房地产估价复习

1、房地产估价(gji)Real Estate Appraisal淮阴师范学院(xuyun)城环学院(xuyun)金 巍共七十二页考试(kosh)题型一、选择题（每小题 2 分，共 20 分 ）二、名词解释（每小题 3 分，共 15 分 ）三、简答题（每小题 5 分,共 25 分 ）四、计算题（ 4 题,共 40 分）（要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有(zhyu)计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位）带数学计算器共七十二页3 房地产估价(gji)串讲房地产估价(gji)共七十二页本书内容提要(ni rn t yo)一、房地产估价的基本知识二、房地产估价的方

2、法(fngf)市场比较法收益法成本法假设开发法基准地价和路线价法三、房地产估价报告的撰写四、房地产估价其他方法及估价信息系统简介共七十二页 第一章 房地产与房地产价格(jig)房地产估价(gji)共七十二页（二）房地产价格(jig)的特征 1.受区位的影响大 2.本质上是房地产权益的价格 3.出售价格与出租价格并重 4.形成基础是长期和综合(zngh)考虑的结果 5.房地产价格通常是个别形成的，容易受交易者的个别因素的影响第一章房地产与房地产价格房地产概念房地产产权房地产特性房地产类型房地产价格形成基础价格特征价格种类五、房地产价格共七十二页（三）房地产价值(jizh)和价格的种类 成交价格：

3、房地产交易(jioy)双方的实际达成交易(jioy)的价格市场价格：指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格评估价格：估价人员对房地产客观合理价格做出的一种估计，推测或判断1根据形成基础不同的分类市场价格 理论价格评估价格 成交价格公开市场价值 成交价格围绕市场价格上下波动，市场价格围绕理论价格上下波动一个良好的评估价=正常成交价=市场价格第一章房地产与房地产价格房地产概念房地产产权房地产特性房地产类型房地产价格形成基础价格特征价格种类五、房地产价格共七十二页2根据不同用途的分类租赁价 买卖价抵押价 课税价典当价

4、保险价 征用价 3根据实物形态不同的分类(fn li) 土地价格、建筑物价格和房地价格五、房地产价格第一章房地产与房地产价格房地产概念房地产产权房地产特性房地产类型房地产价格形成基础价格特征价格种类共七十二页9 第二章 房地产估价(gji)房地产估价(gji)共七十二页 房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定(pndng)活动。本质:房地产价格模拟过程(guchng)估价=科学+艺术+经验 估价概念行业划分估价涵义专业术语估价必要性估价原则制度概述第二

5、章房地产估价一、房地产估价的概念共七十二页房地产估价(gji)定义中的关键术语 专业估价人员评估员注册房地产估价师香港测量师估价目的 委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或民事行为(mn sh xn wi)、行政行为等的需要。 估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。 估价概念行业划分估价涵义关键术语估价必要性估价原则制度概述第二章房地产估价一、房地产估价的概念资格互认无签字权共七十二页估价目的 例如：海南凉山市某大厦主楼停建工程及附搂涉案房地户价格(jig)评估的估价目的是：为海南某人民法院办理案件提供估价

6、对象公开市场价值的依据车都县某房屋保险事故损伤修复费用评估的估价目的是：确定估价对象的损伤修复费用，为委托方保险事故赔偿提供价格参考估价概念行业划分估价涵义关键术语估价必要性估价原则制度概述第二章房地产估价一、房地产估价的概念 估价目的可以体现在地产(dchn)与房产管理、房地产(dchn)交易、企业经营和产权变动、房地产(dchn)保险、损坏、赔偿和税收、房地产(dchn)估价纠纷处理和房地产(dchn)经营等方面。 共七十二页估价时点 估价时点又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个的具体日期，通常以年、月、日表示。估价时点一般是对估价对象完成实地勘查之日，若不是，应当在估价报告中说明(

