休闲农业观光园项目可行性研究方案报告

1、 某休闲农业观光园项目可行性研究报告目录第一章 某休闲农业观光园项目基本情况3一、项目名称32. 项目所有者33.投资金额3四、项目介绍3第二章 全部的 在3一、本项目的研究方法42、本项目可研依据43. 可行性研究结论4第三章 海南省和*县基本情况分析5一、海南省自然社会经济概况67县自然社会经济概况第四回 海南休闲度假地产分析12一、海南休闲度假地产背景分析13二、休闲度假地产内涵分析1515海南休闲度假地产四、海南休闲度假地产开发特点16五、海南休闲度假地产开发模式17六、海南休闲度假地产竞争态势19七、海南休闲度假地产发展的机遇与挑战19八、海南度假住宅地产发展趋势23第五章 本项目区

2、休闲度假地产分析25一、*县度假住宅地产发展思路2627县度假住宅地产发展现状三、*度假住宅地产前景分析31四、国际旅游岛给世界带来的关键机遇36第六章 XX休闲农业观光园项目客户分析371、休闲旅游度假客户分析382、XX休闲农业观光园项目客户分析43第七章 XX休闲农业观光园项目区域概况、发展原则与目标45一、XX休闲农业观光园项目区概况46项目区休闲旅游度假住宅发展SWOT分析47三、XX休闲农业观光园项目开发原则48四、发展某休闲农业观光园的指导思想49五、XX休闲农业观光园项目发展目标50第八章 XX休闲农业观光园项目规划方案50一、项目策划的指导思想512、项目规划依据52三、项目

3、规划方案53第九章 某休闲农业观光园项目功能划分及重点工程建设53一、项目规划范围及空间布局54二、项目总体布局55三、项目土地利用综合指数55四、项目职能划分561.休闲度假区562.保健区583.农业观光区584.山地森林活动区60第十章 某休闲农业观光园项目各阶段发展阶段及目标61一、项目分期建设方案61二、一期工程建设情况623、二期工程建设情况624、三期工程建设情况63五、四期工程建设情况63第十一章 某休闲农业观光园项目组织管理及人力资源配置641. 项目管理系统65二、工程建设阶段的划分与管理65三、项目责任制及流程654. 项目安全生产管理66五、人力资源配置67第十二章 X

4、X休闲农业观光园项目投资计算及财务评估68一、项目实施进度68二、项目用地规划693、项目总投资估算分析724、项目收益估算79五、项目损益分析81六、养殖场与投资者合作占比分析837. 项目风险分析85第十四章 XX休闲农业观光园项目综合效益评价86一、项目生态效益分析862、项目社会效益分析86三、项目经济效益分析87第15章 某休闲农业观光园项目研究结论89一、从海南国际旅游岛建设发展趋势看892.从*县旅游总体规划体系看89三、从*景区整体规划来看894、从项目开发本身来看89五、研究结论89XX休闲农业观光园项目可行性研究报告正文第一章XX休闲农业观光园项目基本情况一、项目名称XX休

5、闲农业观光园项目（以下简称“项目”）2. 项目所有者一、企业名称：海南银湾旅游置业投资有限公司（以下简称投资人）2、企业性质：有限公司三、公司简介：海南银湾旅游地产投资有限公司隶属于海南银湾国际集团控股有限公司。海南银湾国际集团控股有限公司是由亚洲投资基金控股，由全国知名企业13家。三、投资金额该项目总投资20.08亿元。四、项目介绍项目位于定安县安里湖风景区，规划用地4040亩，其中商业用地1475亩与农场联合开发，另有2565亩土地出租给发展的农场。项目规划四个区域：休闲度假居住区、养生保健区、农业观光区、山林活动区。坚持保护性发展和可持续发展的理念。该项目具有良好的生态效益、经济效益和社

6、会经济效益。第二章总则一、本项目的研究方法本项目的研究方法主要运用经济、环境、人文等方面的理论知识，结合项目所在地现状，对某休闲农业观光园的各方面情况进行分析，得出以下结论：是否具有发展的可行性。二、本项目可研依据1.国家和区域经济建设的方针、政策和长远规划；（二）国家批准的旅游发展总体规划和详细规划；3.国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见；4. * 总体控制详细规划；5、海南国际旅游岛规划纲要；6、自然、地理、气象、水文地质、经济和社会基础资料；7、国家规定的经济参数和指标；3. 可行性研究结论一、从海南经济发展趋势看开发某休闲农业观光园项目，顺应海南国际旅游岛建设要求，对提升区

7、域经济、促进新农村建设中旅游业发展、提高人民群众生活水平具有不可估量的作用。生活质量。2.从*县旅游总体规划体系看某休闲农业观光园项目的开发，对*县其他相关产业的发展具有带动和示范作用，有利于各产业、各区域的和谐发展。三、从*景区情况来看它的自然风光、人文资源、风土人情，都具有一定的特色，享有一定的声誉。这为本项目的生态旅游发展和各方面的发展奠定了坚实的基础。4、从某休闲农业观光园项目的发展来看本项目挖掘和体现了休闲旅游的独特特色，既符合国情、省情，又具有地方特色。同时，项目坚持保护与开发并举、保护优先的原则，实现经济效益、生态效益和社会效益的完美统一。第三章海南省和*县基本情况分析一、海南省

8、自然社会经济概况一、自然地理与社会概况海南省是我国唯一的热带海洋省份，气候温和，四季常绿，阳光充沛，空气清新，海水、温泉丰富，生态良好，民风淳朴，自然条件优越。最高平均气温28、最低平均气温18.8、年平均气温23.8。年平均日照时数2225.2小时，年降水量1691.7mm，5-10月降水量，300.7mm年平均相对湿度85%。盛行风向为东北风，其次为东南风。平均风速3.23m/秒。国土面积3.54万平方公里，人口约800万，其中非农业人口202.31万人，农业人口567.19万人。从全国来看，北京是中国的政治中心，上海是全国的经济中心，中国的度假休闲中心就是海南。也正因如此，亚洲论坛的举办

