分满足都市中心区不同收入人群的居住需求。（3）、楼盘体量除银海雅苑较大之外，多在5万方以下，外部公共配套设施完善。（4）、该片区交通便利，人口密集，有临街商住楼，底层商铺多为1-4层，其中3层居多，也有闹中取静的纯住宅楼。（5）、商铺整层发售或出租形式兼备，商业业态多样，主要有银行、精品服饰专卖、高级休闲娱乐场所、中西餐厅、商务式酒店等。（6）、住宅楼物业管理费适中，在1.2-1.9元/平方米之间；写字楼国际商务大厦为5元/平方米。（7）、周边楼盘的市场销售状况较好。2、销售价格住宅：均价5120元/平方米，其中：鹏程蕙园：住宅均价5500元/平方米东湖公馆：住宅均价5500元/平方米银海

18、雅苑：住宅均价5700元/平方米新凯山泉居：住宅均价5000元/平方米汉飞精英青年城：住宅均价3900元/平方米商铺：智源财富中心：租金50-60元/平方米汉飞精英青年城：租金70-80元/平方米银海雅苑：售价23000元/平方米（毛坯），租金150元/平方米。写字楼：智源财富中心：毛坯，租金16元/平方米/月 精装，租金为11元/平方米/月 国际商务大厦：5200元/平方米，租金；38元/平方米（精装）3、主力户型以及商铺该片区房地产市场中的主力户型以一室一厅（50平方米左右）、三室两厅（113-137平方米）为主，少量楼盘设有四室两厅的大户型，面积约为150平方米。面积在100到140的户

19、型仍为市场销售热点，小户型也成为近期销售的新亮点，二者均有较大的市场空间。该区底商多为3层，整体和单间租售兼备；业态丰富：集金融、娱乐、休闲、服饰、美容等于一体；临街商铺出租价格为50元/平方米-150元/平方米，租售情况良好，已基本售完。本区域处于武汉市房地产项目集中区域，交通便利，人口密集，商机交融荟粹。不可复制的地段优势，不可再生的稀缺土地资源，使项目地块蕴藏着极大的升值空间和潜力。三、类比项目调查新世界中心项目类型住宅、写字楼、商铺、酒店等项目地址汉口解放大道634号项目规模占地面积: 37235平方米，建筑面积：277811平方米，容积率7.41商业情况新世界百货中心店装修类型精装主

20、力户型2室2厅、3室2厅、4室2厅、复式等楼盘均价8200元/平方米物业管理费19元/平方米楼盘描述：武汉新世界中心地处航空路口，北临解放大道，东临利济北路，处于内环线上，是连接天河机场、建设大道、武昌汉阳的中心交汇处，是都市核心区的绝版黄金地段，交通便利，通往武汉三镇的车辆应有尽有。中心占地3.7234万平方米，建筑面积27.6015立方。星级酒店、高档写字楼、中心百货以及高档住宅构成的大型复合型功能建筑群。整体呈围合式布局，临北面解放大道及东面武胜路方向设计为商场，宾馆和写字楼，住宅设计在不临街的南面和西面，这重可以保证住宅相对私密性，减少噪音和空气污染。商场：新世界百货中心旗舰店写字楼：

21、由新世界集团管理，26层5A写字楼酒店：新世界集团旗下6星级豪华酒店，客房约330间住宅：城市中心高层豪宅闽东中天国际城项目类型商业步行街、大型超市、高级公寓、高档住宅、写字楼等项目地址汉阳汉阳大道140号项目规模占地面积: 24278.80平方米，建筑面积：137000平方米，容积率5.7商业情况24045平米商业卖场装修类型毛坯主力户型2室2厅、3室2厅、4室2厅、复式等楼盘均价5300元/平方米物业管理费12元/平方米楼盘描述：“闽东中天国际城”位于汉阳大道与鹦鹉大道交汇处，是武汉市2004年度重点建设项目，占地面积为36.27亩，总建筑面积16万平方米，总造价约7亿元，是钟家村区域目前