7、shumng)，并在“估价的假设和限制条件”中假定估价时点的估价对象状况与完成实地勘查之日的房地产状况一致。 估价的作业日期是指从何时开始(kish)估价至何时完成估价作业，即进行估价的起止日期。 注意两者的区别！一、房地产估价的概念估价概念行业划分估价涵义关键术语估价必要性估价原则制度概述第二章房地产估价共七十二页客观合理价格或价值 房地产估价客观合理价格(jig)（或价值），是指基于估价时点，在正常交易情况下，某宗房地产为某种估价目的所能实现的价格(jig)。为交易参考依据，而不等于房地产交易双方的实际成交价格。估价方法(市场比较法、收益法、成本法) 估价程序（规范规定八个步骤） 估价原则

8、 房地产估价(gji)的行为准则 房地产估价的技术准则一、房地产估价的概念估价概念行业划分估价涵义关键术语估价必要性估价原则制度概述第二章房地产估价共七十二页二、房地产估价的原则房地产估价的行为准则独立、客观(kgun)、公正合法原则最高最佳使用原则替代原则 估价时点原则 房地产估价的技术准则体现公平的原则，要求估价(gji)人员：1、换位思考2、站在专家的立场反复、精细地权衡评估价值3、具有良好的职业道德估价概念估价原则行为准则技术准则制度概述第二章房地产估价共七十二页合法原则合法原则1、产权合法 2、利用、使用合法3、处分方式合法4、估价(gji)过程合法二、房地产估价的原则估价概念估价原

9、则行为准则技术准则合法原则最高最佳原则替代原则估价时点原则制度概述第二章房地产估价共七十二页最高最佳使用原则最高最佳使用最高最佳(zu ji)使用原则也称为最有效使用原则，是指在合法的前提下，以待估房地产最有效使用的方式为估价基础。（法律许可、技术可能、经济可行、价值最大）1、最佳用途2、最佳规模3、最佳集约度二、房地产估价的原则估价概念估价原则行为准则技术准则合法原则最高最佳原则替代原则估价时点原则制度概述第二章房地产估价共七十二页最高最佳使用原则1、四方面依次筛选法律许可、技术可能、经济可行、价值最大2、三个经济学原理收益递增递减(djin)原理、均衡原理、适合原理3、判断与选择（1）保持

10、现状前提现状价值 新建价值 （拆除费 建造费）3000元/ 5000元/ 3000元/（2）装修改造前提改造后价值增加额 装修改造费V新 V现 改造费5000元/ 3000元/ 1500元/二、房地产估价的原则估价概念估价原则行为准则技术准则合法原则最高最佳原则替代原则估价时点原则制度概述第二章房地产估价共七十二页最高最佳使用原则3、判断与选择（3）转换用途前提(qint)价值增加额 转换用途所需费用（4）重新利用前提（5）上述情形组合 3 2：转换用途+装修改造二、房地产估价的原则估价概念估价原则行为准则技术准则合法原则最高最佳原则替代原则估价时点原则制度概述第二章房地产估价共七十二页替代原

11、则替代原则当处于同一供需圈内的房地产市场上同时存在两宗或两宗以上效用相同或相近(xin jn)的房地产时，其价格将在市场机制的作用下趋于一致。替代原理在房地产市场中的特殊性表现为：房地产商品的替代关系具有不完全性；房地产市场必须处于同一供需圈。 获得(hud)最高性价比二、房地产估价的原则估价概念估价原则行为准则技术准则合法原则最高最佳原则替代原则估价时点原则制度概述第二章房地产估价避免“情人眼里出西施”共七十二页估价时点原则估价时点原则同一宗房地产在不同的时点(sh din)，往往会有不同的价格 。必须依据估价目的来确定 在估价时，是采用法律、法规、政策包括税收政策的颁布、更改、实施日期之前

12、还是之后的，就应该根据估价时点来确定。二、房地产估价的原则估价概念估价原则行为准则技术准则合法原则最高最佳原则替代原则估价时点原则制度概述第二章房地产估价共七十二页房地产项目可行性研究土地价值评估及城市土地运营顾问物业(w y)估值拆迁评估房地产项目开发贷款房地产按揭贷款房地产专业房屋土地评估房地产估价市场与服务(fw)领域三、房地产估价制度概述估价概念估价原则制度概述国外估价制度我国估价制度第二章房地产估价共七十二页中专学历,8年以上(yshng)工作经历,估价实务满5年大专学历,6年以上工作经历,估价实务满4年本科学历,3年以上工作经历,估价实务满3年硕士学历,第二学位,研究生班,估价实务