9、地永久设在海南，而海南则被指定为世界小姐竞选的举办地。其他国际会议和比赛也来到了海南。 2002年，省委、省政府通过的海南省旅游发展总体规划确定，要把海南建设成为世界一流的国际知名热带海岛度假区。 2005年初，省委提出“把海南建设成为亚洲重要的旅游胜地和最适宜的第二居所”。海南必将成为中国乃至世界休闲、度假、居住、会展的国际目的地。二、经济形势2009年，全省生产总值1646.6亿元，比上年增长11.7%。全社会固定资产投资1002.5亿元，增长41.4%；社会消费品零售总额534.5亿元，增长19.2%。投资和消费成为拉动经济增长的主要动力。地方一般预算收入178.2亿元，增长23%，占G

10、DP的比重由上年的9.6%提高到10.8%。税收占地方一般预算收入的比重为84.9%，同比提高1.7个百分点。地方一般预算支出484.5亿元，比上年增加126.5亿元，完成年度预算任务。金融机构存贷款分别增长35%和40.1%，银行业利润40.3亿元，增长1.1倍，不良贷款率下降1.5个百分点。城镇居民人均可支配收入13751元，农村居民人均纯收入4744元，分别实际增长9.6%和9.2%。城镇新增就业9.1万人，大学毕业生初次就业率86%，中职毕业生初次就业率95.3%。家庭零就业目标基本实现，城镇登记失业率控制在3.5%以内。农村劳动力转移就业8.9万人，农村贫困人口减少4.5万人。三、国

11、际旅游岛建设机遇2009年12月31日，国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见（国发200944号）批准海南国际旅游岛建设正式开工，充分发挥海南区位优势以资源优势和资源优势打造海南国际旅游岛，打造具有国际竞争力的旅游目的地，是海南加快发展现代服务业，实现经济社会又好又快发展的重大举措。海南发展迎来重大机遇。意见中对房地产业的指导意见是：房地产业平稳健康发展。积极引导和发展适合旅游的房地产业，科学规划房地产开发的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业开发具有海南特色和高品质的星级酒店、度假村等房地产项目.加强对物业型度假酒店开发、建设、销售的规范化管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需

12、求的度假住宅地产。鼓励发展家庭旅馆业务和房屋租赁业务。加强保障性住房建设，逐步改善城乡居民住房条件。条件成熟时，将在海南开展房地产投资信托基金试点。二、*县自然社会经济概况一、历史沿革“*”意味着安定、和平、稳步发展。新编的*县志通过历史、地理、附录等二十八章和大事记，全面记录了1840年至1996年的史实。在这片热土上，汉、黎、苗等民族患难与共，艰苦奋斗，发展生产，流血汗水，培育出一朵芬芳灿烂的文明之花。 .从不同的角度告诉人们，*县的建立虽然较晚，但历史渊源悠久；这里没有大海，大部分地区属于南渡河流域，土地肥沃，环境独特；这里的经济虽然发展缓慢，但人文却灿烂辉煌；生活在这里的几个民族相处融

13、洽，共同孕育出淳朴的民风；虽然这里的经济基础很差，但全县人民一直努力发展生产，造福社会。为经济、文化等各项事业的发展做出了举世瞩目的贡献。二、*县地理情况*县城南高北低。属丘陵半丘陵区，土地肥沃，纬度低；气候温和，年平均气温24度；境内水资源丰富，除雨量充沛外，年均降雨量1953毫米，境内河流众多。流域面积超过100平方公里的河流有9条，流域总面积1293.2平方公里。属“三高一优”农业。发展的宝库。3.*县自然资源* 全县辖定城、雷鸣、龙门、龙湖、龙河、灵口、翰林、阜文、新竹、黄竹等10个镇，3个国营农场。区域东西宽45.5公里，南北长68公里，总面积1189平方公里，总人口32万。该地区资

14、源丰富：【水资源】水资源丰富，有雨水收集面积100多平方公里的河流10条，呈网状分布，各类水库87座，山塘36座。拥有琼北最大的人工湖。水资源储量大，适合发展淡水养殖。【矿物资源】境内矿产资源丰富，已探明具有开采价值的主要矿产10余种：金、银、铜、钴、铅、铝、铀、铁、石墨、石英岩、高岭土等。【植物资源】主要粮食作物为水稻，其次是红薯、大豆（黑豆、黄豆、绿豆、红豆）、小米、玉米。油料作物以花生为主，芝麻次之。水果的主要品种有荔枝、龙眼、香蕉、菠萝、西瓜、菠萝蜜等，其次是芒果、橙子、木瓜、油皮、山竹、石榴、杨桃等品种。热带经济作物包括橡胶、槟榔和胡椒。糖料作物主要有甘蔗和果蔗。瓜类蔬菜品种繁多，有

15、樱桃番茄、青龙丝瓜、大苦瓜、南瓜、冬瓜、豆类、尖椒、园椒等，种植生产规模较大，已成为基地。【动物资源】已知的野生动物主要有鹿、刺猬、果子狸、穿山甲、金钱龟、蟒蛇、鹧鸪等40多种。主要水生动物有水獭、甲鱼、水龟等。主要经济养殖动物有肉牛、三元杂交猪、山羊、家畜、肉鸡、四季鹅、樱桃鸭等。淡水养殖种类包括罗非鱼、鲈鱼、尖嘴鱼、角虾、对虾、淡水四大科龙虾等等。【旅游资源】主要旅游区和景点有：*景区、文笔峰道教文化旅游区、*古城、昙华朗张月松故居、建龙楼、王洪辉故居八角楼、明代一书，木瑞山革命纪念园。其中古城门、建龙塔、太师坊、八角殿、清潭阁是明清时期琼州建筑的杰作，对研究古城乃至明清历史具有重要价值。

16、 .已被列为省、县级保护文物。【作物资源】*县素有“槟榔之乡”之称。全县有槟榔4.7万亩，也呈现出快速增长的态势。南部的灵口镇、龙门镇、龙塘镇等镇是海南省最大的槟榔加工基地和干果集散地，年加工槟榔1万吨。槟榔产业逐渐发展成为该县的支柱产业。其他经济作物有橡胶9.1万亩、辣椒1.6万亩、荔枝2.33万亩。冬瓜蔬菜9.4万亩。4. 社会经济状况在海南国际旅游岛建设中，我国发挥了中心城市的重要作用，经济发展势头良好，产业结构进一步优化。 2009年，全县生产总值21.65亿元，比上年增长14.2%（下同）。其中：第一产业完成10.14亿元，增长9.7%；第二产业完成3.33亿元，增长24.6%；第三