22、建筑高度最高、单体面积最大、功能最齐全、周边环境最好、交通最便利的“地标王”。 项目规划集购物、娱乐休闲、商务办公、居住为一体，设有大型商业步行街、大型超市、高级公寓、高档住宅、写字楼等多种物业形态；产品设计精良，各项设计均从绿色、环保出发，充分体现了精品楼盘的健康理念。四、类比楼盘分析之所以选择新世界中心与闽东中天国际城作为本项目重点类比楼盘进行分析主要由于，其在区位状况、项目体量、商业状况等各方面与本项目有较大可比性，且两楼盘在目前武汉市的房地产市场具有一定的代表性。1、类比楼盘项目特征两楼盘均为城市中心地带大规模综合体项目，就规划形态而言功能较为全面，商业、商务、居住等功能均囊括其中。由

23、于处于城市中心地段，两项目规划容积率及住宅密度均较高，但项目的地段优势弥补了这一不足。住宅户型设置在定位高端客户的同时，设置丰富的户型通过面积段的控制拓宽目标客户来源。项目均紧靠区域内主要交通道路，在交通动线的设置上不但考虑项目与城市主干道的连接也考虑到住宅与商业间道路的连接与分离。在出入口的设置上均采用多出入口设置以缓解内外车流。项目不但拥有完善的外部公共配套设施，同时为提升项目档次在内部公共配套设施的设置上也较为完善。在商业的设置上均采用主力店+街铺的商业规划，通过主力店的引入提升项目商业形象。2、类比楼盘规划特点多采用围合式布局，住宅规划设计对朝向、通风、采光的关注程度相对较高；布局中充

24、分考虑了高层视野景观的最大化利用均为商业、商务、居住综合型项目，但在规划中尽量避免三者的相互影响，保证居住区的相对独立物业类型以高层+低层商铺为主，附以部分街铺，项目绿化商业与居住共享项目整体为大围合式组团并采取中心集中式绿化重视交通动线规划，特别是项目商业部分与城市主干道的交通联系第三章 区域商业环境分析一、洪山区商业发展现状洪山区是武汉科教智力密集区，科教产业大大促进了该区的经济发展。目前洪山区内已形成三大商圈，即中南商圈、街道口商圈与鲁巷商圈中南商圈中南商圈是洪山区最早发展起来的商业区，通过多年的经营已取代司门口商圈成为武昌地区新的商业中心，也是目前洪山区内规模最大、条件最为成熟的商圈。

25、中南商圈位置优越、各种配套齐全、交通便利。有40多条公交线路可到达武汉三镇，规划的地铁2、4号线在此交汇。区域内拥有省人们政府和人民银行区行、建行、工行等，是目前武昌区的金融、商业和政治中心。随着区域经济的调整，近年来中南商圈的商业发展已逐步饱和而其商务功能优势逐步凸现，后期中南商圈将由武昌地区的商业中心逐步演变为商务中心，商务优势逐步取代商业优势。街道口商圈该商圈最突出的特点是高校林立，教育氛围浓厚，是武汉乃至全国知名的学府区。包括华中师范大学、汽车工业大学、武汉理工大学、华中农业大学等名校都集中分布于该区域内。现在街道口广埠屯一带是IT行业的集散地，后期随着中南商圈商务功能的增强，街道口商

26、圈将会取代中南商圈的商业形态，形成以传统商业经营和IT产品销售为中心的新兴商业中心，成为武昌地区和中南互为补充的一个商业中心，中等档次的写字楼和卖场将会成为主流。依据目前情况看来，街道口商圈后期的商业业态较中南商圈将更为丰富，不但聚集传统的商业百货，依托其高校消费力可能出现时尚卖场，最终其商业业态可能与江汉路相似。鲁巷商圈鲁巷、关山地区长期以来是洪山区工业较为集中的区块，包括汽轮发电机厂、汽车标准件厂、鼓风机厂等众多国有企业。是洪山区较老的大型居民聚居区之一。而随着中国光谷的建设以及该区域住宅市场所伴生的社区商业，鲁巷商圈近年来得以大规模发展，苏宁电器、工贸家电、光谷书城相继落户光谷，更丰富了

27、鲁巷商圈的业种业态。但由于区位原因鲁巷商圈的商业辐射能力近期内无法与中南以及街道口商圈比拟，社区服务性商业将是这一商圈的主流。亚贸商业带亚贸广场曾经是武昌地区唯一可与中南商场相提并论的大型商场，但由于在经营上的定位低端使得其逐步丧失了商业优势。由于亚贸广场的出现启动了石牌岭地区的商业，也由于亚贸广场使得石牌岭地区的商业停留在低端而难以提升。近年来因为洪山区高校消费场所的缺失在亚贸附近形成了一条以休闲服饰销售为主的商业街，其消费人群主要来源于洪山区范围内的高校学生。二、街道口商圈浅析1、街道口商圈支撑元素（1）街道口商圈辐射范围街道口位于武珞路中后段，区位优势明显，同时由于道路优势其辐射范围为武