13、满2年博士学历无以上学历, 10年以上工作经历,估价实务满6年房地产估价师执业资格制度(zhd)三、房地产估价制度概述估价概念估价原则制度概述国外估价制度我国估价制度第二章房地产估价共七十二页掌握一定(ydng)的建筑知识和建筑建造知识掌握一定的房地产经纪理论具备丰富的房地产专业技术知识熟练掌握相关的法律、法规和规定熟悉房地产市场及其交易的变化情况房地产估价师应具有(jyu)的知识结构三、房地产估价制度概述估价概念估价原则制度概述国外估价制度我国估价制度第二章房地产估价共七十二页第三章 市场(shchng)比较法共七十二页 运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列(xili)7个步骤：1搜集交

14、易实例；2选取可比实例；3建立价格可比基础；4进行交易情况修正；5进行交易日期修正；6进行房地产状况修正；7求取比准价格。 基本原理估价步骤运用举例 第三章市场比较法二、市场比较法的估价步骤共七十二页（三）建立价格(jig)可比基础 统一付款方式，例3-1统一采用单价统一币种和货币单位(dnwi) 统一面积内涵和面积单位，例3-2 基本原理估价步骤搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础交易情况修正交易日期修正房地产状况修正求取比准价格运用举例 第三章市场比较法二、市场比较法的估价步骤共七十二页【例3-2】搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200 m2，成交(chng jio)总价

15、80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，试进行有关内容的的修正。共七十二页共七十二页对于交易(jioy)税费非正常负担的交易(jioy) 【例3-3】一宗房产的正常(zhngchng)成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5，试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。买方负担税费时：正常成交价格应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格卖方负担税费时：正常成

16、交价格+应由买方负担的税费买方实际付出的价格基本原理估价步骤搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础交易情况修正交易日期修正房地产状况修正求取比准价格运用举例 第三章市场比较法二、市场比较法的估价步骤共七十二页【例3-4】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交(chng jio)价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。共七十二页【例3-5】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方会给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担

17、。据悉，该地区(dq)房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。共七十二页可比实例A可比实例B可比实例C成交价格5000（元/ m2）600（美元/ m2）5500（元/ m2）成交日期2006年1月1日2006年3月1日2006年7月1日交易情况+2+5-3房地产状况-8-4+6【例3-10】为评估某写字楼2006年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表： 在表中的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度

18、；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）相对于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇价2006年3月1日为1：8.5，2006年10月1日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2006年1月1日至2006年2月1日基本保持不变，2006年2月1日至5月1日平均每月比上月下降1，以后平均每月比上月上升0.5。试利用上述资料估算该写字楼2006年10月1日的正常市场价格。共七十二页共七十二页第四章 成本法共七十二页重置价格(jig)，指在估价时点的建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用新的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物

19、在结构、功能、效用上相同的新建筑物的正常价格。重建价格，是指在估价时点的建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用原有的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。(复制)（一）重置价格和重建(zhn jin)价格的基本含义 一般重建价格大于重置价格第四章成本法四、建筑物的重置价格基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例共七十二页1.年限法：把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数(nin sh)或剩余寿命之间关系的基础上。在估价中应用最多的是平均年限法。年折旧率 =（1-预计净残值率）/ 折旧年限 年折旧额 = 固定资产原值年折旧率年折旧额的计

20、算公式为： Di = D = (C - S) / N = C ( 1- R ) / N 建筑物现值的计算公式为： V = C - Dt = C - ( C - S )( t / N ) = C 1- ( 1 - R )( t / N ) 式中：V 建筑物的现值； Di 第i年的折旧额； C 建筑物的重新购建价格； S 预计的建筑物净残值，简称残值； N 折旧年限，按建筑物的经济寿命计算； R 净残值率； t 建筑物的经过年数建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点时的日历年数。有效经过年数是建筑物在估价时点按其状况与效用所显示的年数。有