17、产业完成8.18亿元，增长15.7%。三个行业的比例为46.8：15.4：37.8。地方财政收入10420万元，增长46.1%，首次突破亿元大关。城镇居民人均可支配收入8835元，增长22.5%，高于全省17%的平均增速5.5个百分点。农民人均纯收入3336元，增长16.6%。社会消费品零售总额6.15亿元，增长16.5%。农业产业结构调整不断加大，热带高效农业提质增效大幅提升，农产品“两出口两进口”取得可喜成果。 ，农民人均纯收入比上年增加474元。大岭工业园建设步伐明显加快。入园工业企业48家，其中已建成投产27家，在建14家，获批建设7家。大岭工业园成为拉动工业经济增长的主要支撑。旅游经

18、济健康发展。全县旅游景区接待过夜游客21.34万人次，比上年增长15.4%；旅游收入1.3亿元，增长18%。5、基础设施建设基础设施建设力度加大，发展环境明显改善。 2009年全社会固定资产投资完成6.68亿元，增长49.2%，其中城镇固定资产投资完成5.3亿元，增长61.9%，比上年加快43个百分点。全省平均增长18.9%。全县投资超过500万元的项目31个，比上年增加16个，其中投资超过1000万元的有17个。大岭新区行政大楼、宣传文化中心大楼、就业大楼、法院审判大楼、检察院办公大楼、人武部新办公区等重大工程建设基本完成，并进行了改造老城区10条道路、文体广场、文化公园等项目已开工建设。以

19、及郯兰河休闲带项目的建设。积极培育全球最大房地产市场，引进14个房地产开发项目。完成了岭口水未央等3个国家级土地整治工程和南府水库除险加固工程等重点水利工程建设。总里程农村公路通畅工程建设已基本完成，新竹大桥、新竹更生大桥、雷鸣丹岸大桥已完成改建。74.4公里强化规划引导作用，完成塔岭新区、老城区、潭澜河休闲带、仙沟区、翰林镇等9个镇的总体规划。6.*县旅游发展定位*县着力打造国际旅游岛，加快旅游业转型升级，提升现代服务业发展水平，着力打造琼北旅游强县，加快旅游业发展。一是加大旅游对外开放。高层编制全县旅游产业总体规划。以旅游开放新政和2008年北京奥运会为契机，精心策划一系列旅游推介活动，对

20、吃、住、行、游、购、娱等旅游要素实施国际化转型，提高现有高尔夫球场的规模和档次，开工建设新的高尔夫球场和1-2个五星级酒店、俱乐部，开拓国际国内高端旅游市场，发展高尔夫休闲旅游经济。二是加快优质旅游项目建设。启动*景区基础设施建设和鼎湖路改造，提升我县旅游基础设施规模和水平。制定监督机制，督促华天、畅威、水木金华、国基集团等企业加快注资，将规划理念转化为实质性发展，促进核心与周边区域协调发展。采取有效措施，改善文笔峰软硬接待环境，增加游客流量。全面启动仙沟体育休闲度假区项目建设，打造海口市郊第一旅游休闲度假区。加快打造“百里百村”乡村生态休闲游和“木蕊山”红色旅游项目，招商引资开发九文堂冷泉，

21、完善接待设施建设，力争将南方旅游纳入“一带一路”。全省特色旅游线路。三是加强旅游市场规范管理。积极采取措施融入琼北湛江旅游经济圈，推动旅游市场全面开放。加强旅游市场监管，建立健全旅游投诉和应急处置机制，实施旅游联合执法。四是支持现代服务业发展。聚焦旅游产业，科学规划有序推进旅游地产行业健康发展。以仙沟休闲康体度假区、海南文博园区和*幸福城为载体，加快发展休闲、健康、体育产业，建设满足群众需求的高标准中医药保健设施。中外游客。以*和文笔峰为主要平台，高水平策划、征集举办了一批国际国内会议、体育文化赛事和大型节庆活动，推动会议经济发展专业化和品牌化的方向。进一步推动餐饮、商业、银行、保险、通信、交

22、通、物流等服务业加快发展。七、招商情况2009年， *县拟投资项目40个，已落户20个，计划投资223亿元。拟 投资 超过 10 亿元 的 项目 包括 计划 投资 60 亿元 的 * 幸福 城 项目 ,计划 投资 63 亿元的鼎湖 路 海南 文博 园 项目,南部 百里 白 .北京天行九洲集团村，与祖国。瑞山红色旅游资源开发项目拟投资100亿元、南山集团龙门小镇项目、昌茂集团“十里长廊”项目等。其中，昌茂集团“十里长廊”项目拟从中润温泉水起步市内延伸至首个“十里走廊”项目，规划用地3万亩，总投资约40亿元。小区、酒店街区、商业街区、影视基地、酒吧街区、主题公园等。整个项目定位为*县休闲高端旅游地

23、产产业带。北京中科恒通投资有限公司大黄合作开发项目，投资约30亿元，用3-5年时间，优化配置黄渚镇紧邻琼海的生态、文化、区位优势资源，打造高档高档风情小镇是国际知名的休闲、娱乐、养生、养生的生态度假基地，点亮“南门”形象。8.交通*县陆路交通十分便利。海口至三亚东线高速公路贯穿境内。县城距省会海口30公里，距三亚市210公里。县道四通八达，全县各乡镇实现公路通车。第四章海南休闲度假地产分析一、海南休闲度假地产背景分析20多年来，已成为以旅游业为支柱产业的旅游目的地。在全球财富再分配的背景下，其休闲地产市场方兴未艾。（1）近年来，东部和南部沿海的许多旅游度假城市吸引了国内大规模居民出游；（二）海