28、珞路沿线。但考虑各商圈间的相互牵制，街道口商圈近期辐射范围以中南划断。（2）街道口商圈商业消费层次构成分析街道口商圈的消费力大致由以下四个层次构成，是一个比较明显的“四元结构”。“一元”：商圈辐射范围内常住居民这一部分消费者的消费集中在日用品（衣、食、日化）及耐用消费品（家电、通讯器材层面）。由于洪山区人均收入比较高，消费力相应较强，同时随着居民收入及消费水平的提高，以及大量住宅项目开发带来的外区购房者流入，消费力还将进一步放大。“二元”：教育科技从业人员由于科技产业的发展，以及高校的集中使得武汉市大部分教育科技从业人员集中在洪山区范围内，这部分人群收入稳定、消费层次高，综观武汉其他区域难以集

29、中庞大的优质消费人群。“三元”：学生消费群洪山区的教育产业不但集中了高收入的教育工作者，更储备了大量的学生消费群。学生消费主要集中在生活用品、时尚产品和周末节假日休闲娱乐层面，学生消费群的存在有利于丰富街道口商圈的商业结构。“四元”：其它随机消费力构成除上述几个层面的消费力外，还有一些随机消费力也是支撑街道口商圈商业的重要元素。如洪山区学子带动的聚会、购物、休闲等商业活动比较普遍，又如广埠屯科技一条街的电子品消费人群的交叉消费和衍生消费，再者森林公园所带来的游客过路消费等。2、街道口商圈商业环境街道口商圈，是继中南、徐东之后武昌又一繁华商业地带。以珞喻路为轴心的科技一条街，是仅次于北京中关村的

30、第二大智力密集区，广埠屯资讯广场、赛博电脑城、阜华数码电脑城和众多电子产品商云集于此。除了浓厚的商业氛围，街道口周边文化气息更加浓郁，武大、华师等众多知名学府汇聚于此。与武汉其它商圈不同街道口商圈内的商业划分非常明显，商业消费人群的互动性较弱且消费目的性强。商业划分以街道口为界，街道口以东为电子消费品市场、以北为休闲娱乐区、以南为餐饮娱乐区、以西为中低端商品消费区、正街道口为高端商品消费区。就经营状况而言，广埠屯电子市场经过多年的经营最为稳定已形成广泛的市场认知与影响。珞狮北路依靠高校消费力形成了一定的休闲娱乐规模。正街道口通过群光的多年经营以及新世界的入驻已逐步形成稳定的高端消费人群。珞狮南

31、路由于受到道路改造的影响目前的经营状况并不理想。街道口以西由于中南商圈的牵制经营状况较其它区域弱但也已形成了固定的中低端消费群。3、街道口商圈优劣势分析（1）优势街道口商圈的优势因素主要体现在以下几个环节：旺盛的消费力 洪山区居民人均收入较高，消费观念比较超前，消费档次较高；正是由于街道口商圈有旺盛的消费力作支撑，才使得群光与新世界两大商业巨头齐聚于此高端的商业形象随着居民收入水平的增加，耐用消费品的全面普及，居民消费将更注重精神层次的享受，更注重消费带来的附加值；从某种意义上来说，这蕴涵了商业竞争的一种新趋势，即从单一的商品性价比竞争，向服务水平、购物环境层面的综合竞争转化。而洪山区由于居民

32、文化水平高，商业区人文气息浓厚，在新一轮竞争中已抢得先机，为高附加值商业业态营造了较好的经营平台；一流的区位优势街道口商圈位于武昌主干道武珞路中后段，其商业辐射能力可沿武珞路延伸，广埠屯科技一条街保证街道口区域的商业人气，同时便利的交通可吸引部分汉阳、汉口的消费群体。后期地铁二号线将为街道口商圈提供更大的交通便利。（2）劣势街道口商圈处于中南商圈与鲁巷商圈之间，特别是随着鲁巷商圈的逐步成型将分流一部分消费客户，对于街道口商圈而言这是较为不利的因素。同时目前街道口地区的交通改造将形成地下隧道（珞狮路）与高架桥（武珞路）的十字交叉通道可能使得街道口商圈成为过路商圈。在这两个制约因素下对于新开发的商