21、效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数。在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济(jngj)寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济(jngj)寿命。 第四章成本法四、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（三）建筑物折旧的计算方法共七十二页 1、某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价格为2000元/，现值为284，800元。该建筑物已使用15年，耐用年限为50年，建筑物价值损耗是均匀的。试用直线(zhxin)法求建筑物的重新建造成本、已使用折旧总额、年折旧额和残值率。 VB284800元；t15年；N50年重新(chngxn)建造成本C=20020004

22、00000元已使用折旧总额DCVB115200元 年折旧额DDt7680元 残值率 R4 共七十二页 2、某建筑物，总建筑面积为200平方米，于8年前建成，重置价格为1000元/，耐用年限40年，残值率为0，试用双倍余额递减折旧法计算(j sun)该建筑物第5年的折旧额、折旧总额及建筑物现值。 已知：t8；C2001000200000；N40；R0；求：D5、D、VB 解： 5 D5=C（1-d）5-1d8145元 DC1-（1-d）t67316元 VB=C-D t=C（1-d）132684元 共七十二页第五章 收益(shuy)法共七十二页（四）收益(shuy)法的估价步骤 基本原理概念理论依

23、据适用(shyng)对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料；2.估算潜在毛收入；3.估算有效毛收入；4.估算运营费用；5.估算净收益6.选用适当的报酬率或资本化率、收益乘数。7.选用适宜的收益法计算公式求出收益价格潜在毛收入、有效毛收入，运营费用、净收益均以年度计一、收益法的基本原理第五章收益法共七十二页基本原理计算公式净收益资本化率派生(pishng)方法运用举例（三）收益年限有限且其他因素(yn s)不变的公式 【例5-2】某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，土地出让年限为50年，现已使用了10年；该房地产正常情

24、况下的年净收益为20万元，资本化率为10%，则该房地产的收益价格为多少？二、收益法的计算公式第五章收益法此公式的假设条件是：（1）净收益每年不变为A；（2）资本化率r每年不变且大于零（当r=0时，V=An）；（3）收益年限为有限年n。共七十二页【综合思考题】某商店的土地使用年限(ninxin)为40年，从1998年10月1日期计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于1999年10月1日出租，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的资本

25、化率为9%。试估算该商场2002年10月1日带租约出售时候的价格。共七十二页（1）商店(shngdin)一层价格计算 a内=200180（1-25%）12=32.40（万元）a外=200200（1-25%）12=36.00（万元） 1999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 a内 a内 a内 a外 a外 0 1 2 3 . . 36共七十二页1999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 a内 a内 a内 a外 a外 0 1 2 3 . . 36（2）二层价格(jig)计算 a=200120（1-25%）12=21.60（万元） V=V1+V2=37

26、5.69+229.21=604.90（万元） 共七十二页思 考 题【补充】6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积6000平方米，于5年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方(shungfng)当时合同约定，建成投入使用后，其中的2000平方米建筑面积归甲方，4000平方米建筑面积由乙方使用10年，期满后无偿归甲方。现乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积月租金为100元，出租率为80，年运营费用约占有效毛收入的38，还原利率为10。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权

27、益。 共七十二页解：（1）计算办公楼现值 办公楼整体年净收益=100600080%（138%）12收益年限=405=35年 办公楼现值为：V=A/Y11/(1+Y) n=159.12/10%11/(1+ 10%)35=1528.92万元 （2）计算乙方的使用权价格(jig) 乙方使用权年净收益=100400085%（135%）12 乙方使用权剩余收益年限=10-5=5年 乙方使用权剩余收益年限价格为： V=A/Y11/(1+ Y) n=106.08/10%11/(1+ 10%)5（3）甲方权益价格=办公楼现值乙方使用权价格共七十二页第六章 假设(jish)开发法共七十二页 （一）概念：假设开发