24、南以其得天独厚的自然资源和气候条件，成为度假的首选。（3）海南对北京和东北地区的人非常有吸引力，是理想的第二居所，尤其是老年人。2、百企千亿去海南：海南岛重回楼市巅峰时代（一）北起海口，南至海南东海岸，至三亚，在建休闲地产项目海岸线120公里超过1000亿元。投资仍在向内地延伸，海南省五指山市楼市也因此而上涨。(2) 典型项目：中建海南分公司：国电集团投资近10亿元的万丽酒店外交部世界知识印刷厂投资的世界知识酒店项目，广东雅居乐斥资200亿打造的海南清水湾项目。 10年内，这片15000英亩的海滩上将出现一个包括别墅、高尔夫球场和顶级酒店的超级度假村。整个海棠湾规划为“国家海岸”后， 5月29

25、日10个超五星级酒店项目同时开工。和记黄埔、保利地产、嘉里集团等地产巨头已确认投资。三、背靠大陆是海南休闲地产最大的宏观背景中国富豪和超富阶层的快速增长产生了巨大的消费潜力。在旅游度假市场的带动下，度假区购房逐渐成为主流；庞大的中国市场是滨海高端度假物业的有力支撑，为休闲地产的发展提供了充足的客源。4、以三亚为代表的海南休闲地产以其天然稀缺性和长期增长潜力成为首选财富工具休闲地产具有很大的投资和保值价值。海南岛的沿海地产在经济危机中蓬勃发展。经济危机过后，价格仍保持上涨趋势。目前，海南岛休闲度假地产仍是中国房地产市场的价值洼地，发展潜力巨大。(1) 中国的海岸线是 1. .长8万公里，岛上的海

26、岸线是1 4万公里。 .相对于中国广阔的腹地，海岸线是绝对稀缺的资源。（2）沿海城市海景房和非海景房价格梯度明显，价格由内陆向海岸线逐步上涨，形成了相对独立的评价体系。(3)海南岛热带资源和沿海资源在全国气候和海岸线资源中具有双重稀缺性。1990年代，候鸟在沿海度假的迁徙现象出现在富裕阶层，呈现出从内陆向海边、从高纬度地区向低纬度地区的迁徙。（1）根据国际富豪群体度假资源偏好统计，滨海休闲度假、湖滨休闲度假和山地运动是国际旅游度假的两大趋势。（2）近年来，东部和南部沿海的许多旅游度假城市吸引了国内大规模居民出游；（三）海南以其得天独厚的自然资源和气候条件，成为中国富豪们的首选度假胜地。(4)

27、海南对北京和东北地区的人非常有吸引力。6、随着富裕阶层对豪宅市场的消费心态进入积极端庄阶段，高端休闲地产市场将受到中高端富裕阶层的青睐。富豪群体对房地产投资偏好的增加源于其房地产投资的高回报 ，海南岛的双稀缺资源对富豪很有吸引力2、休闲度假地产的内涵分析一、内涵：休闲地产作为休闲产业和房地产业两大黄金产业相互交织形成的产业类型，简单来说就是为休闲活动服务的地产。休闲地产以住宅为主，集多种休闲设施于一体。2、定义：在一般住宅要素的基础上，依托项目周边良好的资源环境，嫁接房地产和房地产以外的其他产业资源，包括生态资源、旅游资源、文化资源等，在建筑规划、配套设施上，将休闲元素引入社区生活，让居民充分

28、放松，享受休闲生活的地产品类。三、海南休闲度假地产类别目前，海南的休闲地产主要包括两大类：1.度假住宅地产（第二居所）集中配送区域：亚龙湾国家旅游度假区大东海三亚湾海棠湾代表地产：清水湾：雅居乐清水湾项目三亚湾：三亚湾新城海口：海蓝椰风、龙树湾香水湾：香水湾一号亚龙湾：中粮。公主县2、专业旅游地产（酒店、度假村等）集中配送区域：亚龙湾国家旅游度假区已建成世界一流、服务设施一流的度假区，基本建成三亚标杆度假区。大东海和三亚湾有能力承接目前三亚细分的度假旅游市场，近年来发展迅速。海棠湾完成了三亚新兴国际顶级滨海度假旅游区建设的初步规划。红塘湾资源优良，尚未开发。代表项目：酒店：凯悦、喜来登、希尔顿

29、、万豪、假日、香格里拉、凯宾斯基等世界知名酒店集团已落户三亚。全市有五星级、准五星级饭店11家，四星级、准四星级饭店29家。 2009年上半年，海棠湾将有15家超五星级酒店。高尔夫：有3个高尔夫球场，高尔夫俱乐部和俱乐部，以及职业高尔夫锦标赛潜水：有5个潜水基地，有全国最大的深海潜水、海底漫步、夜潜等潜水公司。水上运动：冲浪、快艇、钓鱼、滑翔伞、帆板等。娱乐设施：三亚的大型演出场所主要集中在中高档酒店。市内有4家电影院和部分酒吧，清水湾等大型社区有娱乐设施。四、海南休闲度假地产开发特点海南旅游地产发展进入新阶段，呈现出四个显着特点：1、点线面结构的形成海南休闲地产跳出海口、三亚两个传统热点城市

30、，初步形成特色明显的开发热点，空间呈现以“热点城市”为点，以“湾区”为线.养老社区”是面的“点、线、面”结构。2、产品结构更加丰富海南岛旅游地产摆脱了以产权酒店为代表的度假地产“单身秀”局面，产品越来越丰富。3、养老地产客源丰富，发展迅速在养老地产的客源方面，随着人们生活水平的提高，岛外客源变得更加多元化。西南省份（四川、重庆、贵州）和西北省份的客户增长迅速，成为新一轮房市热潮的主要来源。构成权力。4、同质化竞争严重聚焦海南休闲地产：海南优质海岸线资源已基本瓜分，市场定位为“中国富豪度假居” ，同质化竞争激烈五、海南休闲度假地产发展模式海南目前度假型住宅房地产开发的特点是以开发土地资源为主，被