33、业项目的规划提出了新的要求，通过规划手段来规避过路交通劣势。同时对商圈内所经营商品、服务水平及商业运作能力都提出了更高的要求，方可在激烈的商业竞争中获取市场最大份额。4、未来交通影响由于付家坡、街道口、卓刀泉三个十字路口的车流量过大制约了武珞路的车行状况，武汉市年内将启动这三个十字路口的交通改造工程。其中街道口的交通改造工程将对本项目造成直接影响。由街道口立交效果图可直观反映出，未来的街道口将成为高速车行通路这将对为来街道口的商业环境造成一定的影响，车行状况得到改善但人流到达率将有所减弱。未来群光与新世界的消费群将以目的性强的消费客户为主。与街道口立交相配套，理工大门口将修建一大型中心广场，未

34、来将成为珞狮南路人群集中区域，这对于本项目将有较大的促进。中心广场所汇聚的人气将为本项目带来一定商业人气。同时洪山区即将启动的街道口“金十字架商圈”工程也将进一步为护本项目的商业氛围。未来的街道口商圈将以周边居民为主要消费群，而随着街道口商圈的进一步经营并形成足够的商业影响力最终街道口商圈将取代中南成为武昌地区新的商业中心。第四章 项目定位建议一、项目定位思路对一个房地产项目的产品定位建议，最主要从以下两方面来考虑：在本报告中，关注的重点在于市场需求部分，对于产品的设想和观点趋于未来理想化的市场销售。其中可能有与实际规划设计有所出入，因此最终对本项目产品建议应结合规划设计部门意见对其调整修正为

35、准。二、项目概况1、周边区域概况（1）近年总体经济水平发展较快，商务、商业氛围逐渐浓厚，且属于武汉市政建设重点区域，区域物业增值潜力较大,购房者职业以科研设计院所职员、设计师、教育工作者、科技从业人员、商业人员等为主，收入水平相对武汉整体水平较高。（2）区域交通便捷，公共配套设施较为完善，人口密度适中，拥有武汉理工大学、武汉汽车工业大学、华中师范大学等多所高校，且周边机构、企业的高质素从业人员较多，整体文化素质水平较高。（3）光谷地区楼盘供应量较大，但本项目周边目前供应量较少且多为尾盘销售。比较靠近本项目的新近的楼盘有银海雅苑、东湖公馆、新凯山泉居等楼盘，但从项目特征而言与本项目难以形成类比。

36、（4）项目所处区域商贸业态发达，区域内大型的购物场所多集中于本项目周边，其中群光广场、新世界购物中心的经营对本区域的商贸档次有较大的提升，另外广埠屯的科技商贸业发达而珞狮北路依靠高校消费力其娱乐休闲产业也较为发达。（5）周边初等教育机构主要有卓刀泉中学、洪山中学、广埠屯小学、华师幼儿园等。整个区域教育配套水平高，主要医疗卫生机构有妇幼保健医院、陆军总医院等，医卫配套全面。总体而言本项目区域优势明显，居住方面具备成为城市中心成熟社区要求，商业方面具备持续经营的发展前景与基础。2、项目四至本项目东向为广埠屯电子科技街、南向为汽车工业大学、北向为武汉大学、西向为亚贸商业带3、项目假定指标我方根据规划

37、控制标、用地情况以及市场调查分析拟订如下规划指标：计量单位数值备注总用地平方米22305.2净用地平方米19182.97含自有地块容积率-5.37总建筑面积平方米103000商业建筑面积平方米约36000含店铺与街铺居住建筑面积平方米约67000小于9066%大于9034%总建筑密度%25% -35%左右绿地率%40%左右临街面长度米170居住总户数户600居住总人数人1800户车比-1:1600指标说明：商住面积比为3：7根据项目商业价值最大化原则，拟订本项目商业面积约36000平方米左右，其中商业面积在20000平方米左右、商务面积在16000平方米左右建筑密度上调至35%，其中住宅建筑密