28、法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润(lrn)等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法，也称剩余法。基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式费用计算(j sun)运用举例（二）理论依据：预期原理第六章假设开发法一、假设开发法的基本原理共七十二页基本原理概念理论依据适用对象(duxing)使用条件估价步骤计算公式费用计算运用举例（三）假设开发(kif)法与成本法的关系第六章假设开发法一、假设开发法的基本原理成本法评估新建房地产价格的公式： 假设开发法评估土地价格的公式： 土地取得成本新建房地价格-土地开发成本- 建筑物建造成本 -管理费用

29、-投资利息 -销售税费-开发利润 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法 新建房地价格土地取得成本+土地开发成本+ 建筑物建造成本+管理费用+投资利息 +销售税费+开发利润 共七十二页 （五）使用条件：把握待开发房地产在投资开发前后的状态正确地判断房地产的最佳开发利用方式(fngsh) 正确地预测未来开发完成后的房地产价值 有良好的社会经济环境正确估计开发周期、各项费用 基本原理概念理论依据适用对象(duxing)使用条件估价步骤计算公式费用计算运用举例第六章假设开发法一、假设开发法的基本原理（1）房地产的投资、开发按市场经济机制运行；（2）有一个明朗、开放及长远的房地产政策；

30、（3）有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划；（4）有一套统一、严谨及健全的房地产法规；（5）有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；（6）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单。共七十二页 （五）估价(gji)步骤：基本原理概念理论依据适用对象使用(shyng)条件估价步骤计算公式费用计算运用举例调查待开发房地产的基本情况选择最佳的开发利用方式估计开发经营期预测开发完成后的房地产价值估算各项成本费用进行具体计算，求出待开发房地产的价值第六章假设开发法一、假设开发法的基本原理共七十二页 （二）各类估价对象(duxing)的估价公式 ：基本原理计算公式费用(fi y

31、ong)计算运用举例1求生地价值的公式 （1）适用于在生地上进行房屋建设的公式： 生地价值开发完成后的房地产价值由生地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润买方购买生地应负担的税费 （2）适用于将生地开发成熟地的公式： 生地价值开发完成后的熟地价值由生地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费土地开发利润买方购买生地应负担的税费 第六章假设开发法二、假设开发法的计算公式共七十二页基本原理计算公式费用计算运用(ynyng)举例2求毛地价值的公式 （1）适用于在毛地上进行房屋建设的公式： 毛地价值开发完成后的房地产价值由毛地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用

32、销售税费开发利润买方购买毛地应负担的税费 （2）适用于将毛地开发成熟(chngsh)地的公式： 毛地价值开发完成后的熟地价值由毛地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费土地开发利润买方购买毛地应负担的税费第六章假设开发法二、假设开发法的计算公式共七十二页【例6-8】某旧厂房的建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为400元/m2的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为1000元/m2（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中）。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可

33、出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%；附近同档次写字楼可出租面积的年租金为800元/m2，出租的成本及税费为年租金的30%，报酬率为9%。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述(shngsh)资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价和单价（采用折现方法，折现率为12%）。共七十二页【解】设该旧厂房的正常购买总价为V：装修改造后的总价值=装修改造费用(fi yong)= 购买该旧厂房应补交地价=4006000=240.00（万元）购买该厂房应缴纳税费=V4%V=装修改造后的总价值装修改造费用购买该旧厂房应补交地价购买该厂房应缴纳税费=1954.26566.95240.

34、00V4%V=1103.18（万元）故：该旧厂房的正常购买总价=1103.18（万元） 单价=1103.18/6000=1838.63（元/m2）【例6-8】计算过程共七十二页第七章 地价(d ji)评估共七十二页地价体系基准(jzhn)地价评估基准地价修正法路线价法地价分摊宗地评估程序3基准(jzhn)地价评估 是指在对城市（镇）内有收益的土地或发生交易的土地估价的基础上，按照一定评估程序、原则、方法，评估出的各级土地或各区域内土地的平均价格，并在基准地价的基础上，分用途、分区域分析地价影响因素与地价的关系，建立起基准地价修正体系，为评估宗地地价服务。 第七章地价评估二、基准地价评估4基准地