31、称为“资源型房地产” 。主要有三种开发模式：一、模式一：高端度假地产开发模式湾区开发雅居乐清水湾将优越的自然环境与出口地产相结合，打造高端度假型住宅地产2、模式二：养老地产开发模式岛中岛以*为代表的“候鸟式”社区开发在绿色植物中，形成了世界同纬度非常珍贵的热带生物圈和生态系统。岛中部的大型候鸟群落主要依附于水库、温泉、森林等丰富的生态资源，非常有利于老年人保持健康和度假。海南岛中部的候鸟群落摆脱了滨海湾地区条形地形带来的限制，在占地和开发规模上均是滨海湾地区无法比拟的。开发商可以从容安排和配套各项设施，利用丰富的水库资源和森林资源，在区域内形成健康的环境。中岛的保健养老价值逐渐被越来越多的人认

32、可，其面对的客户群也不仅仅局限于候鸟客户。目前，面向高端客户推出的独栋别墅、联排别墅等优质产品在中部地区的候鸟社区逐渐增多。岛中部的气温、湿度等气候条件更适合老人和候鸟来这里保健和度假。养老地产发展潜力巨大，在海南具有得天独厚的优势。虽然没有沿海资源，但这部分旅游地产比沿海地产更划算。吸引更多中低收入人群购买；并且岛中部的气温、湿度等气候条件更适合老人和候鸟进行保健和度假。因此，养老地产的发展潜力巨大，在海南具有得天独厚的优势。中环高速沿线X*、屯昌、琼中、五指山、保亭等地的旅游地产已如火如荼，将成为海南旅游地产开发体系中不可忽视的一股力量。3、模式三：综合体旅游地产开发以文昌为代表的新城拓展

33、区开发（一）发射基地建设2007年8月22日经国务院第189次常务会议批准，在海南省文昌市新建航天发射场，主要承担地球同步轨道卫星、大质量极轨卫星、大型-吨位空间站和深空探测卫星。这是继酒泉、西昌、太原三个内陆发射场之后，我国建设的第一个沿海发射基地。(2) 航天主题公园作为一个开放的大型旅游项目，拟建的配套区航空航天主题公园将填补中国乃至整个亚洲的空白，对海南实施科研设施和科普教育产生重要影响。国际旅游岛建设，旅游业进一步转型升级。发射基地建成后，“嫦娥二号”和“嫦娥三号”项目有望在文昌开展，文昌必将成为世人瞩目的焦点。（三）重要影响航天产业对文昌旅游的转型升级效应海南旅游格局的重新洗牌 ，

34、文昌成为重要亮点，带动相关产业升级发展。4. 其他近年来，越来越多的国内外企业看好海南，争相投资。海南大型项目建设取得良好成效，城市建设也随着国家重大战略的实施进入发展快车道。在海南的产业规划中，列出了几个重要的节点城市。比如：未来我国最大的航空航天基地文昌，有石油加工业的东方、杨浦，临高市。这类城市的旅游地产开发模式与前两类有很大不同。六、海南休闲度假地产竞争态势随着中国旅游休闲度假的快速发展，三亚已成为旅游度假物业的首选；亚龙湾具有良好的资源优势和先发优势，成为专业旅游地产的最大赢家；受旅游度假市场的影响，未来三亚城市的东西两翼将不断拓展功能。海棠湾的发展前景很好；需要开发其他优良的自然资

35、源。1、度假型住宅地产的竞争态势主要依托不同的资源，做资源地产，通过资源的差异化竞争。2、专业旅游地产的竞争态势依靠品牌实力和服务质量打差异化竞争。3 、启示：（1）抢占稀缺资源，提升品牌形象； （2）资源价值最大化，提升品牌美誉度； （3）打造品牌力，提高品牌知名度； (4) 通过服务质量保持品牌忠诚度。七、海南休闲度假地产发展的机遇与挑战一、海南国际旅游岛建设带来的机遇（一）国际旅游岛序幕：建省20年历史，发展定位由“一省两地”向国际旅游岛转变，经济结构由工业为主转变为旅游业为支柱；全面开展基础设施和资本市场建设（二）国际旅游岛时代：2010年1月，国务院印发关于推进海南国际旅游岛建设发展

36、的若干意见，将海南建设国际旅游岛上升为国家战略，发展重心从工业转向旅游，得到中央政策和资金的双重支持。相关意见和政策细节充分发挥海南特色提升旅游管理服务整体水平构建具有海南特色的旅游产品体系，大力发展海上运动、潜水、游轮、游艇、自驾游、森林生态旅游、温泉、高尔夫等新型旅游项目。打造精品旅游景区，塑造“阳光海南、度假天堂”的整体旅游形象，规划建设海洋、热带雨林等旅游主题公园。进一步规范旅游市场秩序，推进旅游服务标准化和国际质量认证。加强旅游公共服务体系建设，完善应急救援、公共医疗、卫生检疫防疫等安全救助体系。投融资政策支持符合条件的旅游企业发行公司债券，设立旅游产业投资基金，将海南省纳入中西部地

37、区外商投资优势产业目录实施。财税政策中央加大对海南转移支付余额，抓紧研究境外游客在海南购物离境退税的具体办法和离岛游客免税购物政策的可行性。 5年50亿元补贴。土地政策推进城乡土地一体化管理，科学选择和开发海洋经济集约利用区域，引导海洋产业相对集聚发展。开放签证政策新增芬兰、丹麦等5个国家免签入境。俄罗斯、韩国、德国旅游团人数放宽至2人以上（含2人），入境停留时间延长至21天。2、海南休闲旅游度假地产发展机遇改造后的海南国际旅游岛将成为内地居民的后花园，加快旅游资源建设，丰富旅游项目，提升旅游服务质量，为进一步开放和扩大中国旅游市场做准备。(1) 随着经济快速增长和人民日益富裕，中国正日益成为

38、世界上最具活力的旅游市场。中国国家旅游局数据显示，2008年中国入境旅游人数1.3亿人次，国际旅游外汇收入达408亿美元。出境旅游总人数4584万人次，是亚洲第一大客源输出国。联合国世界旅游组织预测，到2015年，中国将成为世界第一大入境旅游接待国和第四大出境旅游客源国，成为世界第一大旅游市场。（2）中国旅游市场巨大，发展潜力充足。中国旅游业的“蛋糕”越做越大，海南必将分享更多的利益。海南和香港还可以大力发展“一程多站”的旅游模式，甚至连接整个东南亚，实现旅游资源互补。海南作为未来区域旅游枢纽的地位指日可待。（三）海南历年接待境内外游客量保持在15-2000万人次水平，且逐年增加。近五年对GD