38、度30%左右，建筑形态为点式高层、商业建筑密度40%左右，建筑形态裙楼+塔楼，裙楼为5层面积约20000平方米的店铺，塔楼为点式高层商务物业4、项目经济概算根据以上假定指标假订本项目明年中旬入市，该区域住宅均价6000元/平方米、商铺均价20000元/平方米、商务物业均价8000元/平方米，则本项目住宅部分销售总额为4亿、商铺部分销售总额为4亿、商务物业销售总额为1.4亿，整盘销售额9.6亿。刨除本项目各项开发成本，预计本项目利润率在30%以上，具备一定的利润空间。二、项目总体规划定位1、项目类型定位从现供应土地容积率方面来看，本项目周边区域未来出现的楼盘的建筑形态将以高层物业。结合本项目的体

39、量、地段以及市场情况方面考虑，并结合武汉同区位特征、同规模、同档次的其它类比项目综合考虑：建议本项目定位为一个兼顾考虑居住、商业、商务功能的高容积率、低建筑密度综合型商住社区即高端城市综合体。2、项目功能定位本项目区域优势明显，在商业、商务、居住等各方面均有较好的开发前景，故在项目的功能定位上应予以全盘考虑，同时就各开发形态所达成的开发利润作为指导考虑项目的功能定位。故本项目在功能定位上应成为街道口地区以集商业、商务、居住功能为一体的综合型商住社区。3、项目总体规划定位针对于以上的分析可以看出，本项目规划定位方面应该考虑到与周边中高档楼盘在同一价位水平的基准上，在建筑风格上有所差异，在功能上有

40、所优越性。项目的总体规划定位为：具有现代都市风格、有着丰富的社区生活资源以及活跃的区域商业氛围的高端城市商住综合体。三、目标客户群定位1、项目住宅目标客户定位从客户来源来看，目标客户群主要来自于街道口地区周边大专院校、高科技企业、高科技商务人群等，还有一部分客户来自洪山区范围内其它大专院校、高科技企业、高科技从业人员等，同时凭借街道口地区的商业吸纳能力将吸引其它地区，如武昌、青山的高收入人群，大型商业集团于本项目居住、投资、经营。随着项目逐步成为街道口片区以至整个武汉市的明星楼盘，其后期必定会吸引更多外区域的客户，甚至武汉市之外的客户（主要是在武汉经商的生意人、企业主或在外地工作的武汉人等）。

41、通过对目标区域内的客户群的调查、了解，根据人群收入的水平、稳定性、以及未来预期，我们发现以下人群收入水平较高，且相对稳定，前景预期也比较好，建议将项目的主力目标客户确定为四类人士：教师/科研人员（约占35%）洪山区应该说是整个武昌高等学校、科研院所最为集中的地区，教师是社会上收入较高而且稳定的一个特殊群体。在对洪山区许多在售楼盘的调研中，我们也发现教师是许多楼盘的重要客户群体之一。对于本项目应锁定教师客户群中的顶尖收入阶层。高科技人员/高级白领（约占25%）随着东湖高新技术开发区的发展，“中国光谷”已经成为武汉市经济发展的重要支撑点，应该说，这一类型的客户收入较高，而且消费观念较为超前，高科技

42、人员/高级白领将会是未来市场上消费的主导群体。这部分客户的年龄相对较轻，大部分在25-40岁之间。私营业主（约占20%）私营业主是在大部分区域都广泛存在的一类客户群体，他们的收入比一般百姓要高很多，是许多高档物业的主力消费群体。同时本项目所处区域为洪山区科技贸易发达地区，存在有大量的科技贸易经营业主，应该说，私营业主是我们项目很重要的客户群体，特别是对于本项目的商务物业部分，可能是最主要的客户群体之一。公务员（约占10%）公务员也是社会上高收入且稳定的一个特殊群体，他们的购买力往往能超出一般人的想象。本项目与公务员最为集中的水果湖片区交通连接紧密，但由于水果湖片区是武昌配套、环境都非常优越的区

43、域，而且距离公务员上下班的地点很近，项目要想争取这一部分的客户，必须营造出在整个武汉市都具有影响力的高品质、环境优势突出的项目。这部分客户的年龄大部分在30-45岁之间。其它辅助的客户群体：主要是周边片区金融、医疗、律师等高收入行业的人士（约占10%）项目主要的客户群体：教师/科研人员：高科技人员/高级白领：公务员：私营业主：其它=35%：25%：20%：10%：10%2、项目商业目标客户定位（1）目标客户分类商业客户与住宅客户最大的区别在于其置业行为不受地域限制而以投资前景为导向，客户来源区域广但对客户经济实力要求高。针对商用物业的消费特性，目标客户群主要分为以下三类：a、投资者指购置物业并