35、价评估的思路（1）划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行不同区域归类。（2）在同一土地级别或类型区域中，利用取得的土地超额利润、已成交的地租和地价资料，测算出不同行业用地在不同土地级别和土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，进而评估出基准地价。（3）分析基准地价同宗地地价、租金和土地条件的相关关系，建立土地级别或区域分用途的宗地地价修正体系。 共七十二页地价体系(tx)基准地价评估基准地价修正法路线价法地价分摊宗地评估程序5. 基准(jzhn)地价评估的程序与方法（1）基准地价评估区域范围的确定。 （2）基准地价评估资料的调查与收集。 （3）资料的分析整理。 （4）样点数据

36、检验。 （5）基准地价评估模型的选择及基准地价的确定。 （6）提出基准地价应用的建议和技术。 第七章地价评估二、基准地价评估1基准地价修正法的概念 利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。 三、基准地价修正法共七十二页1、概念：路线价法是对面临特定街道且可及性相当的市街地设定标准深度，选取(xunq)若干标准宗地求其平均价格，此平均价格即为该特定街道的路线价，依据路线价，再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表

37、，计算出面临该道路的其他宗地地价的一种估价方法。 地价体系基准地价评估基准地价修正法路线价法地价分摊宗地评估程序第七章地价评估四、路线价法共七十二页1、标准宗地在城市一定区域中，根据街道状况，公共设施的接近状况、房屋(fngw)的蔬密度等条件划分区段，从区段范围内选定的在深度、宽度、用途、容积率、形状等方面属众数的宗地称为标准宗地2、选取标准宗地的具体要求有哪些？（1）一面临街（2）土地形状为矩形（3）临街深度为标准深度（4）临街宽度、用途、容积率应具有代表性（5）其它方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。地价体系基准地价评估基准地价修正法路线价法地价分摊宗地评估程序第七章地价评

38、估四、路线价法共七十二页地价(d ji)体系基准地价评估基准地价修正法路线价法地价分摊宗地评估程序四三二一法则(fz)示意图（2）深度价格修正常用方法介绍四三二一法则，是将临街深度100英尺的土地，划分为与街道平行的四等份，每等份的临街深度为25英尺，各等份的价值因离街道的远近不同而不同。从街道方向算起，第一等份的价值、第二等份的价值、第三等份的价值、第四等份的价值分别占整块土地价值的40、30、20、10。地价体系基准地价评估基准地价修正法路线价法地价分摊宗地评估程序第七章地价评估四、路线价法九八七六法则示意图如果超过100英尺，则按九八七六法则来计算，即超过100英尺的第一个25英尺等份的

39、价值、第二个25英尺等份的价值、第三个25英尺等份的价值、第四个25英尺等份的价值分别为临街深度100英尺的土地价值的9、8、7、6。共七十二页3、如何划分路线价区段？ 在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划分为同一个路线价区段。 两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口(lku)之间的地段为一个路线价区段。一般情况下，一条街道只设一个路线价。地价体系基准地价评估基准地价修正法路线价法地价分摊宗地评估程序第七章地价评估四、路线价法共七十二页64 第八章 房地产估价中的其他(qt)数学方法共七十二页长期趋势法价格指数聚类分析模

40、糊数学长期趋势法：推测、判断房地产的未来价格。即一般估价时点都是未来。长期趋势法应用于：假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值收益法中对未来净收益等的预测填补某些房地产价格历史资料的缺乏比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力长期趋势法适用对象是价格无明显季节(jji)波动的房地产 长期趋势法适用条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，且所拥有的资料要真实。 第八章其他数学方法一、长期趋势法共七十二页长期趋势法价格指数聚类分析模糊数学长期趋势法操作步骤 ：（1）搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；（2）整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准（如为单价或楼面地价，方法与市场法中建立价格可比基础的方法相同），并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；（3）观察、分析(fnx)这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式（或数学模型）；（4）以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。第八章其他数学方法一、长期趋势法共七十二页第十章房地产估价(gji)的程序与估