39、P的贡献率均在6%以上，预计2020年将增至12% 。海南要加快旅游资源建设，丰富旅游项目，提高旅游服务质量，为进一步开放和扩大中国旅游市场做准备。三、海南度假型住宅发展面临的挑战（1）资源的稀缺性，让海南度假型住宅房地产在2008年的经济危机中更加稳健。国际旅游岛的获批，将进一步为海南房地产的发展奠定基础。2008年10月-2009年10月海口商品房供需趋势图（2）目前，海南度假型住宅地产主要依托优势资源，走“资源地产”路线。当前发展势头强劲，长远发展受限于资源。(3)目前市场上存量较大。未来10年，大型综合住宅开发将主要集中在主城区和新开发的度假区，竞争同质化严重。区域规模开发时间住宅项目

40、建设主要城市阳光海滩3.6km22007年基本为高层和小高层公寓，规划面积330亩三亚湾新城6.7km2是只能在三亚湾开发的二线土地鹿回头半岛2.98km22006年6月正式启动独立别墅占地1725亩；联排别墅360亩凤凰岛0.3km22006年开工建设，计划2011年竣工总建筑面积9万平方米的物业式公寓山水国际1.57km2自 2006 年以来，发展到 2012 年左右未来供应87.81万平方米凤凰水城2.1km22006年开始以多层住宅和公寓为主，占地2250余亩大东海房地产开发自2001年以来，所有开发已完成亚龙湾二期为中高档别墅度假区，目前部分在售海棠湾51.62km2处于初级开发阶段

41、； 2011年全面开发2010年以高端酒店建设为主；规划住宅用地13545亩坎阳湾只允许建设顶级度假设施红塘湾2.58km2为城市发展预留土地；初级发展阶段土地用途控制1800亩；高端住宅规划(4) 目前，海口住宅物业供应仍以城市住宅为主。然而， 2009年清水湾入市后，标志着度假型住宅新时代的开始，度假型住宅逐渐进入市场并成为主力。（五）滨海度假住宅地产存在的问题第一：是发展规模限制。由于地形特殊，该类项目进深较短，一般沿海岸线呈条状分布，在功能区划、景观、路网设计等方面受到较多限制；第二：文化的引进缺乏具有海南特色的原生态滨海休闲文化，更多的是模仿和借鉴欧美、东南亚的滨海休闲文化；第三：各

42、湾区设计产品单一，目标客户群重叠，竞争压力大。（六）中部地区旅游度假地产存在的问题第一：服务包低。作为独立于当地社会的“飞地”，候鸟群落远离市区。项目规划自成一体，缺乏与周边社会的必然联系。第二：产品档次低。中环地产的主要产品是小户型，主要迎合低价市场。第三：产品使用率低。小区入住率随季节变化波动较大，也给小区管理带来很大挑战，不利于小区氛围的营造。除海口、三亚外，海南岛其他城市城市基础配套设施档次低，城市功能不完整，历史债务较多，城市医疗文化娱乐设施匮乏。单一开发商难以承担市政配套设施建设，应在土地一级开发中为其预留开发用地。八、海南度假住宅地产发展趋势一、瞄准湾区度假地产丰富产品，采取综合

43、发展战略 海南岛湾区度假区档次高，未来世界知名一流酒店品牌有望加入，但湾区未来发展同质化不可避免.为避免恶性竞争，湾区的发展应丰富产品谱系，走综合发展战略。（一）湾区要加大体育、养生、修身等各项配套设施建设。为避免产品单一，适当引入与度假产业相关的产业，充分挖掘区域文化和历史背景，充分发挥区域文化优势。这样，假日产品将具有丰富的个性，有效避免低层次的竞争。（2）为了追求更大的利益，海南湾区的开发强度较高。随着度假区的成熟，将发展为更先进的低密度度假区。这也是当今滨海度假地产的发展趋势。在前期规划中，禁止开发生态敏感区，协调好生态保护与旅游地产开发的矛盾。在尽可能保护自然的同时，体验自然，享受自

44、然。（3）目前湾区开发在空间上呈现与海岸线平行的高强度条带式开发，二线地产深度开发利用不足。应引起重视。（4）海南度假型住宅地产将顺应中国经济发展过程中的各种需求，突出休闲度假、健康长寿等主题，成为内地度假型住宅地产的佼佼者。2.养老地产整体发展完善配套可持续发展战略海南岛中部经济相对落后，基础设施落后。大规模候鸟型社区的发展，为地方经济发展和城市建设提供了新的活力。建议中部地区旅游地产开发要统筹兼顾，完善配套，采取可持续发展战略。（一）通过城乡协调发展，提高当地居民生活质量，营造良好的养老度假环境，有利于购房者将养老型度假住宅地产转变为他们的第一个住所。同时，吸纳当地就业人口，完善医疗、餐饮

45、、娱乐等配套设施，为当地居民安居乐业提供帮助。（2）通过深入的市场调研，根据不同的自然资源条件和文化积淀，完善相关配套设施，形成不同特色的养老度假基地，避免同质化竞争。海南的乡土文化原始而淳朴，对旅游发展具有很强的促进作用。(3)养老地产的特殊性在于其客户均为老年人，生活中有大量的闲暇时间。在社区中建立人际沟通机制非常重要。应有与当地交流的公共空间，如学校、中心广场、配套商业区等，注意加强养老社区与所在城市的互动。3、瞄准城市开发区复合型旅游地产开发超前规划空间集聚战略 比如东线文昌的航空航天产业，将带动大规模的高素质人口和爆发式旅游人口。海南岛西线上，东方、临澳、洋浦等地线汇聚海南重大产业项