44、出租，在租金的收益中赢利的客户，这种类型的投资者属于市场主流，他们购置商铺主要是考虑一个商业项目是否兴旺，投资回报是否高，发展的空间有多大。这部分客户经济实力较差但客户来源广泛，置业目标多考虑街铺且面积要求不大。b、自用商家指购置物业并由自己经营，通过经营的收入获利。这类客户比投资性商家更注重的是局部的商业环境，具体针对自己经营的商品或服务在项目所在商业市场的发展前景和获利空间。这部分客户可分为两类：一类为小型自用型商户，其资金实力不强倾向于购置小型街铺，但客户来源广。另一类为大型自用型商家，这类客户多为集团客户拥有雄厚的资金背景倾向于购置大规模商业物业，但置业条件苛刻且客户面较窄。c、租用商

45、家租用商家，包括本地商家外地商家厂家及经销商，此类客户是面对消费市场的终端。在一个商场中，租用商家的品牌知名度与多寡，往往决定了销售成果，因为租用商家的数量和意向会直接影响到投资者置业的信心。同时通过大型租用商家的引进带动项目整体销售的案例在商业地产销售中比比皆是。（2）目标客户群的需求分析a、投资者投资者为确保商铺的保值增值，并且保证商场租赁畅旺，会要求在商场配套方面要保持一定的领先优势，使物业不至于在很短的时间内就被别的竞争对手超越或取代。最基本要有足够的停车场、优质品牌电梯、中央空调、精美装修等。b、经营者经营者希望商场能够保持长盛不衰，希望有足够的人流保证经营者的商业利润，会要求在商场

46、配套上多考虑顾客的感受，能否引导和疏导客流，电梯及停车位的数量够不够，商场是否舒适，同时要求配套设备的维护费用要低廉，各种设备能够安全、平稳运行等。四、项目商业定位建议1、定位目标确立本项目在街道口商圈的主导地位本项目正临发展中的街道口商圈，加上群光广场与新世界百货的经营，使得在街道口商圈在洪山区范围内逐渐形成了较强的影响力和认可度；地缘优势突出，毗邻群光广场、新世界百货两个洪山区的高端商业物业，易于汇集人气，从而显现本项目自身优势。商业实现：提高日平均吸引人流，对消费者有广泛的适应性、有强烈的吸引力。充分利用地缘优势，将人流最大限度的引导到本项目来，延长消费者人均驻留时间目标。由此本项目需要

47、做到：消费看点尽量增多；充足的休憩场所；新颖时尚的商业环境；餐饮场所予以配合2、业态定位从本项目所面临的问题来讲，周边商业物业的冲击力太强，已呈现出同质化竞争状态，而且目前街道口商圈的商业形态以高端消费为主。两家高端卖场的竞争使得本区域内的高端消费市场趋进饱和。就本项目而言须寻求商业定位的差异化，形成大型时尚卖场的商业形式，通过时尚商业定位来填补街道口地区的商业空白。内部商铺格局采用半开放式，适合各基本商铺单位间的相互连同。这里所提出的主力卖场是与新世界百货、群光百货定位不同的中端时尚卖场，如SOGO、新世界时尚等。或可参考万达、销品贸、民众乐园的时尚店中店模式。从项目的快速销售为目的出发，建

48、议采取后种开发模式。这类卖场的特点是经营目标明确以女性消费为主、定位明确以时尚品牌经营为主、档次定位明确以中端服饰品牌为主。本方案特征为锁定时尚消费人群，这与本区域消费群年龄结构年轻的特点一致，同时时尚卖场的定位最易形成消费热点与消费积聚能力。成功案例：万达商业广场3、经营定位本项目若定位偏低将直接影响到后期经营，但定位过高又与目前区域内的业态形成正面竞争。故建议本项目的在定位上应区别对待，部分区域为中高档时尚购物区所服务目标人群为武昌乃至武汉市范围内的中高档消费者。经营项目主要为品牌服饰、时尚饰品、美容健身、时尚电子产品及周边等经营项目为主。另一部分区域为娱乐休闲区，经营项目主要为网吧、电玩、卡拉OK、时尚餐饮等。五、项目住宅定位建议近年来武汉市房产消费者逐渐认识到郊区居住的不便，住宅城市中心回归的趋势逐渐加明显。就本项目的住宅定位而言应顺应“住宅中