46、目。这些城市既有丰富的旅游资源，也有巨大的发展机遇，但旅游地产的发展起步较晚，处于探索阶段。（一）海南城市面貌日新月异，城市开发区房地产规划面临更大挑战。既要与城市的整体规划紧密结合，又要与当地的市场情况紧密结合。与前两个品类相比，它需要采取截然不同的发展战略。（2）规划方案要站在城市发展的角度，对未来前景有超前的认识。在规划范围内，为未来城市发展，特别是为现代城市功能所必需的文化娱乐、医疗卫生、水处理等体育场地和设施预留土地。（3）适当加大合适地区的开发力度，既可以节约土地，又可以聚人气，形成城市氛围。引导开发项目与当地城市建设和当地市场相结合，提升城市配套设施的丰富度，避免形成海岛式住宅区

47、，造成人居氛围不足。(4)在海南岛空间规划中，西部产业带和东部旅游产业发展带发展方向不同。这一地区的房地产开发与产业要紧密互动，共同承担起海南振兴的重任。第五章：项目区休闲度假地产分析一、*县度假住宅地产发展思路1. 海口后花园*海口后花园位于海南岛东北部内陆，南渡江中下游南岸，与省会海口隔江相望，仅20分钟车程远离海口美兰国际机场。近年来，科学的定位、清晰的思路、有效的实施，使海南内陆传统农业大县X*县在国际旅游岛建设上取得了长足的进步，现已成为卫星城。和省会海口的后花园。 ，成为国际旅游岛上的一颗璀璨明珠。2、先注意规划2006年，*县政府完成*县城市总体规划、*风景名胜区总体规划、塔岭新

48、区控制性详细规划、总体修订全县规划9个镇等29个规划。 2007年至2008年，完成全县旅游发展规划、全县土地利用总体规划等21项规划。有了新思路、新计划，也离不开努力，我们将以新思路、新计划为准则，一步一个脚印地往前走。在思路和规划的指导下，*大岭工业园基础设施建设迅速完善，企业纷纷入园。 .首次吸引投资过亿元的大项目。总投资1.2亿元的合力包装厂目前正在加紧建厂。此外，罗牛山集团、江苏雨润集团等上马项目也在进行前期准备工作。预计这些重大项目全部投产后，全县工业年产值将增长10倍以上。如果与2005年大岭地区的荒凉局面相比，人们不禁感叹：新的规划给“海口后花园”带来了前所未有的新面貌。三、注

49、意招商引资在国际旅游岛建设的背景下，豪华休闲地产也在快速崛起。 “后花园”集中布局“一湖一城四带”（县城周边、十里廊道、南渡江畔、昙兰河畔、鼎湖路） 九公里，规划建设“食、住、行、娱、购”的大型休闲住宅社区。经过规划，县城规模扩大了一倍；随着规划的推进，*地的投资有所提升，引进了上海地产集团、中基集团、华天集团、南湖投资公司等大型企业。*县与昌茂集团签署“十里走廊”项目合作开发框架协议。拟从中润温泉水城出发，延伸至“十里长廊”项目，规划用地3万亩，总投资约40亿元。酒吧街区、主题公园等。整个项目定位为*县休闲高端旅游地产产业带；与北京中科恒通投资有限公司签署大黄竹合作开发项目协议，投资约30亿

50、元，优化配置黄竹镇生态、文化和紧邻琼海的区位优势资源，将打造高规模、高端风情小镇和国际知名的休闲、娱乐、养生、养生生态度假基地，点亮“南大门”形象。短时间内，旅游地产在中国如雨后春笋般涌现，不仅因为其深厚的文化底蕴、优美的自然风光和优越的地理位置，更因为投资者看中了*作为后来者“海口后花园”的优势。* 引进具有优质投资环境和高标准规划项目的大公司后，将充分利用大公司的资金、技术、设备等优势，整合土地储备资源，规划以国际视野开发建设，打造一流休闲旅游地产项目，使我国在国际旅游岛建设背景下，抢占现代休闲旅游服务业发展先机，实现中国经济社会跨越式发展和跨越式崛起。二、*县度假住宅地产发展现状案例一【

51、昌茂“十里长廊” 】开发商：海南中润投资有限公司楼盘地点：*县丁城镇新区项目均价：一期住宅项目“昌茂中润温泉水城”综合价5300元/，基本售罄项目介绍：昌茂中润温泉水城荣获2009中国广厦奖（海南地产优秀规划设计奖）。该项目由海南昌茂企业集团有限公司和海南中润投资有限公司共同开发。2009年7月27日、*县人民政府与昌茂集团、中润公司签署*新城“十里走廊”合作发展协议并召开新闻发布会。 “十里走廊”规划范围为丁城镇塔岭新区至*出口高速西测区，2500米规划面积3万亩。是一个大型综合性国际旅游地产项目。 * 县位于海南岛东北部，南渡江中下游南岸，海南省省会海口市以北33公里，海口美兰国际机场30

52、公里，青兰以东港口48公里，洋浦港以西113公里。 *历史悠久，文化底蕴深厚，美食丰富，拥有众多旅游景点和难得一见的火山冷泉。是休闲度假、娱乐养生的好去处。建筑设计采用热带简约的建筑风格，很好地诠释了生态、健康、时尚三大生活意境。项目将建设五星级酒店，拥有娱乐、餐饮、健身、网球场、温泉游泳池等配套设施。为所有业主提供星级物业服务，全面满足业主休闲、度假、保健、养老等需求。需要。项目在配套设施方面进一步满足业主的生活需求。商业区配备银行、医疗、超市等，小区配备温泉池、篮球场、网球场等设施。考虑到项目目前的交通状况，开发商将在一定时间内为项目提供往返海口和项目地址的免费班车。案例2【长鑫半岛美路】

53、物业类型：别墅开发商：*长鑫帝力房地产开发有限公司房产位置：*市中心项目均价：现价未定，别墅估计7000元/m2左右项目简介：项目位于*市中心，总投资15亿元，占地360亩，规划建筑面积34万平方米。一期项目推出的别墅群，两万两千平方米围绕两个超生态湖区展开。由著名的SRT（加拿大）公司规划设计。它有一个大花园和一个大露台。民居依水系而建，依湖而建。原生态地貌完整保留，力求为城市营造规划精良、品质优良、景观好、设施齐全、性价比高的温馨人居环境。案例3【龙门旅游度假区】（一）投资方：三亚南山实业发展有限公司(2 )龙门旅游度假区位于*县龙门镇。海南岛作为热带天堂，拥有极其优美的自然风光，为该项目

54、成为世界级旅游目的地提供了良好的背景。龙门旅游度假区总体规划以项目选址的自然背景为基础，以原汁原味的乡土风光和湿地景观构成整体开发范围。龙门镇是主要的人口聚集区。景区之间设置探险观光区，既连接分散的景区与湿地保护区，又将各个景区与湿地保护区分隔开来。这构成了一个完整的旅游胜地。游客可乘坐自驾、公交车或连接东部高速的轻轨进入龙门旅游区。这些入园方式将以“自然之旅”为主题，让游客一进入景区，即刻感受到浓浓的尊重环境的氛围。（三）龙门旅游度假区五个景区 根据当地独特的旅游资源的地理分布，将当地深厚的道教文化渊源和核心主题内涵阴阳五元相生相克、循环不息、循环不息的要素和特征进行划分。融入5大景区：包括

55、现代A样板小镇的理想样板： “龙门新城” ；作为旅游度假区正门的大门景观区： “龙门岭景区” ，向游客介绍大自然；博物学家的天堂： “九文塘冷泉景区” 、 “羊塘冷泉景区” 、 “龙州河景区” 。此外，由于其区位的战略意义，本项目将在东线高速出口迎宾区设置“白塘湖风景区”。每个景区都以所在地区的地理人文元素为核心价值，结合冷泉养生理念，以道家“阴阳合一”的最高生存原则为基础。数技” ，打造动态平衡、人与自然的统一、生命与养生、回归自然、生生不息等五个主题。白塘湖景区作为迎宾区，其主题是：智者喜水。 路对路，很大道。路与路作为同义词，在中国文化中具有深厚的内涵。作为实现旅游经济价值的旅游线路，旅

56、游公路的设置将构成贯穿分散景区的故事线，从而成为本项目开发的重要旅游设施。按照规划，游览路将首先将游客引入龙门岭景区，游客可将车停在入口停车场，或继续驱车前往各区设立的生态中心。每个生态中心均设有停车场、生态交通站、介绍景区情况的小型博览中心，以及服务当地居民和社区的零售设施。在龙门旅游度假区，游客可以通过零排放交通轻松到达度假区的各个角落。零排放有轨电车和其他“清洁”的地面交通系统也可以轻松舒适地将客人运送到度假村内的五个主要景点。此外，度假村内还设置了旅游步道网络，可以沿途变换风景，让路过的人享受轻松愉快的徒步之旅。 游览线路设置为环线，也是度假村内的旅游项目之一。在步行过程中，游客可以携

57、带电子评论设备。游客可以边走边听，了解当地的民俗、历史传说、冷泉养生、道教和阴阳平衡。还有很多。道路改扩建也有利于促进当地经济发展，造福一方。 通过精心设计，龙门旅游度假区也将让游客和居民充分体验大自然的馈赠和当地历史上深厚的道教文化底蕴。度假村的一切都遵循道教崇尚自然、道教顺应自然的理念，对自然和环境无微不至的关怀。这种信念无处不在，包括在各种服务设施中。在户外的自然背景下，您可以享受独立客房，也可以做SPA ，也可以被动聆听日月星辰或日晒雨淋，呵护身心。三、*度假住宅地产前景分析1 简介*位于县城东北20公里处。 1988年被海南省政府评为首批“风景名胜区”，总面积46平方公里。其中，湖区

58、面积26平方公里；水面面积12.3平方公里；平均水深12米；年水温22 -23，气候宜人；是琼北最大的人工淡水湖。度假村拥有星级酒店、高尔夫球场、农家庄园、垂钓中心等完善的度假休闲设施。 *周边有丰富的旅游养生资源：仙源文笔峰、张月松故居、海南热带鸟类世界、中国唯一的热带寒泉等。2、资源优势（一）湖景资源、高尔夫资源、冷泉资源* 水面1200公顷，是海南琼北最大的人工淡水湖。这里的湖水清澈，碧波荡漾，橡胶林环抱，岸边绿树成荫，山水秀美，明净，环境幽雅，气候温和，宜人宜居。一年四季都适合游泳、洗澡和钓鱼。远远望去，雾霭浩瀚，水随天而行，天与水相连，碧波波光粼粼，湖面上天亮，白云缠绵，许望学习。云

59、浮在水面上。 * 水域原来是山谷、山脉和岩石山脊。 1958年*人在此修筑南府水库，谷地积水成湖，原来的高山岭成为湖中的小岛，有的方，有的圆，有的长，一共13个.有最大的岛屿39600平方米和最小的岛屿3300平方米。这些小岛长满了树木和竹子。五颜六色的野花盛开，小鸟在林中歌唱，兔子在草丛中跳跃。 *于1988年被列为海南省重点旅游开发区。几年来，全市开发建设的基础设施项目和旅游设施建设进展迅速。在完成道路交通、供电和供水建设的同时，豪华酒店、餐厅、别墅、水上娱乐和高尔夫球场等旅游设施相继建成。 .为游客提供游、玩、住、吃的全套服务。是旅游度假的理想景区。（2）适合度假、住宅开发区的开发根据富

60、人群体的资源偏好分析：国际富豪群体度假资源偏好采取海滨湖边山赤道高尔夫球有吸引力的区域滑雪沙漠其他百分比30.8%30.1%26.2%9.3%5.6%5.4%4.7%1.5%8.6%*的湖景资源具有重要的资源优势，加上气候宜人、生态环境好，是理想的度假住宅开发区。（三）发展*需要与生态保护相结合。重点修复自然田园水库风景区；提供超大型野外活动场地，促进环保和生态旅游；开发国际级湖滨度假区，提供多种度假娱乐设施；建设湖泊、滨水、山林相结合的国际健康社区，促进身心平衡发展。3、*景区住宅地产项目开发案例一*No.1物业类型 : 别墅开发商：海南幸福城投资有限公司房产所在地：海南*工程均价：目前一期